INDICATORI MERCATO IMMOBILIARE

INDICATORI MERCATO IMMOBILIARE - ITALIA
(sintesi con i punti salienti del mercato immobiliare nazionale)
PREZZI: -3,0% nei primi sei mesi del 2014
2008
-6,3%
2009
-4,2%
2010
-1,1%
2011
-4,7%
2012
-10,5%
2013
-8,9%
I sem 2014
-3,0%
Variazione percentuale dei prezzi
Nel primo semestre del 2014 le quotazioni delle abitazioni in Italia sono diminuite: nelle
grandi città del 3,0%, nell’hinterland delle grandi città del 3,4% e nei capoluoghi di
provincia del 3,1%. Genova è la città che ha segnalato il ribasso più forte (-5,7%). Firenze
con -0,7% e Bari con -1,4% sono le città dove gli immobili hanno perso meno. L’analisi per
aree geografiche vede una diminuzione dei prezzi del 2,3% nel Nord Italia, del 3,3% nel
Sud Italia e del 4,3% nell’Italia centrale.
DOMANDA E DISPONIBILITÀ DI SPESA: vince il trilocale
L’analisi della domanda, nelle grandi città, vede una maggiore concentrazione delle
richieste sul trilocale (36,2%), seguita dal bilocale (29,4%). In aumento la richiesta dei tagli
grandi. L’analisi della disponibilità di spesa continua a dare segnali di contrazione.
TEMPI DI VENDITA: in lieve diminuzione
A luglio 2014 i tempi di vendita si attestano intorno a 172 gg nelle grandi città, 196 gg
nell’hinterland delle grandi città e 187 gg nei capoluoghi di provincia.
LOCAZIONI: domanda sostenuta
L’andamento dei canoni di locazione, nelle grandi città, registra un calo dei canoni
dell’1,8% per i monolocali, dell’1,5% per i bilocali e dell’1,7 % per i trilocali. Il contratto più
praticato è quello a canone libero ma aumenta l’interesse per il contratto a canone
concordato.
COMPRAVENDITE: aumenta la percentuale di chi acquista la prima casa
L’analisi delle compravendite realizzate attraverso le agenzie del Gruppo Tecnocasa
evidenzia che il 78,3% ha interessato l’abitazione principale, il 16,3% la casa ad uso
investimento ed il 5,4% la casa vacanza.
PREVISIONI
Il 2014 potrebbe concludersi con transazioni in aumento (tra 420 e 430 mila
compravendite). Sul versante dei prezzi prevediamo nelle grandi città un ribasso dei valori
compreso tra -5% e -3%, nelle altre realtà territoriali tra -6% e -4%.
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VERONA: INDICATORI MERCATO IMMOBILIARE
(sintesi con i punti salienti del testo integrale di seguito)
2008
2009
PREZZI: -2,6% nel I semestre 2014
2010
2011
2012
-6,4%
-3,7%
+0,1%
-4,2%
-8,4%
2013
I sem 2014
-10,7%
-2,6%
Variazione percentuale dei prezzi.
Nel primo semestre del 2014 le quotazioni delle abitazioni di Verona sono diminuite del
2,6% rispetto al semestre precedente. Negli ultimi mesi comunque si registra un aumento
del numero delle richieste ed un maggiore interesse verso il mercato residenziale.
DOMANDA E DISPONIBILITÀ DI SPESA: vince il trilocale
L’analisi della domanda vede una maggiore concentrazione delle richieste sui trilocali
(39,9%), seguita dai 4 locali (30,1%). I potenziali clienti esprimono budget fino a 249 mila €
nel 68% dei casi.
LOCAZIONI: domanda sostenuta
L’andamento dei canoni di locazione risulta in calo su monolocali, bilocali e trilocali,
rispettivamente dello 0,8%, dell’1,4% e dello 0,4% rispetto al semestre precedente.
Fonte: Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa
COMPRAVENDITE: primo semestre positivo
Nel primo semestre del 2014 le compravendite a Verona città sono aumentate del 24,3%
rispetto al primo semestre del 2013, in provincia l’aumento del numero di compravendite
è stato del 9,9%.
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Testo integrale
IMMOBILIARE VERONA CITTA'
Rinnovata fiducia, in aumento la domanda immobiliare
Nella prima parte del 2014 a Verona le quotazioni immobiliari sono diminuite del 2,6% rispetto al
semestre precedente.
I sem 2014
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
-2,1%
-6,4%
-3,7%
+0,1%
-4,2%
-8,4%
-10,7%
-2,6%
Nella macroarea del Centro il ribasso dei prezzi è stato del 3,7%. Quotazioni leggermente in calo
nell’area di Veronetta nella prima parte del 2014. Veronetta offre tipologie signorili, costruite tra il
XVIII ed il XIX secolo, dotate di soffitti alti e volte, spesso impreziosite da affreschi. Queste
abitazioni hanno valori compresi tra 2500 e 2700 € al mq con punte di 3000 € al mq per immobili
posizionati in zone prestigiose. Le ultime costruzioni del quartiere risalgono agli anni ’60: si tratta
di grandi condomini dove un buon usato si valuta 1500 € al mq, ma si può arrivare a 2200-2300 €
al mq se è stato ristrutturato radicalmente. Il numero di richieste di affitto risulta leggermente in
calo, laddove possibile infatti si preferisce acquistare approfittando del ribasso dei prezzi. A
cercare casa in affitto sono studenti universitari, lavoratori fuori sede, coppie, famiglie ed anziani.
Da segnalare che nell’area compresa tra viale dell’Università e via Campofiore è in corso un
importante recupero urbanistico che riguarda alcune ex caserme: al loro posto sorgerà un parco
pubblico, appartamenti in edilizia convenzionata di classe B ed appartamenti in edilizia libera. La
consegna è prevista per il 2015 e le quotazioni per l’edilizia convenzionata sono di 2700 € al mq.
La macroarea di Borgo Trento ha evidenziato un ribasso dei prezzi pari al 2,2% rispetto al
semestre precedente. Quotazioni in leggero calo del nell’area di Borgo Trento nella prima parte
del 2014 (-5,0%). La domanda di appartamenti in affitto è buona, in particolare da parte di coppie
e famiglie: il canone di un bilocale è di 450-500 € al mese, per un trilocale si spendono 600 € al
mese. Grazie agli ottimi collegamenti con i mezzi pubblici e alla presenza di tutti i principali servizi,
una delle zone più apprezzate è quella che si estende tra piazza Vittorio Veneto e il centro della
città. Un appartamento nei palazzi degli anni ’60 costa circa 2000 € al mq se necessita di lavori e
3000 € al mq se già ristrutturato; qualora sia impreziosito di terrazza con panorama sulla città, le
quotazioni possono salire di 200-300 € al mq. La parte di Borgo Trento che si sviluppa verso
l’Ospedale è meno apprezzata a causa della sua lontananza dal Centro Storico; qui la tipologia
classica è lo stabile degli anni ’70 e le quotazioni sono leggermente inferiori alla fascia di Borgo
Trento più adiacente al Centro Storico. Nel quartiere ci sono anche palazzine e casette in stile
Liberty, le cui quotazioni variano notevolmente in base alla posizione dell’immobile ed allo stato di
conservazione. Verso il Centro Storico, la zona del Duomo è costituita in particolare da palazzi
d’epoca, con prezzi che oscillano tra 2000 e 3000 € al mq se da ammodernare e con punte di 6000
€ al mq per le tipologie completamente ristrutturate. Esclusive e prestigiose le abitazioni che si
trovano in piazza delle Erbe, piazza Brà e piazza dei Signori, dove ci sono palazzi storici di
pregevole fattura e di stampo signorile. In via 4 Novembre, non lontano dal Centro Storico, sono in
corso i lavori per la realizzazione di nuovi appartamenti in una palazzina storica già esistente: si
tratta di soluzioni in classe energetica elevata, dotati di pannelli fotovoltaici e valutati tra 4300 e
Fonte: Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa
5000 € al mq. Prezzi in calo anche nell’area di Ponte Crencano, Parona e Quinzano. Parona,
leggermente più periferica, si sviluppa nelle adiacenze del quartiere di Ponte Crencano in direzione
della Valpolicella, ed è composta da tipologie recenti costruite nei primi anni del 2000 e da una
zona con edifici più datati. Un appartamento di recente costruzione si acquista con una spesa di
1600-1800 € al mq, con punte di 2000 € al mq per le tipologie più interessanti. Più esterna l’area di
Quinzano, molto ambita perché residenziale, verde e comunque a pochi minuti dal centro della
città. L’edilizia è composta soprattutto da case singole, bifamiliari e a schiera realizzate tra la fine
dell’800 ed i primi del ‘900. Si tratta di un’area di interesse storico, con vincoli restrittivi sulle
nuove costruzioni, e con valori che partono da 200 mila € per le case a schiera per superare il
milione di € per soluzioni singole dotate di terreno circostante. Da segnalare che a Quinzano, in
zona Sottomonte, sono state completate nuove palazzine. Per quanto riguarda la zona di Ponte
Crencano sono stati completati i lavori per la realizzazione del nuovo Polo Chirurgico,
ampliamento dell’ospedale, sorto in un’area precedentemente adibita a parcheggi.
Sostanzialmente stabili le quotazioni nelle aree di Valdonega, Pindemonte, Cesiolo ed Avesa nella
prima parte dell’anno. Pindemonte è la zona più apprezzata soprattutto per la presenza dei servizi
e dei negozi e offre prevalentemente condomini costruiti negli anni ’60 che sono valutati in buono
stato intorno a 1500 € al mq. Piace molto anche l’area di Valdonega, caratterizzata dalla presenza
di immobili signorili, di aree verdi e tranquille. Le costruzioni risalgono agli anni ’70-’80 e alcune di
queste hanno caratteristiche di tipo signorile, soprattutto nella parte situata verso le zone più
collinari. Un buon usato si vende a 1900-2000 € al mq, mentre le tipologie più signorili si attestano
su 2200 € al mq. Avesa è un vecchio borgo situato nella prima fascia collinare e si caratterizza per
la presenza di abitazioni di antica costruzione. Questa zona potrebbe essere interessata in futuro
dai lavori per la realizzazione del passante delle Torricelle, un traforo che collegherà la zona nord
della città con la zona ovest, ma la conseguente apertura di cantieri preoccupa i potenziali
acquirenti. Cesiolo si sviluppa lungo via Mameli e si caratterizza per una parte più prestigiosa e più
costosa in zona collinare dove però la bassa offerta di immobili in vendita non determina molte
compravendite. Le quotazioni delle abitazioni a Cesiolo sono di 1600 € al mq per le soluzioni
economiche, mentre si sale a 2000 € al mq per quelle più signorili. In calo la domanda di immobili
in locazione, sempre più spesso infatti si preferisce acquistare. Da segnalare in zona Valdonega la
presenza di due cantieri in fase di completamento: nella parte bassa del quartiere sono stati
realizzati 25 appartamenti a partire da 150 mq con caratteristiche domotiche ed in classe A,
venduti a 5000-5500 € al mq, mentre nella parte alta sono stati costruiti alcuni appartamenti e la
richiesta è di 4200 € al mq.
Nella macroarea di Borgo Milano-Stadio-Navigatori nel primo semestre del 2014 i valori delle
abitazioni sono diminuiti mediamente del 4,5%. Prezzi in calo del 7,4% in zona Stadio nella prima
parte dell’anno. L’area dello Stadio è caratterizzata da palazzi costruiti tra gli anni ’60 e ’70, dove è
possibile acquistare appartamenti in buone condizioni a 900-1000 € al mq. Una delle zone più
richieste è quella di via Albere, in direzione di Porta Palio, perché più centrale e più recente. Qui è
possibile comprare appartamenti degli anni ’90 a 1400-1500 € al mq. Da segnalare che sempre in
via Albere è stato appena completato un nuovo condominio; la richiesta è di 2400 € al mq. Attivo
il mercato degli affitti in zona Stadio, alimentato in particolare da chi non riesce ad acquistare
oppure da lavoratori trasfertisti, anche stranieri. Più decentrata la zona di San Massimo, in
direzione lago di Garda, area in fase di sviluppo dove sono attivi numerosi cantieri. Qui i prezzi
del nuovo sono compresi tra 2000 e 2200 € al mq.
La macroarea di Borgo Roma-Golosine nella prima parte dell’anno non ha evidenziato particolari
variazioni dei prezzi. Quotazioni sostanzialmente stabili nell’area di Borgo Roma-Comacchio. Una
delle zone più importanti è quella di San Matteo, nei pressi del Policlinico. Sorta tra fine anni ’80 e
gli inizi degli anni ’90 si è sviluppata fino al 2002. Qui sono presenti grandi condomini inseriti in
Fonte: Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa
contesti verdi, spesso con parco giochi attrezzati: le abitazioni più datate si valutano 700-800 € al
mq, quelle più recenti 1400-1500 € al mq. Soluzioni indipendenti possono essere acquistate al
Pestrino, area inserita nel parco dell’Adige dove i prezzi per le case singole si attestano a 600 mila
€, mentre le bifamiliari costano 260-270 mila €. In questa zona ci sono anche nuove abitazioni in
quadrifamiliari costruite in edilizia convenzionata e vendute a 1700-1800 € al mq. Palazzina è un
quartiere ubicato nella periferia meridionale della città, caratterizzato da soluzioni indipendenti e
condomini di non oltre 2 piani che si valutano 1400-1500 € al mq. Interessanti anche via Romagna,
via Forlì e via Cesena, aree prettamente residenziali richieste anche da investitori. Tra la fine degli
anni ’90 e gli inizi del 2000 sono stati realizzati edifici di 4 piani, immersi in zone verdi condominiali
con parco giochi attrezzati, che presentano valori medi di 1500 € al mq. Ville singole realizzate
negli anni ‘90 si trovano in via Ferrara. In zona Borgo Roma-Comacchio sono in aumento le
richieste di appartamenti in affitto. In zona Palazzina, precisamente in via Copparo, stanno per
partire i lavori per la costruzione di quadrifamiliari in edilizia convenzionata il cui valore è di 1550 €
al mq.
Nella macroarea di Borgo Venezia i valori immobiliari nella prima parte del 2014 sono diminuiti
del 3,5% rispetto al semestre precedente. Prezzi in calo nell’area di San Michele Extra. La zona
presenta una parte risalente agli anni ’40, anche se la maggioranza delle abitazioni sono state
realizzate tra gli anni ’60 e ’70. Uno dei punti di forza del quartiere è la presenza di palazzi bassi, al
massimo di quattro piani; un quattro locali degli anni ’60-’70 comprensivo di box auto in buone
condizioni costa circa 1100-1200 € al mq, mentre se sono necessari interventi di ristrutturazione il
prezzo scende a 800-900 € al mq. Nelle immediate vicinanze sorge il quartiere di Madonna di
Campagna, con immobili di più recente costruzione (anni ’70) e ben collegati con il centro. Le
quotazioni medie sono di 1000-1100 € al mq. Richiesta anche l’area dei Mulini in quanto, grazie
alla sua posizione più decentrata e più vicina alla campagna veronese, consente spazi più ampi
dove sono state realizzate soluzioni indipendenti e bifamiliari. Molto attivo il mercato delle
locazioni, le richieste arrivano sia da italiani sia da stranieri anche se i proprietari sono molto
attenti alle referenze dei potenziali inquilini. Da segnalare in zona Mulini sono in corso i lavori per
la costruzione di alcune case valutate 2000 € al mq. Anche nell’area di San Michele Extra sono in
fase di realizzazione nuovi appartamenti in edilizia economica il cui prezzo di vendita è di 1800 € al
mq e vi sono in corso interventi di riqualificazione urbanistica come la realizzazione del Parco
Marotto (area verde) e l’installazione delle barriere anti rumore nei pressi della linea ferroviaria.
Domanda
Monolocali
2 locali
3 locali
4 locali
5 locali
Luglio 2014
1,6%
18,1%
39,9%
30,1%
10,3
Gennaio 2014
1,1%
19,1%
39,7%
30,1%
10,0%
L’analisi della domanda mostra una diminuzione della concentrazione di richieste sui bilocali (-1%)
ed un aumento della percentuale di richieste di monolocali (+0,5%), trilocali (+0,2%) e 5 locali
(+0,3%).
Offerta
Monolocali
2 locali
3 locali
4 locali
5 locali
Luglio 2014
3,2%
14,8%
37,7%
26,1%
18,2%
Gennaio 2014
2,2%
15,9%
36%
28,9%
17,0%
L’offerta di immobili in vendita a luglio segnala un aumento della percentuale di monolocali
(+1,0%), di trilocali (+1,7%) e di 5 locali (+1,2%). In calo la percentuale di bilocali e 4 locali.
Fonte: Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa