I criteri alla base del processo di revisione parziale del classamento

SEMINARIO
Il riclassamento delle unità immobiliari di Roma Capitale
Roma, 16 aprile 2014
I criteri alla base del processo di revisione parziale del classamento
nelle microzone anomale di Roma Capitale
(art. 1, comma 335, Legge 30 dicembre 2004, n. 311)
Ing. Arturo Angelini - Direzione Centrale Catasto e Cartografia
I criteri alla base del processo di revisione parziale del classamento nelle microzone anomale di Roma Capitale
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Il riclassamento delle unità immobiliari di Roma Capitale
Il processo di rideterminazione delle rendite catastali che ha interessato
recentemente numerosi immobili ubicati in alcune specifiche zone del comune di
Roma Capitale
si inserisce nell’ambito delle attività catastali finalizzate al recupero di equità fiscale,
realizzate mediante la revisione dei classamenti esistenti che non risultano più
coerenti con le caratteristiche dei rispettivi immobili.
Nello specifico, l’operazione è stata realizzata in attuazione dell’
art. 1, comma 335, della Legge 30 dicembre 2004, n. 311
norma che ha dato facoltà ai Comuni di richiedere all’Agenzia del Territorio (ora,
Agenzia delle Entrate), la revisione parziale del classamento delle unità immobiliari
urbane site nelle microzone comunali in cui il rapporto tra il valore medio di
mercato ed il valore medio catastale si discosta significativamente dallo stesso
rapporto relativo all’insieme delle microzone comunali (1).
(1) La
microzona comunale, definita a norma del D.P.R. n. 138 del 1998, rappresenta un ambito territoriale di mercato
immobiliare omogeneo sul piano dei redditi e dei valori.
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La revisione parziale del classamento per Microzone
L’istituto in argomento rappresenta, in sostanza, uno strumento previsto dal
legislatore per la revisione “massiva” dei classamenti delle unità immobiliari site in
un medesimo comune, al fine di rimuovere significative sperequazioni rinvenibili
nell’ambito delle relative microzone.
La sperequazione di ambito comunale, che la norma intende rimuovere, è pertanto
connessa alla perdita di uniformità nella correlazione tra i valori catastali e valori di
mercato degli immobili ubicati nelle diverse (micro) zone della città, condizione che,
per taluni ambiti territoriali, si traduce, quindi, in basi imponibili non coerenti con i
valori espressi dal relativo mercato immobiliare di riferimento.
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Il processo di individuazione delle microzone «anomale»
Il processo di individuazione delle microzone cosiddette «anomale», ovvero di quelle
nelle quali è possibile attivare la revisione dei classamenti,
richiede la precisazione delle seguenti nozioni:
VMmicr
Valore medio di mercato aggiornato di microzona
VCmicr
Valore medio catastale di microzona
Rmicr
Rapporto tra VMmicr e VCmicr di microzona
RCom
Media dei rapporti tra VMmicr e VCmicr relativi all’insieme
delle microzone comunali
rs
Rapporto di soglia (scostamento) di microzona
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Il processo di individuazione delle microzone «anomale»
VMmicr
Valore medio di mercato aggiornato di microzona
E’ il valore medio di mercato, individuato ai sensi del Regolamento di cui al
decreto del Presidente della Repubblica 23 marzo 1998, n. 138, aggiornato
utilizzando i valori dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI), riferiti al
2° semestre 2004 e relativi alla zona ,ovvero alle zone, di rilevazione
corrispondenti alla microzona esaminata.
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Il processo di individuazione delle microzone «anomale»
VCmicr
Valore medio catastale di microzona
Il VCmicr , cioè il valore unitario per metro quadrato di superficie, è
eguale al rapporto tra:
• la sommatoria dei valori costituenti la base imponibile dell’imposta
comunale sugli immobili (ICI) relativi alle unità immobiliari ubicate nella
microzona e omogenee, per destinazione e categoria catastale, a quelle
di riferimento per il VMmicr ( valore medio di mercato),
Σ V ICI
e
• la superficie complessiva delle medesime unità immobiliari, ricavata
direttamente dalla banca dati catastale o indirettamente attraverso il
vano medio;
VCmicr =
Σ Valore imponibile ICI
Σ Sup
=
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Σ Sup
Σ V ICI
Σ Sup
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Il processo di individuazione delle microzone «anomale»
Rmicr
Rapporto di microzona
Rmicr rappresenta il rapporto tra il valore medio di mercato aggiornato
(VMmicr)e il valore medio catastale (VCmicr), ai fini dell’applicazione
dell’imposta comunale sugli immobili, per ciascuna microzona
Valore medio di mercato aggiornato
Rmicr
=
=
Valore medio catastale
R1
1
Rapporti di Microzona
4
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VCmicr
2
R2
3
R4
VMmicr
R3
R5
5
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Il processo di individuazione delle microzone «anomale»
RCom
Rapporto comunale
RCom rappresenta il rapporto tra i valori medi di mercato e i corrispondenti valori medi
catastali relativo all’insieme delle microzone comunali (media dei rapporti di
microzona)
R1 + R2 + R3 + R4 + R5
Σ VMmicr / VCmicr
=
RCom =
5
numero microzone
Rapporto Comunale
RCom
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Il processo di individuazione delle microzone «anomale»
rsmicr
Rapporto di soglia (scostamento) di microzona
rapporto tra Rmicr relativo alla specifica microzona e RCom relativo all’intero Comune
che, se superiore alla soglia prefissata, legittima il Comune a richiedere all’Agenzia
la revisione parziale del classamento delle unità immobiliari ivi presenti
rsmicr
=
Rmicr
RCom
1
rs1
rs2
3
rs3
rs4
4
2
5
Rapporti di Microzona
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rs5
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Il processo di individuazione delle microzone «anomale»
I valori di soglia per l’attivazione del processo revisionale
La revisione parziale del classamento può essere attivata per le microzone in cui il
rapporto Rmicr, si discosta più del 35%(1) dal valore del rapporto medio comunale Rcom
ovvero
0,65 >
rs
rs
> 1,35
-35%
+35%
Microzona «anomala»
(1) Scostamento
«significativo» definito con Determinazione del Direttore dell’Agenzia del Territorio 16 febbraio 2005
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Il processo di individuazione delle microzone «anomale»
Individuazione delle microzone «anomale»
Microzona «anomala»
Microzona
rsmicr = Rmicr/RCom
1
0,98
2
0,63
3
1,15
4
1,42
5
1,34
2
1
3
<0,65
>1,35
4
5
Microzona «anomala»
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Il processo di revisione del classamento per Microzone
Chi promuove il
processo di
revisione?
…e chi lo realizza ?
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Il processo di revisione del classamento per Microzone
Agenzia
Comune
Intestatari immobili
Inizio
Richiesta dei dati
all’Agenzia
Attività propedeutiche
Ricezione dei dati
dall’Agenzia
Verifica presupposti e
Attivazione del processo
Richiesta attivazione
comma 335
Sviluppo attività
Registrazione
riclassamenti nella BD
Notifica
Notifica
[Avviso di
accertamento]
Fine
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Il processo di revisione del classamento di Roma Capitale
Roma Capitale
ha richiesto all’Agenzia la revisione del classamento delle unità immobiliari ubicate nelle
microzone anomale con nota prot. n. 362470 del 14 ottobre 2010, a seguito della
deliberazione dell’Assemblea Capitolina n. 5 dell’ 11 ottobre 2010.
Il suddetto processo revisionale è stato attivato con
Determinazione del Direttore dell’Agenzia del Territorio del 30 novembre 2010
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Il processo di revisione del classamento di Roma Capitale
Per Roma Capitale, le microzone anomale, nelle quali è stato possibile attivare la
revisione massiva dei classamenti, sono risultate 17 (su un totale di 238)
Calcolo rapporti tra valore medio di mercato e valore medio catastale ai sensi del comma 335 art. 1 Legge 331 del 2004
Microzona
Destinazione
Prevalente
Valore medio
Catastale
(VC)
Valore medio di
mercato
(VM)
Rapporto
R = VM / VC
Scostamento
rs = R / RCom(*)
1
Centro Storico
Residenziale
1.123
6.560
5,84
2,21
2
Aventino
Residenziale
1.244
5.600
4,50
1,70
3
Trastevere
Residenziale
989
5.200
5,26
1,99
4
Borgo
Residenziale
1.054
4.600
4,36
1,65
5
Prati
Residenziale
1.098
4.650
4,23
1,60
6
Flaminio I
Residenziale
1.280
4.700
3,67
1,39
7
XX Settembre
Residenziale
1.312
5.183
3,95
1,50
8
Monti
Residenziale
1.218
4.633
3,80
1,44
10
San Saba
Residenziale
1.278
4.650
3,64
1,38
11
Testaccio
Residenziale
1.041
3.950
3,79
1,44
14
Gianicolo
Residenziale
1.055
5.100
4,83
1,83
17
Delle Vittorie - Trionfale
Residenziale
1.163
4.250
3,65
1,38
18
Flaminio II
Residenziale
1.213
4.750
3,92
1,48
19
Parioli
Residenziale
1.429
5.300
3,71
1,41
20
Salario Trieste
Residenziale
1.179
4.450
3.78
1,43
24
Esquilino
Residenziale
1.033
4.150
4,02
1,52
171
Ville dell’Appia
Residenziale
879
5.500
6,26
2,37
(*)
Rapporto tra valore medio di mercato e valore medio catastale relativo all’insieme delle microzone comunali: RCom = 2,64
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Il processo di revisione del classamento di Roma Capitale
MAPPA DELLE MICROZONE INTERESSATE DAL PROCESSO REVISIONALE DEI CLASSAMENTI
I criteri alla base del processo di revisione parziale del classamento nelle microzone anomale di Roma Capitale
1
Centro Storico
2
Aventino
3
Trastevere
4
Borgo
5
Prati
6
Flaminio 1
7
XX Settembre
8
Monti
10
San Saba
11
Testaccio
14
Gianicolo
17
Delle Vittorie
18
Flaminio 2
19
Parioli
20
Salario Trieste
24
Esquilino
171
Ville dell’Appia
pag. 16
Il processo di revisione del classamento di Roma Capitale
LE MOTI VAZIONI ALLA BASE DELL’INCOERENZA DEI CLASSAMENTI
Le unità immobiliari presenti in tali microzone sono state, in molti casi, classificate
nell’immediato dopoguerra, in un contesto urbano e socio-economico del tutto
differente da quello rilevabile con riferimento all’epoca censuaria vigente. Ciò spiega la
presenza significativa di unità immobiliari qualificate come popolari o addirittura ultra
popolari in un’area che ha completamente perso quei caratteri popolari o economici che
aveva al momento del classamento di molte delle sue unità immobiliari.
Le zone oggetto di intervento si presentano oggi come aree di pregio della città, ben
servite dai mezzi pubblici, con una diffusa presenza di uffici pubblici e di rappresentanza,
di strutture ricettive e di servizi di intrattenimento, con traffico commerciale orientato
verso una utenza sia di livello nazionale che internazionale.
A fronte della progressiva trasformazione urbana e socio-economica, se da un lato i nuovi
classamenti hanno seguito le mutate condizioni della zona, dall’altro lato, buona parte dei
classamenti originari sono rimasti immutati nel tempo e non rappresentano più le
effettive redditività degli immobili, condizione che ha progressivamente generato una
diffusa disomogeneità tra le unità immobiliari classate in epoca remota e quelle classate
più di recente.
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Le attività proprie di revisione dei classamenti
I NUMERI DELLA BANCA DATI CATASTALE
Dati di consistenza* per il comune di Roma Capitale
INTERO COMUNE
Numero microzone
238
Numero fogli di mappa
1.190
Numero unità immobiliari ordinarie
circa
Rendita catastale complessiva [euro]
circa
2.600.000
2.287.000.000
MICROZONE ANOMALE
Numero microzone
17
7% intero comune
129
11% intero comune
224.000
8,6% intero comune
470.000.000
21% intero comune
Numero fogli di mappa
Numero unità immobiliari ordinarie
Rendita catastale complessiva [euro]
circa
circa
* I dati di consistenza si riferiscono alla situazione ante processo revisionale
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pag. 18
Le attività proprie di revisione dei classamenti
LE ATTIVITA’ PRELIMINARI
• Analisi dei dati di classamento delle unità immobiliari censite nelle 17 microzone
anomale, al fine di descriverne la loro distribuzione territoriale;
• Sopralluogo delle aree oggetto di intervento revisionale, finalizzato:
• alla rilevazione delle caratteristiche più significative delle microzone, con
individuazione dei diversi ambiti territoriali caratterizzati da un differente
apprezzamento degli immobili ivi presenti;
• alla individuazione dei caratteri tipologici degli immobili esistenti.
• Analisi dei quadri tariffari delle Zone censuarie in cui ricadono le 17 microzone
anomale oggetto dell’intervento revisionale, finalizzata alla individuazione, per
ciascuna categoria, delle classi di redditività pertinenti a ciascun ambito territoriale
esaminato, in coerenza con i rispettivi apprezzamenti di mercato;
• Individuazione delle unità immobiliari di riferimento, aventi, in relazione alla
destinazione d’uso, dati di classamento coerenti per caratteri tipologici e posizionali.
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pag. 19
Le attività proprie di revisione dei classamenti
Elementi tipologici caratterizzanti talune categorie di immobili a destinazione abitativa:
A/1 – Abitazioni di tipo signorile: si caratterizzano per una serie di condizioni riconducibili ad uno o più
elementi qualificanti, quali l’appartenenza ad un fabbricato avente caratteri architettonici o di finitura ricercati –
dotato di ampi spazi comuni, ottima esposizione prevalente, ubicazione in zona di prestigio – una consistenza (in
numero di vani o superficie) tendenzialmente elevata, dotazione di servizi igienici ovvero di locali accessori
proporzionata al numero di vani e/o alla superficie, adeguata dotazione impiantistica, nonché rifiniture di pregio.
A/2 - Abitazioni di tipo civile:
si caratterizzano per l’appartenenza a fabbricati con caratteristiche
costruttive, dotazioni impiantistiche e spazi comuni di livello rispondente agli standard medi ordinari del mercato
residenziale attuale. Le unità presentano vani di altezza e ampiezza media, servizi igienici semplici o doppi, anche
tripli per le classi più elevate, rifiniture di buona fattura, con presenza di materiali di qualità.
A/7 - Abitazioni in villini:
si caratterizzano per l’appartenenza a fabbricati isolati o uniti lateralmente
(tipologia a schiera), anche se suddivisi in più unità immobiliari, generalmente con accesso indipendente, con
dotazioni tecnologiche e di finitura proprie di un fabbricato di tipo civile e dotati, per tutte o parte delle unità
immobiliari, di aree cortilizie a giardino. Rifiniture di buona fattura con presenza di materiali di qualità.
A/8 - Abitazioni in villa: si caratterizzano per la presenza di parco o giardino di elevata consistenza, di vedute
a prospetto su tutti i lati, edificate di norma in zona urbanistica destinata a tali costruzioni o comunque in zone di
pregio, con caratteristiche costruttive e di finitura di livello superiore all’ordinario. Ampia consistenza (in numero di
vani e/o superficie) e adeguata dotazione di impianti e servizi igienici. Le caratteristiche complessive di tali unità
immobiliari corrispondono, in linea di massima, a quelle delle abitazioni di tipo signorile.
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pag. 20
Le attività proprie di revisione dei classamenti
LE ATTIVITA’ DI RICLASSAMENTO
• Sopralluogo esterno di tutti i fabbricati presenti nelle 17 microzone anomale, al fine
di:
• rilevarne le caratteristiche posizionali e tipologiche;
• attribuire un nuovo classamento alle unità immobiliari nello stesso presenti,
sulla base delle caratteristiche rilevate e mediante comparazione con le unità
assunte a riferimento.
Attraverso tale operazione è stato possibile aggiornare gli originari classamenti
incoerenti, conseguire una maggiore uniformità di classamento sia tra le unità
immobiliari ubicate in uno stesso fabbricato(1) che tra quelle ubicate in fabbricati aventi
caratteristiche analoghe, ed eliminare quella significativa sperequazione tra i valori
catastali e i valori di mercato nell’ambito delle microzone comunali.
(1) Avendo
comunque riguardo a situazioni particolari quali, ad esempio, l’ubicazione dell’unità immobiliare al piano terra o
seminterrato dello stabile, tipica dell’alloggio del portiere, laddove tale condizione sia stata ritenuta dal tecnico classatore
effettivamente meritevole di una diversa classificazione.
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Il processo di revisione del classamento di Roma Capitale
ESITI DEL PROCESSO DI RICLASSAMENTO
Dati aggregati per MICROZONA
RENDITA CATASTALE
COMPLESSIVA
NUOVA
MICRO
ZONA
DENOMINAZIONE
UIU
UIU
% UIU
MICROZONA
COMPLESSIVE
VARIATE
VARIATE
1
2
3
4
5
6
7
8
10
11
14
17
18
19
20
24
171
Centro Storico
Aventino
Trastevere
Borgo
Prati
Flaminio I
XX Settembre
Monti
San Saba
Testaccio
Gianicolo
Delle Vittorie - Trionfale
Flaminio II
Parioli
Salario - Trieste
Esquilino
Ville dell'Appia
33.671
2.008
10.694
2.655
20.608
2.057
10.350
15.150
2.858
6.196
1.080
27.580
10.215
31.584
28.625
18.010
944
29.179
1.232
9.244
2.070
16.169
1.509
8.431
11.163
2.212
5.488
842
20.632
7.718
20.059
22.768
15.836
802
87%
61%
86%
78%
78%
73%
81%
74%
77%
89%
78%
75%
76%
64%
80%
88%
85%
100.050.902
4.187.939
16.421.043
6.495.017
44.790.022
7.047.774
36.110.223
47.834.569
4.303.399
7.029.940
1.850.917
37.894.207
13.515.365
60.809.014
50.227.877
30.736.806
1.139.913
147.886.668
4.586.432
22.247.363
7.598.280
53.536.353
8.085.957
43.483.141
56.430.841
5.125.380
8.573.673
2.185.660
45.694.629
15.483.181
70.924.149
61.185.924
39.167.668
1.853.280
47.835.766
398.493
5.826.320
1.103.263
8.746.330
1.038.183
7.372.919
8.596.272
821.980
1.543.733
334.743
7.800.421
1.967.815
10.115.135
10.958.047
8.430.862
713.367
224.285
175.354
78%
€ 470.444.927
€ 594.048.581
€ 123.603.654
ANTE VARIAZIONE
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RENDITA CATASTALE
COMPLESSIVA
VARIAZIONE
RENDITA CATASTALE
pag. 22
Il processo di revisione del classamento di Roma Capitale
ESITI DEL PROCESSO DI RICLASSAMENTO
Nuovi valori dei rapporti tra valore medio di mercato e valore medio catastale
(*)
MICRO
ZONA
DENOMINAZIONE
1
2
3
4
5
6
7
8
10
11
14
17
18
19
20
24
171
Centro Storico
Aventino
Trastevere
Borgo
Prati
Flaminio I
XX Settembre
Monti
San Saba
Testaccio
Gianicolo
Trionfale - Delle Vittorie
Flaminio II
Parioli
Salario - Trieste
Esquilino
Ville dell'Appia
MICROZONA
DESTINAZIONE
Prevalente
Valore medio
CATASTALE (VC)
Valore medio di
MERCATO (VM)
RM = VM / VC
Scostamento
rs = RM / RC*
Residenziale
Residenziale
Residenziale
Residenziale
Residenziale
Residenziale
Residenziale
Residenziale
Residenziale
Residenziale
Residenziale
Residenziale
Residenziale
Residenziale
Residenziale
Residenziale
Residenziale
1.977
1.636
1.733
1.503
1.390
1.572
1.787
1.669
1.653
1.370
1.513
1.376
1.429
1.678
1.516
1.674
1.634
6.560
5.325
5.200
4.600
4.650
4.700
5.183
4.633
4.300
3.950
5.100
4.250
4.750
5.300
4.450
4.150
5.500
3,32
3,25
3,00
3,06
3,35
2,99
2,90
2,78
2,60
2,88
3,37
3,09
3,32
3,16
2,94
2,48
3,37
1,31
1,28
1,18
1,20
1,32
1,18
1,14
1,09
1,02
1,13
1,33
1,22
1,31
1,24
1,16
0,98
1,33
rs
ANTE VARIAZIONE

















2,21
1,70
1,99
1,65
1,60
1,39
1,50
1,44
1,38
1,44
1,83
1,38
1,48
1,41
1,43
1,52
2,37
Nuovo rapporto tra valore medio di mercato e valore medio catastale relativo all’insieme delle microzone comunali: RC = 2,54
I criteri alla base del processo di revisione parziale del classamento nelle microzone anomale di Roma Capitale
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Il processo di revisione del classamento di Roma Capitale
I SERVIZI AD HOC DI ASSISTENZA AI CONTRIBUENTI
In considerazione del carattere straordinario dell’operazione revisionale realizzata
nel comune di Roma Capitale, l’Agenzia ha potenziato i propri canali di assistenza
al contribuente, affiancando ai servizi ordinari:
• un Call Center dedicato al numero verde 800863119, attivo dal lunedì al venerdì,
dalle ore 8:00 alle ore 20:00, per ricevere assistenza o prenotare un appuntamento
presso l’Urp dell’Ufficio provinciale – Territorio di Roma.
• fino a un massimo di 7 sportelli di assistenza dedicata, accessibili con e senza
appuntamento, presso la sede dell’Ufficio provinciale – Territorio di Roma.
• una casella di posta elettronica [email protected] alla quale
è possibile inviare qualsiasi segnalazione o richiesta.
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Grazie per la cortese attenzione
I criteri alla base del processo di revisione parziale del classamento
nelle microzone anomale di Roma Capitale
(art. 1, comma 335, Legge 30 dicembre 2004, n. 311)
Ing. Arturo Angelini - Direzione Centrale Catasto e Cartografia
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