Scarica le condizioni di vendita e visualizza il tuo

L’AppartHotel è una formula che coniuga la qualità e la spaziosità di un
appartamento con un set di servizi di natura alberghiera.
Framon ha realizzato tale innovativa formula tramite la ristrutturazione
dell’hotel Les Salbles Noirs, albergo storico della Isole Eolie e conosciuto per la sua
bellezza e unicità, in una Residenza Turistica Alberghiera, ai sensi della vigente
normativa della Regione Siciliana.
Tale normativa prevede inoltre, a condizione che venga garantita la gestione
unitaria della struttura, la possibilità di commercializzare le singola unità
immobiliari.
Nel nostro caso, ciò rende possibile coniugare la proprietà immobiliare di un
appartamento pressocchè unico -in quanto collocato praticamente in spiaggia e sul
mare dell’Isola di Vulcano- e fornito dei migliori servizi, con la possibilità di potervi
passare parte delle proprie vacanze (se voluto), e di produrre un soddisfacente e
continuo reddito immobiliare.
Dato che gli arredi vengono forniti e manutenuti dal gestore, che curerà
anche la manutenzione ordinaria dell’immobile, si potrà finalmente avere anche il
piacere di possedere un immobile a reddito alle Eolie senza dover affrontare
personalmente gli usuali impegni che la tenuta e la manutenzione dell’immobile
comportano.
Infine, la conduzione della struttura effettuata da società del Gruppo
Framon Hotels, ben noto network alberghiero, è la miglior garanzia per il futuro
del vostro investimento.
CONDIZIONI DI VENDITA
1) Vendita in R.T.A. (Residenze Turistico Alberghiere):
a. subentro nel contratto di gestione alberghiera Framon Hotels
Group già in essere, durata 9+9 anni.
b. Possibilità di uso proprio e diretto (esteso a parenti e affini) fino a 3
settimane, da confermare entro il 31 Dicembre di ogni anno; costi a
carico durante l’uso proprio: solo la quota di condominio per i servizi
alberghieri (cambio biancheria, pulizia settimanale, accesso piscina,
uso spiaggia privata, oneri condominiali, ecc.ecc.).Sono disponibili
altri servizi accessori a richiesta.
c. Dopo il 31 Dicembre, prenotazione per uso proprio secondo
disponibilità e condizioni concordate col gestore
d. Possibilità di uso proprio durante periodo chiusura invernale,
qualora la struttura sia operativa, con pagamento consumi e altri
costi (ad esempio: pro quota manutenzione arredi e corredi, ecc.).
e. Arredi e corredi forniti e manutenzionati dal Gestore.
2) Pagamenti :
- 10% alla prenotazione
- 50% al compromesso con recupero del 10%
- Saldo all’atto pubblico
3) Il Contratto di Gestione in essere prevede un rendimento pari al 70% dei
ricavi da gestione affitti, meno costi diretti correlati ( costi condominio
gestione alberghiera, provvigioni di agenzia, ecc.), con un rendimento
minimo garantito pari al 2% annuo del prezzo di acquisto, ridotto del proquota relativo all’eventuale uso proprio dell’immobile, secondo le relative
carature millesimali, in funzione delle settimana scelte.
4) Manutenzione ordinaria a carico conduttore
5) Tasse comunali a carico proprietario.
6) Dal momento della prenotazione, scatta la possibilità di usufruire dei
servizi alberghieri; dalla sottoscrizione del compromesso decorrono gli altri
effetti, in proporzione a quanto effettivamente versato.
F.A.Q.
1) Qual è l’importo delle spese condominiali da pagare?: “le spese condominiali
ordinarie –non alberghiere- sono già comprese nei c.d. “Servizi Condominiali”
–circa 220 euro a settimana- che viene addebitato agli utilizzatori
dell’immobile. Per gli eventuali periodi di uso proprio saranno direttamente a
carico del proprietario. Resteranno a carico del proprietario le spese di
manutenzione straordinaria dell’immobile e gli oneri condominiali
straordinari, il cui importo non è oggi determinabile in quanto la
ristrutturazione è stata appena completata,. E’ pertanto ragionevolmente
prevedibile che tali oneri straordinari interverranno solo tra diversi anni”
2) Le settimane di godimento sono solo nell’arco della stagione estiva ( maggio –
settembre ) o anche in periodi diversi?: “ il periodo di utilizzo in proprio, di
durata fino a 3 settimane, è previsto nella stagione estiva; nel restante
periodo, qualora la struttura sia operativa, l’uso proprio sarà consentito previa
intesa col gestore e con pagamento consumi e altri costi (pro quota
manutenzione arredi e corredi).”
3) Qualora non ci fosse più il gestore cosa succede? Il rendimento del 70% netto
spese viene meno? “sia il rendimento minimo garantito del 2% che il 70%
dell’incassato (al netto dei costi correlati) sono condizioni del vigente contratto
di gestione, di durata 9+9; qualora, per qualsivoglia ragione tale contratto non
dovesse essere più operativo, l’Amministratore del Condominio (in nome sia
della residua proprietà, che dei Multiproprietari e dei proprietari esclusivi) ha
la facoltà e l’obbligo di stipulare un nuovo contratto di gestione dell’intere
struttura con altro soggetto. E’ previsto dal Regolamento di Condominio che in
tale contratto dovrà essere garantito un rendimento “a condizioni di mercato”
per il proprietario esclusivo”
4) Il contratto potrà mai trasformarsi in intera proprietà senza vincoli: “tale
ipotesi non è astrattamente escludibile (trascorsi non meno di 10 anni dalla
ristrutturazione); poiché l’eventuale cambio di destinazione –così come
eventuali ampliamenti e altre modifiche-è una facoltà che si è riservata il
proprietario costruttore, qualora fosse possibile la trasformazione, ciò potrà
avvenire previa intesa ad hoc”
5) Le settimane devono essere consecutive o possono anche essere ripartite
nell’arco della stagione/anno: “anche ripartite”
6) A quanto potrebbe ammontare il 70% dei ricavi (al netto dei costi correlati)?
“tale rendimento dipende da molteplici fattori:
 Le settimane di apertura estiva: questa prima stagione saranno 17, ma
è prevedibile che possano arrivare sino a 28
 La percentuale di riempimento medio, che varia al variare
dell’andamento del turismo eoliano; negli scorsi anni (calcolata su 17
settimane) tale media si attestava sul 60%, peraltro con occupazione
concentrata nel periodo di più alta stagione –e quindi più redditizio-;
 La percentuale di clientela intermediata da un’agenzia: l’agenzia ha un
costo medio pari al 25% del ricavo, mentre il cliente che si rivolge
direttamente alla struttura è tutto ricavo netto dell’immobile; negli
scorsi anni tale media è stata del 50%
 La scontistica applicata sulle tariffe RAC fissate; tale scontistica è
variabile in funzione del riempimento, e può arrivare –a titolo
indicativo- fino al 50% in periodi di bassa stagione; la media degli sconti
negli scorsi anni si è attestata al 25%; tenuto conto della
ristrutturazione appena ultimata, tale percentuale, non appena la
struttura entrerà a regime, potrebbe ridursi. LE attuali tariffe RAC sono
(formula Residence):
Formula Residence
28/06 – 12/07
13/07 – 02/08
07/09 – 27/09
24/08 – 06/09
31/05 – 28/06
03/08 – 23/08
A8 trilo
€ 2.023
€ 2.380
€ 2.618
€ 3.213
Da A7 a A1 bilo
€ 1785
€ 2.142
€ 2.380
€ 2.975
Le tariffe in formula residence sono a settimana su base doppia ed includono le utenze, la biancheria e le
pulizie bisettimanali
 Il costo dei servizi (c.d. “condominio”) resi ai clienti, pari a 220 euro a
settimana per i bivani e a 240 euro per il trilocale.
Alla luce di tali premesse, e a valere per un bivano, si può ipotizzare un conteggio,
basato sulle 17 settimane di apertura. L’incassato massimo sarebbe di circa
38,5keuro. Per cui, detratto il condominio pari a 220 euro per 17 settimane =
3,740keuro, detratto il 30% in favore del gestore, restano 24,5keuro. Applicando il
25% di provvigione di agenzia sul 50% dell’incassato, ipotizzando un riempimento
medio del 60% (tenendo però conto che nel periodo di altissima stagione tale
percentuale è pari a quasi il 100%) e tenendo conto di una scontistica media del 25%,
si potrebbe arrivare ad una cifra di circa 11/12K euro. Tutto ciò, sviluppato su 17
settimane solamente. Con 5 settimane in più (ancorché non in alta stagione), è
possibile che i 11/12keuro possano ragionevolmente aumentare di almeno
1500/2000 euro l’anno. Tenuto conto che si tratta di una redditività che si
svilupperà su di un lungo periodo, essa sarà significativamente influenzata dalla
dinamica dei prezzi al pubblico nei prossimi anni, che, tenendo conto della posizione
assolutamente unica degli appartamenti (direttamente collegati con la spiaggia),
auspichiamo ampiamente favorevole. Ovviamente tali considerazioni hanno natura
puramente indicativa.