Premere qui per visualizzare il documento

Transcript

1
[pagina lasciata intenzionalmente bianca]
2
Indice
1. Relazione degli amministratori ................................................................................................. 5
1.1 Premessa ................................................................................................................................................. 5
1.2 Dati descrittivi del Fondo dal collocamento al 31 dicembre 2015..................................................... 5
1.3 Analisi del mercato ................................................................................................................................. 5
1.3.1 Contesto macroeconomico ................................................................................................................ 5
1.3.2 Analisi del mercato immobiliare europeo ........................................................................................... 7
1.4 Politiche di investimento del Fondo ................................................................................................... 10
1.5 Andamento della gestione del Fondo ................................................................................................ 10
1.5.1 La gestione immobiliare ................................................................................................................... 11
1.5.2 Il processo di valutazione degli immobili .......................................................................................... 14
1.5.3 La situazione locativa ....................................................................................................................... 18
1.5.4 Finanziamenti e strumenti derivati di copertura ............................................................................... 20
1.5.5 Gestione cambi ................................................................................................................................ 21
1.5.6 Gestione finanziaria - depositi bancari e disponibilità liquide .......................................................... 22
1.6 Eventi Successivi ed evoluzione prevedibile della gestione ........................................................... 22
1.7 Altre informazioni ................................................................................................................................. 23
1.8 Delibera del Consiglio di Amministrazione ....................................................................................... 25
2. Situazione Patrimoniale .......................................................................................................... 27
3. Situazione Reddituale ............................................................................................................. 29
4. Nota Integrativa ....................................................................................................................... 31
Parte A – Andamento del valore della quota ........................................................................................... 31
Parte B – Le attività, le passività e il valore complessivo netto ............................................................ 36
Sezione I – Criteri di valutazione .............................................................................................................. 36
Sezione II – Le attività ............................................................................................................................... 38
Sezione III – Le passività .......................................................................................................................... 49
Sezione IV –Il valore complessivo netto ................................................................................................... 51
Sezione V – Altri dati patrimoniali ............................................................................................................. 52
Parte C – Il risultato economico dell’esercizio ........................................................................................ 53
Sezione I – Risultato delle operazioni su partecipazioni e altri strumenti finanziari ................................. 53
Sezione II – Beni Immobili ........................................................................................................................ 54
Sezione III – Crediti ................................................................................................................................... 54
Sezione IV – Depositi bancari ................................................................................................................... 55
Sezione V – Altri beni ................................................................................................................................ 55
Sezione VI – Altre operazioni di gestione e oneri finanziari ..................................................................... 55
Sezione VII – Oneri di gestione ................................................................................................................ 57
Sezione VIII – Altri ricavi e oneri ............................................................................................................... 57
Sezione IX – Imposte ................................................................................................................................ 57
Parte D Altre Informazioni ........................................................................................................................ 58
5. Schede analitiche degli immobili in portafoglio .................................................................... 61
3
4
1. Relazione degli amministratori
1.1 Premessa
La presente Relazione di Gestione è stata redatta in conformità alla normativa e alle disposizioni
emanate con Provvedimento della Banca d’Italia del 19 gennaio 2015 “Regolamento sulla Gestione
Collettiva del Risparmio” e si compone della presente Relazione degli Amministratori, di una
Situazione Patrimoniale, di una Situazione Reddituale e della Nota Integrativa.
Tutti gli importi indicati sono espressi in unità di Euro, senza cifre decimali, se non diversamente
specificato. Il valore della quota viene invece calcolato in millesimi di Euro.
L’esercizio contabile ha durata annuale e si chiude il 31 dicembre di ogni anno.
1.2 Dati descrittivi del Fondo dal collocamento al 31 dicembre 2015
Il “Pan-European Property Fund – Fondo Comune di Investimento Immobiliare di tipo chiuso” (di
seguito il “Fondo”) è un fondo di investimento alternativo immobiliare di tipo chiuso riservato a
Investitori Qualificati (come definiti nel Regolamento di gestione del Fondo), istituito e gestito da
Savills Investment Management SGR S.p.A. (già “Cordea Savills Società di Gestione del Risparmio
S.p.A.”) (di seguito la “SGR”), società appartenente al Gruppo Savills.
Il Fondo ha iniziato la propria operatività in data 18 maggio 2007. La durata del Fondo è fissata in otto
anni con scadenza il 31 dicembre del 2015.
In data 28 aprile 2015 il Consiglio di Amministrazione della SGR, con il parere favorevole del Collegio
Sindacale e del Comitato Consultivo del Fondo, ha deliberato una proroga di tre anni della durata del
Fondo (cd. Periodo di Grazia ai sensi del Regolamento di gestione) resasi necessaria per il
completamento dello smobilizzo degli investimenti in portafoglio. La durata del Fondo è stata pertanto
estesa al 31 dicembre 2018.
Il primo periodo di sottoscrizione ha avuto termine il 18 marzo 2008. A tale data tutti gli impegni
risultavano richiamati ed integralmente versati, con contestuale emissione delle relative quote. Ad oggi
le quote del Fondo in circolazione sono pari a n. 348, tutte del valore nominale di Euro 250.000
ciascuna.
1.3 Analisi del mercato
1.3.1 Contesto macroeconomico1
Le prospettive sono in miglioramento nei paesi avanzati, ma la debolezza delle economie emergenti
frena l’espansione degli scambi globali ‒ che continua a deludere le attese ‒ e contribuisce a
comprimere i prezzi delle materie prime. I corsi petroliferi sono scesi sotto i livelli minimi raggiunti nella
fase più acuta della crisi del 2008-09. Le proiezioni dell’attività mondiale prefigurano per l’anno in
corso e per il prossimo una modesta accelerazione rispetto al 2015; all’inizio del 2016 sono tuttavia
emerse nuove e significative tensioni sul mercato finanziario in Cina, accompagnate da timori sulla
crescita dell’economia del paese. Il rialzo in dicembre del tasso sui federal funds da parte della
Riserva federale, motivato dal significativo miglioramento del mercato del lavoro, segna la fine negli
Stati Uniti della politica di tassi di interesse nulli adottata dal 2008. Contrariamente a quanto temuto da
alcuni osservatori, la decisione non ha avuto ripercussioni sfavorevoli sui mercati finanziari e valutari
globali, grazie a un’attenta comunicazione e all’annuncio che le condizioni monetarie rimarranno
comunque accomodanti.
Nell’area Euro, la crescita prosegue ma resta fragile. Il programma di acquisto di titoli dell’Eurosistema
si sta dimostrando efficace nel sostenere l’attività economica nel suo complesso, con effetti finora in
linea con le valutazioni iniziali. Tuttavia l’indebolimento della domanda estera e la discesa dei corsi
petroliferi hanno contribuito all’insorgere di nuovi rischi al ribasso per l’inflazione e la crescita, che
1
Fonte: Bollettino Banca d’Italia Gennaio 2016; Ricerca Savills Investment Management su fonti varie
5
sono diventati più evidenti negli ultimi mesi. Il Consiglio direttivo della BCE in dicembre ha introdotto
ulteriori misure espansive e ampliato il programma di acquisto di titoli dichiarandosi pronto, se
necessario, a intervenire ancora.
In Italia la ripresa prosegue gradualmente. Alla spinta delle esportazioni, che dopo aver sostenuto
l’attività negli ultimi quattro anni risentono della debolezza dei mercati extraeuropei, si sta
progressivamente sostituendo quella della domanda interna, in particolare per consumi e
ricostituzione delle scorte. Al recupero del ciclo manifatturiero si affiancano segnali di espansione nei
servizi e, dopo un calo prolungato, di stabilizzazione nelle costruzioni. Le prospettive degli investimenti
risentono però dell’incertezza riguardo alla domanda estera. Nel quarto trimestre il PIL dovrebbe
essere aumentato in misura analoga a quella del terzo (quando era cresciuto dello 0,2 per cento).
Nei mesi estivi il numero di occupati ha continuato a crescere, soprattutto tra i giovani e nei servizi; è
proseguita la ricomposizione delle assunzioni verso forme contrattuali stabili. Il tasso di
disoccupazione è sceso all’11,4 per cento nel bimestre ottobre-novembre, il livello più basso dalla fine
del 2012, anche per effetto della riduzione della disoccupazione giovanile, che rimane tuttavia su livelli
storicamente elevati. Le attese delle imprese riferite al quadro occupazionale sono cautamente
ottimiste.
L’inflazione è scesa in dicembre allo 0,1 per cento sui dodici mesi. Le aspettative di famiglie e imprese
prefigurano nei prossimi mesi un modesto recupero della crescita dei prezzi, che rimarrebbe però su
livelli contenuti. L’inflazione risente del nuovo calo delle quotazioni dei beni energetici, ma anche del
persistere di ampi margini di sottoutilizzo della capacità produttiva, che contribuiscono a mantenere la
dinamica di fondo dei prezzi su valori minimi. Nell’ambito del programma di acquisto di titoli
dell’Eurosistema, alla fine dello scorso dicembre erano stati effettuati acquisti di obbligazioni pubbliche
italiane per un ammontare pari a circa 79 miliardi di euro (di cui 73 da parte della Banca d’Italia) e con
vita media residua di poco superiore ai nove anni. Gli investitori esteri hanno continuato a manifestare
interesse per le attività italiane, aumentando lievemente la quota di titoli pubblici in loro possesso; le
famiglie italiane hanno con gradualità riequilibrato i portafogli in favore del risparmio gestito.
La dinamica dei finanziamenti al settore privato si è rafforzata in autunno; i prestiti alle imprese sono
cresciuti per la prima volta dopo quasi quattro anni. È proseguito l’allentamento delle condizioni di
offerta: il costo medio dei nuovi prestiti alle aziende si colloca su livelli storicamente molto contenuti e
il differenziale sul corrispondente tasso medio nell’area dell’euro si è annullato (era pari a circa un
punto percentuale alla fine del 2012). Resta tuttavia elevata, pur se in riduzione rispetto ai picchi
raggiunti durante la recessione, la dispersione delle condizioni del credito fra settori di attività e per
classe dimensionale di impresa.
Grazie al graduale miglioramento dell’attività economica, è proseguita la diminuzione del flusso di
nuovi prestiti deteriorati e di nuove sofferenze rispetto ai valori massimi osservati nel 2013. La
redditività dei maggiori gruppi bancari è aumentata nei primi nove mesi del 2015 in confronto all’anno
precedente; il patrimonio si è rafforzato. Il miglioramento dei bilanci delle banche dovrebbe proseguire
nel 2016 per effetto del previsto consolidamento della ripresa ciclica.
Nel complesso, si valuta che il prodotto sarebbe aumentato nel 2015 dello 0,8 per cento (0,7 sulla
base dei conti trimestrali, che sono corretti per il numero di giorni lavorativi); potrebbe crescere attorno
all’1,5 per cento nel 2016 e nel 2017. L’inflazione salirebbe progressivamente allo 0,3% quest’anno e
all’1,2% il prossimo. Gli investimenti, caratterizzati finora da una dinamica modesta, potrebbero
beneficiare di prospettive di domanda e condizioni di finanziamento più favorevoli e degli effetti delle
misure di stimolo introdotte dalla legge di stabilità. All’espansione dei consumi contribuirebbe la
ripresa del reddito disponibile, sostenuto anche dal rafforzamento del mercato del lavoro.
Queste proiezioni sono complessivamente in linea con quelle di luglio, ma si è modificato il contributo
dei diversi fattori: a un minore impulso proveniente dagli scambi con l’estero, indotto dal rallentamento
delle economie emergenti, si dovrebbe sostituire un maggiore contributo della domanda interna e di
quella proveniente dall’area dell’Euro, sostenute dalle politiche economiche (quali il programma di
acquisto di titoli dell’Eurosistema e le misure disposte dal Governo) e dal miglioramento delle
condizioni del credito.
Restano rischi significativi, tra i quali sono molto rilevanti quelli associati al contesto internazionale,
tornati in evidenza nelle ultime settimane: in particolare la possibilità di un rallentamento delle
economie emergenti che potrebbe rivelarsi più marcato e duraturo di quanto finora ipotizzato e avere
forti ripercussioni sui mercati finanziari e valutari. La politica monetaria deve al contempo fronteggiare
con decisione i rischi al ribasso per l’inflazione, che potrebbero derivare sia da una crescita della
domanda inferiore alle attese, qualora i margini di capacità produttiva inutilizzata restassero sugli
attuali ampi livelli per un periodo prolungato, sia da ulteriori flessioni delle quotazioni delle materie
6
prime, ove queste innescassero effetti di retroazione sulla dinamica dei salari. Presupposto per la
realizzazione dello scenario qui delineato è che venga mantenuta in Italia e nell’area dell’euro la
fiducia di famiglie, imprese e operatori finanziari e che proseguano con determinazione le politiche di
sostegno ciclico.
1.3.2 Analisi del mercato immobiliare europeo2
Italia
Nel III trimestre 2015 il mercato immobiliare italiano, dopo il buon risultato del precedente trimestre,
consolida in modo significativo la ripresa, registrando un tasso di crescita tendenziale, riferito al totale
delle compravendite, pari all’8,8%, con un volume complessivo di scambi che raggiunge 225.257 NTN
(Numero di Transazioni Normalizzate).
Il settore residenziale, in particolare, nel III trimestre 2015, con 105.104 NTN fa segnare con il +10,8%
il rialzo maggiore: si tratta, in assoluto, di oltre 10 mila abitazioni compravendute in più rispetto al III
trimestre del 2014. Analogamente, gli scambi di cantine, box e posti auto, in larga parte pertinenze
delle abitazioni, crescono in questo trimestre del 9%, con 80.178 NTN.
Il terziario (1.913 NTN) e il produttivo (2.058 NTN) mostrano le variazioni più contenute,
rispettivamente +0,9% e +2,2%, ma tornano a crescere dopo due trimestri di perdite pesanti. Il
comparto dei negozi, degli alberghi e degli altri edifici commerciali (5.829 NTN), pur mantenendosi su
ritmi di crescita sostenuti (+7,4%) mostra una decelerazione del tasso di incremento rispetto al
trimestre precedente. Infine, nella categoria “altro”, in cui confluiscono gli immobili non diversamente
classificabili, le compravendite (30.175 NTN) sono aumentate di poco più di tre punti percentuali.
Europa
Il mercato immobiliare europeo uffici nel Q4 2015 conferma la tendenza positiva registrata nell’anno
2015. Jones Lang Lasalle registra un take up totale paria 3.5 milioni di mq, registrando incremento
annuo pari al 15% rispetto all’ anno precedente e registrando il take up maggiore mai registrato dal
2006. L’incremento degli spazi occupati è avvenuto maggiormente nel centro delle gradi capitali
europee come Londra, Madrid, Milano, Parigi, Stoccolma e le principali città tedesche. Anche se ogni
mercato nazionale si muove con differente velocità, si registra una tendenza positiva in quasi tutti i
mercati europei; JLL registra che, delle 24 città principali, solo Brussels e Utrecht registrano un take
up negativo per il 2015.
10-year government bond yields and prime property net yields (Q4 2015, %)
I conduttori continuano a preferire immobili di qualità con ampia possibilità di accesso agli spazi.
In città come Berlino, Londra e Monaco, si registra un aumento del prime rent e un decremento della
disponibilità degli edifici in classe A che spingono i conduttori in cerca di location secondarie con
buona qualità delle spazio e ben collegate. Questo trend dovrebbe confermarsi e/o accentuarsi per
tutto il 2016 su molti mercati europei.
2
Fonte: Ricerca Savills Investment Management su fonti varie
7
In assenza di eventi congiunturali negativi, si prevede che l’attività di ricerca di spazi uffici si
incrementerà gradualmente in base alla crescita economica, aumento dell’occupazione e l’espansione
della domanda.
JLL registra un office vacancy rate in Europa del’8,9% nel Q4 2015. Nonostante diversi nuovi sviluppi
siano stati completati nel Q4 2015, l’incremento delle attività di letting ha comportato una riduzione del
tasso di sfitto in 15 dei 24 mercati principali europei.
Office vacancy rates (%)
st
Am n
ila
M ca
r
Ba g
s
la
G e
om
R
ls
He k
an
Fr
rm
Bi rid
ad
M s
us
Br en
op
C kh
oc
St s
ri
Pa n
o
Ly b
am
H lin
r y
Be Cit
n
Ld ich
un
M WE
n
Ld
Nella maggior parte delle città si registrano comunque poche nuove iniziative di sviluppo con la
conseguenza che l’offerta di spazi tenderà a mantenere un modesto livello di efficienza energetica
generale. La qualità dell’offerta è prevista in aumento in pochi mercati, come Londra, Lione e
Varsavia, dove è previsto un incremento sostenuto di nuovi progetti speculativi.
Prime office rents (EUR psm pa, Q4 2015)
Prime office net yields (%, Q4 2015)
Fonte: Cushman & Wakefield, PMA (Autumn 2015), Macrobond, Savills Investment Management
La capacità di spesa e il volume di vendite retail registrano un incremento su base annua per la
maggior parte delle nazioni europee. La domanda dei consumatori è stata spinta soprattutto da un
miglioramento del mercato del lavoro associato alla diminuzione dei prezzi. Tale tendenza è comune
di tutti i principali mercati europei con maggiore evidenza per Irlanda, Svezia e Gran Bretagna.
Anche nel 2016 si prevede un incremento dei consumi retail e, proprio per questo, diversi operatori
stanno programmando un espansione dei punti vendita.
L’offerta di spazio retail in Europa nelle migliori location centro città e centri commerciale risulta
limitata, ma la disponibilità di spazi in location secondarie risulta maggiore. Anche se gli sviluppi retail
sono aumentati in Europa e alcuni sono di dimensioni importanti, soprattutto in Francia, Italia e
Polonia, il livello medio di unità di nuove costruzione rimarrà basso.
Prime high street retail rents (EUR psm pa, Q4 2015)
Prime high street retail net yields (%, Q4 2015)
8
16,000
6
14,000
5
12,000
4
10,000
3
8,000
6,000
2
4,000
1
2,000
0
0
Fonte: Cushman & Wakefield, PMA (Autumn 2015), Macrobond, Savills Investment Management
La domanda per gli spazi logistici è stata molto forte per l’anno 2015, trainata da una miglioramento
dell’economia e in particolare da un incremento esponenziale dell’e-commerce. Il take-up è aumentato
in quasi tutti i mercati europei, ma si è concentrato su location core. Si prevede un 2016 con ampia
domanda.
Anche se è previsto un incremento di sviluppi immobiliari, si registra un basso livello di prodotti logistici
core in prime location e moderni. Dato che la domanda resterà alta e che i nuovi sviluppi resteranno
limitatiti, ci si aspetta un vacancy rate stabile.
Prime logistics rents (EUR psm pa, Q4 2015)
250
Prime logistics net yields (%, Q4 2015)
9
8
200
150
100
50
0
7
6
5
4
3
2
1
0
Fonte: Cushman & Wakefield, Knight Frank, PMA (Autumn 2015), Macrobond, Savills Investment Management
Per quanto riguarda i canoni di mercato JLL registra un incremento dello 0,8% rispetto al terzo
trimestre 2014. Escludendo Mosca, si registra un aumento del 2.7% annuale per i 24 principali mercati
europei. Jll registra un aumento dei prime rent in 10 mercati chiave,specialmente a Berlino, Dublino e
Stoccolma ma in declino per 4 come St. Pietroburgo e Mosca.
Per tutto il 2016 si ipotizza un incremento dei canoni di locazione nelle location prime, dato la scarsa
offerta di spazi con efficienza energetica A. Le previsioni indicano un aumento dei canoni di locazione
nelle zone periferiche, specialmente in mercati come Barcellona, Dublino e Madrid, e in mercati core
che godono di domanda da parte di buoni tenant ma con bassi livelli di Grado A come Mosca e
Londra.
9
1.4 Politiche di investimento del Fondo
La strategia di investimento del Fondo è stata incentrata sull’investimento in beni immobili localizzati in
Europa, opportunamente diversificati per area geografica e per destinazione d’uso, con forte
focalizzazione sulla capacità dell’asset di generare flussi di reddito sicuri e stabili nel tempo in modo
da permettere il raggiungimento dell’obiettivo di distribuzione annuale di dividendi non inferiore al 4%
e di conseguire un tasso interno di rendimento a scadenza pari all’inflazione Europea (EU 25)
aumentata di 4 punti percentuali. In accordo con le previsioni regolamentari, gli investimenti
immobiliari del Fondo sono effettuati per oltre il 50% in Paesi appartenenti all’area Euro dell’Unione
Europea ed in almeno quattro Stati diversi.
Tali limiti di investimento potrebbero non trovare applicazione nella fase di dismissione delle attività
del Fondo.
La politica d’investimento e di gestione del Fondo è stata focalizzata al raggiungimento degli obiettivi
fissati attraverso una strategia di contenimento dei rischi:
-
-
diversificazione degli investimenti per Paese;
diversificazione degli investimenti per destinazione d’uso;
esposizione su investimenti immobiliari caratterizzati da contratti di locazione a lunga
scadenza, con affittuari di primario standing, interamente locati ed in grado di produrre un
reddito corrente che permetta al Fondo di raggiungere i suoi obiettivi annui di distribuzione dei
dividendi;
appropriato uso della leva finanziaria;
copertura dai rischi relativi ai tassi d’interesse e all’esposizione in valuta diversa dall’Euro.
L’implementazione della strategia d’investimento sopra descritta ha portato alla costituzione di un
portafoglio composto da 11 immobili localizzati in 6 fra i più virtuosi Paesi europei (esclusi Grecia,
Spagna, Portogallo, etc.), opportunamente diversificato per destinazione d’uso.
Nel corso del 2015 ha avuto inizio la fase di dismissione del portafoglio immobiliare con la cessione di
cinque immobili.
Alla data della presente Relazione di gestione il portafoglio immobiliare del Fondo è composto da 6
immobili localizzati in Francia, Olanda, Svezia e Finlandia, caratterizzato da un rendimento medio
lordo del 7,4% e netto del 6,7% sul valore del portafoglio come emerge dall’ultima valutazione al 31
dicembre 2015.
1.5 Andamento della gestione del Fondo
Il valore complessivo netto del Fondo al 31 dicembre 2015 ammonta ad Euro 49.305.221, con una
perdita di periodo di Euro 1.980.282.
Il valore unitario della quota al 31 dicembre 2015 risulta pari ad Euro 141.681,670, con una variazione
negativa di Euro -60.690,47 (circa il 30%) rispetto al 31 dicembre 2014, riconducibile a:
- rimborsi parziali pro-quota per un totale di 19,1 milioni di Euro a seguito di eccedenze di cassa
disponibili successivamente alle dismissioni di parte del portafoglio immobiliare nel rispetto del
piano di smobilizzo adottato dal Consiglio di Amministrazione;
- un risultato operativo positivo della gestione immobiliare ordinaria pari a 1,6 milioni di Euro;
- plusvalenze realizzate sulla dismissione degli asset in portafoglio pari a circa 5 milioni di Euro
(al netto delle imposte e calcolate rispetto all’ultima valorizzazione del 31 dicembre 2014);
- minusvalenze non realizzate per circa 8 milioni di Euro rispetto alla valorizzazione del
portafoglio immobiliare al 31 dicembre 2014;
- circa 700 mila Euro di imposte relativamente al contenzioso con l’Agenzia delle Entrate per la
società G2B Property Limited di cui si danno ulteriori dettagli al paragrafo 1.6.
La variazione negativa dall’avvio dell’operatività del Fondo (18 maggio 2007), tenuto conto dei
rimborsi parziali pro-quota già distribuiti ai quotisti, è di Euro 53.318 per quota (-21,3% rispetto al
valore nominale di sottoscrizione). Occorre, peraltro, evidenziare che il Fondo, dalla data di inizio
attività fino alla data della presente Relazione di gestione, ha corrisposto ai quotisti Euro 63.250 per
quota a titolo di proventi.
10
Nel secondo semestre 2015, a fronte di eccedenze di liquidità generate dalla vendita del portafoglio
immobiliare, il Fondo ha effettuato due rimborsi parziali pro-quota:
- in data 9 ottobre 2015 è stato fatto un rimborso parziale di Euro 25.000 pro quota per un
ammontare complessivo di Euro 8.700.000 (corrispondente al 10% del valore nominale delle
quote sottoscritte);
- in data 24 novembre 2015 è stato fatto un rimborso parziale di Euro 30.000 per quota per un
ammontare complessivo di Euro 10.440.000 (corrispondente al 12% del valore nominale delle
quote sottoscritte).
Nel corso del periodo non sono state fatte distribuzioni di dividendi (il dividend yield annuale medio
dall’inizio dell’attività del Fondo è pari al 3,6% annuo sul valore nominale del capitale investito).
Si rappresenta inoltre che, dall’inizio dell’operatività fino alla data della presente Relazione, il Fondo
ha distribuito ai quotisti Euro 41.1M di Euro (pari a circa il 47% del capitale totale sottoscritto) sotto
forma di dividendi e/o di rimborsi parziali di quote.
Complessivamente, la performance del Fondo dall’inizio dell’operatività corrisponde ad un IRR (Tasso
Interno di Rendimento) positivo dello 0,55%.
1.5.1 La gestione immobiliare
Al 31 dicembre 2015 il Fondo ha dunque un portafoglio immobiliare composto complessivamente da
sei investimenti in quattro differenti Paesi dell’Unione Europea.
La composizione del portafoglio per distribuzione territoriale e destinazione d’uso è così sintetizzabile.
Destinazione d'uso
Distribuzione geografica
20%
Paesi Bassi
18%
10%
28%
Uffici
Svezia
Commerciale
Francia
52%
10%
Finlandia
62%
Logistica
A seguito della dismissione degli immobili di Glasgow e Isola di Wight, l’ammontare complessivo degli
investimenti immobiliari effettuati dal Fondo in Paesi non appartenenti all’area Euro ammonta, in
percentuale rispetto al totale, al 10%, dunque al di sotto del limite massimo del 50% fissato dal
Regolamento di gestione.
Il valore complessivo degli immobili detenuti dal Fondo ammonta al 31 dicembre 2015 a Euro
44.261.614 rilevando una minusvalenza di circa 8,1 milioni di Euro rispetto al periodo precedente, a
parità di perimetro e di tassi di cambio utilizzati.
Rispetto al prezzo di acquisto, considerando i prezzi di vendita per gli immobili oggetto di dismissione,
la variazione complessiva di valore degli immobili in portafoglio, ai cambi storici di acquisizione, è
negativa del 8,3% circa e del 12,8% tenendo conto anche degli oneri di acquisizione (due diligence e
tasse sui passaggi di proprietà per complessivi Euro 6,6 milioni).
La tabella seguente sintetizza la composizione del portafoglio immobiliare e la sua valorizzazione al
31 dicembre 2015.
11
Città
Rotterdam (Capelle)
Gavle
Venray
Hyvinkaa
Paris (St. Cloude)
Lione
Totale
Nazione
Destinazione
d'uso
Superficie
affittabile
Paesi Bassi
Svezia
Paesi Bassi
Finlandia
Francia
Francia
Uffici
Retail
Logistica
Logistica
Uffici
Uffici
mq
6.972
4.861
11.120
14.183
3.258
3.364
43.758
Prezzo di
acquisto (*)
Oneri acessori
(*)
Euro/000
13.810
10.713
8.500
8.800
14.850
7.968
64.640
Euro/000
1.046
141
635
521
431
325
3.100
Investimento
totale (*)
Euro/000
14.856
10.854
9.135
9.321
15.281
8.293
67.741
Valutazione al Valutazione al
31 dicembre
31 dicembre
2015 (**)
2015 (***)
Euro/000
Euro/000
4.080
4.080
4.462
4.450
3.760
3.760
8.820
8.820
14.890
14.890
8.250
8.250
44.262
44.250
(*) al cambio storico, per gli investimenti in valuta diversa dall'Euro (Svezia)
(**) al cambio del 31 dicembre 2015
(***) a cambi storici
Come delineato nella strategia di investimento, la composizione del portafoglio immobiliare è stata
focalizzata sulla componente reddituale degli asset: contratti di lunga durata, affittuari solvibili e
rendimenti sul capitale investito tali da garantire una distribuzione annua di dividendi nell’ordine del 45% sono state le chiavi nella scelta degli investimenti. Se da un lato, sotto il profilo reddituale, gli
obiettivi fissati sono stati mantenuti, quando non addirittura superati, dall’altro, la forte incidenza della
componente reddituale nella valutazione rispetto al valore intrinseco degli immobili, ha comportato una
parziale erosione del valore in conto capitale di alcuni degli immobili del portafoglio parallelamente al
progressivo accorciamento della vita residua dei contratti di locazione in essere.
Tale affermazione è vera soprattutto per gli investimenti realizzati in Olanda dove, a causa della
particolarmente difficile congiuntura del mercato immobiliare, le minusvalenze rispetto al prezzo di
acquisto degli immobili sono significative e non più integralmente recuperabili.
Tutti gli immobili in portafoglio sono stati acquistati per il tramite di società immobiliari, di cui il Fondo
detiene la totalità delle quote rappresentative di capitale.
Viene di seguito illustrata la struttura societaria per il tramite della quale sono stati acquistati gli
immobili detenuti dal Fondo.
Pan European Property Fund
100%
G2B Property Ltd
100%
100%
Lux2F Property
S.à.r.l.
Lux4F Property
S.à.r.l.
1%
100%
Bes Property Ltd
100%
Soun Property Ltd
100%
Bor Property AB
Valbo - Retail
100%
Beck Property
S.à.r.l.
100%
Raik Property S.à.r.l.
100%
Mull Property S.à.r.l.
Hyvinka - Logistic
99%
100%
Lux2B Property
S.à.r.l.
1%
99%
100%
100%
Plat Property S.a.r.l.
Zid Property SCI
Van Property BV
Cruj Property BV
Paris - St. Cloud Office
Lyon - Office
Rotterdam - Office
Venray - Logistic
Nel corso del periodo la gestione finanziaria ha prodotto complessivamente interessi attivi su
finanziamenti soci concessi alle società partecipate per Euro 7.916.615.
La gestione immobiliare delle società veicolo partecipate dal Fondo ha invece prodotto nel periodo un
risultato operativo di Euro 4,9 milioni che, al netto delle commissioni di gestione, degli oneri finanziari
12
e degli altri costi di gestione ordinaria del Fondo, corrisponde a un risultato della gestione ordinaria di
Euro 1,6 milioni (pari a un rendimento su base annuale del 2,1% sul valore nominale medio delle
quote).
La differenza rispetto al risultato netto di periodo è data da:
- plusvalenze realizzate di circa 5 milioni di Euro sulle vendite effettuate rispetto all’ultima
valutazione al 31 dicembre 2014
- minusvalenze non realizzate per 8,1 milioni di Euro rispetto all’ultima valorizzazione del 31
dicembre 2014;
- oneri fiscali per circa 700 mila Euro in conseguenza dell’accertamento fiscale della partecipata
G2B.
Cessione degli immobili di Hessdorf e Ostringen
In data 16 gennaio 2015, al termine di un processo competitivo di vendita, la società Beck Property
Sarl ha firmato un contratto per la vendita al fondo tedesco GRR German Retail Fund n.1 dei due
parchi commerciali di Hessdorf e Ostringen al prezzo complessivo di Euro 17.045.000 (Euro
9.437.000 per l’immobile di Hessdorf ed Euro 7.608.000 per l’immobile di Ostringen).
Complessivamente sui due immobili è stata realizzata una plusvalenza di 1,9 milioni di Euro (pari al
12,5%) rispetto al prezzo di acquisto (Euro 944 mila, pari al 6% circa, se si considerano anche i costi
di acquisizione).
La performance complessiva dei due immobili ha generato un tasso di rendimento al livello di Fondo
del 7% circa.
La vendita è stata finalizzata in data 26 febbraio 2015 a seguito della conferma del mancato esercizio
della prelazione da parte delle rispettive amministrazioni locali.
Contestualmente alla vendita sono stati rimborsati i finanziamenti ipotecari (per complessivi Euro
8.000.000) accesi con SEB AB con riferimento agli immobili in oggetto.
Cessione dell’immobile di Lipsia
In data 2 giugno 2015, al termine di un processo competitivo di vendita, la società Mull Property Sarl
ha firmato un contratto per la vendita al fondo tedesco Fidelity International Real Estate Fund
dell’immobile logistico di Lipsia al prezzo complessivo di Euro 12.555.000.
Rispetto alla valutazione al 31 dicembre 2014 il prezzo di vendita è superiore di circa il 14%.
Complessivamente la plusvalenza realizzata dalla vendita è pari a 2,9 milioni di Euro sul prezzo di
acquisto (circa il 30%) e di 2,3 milioni di Euro se si considerano anche gli oneri di acquisizione (circa il
23%). L’investimento ha generato una performance complessiva pari a circa il 18% confermando la
bontà della strategia di acquisizione che ha privilegiato le caratteristiche di liquidità dell’investimento,
di solvibilità dell’affittuario, di certezza dei canoni grazie ad un contratto di 10 anni, delle caratteristiche
tecniche dell’immobile e della location.
La vendita è stata finalizzata in data 21 luglio 2015 a seguito della conferma del mancato esercizio
della prelazione da parte dell’amministrazione locale.
Contestualmente alla vendita è stato rimborsato il finanziamento ipotecario acceso con la banca SEB
AB per Euro 5.000.000 iniziali.
Cessione dell’immobile di Isola di Wight
In data 29 settembre 2015, a termine di un processo competitivo di vendita che ha coinvolto sia
investitori istituzionali che privati, la società Bes Property Ltd ha trasferito la proprietà dell’immobile di
Isola di Wight al West Sussex County Council (fondo pensione della Contea del West Sussex) al
prezzo complessivo di 23.300.000 sterline.
Rispetto alla valutazione al 31 dicembre 2014 il prezzo di vendita è stato superiore di circa il 6%
mentre rispetto al prezzo di acquisto la plusvalenza realizzata dalla vendita è stata pari a 3,3 milioni di
sterline (+16,5%) e di 2,2 milioni di sterline se si considerano anche gli oneri di acquisizione (+10,3%).
L’investimento ha generato una performance complessiva pari a circa il 5.75% confermando la bontà
della strategia di acquisizione che ha privilegiato le caratteristiche di liquidità dell’investimento, di
solvibilità dell’affittuario, di certezza dei canoni grazie ad un contratto di 20 anni, delle caratteristiche
tecniche dell’immobile e della location.
Contestualmente alla vendita è stato rimborsato dal Fondo il finanziamento ipotecario per Euro
12.500.000 acceso con ING e allocato sull’immobile.
Cessione dell’immobile di Glasgow
13
In data 2 ottobre 2015, a termine di un processo competitivo che ha coinvolto sia investitori
istituzionali che privati, la società Soun Property Ltd ha trasferito la proprietà dell’immobile di Glasgow
alla società Tenoma Ltd al prezzo complessivo di 8.233.812 sterline.
Rispetto alla valutazione al 31 dicembre 2014 il prezzo di vendita è superiore di circa il 40,3%.
Complessivamente la plusvalenza realizzata dalla vendita è pari a 503 mila sterline sul prezzo di
acquisto (+6,5%) e di 78 mila sterline se si considerano anche gli oneri di acquisizione (+1%).
L’investimento ha generato una performance complessiva a livello di Fondo pari a circa il 5%.
1.5.2 Il processo di valutazione degli immobili
Nel processo di valutazione dei beni di pertinenza dei FIA gestiti la SGR adotta procedure in
ottemperanza a quanto previsto al Tit. V, Cap. IV, Sez. II, del Regolamento sulla Gestione Collettiva
del Risparmio del 19 gennaio 2015 (il “Regolamento BI”), ai sensi dell’art. 6, comma 1, lett. c) del D.
Lgs. 58/98 (il “Testo Unico della Finanza” o “TUF”). Ai sensi dell’art. 67 del Regolamento 231
(richiamato direttamente dalla normativa interna) la SGR è tenuta ad adottare, mantenere, attuare e
rivedere, per ciascun FIA gestito, politiche e procedure scritte che garantiscono un processo di
valutazione solido, trasparente, completo e adeguatamente documentato, oltre all’obbligo di applicare
metodologie di valutazione eque, appropriate e trasparenti. Le politiche di valutazione stabiliscono, e
le procedure attuano, le metodologie di valutazione utilizzate per ciascun tipo di bene in cui il FIA può
investire conformemente alle disposizioni normative applicabili e al relativo regolamento di gestione. A
tal fine, in data 28 aprile 2015 la SGR ha istituito la Funzione di Valutazione (interna) e in ragione della
opzione organizzativa esercitata, si avvale di Esperti Indipendenti (“EI”) aventi i requisiti stabiliti dal
DM 5 marzo 2015, n. 30 ai sensi del Titolo V, Capitolo IV, Sezione II, par. 4 del Regolamento BI (cfr.
PR 6.5 Selezione e Gestione dei rapporti con gli Esperti Indipendenti).
La SGR ha adottato specifiche procedure che regolano l’attività della Funzione di Valutazione, il
processo di valutazione degli immobili dei fondi gestiti e il rapporto con gli EI che hanno tra i principali
obiettivi:
- assicurare che gli EI nominati abbiano le necessarie competenze professionali e che svolgano il
loro lavoro con oggettività e indipendenza rispetto sia alla SGR che ai partecipanti dei fondi;
- distinguere in maniera netta i ruoli dell’EI e della società di gestione nel processo di valutazione e
definire con precisione gli scambi informativi tra questi soggetti;
- assicurare un adeguato processo di valutazione e di controllo dell’operato EI;
- controllare la congruenza delle assunzioni adottate dall’EI e la coerenza dei criteri di valutazione
utilizzati e delle metodologie adottate;
- verificare la completezza del contenuto minimo delle relazioni di stima degli EI.
Processo di selezione e modalità di conferimento dell’incarico
Con delibera consiliare dell’11 maggio 2010 Savills Investment Management SGR S.p.A., dopo aver
verificato il possesso dei requisiti richiesti dalla normativa vigente per l’assunzione di tale incarico, ha
affidato con un mandato triennale la valutazione periodica degli immobili del Fondo all’Esperto
Indipendente Cushman & Wakefield LLP (“C&W LLP”).
A seguito di una riorganizzazione del Gruppo C&W, a far data dal 29 settembre 2012, il contratto in
essere con Cushman & Wakefield LLP è stato ceduto alla società Cushman & Wakefield Asset
Management Italy S.r.l. (“C&W”) che, per lo svolgimento dell’incarico, ha continuato ad avvalersi di
personale qualificato appartenente al dipartimento valutazioni di C&W LLP. La cessione del contratto
è stata approvata dal Consiglio di Amministrazione di Savills Investment Management SGR S.p.A.
con delibera in data 26 luglio 2012, dopo aver verificato il possesso dei requisiti previsti dalla
normativa vigente per l’assunzione dell’incarico di Esperto Indipendente. In forza di delibera consiliare
del 24 giugno 2013, il mandato a C&W è stato rinnovato per un ulteriore triennio a decorrere dalla
valutazione al 30 giugno 2013.
Gestione dei rapporti e attività di controllo
I presidi organizzativi e procedurali adottati dalla Società di Gestione per verificare il rispetto da parte
di C&W dei criteri di valutazione dei beni sono descritti nelle seguenti procedure: ‘Procedura per la
14
Gestione dei Rapporti con gli Esperti Indipendenti’ e ‘Procedura della Funzione di Valutazione’
adottate dalla Società. Tali Procedure tengono conto delle linee guida emanate da parte delle
Associazioni di Categoria e ispirate al Quaderno di Finanza n. 65 pubblicato dalla Consob nel
dicembre 2009 e, nell’ultima versione approvata dal Consiglio di Amministrazione della Società di
Gestione il 29 febbraio 2012, dà attuazione alle linee applicative in materia di processo di valutazione
dei beni immobili previste nella Comunicazione Congiunta Banca d’Italia Consob del 29 luglio 2010.
Anche l’incarico a C&W è stato oggetto di revisione con atto integrativo e modificativo stipulato in data
25 febbraio 2011 per renderlo conforme a tali linee guida. I termini e le condizioni dell’incarico a C&W
disciplinano espressamente i seguenti aspetti: i criteri da utilizzare per la valutazione degli immobili; le
metodologie di valutazione degli immobili; il compenso con indicazione delle modalità adottate per la
sua determinazione; le modalità di coordinamento e i flussi informativi tra le funzioni aziendali e
l’Esperto Indipendente; l’elenco dei documenti che devono essere prodotti dalla SGR e dall’Esperto
Indipendente nell’ambito del processo di valutazione; le modalità con le quali l’Esperto Indipendente
sorveglia nel continuo che l’incarico affidatogli sia eseguito con la diligenza e la competenza dovute e
che i rischi connessi siano gestiti in modo appropriato; la facoltà della SGR di risolvere il contratto
qualora l’Esperto Indipendente non esegua l’incarico in conformità con la normativa e i requisiti
vigenti; l’impegno a prestare una fattiva collaborazione alle funzioni aziendali della SGR che svolgono
attività di verifica e controllo (in relazione alla correttezza dei dati e delle informazioni contenute nelle
relazioni di stima).
La Società di Gestione, al fine di apprezzare autonomamente la valutazione redatta dall’Esperto
indipendente e di affermare la propria responsabilità e centralità nella determinazione del valore di
mercato degli immobili in portafoglio, ha messo in atto procedure di controllo interno e si è dotata di
risorse tecniche e professionali, che fanno capo alla Funzione di Valutazione, in grado di formulare un
autonomo giudizio sull’operato dell’Esperto Indipendente.
Risultato del processo di valutazione
La valutazione dei beni immobili è stata effettuata per ogni singolo asset (come previsto dalla
normativa in vigore e dalla prassi professionale affermata) dall’Esperto Indipendente utilizzando il
metodo del flussi di cassa attualizzati (Discounted Cash Flows) per gli immobili di Gavle e Hyvinka
mentre per gli immobili di Parigi, Lione, Rotterdam e Venray è stato utilizzato il metodo della
capitalizzazione del reddito.
La diversità di metodi di valutazione utilizzati è dipesa sostanzialmente dalla pratica prevalente nei
diversi Paesi in cui sono localizzati gli immobili.
I tassi di attualizzazione dei flussi e di capitalizzazione del reddito, nonché i canoni di mercato sono
stati determinati in relazione alle caratteristiche di rischio dell’iniziativa immobiliare, del contesto
urbano e del mercato locale di riferimento, nonché tenendo conto del rendimento reale delle attività
finanziarie a basso rischio a medio-lungo termine rettificato in relazione alla struttura finanziaria
dell’investimento e alle caratteristiche del cespite.
Il valore degli immobili è determinato al netto delle imposte di trasferimento della proprietà del bene.
La valutazione del portafoglio immobiliare al 31 dicembre 2015 segna una flessione di circa il 15,5%
rispetto al 31 dicembre 2014 (a parità di perimetro e a parità di cambi utilizzati). Tale risultato è
riconducibile principalmente alle performance negative degli asset di Rotterdam e Valbo (che hanno
subito rispettivamente una svalutazione del 41% e 52%) oltre che alla svalutazione del 6,6%
dell’immobile di Hyvinkaa.
La tabella qui di seguito illustra la valorizzazione degli immobili del Fondo e l’andamento delle
valutazioni dalla data di acquisto fino al 31 dicembre 2015.
15
Rotterdam
(Capelle)
Gavle
Isle of Wight
Venray
Hyvinkaa
Parigi
(St. Cloude)
Ostringen
Glasgow
Lione
Hessdorf
Lipsia
Valuta
Prezzo di acquisto
Data acquisto
Valutazione all'acquisto
EUR
13.810.000
02-Jul-07
14.700.000
SEK
98.700.000
24-Sep-07
105.000.000
GBP
20.000.000
20-Dec-07
20.600.000
EUR
8.500.000
20-Dec-07
8.620.000
EUR
8.800.000
18-Mar-08
9.300.000
EUR
14.850.000
30-Sep-08
15.600.000
EUR
6.300.000
21-Dec-09
6.420.000
GBP
7.730.000
21-Dec-09
7.800.000
EUR
7.968.000
23-Dec-10
8.640.000
EUR
8.850.000
01-Dec-11
8.920.000
EUR
9.650.000
01-Jun-12
10.100.000
Valutazione al 31.12.07
Variazione cumulata
14.700.000
6,44%
106.300.000
7,70%
20.600.000
3,00%
8.620.000
1,41%
Variazione cumulata
14.000.000
1,38%
107.200.000
8,61%
18.980.000
-5,10%
8.450.000
-0,59%
9.300.000
5,68%
Variazione cumulata
12.790.000
-7,39%
101.700.000
3,04%
14.830.000
-25,85%
7.280.000
-14,35%
8.500.000
-3,41%
15.200.000
2,36%
Variazione cumulata
12.720.000
-7,89%
93.400.000
-5,37%
14.830.000
-25,85%
6.210.000
-26,94%
8.100.000
-7,95%
14.400.000
-3,03%
Variazione cumulata
12.700.000
-8,04%
91.600.000
-7,19%
16.950.000
-15,25%
5.710.000
-32,82%
8.100.000
-7,95%
14.400.000
-3,03%
6.410.000
1,75%
7.800.000
0,91%
Apprezzamento cumulato
12.550.000
-9,12%
93.000.000
-5,78%
19.800.000
-1,00%
5.020.000
-40,94%
8.400.000
-4,55%
14.780.000
-0,47%
6.440.000
2,22%
7.750.000
0,26%
12.550.000
-9,12%
93.100.000
-5,67%
19.800.000
-1,00%
5.000.000
-41,18%
9.315.000
5,85%
15.620.000
5,19%
6.670.000
5,87%
7.000.000
-9,44%
8.591.000
7,82%
12.540.000
-9,20%
93.300.000
-5,47%
19.760.000
-1,20%
4.730.000
-44,35%
9.510.000
8,07%
16.030.000
7,95%
6.800.000
7,94%
6.450.000
-16,56%
8.974.000
12,63%
11.000.000
-20,35%
93.236.256
-5,54%
20.620.000
3,10%
4.260.000
-49,88%
9.507.761
8,04%
16.720.000
12,59%
6.770.000
7,46%
5.624.000
-27,24%
9.023.000
13,24%
8.920.000
0,79%
9.200.000
-33,38%
93.800.000
-4,96%
21.400.000
7,00%
4.040.000
-52,47%
9.550.000
8,52%
16.730.000
12,66%
6.780.000
7,62%
4.930.000
-36,22%
9.257.000
16,18%
8.920.000
0,79%
10.200.000
5,70%
8.460.000
-38,74%
89.000.000
-9,83%
21.400.000
7,00%
3.800.000
-55,29%
9.400.000
6,82%
16.960.000
14,21%
6.540.000
3,81%
4.900.000
-36,61%
9.014.000
13,13%
8.680.000
-1,92%
10.200.000
5,70%
8.200.000
-40,62%
84.200.000
-14,69%
21.400.000
7,00%
3.740.000
-56,00%
9.300.000
5,68%
16.880.000
13,67%
6.310.000
0,16%
4.850.000
-37,26%
9.038.000
13,43%
8.500.000
-3,95%
10.100.000
4,66%
7.940.000
-42,51%
83.000.000
-15,91%
21.400.000
7,00%
3.730.000
-56,12%
9.200.000
4,55%
16.920.000
13,94%
6.000.000
-4,76%
5.025.000
-34,99%
9.067.000
13,79%
8.190.000
-7,46%
10.100.000
4,66%
7.510.000
-45,62%
82.400.000
-16,51%
22.000.000
10,00%
3.680.000
-56,71%
9.320.000
5,91%
15.380.000
3,57%
7.080.000
12,38%
5.800.000
-24,97%
8.622.000
8,21%
8.040.000
-9,15%
10.500.000
8,81%
6.920.000
-49,89%
85.900.000
-12,97%
22.000.000
10,00%
3.680.000
-56,71%
9.440.000
7,27%
14.870.000
0,13%
7.570.000
20,16%
5.870.000
-24,06%
8.161.000
2,42%
9.410.000
6,33%
11.000.000
13,99%
6.760.000
-51,05%
82.249.000
-16,67%
22.400.000
12,00%
3.670.000
-56,82%
9.644.000
9,59%
14.770.000
-0,54%
7.000.000
-9,44%
8.171.000
2,55%
4.080.000
-70,46%
41.000.000
-58,46%
3.760.000
-55,76%
8.820.000
0,23%
14.890.000
0,27%
8.250.000
3,54%
-39,64%
-50,15%
2,45%
-8,54%
0,81%
0,97%
Investimento
Apprezzamento ultimo semestre
12.500.000
29,53%
Valutazione immobile di Parigi - Saint Cloud
Il mercato occupazionale degli uffici di Parigi sta registrando una moderata ripresa; diversi operatori
rimasti in stand-by in attesa di segnali di stabilizzazione del mercato degli affitti stanno ora
approfittando degli incentivi generalmente corrisposti dai proprietari ai nuovi conduttori per occupare
nuovi spazi generalmente di qualità migliore. Anche l’attività di investimento ha mostrato segnali
positivi con un incremento complessivo delle transazioni di circa il 10% rispetto al 2014.
La valutazione dell’immobile di Parigi St. Cloud è stata senza dubbio influenzata dal nuovo contratto di
affitto firmato con il conduttore Majencia in data 14 dicembre 2015 ed efficace a partire dal 1 ottobre
2015.
Rispetto al 31 dicembre dell’anno precedente si è registrato un modesto incremento frutto di due
dinamiche contrapposte: se da un lato, infatti, il tasso di capitalizzazione applicato dal valutatore si è
ridotto di 75 punti base per riflettere sia i nuovi termini del contratto di affitto (la scadenza è stata
allungata al 30 settembre 2024 con possibilità di recesso da parte del conduttore al 30 settembre
2021) sia il generale andamento del mercato immobiliare a Parigi (i tassi di capitalizzazione per prime
office si è attestato intorno al 3,5%), dall’altro, la riduzione del canone di affitto e la corresponsione al
conduttore di un periodo di 10 mesi di free rent hanno avuto un impatto negativo sulla valutazione.
Complessivamente dunque la valutazione si è mantenuta stabile registrando un modesto incremento
di Euro 20.000 pari allo 0,13% rispetto al 31 dicembre 2014.
Valutazione immobile di Lione
Dopo un primo semestre deludente in termini di occupazione di nuovi spazi, il terzo trimestre del 2015
ha sorpreso in positivo registrando un’attività locativa intensa soprattutto per il settore uffici. Si sono
registrate infatti nuove locazioni per circa 105.000 mq con un incremento di circa il 130% rispetto allo
16
stesso trimestre dell’anno precedente. Peraltro occorre notare come questa intensa attività abbia
riguardato prevalentemente transazioni di dimensioni relativamente modeste (sotto i 2.000 mq).
L’intensa attività locativa non ha avuto tuttavia significativi risvolti in termini complessivi di tassi di sfitto
che sono invece leggermente aumentati a causa del completamento di numerosi nuovi sviluppi
immobiliari.
Anche la valutazione di Lione è il risultato di due dinamiche contrapposte: da un lato, infatti, il tasso di
capitalizzazione è stato ridotto di 50 punti base per riflettere l’andamento generale del mercato di
riferimento mentre dall’altro, la situazione locativa dell’immobile (con il contratto del conduttore
principale in scadenza a maggio 2016) e una revisione al ribasso dei canoni di mercato hanno
comportato una diminuzione della valorizzazione. Complessivamente la valutazione ha registrato un
modesto incremento di 89.000 Euro (pari all’1% circa) rispetto al 31 dicembre 2014.
Valutazione immobile di Rotterdam - Capelle
La valutazione dell’immobile di Rotterdam al 31 dicembre 2015 (Euro 4.080.000) registra una forte
flessione di circa 2,8 milioni di Euro (-41%) rispetto al 31 dicembre dell’esercizio precedente e risulta
fortemente influenzata dal fallimento, ad agosto 2015, dell’unico conduttore dell’immobile – Imtech (la
valutazione precedente assumeva infatti il pagamento dei canoni da parte del conduttore fino alla
scadenza naturale del contratto di giugno 2017).
Il mercato olandese ha registrato nel corso del 2015 una leggera ripresa supportato da investimenti
che hanno riguardato principalmente portafogli di immobili da parte di investitori speculativi di origine
UK, USA e Asiatica.
Tali tipologie di investitori non sono comunque interessati a singoli immobili, vuoti, in zone periferiche
(seppur a vocazione direzionale). La valutazione risulta quindi particolarmente penalizzante (-70%
rispetto al prezzo di acquisto) e le prospettive per il futuro non lasciano prevedere una concreta
possibilità di recupero del valore.
Valutazione immobile di Venray
Grazie ad un contesto economico in ripresa, la domanda di spazi ad uso logistico-industriale in
Olanda ha subito un incremento notevole negli ultimi mesi. Nonostante il rallentamento dell’economia
cinese, il gigante asiatico continua a rappresentare un partner commerciale strategico per l’Olanda
con un incremento delle importazioni registrato nel corso del 2015.
Stessa dinamica favorevole è stata registrata nel mercato degli investimenti con un aumento
significativo dei volumi oggetto di transazione e un’attività in ripresa da parte dei principali operatori
internazionali.
La valutazione dell’immobile al 31 dicembre 2015 (Euro 3.760.000) ha registrato un leggero
incremento rispetto al periodo precedente (+2,2%) grazie anche all’andamento generale favorevole
del mercato logistico in Olanda ma, soprattutto, grazie al nuovo contratto di affitto stipulato con la
catena online di “fai da te”, VidaXL.
Valutazione immobile di Gavle - Valbo
Il volume di investimenti immobiliari in Svezia ha registrato un notevole incremento nella prima metà
del 2015 raggiungendo i 63 miliardi di SEK di cui il 21% circa relativo ad investimenti nel settore retail.
L’aumento significativo è riconducibile soprattutto a quattro grosse transazioni e ad un incremento
dell’attività di investimento da parte di investitori internazionali che continuano a mostrare un forte
interesse verso il mercato immobiliare svedese.
Conseguentemente, si è registrata una generale compressione dei tassi di capitalizzazione per lo più
guidata da una forte competizione tra gli investitori che da aspettative di incremento dei canoni di
locazione.
La valutazione dell’immobile commerciale di Valbo non ha tuttavia beneficiato di tali migliorate
condizioni di mercato quanto piuttosto è stata penalizzata dalla perdurante incertezza legata alla
situazione locativa delle tre unità facenti parte del complesso immobiliare (una delle tre unità risulta
sfitta da più di due anni mentre per le altre due i conduttori non hanno rinnovato i contratti di affitto la
cui scadenza è prevista a giugno e ad agosto 2016) oltre che dallo scarso interesse degli investitori
per piccoli centri retail localizzati in distretti secondari di periferia.
17
In particolare, visto lo scarso interesse da parte di conduttori operanti nello stesso settore
merceologico di quelli attuali, il team di asset management di Savills IM, attraverso una società di
commercializzazione specializzata, ha contattato potenziali conduttori che hanno manifestato
interesse allo locazione a fronte di significativi interventi di ristrutturazione delle unità in oggetto al fine
di renderli funzionali alla nuova attività commerciale.
La valutazione dell’immobile ha quindi recepito tali nuove assunzioni insieme alla previsione di un
allungamento del periodo di vacancy e a un allargamento dei tassi di capitalizzazione che ha portato
ad una significativa riduzione della valorizzazione rispetto al 31 dicembre del periodo precedente
(-52%).
Valutazione immobile di Hyvinkaa
Confermando la tendenza in essere per tutti i Paesi nordici, il volume complessivo degli investimenti
immobiliari in Finlandia è cresciuto significativamente nel 2015 rispetto agli ultimi anni.
L’attività di investimento è stata trainata da operatori internazionali e ha riguardato principalmente il
settore uffici, anche se l’incremento si è registrato in tutti i settori.
La valutazione dell’immobile di Hyvinka (Finlandia) ha subito un decremento del 6,6% circa rispetto al
31 dicembre 2014 riconducibile a un allargamento dei tassi di capitalizzazione utilizzati per riflettere
l’andamento del mercato delle più recenti transazioni comparabili oltre che all’assunzione di un
incentivo pari a circa un’annualità di affitto per rinegoziare un nuovo contratto di 5 anni con il
conduttore dell’immobile. La valutazione non ha dunque recepito il nuovo contratto di affitto stipulato
con il conduttore Rexel a gennaio 2016.
Tuttavia, sulla base delle simulazioni effettuate, considerando il livello di incentivi corrisposti al
conduttore a fronte della rinegoziazione del contratto che sono maggiori rispetto a quanto attualmente
fattorizzato, anche se avesse recepito i nuovi termini di affitto, la valutazione dell’immobile non si
sarebbe discostata significativamente dalla valorizzazione attuale.
1.5.3 La situazione locativa
La performance corrente degli investimenti immobiliari è sintetizzata nella tabella che segue in cui
sono evidenziati per ogni immobile la redditività lorda e netta derivante dalla gestione immobiliare con
riferimento all’esercizio 2014. La tabella evidenzia una redditività lorda sul valore di mercato degli
immobili pari al 7,4% e una redditività netta del 6,7%.
Dati in Euro/000
Rotterdam
Affitto Lordo
Gavle/
Valbo
Venray
Hyvinkaa
Parigi
(St. Cloud)
Lione
Totale
-
523
375
846
930
593
3.267
100
443
350
780
920
580
2.973
Valore di mercato dei beni immobili (**)
4.080
4.462
3.760
8.820
14.890
8.250
44.262
Redditività lorda
0,00%
11,72%
9,97%
9,59%
6,25%
7,19%
7,38%
Redditività netta
-2,45%
9,93%
9,31%
8,84%
6,18%
7,03%
6,72%
Reddito Operativo Netto
-
(*) Al cambio medio 2015 per gli ammontari in valuta diversa dall'Euro
(**) Al cambio del 31 Dicembre 2015
Per quanto riguarda le scadenze dei contratti di locazione, si è tenuto conto della rinegoziazione del
contratto di affitto relativamente all’unità logistica di Hyvinkaa i cui termini sono stati estesi fino al 31
dicembre 2022 senza possibilità di recesso da parte del conduttore.
La tabella sottostante evidenzia quindi come oltre la metà dei canoni d’affitto in essere abbia una
scadenza superiore a cinque anni mentre il 22% ha una durata residua fra uno e tre anni.
18
Fasce di scadenza dei contratti di
Valore dei beni Locazione non
locazione o data di revisione dei
immobili
finanziaria
canoni
Dati in Euro/000
a
Fino a 1 anno
6.569
772
Da 1 a 3 anni
8.532
718
Da 3 a 5 anni
Oltre i 5 anni
23.710
1.776
Totale beni immobili locati
38.810
3.266
Totale beni immobili non locati
Totale beni immobili
Locazione
finanziaria
b
-
Importo totale
c=a+b
772
718
1.776
3.266
%
23,6%
22,0%
0,0%
54,4%
100%
5.451
44.262
Il monte affitti annuo generato dagli immobili del Fondo alla data del 31 dicembre 2015 è pari a circa
3,3 milioni di Euro. Il tasso di vacancy (misurato in termini di affitto mancante a canoni di mercato) è
pari a circa il 22% ed è riferibile prevalentemente alle situazioni di sfitto dell’immobile di Rotterdam
rimasto vuoto dopo il fallimento del conduttore Imtech ad agosto 2015.
Per quanto riguarda l’immobile logistico di Venray, nel corso di novembre 2015, è stato stipulato fra la
società Cruj Property B.V. e il rivenditore online di articoli di “fai date” Vida XL un nuovo contratto di
locazione per l’intero immobile con durata fino al 31 marzo 2017 e possibilità di tre ulteriori rinnovi fino
al 31 dicembre 2017 (controparte del contratto è la controllante Haba Trading B.V.). A febbraio 2016,
su richiesta del conduttore, è stato stipulata una modifica al contratto di locazione al fine di eliminare
la possibilità di disdetta al 31 marzo 2017 ed estendere il termine definitivo del contratto di locazione
al 31 dicembre 2017.
Relativamente all’immobile di Parigi – St. Cloud, in data 14 dicembre 2015 è stato stipulato un nuovo
contratto di affitto con il conduttore Majencia con efficacia a partire dal 1 ottobre 2015 e durata fino al
30 settembre 2024 con possibilità di recesso da parte del conduttore al termine del sesto anno (e fino
all’ottavo a fronte del pagamento di una penale di 3 mensilità decrescente di un mese di anno in
anno). Il nuovo contratto di locazione prevede un canone di 930 mila Euro (e quindi con una riduzione
del 22% rispetto al livello precedente), un periodo di free rent pari a 10 mensilità e un contributo su
alcuni lavori di ristrutturazione da realizzare nell’immobile (quantificati nell’ordine di 150 mila Euro),
oltre che alla parziale riduzione del deposito cauzionale (tre mensilità invece che le quattro attuali). La
rinegoziazione del contratto con l’estensione del termine di scadenza risulta determinante nella
strategia di valorizzazione e successiva dismissione dell’immobile.
Si rappresenta inoltre che nel gennaio 2016 è stato stipulato un nuovo contratto di locazione con il
conduttore Rexel Finland Oy con efficacia a partire dal 1 gennaio 2016 e durata fino al 31 dicembre
2022. Il nuovo contratto di affitto prevede un canone annuale di 846 mila Euro, in linea con il
precedente, e la corresponsione al conduttore di uno sconto di 600 mila Euro a valere sull’affitto del
2015 insieme all’impegno ad eseguire alcuni lavori di manutenzione straordinaria e di
ammodernamento dell’immobile. Tali lavori comprendono la riparazione del tetto e alcune
manutenzioni straordinarie su impianti e struttura quantificabili in circa 700 mila Euro.
Anche in questo caso la rinegoziazione del contratto di affitto con l’estensione del termine di scadenza
risulta determinante nella strategia di valorizzazione e successiva dismissione dell’immobile.
Per quanto riguarda l’immobile di Valbo, è stato raggiunto un accordo con gli attuali conduttori
Stadium e Toys per il rilascio delle rispettive unità a giugno e ad agosto 2016.
Il team di gestione di Savills IM, insieme ad una società di commercializzazione specializzata, sta
negoziando con alcuni potenziali conduttori per l’occupazione delle unità che rimarranno sfitte a
partire da settembre (al momento l’interesse più concreto è stato mostrato da Andys Leakland, una
società del gruppo Ikea, da Elon, rivenditore di elettronica e da Decathlon). Il piano di asset
management prevede investimenti significativi al fine di adattare le unità alle specifiche richieste dei
conduttori. Al momento di redazione della presente relazione non si è ancora conclusa alcuna
trattativa.
19
Per quanto riguarda l’immobile di Lione, nel corso di gennaio 2016, è stato formalizzato l’accordo con
il principale conduttore HMF per il rilascio dell’unità a maggio 2016 a fronte della corresponsione di
una penale pari a circa il 30% dell’affitto annuale.
Nel corso dell’esercizio è stato svalutato interamente il credito di circa 200 mila Euro vantato nei
confronti del conduttore dell’immobile di Rotterdam (Imtech) a seguito del fallimento dichiarato ad
agosto 2015.
1.5.4 Finanziamenti e strumenti derivati di copertura
L’ammontare dei debiti finanziari esistenti al 31 dicembre 2015 a livello di Fondo è pari a Euro
3.850.000, corrispondenti a un finanziamento bullet sottoscritto nel 2008 con ING in relazione
all’immobile di Rotterdam sul quale è stata iscritta ipoteca di primo grado.
Rispetto alla situazione al 31 dicembre 2014 l’indebitamento a livello di Fondo si è ridotto di
18.440.000 Euro a seguito del rimborso di Euro 12.500.000 contestualmente alla vendita dell’immobile
dell’Isola di Wight, del rimborso del finanziamento a valere sull’immobile di Valbo in scadenza al 30
novembre 2015 e dell’ammortamento del finanziamento a valere sull’immobile di Rotterdam per Euro
440.000.
Inoltre il Fondo, attraverso i veicoli immobiliari Zid Property SCI e Plat Property Sarl ha in essere
finanziamenti bancari per un ammontare residuo pari complessivamente a Euro 10.730.000 per
l’acquisto/rifinanziamento rispettivamente degli immobili di Lione e Parigi St. Cloud.
Rispetto alla situazione al 31 dicembre 2014 l’indebitamento dei veicoli si è ridotto di 15.175.000 Euro
a seguito dell’integrale rimborso dei finanziamenti accesi a valere degli immobili di Lipsia, Hessdorf e
Ostringen e del parziale rimborso rispettivamente di Euro 1.500.000 e Euro 800.000 dei finanziamenti
a valere sugli immobili di Parigi St. Cloud e Lione in occasione del rifinanziamento degli stessi
avvenuto il 15 dicembre 2015.
A seguito dei rimborsi suddetti l’ammontare complessivo di indebitamento finanziario del Fondo alla
data della presente relazione è quindi pari a Euro 14.580.000 che corrisponde a un rapporto fra livello
di indebitamento e valore complessivo del portafoglio immobiliare pari a circa il 33%.
I finanziamenti attualmente in essere e le principali condizioni sono sintetizzati nella seguente tabella.
Finanziamento
Capelle
Parigi - St. Cloud
Lione
Totale
Saldo al
31/12/2015
Pan European Property Fund 3.850.000
Plat Property Sàrl
6.630.000
Zid Property SCI
4.100.000
Controparte finanziata
14.580.000
Data
erogazione
31/07/2008
22/12/2010
15/12/2011
Scadenza
31/03/2016
21/06/2017
15/06/2017
Tasso di
Interesse
Euribor 3M
Euribor 3M
Euribor 3M
Margine
0,75%
1,50%
1,55%
LTV
Covenant
65,00%
70,00%
70,00%
LTV Actual
94,4%
44,5%
49,7%
ICR
Covenant
1,35x
1,75x
1,45x
ICR
Actual
1,91x
6,34x
11,87x
21/02/2017
Alla data della presente Relazione di Gestione risultano rispettati i parametri di redditività richiesti dai
contratti di finanziamento in oggetto. Tuttavia, per l’immobile di Rotterdam, a seguito della significativa
riduzione del valore al 31 dicembre 2015, non risulta rispettato il parametro di indebitamento massimo
che si attesta al 94% e dunque superiore al limite del 65%.
Tale circostanza tuttavia non rappresenta un rischio default per il Fondo in quanto il finanziamento
scadrà e sarà rimborsato il 31 marzo 2016 e il Fondo ha liquidità sufficiente per far fronte al rimborso
suddetto.
In data 15 dicembre 2015 le società Plat Property Sarl e Zid Property SCI hanno sottoscritto una
modifica ai rispettivi contratti di finanziamento accesi con la banca SaarLB, allungando la scadenza
originaria di 18 mesi al fine di consentire il completamento delle attività di valorizzazione e successiva
dismissione degli immobili sottostanti.
A fronte dell’allungamento della scadenza del finanziamento, sono stati effettuati due rimborsi parziali
rispettivamente di Euro 1.500.000 e 800.000. Le condizioni di finanziamento sono rimaste invariate,
20
eccetto per un aumento di 10 punti base del margine del finanziamento legato all’immobile di Lione,
mentre per l’immobile di Parigi St. Cloud è stato costituito un deposito di Euro 600.000 per far fronte ai
costi dell’immobile nel periodo di applicazione del free rent al conduttore Majencia.
Allo stato attuale e sulla base delle informazioni disponibili si ritiene che sia assicurata la sostanziale
stabilità finanziaria del Fondo che ha dato inizio al piano di dismissione nel corso del 2015 generando
liquidità sufficiente per far fronte alle proprie esigenze di cassa.
Il Fondo, in accordo con la propria politica di gestione del rischio di variazione dei tassi di interesse e
nel rispetto degli obblighi derivanti dai contratti di finanziamento sottoscritti, ha stipulato contratti
derivati di copertura dal rischio di rialzo dei tassi.
A seguito dei rimborsi effettuati nel corso del periodo, i rispettivi contratti derivati sono stati cancellati
integralmente o parzialmente al fine di allineare il valore nozionale dei contratti suddetti al debito
residuo.
La tabella di seguito descrive le principali caratteristiche e condizioni dei contratti derivati finalizzati
alla copertura del rischio di variazione dei tassi di interesse in essere alla data della presente
relazione.
Strumenti finanziari derivati non quotati
Operazioni su tassi di interesse:
- future su titoli di debito, tassi e altri contratti simili
- opzioni su tassi e altri contratti simili
- swap e altri contratti simili
- interest rate swap
Totale
Nozionale
coperto al
31/12/2015
3.850.000
3.850.000
Data di
sottoscrizione
Tasso
coperto
Tasso
applicabile
Data di
scadenza
30/10/2008
Euribor 3M
3,9000%
31/03/2016
MTM al
31/12/2015
-39.262
-39.262
% del Valore
Complessivo
Netto
0,08%
Al 31 dicembre 2015 il Mark To Market dei suddetti strumenti finanziari è negativo per Euro 39.262.
Ai fini della valorizzazione in bilancio dei suddetti strumenti si è tenuto conto dei criteri di valutazione
(si veda par. 2.1 Criteri di valutazione) stabiliti dal Regolamento sulla Gestione Collettiva del
Risparmio del 19 gennaio 2015 emanato dalla Banca d’Italia che prevedono per il Fondo la facoltà di
non valorizzare il Mark To Market “degli strumenti finanziari derivati con finalità di copertura di
passività valutate al valore nominale”.
1.5.5 Gestione cambi
Coerentemente con quanto previsto dal Regolamento di gestione del Fondo, il Consiglio di
Amministrazione della SGR ha adottato una strategia di copertura dal rischio di cambio per gli
investimenti effettuati in valuta diversa dall’Euro.
Alla data della presente relazione, l’unico investimento in valuta diversa dall’Euro è rappresentato
dall’investimento nell’immobile di Valbo (Svezia).
Pertanto, l’unico derivato in essere finalizzato alla copertura del rischio variazione del tasso di cambio
è rappresentato da un contratto derivato di currency forward (vendita a termine di valuta) i cui
principali termini e condizioni sono riepilogati nella tabella di seguito.
21
Operazioni su tassi di cambio:
- future su valute e altri contratti simili
- vendita a termine SEK
- opzioni su tassi di cambio e altri contratti simili
Totale
Nozionale
coperto
(in valuta
estera)
84.000.000
Cambio a
Pronti
Cambio a
Termine
Cambio al
31/12/2015
Scadenza
9,25260
9,24520
9,1895
22/06/2016
MTM al
31/12/2015
-65.687
% del Valore
Complessivo
Netto
-0,13%
-65.687
Nel corso dell’esercizio, il risultato complessivo delle operazioni su strumenti finanziari derivati
finalizzati alla copertura dalle variazioni dei tassi di cambio è stato negativo per Euro 2.486.701
principalmente a causa del forte apprezzamento dell’Euro nei confronti della sterlina compensando
dunque l’effetto positivo sul valore degli immobili denominati in sterline.
1.5.6 Gestione finanziaria - depositi bancari e disponibilità liquide
Al 31 dicembre 2015 la liquidità del Fondo ammonta a complessivi Euro 15.884.257 rappresentati dal
saldo attivo dei c/c intestati al Fondo e intrattenuti presso la banca depositaria del Fondo (BNP
Paribas – Securities Services).
1.6 Eventi successivi ed evoluzione prevedibile della gestione
Come ampiamente esposto nei precedenti paragrafi, sono in corso diverse iniziative di asset
management finalizzate in particolare alla rinegoziazione/estensione dei termini contrattuali in essere
con i conduttori degli immobili, nonché analisi di fattibilità e convenienza di interventi di manutenzione
straordinaria che consentano una valorizzazione del portafoglio immobiliare in un’ottica di
disinvestimento, dato l’approssimarsi della scadenza del Fondo (posticipata al 31 dicembre 2018 a
seguito della delibera da parte della SGR del periodo di grazia) e in esecuzione del piano di
dismissione adottato.
Successivamente alla rinegoziazione dei contratti di affitto, con allungamento delle rispettive scadenze
contrattuali, con Majencia, per l’immobile di Parigi St. Cloud, e con Rexel, relativamente all’immobile di
Hyvinkaa in Finlandia, si ritiene che i due immobili siano oggi maturi per il processo di
commercializzazione e vendita che verrà intrapreso nel corso del 2016.
Per quanto riguarda i restanti immobili del portafoglio, la società di gestione sta continuando a
monitorare attentamente l’evolversi delle dinamiche nei principali mercati immobiliari Europei al fine di
valutare eventuali opportunità di cessione degli asset anche nei casi in cui gli stessi non abbiano
completato il proprio ciclo di vita dell’investimento. In particolare, la società di gestione sta
continuando a sondare il mercato per verificare la fattibilità di una cessione di portafoglio che
accelererebbe notevolmente la tempistica di dismissione. Tuttavia, un’eventuale opportunità di questo
tipo dovrà essere valutata attentamente al fine di non penalizzare eccessivamente i prezzi di uscita
rispetto al business plan.
A seguito dei disinvestimenti effettuati e della disponibilità finanziaria generata, tenuto conto delle
esigenze di cassa del Fondo anche in considerazione di quanto sopra commentato in merito alle
attività di asset management attualmente in corso e/o previste su alcuni degli immobili in portafoglio e
alla possibilità di rimborsare integralmente il finanziamento residuo in essere con ING, si propone al
Consiglio di Amministrazione della SGR, in accordo con le normative vigenti, con i contratti di
finanziamento in essere e con il Regolamento del Fondo, nella seduta di approvazione della presente
Relazione di Gestione al 31 dicembre 2015, di deliberare un rimborso parziale pro-quota complessivo
pari a Euro 10.440.000 pari al 12% del capitale nominale sottoscritto.
Verifica Fiscale
22
Relativamente alla verifica fiscale avviata nel corso del 2012 dalla Guardia di Finanza di Milano che
ha avuto ad oggetto la presunta estero-vestizione della società, controllata del Fondo, G2B Property
Limited residente in Guernsey, di cui è stata data ampia informativa nei rendiconti e relazioni
precedenti, in data 16 gennaio 2015 la società ha presentato formale istanza di accertamento con
adesione rispetto agli avvisi di accertamento emessi in data 18 dicembre 2014 per le annualità fiscali
2007 e 2008, non riconoscendo in alcun caso le obiezioni mosse dal personale della Guardia di
Finanza prima e successivamente dell’Agenzia delle Entrate ma solo in un’ottica deflattiva del
contenzioso.
Si rappresenta che in data 15 aprile 2015 la proposta di transazione con l’Agenzia delle Entrate
relativa al contenzioso fiscale è stata oggetto di parere favorevole obbligatorio non vincolante (ai sensi
del Regolamento di Gestione) da parte del Comitato Consultivo del Fondo.
Per quanto riguarda le annualità dal 2009 al 2012 è stato ricevuto avviso di accertamento in data 4
giugno 2015 predisposto in base alla soluzione tecnica concordata in sede di adesione per le
annualità 2007 e 2008; pertanto – secondo quanto previsto in sede di transazione - si è potuto
procedere all’acquiescenza agli avvisi in modo da ottenere la riduzione pari a 1/6 delle sanzioni
amministrative irrorate.
A seguito degli atti di cui sopra nel corso del periodo la società G2B ha effettuato il versamento di un
totale di Euro 1.973.823,93 (incluse imposte, sanzioni e interessi). Tale importo era già coperto dallo
stanziamento effettuato al 31 dicembre 2014 per un totale di Euro 2.192.817.
Relativamente all’annualità di imposta 2013, in data 17 novembre 2015, la società G2B Property Ltd
ha fatto richiesta di accesso alla procedura di collaborazione volontaria ai sensi dell’1, commi 1 e 2
della legge n.186 del 15 dicembre 2014 (carico fiscale stimato di Euro 391.230) mentre relativamente
all’esercizio 2014, in data 28 settembre 2015, la società ha presentato la dichiarazione fiscale IRES e
IRAP attraverso la procedura del ravvedimento operoso pagando le relative imposte (Euro
259.172,27) in data 1 dicembre 2015.
Relativamente all’esercizio fiscale 2015 la società ha effettuato i pagamenti degli acconti di imposta
IRES e IRAP (Euro 256.648,60) in data 19 febbraio 2016.
1.7 Altre informazioni
L'art. 32 del Decreto Legge n. 78 del 31 maggio 2010, convertito con modificazioni dalla Legge n. 122
del 30 luglio 2010 (nel seguito, il "D.L. 78/2010"), alla luce delle modificazioni introdotte dall'art. 8,
comma 9, del Decreto Legge n. 70 del 13 maggio 2011, convertito con modificazioni dalla Legge n.
106 del 12 luglio 2011, ha introdotto, inter alia, sostanziali modifiche al regime tributario dei fondi
immobiliari. Inoltre, in data 16 dicembre 2011 è stato emanato il Provvedimento del Direttore
dell’Agenzia delle Entrate avente ad oggetto le modalità di attuazione contenute nell’art. 32, commi 3bis, 4, 4-bis e 5, del D.L. n. 78/2010 mentre in data 15 febbraio 2012 è stata emanata la Circolare
Agenzia Entrate n. 2/E che ha chiarito taluni aspetti.
In estrema sintesi:
a. è stata prevista l'introduzione di un regime di tassazione "per trasparenza", a decorrere dall'anno
2011, che determina il concorso dei redditi conseguiti annualmente dal fondo immobiliare alla
formazione del reddito complessivo di ciascun partecipante, proporzionalmente alla quota di
partecipazione detenuta dallo stesso, prescindendo dall'effettiva percezione dei proventi (art. 32,
commi 3-bis e 4, D.L. n. 78/2010);
b. tale regime di "trasparenza" risulta applicabile a tutti i partecipanti del fondo che, al termine del
periodo d’imposta o, se inferiore, al termine del periodo di gestione del fondo, detengono quote di
partecipazione in misura superiore al 5% del patrimonio del fondo.
Sono tuttavia esclusi da tale regime, a prescindere dalla partecipazione detenuta, i seguenti soggetti
(gli "Investitori Istituzionali"): (i) Stato ed enti pubblici; (ii) organismi di investimento collettivo del
risparmio; (iii) forme di previdenza complementare ed enti di previdenza obbligatoria; (iv) imprese
di assicurazione, limitatamente agli investimenti destinati a copertura delle riserve tecniche; (v)
intermediari bancari e finanziari assoggettati a forme di vigilanza prudenziale; (vi) soggetti o
patrimoni di cui sopra costituiti all'estero in paesi o territori che consentano uno scambio di
informazioni atto ad individuare i beneficiari effettivi del reddito o del risultato della gestione, a
condizione che detti paesi o territori siano indicati nel decreto del Ministro dell'economia e delle
finanze di cui all'articolo 168-bis, comma 1, del Testo unico delle imposte sui redditi di cui al
D.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917 (i c.d. “Paesi White List”) ; (vii) enti privati residenti con finalità
23
c.
d.
e.
mutualistiche e società cooperative residenti in Italia; (viii) veicoli istituiti in Italia o in paesi White
list partecipati in misura superiore al 50%, direttamente o indirettamente, dai soggetti precedenti;
con riferimento sia agli Investitori Istituzionali sia ai partecipanti diversi dagli Investitori
Istituzionali che detengono quote di partecipazione non superiori al 5%, è stato mantenuto il
regime fiscale basato sull'applicazione della ritenuta del 26% (a titolo di acconto o di imposta, a
seconda che le stesse siano detenute o meno nell'esercizio di un'attività d'impresa) di cui all'art.
7 del D.L. n. 351/2001. L’aliquota del 26% (precedentemente del 20%) è stata introdotta dall’art.
3, del D.L. 24 aprile 2014, n. 66, convertito con modificazioni dalla Legge 23 giugno 2014, n. 89.
L’aliquota del 26% si rende applicabile ai proventi distribuiti in costanza di partecipazione a
decorrere dal 1 luglio 2014, a prescindere dalla data di delibera di distribuzione (Circolare 19/E
del 27 giugno 2014).
La medesima aliquota del 26% si applica inoltre sui proventi percepiti dai partecipanti non
residenti. A tale riguardo, a soli fini di completezza, vale la pena ricordare che la ritenuta di cui
all’art. 7 del D.L. n. 351/2001 può essere ridotta ove sia applicabile una Convenzione contro le
doppie imposizioni stipulata dall’Italia. A tal proposito, nell’art. 7, comma 3-bis, del D.L. n.
351/2001 è prevista una procedura semplificata per l’applicazione diretta delle norme
convenzionali. Inoltre, ai sensi dell’art. 7, comma 3, del D.L. n. 351/2001, la ritenuta non si applica
sui proventi percepiti da fondi pensione e organismi di investimento collettivo del risparmio esteri,
sempreché istituiti in Paesi White List, nonché su quelli percepiti da enti od organismi
internazionali costituiti in base ad accordi internazionali resi esecutivi in Italia e da banche centrali
od organismi che gestiscono anche le riserve ufficiali dello Stato;
la ritenuta di cui all'art. 7 del D.L. n. 351/2001 non si applica sui redditi imputati per "trasparenza"
ai soggetti residenti;
con riguardo ai soggetti non residenti i diversi dagli Investitori Istituzionali, i redditi del fondo sono
soggetti ad una ritenuta a titolo d’imposta del 20%, al momento della loro corresponsione, con le
modalità di cui all'art. 7 del D.L. n. 351/2001. Anche con riferimento a tale ipotesi di ritenuta resta
valido quanto illustrato alla precedente lett. c. circa la possibilità, ove ricorrano i relativi
presupposti, di applicare le Convenzioni contro le doppie imposizioni ovvero di disapplicare la
ritenuta medesima nei confronti dei soggetti ivi indicati.
Imposta di bollo
L'art. 19 del D.L. 201/2011 ha modificato, tra altre novità, la disciplina in materia di imposta di bollo di
cui al D.P.R. 642/1972, ampliando il campo applicativo della medesima alle "comunicazioni periodiche
alla clientela relative a prodotti finanziari, anche non soggetti ad obbligo di deposito anche se
rappresentati da certificati […]" (cfr. art. 13, comma 2-ter, della Tariffa, Allegato A, Parte Prima, del
D.P.R. 642/1972).
L’art. 1, comma 581, lett. a) e b), della L. 147/2013 ha ulteriormente modificato l’art. 13, comma 2-ter,
prevedendo l’incremento dell’aliquota applicabile dallo 0,15% al 2%, la soppressione dell’importo
minimo di euro 34,20 e l’introduzione della soglia massima di euro 14.000 applicabile ai soggetti
diversi dalle persone fisiche che in precedenza era fissata ad euro 4.500. Tali modifiche hanno effetto
a decorrere dal 1.1.2014.
Si evidenzia, in particolare, che l'imposta di bollo, ai sensi del citato art. 13, si applica alle
comunicazioni periodiche alla clientela, relative a prodotti finanziari, con la precisazione che tale
comunicazione si considera in ogni caso inviata almeno una volta l'anno, anche in mancanza di
effettiva redazione od invio.
L'imposta di bollo, ai sensi della disposizione in esame, con riferimento ai rapporti ove non sussiste un
obbligo di invio o di redazione della comunicazione periodica, deve essere applicata al 31 dicembre di
ogni anno, ovvero all'atto del rimborso o riscatto per i prodotti finanziari diversi da quelli
dematerializzati, ed in ogni caso al termine del rapporto intrattenuto con il cliente, secondo la
seguente misura:
 1 per mille, per l'anno 2012, con ammontare massimo pari ad euro 1.200,00; tale soglia massima si
applica a tutti i soggetti;
 1,5 per mille, a decorrere dall'anno 2013, con ammontare massimo pari ad euro 4.500,00; tale
soglia massima si applica esclusivamente ai soggetti diversi dalle persone fisiche, per le quali,
pertanto, non sussiste un limite massimo.
 2 per mille, a decorrere dall'anno 2014, con ammontare massimo pari ad euro 14.000; tale soglia
massima si applica esclusivamente ai soggetti diversi dalle persone fisiche, per le quali, pertanto,
24
non sussiste un limite massimo. Sono esclusi dal campo di applicazione dell'imposta in esame
alcune tipologie di soggetti, ed esattamente: banche; società finanziarie; istituti di moneta
elettronica (IMEL); imprese di assicurazioni; imprese di investimento; organismi di investimento
collettivo del risparmio (fondi comuni di investimento e Sicav); società di gestione del risparmio
(SGR); società di gestione accentrata di strumenti finanziari; fondi pensione; Poste Italiane S.p.A.;
Cassa Depositi e Prestiti; ogni altro soggetto che svolge attività di intermediazione finanziaria;
società appartenenti al medesimo gruppo bancario dell'intermediario; società che controllano
l'intermediario, che sono da questo controllate ovvero che sono sottoposte a comune controllo.
In mancanza di chiarimenti da parte dell’Amministrazione finanziaria, in via prudenziale, l’imposta di
bollo dovrebbe ritenersi applicabile, negli stessi termini sopra descritti, anche ai soggetti non residenti.
Come chiarito dal Decreto del Ministero dell'Economia e delle Finanze del 24 maggio 2012, il soggetto
tenuto all'applicazione dell'imposta di bollo è il c.d. "ente gestore", termine con il quale si intende "il
soggetto che a qualsiasi titolo esercita sul territorio della Repubblica l'attività bancaria, finanziaria o
assicurativa rispettivamente secondo le disposizioni del Decreto Legislativo 1° settembre 1993, n.
385, recante il Testo unico delle leggi in materia bancaria, del Decreto Legislativo 24 febbraio 1998, n.
58, recante il Testo unico delle disposizioni in materia di intermediazione finanziaria, degli articoli 8 e
21 della Legge 6 febbraio 1996, n. 52, ovvero del Decreto Legislativo 7 settembre 2005, n. 209,
recante il Codice delle Assicurazioni Private, ivi comprese le Poste Italiane S.p.A., che si relazioni
direttamente od indirettamente con il cliente anche ai fini delle comunicazioni periodiche relative al
rapporto intrattenuto e del rendiconto effettuato sotto qualsiasi forma".
1.8 Delibera del Consiglio di Amministrazione
Ai sensi di quanto previsto dal Regolamento del Fondo, a fronte di una perdita di esercizio di Euro
1.980.282, il risultato economico che ha trovato realizzazione nel corso del 2015 è pari a Euro
3.953.210. La differenza è principalmente attribuibile alle componenti non realizzate relative alla
valorizzazione delle partecipazioni e dei crediti verso le partecipate nonché al risultato sugli strumenti
finanziari di copertura cambi non realizzati nel corso dell’esercizio e di quelli non realizzati
nell’esercizio precedente ma che hanno trovato realizzazione nel corso dell’esercizio in corso.
A fronte di un risultato distribuibile complessivamente prodotto dall’inizio dell’operatività del Fondo pari
a Euro 26.609.110, Euro 22.011.000 totali già distribuiti ai quotisti sotto forma di proventi dall’inizio
dell’operatività del Fondo residuando dunque Euro 4.598.105 di utili realizzati e non distribuiti.
La riconciliazione del risultato distribuibile con il risultato contabile dall’inizio dell’operatività del Fondo
è riportato nella seguente tabella.
Risultato distribuibile
Esercizio 2007
Esercizio 2008
Esercizio 2009
Esercizio 2010
Esercizio 2011
Esercizio 2012
Esercizio 2013
Esercizio 2014
-900.583
-8.135.385
539.052
7.697.637
2.252.569
-679.563
1.266.901
3.395.775
-1.980.282
815.848
11.620.575
604.183
299.806
47.719
-2.805.920
-593.488
1.191.108
-58.413
2.407.668
40.039
1.306.420
22.536
-1.309.548
-62.576
10.425.630
0
1.367.036
Risultato d'esercizio
Risultato non realizzato sugli strumenti finanziari non quotati
Risultato non realizzato sugli strumenti derivati
Risultato non realizzato sulla gestione crediti
Risultato non realizzato sulle operazioni di copertura cambi
Risultato non realizzato sulla liquidità
924.194
6.394.057
-1.297.410
-2.887.552
-685.981
131.951
1.775.230
-3.324.323
-1.118.835
-2.571.842
570.511
1.980.908
1.279.307
1.974.948
502.991
2.178.394
65.687
7.710
16.194
-60.930
35.936
-135.857
-52.013
96.578
-240.520
-107.671
982.512
1.480.506
-249.111
-1.224.826
-181.922
-2.017.955
-589.312
-5.817.190
-271.666
8.910.294
1.579.255
3.178.410
2.617.908
3.641.109
2.952.701
47.890
3.953.210
0
-271.666
5.158.628
2.822.883
1.651.293
93.200
254.307
597.007
644.896
-271.666
8.910.294
1.579.255
3.178.410
2.617.908
3.641.109
2.952.701
47.890
3.953.210
-3.480.000
-3.915.000
-4.350.000
-4.176.000
-3.480.000
-2.610.000
0
0
5.158.628
2.822.883
1.651.293
93.200
254.307
597.007
644.896
4.598.105
Risultato esercizi precedenti realizzato nell'esercizio in corso
Totale risultato distribuibile dell'esercizio
Utile distribuibile portato a nuovo
Risultato distribuibile dell'esercizio
Dividendi distribuiti
Utile distribuibile residuo
Esercizio 2015
-271.666
Peraltro, considerato l’approssimarsi della scadenza del Fondo e visto che allo stato attuale la Società
di Gestione nutre la ragionevole aspettativa che il Fondo non riesca a recuperare le minusvalenze
latenti implicite nella valorizzazione degli immobili e quindi a rimborsare integralmente le quote
sottoscritte, il Consiglio di Amministrazione della SGR, in accordo con le normative vigenti e con il
Regolamento del Fondo, nella seduta di approvazione della Relazione di Gestione al 31 dicembre
2015, ha deliberato di non procedere ad alcuna distribuzione di proventi ma di procedere invece ad un
rimborso parziale pro-quota per complessivi Euro 10.440.000.
25
26
2. Situazione Patrimoniale
RELAZIONE DI GESTIONE DEL FONDO AL 31/12/2015
SITUAZIONE PATRIMONIALE
Situazione al 31/12/2015
ATTIVITA'
Valore
complessivo
In percentuale
dell'attivo
Valore
complessivo
In percentuale
dell'attivo
A. STRUMENTI FINANZIARI
8.853.444
16,57%
26.564.832
27,04%
Strumenti finanziari non quotati
A1. Partecipazioni di controllo
A2. Partecipazioni non di controllo
A3. Altri titoli di capitale
A4. Titoli di debito
A5. Parti di O.I.C.R.
8.853.444
8.853.444
16,57%
16,57%
26.388.816
26.388.816
26,86%
26,86%
176.016
0,18%
176.016
0,18%
Strumenti finanziari quotati
A6. Titoli di capitale
A7. Titoli di debito
A8. Parti di O.I.C.R.
Strumenti finanziari derivati
A9. Margini presso organismi di compensazione e garanzia
A10.Opzioni, premi o altri strumenti finanziari derivati quotati
A11.Opzioni, premi o altri strumenti finanziari derivati non quotati
B. IMMOBILI E DIRITTI REALI IMMOBILIARI
B1.
B2.
B3.
B4.
Immobili dati in locazione
Immobili dati in locazione finanziaria
Altri immobili
Diritti reali immobiliari
C. CREDITI
28.683.513
53,68%
70.255.430
71,51%
C1. Crediti acquistati per operazioni di cartolarizzazione
C2. Altri
28.683.513
53,68%
70.255.430
71,51%
F. POSIZIONE NETTA DI LIQUIDITA'
15.884.257
29,73%
1.382.793
1,41%
F1. Liquidità disponibile
F2. Liquidità da ricevere per operazioni da regolare
F3. Liquidità impegnata per operazioni da regolare
15.884.257
29,73%
1.382.793
1,41%
8.547
0,02%
45.574
0,05%
8.547
0,02%
45.574
0,05%
53.429.761
100,00%
98.248.630
100,00%
D. DEPOSITI BANCARI
D1. A vista
D2. Altri
E. ALTRI BENI
G. ALTRE ATTIVITA'
G1.
G2.
G3.
G4.
Crediti per p.c.t. attivi e operazioni assimilate
Ratei e risconti attivi
Risparmio di imposta
Altre
TOTALE ATTIVITA'
27
SITUAZIONE PATRIMONIALE
PASSIVITA' E NETTO
H. FINANZIAMENTI RICEVUTI
H1. Finanziamenti ipotecari
H2. Pronti contro termine passivi e operazioni assimilate
H3. Altri
Situazione al
31/12/2015
Valore
complessivo
Situazione al
31/12/2014
Valore
complessivo
3.850.000
3.850.000
22.290.000
22.290.000
65.687
3.130.268
65.687
3.130.268
208.853
145.148
0
2.402.857
184.549
7.145
63.705
2.211.163
4.124.540
27.823.125
49.305.221
70.425.505
348
348
141.681,670
202.372,141
19.140.000,00
55.000,000
2.610.000,00
7.500,000
0,000
0,000
0,000
0,000
I. STRUMENTI FINANZIARI DERIVATI
I1. Opzioni, premi o altri strumenti finanziari derivati quotati
I2. Opzioni, premi o altri strumenti finanziari derivati non quotati
L. DEBITI VERSO I PARTECIPANTI
L1. Proventi da distribuire
L2. Altri debiti verso i partecipanti
M. ALTRE PASSIVITA'
M1. Provvigioni ed oneri maturati e non liquidati
M2. Debiti di imposta
M3. Ratei e risconti passivi
M4. Altre
TOTALE PASSIVITA'
VALORE COMPLESSIVO NETTO DEL FONDO
Numero delle quote in circolazione
Valore unitario delle quote
Rimborsi o proventi distribuiti
Rimborsi o proventi distribuiti per quota
Importi da richiamare
Importi da richiamare per quota
28
3. Situazione Reddituale
SEZIONE REDDITUALE
A. STRUMENTI FINANZIARI
Strumenti finanziari non quotati
A1. PARTECIPAZIONI
A1.1 dividendi e altri proventi
A1.2 utile/perdite da realizzi
A1.3 plus/minusvalenze
-6.352.583
710.345
-5.287.488
2.864.091
2.274.052
-10.425.630
1.629.119
319.571
-1.065.097
-1.065.097
-918.774
-918.774
1.309.548
A2. ALTRI STRUMENTI FINANZIARI NON QUOTATI
A2.1 interessi, dividendi e altri proventi
A2.2 utili/perdite da realizzi
Strumenti finanziari quotati
A3. STRUMENTI FINANZIARI QUOTATI
A3.1 interessi, dividendi e altri proventi
A3.2 utili/perdite da realizzi
Strumenti finanziari derivati
A4. STRUMENTI FINANZIARI DERIVATI
A4.1 di copertura
A4.2 non di copertura
Risultato gestione strumenti finanziari
-6.352.583
710.345
B. IMMOBILI E DIRITTI REALI IMMOBILIARI
B1.
B2.
B3.
B4.
B5.
CANONI DI LOCAZIONE E ALTRI PROVENTI
UTILI/PERDITE DA REALIZZI
PLUS/MINUSVALENZE
ONERI PER LA GESTIONE DI BENI IMMOBILI
AMMORTAMENTI
Risultato gestione beni immobili
C. CREDITI
8.115.466
8.264.414
C1. Interessi attivi e proventi assimilati
C2. Incrementi/decrementi di valore
7.916.615
198.851
4.940.091
3.324.323
Risultato gestione crediti
8.115.466
8.264.414
1.762.882
8.974.760
D. DEPOSITI BANCARI
D1. Interessi attivi e proventi assimilati
E. ALTRI BENI
E1. Proventi
E2. Utile/perdita da realizzi
E3. Plusvalenze/minusvalenze
Risultato gestione investimenti
29
SEZIONE REDDITUALE
F. RISULTATO DELLA GESTIONE CAMBI
F1. OPERAZIONI DI COPERTURA
F1.1 Risultati realizzati
F1.2 Risultati non realizzati
-2.381.503
-2.486.701
-2.421.014
-65.687
-1.693.564
-1.890.819
287.575
-2.178.394
105.198
-2.473
107.671
197.255
-43.265
240.520
F2. OPERAZIONI NON DI COPERTURA
F3. LIQUIDITA'
G. ALTRE OPERAZIONI DI GESTIONE
G1. PROVENTI DELLE OPERAZIONI DI PRONTI CONTRO
TERMINE E ASSIMILATE
G2. PROVENTI DELLE OPERAZIONI DI PRESTITO TITOLI
Risultato lordo della gestione caratteristica
-618.621
7.281.196
H. ONERI FINANZIARI
-144.911
-222.843
H1. INTERESSI PASSIVI SU FINANZIAMENTI RICEVUTI
H1.1 su finanziamenti ipotecari
H1.2 su altri finanziamenti
-144.135
-144.135
-222.843
-222.843
H2. ALTRI ONERI FINANZIARI
-776
Risultato netto della gestione caratteristica
I. ONERI DI GESTIONE
-763.532
7.058.352
-1.224.343
-1.476.074
-893.376
-36.094
-9.394
-1.226.861
-35.271
-9.433
-285.479
-204.509
L. ALTRI RICAVI ED ONERI
7.594
-2.186.503
L1. Interessi attivi su disponibilità liquide
L2. Altri ricavi
L3. Altri oneri
8.343
6.713
2
-2.193.218
I1.
I2.
I3.
I4.
I5.
Provvigione di gestione SGR
Commissioni banca depositaria
Oneri per esperti indipendenti
Spese pubblicazione prospetti e informativa al pubblico
Altri oneri di gestione
-749
Risultato della gestione prima delle imposte
-1.980.282
3.395.775
-1.980.282
3.395.775
M. IMPOSTE
M1. Imposta sostitutiva a carico dell'esercizio
M2. Risparmio di imposta
M3. Altre imposte
Utile/perdita dell'esercizio
30
4. Nota Integrativa
Parte A – Andamento del valore della quota
Il valore della quota al 31 dicembre 2015 è pari a Euro 141.681,670 che corrisponde a un decremento
del 30% rispetto al valore al 31 dicembre 2014. Tale decremento è principalmente dovuto ai rimborsi
parziali pro-quota effettuati nel corso dell’esercizio per un totale di Euro 55.000 per quota.
La tabella seguente riporta il valore della quota alla fine di ciascun esercizio dalla data di istituzione
del Fondo.
Valore
complessivo
netto
Data
Collocamento
Rendiconto al
Rendiconto al
Rendiconto al
Rendiconto al
Rendiconto al
Rendiconto al
Rendiconto al
Rendiconto al
Valore
unitario delle
quote
Numero quote
18/05/2007
31/12/2007
31/12/2008
31/12/2009
31/12/2010
31/12/2011
31/12/2012
31/12/2013
31/12/2014
82.000.000
81.099.417
77.964.133
75.023.185
78.805.822
76.708.391
71.852.828
69.639.729
70.425.505
328
328
348
348
348
348
348
348
348
250.000,000
247.254,320
224.034,866
215.583,866
226.453,512
220.426,410
206.473,642
200.114,165
202.372,145
31/12/2015
49.305.221
348
141.681,669
Rispetto al valore di collocamento iniziale, al netto dei rimborsi parziali di quota già corrisposti ai
quotisti (Euro 55.000 per quota), il valore unitario della quota ha subito un decremento pari a circa il
21,3%, principalmente dovuto alla flessione dei valori di mercato degli immobili (ai fini di questo
calcolo si tiene conto dei prezzi di vendita lordi per gli immobili già oggetto di cessione) che scontano
una riduzione complessiva pari a circa l’8% rispetto al costo di acquisizione, del 12,8% rispetto
all’investimento totale compresi gli oneri di acquisizione.
Si rammenta, comunque, che il Fondo, fino alla data del presente Relazione, ha effettuato distribuzioni
di proventi ai quotisti per un ammontare complessivo pari a Euro 22.011.000, che corrisponde al
25,3% del valore nominale delle quote.
La tabella seguente illustra le componenti che hanno comportato la variazione del valore complessivo
netto del Fondo dall’inizio dell’operatività fino alla data della presente Relazione di Gestione.
31/12/2007
Valore iniziale
Variazioni
- Nuove emissioni di quote
- Risultato di periodo
- Distribuzione di proventi
- Rimborsi di quote
Valore finale
31/12/2008
31/12/2009
31/12/2010
31/12/2011
31/12/2012
31/12/2013
31/12/2014
31/12/2015
82.000.000
-900.583
0
5.000.000
-8.135.284
0
0
539.052
-3.480.000
0
7.697.637
-3.915.000
0
2.252.569
-4.350.000
0
-679.563
-4.176.000
0
1.266.901
-3.480.000
0
3.395.775
-2.610.000
0
-1.980.282
0
-19.140.000
49.305.221
81.099.417
77.964.133
75.023.185
78.805.822
76.708.391
71.852.828
69.639.729
70.425.503
Numero quote in circolazione
328
348
348
348
348
348
348
348
348
Valore unitario delle quote
247.254,320
224.034,866
215.583,866
226.453,512
220.426,411
206.473,643
200.114,162
202.372,136
141.681,669
Nel corso del periodo non sono stati distribuiti nuovi dividendi ai quotisti mentre, a fronte di
disinvestimenti effettuati nell’esercizio, sono stati effettuati due rimborsi parziali pro-quota ai quotisti
per un ammontare complessivo pari a Euro 19.140.000.
La tabella alla pagina seguente illustra gli aggiustamenti effettuati sul risultato contabile al fine di
determinare il risultato effettivamente realizzato.
31
Risultato distribuibile
Esercizio 2007
Esercizio 2008
Esercizio 2009
Esercizio 2010
Esercizio 2011
Esercizio 2012
-900.583
-8.135.385
539.052
7.697.637
2.252.569
-679.563
1.266.901
3.395.775
-1.980.282
815.848
11.620.575
299.806
-2.805.920
1.191.108
2.407.668
1.306.420
-1.309.548
10.425.630
604.183
47.719
-593.488
-58.413
40.039
22.536
-62.576
0
924.194
6.394.057
-1.297.410
-2.887.552
-685.981
131.951
1.775.230
-3.324.323
1.367.036
-1.118.835
-2.571.842
570.511
1.980.908
1.279.307
1.974.948
502.991
2.178.394
65.687
7.710
16.194
-60.930
35.936
-135.857
-52.013
96.578
-240.520
-107.671
982.512
1.480.506
-249.111
-1.224.826
-181.922
-2.017.955
-589.312
-5.817.190
-271.666
8.910.294
1.579.255
3.178.410
2.617.908
3.641.109
2.952.701
47.890
3.953.210
0
-271.666
5.158.628
2.822.883
1.651.293
93.200
254.307
597.007
644.896
-271.666
8.910.294
1.579.255
3.178.410
2.617.908
3.641.109
2.952.701
47.890
3.953.210
-3.480.000
-3.915.000
-4.350.000
-4.176.000
-3.480.000
-2.610.000
0
0
5.158.628
2.822.883
1.651.293
93.200
254.307
597.007
644.896
4.598.105
Risultato d'esercizio
Risultato non realizzato sugli strumenti finanziari non quotati
Risultato non realizzato sugli strumenti derivati
Risultato non realizzato sulla gestione crediti
Risultato non realizzato sulle operazioni di copertura cambi
Risultato non realizzato sulla liquidità
Risultato esercizi precedenti realizzato nell'esercizio in corso
Totale risultato distribuibile dell'esercizio
Utile distribuibile portato a nuovo
Risultato distribuibile dell'esercizio
Dividendi distribuiti
Utile distribuibile residuo
-271.666
Esercizio 2013
Esercizio 2014
Esercizio 2015
Gestione dei rischi
Il Regolamento Congiunto ed il Regolamento Delegato (UE) prevedono che le società di gestione del
risparmio istituiscano e mantengano funzioni permanenti, efficaci e indipendenti di gestione del rischio
dell’impresa e consentono, alle condizioni e nel rispetto dei limiti ivi stabiliti, la delega a terzi di funzioni
operative essenziali o importanti o di servizi, tra cui la funzione di gestione del rischio.
In particolare, ai sensi dell’articolo 78 del Regolamento Delegato (UE), la funzione di gestione del
rischio può essere delegata esclusivamente a soggetti da considerarsi autorizzati o registrati ai fini
della gestione delle attività e sottoposti a vigilanza conformemente all’articolo 20, paragrafo 1, lettera
c), della AIFMD.
La SGR, ferma restando la permanenza in capo alla stessa delle responsabilità circa il rispetto di tutti
gli obblighi previsti dalle vigenti disposizioni normative, ha deliberato di delegare la funzione di
gestione del rischio (RM), ai sensi degli articoli 50 e successivi del Regolamento Congiunto e degli
articoli 75 e successivi del Regolamento Delegato (UE), ad una società del Gruppo, Savills Investment
Management (UK) Limited, autorizzata e regolamentata dalla Financial Conduct Authority ai sensi
dell’AIFMD
Per "Sistema di gestione del rischio dei FIA", si intende, in conformità con il Regolamento sulla
gestione collettiva, la definizione delle strategie, delle politiche, dei processi e dei meccanismi
riguardanti la valutazione dei rischi a cui è esposto o potrebbe essere esposto il patrimonio di ciascun
fondo gestito (inclusi, tra l’altro, i rischi di mercato, di liquidità, di controparte e operativi).
L’analisi dei rischi specifici relativi alla gestione dei Fondi fa riferimento ai seguenti fattori:
· Micro ubicazioni
· Concorrenza
· Qualità e obsolescenza dell’immobile
· Regime urbanistico
· Valore sottostante del sito
· Esposizione a sviluppo/ristrutturazione/locazioni
· Struttura e scadenza delle locazioni
· Capacità di credito dei locatari
· Livelli affitti di mercato vs. affitti dell’immobile
La mappa costituisce la guida per predisporre un sistema di presidi dei rischi da collocare nell’ambito
della struttura organizzativa e delle procedure aziendali.
Individuati i fattori di rischio, il RM verifica le modalità di gestione, soffermandosi sull’adeguatezza dei
processi e delle procedure ai quali i rischi sono associati, tenendo conto di tutti i presidi di controllo
posti in essere, sviluppa il sistema di valutazione e misurazione dei rischi e propone procedure e
meccanismi di controllo per la gestione degli stessi.
Ai fini della gestione dei rischi specifici dei fondi immobiliari riservati con leva significativa (> 3), sono
adottate le medesime misure previste per le altre tipologie di fondi immobiliari, atteso che l’operatività
dei primi non presenta particolari differenze rispetto ai secondi, ad eccezione della possibilità di un più
ampio ricorso alla leva finanziaria.
32
Ai fini dell’individuazione dei rischi relativi ai Fondi immobiliari, il Regolamento sulla gestione collettiva
del Risparmio della Banca d’Italia, prescrive che si tenga conto “dei potenziali rischi di concentrazione”
valutando, a titolo esemplificativo, fattori quali:
- l’incidenza dei primi dieci conduttori sul totale dei ricavi annui della specie;
- la diversificazione settoriale, nonché la stabilità del business dei locatari (tipologia di attività svolta e
clientela servita, mercati di riferimento, presenza di eventuali insediamenti nell’area geografica di
riferimento dell’immobile, ecc.);
- la localizzazione geografica dell’immobile (grado di saturazione nel segmento, possibili sviluppi o
contrazioni del bacino d’utenza derivanti da fattori esogeni, andamento di analoghe iniziative
immobiliari della specie, ecc.)”.
Per quanto concerne l’analisi dei rischi operativi, di compliance, legali e reputazionali dei Fondi
immobiliari, sulla scorta della classificazione proposta da Assogestioni, l’SGR svolge una mappatura
e una successiva analisi critica sui diversi livelli di esposizione al rischio legati allo svolgimento
dell’attività di gestione del patrimonio immobiliare del Fondo.
Il processo di valutazione dei rischi aziendali viene effettuato attraverso un approccio auto valutativo
del management, gestito e monitorato dalla Funzione di Risk Management.
Con riferimento alla valutazione e gestione dei rischi di natura finanziaria la Funzione Risk
Management esamina, in particolare:
- i cash flow prospettici;
- il livello di indebitamento del Fondo ed il rispetto del relativo limite regolamentare;
- la presenza ed il rispetto di covenant dei contratti di finanziamento vigenti del Fondo;
- la possibilità di effettuare nuovi tiraggi dalle linee di credito disponibili;
- l’esistenza di impegni sottoscritti ma non richiamati.
Stress tests
In conformità con quanto disposto all’articolo 40 del Regolamento Delegato (UE), la SGR effettua
semestralmente prove di stress sulla liquidità e sul mercato che consentano di valutare e verificare la
capacità dei Fondi gestiti di far fronte a situazioni di stress.. Gli stress test:
a) sono svolti sulla base di informazioni affidabili e aggiornate in termini quantitativi o, laddove ciò non
sia appropriato, in termini qualitativi;
b) simulano una carenza di liquidità delle attività del Fondo ed evidenziano gli effetti sui covenant
finanziari;
c) simulano una situazione di stress in uscita degli asset in portafoglio evidenziando gli effetti a livello
di tenuta dei covenant finanziari
c) sono svolti con una frequenza adeguata alla natura del Fondo, tenuto conto della strategia di
investimento, del profilo di liquidità, del tipo di investitori e della politica di rimborso del Fondo, e
almeno una volta all’anno.
Per le prove di stress vengono individuate un numero limitato di variabili, scelte in ragione della natura
di ciascun Fondo gestito e della loro significatività. Tra le variabili oggetto di stress si considerano:
- ricavi derivanti dai canoni d’affitto delle attività in portafoglio;
- rimborso dei finanziamenti bancari;
- andamento delle vendite rispetto al Business Plan del Fondo
- significativa perdita di valore degli asset in portafoglio all’uscita
- impatti normativi e fiscali (aumento delle tasse immobiliari) che impongono la revisione di strategie
e ritorni attesi.
In particolare, per il Pan European Property Fund sono stati analizzati i seguenti rischi.
Rischi di mercato
L’attuale scenario del mercato immobiliare presenta un profilo di straordinaria complessità in cui è
molto difficile prevedere con certezza gli sviluppi futuri.
In particolare, le economie dei paesi in cui è investito il patrimonio del Fondo si muovono in maniera
significativamente differenziata l’una dall’altra con paesi che hanno già intercettato la ripresa e paesi
che confidano invece di beneficiare della politica monetaria espansiva della Banca Centrale Europea
per un rilancio della propria economia.
33
Considerando l’orizzonte temporale del Fondo (scadenza a dicembre 2018) è importante che la
strategia di dismissione del portafoglio tenga conto della fase in cui si trova ciascun mercato
combinandolo con le esigenze di valorizzazione di ciascun investimento al fine di massimizzare il
ritorno per gli investitori.
Rischi di controparte
Nell’attuale contesto economico risulta critica l’analisi della situazione finanziaria e di solvibilità dei
conduttori degli immobili nonché una opportuna diversificazione del rischio, evitando una elevata
concentrazione dei canoni su un'unica controparte.
Il processo di investimento della SGR prevede, in fase di acquisizione degli immobili, una attenta
analisi del profilo dei tenant e della composizione del portafoglio. I ratings di solvibilità degli affittuari
vengono, inoltre, costantemente monitorati.
Per quanto riguarda la composizione del portafoglio, il numero complessivo dei conduttori è
attualmente pari a 8 di cui due, Majencia e Rexel, che pesano rispettivamente il 28% e il 26% del
monte canoni complessivo. Il rischio di controparte risulta pertanto sufficientemente diversificato
anche se, nella fase di liquidazione in cui si trova il Fondo, è ragionevole attendersi che il rischio di
diversificazione possa aumentare man mano che viene realizzato il piano di dismissione del
portafoglio.
Nell’ambito del processo di dismissione sarà importante effettuare un’attenta valutazione delle
controparti acquirenti al fine di mitigare i rischi legati all’esecuzione di transazioni di tali entità.
Rischi di compliance
Savills Investment Management SGR S.p.A., in accordo con quanto previsto dal Regolamento
Congiunto della Banca d’Italia e della Consob del 31 ottobre 2007 che ha recepito la normativa
comunitaria in materia di mercati degli strumenti finanziari (MiFid), ha istituito efficaci e indipendenti
funzioni di controllo e conformità alle norme e di gestione del rischio dell’impresa e di revisione
interna.
Tali incarichi sono stati affidati in regime di outsourcing a primarie e indipendenti società specializzate
al fine di porre in essere tutti i controlli necessari per verificare la conformità delle procedure adottate e
il rispetto delle stesse nell’operatività aziendale.
In particolare:
- la funzione di controllo di conformità ha il compito di controllare e valutare l’adeguatezza e
l’efficacia delle procedure adottate per lo svolgimento dei servizi di investimento e di gestione
collettiva del risparmio, delle misure adottate per rimediare ad eventuali carenze, nonché per
prevenire e individuare le ipotesi di mancata osservanza degli obblighi posti dalle disposizioni
applicabili alla SGR;
- la funzione di gestione del rischio collabora alla definizione del sistema di gestione del rischio
dell’impresa, presiede al funzionamento del sistema di gestione del rischio e ne verifica il
rispetto da parte dell’intermediario, verifica l’adeguatezza e l’efficacia delle misure prese per
rimediare alle carenze riscontrate nel sistema di gestione del rischio;
- la funzione di revisione interna adotta, applica e mantiene un piano di audit per l’esame e la
valutazione dell’adeguatezza e dell’efficacia dei sistemi, dei processi, delle procedure e dei
meccanismi di controllo dell’intermediario, formula raccomandazioni sulla base dei risultati dei
lavori formalizzati nonché presenta agli organi aziendali relazioni sulle questioni relative alla
revisione interna.
Rischi di portafoglio
Nell’attuale scenario economico in cui la crisi finanziaria e reale ha colpito diversamente differenti
settori dell’economia, assume rilevanza fondamentale ai fini della mitigazione del rischio, che la
composizione del portafoglio immobiliare presenti elementi di diversificazione tali da non
compromettere la realizzazione della strategia di investimento.
In questo senso la composizione variegata del portafoglio del Fondo sia in termini di Paese sia in
termini di settore, assicura un adeguato grado di diversificazione degli investimenti e di mitigazione del
rischio. La situazione locativa complessiva degli immobili del Fondo assicura infine flussi di reddito
costanti a servizio dei costi operativi e degli oneri finanziari del Fondo.
34
Anche in questo caso, considerato la fase di liquidazione del portafoglio immobiliare, è ragionevole
attendersi una riduzione del grado di diversificazione del portafoglio man mano che viene realizzato il
piano di dismissione.
Rischi finanziari e di liquidità
Nonostante le politiche monetarie espansive messe in atto dalle più importanti banche centrali, il
reperimento di nuove risorse finanziarie può risultare critico nel contesto attuale soprattutto per gli
immobili che necessitano di attività di valorizzazione o ricollocamento sul mercato.
In questo senso, la situazione finanziaria del Fondo deve essere monitorata molto attentamente
soprattutto con riguardo alla scadenza dei contratti di finanziamento.
L’approssimarsi della scadenza del Fondo e dei contratti di finanziamento impone uno stretto
monitoraggio delle ipotesi sottostanti il piano di liquidazione al fine di evitare situazioni pregiudizievoli
della stabilità finanziaria del Fondo con conseguenze negative sui ritorni dell’investimento.
Complessivamente la leva finanziaria del Fondo (espressa come rapporto fra indebitamento e valore
di mercato del portafoglio immobiliare) rimane contenuta al 33% e le condizioni finanziarie (financial
covenants) risultano rispettate (tranne nel caso dell’indice di indebitamento dell’immobile di Rotterdam
il cui finanziamento verrà rimborsato alla scadenza naturale del 31 marzo 2016).
Il processo di dismissione degli immobili in portafoglio dovrà essere quindi gestito in modo da
assicurare un ordinato e il più possibile profittevole smobilizzo delle attività del Fondo secondo le
seguenti priorità:
- essere in grado di rimborsare o al limite rinegoziare i contratti di finanziamento in scadenza per
non incorrere in alcun evento di default con le banche;
- valorizzare gli immobili che richiedono iniziative di asset management;
- massimizzare il valore di dismissione degli immobili in portafoglio.
Rischi di cambio
A seguito della dismissione degli immobili di Isola di Wight e Glasgow, attualmente il Fondo ha in
essere un unico investimento in valuta diversa dall’Euro (Svezia).
Coerentemente con la strategia di mitigazione del rischio e con la filosofia gestionale di non prendere
posizioni specifiche sull’andamento dei tassi di cambio, il Fondo ha posto in essere una strategia di
copertura dal rischio di un andamento sfavorevole dell’Euro nei confronti delle altre valute.
Nello specifico il Fondo ha stipulato contratti derivati di vendita a termine per un importo nozionale pari
all’investimento effettuato.
A seconda della volatilità della valuta oggetto di copertura (e alla conseguente differenza in termini di
costo implicito della copertura stessa), delle condizioni congiunturali del mercato nonché del piano di
liquidazione degli immobili in portafoglio, vengono adottate scelte diverse in merito all’orizzonte
temporale dei contratti posti in essere adeguando il valore nozionale della copertura al valore di
mercato dell’investimento realizzato.
35
Parte B – Le attività, le passività e il valore complessivo netto
Sezione I – Criteri di valutazione
La presente Relazione di Gestione è stata redatta secondo i principi contabili italiani di generale
accettazione e in ottemperanza con le disposizioni dettate dal Provvedimento della Banca d’Italia del
19 gennaio 2015.
Nello specifico, i criteri di valutazione adottati, che non si discostano da quelli utilizzati nelle precedenti
valorizzazioni del patrimonio del Fondo sono qui di seguito riepilogati.
Poste in valuta
Le poste patrimoniali denominate in valuta diversa dall’Euro sono convertite al cambio di riferimento
del 31 dicembre 2015. Le poste reddituali vengono invece convertite al cambio dell’operazione.
Strumenti finanziari non quotati - partecipazioni di controllo
Le partecipazioni di controllo in società immobiliari non quotate sono valutate attribuendo alle stesse
un valore pari alla frazione di patrimonio netto di pertinenza del Fondo.
Il patrimonio netto è determinato applicando ai beni immobili e ai diritti reali immobiliari posseduti dalla
società controllata i criteri di valutazione descritti dal Provvedimento della Banca d’Italia de del 19
gennaio 2015 tenendo conto anche dei possibili effetti fiscali.
Valorizzazione degli immobili
I beni immobili in portafoglio (inclusi quelli detenuti dalle società partecipate) vengono valorizzati al
valore corrente. Per “valore corrente” dei beni immobili si intende il valore indicato nella relazione di
stima redatta dall’Esperto Indipendente, ai sensi di quanto previsto dal Titolo V, Capitolo IV, sezione II
par. 2.5 del Provvedimento di Banca d’Italia del 19 gennaio 2015. La società di gestione si riserva la
facoltà di valorizzare i beni immobili del Fondo ad un valore diverso da quello indicato dall’Esperto
indipendente qualora, sulla base di elementi certi (es. contratti preliminari di vendita approvati dal
CdA, etc.), ritenga che una loro differente valorizzazione possa rappresentare in maniera più veritiera
e corretta il valore di mercato degli asset.
Ai sensi di quanto previsto dal Titolo V, Sezione II, paragrafo 4 del Provvedimento di Banca d’Italia del
19 gennaio 2015, qualora la società di gestione intenda discostarsi dalle stime effettuate dall’esperto
indipendente, ne comunica le ragioni allo stesso e provvede a dare ampia informativa delle
motivazioni in Nota integrativa. Per un maggiore dettaglio in merito al processo di valorizzazione degli
immobili si rinvia alla specifica sezione della Relazione sulla Gestione.
Gli strumenti finanziari derivati trattati “over the counter” (OTC), sottoscritti dal Fondo ai fini di
copertura del rischio di oscillazione cambio e di variazione dei tassi d’interesse, sono valutati al valore
corrente (“mark-to-market”) alla data di riferimento della Relazione, secondo le pratiche prevalenti sul
mercato, le quali assicurano una corretta attribuzione degli effetti finanziari (positivi e negativi) dei
contratti stipulati lungo tutto l’arco della loro durata, indipendentemente dal momento in cui vengono
liquidati i profitti o sostenute le perdite.
E’ stata adottata la facoltà di derogare a tale criterio per gli strumenti finanziari derivati con finalità di
copertura di passività del Fondo valutate al loro valore nominale, nel caso sia assicurata una stretta
correlazione (ammontare del nozionale, tasso d’interesse, periodo di maturazione degli interessi,
scadenza) tra lo strumento derivato e la passività coperta. In tal caso, lo strumento finanziario derivato
è iscritto al costo e del mark to market viene data informativa separata.
Crediti
I crediti sono iscritti al valore di presumibile realizzo.
Liquidità disponibile
36
La liquidità disponibile è iscritta al valore nominale in quanto ritenuto rappresentativo del valore di
presumibile realizzo.
Altre attività
I ratei e risconti attivi sono contabilizzati al fine di garantire il rispetto della competenza temporale ed
economica nella rilevazione di costi e ricavi.
Finanziamenti ricevuti
I finanziamenti ricevuti sono esposti al loro valore nominale.
Altre passività
Le altre passività sono valutate al valore nominale.
Costi e Ricavi
I costi e i ricavi sono contabilizzati secondo il principio della prudenza, della competenza economica e
dell’inerenza all’attività del Fondo, nonché nel rispetto delle norme stabilite dal Regolamento di
gestione del Fondo in materia di “Regime delle spese”.
37
Sezione II – Le attività
II.1 Strumenti finanziari non quotati
La voce Partecipazioni di controllo è rappresentata esclusivamente dalle quote partecipative detenute
in società non quotate attraverso le quali il Fondo realizza gli investimenti immobiliari.
La seguente tabella rappresenta la composizione della voce al 31 dicembre 2015 e la
movimentazione rispetto all’esercizio precedente.
Partecipazioni di
controllo
Prezzo di
acquisto
Valore al
31/12/2014
Acquisti
Rimborsi
Dividendi
Incrementi/
Utilizzo Fondo
Decrementi di
svalutazione
valore
Valore al
31/12/2015
Euro
G2B Property Ltd
Beck Property Sarl
Lux2F Property Sarl
Raik Property Sarl
Bor Property AB
Bes Property Ltd
Soun Property Ltd
Lux4F Property Sarl
Mull Property Sarl
Totale
24.255.584
1.040.000
223.480
137.700
2.206.297
8.920.511
2.745.965
100.000
52.190
39.681.727
11.828.990
1.530.303
1.084.386
927.142
845.443
9.302.762
28.987
0
840.803
26.388.816
-2.192.817
4.243.974
4.243.974
-8.667.692
-2.764.340
-2.864.091
-11.432.032
-2.864.091
-2.776.839
-1.530.303
269.213
-927.142
-4.910.907
2.382.669
2.992.993
50.712
-840.803
-5.290.407
6.859.334
0
1.353.599
0
178.510
153.649
257.640
50.712
0
8.853.444
Nel corso del periodo, a seguito della dismissione degli immobili di Isola di Wight e Glasgow, il Fondo
ha ricevuto rimborsi del capitale sottoscritto nei veicoli a fronte di eccedenze di liquidità generate dagli
stessi a seguito delle vendite.
Le variazioni di valore più significative nel periodo sono quelle relative a:
- G2B Property Limited, il cui valore si è ridotto notevolmente a seguito della svalutazione della
partecipazione indiretta nel veicolo Van Property BV a causa della perdita di valore
dell’immobile di Rotterdam nonché a causa del carico fiscale registrato a seguito del
contenzioso fiscale per la presunta estero vestizione del veicolo;
- Raik Property Sarl la cui valorizzazione è diminuita per effetto della svalutazione dell’immobile
e dell’incentivo riconosciuto al conduttore per la rinegoziazione del contratto di affitto;
- Beck Property Sarl e Mull Property Sarl il cui decremento è stato però compensato da maggiori
interessi attivi maturati dal Fondo sui finanziamenti accesi con la partecipata;
- Bes Property Limited e Soun Property Limited, il cui incremento è riconducibile alla
plusvalenza realizzata con la cessione dei rispettivi immobili rispetto alla valutazione al 31
dicembre 2014.
Nelle pagine seguenti viene riportata una scheda informativa relativa a ciascuna partecipazione in
società non quotate.
38
SCHEDA INFORMATIVA RELATIVA ALLA PARTECIPAZIONE
NOME DELLA SOCIETA'
G2B Property Ltd
A) Titoli nel portafoglio del fondo
Titoli nel portafoglio
del fondo
Valori in Euro
Quantità
1) titoli di capitale con diritto di voto
2) titoli di capitale senza diritto di voto
3) obbligazioni convertibili in azioni
dello stesso emittente
4) obbligazioni cum warrant su azioni
5) altri strumenti finanziari
% del totale
titoli emessi
24.230.000
Costo di
acquisto
100,00%
24.255.584
Valore
31/12/2015
6.859.334
Valore
31/12/2014
11.828.990
B) Dati di bilancio dell'emittente
Dati patrimoniali
Esercizio al
31/12/2015
1) Partecipazioni
2) Immobili
3) Finanziamenti a lungo termine a società partecipate
4) Disponibilità liquide
5) Altre attività correnti
Totale Attività
6) Indebitamento a breve termine
7) Indebitamento a medio/lungo termine
8) Altre passività
Totale Passività
Patrimonio netto
Dati reddituali
-16.888.160
-13.416.694
23.292.481
909.706
2.431.730
9.745.757
2.236.503
23.292.481
281.812
1.673.226
11.830.825
649.920
2.886.423
6.859.334
1.834
1.834
11.828.990
Esercizio al
31/12/2015
1) Fatturato
2) Costo del venduto
Margine operativo lordo
3) Altri costi di gestione
Risultato operativo
4) Saldo proventi/oneri finanziari
5) Saldo proventi/oneri straordinari (inclusa svalutazione assets )
Risultato prima delle imposte
6) Imposte
7) Utile (perdita) netto
Esercizio al
31/12/2014
-23.766
-23.766
1.407.382
-3.468.889
-2.085.273
-2.884.382
-4.969.656
Esercizio al
31/12/2014
0
-23.599
-23.599
1.407.187
-1.608.576
-224.988
-224.988
C) Criteri e parametri utilizzati per la valutazione
1) Criteri e parametri di valutazione utilizzati
Partecipazioni
Alle partecipazioni di controllo in società immobiliari non quotate viene attribuito un valore pari alla frazione di patrimonio netto di pertinenza.
Le società partecipate valutano gli asset immobiliari al fair value
Crediti
I crediti sono valutati secondo il valore di presumibile realizzo
Altre attività
Le altre attività sono valutate al valore nominale a meno che non ci siano elementi per una eventuale svalutazione
Passività
Le passività sono valutate al valore nominale
D) Elenco dei beni immobili e dei diritti reali immobiliari detenuti dalle società immobiliari controllate
La società in oggetto non detiene direttamente beni immobili o diritti reali immobiliari.
E) Descrizione delle operazioni
La società è una società immobiliare. Oggetto dell'attività è l'acquisto, la gestione, la valorizzazione di immobili nonché la detenzione di partecipazioni
in società immobiliari e la concessione alle stesse di finanziamenti a lungo termine finalizzati all'acquisto di attività immobiliari.
Nello specifico la società detiene il 100% della società Lux2B Property Sarl, società lussemburghese che a sua volta detiene il 100% della
partecipazione nelle società olandesi Van Property BV e Cruj Property BV
La società si finanzia interamente con mezzi propri.
F) Altre informazioni
La società è domiciliata in Guersney.
39
NOME DELLA SOCIETA'
Beck Property Sarl
del fondo
Valori in Euro
Quantità
% del totale
titoli emessi
1.040.000
Costo di
acquisto
100,00%
Valore
31/12/2015
1.040.000
Valore
31/12/2014
0
1.530.303
Dati patrimoniali
Esercizio al
31/12/2015
1) Immobilizzazioni immateriali
2) Immobili
Totale Attività
8) Altre passività
Totale Passività
Patrimonio netto
Dati reddituali
Esercizio al
31/12/2014
0
16.980.000
299.873
14.018
313.891
826.991
320.532
11.773
17.312.305
278.092
15.174.500
329.409
15.782.001
1.530.303
219.206
1.046.197
-732.307
Esercizio al
31/12/2015
1) Fatturato
Risultato operativo
5) Saldo proventi/oneri straordinari (inclusa valutazione assets )
6) Imposte
236.731
-102.176
134.555
-52.811
81.744
-2.123.444
-266.389
-2.308.089
45.481
-2.262.609
Esercizio al
31/12/2014
1.237.836
-252.657
985.179
-89.129
896.050
-875.136
2.603.044
2.623.958
-15.075
2.608.883
Beni Immobili
I beni immobili sono valutati al fair value in accordo con la normativa prevista da Banca d'Italia
Crediti
Altre attività
Passività
La società possiede un retail park in Ostringen (Germania). Costo di acquisto Euro 6.300.000. Valutazione al 31/12/2014 Euro 7.570.000
La società possiede inoltre un retail park a Hessdorf (Germania). Costo di acquisto Euro 8.850.000. Valutazione al 31/12/2014 Euro 9.410.000
La società è un veicolo lussemburghese destinato ad effettuare investimenti immobiliari in Germania.
In data 21 dicembre 2009, la società ha acquistato un retail park a Ostringen (Germania), piccolo centro a 90 km da Stoccarda.
In data 1 dicembre 2011 la società ha acquistato un centro commerciale a Hessdorf (Germania), piccolo centro della Baviera per un prezzo di
Euro 8.850.000 oltre a oneri di acquisizione.
La società si finanzia per Euro 8.000.000 con finanziamento bancario acceso con l'istituto di credito SEB AB e per la restante parte principalmente
con due finanziamenti intercompany erogati dal Fondo.
In data 16 gennaio 2015 è stato firmato un contratto di compravendita per la cessione dei due immobili di Hessdorf e Ostringen per un importo di
17 milioni di Euro. La vendita è stata finalizzata in data 26 febbraio 2015. A seguito della vendita sono stati totalmente estinti sia il finanziamento
bancario verso SEB AB sia il finanziamento soci concesso dal Fondo.
La società è domiciliata in Lussemburgo.
40
NOME DELLA SOCIETA'
Lux2F Property Sarl
del fondo
Valori in Euro
Quantità
% del totale
titoli emessi
179.800
Costo di
acquisto
99,99%
223.480
Valore
31/12/2015
1.353.599
Valore
31/12/2014
1.084.386
Dati patrimoniali
Esercizio al
31/12/2015
1) Immobilizzazioni finanziarie
2) Immobili
4) Parte corrente finanziamenti a lungo termine
Totale Attività
9) Altre passività
Totale Passività
Patrimonio netto
Dati reddituali
3.015.663
2.640.096
4.588.000
80.950
105.229
10.199
7.800.040
307.476
6.123.200
15.764
6.446.440
1.353.599
4.588.000
161.900
26.321
6.964
7.423.281
205.730
6.123.200
9.964
6.338.894
1.084.386
Esercizio al
31/12/2015
1) Fatturato
Risultato operativo
6) Imposte
Esercizio al
31/12/2014
-15.621
-15.621
-87.499
375.567
272.447
-3.235
269.213
Esercizio al
31/12/2014
0
-14.660
-14.660
-87.506
-1.534.658
-1.636.824
-3.235
-1.640.059
Partecipazioni
Crediti
Altre attività
Passività
La società è una società immobiliare. Oggetto dell'attività è l'acquisto, la gestione, la valorizzazione di immobili nonché la detenzione di partecipazioni
in società immobiliari e la concessione alle stesse di finanziamenti a lungo termine finalizzati all'acquisto di attività immobiliari.
Nello specifico la società detiene il 99,9% delle quote della società francese Plat Property Sarl società veicolo di diritto francese che effettua
investimenti immobiliari in Francia.
Plat Property Sarl possiede un immobile ad uso uffici a Parigi, acquistato nel settembre 2008 al prezzo di Euro 14.850.000.
LUX2F Sarl si finanzia quasi interamente tramite finanziamento fruttifero a lungo termine erogato dal Fondo.
41
NOME DELLA SOCIETA'
Raik Property Sarl
del fondo
Valori in Euro
Quantità
% del totale
titoli emessi
106.500
Costo di
acquisto
100,00%
Valore
31/12/2015
137.700
Valore
31/12/2014
0
927.142
Dati patrimoniali
Esercizio al
31/12/2015
1) Immobilizzazioni Immateriali
2) Immobili
Totale Attività
9) Altre passività
Totale Passività
Patrimonio netto
Dati reddituali
8.820.000
9.440.000
721.335
165.790
9.707.125
255.417
8.822.207
762.765
9.840.389
-133.263
1.070.028
14.566
10.524.594
271.879
9.306.000
19.574
9.597.453
927.142
Esercizio al
31/12/2015
1) Fatturato
Risultato operativo
6) Imposte
Esercizio al
31/12/2014
198.622
-89.787
108.835
-35.457
73.378
-510.404
-620.000
-1.057.026
-3.379
-1.060.404
Esercizio al
31/12/2014
788.369
-80.978
707.391
-40.051
667.340
-540.415
240.000
366.925
-3.235
363.690
Beni Immobili
Crediti
Altre attività
Passività
La società detiene direttamente un immobile ad uso logistico in Hyvinka (Finlandia)
La società è un veicolo lussemburghese che il cui oggetto sociale è l'investimento diretto in proprietà immobiliari.
In data 18/03/2008 la società ha acquistato un immobile ad uso logistico in Finlandia (Hyvinka) al prezzo di Euro 8.800.000.
La società si finanzia interamente attraverso un finanziamento soci fruttifero erogato dal Fondo.
42
NOME DELLA SOCIETA'
Bor Property AB
del fondo
Valori in Euro
Quantità
% del totale
titoli emessi
1.000
Costo di
acquisto
100,00%
2.206.297
Valore
31/12/2015
178.510
Valore
31/12/2014
845.443
Dati patrimoniali
Esercizio al
31/12/2015
2) Immobili
Totale Attività
9) Altre passività
Totale Passività
Patrimonio netto
Dati reddituali
4.461.614
9.145.108
348.561
38.445
4.848.620
202.854
4.243.974
223.282
4.670.110
178.510
417.734
50.518
9.613.360
254.658
8.304.056
209.203
8.767.917
845.453
Esercizio al
31/12/2015
1) Fatturato
Risultato operativo
6) Imposte
7) Differenza cambi
Esercizio al
31/12/2014
Esercizio al
31/12/2014
584.670
-143.034
441.636
-30.496
411.140
-454.434
-4.832.669
-4.875.963
591.813
-144.642
447.171
-25.977
421.194
-517.590
317.772
221.376
-4.875.963
-46.526
174.851
Beni Immobili
Crediti
Altre attività
Passività
Traduzione del bilancio della controllata in valuta
Il bilancio della controllata è espresso in SEK. Ai fini della rappresentazione nel Rendiconto del Fondo si è utilizzato il tasso di fine periodo per la
conversione delle poste patrimoniali e il cambio medio per la conversione delle poste reddituali.
La società detiene direttamente un immobile ad uso retail a Gavle (Svezia).
La società è un veicolo svedese il cui oggetto sociale è l'investimento diretto in proprietà immobiliari.
La società possiede un immobile ad uso retail in Svezia (Gavle). In data 4 dicembre 2015 e 31 dicembre 2015, a seguito della riduzione del valore
del patrimonio netto della partecipata, il Fondo ha parzialmente convertito il finanziamento soci a favore del veicolo (per totali SEK 39 milioni)
La società è domiciliata in Svezia.
43
NOME DELLA SOCIETA'
Bes Property Ltd
del fondo
Valori in Euro
Quantità
% del totale
titoli emessi
6.359.075
Costo di
acquisto
100,00%
Valore
31/12/2015
8.920.511
153.649
Valore
31/12/2014
9.302.762
Dati patrimoniali
Esercizio al
31/12/2015
2) Immobili
Totale Attività
9) Altre passività
Totale Passività
Patrimonio netto
Dati reddituali
Esercizio al
31/12/2014
0
28.244.961
152.072
44.305
196.377
118.762
642
28.364.365
42.728
42.728
153.649
18.989.825
71.778
19.061.603
9.302.763
Esercizio al
31/12/2015
1) Fatturato
Risultato operativo
6) Imposte
7) Differenza cambi
1.433.787
-4.515
1.429.273
-43.588
1.385.684
-1.160.098
1.503.021
1.728.608
-112.862
1.615.745
Esercizio al
31/12/2014
1.803.346
-3.721
1.799.625
-26.880
1.772.746
-1.413.272
744.140
1.103.614
-70.470
295.524
1.328.668
Beni Immobili
Crediti
Altre attività
Passività
Il bilancio della controllata è espresso in GBP. Ai fini della rappresentazione nel Rendiconto del Fondo si è utilizzato il tasso di fine periodo per la
conversione delle poste patrimoniali e il cambio medio per la conversione delle poste reddituali
La società detiene direttamente un immobile ad uso retail a Newport (Isle of Wight (UK)).
La società è un veicolo domiciliato in Guersney il cui oggetto sociale è l'investimento diretto in proprietà immobiliari.
In data 20/12/2007 la società ha acquistato un immobile ad uso retail in Newport (Isle of Wight UK) al prezzo di 20.000.000 di GBP.
La società è stata finanziata in origine per circa l'85% con finanziamento soci erogato dal Fondo e per il 15% con mezzi propri.
In data 29 settembre 2015, la scoietà ha stipulato un contratto di compravendita per l'immobile dell'Isola di Wight a favore del Fondo Pensione
della Contea del West Sussex Council, al prezzo di 23.300.000 sterline.
In data 1 ottobre 2015, a seguito della vendita, la società ha integralmente rimborsato il finanziamento soci in essere con il Fondo.
La società è domiciliata in Guersney (Channel Islands).
44
NOME DELLA SOCIETA'
Soun Property Ltd
del fondo
Valori in Euro
Quantità
% del totale
titoli emessi
2.483.998
Costo di
acquisto
100,00%
2.745.965
Valore
31/12/2015
257.640
Valore
31/12/2014
28.987
Dati patrimoniali
Esercizio al
31/12/2015
2) Immobili
Totale Attività
9) Altre passività
Totale Passività
Patrimonio netto
Dati reddituali
Esercizio al
31/12/2014
7.536.269
180.968
87.985
268.953
42.430
59.126
7.637.825
11.314
11.314
257.640
7.441.263
167.575
7.608.838
28.987
Esercizio al
31/12/2015
1) Fatturato
Risultato operativo
6) Imposte
7) Differenza cambi
Esercizio al
31/12/2014
839.659
-442.836
396.823
-85.479
311.344
-463.264
2.997.368
2.845.448
776.036
-225.771
550.265
-45.789
504.476
-554.619
1.047.997
997.854
2.845.448
-23.890
973.965
Beni Immobili
Crediti
Altre attività
Passività
Il bilancio della controllata è espresso in GBP. Ai fini della rappresentazione nel Rendiconto del Fondo si è utilizzato il tasso di fine periodo per la
conversione delle poste patrimoniali e il cambio medio per la conversione delle poste reddituali. Il risultato è l'emersione di una differenza cambi
positiva di Euro 68.123
La società detiene direttamente un immobile ad uso ufficil a Glasgow (UK).
La società è un veicolo domiciliato in Guersney il cui oggetto sociale è l'investimento diretto in proprietà immobiliari.
In data 21/12/2009 la società ha acquistato un immobile ad uso ufficil a Glasgow (UK) al prezzo di 7.800.000 GBP.
La società è stata finanziata in origine per circa il 70% con finanziamento soci erogato dal Fondo e per il 30% con mezzi propri.
In data 21/12/2009 la società ha acquistato un immobile ad uso ufficil a Glasgow (UK) al prezzo di 7.800.000 GBP.
In data 2 ottobre 2015, la società ha stipulato un contratto per la vendita al veicolo immobiliare Tenoma Capital Ltd., dell'immobile di Glasgow.
al prezzo di 8.233.000 sterline. In data 6 ottobre 2015 la società ha integralmente rimborsato il finanziamento soci in essere con il Fondo.
La società è domiciliata in Guersney (Channel Islands).
45
NOME DELLA SOCIETA'
Lux4F Property Sarl
del fondo
Valori in Euro
Quantità
% del totale
titoli emessi
100.000
Costo di
acquisto
99,99%
100.000
Valore
31/12/2015
Valore
31/12/2014
50.712
0
Dati patrimoniali
Esercizio al
31/12/2015
2) Immobili
Totale Attività
9) Altre passività
Totale Passività
Patrimonio netto
Dati reddituali
2.053.069
1.967.890
203.924
17.243
9.755
2.283.991
164.459
2.048.000
20.820
2.233.279
50.712
203.923
54.163
7.521
2.233.497
173.511
2.048.000
36.658
2.258.169
-24.672
Esercizio al
31/12/2015
1) Fatturato
Risultato operativo
6) Imposte
Esercizio al
31/12/2014
0
-15.205
-15.205
38.913
86.687
110.395
-35.011
75.384
Esercizio al
31/12/2014
0
-16.243
-16.243
29.858
-1.101.843
-1.088.228
-29.150
-1.117.378
Partecipazioni
Crediti
Altre attività
Passività
La società è una società immobiliare. Oggetto principale dell'attività è l'acquisto, la gestione, la valorizzazione di partecipazioni in società immobiliari
e la concessione alle stesse di finanziamenti a lungo termine finalizzati all'acquisto di attività immobiliari.
Nello specifico la società detiene il 99,9% delle quote della società francese Zid Property SCI società veicolo di diritto francese che effettua
investimenti immobiliari in Francia.
Zid Property SCI ha acquistato in data 23/12/2010 un immobile ad uso uffici a Lione al prezzo di Euro 7.968.000.
LUX4F Sarl si finanzia quasi interamente tramite finanziamento fruttifero a lungo termine erogato dal Fondo.
46
NOME DELLA SOCIETA'
Mull Property Sarl
del fondo
Valori in Euro
Quantità
% del totale
titoli emessi
52.190
Costo di
acquisto
100,00%
Valore
31/12/2015
52.190
Valore
31/12/2014
0
840.803
Dati patrimoniali
Esercizio al
31/12/2015
2) Immobili
Totale Attività
9) Altre passività
Totale Passività
Patrimonio netto
Dati reddituali
930
0
2.790
10.100.000
2.468.097
16.740
2.485.767
3.070.149
258.897
8.518
10.370.205
317.011
10.091.810
34.437
10.443.258
-73.053
33.703
3.103.852
-618.085
Esercizio al
31/12/2015
1) Fatturato
Risultato operativo
6) Imposte
Esercizio al
31/12/2014
477.053
-32.242
444.812
-51.429
393.383
-2.765.929
1.292.878
-1.079.669
-379.220
-1.458.889
Esercizio al
31/12/2014
852.815
-50.982
801.833
-49.535
752.298
-721.421
-109.869
-78.992
-10.930
-89.922
Partecipazioni
Crediti
Altre attività
Passività
In data 1 giugno 2012 la società ha acquistato un immobile ad uso logistico a Lipsia (Germania) ad un prezzo pari a Euro 9.650.000.
L'immobile è affittato a DHL, con garanzia della casa madre Deutsche Post, con un contratto decennale fino al 31 maggio 2022.
La società è un veicolo lussemburghese destinato ad effettuare investimenti immobiliari in Germania.
In data 7 febbraio 2012 la società ha stipulato un contratto di finanziamento da Euro 5.000.000 con la banca svedese SEB AB per finanziare
l'acquisizione dell'immobile. La restante parte dell'acquisizione è stata finanziata con mezzi propri e attraverso un finanziamento
concesso dal Fondo.
In data 2 giugno 2015 la società ha stipulato un contratto per la vendita al fondo tedesco Fidelity International Real Estate Finance dell'immobile di
Lipsia al prezzo di EUR 12.555.000. La vendita è stata finalizzata in data 21 luglio 2015 a seguito della conferma del mancato esercizio della
prelazione da parte dell'amministrazione locale.
In data 8 settembre 2015, a seguito della vendita suddetta, la società ha integralmente rimborsato il finanziamento soci al Fondo.
47
II.2 Strumenti finanziari quotati
Il saldo della voce al 31 dicembre 2015 è pari a 0.
II.3 Strumenti finanziari derivati
II.4 Beni immobili e diritti reali immobiliari
Tale voce non risulta movimentata dal momento che tutti gli investimenti immobiliari sono stati
effettuati indirettamente tramite società veicolo di cui il Fondo detiene la totalità delle quote
partecipative. Per un dettaglio degli immobili detenuti dal Fondo si rimanda alla specifica sezione della
Relazione degli Amministratori.
II.5 Crediti
Il saldo della voce crediti è principalmente composto dai finanziamenti concessi dal Fondo alle società
partecipate.
I crediti verso le società controllate sono parzialmente rettificati attraverso la movimentazione del
fondo svalutazione crediti allorquando, per effetto di perdite sostenute, il patrimonio netto di queste
ultime diventi negativo. Per un maggiore dettaglio si rimanda al risultato della gestione crediti nella
sezione reddituale della nota integrativa.
La durata di tutti i finanziamenti concessi dal Fondo alla società partecipate, originalmente fissata al
31 dicembre 2015 (data di scadenza del Fondo), è stata prorogata al 31 dicembre 2018.
La tabella seguente espone in dettaglio la composizione della voce e la variazione rispetto
all’esercizio precedente.
Saldo al
31/12/2014
Incrementi
Decrementi
Saldo al
31/12/2015
Euro
Finanziamenti a società controllate:
- G2B Property Ltd
- Beck Property Sarl
- Lux2F Property Sarl
- Raik Property Sarl
- Bor Property AB
- Bes Property Ltd
- Soun Property Ltd
- Lux4F Property Sarl
- Zid Property SCI
- Mull Property Sarl
- Plat Property Sarl
Crediti verso controparti strumenti derivati
per cash collateral:
- Morgan Stanley
Totale
7.452.593
6.327.930
9.578.879
8.558.714
18.989.825
7.441.263
2.196.839
1.479.522
5.531.993
0
2.236.503
1.998.899
408.105
509.353
454.200
1.159.378
462.484
164.459
154.770
2.704.966
300.000
0
-9.356.805
-306.358
-1.142.871
-4.566.086
-20.149.204
-7.903.747
-148.839
-68.356
-5.784.896
0
2.236.503
94.686
6.429.676
8.945.361
4.446.828
0
0
2.212.459
1.565.936
2.452.063
300.000
2.697.873
70.255.430
10.553.118
-2.697.873
-52.125.036
0
28.683.513
La movimentazione del saldo dei crediti è principalmente data dagli interessi maturati e/o pagati al
Fondo nel corso del periodo sugli stessi finanziamenti oltre che dai rimborsi ricevuti dai veicoli Mull
Property S.a r.l., Beck Property S.a r.l., Soun Property Ltd, Bes Property Ltd a seguito dei
disinvestimenti realizzati nel corso del periodo.
Si rileva altresì:
48
-
una svalutazione di circa 732 mila Euro del credito verso la società Beck Property Sarl per
riflettere il patrimonio netto negativo della stessa società;
una svalutazione di circa 133 mila Euro del credito verso la società Raik Property Sarl per
riflettere il patrimonio netto negativo della stessa società;
una svalutazione di circa 618 mila Euro del credito verso la società Mull Property Sarl per
riflettere il patrimonio netto negativo della stessa società.
II.6 Depositi Bancari
II.7 Altri beni
II.8 Posizione netta di liquidità
La voce posizione netta di liquidità è composta unicamente dal saldo liquido di conto corrente
intrattenuto presso la banca depositaria del Fondo BNP Paribas.
EURO
Saldo in valuta al
31/12/2015
Valorizzazione in
Euro al cambio
del 31/12/2015
15.852.906
15.852.906
SEK
-
-
GBP
23.010
31.351
Totale
15.884.257
II.9 Altre attività
Al 31 dicembre 2015 la composizione della voce altre attività è la seguente
31 Dicembre 2015
G1. Crediti per p.c.t. attivi e operazioni assimilate
G2. Ratei e risconti attivi
Ratei Attivi
- Interessi attivi
8.547
0
Risconti Attivi
- Risconto attivo su commissioni di gestione
- Risconto Oneri su finanziamento
- Risconto Commissioni finanziamento
8.547
5.291
3.256
G3. Risparmio d'Imposta
G4. Altre
- Crediti commerciali
- Depositi cauzionali
- Anticipi a fornitori
- Altri crediti
Totale
0
8.547
Sezione III – Le passività
III.1 Finanziamenti ricevuti
49
Il totale dei debiti finanziari del Fondo al 31 dicembre 2015 ammonta a Euro 3.850.000.
Le tabelle seguenti forniscono il dettaglio della composizione della voce.
Finanziamento
Capelle
Saldo al
31/12/2015
Pan European Property Fund 3.850.000
Totale
Data
erogazione
31/07/2008
Scadenza
31/03/2016
Tasso di
Interesse
Euribor 3M
Margine
0,75%
LTV
Covenant
65,00%
LTV Actual
94,4%
ICR
Covenant
1,35x
ICR
Actual
1,91x
3.850.000
Rispetto al 31 dicembre 2014, l’ammontare totale del finanziamento si è ridotto di Euro 18.440.000 a
seguito dei rimborsi effettuati contestualmente alla cessione dell’immobile dell’Isola di Wight e del
rimborso del finanziamento di Valbo e dell’ammortamento del finanziamento relativo all’immobile di
Rotterdam.
Banca Finanziatrice
ING Real Estate Finance
% sul Totale
100%
Totale
Categoria
Controparte
Banca
Forma tecnica
Finanziamento a medio-lungo termine
100%
Importo
Erogato
9.000.000
Importo
Residuo
3.850.000
9.000.000
3.850.000
Durata
(anni)
8
Garanzie
Rilasciate
Ipoteche (a)
(a) Unitamente all'ipoteca sull'immobile finanziato è previsto anche il pegno dei conti correnti, la cessione in garanzia dei canoni di locazione
e vincoli di indennizzi assicurativi.
Come evidenziato nel paragrafo 1.5.4 “Finanziamenti e strumenti derivati di copertura”, il Fondo,
tramite i veicoli immobiliari Plat Property Sarl e Zid Property SCI, ha acceso finanziamenti ipotecari per
residui Euro 10.730.000 per finanziare l’acquisizione degli immobili di Parigi St. Cloud e Lione.
Per maggiori dettagli si rinvia a quanto esposto nel paragrafo suddetto.
III.2 Operazioni di pronti contro termine
III.3 Strumenti finanziari derivati
Il saldo degli strumenti finanziari derivati è composto dal valore corrente (mark to market o “MTM”)
degli strumenti finanziari derivati stipulati a copertura delle attività denominate in valuta diversa
dall’Euro.
Di seguito sono fornite le principali informazioni in relazione ai contratti in oggetto.
Operazioni su tassi di cambio:
- vendita a termine SEK
Totale
Nozionale
coperto
(in valuta
estera)
84.000.000
Cambio a Cambio a Cambio al
Scadenza
Pronti
Termine 31/12/2015
9,2526
9,2452
9,1895
22/06/2016
MTM al
31/12/2015
-65.687
% del Valore
Complessivo
Netto
-0,13%
-65.687
Il mark to market negativo dei contratti di vendita a termine di valuta riflette il generale deprezzamento
dell’Euro nei confronti delle altre valute.
III.4 Debiti verso partecipanti
Tale voce non risulta movimentata.
III.5 Altre passività
Si riporta di seguito il dettaglio della voce Altre passività.
50
31 Dicembre 2015
M1.
Provvigioni ed oneri maturati e non liquidati
Rateo Provvigioni di Gestione
Rateo Oneri Banca Depositaria
Rateo Costo Società di Revisione
Rateo Oneri Comitato Consultivo
M2.
Debiti di imposta
M3.
Ratei e risconti passivi
M4.
Altre
Debiti commerciali
Debiti per caparre
Altri debiti
31 Dicembre 2014
145.148
184.549
38.465
5.922
29.926
70.835
116.744
2.970
14.835
50.000
7.145
63.705
2.211.163
63.705
Totale
18.346
208.852
2.402.857
Rispetto al 31 dicembre 2014, la voce Altre passività si è ridotta di circa 2,2 milioni di Euro a causa
dell’utilizzo del fondo rischi precedentemente stanziato per coprire la passività fiscale relativa al
contenzioso sulla presunta estero-vestizione di G2B Property Limited.
Sezione IV –Il valore complessivo netto
Le quote del Fondo sono detenute da investitori istituzionali residenti prevalentemente in Italia.
Vengono di seguito riepilogate le componenti che hanno determinato la variazione della consistenza
del Valore Complessivo Netto tra l’avvio dell’operatività e il 31 dicembre 2015, rimandando a quanto
descritto nei paragrafi precedenti per un commento ai dati sotto riportati.
Importo
A.1
A.2
A.3
A.4
B
C
D
E
F
G
H
I
L
M
IMPORTO INIZIALE DEL FONDO
TOTALE VERSAMENTI EFFETTUATI
Risultato complessivo della gestione delle partecipazioni
Risultato complessivo della gestione degli altri strumenti finanziari non quotati
Risultato complessivo della gestione degli strumenti finanziari quotati
Risultato complessivo della gestione degli strumenti finanziari derivati
Risultato complessivo della gestione dei beni immobili
Risultato complessivo della gestione dei crediti
Interessi attivi e proventi assimilati complessivi su depositi bancari
Risultato complessivo della gestione degli altri beni
Risultato complessivo della gestione cambi
Risultato complessivo delle altre operazioni di gestione
Oneri finanziari complessivi
Oneri di gestione complessivi
Altri ricavi e oneri complessivi
Imposte complessive
RIMBORSI DI QUOTE EFFETTUATI
PROVENTI COMPLESSIVI DISTRIBUITI
RIMBORSI DI QUOTE DELIBERATI MA NON DISTRIBUITI
PROVENTI DELIBERATI MA NON DISTRIBUITI
VALORE TOTALE PRODOTTO DALLA GESTIONE AL LORDO DELLE IMPOSTE
VALORE COMPLESSIVO NETTO AL 31 DICEMBRE 2015
TOTALE IMPORTI DA RICHIAMARE
TASSO INTERNO DI RENDIMENTO ALLA DATA DELLA RELAZIONE
51
82.000.000
87.000.000
-9.131.451
-5.500.043
36.022.619
719.006
-2.502.886
-3.387.366
-10.934.621
-1.829.037
-19.140.000
-22.011.000
3.456.220
49.305.221
0,55%
% dei
versamenti
effettuati
94%
100%
-10,5%
0,0%
0,0%
-6,3%
0,0%
41,4%
0,8%
0,0%
-2,9%
0,0%
-3,9%
-12,6%
-2,1%
0,0%
Sezione V – Altri dati patrimoniali
V.1 Strumenti finanziari derivati
Per gli strumenti finanziari derivati è stata data ampia e dettagliata informativa nelle specifiche sezioni
delle Attività e Passività della Relazione di Gestione.
Oltre agli strumenti derivati valorizzati ai fini della presente Relazione di Gestione, il Fondo ha
stipulato contratti derivati a copertura del rischio di variazione dei tassi di interesse.
In questo caso il Fondo ha deciso di avvalersi della facoltà prevista dal Regolamento di Banca d’Italia
di derogare al criterio secondo il quale tali strumenti vanno valorizzati al valore corrente e di non
considerare dunque il valore di mercato degli stessi ai fini della valorizzazione della quota.
Considerando che si tratta di strumenti derivati finalizzati alla copertura di passività finanziarie,
valorizzate al valore nominale e considerando che è assicurata una stretta correlazione fra strumenti
derivati e passività coperta è stato scelto non includere il valore di tali fra le passività del Fondo in
ottemperanza alle disposizioni regolamentari ex Titolo V, par. 2.2.1 del Regolamento sulla Gestione
collettiva del risparmio del 19 gennaio 2015.
Non risultano impegni ulteriori assunti dal Fondo (anche tramite i veicoli partecipati) e non valorizzati
nella presente Relazione di gestione.
V.2 Rapporti con correlate società del gruppo di appartenenza della SGR
Alla data della presente Relazione di gestione non vi sono rapporti ulteriori con società del gruppo di
appartenenza della SGR oltre al mandato di gestione conferito ai sensi del Regolamento.
V.3 Poste patrimoniali del Fondo per valuta
La tabella seguente riporta la composizione delle attività e passività del Fondo per valuta.
Valuta
Strumenti
Finanziari
Depositi
bancari /
Liquidità
Crediti
Euro
8.263.645
24.236.685
SEK
178.510
4.446.828
GBP
411.289
0
Totale
8.853.444
28.683.514
Altre attività
15.852.906
Totale
8.547
48.361.783
Finanziamenti
ricevuti
3.850.000
Strumenti
Finanziari
65.687
Altre
Passività
208.853
Totale
4.124.540
4.625.338
31.351
15.884.257
442.640
8.547
53.429.761
3.850.000
65.687
208.853
4.124.540
V.4 Plusvalenze in sospensione di imposta
Non ci sono plusvalenze in sospensione di imposta.
V.5 Garanzie ricevute
Il Fondo non ha ricevuto garanzie.
V.6 Ipoteche sugli immobili
A fronte del finanziamento in essere con ING in relazione all’immobile di Rotterdam e dei
finanziamento in essere con SaarLB in relazione agli investimenti di St. Cloud e Lione, è stata
concessa a favore delle banche finanziatrici ipoteca di primo grado sugli immobili suddetti.
52
Parte C – Il risultato economico dell’esercizio
Sezione I – Risultato delle operazioni su partecipazioni e altri strumenti finanziari
La voce è composta dal risultato delle operazioni su partecipazioni in società non quotate, attraverso
le quali il Fondo realizza gli investimenti immobiliari, e dal risultato degli strumenti finanziari derivati di
copertura sui tassi di interesse.
La voce comprende anche i dividendi distribuiti nel corso dell’anno dalle società partecipate, mentre
non comprende il risultato degli strumenti finanziari derivati su tassi di cambio che sono invece
dettagliati nella sezione VI.
La tabella seguente riepiloga la composizione della voce per tipologia di componente reddituale.
Risultato complessivo delle operazioni su:
Utile/perdita
di cui: per
Plus/
da realizzi variazione dei minusvalenze
(dividendi) tassi di cambio
di cui: per
variazioni dei
tassi di cambio
A1. Partecipazioni in società non quotate
1. di controllo
5.148.785
716.565
-10.436.272
21.641
5.148.785
716.565
-10.436.272
21.641
2. non di controllo
B. Strumenti finanziari non quotati
1. Altri Titoli di capitale
2. Titoli di debito
3. Parti di O.I.C.R.
C. Strumenti finanziari quotati
1. Titoli di debito
2. Titoli di capitale
3. Parti di O.I.C.R.
Totale
La voce Utile/Perdita da realizzi è composta sia dai dividendi percepiti dal Fondo distribuiti dalla
società Bes Property Limited a seguito della dismissione dell’immobile dell’Isola di Wight sia dalle
plusvalenze realizzati sui rimborsi di capitale ricevuti dalle società Bes Property Limited e Soun
Property Limited a seguito delle dismissioni effettuate nel corso dell’esercizio.
La voce plus/minusvalenze è data invece dalla variazione della valorizzazione del patrimonio netto
delle società partecipate.
La tabella alla pagina seguente illustra invece la scomposizione del risultato sulle operazioni in
strumenti finanziari derivati finalizzati alla copertura dal rischio di variazione dei tassi di interesse.
Con finalità di copertura
(sottovoce A4.1)
Risultati
Risultati non
realizzati
realizzati
Operazioni su tassi di interesse:
Senza finalità di copertura
(sottovoce A4.2)
Risultati
Risultati non
realizzati
realizzati
Totale
-1.065.097
0
-1.065.097
-1.065.097
0
-1.065.097
-1.065.097
0
-1.065.097
- future su titoli di debito, tassi e altri contratti simili
- opzioni su tassi e altri contratti simili
Operazioni su titoli di capitale:
- future su titoli di capitale, indici azionari e contratti simili
- opzioni su titoli di capitale e altri contratti simili
Altre operazioni:
- future
- opzioni
- swap
53
Trattasi del risultato realizzato nel corso del periodo dai tre contratti di interest rate swap a copertura
dei finanziamenti ING sugli immobili di Rotterdam, Isola di Wight e Valbo. Si ricorda che due di tali
contratti sono stati interamente cancellati nel corso del 2015 a seguito del rimborso dei relativi
finanziamenti ed il valore nozionale del derivato in essere a fine periodo è stato allineato al debito
residuo del relativo finanziamento.
In particolare tale voce può essere suddivisa nelle seguenti componenti:
-
Euro 785.397,60 di differenziali negativi liquidati dal momento che il tasso Euribor oggetto di
copertura è stato, nel corso del periodo, sempre sotto il livello di copertura dei tre contratti in
essere;
Euro 279.699,00 di costo di cancellazione dei derivati per allineare il nozionale al debito
residuo oggetto di copertura.
Sezione II – Beni Immobili
La voce non è stata movimentata.
Il Fondo realizza investimenti immobiliari tramite società veicolo di cui detiene la totalità delle quote
partecipative. Per tale ragione non effettua investimenti diretti in immobili e la voce in esame non
risulta movimentata. Si rimanda alla Relazione sulla Gestione del Fondo per maggiori dettagli circa il
risultato della gestione immobiliare.
Sezione III – Crediti
Il risultato complessivo della gestione crediti ammonta per l’esercizio 2015 a Euro 8.115.466 ed è
composto per:
-
Euro 7.916.615 di interessi attivi su crediti maturati nel periodo;
Euro 198.851 di incremento di valore dei crediti verso società partecipate risultato di un duplice
effetto: rivalutazione dei crediti per effetto della variazione cambi dato principalmente
dall’apprezzamento della sterlina nei confronti dell’Euro e svalutazione dei crediti per effetto del
decremento di valore del patrimonio netto delle società partecipate quando lo stesso è inferiore
a zero.
La tabella seguente riporta il dettaglio della composizione degli interessi attivi e delle variazioni di
valore dovute alle variazioni dei tassi di cambio.
Società partecipata
Beck Property Sarl
Lux2F Property Sarl
Raik Property Sarl
Bor Property AB
Bes Property Ltd
Soun Property Ltd
Lux4F Property Sarl
Zid Property SCI
Mull Property Sarl
Totale
Valuta del
finanziamento
EUR
EUR
EUR
SEK
GBP
GBP
EUR
EUR
EUR
Valore nominale
Valore nominale
Totale interessi
Totale interessi al
Variazioni per
del finanziamento del finanziamento per l'esercizio in
cambio di
tassi di cambio
in valuta
in Euro
valuta
maturazione
7.174.500
7.174.500
644.333
1.998.899
0
6.123.200
6.123.200
408.105
408.105
0
9.306.000
9.306.000
539.325
509.353
0
78.000.000
8.304.056
4.745.000
454.200
180.973
14.791.175
18.989.825
1.124.746
1.159.378
1.084.632
5.796.000
7.441.263
440.738
462.484
392.228
2.048.000
2.048.000
173.511
164.459
0
1.452.000
1.452.000
54.595
54.770
0
5.166.810
5.166.810
635.183
2.704.966
0
66.005.655
7.916.615
1.657.833
In particolare, si nota come a causa del generale deprezzamento dell’Euro nei confronti della sterlina
inglese, la valorizzazione dei crediti al 31 dicembre 2015 comporti l’insorgenza di una differenza
cambio positiva, compensata dal risultato negativo degli strumenti di copertura su cambi.
Per quanto riguarda la valorizzazione dei crediti in portafoglio si segnala la rivalutazione del credito nei
confronti della partecipata Lux4F Property Sarl per Euro 24.672 conseguentemente all’incremento del
54
patrimonio netto di quest’ultima (rettificato secondo i principi di Banca d’Italia) a seguito della
rivalutazione dell’immobile di Lione indirettamente posseduto dalla società.
E’ stata operata una svalutazione dei crediti nei confronti dei veicoli Beck Property Sarl, Mull Property
Sarl e Raik Property Sarl per riflettere il valore negativo di patrimonio netto di questi ultimi.
La tabella alla pagina seguente riporta la movimentazione del fondo svalutazione crediti rispetto al
periodo precedente.
Società partecipata
Beck Property Sarl
Lux2F Property Sarl
Raik Property Sarl
Bor Property AB
Bes Property Ltd
Soun Property Ltd
Lux4F Property Sarl
Zid Property SCI
Mull Property Sarl
Totale
Valuta del
finanziamento
Fondo svalutazione
del finanziamento al
31/12/2014
EUR
EUR
EUR
SEK
GBP
GBP
EUR
EUR
EUR
Svalutazioni
0
0
0
0
0
0
-24.672
0
0
-24.672
Fondo svalutazione
del finanziamento al
31/12/2015
Riprese di valore
-732.305
-732.305
0
-133.263
0
0
0
0
0
-618.086
-1.483.654
-133.263
24.672
-618.086
-1.483.654
24.672
Sezione IV – Depositi bancari
Tale voce non è stata movimentata nel corso del periodo.
Sezione V – Altri beni
Tale voce non è stata movimentata nel corso del periodo.
Sezione VI – Altre operazioni di gestione e oneri finanziari
Risultato della gestione cambi
Al 31 dicembre 2015 il risultato totale della gestione cambi è negativo per Euro -2.381.503.
Tale voce accoglie principalmente il risultato degli strumenti finanziari derivati di copertura su cambi
(currency forward – vendita a termine di valuta) che sono stati negoziati al fine di coprire le attività del
Fondo denominate in valuta diversa dall’Euro dal rischio di variazione dei tassi di cambio.
La scomposizione della voce è la seguente:
Risultati
realizzati
Risultato della gestione cambi
Risultati non
realizzati
Totale
Operazioni di copertura
Strumenti finanziari derivati su tassi di cambio:
-2.421.014
-65.687
-2.486.701
0
0
Operazioni non di copertura
Differenze cambio su finanziamenti concessi alle società controllate
Liquidità
Differenze cambi generate sulla liquidità e sugli interessi
maturati sui finanziamenti alle società controllate
Totale
55
-2.473
107.671
105.198
-2.423.486
41.985
-2.381.502
Oneri finanziari
La voce rappresenta gli interessi passivi sul finanziamento ING maturati al tasso Euribor trimestrale
con scadenze a marzo, giugno, settembre e dicembre.
La tabella seguente fornisce il dettaglio della voce al 31 dicembre 2015.
Interesssi passivi su finanziamenti ricevuti
H1. Interessi passivi su finanziamenti ipotecari
Controparte
- finanziamento ING linea Isle of Wight
- finanziamento ING linea Rotterdam
- finanziamento ING linea Gavle
ING Finance
ING Finance
ING Finance
TOTALE
Oneri finanziari
-73.492
-31.857
-38.786
-144.135
Per una chiara lettura della Relazione di Gestione e una comprensione del costo complessivo del
finanziamento, occorre considerare anche il risultato degli strumenti finanziari derivati a copertura del
rischio di variazione dei tassi di interesse, che nel periodo è stato negativo per Euro 1.065.097 (si
veda la sezione 1, parte C della Nota Integrativa). Sommando tali due componenti il costo totale del
finanziamento è pari a Euro 1.209.231,51 corrispondente a circa il 5,5% annuale sul valore dei
finanziamenti in essere all’inizio del periodo (nel costo complessivo ha influito la cancellazione dei
derivati di copertura al MTM della data di smobilizzo).
56
Sezione VII – Oneri di gestione
Si riporta di seguito il dettaglio della composizione della voce al 31 dicembre 2015 e la loro incidenza
sulla media di periodo del valore netto del Fondo.
Importi complessivamente corrisposti
ONERI DI GESTIONE
Importo
(migliaia di
euro)
% sul valore
complessivo
netto (media
di periodo)
% Totale
Attività
Importi corrisposti a soggetti appartenenti al Gruppo
della SGR
% valore del Importo % sul valore
finanziamen (migliaia di complessivo
to
euro)
netto(media
di periodo)
% Totale
Attività
% valore del
finanziamen
to
1 PROVVIGIONI DI GESTIONE
- Provvigioni di base
893
1,49%
1,67%
3 COMPENSO DEL DEPOSITARIO
36
0,06%
0,07%
4 SPESE DI REVISIONE DEL FONDO
30
0,05%
- Provvigioni d'incentivo
2 TER DEGLI OICR IN CUI IL FONDO INVESTE
ONERI PER LA VALUTAZIONE DELLE
5 PARTECIPAZIONI, DEI BENI IMMOBILI E DEI DIRITTI
REALI IMMOBILIARI FACENTI PARTE DEL FONDO
0
6 COMPENSO SPETTANTE AGLI ESPERTI INDIPENDENTI
9
0,02%
0,02%
7 ONERI DI GESTIONE DEGLI IMMOBILI
0
0,00%
0,00%
167
0,28%
0
0,00%
8 SPESE LEGALI E GIUDIZIARIE
9 SPESE DI PUBBLICAZIONE QUOTA E PROSPETTI
0,00%
10 ALTRI ONERI
- Spese Professionisti
0
0,00%
- Altri oneri di gestione
181
0,30%
1.317
2,20%
TOTAL EXPENSE RATIO (TER)
11 ONERI DI NEGOZIAZIONE DI STRUMENTI FINANZIARI
12 ONERI FINANZIARI PER I DEBITI ASSUNTI DAL FONDO
1.123
13 ONERI FISCALI DI PERTINENZA DEL FONDO
TOTALE SPESE
29,17%
0,00%
2.440
Valore complessivo netto medio di periodo
59.865
Totale attività
53.430
4,08%
Occorre inoltre sottolineare che, per quanto riguarda i compensi agli esperti indipendenti e alla società
di revisione, alcuni dei suddetti costi vengono sostenuti direttamente dai veicoli attraverso i quali sono
posseduti gli immobili.
In particolare si rileva che sono stati corrisposti dai veicoli compensi agli esperti indipendenti in misura
pari a circa 40 mila Euro nel corso del 2015 (tale importo comprende le due valutazioni semestrali) e
compensi pari a circa 30 mila Euro alla società di revisione.
Sezione VIII – Altri ricavi e oneri
Il risultato degli altri ricavi e oneri ammonta al 31 dicembre 2015 a Euro 7.594 principalmente
attribuibile a interessi attivi sul cash collateral depositato a garanzia presso Morgan Stanley a garanzia
della esposizione in derivati.
Sezione IX – Imposte
La voce non è stata movimentata nel corso dell’esercizio
57
Parte D - Altre Informazioni
Nella gestione del Fondo, in un contesto economico difficile come quello attuale, e coerentemente con
il profilo di rischio stabilito dalla strategia di investimento, gli amministratori hanno adottato un
approccio volto alla mitigazione del rischio sia in termini di asset allocation del portafoglio (ampia
diversificazione per area geografica degli investimenti, selezione dei mercati più sviluppati,
diversificazione settoriale, tipologia di investimento core plus) sia in termini di esposizioni a variabili
esterne quali i tassi di interesse e i tassi di cambio.
In particolare, sono state poste in atto strategie di copertura dai rischi finanziari legati ad un possibile
incremento dei tassi di interesse o ad un andamento sfavorevole dei tassi di cambio attraverso
l’utilizzo di strumenti finanziari derivati di copertura.
Utilizzo della leva finanziaria (ai sensi dell’art. 109 (3) del Reg. UE 231/13)
Per quanto riguarda il ricorso alla leva finanziaria, si rappresenta che il livello di indebitamento del
Fondo al 31 dicembre 2015 è pari a circa il 33%. Il calcolo della leva finanziaria effettuato secondo le
disposizioni previste dalla AIFMD evidenzia una leva finanziaria calcolata secondo il metodo degli
impegni pari a 0,95 e una leva calcolata secondo il metodo lordo pari a 1,21.
Si rappresenta inoltre che:
- la Società di Gestione, relativamente all’attività svolta, non ha percepito proventi diversi dalle
commissioni di gestione riconosciutole dal Regolamento del Fondo;
- non sono stati stipulati prestiti per il finanziamento delle operazioni di rimborso anticipato delle
quote del Fondo.
La perizia al 31 dicembre 2015 redatta dall’esperto indipendente Cushman & Wakefield per la
determinazione del valore di mercato degli immobili di proprietà del Fondo costituisce parte integrante
della presente Relazione di Gestione.
Si allegano, infine, le schede sintetiche con il riepilogo delle informazioni principali relative ad ogni
asset del Fondo.
Profilo di rischio del FIA
Il risultato della valutazione di rischiosità condotta secondo la metodologia adottata dalla Società di
Gestione esprime un medio livello di rischiosità complessivo dell’investimento nel Fondo. La
situazione effettiva di rischiosità rilevata alla data di riferimento della presente relazione è in linea con
il profilo di rischio definito dal Fondo (medio-basso).
Informazioni in merito alla remunerazione del personale dipendente della SGR
Savills Investment Management SGR S.p.A. ai sensi della normativa applicabile ha adottato una
Policy in materia di remunerazione e incentivazione” (di seguito anche la “Politica di remunerazione” o
la “Policy”) con decorrenza 1 gennaio 2016 che contiene le linee guida e i criteri che la SGR adotta
nei confronti dei membri degli organi con funzione di supervisione strategica, gestione e controllo e di
tutto il personale nonché dei collaboratori della stessa e ha lo scopo di garantire l’implementazione di
un sistema di remunerazione conforme alla normativa di riferimento e alle linee guida del gruppo
Savills (di seguito, il “Gruppo”).
In applicazione del principio di proporzionalità, la Policy disapplica le disposizioni riguardanti:
la costituzione di un Comitato per le remunerazioni in seno al Consiglio di Amministrazione;
l’utilizzo di strumenti finanziari per la remunerazione dei propri dipendenti;
la definizione di sistemi di differimento di quote del variabile e allineamento della
remunerazione alla performance e ciclo di vita del fondo gestito.
La remunerazione all’interno del Gruppo di appartenenza è disciplinata dal Comitato per la
remunerazione del Gruppo Savills Investment Management, il quale ha istituito, attuato e mantiene
politiche, procedure e pratiche remunerative in linea con la normativa di riferimento e promuove una
gestione sana ed efficace dei rischi.
58
Gli obiettivi generali e le linee guida perseguite attraverso la politica retributiva rispondono pertanto a
criteri di:
•
meritocrazia, garantendo un forte collegamento con la prestazione fornita ed il potenziale
manageriale futuro attraverso la valutazione oggettiva e trasparente delle performance individuali e la
loro valorizzazione;
•
sostenibilità, riconducendo gli oneri retributivi entro valori compatibili con l’equilibrio economico
dell’azienda.
La retribuzione complessiva bilancia componenti fisse ed eventuali componenti variabili, monetarie e
non, in modo da incidere efficacemente sulla motivazione e sulla fidelizzazione dei dipendenti nel
rispetto dei vincoli tempo per tempo vigenti.
Non sono previsti bonus garantiti, salvo casi eccezionali accordati solo al momento dell’assunzione e
limitatamente al primo anno di impiego (cd. Bonus di ingresso); i bonus garantiti non sono soggetti alle
norme sulla struttura della remunerazione variabile ma concorrono alla determinazione del limite al
rapporto variabile/fisso della remunerazione del primo anno di impiego. Non è inoltre prevista una
componente della remunerazione volta a compensare il nuovo personale da eventuali contrazioni o
azzeramenti di compensi derivanti da precedenti datori di lavoro per effetto di meccanismi di malus o
claw back in caso di comportamenti fraudolenti, violazioni del Codice Etico o di norme
comportamentali previste dal D. Lgs. 231/2001.
La SGR si riserva di valutare in talune circostanze l’opportunità di utilizzare patti che prevedono
specifici compensi, finalizzati ad assicurare una maggiore stabilità nel rapporto di lavoro o la non
concorrenza da parte dei dipendenti.
La componente fissa remunera le competenze manageriali e tecniche dei dipendenti, ricercando un
livello che garantisca la continuità manageriale e la competitività sul mercato. Inoltre, la rilevanza della
componente fissa all’interno del pacchetto complessivo è tale da ridurre il rischio di comportamenti
eccessivamente speculativi focalizzati sui risultati di breve termine.
La retribuzione fissa viene aggiornata, oltre che per effetto dei rinnovi contrattuali, ove applicabili, di
norma nel mese di marzo di ciascun anno attraverso incrementi retributivi meritocratici. Queste leve
sono adottate in modo selettivo e contenuto per premiare persone che sviluppano le competenze,
aumentano le responsabilità e dimostrano capacità di replicare importanti risultati nel tempo.
La Policy del Gruppo sull’allocazione della remunerazione variabile prevede l’accantonamento di una
parte dell’utile della SGR a favore di un bonus pool dal quale sarà effettuato il pagamento di eventuali
componenti variabili.
I bonus sono legati alla performance e sono pertanto influenzati dal risultato del processo di appraisal
individuale annuale. In ogni caso i bonus sono discrezionali e dipendono anche dalla redditività del
Gruppo nel suo complesso e della SGR.
59
60
5. Schede analitiche degli immobili in portafoglio
Rotterdam - Olanda
122 Rivium Boulevard
Capelle aan den Ijssel
Localizzazione
L'edificio si trova nel comune di Capelle, un centro di circa 65 mila
abitanti limitrofo alla città di Rotterdam. Il centro di Rotterdam dista
non più di 5 km. L'edificio si trova nella principale destinazione ad
uso uffici di Capelle.
Descrizione
L'immobile è un edificio di 5 piani ad uso uffici, con circa 10% dello
spazio destinato ad uso magazzino/archivio. L'allestimento interno
è in linea con i piu moderni standards, disponedo di un sistema di
riscaldamento e di aria condizionata centralizzato, due ascensori e
un bar/mensa. L'edificio dispone inoltre di circa 174 parcheggi.
Anno di costruzione
1992
Tipologia
Direzionale
Consistenza
Superficie affittabile 6.872 mq.
Data di acquisto
2 luglio 2007
Venditore
Interesting Vastgoed BV
Prezzo di acquisto
13.810.000 €
Valutazione degli esperti indipendenti al
31/12/2015
4.080.000 €
Decorrenza del contratto di locazione
Scadenza del contratto di locazione
Conduttori
Canone di affitto
Indicizzazione del canone d'affitto
Rendimento lordo
0,00%
61
Gavle - Svezia
Mackmyra 20:18 and 20:19 Valbo
Kopcentrum, Gavle, Sweden
Localizzazione
Le unità immobiliari si trovano all'interno dell'area commerciale
denominata Valbo Kopcentrum, distretto del comune di Gavle, una
cittadina di circa 92 mila abitanti a 195 Km a nord di Stoccolma.
Valbo Kopcentrum è la destinazione commerciale dominante della
zona vedendo la presenza di tutti i principali marchi retail nazionali
ed internazionali (Ikea, El Giganten, Systembolaget, Coop oltre a
Stadium, On off e Toys).
Descrizione
Il complesso è composto da due big boxes dai quali sono state
ricavate tre unità di vendita. L'intera superficie utilizzata si sviluppa
a piano terra (solo nell'unità Toys è stato creato un piccolo
mezzanino utilizzato ad uso ufficio). La proprietà dispone di 84
parcheggi dedicati.
Anno di costruzione
1999-2000
Tipologia
Commerciale
Consistenza
Data di acquisto
24 Settembre 2007
Venditore
PG Ejendomme AB (Property Group)
Prezzo di acquisto
SEK 98.700.000
31/12/2015
SEK 41.000.000
Decorrenza dei contratti di locazione
Tra settembre 1999 e settembre 2000
Scadenza dei contratti di locazione
agosto 2016
Conduttori
The Stadium Sverige AB, Toys Scandinavia A/S
Canone di affitto
SEK 4.803.092
Rivalutazione annuale pari al 75% del tasso di inflazione.
Rendimento lordo
11,71%
62
Venray - Olanda
Spurkterweg / Ambachtstraat
5804 AP
Localizzazione
Venray è una cittadina olandese localizzata al centro del corridoio
logistico chiamato "Blu Banana" che ha come terminali Londra e
Madrid, passando per Rotterdam, Anversa, Parigi, Milano,
Marsiglia e Barcellona. Venray è a sud di Amsterdam, 40 Km a
est di Eindhoven e vicino al confine sia belga che tedesco.
L'edificio sorge a 3 km dall'ingresso dell'autostrada A73. Venray è
una città a vocazione logistica con i suoi 316 ettari di terreno
destinati ad uso logistico. La proprietà è all'interno del principale
centro logistico della zona.
Descrizione
La proprietà consiste in un classico edificio logistico moderno.
Dispone di 7 ribalte di carico. L'altezza a soffitto è di 12 mt.
Anno di costruzione
2004
Tipologia
Logistica
Consistenza
Data di acquisto
20 dicembre 2007
Venditore
Maessen Projected BV
Prezzo di acquisto
EUR 8.500.000
31/12/2015
EUR 3.760.000
15 dicembre 2016
31 dicembre 2017
Conduttori
Vida XL (Haba Trading BV)
Canone di affitto
EUR 375.000
N/A
Rendimento lordo
9,97%
63
Hyvinka - Finlandia
Varastokatu, 9
Localizzazione
Hyvinka è una cittadina a circa 65Km dal centro di Helsinky, sulla
principale autortrada del paese che collega la capitale a Tampere.
Hyvinka ha circa 45 mila abitanti, in costante crescita, grazie
all'espansione del tessuto industriale e logistico che ha
caratterizzato gli ultimi anni.
Descrizione
L'immobile è la sede finlandese di Electroskandia, società leader
nella distribuzione di prodotti elettrici. Consiste di una parte ad uso
uffici e di un grosso magazzino, oltre agli spazi ricreativi per i
dipendenti quali sauna e caffetteria intena, per un totale di circa
14.183 mq.
Anno di costruzione
1982-1992
Tipologia
Uffici e Magazzino
Consistenza
Data di acquisto
18 marzo 2008
Venditore
Scandic Real Estate Investments BV del gruppo olandese White
Estate Investment BV
Prezzo di acquisto
EUR 8.800.000
31/12/2015
EUR 8.820.000
1 gennaio 2016
31 dicembre 2022
Conduttori
Rexel Oy
Canone di affitto
EUR 846.000
Rivalutazione annuale pari al 100% del tasso di inflazione.
Prossima rivalutazione 1 gennaio 2017
Rendimento lordo
9,59%
64
Parigi (St Cloud)
Francia
24, 24bis, 25 Quai Carnot
Localizzazione
St Cloud è una cittadina di 30 mila abitanti confinante con Parigi a
sud ovest. Si tratta di una zona residenziale di pregio ben collegata
al centro di Parigi e vicina al quartiere direzionale del La Defense.
Descrizione
L'immobile è stato completamente ristrutturato nel 2008 e
consegnato all'affittuario a Settembre 2008. si tratta di un
palazzetto composto da 3 corpi, che si sviluppano intorno ad un
giardino interno, per una dimensione complessiva di circa 3 mila
mq.
Anno di costruzione
19° secolo, 1986 e 1992, completamente ristrutturato nel 2008
Tipologia
Uffici e show room
Consistenza
Data di acquisto
30 settembre 2008
Venditore
Ojirel
Prezzo di acquisto
EUR 14.850.000
31/12/2015
EUR 14.890.000
1 ottobre 2015
30/09/2024
Conduttori
Majencia SA
Canone di affitto
EUR 930.000
Rivalutazione annuale pari al 100% del tasso di inflazione (indice
francese ICC). Prossima rivalutazione 1 ottobre 2016
Rendimento lordo
6,25%
65
Lione
Francia
16 rue Jean Desparmet, 69008
Localizzazione
L’immobile è ubicato nella zona universitaria di Lione e si trova in
prossimità dell’ospedale. Dista circa 5 km dal centro. Il quartiere
ha una vocazione principalmente residenziale e l’area è ben servita
dal trasporto pubblico e ben collegata alle autostrade A7 e A43.
Descrizione
L’immobile è stato sviluppato nel 2008 da una primaria società di
costruzione e beneficia della garanzia decennale postuma. Si
tratta di un palazzo di 3 piani a pianta rettangolare che fornisce
3,400 mq. di spazio affittabile ad uso uffici oltre a 64 posti auto
coperti. Tutti gli uffici dispongono di impianto di climatizzazione,
controsoffitti, luci ad incastro. La facciata è di vetro e mattoni a
vista e all'interno il palazzo dispone di un giardino in stile
giapponese.
Anno di costruzione
2008
Tipologia
Uffici
Consistenza
Superficie affittabile 3.364 mq. Oltre a 64 posti auto coperti.
Data di acquisto
23 dicembre 2010
Venditore
Custom House Capital
Prezzo di acquisto
EUR 7.968.000
31/12/2015
EUR 8.250.000
Decorrenza dei contratti di locazione
tra maggio 2009 e dicembre 2010
Scadenza media dei contratti di locazione dicembre 2017
Conduttori
HMF, GEIC, Decitre
Canone di affitto
593.253 €
Rivalutazione annuale pari al 100% del tasso di inflazione (indice
francese ICC). Prossima rivalutazione fra giugno e settembre 2016.
Rendimento lordo
7,19%
66
67
68

Premere qui per visualizzare il documento

Transcript

Documenti analoghi

agenti immobiliari amministratori di stab stabili

la valutazione immobiliare VALUTAZIONE FINANZIARIA

Leggi l`intervista

- Rizzetti

Scheda tecnica Inv_Fissi_IMMOBILIARI_v2

avviso per l`acquisto di unita` immobiliari

fotografie e annuncio - Immobili di Prestigio Milano

PIANO INVESTIMENTO IMMOBILI 2014-16