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TRIBUNALE DI ISERNIA
Cancelleria Fallimentare
CONCORDATO PREVENTIVO
N° R.C.P. 01/2012
Giudice Delegato:
dott.ssa
Commissario Giudiziale: dott.
Stimatore
dott. architetto
RELAZIONE
BATTISTA
Valeria
Saverio MANCINELLI
Massimo DI MICHELE
PERITALE
ESTIMATIVA
Sommario
Capitoli
Pag.
1. PREMESSA................................................................................................................................................... 2
2. LOTTO N° 1 – COMPENDIO IMMOBILIARE E MOBILIARE O GGETTO DI PROPOSTA IRREVOCABILE
DI ACQUISTO ................................................................................................................................................... 2
2.1. BENI IMMOBILI – COMPLESSO INDUSTRIALE IN VENAFRO (IS).................................................... 2
2.1.1. Descrizione ....................................................................................................................................................... 2
2.1.2. Dati catastali e regolarità................................................................................................................................ 7
2.1.3. Autorizzazioni urbanistiche. ............................................................................................................................. 8
2.1.4. Stato dei beni. ................................................................................................................................................... 8
2.1.5. Accertamenti ipotecari...................................................................................................................................... 8
2.1.6. Valutazione dei beni immobili. ......................................................................................................................... 9
2.2. BENI MOBILI – MACCHINARI E ARREDI D’UFFICIO......................................................................... 11
2.2.1. Descrizione generale ...................................................................................................................................... 11
2.2.2. Elenco beni mobili .......................................................................................................................................... 11
2.2.3. Valutazione dei beni mobili ............................................................................................................................ 16
2.3. RIEPILOGO VALORE COMPLESSIVO DEL LOTTO N° 1 .. ............................................................... 16
3. VALUTAZIONE DEL RESIDUO COMPENDIO MOBILIARE.................................................................... 17
3.1. IMMOBILIZZAZIONI IMMATERIALI: SOFTWARE PER PROGETTAZIONE E STUDIO .................... 17
3.1.1. Descrizione ..................................................................................................................................................... 17
3.1.2. Valutazione ..................................................................................................................................................... 17
3.2. RIMANENZE E DI MATERIE PRIME ................................................................................................... 17
3.2.1. Descrizione generale ...................................................................................................................................... 17
3.2.2. Valutazione ..................................................................................................................................................... 18
3.3. RIMANENZE DI PRODOTTI FINITI...................................................................................................... 18
3.3.1. Descrizione ..................................................................................................................................................... 18
3.3.2. Valutazione ..................................................................................................................................................... 18
3.4. RIMANENZE DI CANTIERI .................................................................................................................. 19
3.4.1. Descrizione ..................................................................................................................................................... 19
3.5. CREDITI PER RITENUTE A GARANZIA ............................................................................................. 19
4. RIEPILOGO DEI VALORI STIMATI............................................................................................................ 20
5. ELENCO ALLEGATI................................................................................................................................... 20
Tribunale di ISERNIA – Concordato Preventivo n. 01/2012 R.C.P. –.G.D. Dott.ssa Valeria BATTISTA - Comm. Giudiziale Dott. Saverio MANCINELLI
Relazione estimativa dell’ausiliario arch. Massimo DI MICHELE
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Pubblicazione ufficiale ad uso esclusivo personale - è vietata ogni
ripubblicazione o riproduzione a scopo commerciale - Aut. Min. Giustizia PDG 21/07/2009
1. PREMESSA
In data 08/08/2012, l’Ill.mo Giudice Delegato dott.ssa Valeria BATTISTA presso
il Tribunale di Isernia, in accoglimento a specifica istanza del nominato Commissario
Giudiziale Dott. Saverio MANCINELLI, nominava il sottoscritto Dott. Arch. Massimo DI
MICHELE, iscritto all’Albo Provinciale degli Architetti di Pescara al n° 808 , quale
stimatore dei beni immobili e dei beni mobili, proposti come attivo, nell’ambito del
Concordato Preventivo n° 01/2012 R.C.P. della socie tà debitrice “” con sede
i - (vedere all. n° 1).
I cespiti offerti in garanzia sono beni aziendali, e più precisamente trattasi di:
complesso industriale, con sede in Venafro (IS), destinato alla produzione di elementi
prefabbricati in cemento armato, comprensivo degli immobili produttivi ed
amministrativi, oltre che dell’intero complesso dei macchinari, materie ed impianti
funzionali alla realizzazione dei prodotti edilizi, il tutto oggetto di “proposta
irrevocabile di acquisto” da parte della
, beni e che sono stati
accorpati nel lotto n° 1.
Altresì, secondo quanto espressamente richiesto nei quesiti che mi sono stati
posti, è stata formulata una successiva valutazione a parte, del “residuo compendio
mobiliare”, costituito da alcune rimanenze di produzione e materie prime; oltre ad
alcuni crediti a garanzia per lavori già ultimati e cantieri ancora aperti, per i quali, il
Responsabile Amministrativo della , ha fornito alcune indicazioni che
sarebbero aggiornate al 22/05/2012.
2. LOTTO N° 1 – COMPENDIO IMMOBILIARE E MOBILIARE
OGGETTO DI PROPOSTA IRREVOCABILE DI ACQUISTO
2.1. BENI IMMOBILI – COMPLESSO INDUSTRIALE IN VENAFRO (IS)
2.1.1. Descrizione
Il complesso produttivo, oggetto della presenta valutazione estimativa è di proprietà
della ditta “” con sede in
, ed è ubicato in Comune di Venafro (IS) alla Via Strada della
Bonifica Armieri, in prossimità della SS 85, ed a circa tre chilometri dal centro abitato.
L’insieme dei cespiti, articolato in varie parti diverse tra loro sia funzionalmente che
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dimensionamente, è destinato alla produzione di pannelli, tegoli e travi prefabbricate
in cemento armato vibrato (c.a.v.) e in cemento armato precompresso (c.a.p.),
destinate alla realizzazione di capannoni e grandi edifici di tipo produttivo.
Considerata la particolare articolazione dei cespiti, e della loro attuale non
perfetta individuazione catastale, in quanto i beni edificati, presso il Catasto Urbano
sono tutti accorpati alla medesima particella 131 del Foglio 7, con la categoria D/7 e
rendita complessiva di € 58.876,09, ma con una planimetria non aggiornata e
risalente al 1973. Tuttavia, ai fini di una maggiore chiarezza espositiva, visto che le
varie parti sono attualmente individuabili sulla Mappa Catastale dei Terreni da
singole particelle, i vari corpi vengono descritti singolarmente, con l’indicazione della
particella di terreno corrispondente, come da planimetria su base catastale che
segue, elaborata dal sottoscritto perito (vedere all. n° 3 - Planimetria schematica).
Figura 1 - Planimetria schematica, su base catastale, con indicazione dei vari corpi costituenti
l'insieme dei beni.
Legenda:
Corpo A Capannone produttivo
Corpo B Lavorazioni ferro -officina
Corpo C Archivio e uffici
Corpo D Deposito prodotti finiti
Corpo E
Corpo F
Corpo G
Corpo H
Parcheggio coperto
Mensa, alloggio custode
Aree scoperte -viabilità
Parcheggio esterno.
(vedere all. n° 8 – documentazione fotografica da foto n° 1 a foto n° 24).
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E nel dettaglio delle singole parti:
CORPO A – CAPANNONE PRODUTTIVO
Descrizione:
Capannone principale destinato alla produzione dei manufatti
prefabbricati, è costituito da 4 campate sviluppate
longitudinalmente ed ospita le varie linee di produzione.
Dati Catastali:
In Catasto Terreni: Particella 133 del Foglio 7.
Caratteristiche:
Struttura in cemento armato prefabbricato, copertura e
tamponatura con pannelli prefabbricati. Pavimenti in cemento
industriale. È stato realizzato a più riprese a partire dal 1983.
Consistenza:
mq 12.000 circa.
Foto:
CORPO B – LAVORAZIONI FERRO E MATERIALI VARI
Descrizione:
Edificio destinato alla lavorazione del ferro per le armature degli
elementi prefabbricati, e di vari impianti e dispositivi accessori
alla realizzazione dei prodotti edili.
Dati Catastali:
Caratteristiche:
La struttura è stata realizzata in tempi diversi, ed in più parti
diverse tra loro,alcune in cemento armato prefabbricato ed altre
in laterocemento. È il corpo di fabbrica più vetusto, realizzato
prima del 1973.
Consistenza:
mq 2.190 circa
Foto:
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CORPO C – UFFICI.
Descrizione:
Edificio destinato ad uffici ed archivio, posto in prossimità
dell’ingresso all’area, e connesso direttamente con il capannone
(corpo A). Si articola su tre livelli, costituiti da: archivio al piano
interrato e due livelli fuori terra destinati ad uffici.
Dati Catastali:
Caratteristiche:
La struttura è stata realizzata, in cemento armato prefabbricato
nel 1988.
Consistenza:
mq 244 circa l’archivio e mq 488 circa, complessivamente per i
due livelli, gli uffici.
Foto:
CORPO D – DEPOSITO PRODOTTI FINITI.
Descrizione:
Edificio destinato a deposito dei prodotti finiti, ove vengono
stoccati in attesa della consegna.
Dati Catastali:
Caratteristiche:
La struttura è stata realizzata nel 1983, e consta dei soli pilastri
in cemento armato (non vi è la copertura), posti a sostegno dei
carriponte utilizzati per la movimentazione dei manufatti, travi
pilastri ecc.
Consistenza:
mq 13.167 catastali.
Foto:
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CORPO E – PARCHEGGIO COPERTO.
Descrizione:
Tettoia posta a copertura del posteggio autovetture all’interno del
complesso industriale.
Dati Catastali:
Caratteristiche:
La struttura è realizzata in cemento armato prefabbricato, e
consente il parcheggio in prossimità della zona uffici (corpo C).
Consistenza:
mq 170 circa.
Foto:
CORPO F – ALLOGGIO DEL CUSTODE, SPOGLIATOIO E MENSA.
Descrizione:
Edificio destinato ad alloggio del custode, spogliatoio e mensa,
posti a margine del complesso industriale.
Dati Catastali:
Caratteristiche:
La struttura è in latero-cemento, risalente alla prima edificazione
del complesso industriale, ed è in scarso stato di manutenzione.
Consistenza:
mq. 319 catastali.
Foto:
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CORPO G – AREE SCOPERTE
Descrizione:
Aree di manovra, per il carico e scarico merci, sono recintate e
scoperte e per la gran parte pavimentate.
Dati Catastali:
In Catasto Terreni: Particelle 229 e 230 del Foglio 7.
Consistenza:
mq 22.930 circa.
Foto:
CORPO H – AREE A PARCHEGGIO ESTERNA.
Descrizione:
Aree utilizzata a parcheggio posta all’esterno dell’area recintata
Dati Catastali:
Consistenza:
mq 8.010 catastali.
Foto:
2.1.2. Dati catastali e regolarità
Il complesso industriale relativamente ai fabbricati è censito in una unica particella
così individuata:
Comune di Venafro (IS), in Catasto Fabbricati (N.C.E.U.):
Foglio
7
Particella
131
Sub.
--
Categoria
D/7
Zona Censuaria
Consistenza
--
Rendita €
€ 58.876,09
Tale particella comprendendo l’insieme dei corpi di fabbrica, include anche le
particelle urbane 133, 147, 148, e 170.
Mentre le aree scoperte sono così individuate in
Comune di Venafro (IS), Catasto Terreni (N.C.T.):
Foglio
7
7
7
Particella
229
230
15
Qualità
ENTE URB.
ENTE URB.
SEMINATIVO
Classe
-------------------
Superficie mq
24.644
789
8.010
Redd. Dom.
------------------------------------€ 45,51
Redd. Agr.
--------------------------------€ 49,64
Tribunale di ISERNIA – Concordato Preventivo n. 01/2012 R.C.P. –
G.D. Dott.ssa Valeria BATTISTA - Comm. Giudiziale Dott. Saverio MANCINELLI
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(vedere all. n° 2 visure catastali e all. n° 3 planimetria catastale)
La situazione censitoria catastale è certamente non aggiornata per i seguenti
aspetti:
•
La planimetria catastale dei fabbricati agli atti dell’Agenzia del Territorio,
risale al 1973, e riporta il solo corpo B originario, pertanto è incompleta;
•
Nella mappa catastale dei terreni al Foglio 7, sulla particella 229, sono
individuati i vari corpi di fabbricati costruiti successivamente, e dunque
sottratti ad essa, come superficie, generando le varie particelle 133, 147,
148, e 170.
•
Tuttavia vi è la particella 129, la quale pur risultando soppressa, nella
Mappa individua corpo B.
•
La particella 131, sulla Mappa è assegnata invece al solo corpo F.
•
Infine è evidente che relativamente al corpo A, non sia stato accatastato
l’ultimo ampliamento longitudinale sul lato sud, pertanto sia la rendita
catastale dell’immobile quanto la conseguente determinazione delle
effettive
superfici della particella 229, siano incongrue e dunque da
aggiornare e rettificare.
2.1.3. Autorizzazioni urbanistiche.
Si allegano copie delle autorizzazioni edilizie fornite dalla parte (vedere all. n° 5):
• Licenza di costruzione del 14 luglio 1972;
• Concessione Edilizia n. 52 del 01 settembre 1983;
• Concessione Edilizia n. 31 del 24 marzo 1988;
• Concessione Edilizia n. 18 del 29 maggio 2003;
2.1.4. Stato dei beni.
All’atto del sopralluogo effettuato il 28 agosto 2012, l’attività produttiva nello
stabilimento era ferma.
2.1.5. Accertamenti ipotecari.
Sugli immobili in Venafro (IS) offerti in garanzia nel presente procedimento
gravano tra gli altri (vedere all. n° 6 - Visure ipotecarie):
o Iscrizione contro del 27/04/2012 – R.P. 98, R.G. 1462 -Pubblico
ufficiale TRIBUNALE DI PIACENZA Rep.1066/2012 del 31/01/2012 –
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ipoteca giudiziale derivante da decreto ingiuntivo. Soggetto Debitore,
Totale € 113.000,00.
ufficiale TRIBUNALE DI ISERNIA Rep.428 del 11/05/2012 – ipoteca
giudiziale derivante da decreto ingiuntivo. Soggetto Debitore, Totale €
21.000,00.
ufficiale UFFICIALE GIUDIZIARIO Rep.541/2012 del 09/05/2012 –
verbale di pignoramento immobili. Soggetto Debitore.
ufficiale TRIBUNALE DI ISERNIA Rep. 376 del 03/05/2012 – ipoteca
giudiziale derivante da decreto ingiuntivo. Soggetto Debitore, Totale €
21.000,00.
2.1.6. Valutazione dei beni immobili.
Al fine di determinare una valutazione più prossima possibile a quella effettiva
dei beni è stato adottato il criterio di stima sintetico-comparativa, basata sulla
superficie commerciale dei beni.
Negli aspetti valutativi di seguito esposti, il sottoscritto ha esaminato anzitutto
se la zona interessata alla valutazione sia o meno in fase dinamica. Operando per
analogia occorre che i beni utili ai fini comparativi, appartengano ad un medesimo
tipo tecnicamente
definito, simili a quello in esame e poi, mediante aggiunte e
detrazioni, si è giunti a compararli a quello in oggetto. Eseguito questo primo grosso
inquadramento, si è perfezionato il raffronto esaminando le condizioni intrinseche
che hanno più influenza sul probabile valore di mercato. Fra esse si è notato il grado
di finiture, la maggiore o minore rispondenza allo scopo cui il bene è destinato, la loro
fungibilità complessiva,la posizione rispetto ai cardini climatici, lo stato di
manutenzione e conservazione, le caratteristiche igieniche ed estetiche, le
dimensioni dei locali in relazione a quelle normali per la tipologia
in esame, la
consistenza complessiva, ecc.
Fra le condizioni estrinseche, si è considerata la prossimità ed il collegamento
con il centro degli affari, degli uffici, i collegamenti viari, la maggiore o minore
disponibilità dei servizi pubblici, i trasporti collettivi, ecc.
Esaminati tutti questi elementi si può affermare, in generale, che:
Lo stabilimento industriale per la produzione di prefabbricati è ubicato in zona
dotata di buoni collegamenti alla complessiva rete infrastrutturale, essendo il
Comune di Venafro un “crocevia” tra il territorio tirrenico e quello adriatico, il territorio
tuttavia non ha uno sviluppo industriale particolarmente esteso.
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Relativamente alle caratteristiche di rispondenza funzionale, dimensionale e
dunque di generale fungibilità dei beni allo scopo cui sono destinati, si rileva che essi
hanno una razionale ed organica distribuzione delle parti funzionali al processo
produttivo, con adeguate dimensioni degli spazi.
I vari corpi di fabbrica, sono stati realizzati progressivamente nel corso degli
anni, in base al variare delle esigenze produttive, pertanto presentano caratteristiche
di finitura e di manutenzione diversificate.
Pertanto al fine di attribuire il più probabile valore all’insieme dei beni, nella
valutazione alle singole superfici, vengono attribuiti dei coefficienti correttivi, che
sono stati determinati sulla base delle caratteristiche intrinseche, cioè costruttive,
manutentive e funzionali delle singole parti.
Il prezzo unitario adottato per determinare il più probabile valore dei cespiti è
stato stabilito in € 300,00/mq, determinato sulla base ai valori medi reperibili
nell’ambito territoriale e in funzione del particolare momento di crisi economica e
conseguentemente del mercato immobiliare.
Pertanto alla luce di tutti gli aspetti sopra esposti si hanno i seguenti valori:
Beni in Comune di Venafro (IS) censiti presso L’Agenzia del Territorio in
N.C.E.U. al Foglio 7 p.lla 131, categoria D/7 (la quale include anche le particelle
urbane 133, 147, 148, e 170), oltre agli “enti urbani” particelle 229 e 230, e la
particella 15, adibita a parcheggio esterno.
Descrizione
capannone
lavorazioni ferro
archivio
uffici
deposito prodotti finiti
parcheggio coperto
mensa+alloggio
Corpo F custode
Corpo G aree scoperte -viabilità
Corpo G aree scoperte -viabilità
Corpo H parcheggio esterno
Corpo A
Corpo B
Corpo C
Corpo C
Corpo D
Corpo E
Particella
di Terreno Superfici
Superfici
del Foglio
reali
Cofficienti virtuali
7
(mq)
correttivi
(mq)
133
12.000
9.600
0,8
129
2.190
876
0,4
148
244
183
0,75
148
488
488
1
170
13.167
1.975
0,15
147
170
22
0,13
131
229
230
15
Totali
319
22.144
789
8.010
59.521
Valore che si arrotonda ad € 4.440.800,00.
0,6
0,05
0,05
0,04
191
1.107
39
320
€/mq
14.803 € 300,00
Valutazione
€ 4.440.780,00
Pertanto il valore del Lotto n° 1 (beni immobili)
è pari ad € 4.440.800,00 (diconsi Euro quattromilioni quattrocentoquarantaquattro
milaottocento/00).
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2.2. BENI MOBILI – MACCHINARI E ARREDI D’UFFICIO
2.2.1. Descrizione generale
I beni mobili oggetto della presente valutazione, sono costituiti da macchinari
industriali, impianti accessori ed arredi, del complesso produttivo, di proprietà della
ditta “” con sede in destinati
alla progettazione e produzione su commessa di elementi costruttivi quali pannelli,
tegoli e travi prefabbricate, in cemento armato vibrato (c.a.v.) ed in cemento armato
precompresso (c.a.p.), per la realizzazione di capannoni e grandi edifici di tipo
produttivo.
2.2.2. Elenco beni mobili
L’elenco comprende fra gli altri, le linee di produzione dei vari elementi
cementizi, compresi i vari accessori atti a realizzare i manufatti nelle
varie
dimensioni e forme, oltre a tutti gli impianti tecnologici di ausilio al processo
produttivo ed il complesso di macchinari per la movimentazione e stoccaggio del
prodotto finito.
L’elenco fornito comprendente 138 voci, le quali vengono schematicamente
rappresentate nel grafico che segue, che riassume la generalità delle categorie e le
relative percentuali, in cui possono essere suddivisi i beni:
Vetture n° 14
voci; 10%
Impianti vari e
carriponte n°
70 voci; 51%
Arredi e
macchinari
ufficio, n°28
voci; 20%
Macchinari per
la produzione,
n° 26 voci; 19%
Figura 2 - Grafico delle categorie in cui si possono suddividere i beni mobili e relative
percentuali.
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Rispetto a tale classificazione si può ulteriormente specificare che la voce
“macchinari per la produzione” comprende n° 19 pist e, di varie dimensioni e forme
anche in parte modificabili secondo le specifiche esigenze, per la realizzazione dei
singoli manufatti; la voce “impianti vari e carriponte”, include n° 19 carriponte di varie
dimensioni, portata ed età, destinati alla movimentazione di prodotti di grande mole
all’interno del complesso industriale; mentre la voce “vetture” include automezzi,
carrelli elevatori ecc. (vedere all. n° 8 - Documentazione fotografica Foto da n° 25 a n° 54).
Segue elenco beni, come da elenco fornito dalla :
N°
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
DESCRIZIONE
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MATR. N°
ANNO
2003
2807874
2807875
2004
2004
2004
2004
2004
2004
2004
2807047
2004
2807048
2004
2807049
2004
65688
2004
65689
2004
65687
2004
65685
2004
65686
2004
65460
2004
2004
2807870
2807871
2807872
3261/3262
132RB1806
321446C
2004
2004
2007
2008
2001
2001
2001
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2001
2001
2001
2001
2001
Pagina 12 di 20
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50
51
52
53
54
55
56
57
58
59
60
61
62
63
64
65
66
67
68
69
70
71
72
73
74
75
76
77
78
79
80
81
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2003
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040103
040012
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S/N0863040220
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CARROPONTE "S.T.M. - GATTI " PORTATA 5 t.
CARROPONTE "O.M.C." PORTATA 2 t. - N. FABBR. 2184-2496
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PER IL RILASSAMENTO PISTONI.
PISTA AUTOREAGENTE PER LA PRODUZIONE DI TEGOLI BINERVATI
"TT BIGNAMI" LUNGHEZZA M. 108, CASTITUITA DA N. 1 TESTA
FISSA E N. 1 TESTA DI RILASSAMENTO, CON TIRO DEI CAVI DI 500
TONN., COMPRESA CENTRALINA PER APERTURA/CHIUSURA
CASSERI E PER IL RILASSAMENTO PISTONI.
PISTA "B" LUNGHEZZA M. 110, COSTITUITA DA N. 1 TESTA FISSA E
PISTA "C" LUNGHEZZA M. 104, COSTITUITA DA N. 1 TESTA FISSA E
PISTA PER LA PRODUZIONE DI TEGOLI BINERVATI ""
LUNGHEZZA M. 37,80, CASTITUITA DA N. 1 TESTA FISSA E N. 1
TESTA DI RILASSAMENTO, CON TIRO DEI CAVI DI 200 TONN.,
2010
ZFA146000008622178
6CP0051
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2008
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ZA9EUR2000GC37512
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WJMM1VUJ00424897
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IS 24/88
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IS 20/85
IS 21/85
IS 28/88
CB-I- 63
IS 26/88
IS 12/84
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PISTA PER LA PRODUZIONE DI TEGOLI BINERVATI "TT MANINI"
LUNGHEZZA M. 62, CASTITUITA DA N. 1 TESTA FISSA E N. 1 TESTA
DI RILASSAMENTO, CON TIRO DEI CAVI DI 200 TONN., COMPRESA
CENTRALINA PER APERTURA/CHIUSURA CASSERI E PER IL
RILASSAMENTO PISTONI.
PISTA "D" LUNGHEZZA M. 112,50, CASTITUITA DA N. 1 TESTA FISSA
E N. 1 TESTA DI RILASSAMENTO, CON TIRO DEI CAVI DI 1,200
TONN., COMPRESA CENTRALINA PER APERTURA/CHIUSURA
CASSERI E PER IL RILASSAMENTO PISTONI.
PISTA "E" AUTOREAGENTE PER LA PRODUZIONE DI TEGOLI
BINERVATI "TT EUROCARPENTERIE" LUNGHEZZA M. 78,
CASTITUITA DA N. 1 TESTA FISSA E N. 1 TESTA DI RILASSAMENTO,
CON TIRO DEI CAVI DI 500 TONN., COMPRESA CENTRALINA PER
APERTURA/CHIUSURA CASSERI E PER IL RILASSAMENTO PISTONI.
PISTA "L" PER LA PRODUZIONE DI PANNELLI - LUNGHEZZA M. 46,50
(BANCO FISSO), COMPRESA CENTRALINA PER
APERTURA/CHIUSURA CASSERI E PER IL RILASSAMENTO PISTONI.
PISTA "M" PER LA PRODUZIONE DI PANNELLI - LUNGHEZZA M. 40
APERTURA/CHIUSURA SPONDE E PER IL RILASSAMENTO PISTONI.
PISTA "N" PER LA PRODUZIONE DI PANNELLI - LUNGHEZZA M. 40
APERTURA/CHIUSURA SPONDE CASSERI E PER IL RILASSAMENTO
PISTONI.
PISTA "P" PER LA PRODUZIONE DI PANNELLI - LUNGHEZZA M. 16
(BANCO BASCULANTE), COMPRESA CENTRALINA PER
APERTURA/CHIUSURA SPONDE CASSERI.
PISTA "O" PER LA PRODUZIONE DI PANNELLI - LUNGHEZZA M. 16
(BANCO BASCULANTE), COMPRESA CENTRALINA PER
PISTA "I" PER LA PRODUZIONE DI PILASTRI - LUNGHEZZA M. 14 ,
COMPRESA CENTRALINA PER APERTURA/CHIUSURA SPONDE
CASSERI.
PISTA "G" PER LA PRODUZIONE DI PILASTRI - LUNGHEZZA M. 20 ,
CASSERI.
PISTA "E" PER LA PRODUZIONE DI PILASTRI - LUNGHEZZA M. 18 ,
CASSERI.
PISTA "H" PER LA PRODUZIONE DI PILASTRI - LUNGHEZZA M. 30 ,
CASSERI.
PISTA PER LA PRODUZIONE DEGLI ANGOLI DEI PANNELLI LUNGHEZZA M. 13,50 , COMPRESA CENTRALINA PER
PISTA PER LA PRODUZIONE DELLE TRAVI "GRONDA"LUNGHEZZA M. 34,50 , COMPRESA CENTRALINA PER
LOCALE CENTRALE TERMICA, COSTITUITO DA N. 2 CALDAIE PER LA
PRODUZIONE DEL VAPORE (DITTA BONO) - POTENZA TERMICA
UTILE NOMINALE DI 3000 Kw/CAD.. MOD. STEAM MATIC ALIMENTATE CON OLIO COMBUSTIBILE BTZ.
LOCALE COMPRESSORI COSTITUITO DA N. 2 COMPRESSORI ARIA
(DITTA ATLAS COPCO) CON CAPACITà DI 118 E 145 L.
RISPETTIVAMENTE , PRESSIONE MAX DI ESERCIZIO 11kgf/cmq,
TEMPERATURA DI ESERCIZIO 120°.
IMPIANTO A VAPORE COSTITUITO DA N. 2 CALDAIE ALIMENTATE AD
OLIO COMBUSTIBILE BTZ, UBICATE NEL LOCEL CENTRALE
TERMICA, E DA UNA RETE DI DISTRIBUZIONE DEL VAPORE
COLLEGANTE LE CALDAIE ALLE PISTE DEI CASSERI, PER LA
MATURAZIONE CONTROLLATA DEL CLS.
IMPIANTO ELETTRICO COSTITUITO DA UNA RETE DI
DISTRIBUZIONE DALLA CABINA ENEL AL QUADRO PRINCIPALE E DA
QUEST'ULTIMO AI QUADRI SECONDARI (N. 1 CORRISPONDENZA DI
CIASCUNA CAMPATA DEL CAPANNONE DI PREFABBRICAZIONE)
PER L'ILLUMINAZIONE
IMPIANTO ARIA COMPRESSA COSTITUITO DA UNA COPPIA DI
COMPRESSORI, UBICATI NEL LOCALE"COMPRESSORI", E DA UNA
RETE DI DISTRIBUZIONE COLLEGATA CON LE PISTE DEI CASSERI.
PRESSA "CONTROLS"PER SCHIACCIAMENTO CUBETTI DI CLS MODELLO 201 E2
3189
1989
7601023
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2.2.3. Valutazione dei beni mobili
Nei criteri di valutazione di seguito esposti, il sottoscritto perito estimatore ha
tenuto conto di tutti i dati raccolti durante le indagini sul mercato mobiliare, ed alla
fine di codesta indagine è giunto alle conclusioni che si emarginano in seguito.
La valutazione dei beni è stata determinata utilizzando come metodo quello
della stima sintetico - comparativa, basata su indagini effettuate su beni mobili
analoghi
Gran parte dei beni presentano uno scarso interesse specifico a livello
commerciale, in quanto si rivolgono ad un settore di mercato altamente specifico e
settoriale.
Dall’analisi svolta, è emerso che le attrezzature di proprietà, si presentano in
sufficiente stato manutentivo e presumibilmente sono tutte funzionanti.
Tuttavia di contro, è fondamentale considerare che, in taluni casi, vi sono degli
impianti e dispositivi produttivi i quali possono mantenere congruo il proprio valore,
solo se valutati all’interno e nell’ambito del sistema produttivo che li ospita e per il
quale sono stati progettati, ciò in virtù del fatto che una qualsiasi volontà di
ricollocazione in altri sistemi produttivi degli stessi, sarebbe comunque subordinata a
consistenti costi di trasporto, vista la notevole mole, la reinstallazione nella nuova
sede, oltre che per il riavviamento del ciclo produttivo.
Per effetto delle elaborazioni formulate per i beni mobili di cui al precedente
elenco si è determinato un valore complessivo di
€
768.750,00 (diconsi euro
settecento sessantottomila settecentocinquanta/00).
2.3. RIEPILOGO VALORE COMPLESSIVO DEL LOTTO N° 1
Riepilogo del valore dei beni di cui alla proposta irrevocabile di acquisto:
Lotto n° 1
Beni immobili
Beni mobili
Totale lotto n° 1
€ 4.440.800,00
€ 768.750,00
€ 5.209.550,00
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3. VALUTAZIONE DEL RESIDUO COMPENDIO MOBILIARE
3.1. IMMOBILIZZAZIONI IMMATERIALI: SOFTWARE PER
PROGETTAZIONE E STUDIO
3.1.1. Descrizione
Il pacchetto software comprende due programmi tra loro integrati:
•
il primo è il LEGO – CAD, cioè un software destinato alla progettazione di
manufatti prefabbricati per la realizzazione di edifici industriali, comprendente
la progettazione architettonica e il relativo il calcolo strutturale;
•
il secondo è sistema P2000, destinato al controllo dei costi di produzione e dei
prezzi di vendita.
Nella valutazione, tenendo conto delle condizioni generali, ovvero che tali beni sono
parzialmente incompleti (relativamente al pacchetto software), potrebbero essere
utilizzati esclusivamente da un’impresa operante nel medesimo ambito settoriale,
tuttavia vi sarebbero comunque dei costi necessari per l’adeguamento degli
applicativi al particolare assetto organizzativo e gestionale del nuovo operatore, oltre
che i costi generali per la formazione del nuovo personale.
3.1.2. Valutazione
Sulla base delle considerazioni formulate si ritiene congruo attribuire un
presumibile valore per le immobilizzazioni immateriali di € 25.000,00.
3.2. RIMANENZE E DI MATERIE PRIME
3.2.1. Descrizione generale
In tale voce sono comprese le materie prime non ancora messe in opera, e
dunque disponibili per lavorazioni future. In sede di sopralluogo del 28 agosto 2012
al sottoscritto è stato fornito un ulteriore elenco aggiornato al 31/02/2012, composta
da n° 14 pagine e che si allega (vedere all. n° 7- Materie prime e rimanenze).
Riassumendo in modo sintetico, si può puntualizzare che tale elenco
comprende tra gli altri: inerti (sabbie, pietrisco ecc.), ferri di armatura vari e trefoli (o
funi in acciaio per le travi precompresse), oltre a minuterie quali dadi, viti, rondelle
Pagina 17 di 20
ecc., e vari accessori, sempre legati alle lavorazioni connesse al tipo di produzione
descritta.
3.2.2. Valutazione
L’insieme dei beni è costituito in prevalenza articoli per quali vi sono
possibilità di ricollocamento anche in altre realtà produttive, oltremodo poiché trattasi
di prodotti seppure di tipo minuto sono immagazzinati in funzione della particolare
procedura produttiva. Si rileva altresì che parte rilevante del valore di tale merce è
rappresentata dai grossi rotoli di acciaio (trefoli), appositamente stoccati ed integri
(vedere all. n° 8- Documentazione fotografica – Foto da n° 55 a n° 58).
Pertanto il più probabile valore di tali materie prime è di € 62.000,00
3.3. RIMANENZE DI PRODOTTI FINITI
3.3.1. Descrizione
In tale voce sono state incluse alcune rimanenze di produzioni terminate, le
quali sono in attesa di essere posate in opera nel cantiere per cui sono state
progettate.
In sede di sopralluogo sono state visionate alcune travi in cemento armato
prefabbricato, marchiate “Salfin” come da commessa n° 216/2008, dichiarata dalla
ditta istante del presente Concordato (vedere all. n° 8- Documentazione fotografica – Foto n° 59 e
n° 60).
3.3.2. Valutazione
Considerata la complessità dei singoli progetti relativi alle varie commesse, il
sottoscritto pur avendo visionato, parte dei componenti stoccati, non è in grado di
accertare, in tale sede, la completezza della fornitura, anche in ragione della
particolare articolazione ingegneristica ed architettonica propria di tali strutture.
Altresì sono state fornite, al sottoscritto, esclusivamente importi globali , (in
taluni casi anche non pienamente coerenti, presumibilmente poiché riferiti a differenti
periodi), i quali non costruiscono fondamento di certezza per i vari appalti, ed inoltre
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4. RIEPILOGO DEI VALORI STIMATI.
- Lotto n° 1 – Compendio immobiliare e mobiliare o ggetto di proposta
irrevocabile di acquisto:
Beni immobili
€ 4.440.800,00
Beni mobili
€ 768.750,00
Totale lotto n° 1 € 5.209.550,00
Valutazione del residuo compendio mobiliare:
Immobilizzazioni immateriali
(software)
€ 25.000,00
Rimanenze di materie prime
€ 62.000,00
Rimanenze di prodotti finiti
Non valutabili
Rimanenze di cantieri
Non valutabili
Crediti per ritenute a garanzia
(importo dichiarato)
€ 130.885,65
Totale
€ 217.885,65
5. ELENCO ALLEGATI.
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
Copia della nomina del consulente stimatore;
Visure catastali aggiornate (beni immobili);
Planimetria catastale (beni immobili);
Planimetria schematica (beni immobili);
Copie delle Concessioni edilizie (beni immobili);
Visure ipotecarie (beni immobili);
Elenco materie prime;
Documentazione fotografica: beni immobili da foto n° 1 a n° 24, beni mobili da
foto n° 25 a n° 54, rimanenze da foto n° 55 a n° 60 ;
Copia su compact-disk della presente relazione, redatta con metodo informatico.
Pescara, lì 13 settembre 2012
il Perito
Arch. Massimo DI MICHELE
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