COMPRAVENDITE E LOCAZIONI • Rapporto

N°154 – 15/05/2016
COMPRAVENDITE E LOCAZIONI

Rapporto Immobiliare residenziale 2016 – Agenzia delle Entrate e Abi
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Rapporto sulla stabilità finanziaria – Banca d’Italia
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Il settore delle costruzioni – Ance
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I prezzi delle case italiane calano dell’1,4% nel mese di aprile – Idealista.it

Mercato degli affitti in Italia – Tecnocasa
MUTUI
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Monete e banche – Banca d’Italia
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Rapporto Immobiliare residenziale 2016 – Agenzia delle Entrate e Abi
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Bussola Mutui I trimestre 2016 – Crif e MutuiSupermarket
COMPRAVENDITE E LOCAZIONI
RAPPORTO IMMOBILIARE RESIDENZIALE 2016 – AGENZIA DELLE ENTRATE E ABI
Dopo la lunga e ripida discesa, osservata dal 2007, nel 2015 il mercato delle abitazioni è tornato
su un sentiero di crescita (+6,5%), confermando e superando il dato positivo dell’anno precedente.
Segno positivo anche per il mercato delle pertinenze, con gli scambi di magazzini che segnano un
aumento del 3,8% e del 4,5% per gli scambi di box e posti auto. Nel 2015 la superficie media per
unità abitativa compravenduta è stata di circa 106 metri quadri, in crescita del 7,4% rispetto al
2014, leggermente più alta nei Comuni non capoluogo (110 mq) rispetto a quelli capoluogo (99
mq). Il valore di scambio delle abitazioni è cresciuto dai 72,1 miliardi di euro registrati nel 2014 ai
76 miliardi del 2015, in aumento del 5,4%. L’analisi dell’andamento delle compravendite nelle
Regioni italiane mostra una ripresa generalizzata guidata dalla Lombardia (+9%), che da sola
rappresenta circa un quinto dell’intero mercato nazionale. Sul fronte degli incrementi le Regioni
che mostrano i più alti tassi di crescita rispetto al 2014 sono il Veneto (+12,1%), la Toscana e il
Friuli Venezia Giulia (+10,8%) e la Basilicata (+10,2%); seguono la Sardegna (+8%), l’Abruzzo
(+7,2%), l’Emilia-Romagna (+6,8%), le Marche (+6,6%), il Piemonte (+4,9%), la Campania
(+5,6%), la Sicilia (+4,8%), l’Umbria (+3,9%), la Puglia (+3,3%), la Liguria (+2,9%) e il Lazio
(+2,2%). Stabile la Calabria, mentre mostrano un tasso negativo la Valle d’Aosta (-1%) e il Molise
(-5,4%). Nel 2015 la superficie media dell’abitazione locata è stata pari a circa 92 mq e il canone
annuo medio pari a 60,6 €/mq, in calo del 2,3% rispetto al 2014. Complessivamente, le abitazioni
oggetto di nuovo contratto di locazione nel 2015 sono state circa il 6% dello stock potenzialmente
disponibile, a cui corrispondono quasi 4,6 miliardi di euro di canone annuo complessivo. Il 60% del
mercato riguarda il segmento dei contratti ordinari di lungo periodo, il 18% i contratti ordinari
transitori, il 20% quelli a canone concordato e solo il 2% quelli per studenti. Tra le grandi città, gli
affitti di importo più elevato si pagano a Milano, Roma, Firenze e Bologna.
RAPPORTO SULLA STABILITÀ FINANZIARIA – BANCA D’ITALIA
Nel IV trimestre del 2015 i prezzi delle abitazioni dell’area dell’euro hanno continuato a crescere
rispetto al trimestre precedente, sospinti soprattutto dai rialzi in Germania e Francia. Benché non
emergano segnali generalizzati di sopravvalutazione delle abitazioni, in alcuni paesi caratterizzati
da elevati e crescenti livelli di indebitamento delle famiglie (come Belgio, Finlandia e Paesi Bassi)
le autorità hanno mantenuto in vigore o annunciato misure macroprudenziali per prevenire e
attenuare i rischi. Al di fuori dell’area prosegue la tendenza al rialzo dei prezzi delle abitazioni
anche in Svezia e nel Regno Unito, dove le autorità hanno aumentato il coefficiente della riserva di
capitale anticiclica rispettivamente a 1,5% e a 0,5%. Nel nostro Paese nel II semestre 2015 i prezzi
delle abitazioni si sono stabilizzati, dopo aver cumulato una contrazione di quasi il 15% dall’estate
del 2011, mentre i prezzi dei nuovi fabbricati sono cresciuti. Il numero di compravendite di
abitazioni ha continuato ad aumentare, salendo ai livelli massimi dal 2012 e la tendenza ha
interessato tutte le principali città. Il rapporto tra prezzi e affitti si è stabilizzato su valori
storicamente molto bassi. Anche l’indicatore della capacità delle famiglie di accedere al mercato
immobiliare segnala condizioni particolarmente favorevoli, in ulteriore miglioramento grazie al
recupero del reddito disponibile e al basso costo dei prestiti. Nel comparto non residenziale il
numero delle compravendite è invece tornato a scendere e i prezzi hanno registrato una lieve
diminuzione. Diversi indicatori anticipano un rafforzamento della ripresa del settore delle
costruzioni e del mercato immobiliare nei prossimi mesi. In dicembre la produzione nei settori
industriali che forniscono i principali input al comparto edile è di nuovo aumentata. Anche i dati più
recenti relativi ai permessi di costruire anticipano un incremento dell’attività di costruzione, dopo
l’aumento segnato alla fine dello scorso anno. Inoltre, in marzo è proseguito il rialzo dell’indice del
clima di fiducia delle imprese del comparto. Sulla base del sondaggio condotto dalla Banca d’Italia
nelle valutazioni delle imprese di costruzione migliorano le condizioni per investire, anche per un
allentamento delle restrizioni al credito. Sono migliorate le attese degli agenti immobiliari, sia nel
breve sia nel medio termine e il numero di potenziali acquirenti ha segnato un forte aumento alla
fine dello scorso anno; al contempo si è osservata una riduzione sia dei margini di sconto del
prezzo finale rispetto all’offerta iniziale, sia dei tempi di vendita. Il miglioramento delle condizioni
cicliche del mercato immobiliare dovrebbe riflettersi in una riduzione dei rischi per le banche.
IL SETTORE DELLE COSTRUZIONI – ANCE
Torna a crescere il settore delle costruzioni e tale ripresa è dovuta principalmente alla spinta della
manutenzione straordinaria che, dal 2007 al 2015, ha fatto registrare un incremento degli
investimenti del 39%, che ha rappresentato nell'ultimo anno quasi il 70% dell'intera edilizia
residenziale. Le stime per il 2015, sempre per quanto concerne la manutenzione straordinaria,
evidenziano un +3,6%, mentre gli investimenti in nuove abitazioni segnano un calo dell’1,5%. Nel
2016, gli investimenti in costruzioni torneranno a crescere, raggiungendo i 132,5 miliardi.
I PREZZI DELLE CASE ITALIANE CALANO DELL’1,4% NEL MESE DI APRILE – IDEALISTA.IT
Il prezzo medio delle abitazioni di seconda mano in Italia ha segnato un calo dell’1,4% durante il
mese di aprile, a una media di 1.966 euro/mq. L’andamento tendenziale resta negativo, con un
calo 4,5% punti percentuali rispetto allo stesso periodo dell’anno scorso. È un risultato che viene
dopo un inizio d’anno movimentato sul fronte delle transazioni, favorite dall’impulso dato dagli
istituti di credito sui mutui e da un mercato dove i prezzi delle case sono divenuti più sostenibili.
Tuttavia, l’ulteriore calo dei valori immobiliari mostra che la bilancia tra domanda e offerta pende a
favore degli acquirenti e i venditori devono ancora contenere le loro pretese per essere competitivi.
Del resto, l’occupazione e i salari non sono ancora ripartiti e questo mette pressione ai prezzi,
come è accaduto nel corso del mese di aprile; difficilmente si vedranno grossi recuperi nei prossimi
trimestri. A livello regionale solo Sardegna, Basilicata e Veneto mantengono i valori del loro parco
immobiliare pressoché invariati nel mese appena trascorso; tutte le altre Regioni italiane segnano
battute d’arresto a partire dal -4,4% del Friuli Venezia Giulia che precede Trentino Alto Adige (4,3%) e Umbria (-2,6%) nella graduatoria dei ribassi. A livello di valori nominali la Liguria resta la
più cara con una media di 2.722 euro al metro quadro, seguita da Lazio (2.616 euro/mq) e Valle
d’Aosta (2.573 euro/mq). La macroarea più economica è sempre la Calabria (961 euro/mq),
seguita da Molise (1.107 euro/mq) e Basilicata (1.161 euro/mq). Per quanto riguarda le 106
Province italiane rilevate 43 hanno chiuso il mese in terreno positivo e variazioni ancora piuttosto
ampie, indice d’instabilità dei mercati minori e dei piccoli Comuni, determinano i forti incrementi a
Gorizia (5,6%), Massa Carrara (4,9%) e Trieste (4,9%), mentre la maggior parte dei centri marca
una tendenza negativa con i picchi più basso a Udine (-8,8%), Latina (-7%) e Bari (-6,3%). Il
ranking delle Province più care vede in testa Savona (3.353 euro/mq), seguita da Bolzano (3.002
euro/mq) e Roma (2.850 euro/mq); Biella (706 euro/mq) è sempre il fanalino di coda davanti ad
Agrigento (884 euro/mq) ed Enna (902 euro/mq). Nei capoluoghi prevalgono, a dispetto della
battuta d’arresto registrata dai prezzi ad aprile, quelli che chiudono il mese in terreno positivo (57)
su quelli in terreno negativo (49). Nonostante, quindi, sullo sfondo il quadro resti prevalentemente
negativo, la corsa a ribasso dei prezzi va lentamente riassorbendosi a livello dei centri maggiori.
Trieste, che segna la miglior performance del periodo (5,5%), è un esempio emblematico della
situazione descritta sopra: la sue Provincia soffre mentre il mattone in città fa registrare incrementi.
Oltre al capoluogo friulano, anche Vicenza (4,5%), Terni (4,4%) e Varese (3,4%), si segnalano per
rimbalzi superiori al 3%. Nei grandi centri variazioni positive per Napoli (2,3%), timido recupero per
Roma (0,6%) e Torino (0,5%); variazioni modeste o comunque inferiori alla media del periodo per
Venezia (0,6%), Milano e Bologna, entrambe con una contrazione del -0,7%, e Firenze (-1%); cali
più decisi a Genova (-1,7%) e a Bari (-4,1%). Nella graduatoria dei prezzi Venezia (4.423
euro/mq), è la città più cara davanti a Milano (3.460 euro/mq) e Roma (3.386 euro/mq), che ritorna
sul podio dei prezzi nazionali precedendo Firenze (3.368 euro/mq); ultima nella graduatoria è
Biella con 742 euro al metro quadro.
MERCATO DEGLI AFFITTI IN ITALIA – TECNOCASA
Nel II semestre del 2015 i canoni di locazione nelle grandi città hanno segnato una diminuzione dei
valori dello 0,3% per i monolocali, un aumento dello 0,2% per i bilocali e dello 0,7% per i trilocali.
Nei capoluoghi di provincia la contrazione ha interessato solo i bilocali (-0,2%), mentre i canoni di
locazione dei trilocali hanno segnalato un aumento dello 0,3% per i trilocali e dello 0,6% per i
monolocali. Anche in questo semestre tra coloro che alimentano la domanda di immobili in affitto si
registrano numerosi casi di persone che non riescono ad accedere al mercato del credito, primi fra
tutti i giovani, i monoreddito e gli immigrati; a questi si aggiungono poi gli studenti e i lavoratori fuori
sede. Il 57,5% di chi cerca casa in affitto lo fa per scelta abitativa, a seguire il 36,1% che si
trasferisce per motivi di lavoro e infine il 6,4% per motivi di studio. Tra le grandi città a Firenze e a
Milano si registra la percentuale più elevata di chi cerca casa per motivi di lavoro e di studio,
rispettivamente con 61,3% e 24,2%, e 56,1% e 21,3%. Quanto allo stato civile degli inquilini a
livello nazionale prevalgono i single (63,5%) con punte del 76,2% a Milano (di cui il 69,6% sono
celibi/nubili). Un dato interessante emerge dall’analisi della tipologia di contratto utilizzato: a livello
nazionale il 66,6% ricorre al canone libero e il 20,3% al canone concordato, percentuale che
rispetto a un anno fa è in aumento; questa formula contrattuale prevale decisamente a Genova
(79,6%) e a Verona (72%). La tipologia maggiormente affittata a livello nazionale è il bilocale
(40%). I potenziali locatari sono sempre più esigenti nella ricerca dell’immobile e si evidenzia una
maggiore facilità di affitto per le soluzioni di qualità, dove per qualità si intende non solo lo stato
dell’immobile ma anche la qualità dell’arredamento, la presenza di ambienti luminosi e di servizi in
zona. Cresce l’interesse per gli immobili arredati o parzialmente arredati e per la presenza del
collegamento a Internet; infine, il riscaldamento autonomo è apprezzato perché consente una
riduzione dei costi condominiali.
MUTUI
MONETE E BANCHE – BANCA D’ITALIA
A marzo sono scesi i tassi d’interesse sui finanziamenti erogati nel mese alle famiglie per l’acquisto
di abitazioni, comprensivi delle spese accessorie e sono stati pari al 2,68% (2,76% nel mese
precedente). I tassi d'interesse sui nuovi prestiti alle società non finanziarie di importo fino a 1
milione di euro sono risultati pari al 2,57% (2,73% nel mese precedente); quelli sui nuovi prestiti di
importo superiore a tale soglia all’1,39% (1,34% a dicembre). I tassi passivi sul complesso dei
depositi in essere sono stati pari allo 0,49% (come nel mese precedente). I tassi di variazione sui
dodici mesi dei prestiti al settore privato è risultato pari allo 0,3%, alle famiglie all’1,1% e allo -0,3%
alle società non finanziarie (a febbraio erano rispettivamente 0,6%, 1% e 0,3%).
RAPPORTO IMMOBILIARE RESIDENZIALE 2016 – AGENZIA DELLE ENTRATE E ABI
Gli acquisti di abitazioni tramite mutuo ipotecario ammontano a 193.350 unità, circa il 45% delle
abitazioni acquistate da persone fisiche, guadagnando quasi un quinto degli scambi rispetto
all’anno precedente. Il capitale complessivo erogato cresce del 19,4%, passando dai 19,3 miliardi
di euro del 2014 ai 23 miliardi del 2015. L’area che detiene la maggior quota del capitale è il NordOvest (37%) seguita dal Centro (25%), mentre le Isole registrano la minor quota (6%). Stabili il
capitale medio erogato, pari a 119mila euro, e la durata media del mutuo (22,5 anni), mentre
continua il calo del tasso d’interesse che nel 2015 perde ancora 0,65 punti percentuali, portandosi
al 2,75%. Grazie a questi fattori diminuisce mediamente la rata mensile, passando dai 631 euro
del 2014 ai 592 euro del 2015.
BUSSOLA MUTUI I TRIMESTRE 2016 – CRIF E MUTUISUPERMARKET
Indici di riferimento Euribor e Irs ai loro valori minimi storici (con un Irs a 20 anni di poco superiore
all’1% e un Euribor 3 mesi in territorio negativo a -0,25%), assieme a politiche commerciali sempre
più aggressive da parte dei principali istituti di credito creano nel I trimestre 2016 condizioni
estremamente favorevoli per privati e famiglie che intendono sottoscrivere un nuovo finanziamento
casa. Per un’operazione di mutuo di 120.000 euro, durata 20 anni, valore immobile 200.000 euro, i
migliori spread si posizionano sul I trimestre 2016 attorno all’1,5% per i mutui a tasso variabile e
1,2% per i mutui a tasso fisso e queste favorevoli condizioni contribuiscono a sostenere la
domanda di nuovi mutui, che nel I trimestre 2016 fa segnare una crescita pari al +31% rispetto al I
trimestre 2015. La dinamica positiva dei tassi di interesse, assieme a un progressivo
miglioramento delle aspettative di ripresa economica, spingono sempre più privati e famiglie a
riconsiderare il progetto acquisto casa. La dinamica in corso è confermata anche dall’incidenza
delle nuove erogazioni con finalità acquisto prima e seconda casa sul totale delle erogazioni sul
canale online, che continua a crescere anche nel I trimestre 2016, arrivando a spiegare il 35% del
totale nuove erogazioni contro un 28% del III trimestre 2015. Tale aumento è da porsi anche in
relazione alla progressiva riduzione del bacino di potenziali mutuatari interessati a surrogare il
proprio mutuo dopo trimestri in cui già molte famiglie hanno optato per il trasloco del proprio
finanziamento. A questo riguardo va comunque considerato che nell’intero anno 2015 l’incidenza
delle surroghe è stata pari a quasi un quarto dei mutui. Al contempo, guardando l’importo medio
delle nuove domande di mutuo, si registra un leggero aumento dello stesso dopo diversi trimestri
di continua contrazione: l’importo medio richiesto, dopo aver toccato un minimo nel IV trimestre
2015, pari a circa 119.600 euro, aumenta nel I trimestre 2016 sino a quasi 122.000 euro ma tale
valore medio richiesto rimane ben lontano dai picchi registrati nel 2010, superiori ai 140.000 euro.
Contribuisce alla ripresa della domanda di mutui di acquisto casa anche l’andamento dei prezzi
degli immobili residenziali che nel I trimestre 2016 segna di nuovo una consistente ulteriore
riduzione, pari a -3,6%, dopo aver registrato un -3,2% nel IV trimestre 2015 (e un -2,4% sull’intero
anno 2015 rispetto al 2014). Analizzando le diverse tipologie di immobili residenziali, nel I trimestre
2016 il prezzo/mq per gli immobili usati registra una contrazione del -3,8% mentre il prezzo/mq dei
nuovi immobili subisce una minore riduzione, pari a -0,4%. Molti privati e famiglie dimostrano di
comprendere la dinamica dei prezzi attualmente in essere e, di conseguenza, stanno tornando a
considerare con convinzione il tema acquisto casa.
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