Perizia - Fondazione Forense Pesaro

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TRIBUNALE DI PESARO
UFFICIO ESECUZIONI IMMOBILIARI
CONSULENZA TECNICA D’UFFICIO
ESECUZIONE IMMOBILIARE N. 119/2012
Creditore Procedente:
Omissis
Debitore:
Omissis
Delegato alla vendita:
C.T.U.
Solazzi Ing. Massimo
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TRIBUNALE DI PESARO
UFFICIO ESECUZIONI IMMOBILIARI
ES. IMM. N. 119/2012
Omissis – Omissis
CONSULENZA TECNICA D’UFFICIO
********************************
Il sottoscritto Dott. Ing. Massimo Solazzi, con studio tecnico in Fano (PU) Via Nolfi 5/A,
iscritto all'Ordine degli Ingegneri della Provincia di Pesaro-Urbino al n. 1490, ad
espletamento dell'incarico ricevuto nell'udienza del 26 giugno 2013 dall’Ill.mo Sig. Giudice
Dott. Storti, redige la presente in risposta all’incarico ricevuto avendo altresì verificato la
completezza e l’idoneità della documentazione secondo l’art. 567 c.p.c.:
QUESITI:
Si provveda alla relazione di stima dalla quale debbono risultare, ai sensi dell’art. 173 bis
disp.att. c.p.c.:
1) esatta identificazione del bene, comprensiva dei confini e dei dati catastali, indicando
l’esatto numero civico in caso di fabbricato o indicazioni e riferimenti idonei se
trattasi di terreno;
2) una sommaria descrizione del bene;
3) l’atto di acquisto e l’esatta proprietà così come riportata dalla Conservatoria;
4) lo stato di possesso del bene, con indicazione, se occupato da terzi, del titolo in base
al quale è occupato, con particolare riferimento alla esistenza di contratti registrati in
data anteriore al pignoramento. In particolare dovrà acquisire copia dell’estratto
dell’atto di matrimonio del debitore esecutato per verificare il regime patrimoniale
della famiglia, al fine di accertare la proprietà del bene pignorato; dovrà proporre la
formazione di più lotti ove appaia conveniente ai fini della loro vendita o viceversa,
indicare quando le unità non possono essere divise.
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5) Se i beni pignorati siano occupati, da chi e per quale titolo e durata;
6) La situazione urbanistica degli immobili medesimi alla luce di quanto richiesto dalla
L. 28/02/1985 n.47 e successive;
7) L’esistenza di formalità, vincoli o oneri, anche di natura condominiale, gravanti sul
bene, che resteranno a carico dell’acquirente ivi compresi i vincoli derivanti da
incidenti sulla attitudine edificatoria dello stesso o i vincoli connessi con il suo
carattere storico-artistico;
8) L’esistenza di formalità, vincoli ed oneri, anche di natura condominiale, che saranno
cancellati o che comunque risulteranno non opponibili all’acquirente;
9) La stima commerciale dei beni proponendo la formazione di più lotti ove appaia
conveniente ai fini della loro vendita o, viceversa, indicando quando le unità non
possono essere divise.
10) Lo stato degli impianti, posti al servizio dell’edificio, collocati all’interno dello
stabile stesso: in particolare la loro conformità alla esatta osservanza delle
disposizioni contenute del D.M. del 22/01/2008 n. 37.
11) Quesito integrativo:
Esaminare la documentazione ipocatastale esibita o il certificato notarile per
verificare l’avvenuta trascrizione dell’accettazione dell’eredità tacita o espressa al
fine di garantire la regolarità della continuità delle trascrizioni; in caso si rilevi la
mancata regolarità di detta continuità, impeditiva alla vendita degli immobili oggetto
di pignoramento, sospendere le operazioni peritali ed informare tempestivamente il
Giudice dell’Esecuzione di detta irregolarità.
SVOLGIMENTO DELLE OPERAZIONI PERITALI:
In ossequio a quanto richiesto, il sottoscritto, esaminati i documenti di causa e la situazione
catastale inerente i beni in esame, precisa che gli stessi, alla data di trascrizione del
pignoramento, risultano essere proprietà del sig. Omissis.
Le operazioni peritali si sono svolte in due visure catastali nei giorni 19 e 23 settembre 2013;
tre ispezioni ipotecarie, nei giorni 19, 23 e 26 settembre 2013 e due accessi ai documenti
presso l’Ufficio Urbanistico del Comune di Pesaro nei giorni 18 e 29 ottobre 2013.
In data 19 ottobre 2013 è stato effettuato un sopralluogo presso gli immobili oggetto della
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perizia, durante il quale sono state effettuate le misurazioni necessarie alla determinazione
delle reali dimensioni degli immobili e la loro reale rispondenza alle pratiche depositate
presso gli uffici competenti, quali il Comune di Pesaro e gli uffici del Catasto; nella medesima
occasione è stata eseguita una ispezione visiva, al fine di determinare il grado delle finiture e
lo stato di conservazione degli immobili, acquisendo per ciascuna unità immagini fotografiche
di ambienti interni ed esterni.
In data 10 ottobre 2013 veniva concessa proroga di giorni 30 per il deposito di tale perizia, su
richiesta del sottoscritto CTU.
RISPOSTE AI QUESITI
11) Quesito integrativo:
Esaminare la documentazione ipocatastale esibita o il certificato notarile per
verificare l’avvenuta trascrizione dell’accettazione dell’eredità tacita o espressa al
fine di garantire la regolarità della continuità delle trascrizioni; in caso si rilevi la
mancata regolarità di detta continuità, impeditiva alla vendita degli immobili
oggetto di pignoramento, sospendere le operazioni peritali ed informare
tempestivamente il Giudice dell’Esecuzione di detta irregolarità.
Dall’esame dei documenti ipocatastali reperiti in Conservatoria, si ritiene garantita la
regolarità della continuità delle trascrizioni, con particolare riferimento all’accettazione
dell’eredità tacita o espressa dell’immobile oggetto di pignoramento identificato al Catasto
fabbricati di Pesaro al foglio 46, particella 1058 (ex 416), sub 25.
Nello specifico, tale immobile risulta proprietà del sig. Omissis, ottenuto con atto di divisione
del 13/05/2009 seguente ad una successione con atto per causa di morte del 20/08/1996.
Risultano quindi presenti presso la Conservatoria:
−
una trascrizione del 20/08/1996 reg. part. 4875, reg. gen. 7464, in cui per causa di
morte i sig. Omissis e Omissis ereditano dal sig. Omissis, in parti uguali e quindi
risultano proprietari per ½, gli immobili catastalmente identificati al foglio 46,
particella 416 (ora 1058) sub 18, 25, 26, 15;
−
una trascrizione del 13/05/2009 reg. part. 3373, reg. gen. 6141, in cui i sopracitati
Omissis e Omissis, in forza ad una divisione divengono proprietari per 1/1, ovvero
per la totalità del bene, il primo del sub. 25, la seconda dei sub. 15 e 26.
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Si allega copia delle ispezioni ipotecarie effettuate e sopra menzionate. (Allegato 1).
1) esatta identificazione del bene, comprensiva dei confini e dei dati catastali,
indicando l’esatto numero civico in caso di fabbricato o indicazioni e riferimenti
idonei se trattasi di terreno;
I beni oggetto del pignoramento sono deducibili dalle visure catastali, allegate alla perizia, ed
in particolar modo riguardano:
1.
Unità immobiliare distinta al N.C.E.U. di Pesaro al foglio 46, particella 1058, sub.
25, categoria A/2, classe 3, vani 6, rendita catastale €464,81, situata in Via Giolitti al
n° 60.
2.
Unità immobiliare distinta al N.C.E.U. di Pesaro al foglio 26, particella 929, sub. 5,
categoria A/2, classe 3, vani 5,5, rendita catastale €426,08, situata in Via Milano al
n° 166.
3.
categoria A/2, classe 3, vani 8, rendita catastale €619,75, situata in Via Milano al
n° 166.
4.
categoria C/6, classe 4, consistenza m2 10, rendita catastale €35,64, situata in Via
Milano al n° 166.
5.
categoria C/6, classe 4, consistenza m2 10, rendita catastale €35,64, situata in Via
Milano al n° 166.
6.
Unità immobiliare distinta al N.C.E.U. di Pesaro sez. urb. C, foglio 2, particella 102,
sub. 1, categoria C/2, classe 2, consistenza m2 95, rendita catastale €304,19, situata in
Strada di Fontesecco snc.
Si allega copia delle visure catastali e delle corrispondenti planimetrie (allegato 2).
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2) una sommaria descrizione del bene
Riprendendo la numerazione dei beni così come sopra:
1.
Immobile adibito ad uso residenziale, situato in via Giolitti n° 60, si trova al piano
terzo di una palazzina plurifamiliare costruita negli anni ’60 e sprovvista di
ascensore, comprensivo di garage al piano terra con ingresso privato e sottotetto al
piano quarto. Il bene principale è costituito da ingresso, salotto, sala da pranzo e
cucina, due camere matrimoniali, una cameretta, due bagni, un disimpegno e tre
balconi per un totale di circa 108 m2 calpestabili; ad esso sono associati un garage al
piano terra con superficie di circa 19,5 m2 ed una soffitta, al piano quarto
raggiungibile con scala condominiale, con altezza media di metri 1,54 di circa 22 m2.
2.
Immobile adibito ad uso residenziale situato in via Milano n° 166, si trova al piano
terra e primo sottostrada di una palazzina di tre piani recentemente ristrutturata.
Il bene al piano terra è costituito da ingresso/disimpegno con montacarichi, due
camere, bagno, sala da pranzo con angolo cottura, due terrazzi ed una veranda con
scala privata di accesso, per un totale di circa 104 m2 calpestabili; il bene al piano
primo sottostrada è composto da due ripostigli ed un bagno per un totale di circa 52
m2 totali calpestabili.
3.
Immobile adibito ad uso residenziale situato in via Milano n° 166, si trova al piano
primo, secondo e primo sottostrada di una palazzina di tre piani recentemente
ristrutturata.
Il bene è costituito al piano primo da ingresso/disimpegno con montacarichi, camera,
soggiorno, bagno, sala da pranzo con angolo cottura, ripostiglio, scala interna e
balcone per un totale di circa 114 m2 calpestabili; il bene al piano secondo è
composto da studio, ripostiglio, bagno e antibagno, ingresso/disimpegno con
montacarichi e balcone per un totale di circa 119 m2 calpestabili, mentre al piano
primo sottostrada è costituito da un ripostiglio di circa 22 m2 calpestabili.
4.
Immobile di categoria catastale C/6 adibito ad autorimessa, situato in via Milano n°
166, della superficie totale di 10,4 m2.
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5.
Immobile di categoria catastale C/6 adibito ad autorimessa, situato in via Milano n°
166, della superficie totale di 10,4 m2.
6.
Immobile di categoria catastale C/2 adibito a magazzino e locale di deposito, situato
in Strada di Fontesecco snc., composto da due distinti fabbricati ed uno scoperto
esclusivo.
Il primo fabbricato, catastalmente indicato come deposito, ha una superficie
calpestabile di circa 5,3 m2.
Il secondo fabbricato è composto da due magazzini ed una tettoia per un totale di
circa 110 m2 calpestabili.
Lo scoperto esclusivo, catastalmente comprendente anche parte di strada d’accesso
denominata Strada di Fontesecco, ha una superficie totale di circa 2330 m2.
3) l’atto di acquisto e l’esatta proprietà così come riportata dalla Conservatoria
Dalle visure effettuate presso la Conservatoria di Pesaro sugli immobili oggetto di stima,
non risultano presenti atti di acquisto dei beni, relativamente al periodo informatizzato
dal 1/10/1988 ad oggi.
Su tutti gli immobili vi è la Trascrizione del 31/10/2011 Reg. Part. 7814 Reg. Gen 13122
relativa ad atto esecutivo o cautelare – decreto di sequestro conservativo in cui viene
riportato che il sig. Omissis risulta proprietario di tali immobili per la quota di 1/1.
Come riportato sopra in risposta al quesito integrativo, l’immobile identificato al
N.C.E.U. al foglio 46, particella 1058 (ex 416) sub. 25, risulta di proprietà del sig.
Omissis per la quota di 1/1 in seguito ad una eredità ed una divisione regolarmente
trascritti.
4) lo stato di possesso del bene, con indicazione, se occupato da terzi, del titolo in base
al quale è occupato, con particolare riferimento alla esistenza di contratti registrati
in data anteriore al pignoramento. In particolare dovrà acquisire copia dell’estratto
dell’atto di matrimonio del debitore esecutato per verificare il regime patrimoniale
della famiglia, al fine di accertare la proprietà del bene pignorato; dovrà proporre
la formazione di più lotti ove appaia conveniente ai fini della loro vendita o
viceversa, indicare quando le unità non possono essere divise.
I beni sopraindicati, come da verifiche catastali, risultano di proprietà del sig. Omissis per 1/1
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l’immobile al foglio 46, particella 1058, sub. 25 e per 1000/1000 gli altri immobili.
Per quanto riguarda l’occupazione degli stessi, da verifiche effettuate presso l’Agenzia delle
Entrate di Pesaro, alla data del 11 ottobre 2013, non risultano depositati contratti di affitto o
comodato gratuito per nessuno di essi.
In particolare gli immobili di via Milano sono utilizzati dal proprietario: il sub. 6 come
abitazione (allegato 3 – certificato di residenza), i locali del piano sottostrada di via Milano
come uffici per l’esercizio della propria attività, e sempre per l’esercizio della propria attività
il deposito/magazzino di strada Fontesecco.
Da segnalare la presenza di uno studio utilizzato da più psicologi e psicoterapeuti attualmente
ubicato al piano terra dell’immobile di via Milano 166; tale studio utilizza i locali del solo
piano terra e non di tutta l’unità immobiliare così come accatastata; secondo quanto fornito
dalla proprietà ( allegato 9 ), l’occupazione dei locali avviene tramite regolare contratto di
affitto in forma di scrittura privata che, come detto in precedenza, alla data del 11 ottobre
2013 non risulta presente negli archivi informatici dell’Agenzia delle Entrate di Pesaro. Tale
contratto ha valore dal 01/10/2012 per anni 6 (sei) quindi con data anteriore a quella di
trascrizione dell’ atto esecutivo o cautelare - decreto di sequestro conservativo reg. gen.
13122 reg. part. 7814 del 31/10/2012.
Per quanto riguarda il regime patrimoniale della famiglia, si allega estratto dell’atto di
matrimonio del Comune di Gradara in cui risulta il regime di separazione dei beni (allegato
4).
Per quanto riguarda la formazione di lotti per la vendita degli stessi, l’immobile di via Giolitti
ed il magazzino/deposito di Strada di Fontesecco possono essere considerati così come sono
stati accatastati; diverso ragionamento deve essere fatto per l’edificio di via Milano.
Quest’ultimo, infatti, per come è stato accatastato, risulta difficilmente separabile in più lotti
senza dover intervenire con nuove modifiche catastali e lavori di sistemazione interna degli
spazi: nello specifico, si potrebbero considerare due diverse unità immobiliari così come
catastalmente divise, a cui assegnare ad ognuna un garage, ma vanno segnalate due
problematiche: la prima sta nella difficoltà di dividere materialmente il piano sottostrada, nel
quale sono disposti il ripostiglio del sub. 6 e i due ripostigli più il bagno del sub. 5, in due
ambienti separati e facilmente fruibili, senza leggere modifiche interne come spostamento di
porte e creazione di disimpegni; la seconda è data dalla presenza di un montacarichi che
collega tutti i quattro piani e che, dunque, rientra in entrambe i subalterni 5 e 6, suggerendo
quindi la possibilità di creare un unico lotto. Sta di fatto che al piano terra, in presenza dello
studio di psicologia sopra riportato, è stata creata una parete in cartongesso proprio per
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chiudere l’accesso del montacarichi.
5) Se i beni pignorati siano occupati, da chi e per quale titolo e durata.
L’unità immobiliare 1, appartamento in via Giolitti 60, si presenta arredata e munita di
impianti; da quanto riferito dal proprietario risultava occupata, fino alla data del decesso, da
un proprio genitore e da chi l’accudiva. Non è stato trovato alcun documento che indichi una
attuale occupazione dell’immobile.
L’unità immobiliare 2, appartamento situato in via Milano 166 al piano terra e primo
sottostrada, risulta occupato sia dal proprietario che da uno studio utilizzato da più psicologi e
psicoterapeuti come indicato nelle targhe poste all’ingresso dell’edificio; nello specifico il
piano sottostrada è occupato dal sig. Omissis in qualità di titolare di una impresa di
costruzioni per esercitare la propria professione come verificabile dai dati del registro imprese
on-line, per il quale risulta in via Milano 166 la “Impresa Costruzioni Omissis di Omissis”; il
piano terra risulta invece occupato, secondo la copia di scrittura privata fornita dal
proprietario, dai conduttori Omissis e Omissis per una durata di anni 6 (sei).
L’unità immobiliare 3, appartamento al piano primo e secondo con ripostiglio al piano
sottostrada di via Milano 166, è attualmente occupato, come riferito dallo stesso e come da
certificato di residenza, dal sig. Omissis e dalla moglie.
Le unità immobiliari 4 e 5, ovvero i due garage di via Milano 166, durante il sopralluogo sono
risultati uno utilizzato come ripostiglio e deposito biciclette, l’altro è risultato occupato da
un’autovettura. Per tali unità immobiliari non è stato reperito alcun documento che ne indichi
l’attuale occupazione; verosimilmente sono utilizzati dallo stesso proprietario.
L’unità immobiliare 6, infine, come da allegato fotografico e da sopralluogo, risulta essere il
magazzino/deposito della Impresa di Costruzioni di proprietà del sig. Omissis; non sono stati
trovati documenti che indichino l’attuale occupazione degli stessi da parte di terzi.
6) La situazione urbanistica degli immobili medesimi alla luce di quanto richiesto
dalla L. 28/02/1985 n.47 e successive.
Unità immobiliare 1:
Immobile costruito con Licenza di Costruzione Edile n. 19293 del 18/08/1962 del Comune di
Pesaro, ha ottenuto l’abitabilità dal giorno 17/12/1963 tramite ufficio sanitario, confermata a
seguito di ispezione tecnica del 30/12/1963 (frontespizi in allegato 5-1).
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Unità immobiliari 2 e 3:
Queste due unità immobiliari sono state recentemente oggetto di ristrutturazione partendo da
Domanda di Concessione Edilizia del 21/03/2003 e conseguente Permesso di Costruire n.
40/2003; ad oggi la situazione urbanistica risulta non completamente chiusa in quanto in
attesa dal Comune di Pesaro di Certificazione di Agibilità a seguito di richiesta datata
16/03/2009 (frontespizi in allegato 5-2).
Da segnalare al sub. 5 due pareti in cartongesso non visibili da planimetria catastale una a
chiusura del montacarichi ed una a divisione del vano soggiorno; al sub. 6 il bagno al piano
secondo risulta essere un unico locale e non con antibagno come da planimetria catastale.
Unità immobiliari 4 e 5:
Trattasi di due box auto per i quali è stata presentata domanda di condono nel 1986 e che sono
stati sottoposti ad “Intervento di qualificazione da box in lamiera con altri in cls, muratura e
legno delle stesse dimensioni e nella stessa posizione” come da Denuncia Inizio Attività
547/07 del Comune di Pesaro (frontespizi in allegato 5-3).
Si segnala la mancanza in planimetria catastale di porta e finestra a lato del sub 7 (foto 32).
Unità immobiliare 6:
Trattasi di immobile adibito a magazzino e locale di deposito con annesso scoperto esclusivo
per il quale è stata presentata istanza di condono edilizio in data 23/04/1986 e per il quale è
stata rilasciata in data 28/04/1999 Concessione Edilizia in Sanatoria n. 5545 per la
realizzazione di magazzini, tettoia e piccolo deposito (frontespizi in allegato 5-4).
Da segnalare l’incongruenza dimensionale dei locali: in particolare da misurazioni effettuate,
infatti, il deposito risulta allo stato attuale di circa metri 6,4 x 4 e non 3 x 2,5 con altezza
superiore a metri 1,85 come indicato in planimetria, stimata in altezza media di metri 2,3
avendo falde inclinate.
Analogamente le altezze di tettoia e magazzini riportate in planimetria non sembrerebbero
essere indicative dell’altezza media in quanto anche in questo caso vi è pendenza della
copertura; di non semplice determinazione, possono essere indicativamente considerate di
circa metri 2,10.
Si segnala infine la presenza di tettoia di tipo smontabile e quindi di natura provvisoria non
presente su planimetria catastale.
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7) L’esistenza di formalità, vincoli o oneri, anche di natura condominiale, gravanti sul
bene, che resteranno a carico dell’acquirente ivi compresi i vincoli derivanti da
incidenti sulla attitudine edificatoria dello stesso o i vincoli connessi con il suo
carattere storico-artistico.
Per l’immobile di via Giolitti, alla data del 14 novembre 2013 risultano da Verbale di
Assemblea Condominiale ( allegato 6 ), i seguenti oneri:
Rate condominiali scadute pari ad € 85,16.
Oneri di ordinaria manutenzione per sistemazione dei terrazzi come approvato
all’unanimità al punto 7.
Sembrerebbe risolta la morosità indicata al punto 10.
8) L’esistenza di formalità, vincoli ed oneri, anche di natura condominiale, che
saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibili all’acquirente;
Sui beni in esame esistono le seguenti trascrizioni pregiudizievoli:
•
Immobile sito a Pesaro in Via Giolitti 60, foglio 46, part. 1058, sub. 25:
-
Atto esecutivo o cautelare – decreto di sequestro conservativo trascritto in data
31/10/2011 al n. 7814 Reg. Part. a favore di Omissis contro Omissis.
•
Immobile sito a Pesaro in Via Milano 166, foglio 26, part. 929, sub. 5 – 6 – 7 – 8 :
-
•
Immobile sito a Pesaro in Strada di Fontesecco snc, sez. urb. C, foglio 2, part. 102,
sub. 1 :
-
Ipoteca volontaria derivante da concessione a garanzia di mutuo fondiario
iscritta in data 03/08/2007 al n. 3192 Reg. Part. a favore di Banca di Pesaro
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Credito Cooperativo, Società Cooperativa contro Omissis.
-
9) La stima commerciale dei beni proponendo la formazione di più lotti ove appaia
conveniente ai fini della loro vendita o, viceversa, indicando quando le unità non
possono essere divise.
Si ribadisce, come già accennato in precedenza, che risulta di difficile determinazione la
formazione di lotti per quello che riguarda l’edificio di via Milano, per il quale risultano
oggetto di stima tutti i locali presenti nello stesso, identificati catastalmente con i subalterni 5,
6, 7 e 8; infatti i due subalterni 5 e 6, se pur divisi catastalmente tra loro, risultano collegati
internamente da un montacarichi. Questo prevede che una eventuale e possibile separazione in
più lotti, avvenga solo attraverso modifiche strutturali, come la creazione di pareti, che
impediscano l’uso dello stesso montacarichi ad uno o più eventuali lotti. Altrettanto
problematica risulta la separazione catastale dei vani al piano primo sottostrada, per i quali
non vi è una vera divisione fisica, risultando muniti di semplici porte da interno. Rimane
infine esclusa tra i subalterni oggetto di stima la zona disimpegno del piano primo sottostrada
e la scala di accesso.
Alla luce di quanto sopra e vista la situazione attuale in cui si trova l’edificio, si ritiene
proponibile dal punto di vista tecnico, una eventuale suddivisione in due separati lotti solo a
seguito di modifiche strutturali di lieve entità e conseguenti modifiche catastali.
Detto questo, allo stato attuale delle cose, si ritiene di dover calcolare la stima commerciale
dei beni di cui sopra come unico lotto.
Riassumendo i lotti da stimare sono:
Lotto 1: Immobile residenziale sito in Via Giolitti 60
Lotto 2: Immobile sito in Via Milano 166
Lotto 3: Autorimessa/box auto sito in Via Milano 166 (sub 7)
Lotto 4: Autorimessa/box auto sito in Via Milano 166 (sub8)
Lotto 5: Immobile e scoperto esclusivo sito in Strada Fontesecco snc.
Si allega documentazione fotografica (allegato 7-1, 7-2, 7-3, 7-4, 7-5).
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Il criterio di stima adottato, è quello dell’analisi della domanda e dell’offerta sul mercato di
beni simili a quelli in esame; si tratta di metodo diretto sintetico-comparativo che consiste
nell’inserimento del bene, in una scala di valori noti di beni analoghi. I valori da utilizzare per
la comparazione sono stati reperiti attraverso valori pubblicati da Camera di Commercio,
Società Immobiliari ed Istituti Bancari.
Per la determinazione del più probabile valore di mercato degli immobili in esame, vengono
considerati tutti i fattori relativi a destinazione, stato e consistenza dell’edificio, zona in cui
ricade, destinazione urbanistica e relativi vincoli cui risulti eventualmente soggetto.
Al fine di determinare tale valore si considera il seguente procedimento:
V.M. = Pmq x mqC x R
Dove:
V.M.
= Valore di Mercato
Pmq
= Prezzo di mercato per beni simili al mq
mqC
= metri quadri commerciali
R
= percentuale di adeguamento/riduzione della stima
dove si ritiene opportuno precisare che il valore R su cui fare riferimento, riguarda gli
adeguamenti che portano ad una riduzione del Valore di Mercato finale dovuti ad una
serie di fattori quali lo stato d’uso dell’immobile, il suo stato di manutenzione, lo stato di
possesso, i vincoli ed oneri giuridici presenti, l’assenza di garanzia per vizi occulti ecc., e
che deve essere determinato per ogni singolo lotto.
In primo luogo, quindi, vengono riportati in formato tabellare i valori relativi alle superfici
calpestabili dei singoli vani, cioè al netto delle murature; la valutazione o stima finale del
bene, si determina attraverso la superficie totale commerciale, determinata principalmente
sulla base dei rilievi effettuati, con il supporto delle planimetrie catastali e su quanto reperito
presso i pubblici uffici; tale calcolo della superficie commerciale, così come indicato dalle
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normative vigenti, in particolare la norma UNI 10750:2005, va effettuato considerando nel
computo totale il 100 % delle superfici calpestabili (ovvero la superficie netta), il 100 % delle
superfici occupate dalle pareti divisorie interne non portanti ed il 50 % delle superfici
occupate dalle pareti portanti interne e da quelle di separazione da altre unità immobiliari
(fino ad un massimo di cm 25).
Le superfici dei vani aventi altezza utile inferiore a cm 150 (centocinquanta) non entrano nel
computo.
I collegamenti verticali interni (scale) vengono computati in misura pari alla loro proiezione
orizzontale indipendentemente dal numero di piani collegati.
Di seguito sono riportati i valori calcolati per ogni singolo lotto.
Lotto 1:
Di seguito si riporta in formato tabellare, la superficie al netto delle murature, il coefficiente
per la determinazione della superficie commerciale e la superficie commerciale totale:
Superficie Netta
Coefficiente
Superficie Commerciale
(mq)
(%)
(mq)
Camera 1
11,2
100 %
11,2
Camera 2
18,1
100 %
18,1
Camera 3
18,1
100 %
18,1
Bagno
5,6
100 %
5,6
W.c.
2,3
100 %
2,3
Cucina/pranzo
17,6
100 %
17,6
Cameretta
6,1
100 %
6,1
Ingresso + Disimpegno
10,6
100 %
10,6
Balcone cucina
7,1
50 %
3,5
Balcone cam. 2
4,2
50 %
2,1
Balcone cam. 3
6
50 %
3
Garage
19,6
50 %
9,8
Soffitta
21.7
30 %
6,5
Totale
148.2
---
114,5
App. Via Giolitti
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Per quanto riguarda le condizioni e lo stato di manutenzione dei vani indicati nella tabella
sopra, sono da considerarsi discreti; essendo però l’intero edificio costruito negli anni 60,
l’immobile oggetto di stima avrebbe bisogno di intervento di ristrutturazione in particolar
modo verso un miglioramento delle prestazioni energetiche, a partire dalla sostituzione degli
infissi, ed una revisione degli impianti.
Si ottiene la seguente tabella finale, secondo norma UNI 10750:2005, per tutto il lotto in
esame:
S.U.L. Appartamento
P. Terzo
106,84 mq
100 %
106,84 mq
S.U.L. Balconi
P. Terzo
17,40 mq
50 %
8,70 mq
S.U.L. Soffitta
P.Quarto
26,60 mq
30 %
7,98 mq
S.U.L. Garage e Accessori
P. Terra
25,08 mq
50 %
12,54 mq
S.U.L. Commerciale
TOTALE
136 mq
Sulla base del calcolo della S.U.L. commerciale, si determina la stima dell’immobile in base
al criterio del “più probabile valore di mercato”.
Nel caso in esame, tenuto conto di quanto precedentemente riportato su condizioni e
manutenzione, considerando altri fattori come la non presenza di ascensore condominiale, si
ritiene congruo un valore in percentuale del fattore R pari al 70% .
Sulla base delle ricerche effettuate, come sopra indicato, si è giunti alla determinazione del
valore dell’immobile pari a € 1950,00 (millenovecentocinquanta/00).
A conclusione di quanto sopra esposto si ottiene la seguente stima:
Pmq
= € 1.950,00
mqC
= 136 mq
R
= percentuale di adeguamento riduzione della stima
= 70%
V.M.= Pmq x mqC x R = 1.950 x 136 x 0,7 = € 185.640,00 che si arrotonda a € 185.000,00
( diconsi euro centottantacinquemila/00).
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Lotto 2:
Di seguito si riporta in formato tabellare, la superficie al netto delle murature, il coefficiente
per la determinazione della superficie commerciale e la superficie commerciale totale:
Superficie Netta
Coefficiente
(mq)
(%)
(mq)
Ingresso PT (sub 5)
9,4
100 %
9,4
Pranzo PT (sub 5)
27,4
100 %
27,4
Letto PT (sub 5)
16,2
100 %
16,2
Bagno PT (sub 5)
4,5
100 %
4,5
Soggiorno PT (sub 5)
31
100 %
31
Balcone sog. PT (sub 5)
6,3
50 %
3,15
Balcone let. PT (sub 5)
6,3
50 %
3,15
Veranda PT (sub 5)
2,9
50 %
1,45
Ripost. 1 P.int (sub 5)
17,6
50 %
8,8
Ripost. 2 P.int (sub 5)
30,2
50 %
15,10
Bagno P. Int. (sub 5)
4,3
50 %
2,15
Ingresso P1 (sub 6)
10
100 %
10
Pranzo P1 (sub 6)
16,4
100 %
16,4
Ripostiglio P1 (sub 6)
9,2
100 %
9,2
Letto P1 (sub 6)
16,7
100 %
16,7
Bagno P1 (sub 6)
4,2
100 %
4,2
Soggiorno P1 (sub 6)
31,7
100 %
31,7
Vano scala
10
100 %
10
Balcone P1 (sub 6)
15,6
50 %
7,8
Stud/ingr./dis P2 (sub 6)
38,7
70 %
27,1
Ripostiglio P2 (sub 6)
17,8
70 %
12,5
Bagno P2 (sub 6)
8,6
70 %
6
Balcone P2 (sub 6)
54,2
30 %
16,25
Vano scala
10
100 %
10
Ripostiglio P.int. (sub 6)
22.5
50 %
11,25
Totale
421.7
---
311,4
App. Via Milano
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Per quanto riguarda le condizioni e lo stato di manutenzione dei vani indicati nella tabella
sopra, sono da considerarsi ottime in quanto l’intero edificio è stato recentemente ristrutturato;
solo i ripostigli al piano primo sottostrada richiedono piccoli interventi per sistemazione di
infiltrazioni di umidità su alcune pareti e il completamento dell’impianto elettrico.
Si ottiene la seguente tabella finale, secondo norma UNI 10750:2005, per tutto il lotto in
esame:
S.U.L. Appartam. (sub 5)
P. Terra
106 mq
100 %
106 mq
S.U.L. Balconi (sub 5)
P. Terra
17,50 mq
50 %
8,75 mq
S.U.L. Piano int. (sub 5)
P. Interrato
64,70 mq
50 %
32,35 mq
P. Primo
115,60 mq
100 %
115,60 mq
P. Secondo
81,20 mq
70 %
56,80 mq
P. Secondo
58,10 mq
30 %
17,40 mq
P. Primo
17,70 mq
50 %
8,85 mq
P. Interrato
27,40 mq
50 %
13,70 mq
S.U.L. Piano int. (sub 6)
S.U.L. Commerciale
TOTALE
359,50 mq
Sulla base del calcolo della S.U.L. commerciale, si determina la stima dell’immobile in base
al criterio del “più probabile valore di mercato”.
Nel caso in esame, tenuto conto di quanto precedentemente riportato su condizioni e
manutenzione, ovvero il fatto che l’immobile è stato recentemente ristrutturato e che solo la
parte interrata è interessata ad eventuali opere di manutenzione ordinaria, si ritiene congruo
un valore in percentuale del fattore R pari al 95% .
Sulla base delle ricerche effettuate come sopra indicato si è giunti alla determinazione del
valore dell’immobile pari a € 2400,00 (duemilaquattrocentocento/00).
A conclusione di quanto sopra esposto si ottiene la seguente stima:
Pmq
= € 2.400,00
mqC
= 359,5 mq
R
= percentuale di adeguamento riduzione della stima
= 95 %
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V.M.= Pmq x mqC x R = 2.400 x 359,5 x 0,95 = € 819.546,00 che si arrotonda a € 819.000,00
( diconsi euro ottocentodiciannovemila/00).
Lotto 3 e Lotto 4:
Trattasi di due garage distinti, costruiti in muratura, entrambi dotati di porta basculante a
mano e completamente privi di impianti.
Entrambi hanno superficie commerciale di metri quadri 11,50 per i quali, come si usa nella
prassi, la valutazione viene effettuata a corpo; sempre in base al criterio del “più probabile
valore di mercato” si ritiene opportuno considerare un V.M. = € 12.000 ( diconsi
dodicimila/00) cadauno.
Lotto 5:
Tale lotto è costituito da due manufatti ad uso magazzino e/o deposito e da un terreno
accatastato come coperto esclusivo, per i quali, come sopra riportato, nel 1999 è stata
rilasciata Concessione Edilizia in Sanatoria. Di seguito si riporta in formato tabellare, la
S.U.L. di entrambe i manufatti e la superficie stimata del terreno attiguo:
Coefficiente
(%)
(mq)
21,5
100 %
21,5
Magazzino 2
74,3
100 %
74,3
Tettoia
26,8
100 %
26,8
Deposito
24,1
100 %
24,1
Totale
146,7
---
146,7
Deposito Via Fontesecco
Superficie (mq)
Magazzino 1
Per quanto riguarda le condizioni e lo stato di manutenzione dei manufatti indicati nella
tabella sopra, sono da considerarsi discrete considerando che si tratta di magazzini e tettoie
con dotazione di solo impianto elettrico da deposito.
Il terreno di pertinenza dei due manufatti, accatastato come coperto esclusivo risulta quindi
essere, vista la difficoltà pratica di una misurazione dettagliata e diretta a causa del suo
utilizzo, stimata su base catastale, in 2325 mq circa, comprensivo in parte della strada
antistante denominata Strada di Fontesecco.
Per tale lotto non è possibile determinarne un valore secondo le modalità utilizzate per i lotti 1
e 2 bensì vanno considerati separatamente i manufatti ed il terreno adiacente.
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In particolare il valore dei fabbricati tipo magazzino/deposito, è stato stimato sulla base del
valore di costruzione quantificato in 180,00 €/mq ( centottanta/00 ) in considerazione della
sua semplicità costruttiva in muratura non finita a intonaci, della copertura in tavole di legno e
guaina impermeabilizzante e dei pavimenti in cemento.
Il valore del terreno è stato quantificato sempre sulla base del più probabile valore in
relazione a beni di natura analoghi ma tenendo presenti per la valutazione finale anche
elementi quali posizione, esposizione, morfologia, possibilità di utilizzo, vie di collegamento,
disponibilità di acqua ed energia, presenza di alberi e distanza dai centri abitati giungendo
così ad una valutazione di 16,5 €/mq ( sedici/50 ).
Si ottengono in tal modo i seguenti valori:
V.M. Deposito = 180 x 146,7 = € 26.406
V.M. Terreno = 2325 x 16,5 = € 38.362,50
da cui l’intero lotto può essere valutato in:
V.M. = € 26.406 + € 38.362,50 = € 64.768,50 che si arrotonda a € 64.000 ( diconsi euro
sessantaquattromila/00).
10) Lo stato degli impianti, posti al servizio dell’edificio, collocati all’interno dello
stabile stesso: in particolare la loro conformità alla esatta osservanza delle
disposizioni contenute del D.M. del 22/01/2008 n. 37.
Seguendo la numerazione delle unità immobiliari come sopra, in risposta al quesito 1:
1) Gli impianti sono stati eseguiti sotto traccia e sono in discreto stato di conservazione;
si possono notare in particolare nel garage e nel locale sottotetto impianti elettrici
non sotto traccia ed obsoleti. L’edificio nel suo insieme, era dotato fino al 2011 di
impianto centralizzato di riscaldamento che, come riferito dall’amministratore, è
stato dismesso nel 2011; si suppone quindi, in assenza di documentazione a riguardo,
che l’impianto di riscaldamento dell’immobile oggetto di stima, sia stato realizzato in
maniera conforme alla attuale normativa. Trattandosi di costruzione degli anni ’60
per la quale non è stato fornito ne dalla proprietà, ne è stato possibile reperire presso
i pubblici uffici, alcun documento che ne asserisca le conformità, si ritiene che gli
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impianti, idrico, sanitario ed elettrico, dovranno essere adeguati alla normativa
vigente.
2) Da documentazione acquisita presso gli uffici di Urbanistica del Comune di Pesaro,
l’immobile è provvisto di dichiarazioni di conformità degli impianti elettrico, idrico
sanitario, termico ed adduzione gas.
3) Da documentazione acquisita presso gli uffici di Urbanistica del Comune di Pesaro,
l’immobile è provvisto di dichiarazioni di conformità degli impianti elettrico, idrico
sanitario, termico ed adduzione gas.
4) L’unità immobiliare in questione, essendo classe catastale C/6 ovvero rimesse o
autorimesse, risulta priva di impianti.
5) L’unità immobiliare in questione, essendo classe catastale C/6 ovvero rimesse o
autorimesse, risulta priva di impianti.
6) In assenza di qualsiasi documento sulla conformità degli impianti, in base a quanto
acquisito in fase di sopralluogo, si è verificato che l’impianto elettrico è stato
realizzato fuori traccia tramite l’utilizzo di canaline in pvc; lo stato di manutenzione
risulta buono per quanto riguarda il fabbricato centrale accatastato come deposito,
mentre risulta leggermente più obsoleto nel fabbricato laterale accatastato come
magazzino 1 e magazzino 2.
Tanto doveva il sottoscritto in ordine ed esecuzione del mandato ricevuto.
Fano, lì 20 novembre 2013
Il C.T.U.
Dott. Ing. Massimo Solazzi
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Allegati:
1) Ispezioni Ipotecarie - 2) Visure e Planimetrie Catastali - 3) Certificato di Residenza – 4) Estratto Atto di
Matrimonio.
– 5) Frontespizi Documentazione Urbanistico/Edilizia – 6) Verbale Assemblea Condominiale
immobile di Via Giolitti – 7) Allegati fotografici per lotti - 8) Verbale di Sopralluogo – 9) Copia scrittura privata per
locazione immobile via Milano - 10) Attestazioni di trasmissione alle parti di copia della perizia – 11) Nota
competenze.C.T.U.
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Perizia - Fondazione Forense Pesaro

Transcript

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