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discorso del Presidente Alfredo Romeo
Cultura e qualità dei servizi – Il New Deal necessario.
Gentili Relatori e Gentili Signori
grazie di essere intervenuti a questo seminario, che sono convinto
possa essere un’occasione importante e innovativa di riflessione
collettiva per il rilancio di un comparto, quello del Real Estate e di
tutti i servizi collegati al suo funzionamento ed alla qualità della vita
della sua utenza, che con l’indotto rappresenta circa il 20 per cento
del PIL del Paese ed occupa oltre 2.000.000 di addetti.
Faccio la premessa che non mi piace pensare in modo conforme e
omologo e preferisco inseguire – perdonate l’apparente presunzione
- idee innovative e di libertà. E anche di provocazione, se necessario.
Come farò oggi, ma sempre con l’obiettivo di discutere e riflettere
per difendere il mercato da una parte, e trovare punti di sviluppo per
il nostro sistema economico dall’altra.
“La gestione delle città - La risorsa Territorio per un New Deal
italiano”, è il titolo impegnativo di questo incontro, nato come sintesi
di riflessione di un lungo lavoro di ricerca fatto dall’Osservatorio
Risorsa Patrimonio-Italia. Una Associazione di scopo – costituita da
Romeo Gestioni, Cresme-Consulting e NOMISMA: un luogo di
confronto, ma soprattutto un laboratorio di proposte e di modelli
operativi da offrire al mercato e al Paese, in un comparto strategico
per la nostra economia.
Un lavoro di ricerca, quello dell’Osservatorio, che ha già prodotto il
libro “Patrimonio Italia. La risorsa” pubblicato con il Sole24ore, che
qui oggi viene presentato.
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Sole24ore che ringrazio qui, nella persona del Dott. Santilli, perché ha
creduto alla necessità di questo dibattito complesso e articolato nel
tempo.
Come ringrazio anche tutti gli autori e collaboratori, che hanno
contribuito alla realizzazione delle ricerche ed alla redazione del libro.
Non voglio dilungarmi.
Ci sono margini straordinari per la ripresa di tutto il comparto,
attraverso un rilancio dei Servizi come strumento di economia reale
e, a cascata, strutturale per, e su tutto, il Territorio.
Ma servono idee, nuove regole e nuovi orizzonti per recuperare le
risorse del tutto inesplorate che l’Italia, questo Paese bellissimo,
possiede e merita di poter utilizzare.
Questo nostro comparto, e di conseguenza il Paese, richiedono una
scossa che non si può ridurre a un decalogo di richieste che le varie
associazioni del settore mettono sul tavolo di una Politica sorda o –
se va bene – distratta. Né tanto meno da manovre di piccolo
cabotaggio interno alle stesse attività di rappresentanza.
Serve invece una scossa in termini di innovazione, di progettazione e
di capacità di interlocuzione con il Legislatore e con l’Esecutivo.
Ecco perché sono convinto che sia arrivato il momento di sviluppare,
con occhi e mentalità nuovi, una riflessione strategica sulla principale
- ma dimenticata - risorsa dell’Italia: il Territorio, il “tesoro” di questo
Paese paralizzato da politiche prive di visioni e dalla farraginosità
della Pubblica Amministrazione, ma anche da gravi distorsioni
del Mercato, soprattutto in relazione alla possibile
valorizzazione del patrimonio immobiliare pubblico.
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Si pensi in tal senso a quanto provocato dai Fondi immobiliari
e dalle loro SGR che operano in via diretta come piccoli
“amministratori di condominio”, approfittando di normative
che non tutelano adeguatamente rispetto ai possibili conflitti
di interesse fra i diversi attori del processo (finanza,
apportatori dei beni, quotisti, etc.). E che invece di valorizzare
concretamente, con il supporto dei veri professionisti del
Property e del Facility Management i beni immobili a loro
affidati, in attuazione di quella che sarebbe la vera e
fondamentale loro mission strategica, bruciano per lo più a
vantaggio di pochi “valore economico collettivo” a discapito
del possibile sviluppo economico, dell’occupazione e della
crescita, e innovazione qualitativa, di tutte le aziende e le
professioni specialistiche di settore.
Un vulnus gravissimo – come dimostra la ricerca che vi
proponiamo nella cartellina di documentazione - e come
racconta oggi il Sole24ore che vi è stato consegnato
all’ingresso e che presenta questo seminario.
Lancio subito la prima provocazione: chi può raccontare di una
sola SGR che abbia davvero valorizzato un cespite nell’interesse dei
risparmiatori?
Certo, anche qui il legislatore deve dare i suoi indirizzi e offrire i suoi
strumenti, altrimenti di valorizzazioni e dismissioni (pubbliche o
private) si parlerà all’infinito senza costrutto. Ma la finanza
immobiliare deve tornare a svolgere il proprio insostituibile ruolo di
tutela e supporto degli interessi dei risparmiatori e di chi le affida i
propri beni, mentre i professionisti del Facility e dell’erogazione dei
Servizi devono offrire nuovi modelli di valorizzazione dei beni a tutela
della qualità della vita dei cittadini.
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Ancora: dov’è la crescita di valore senza valorizzazioni? Dove sono
l’economia di scala e il volano economico che invece si possono
attivare con piani integrati di riqualificazione, valorizzazione e
gestione?
Dove sono le centrali di committenza che “pensano futuro”
osservando i nuovi bisogni delle comunità urbane moderne e
cercando di soddisfarli?
Perché, anche ad opera delle nuove centrali di committenza nazionali
e regionali, si continuano a bandire appalti parcellizzati nei servizi
secondo vecchi schemi ancorati alla storica frammentazione delle
competenze delle P.A., invece di rispettare l’esigenza di ottimizzare i
risultati economici e funzionali della spesa pubblica, capitalizzando
così al massimo i vantaggi derivabili dalle sinergie possibili grazie a
una moderna e coordinata gestione integrata dei servizi di facility?
E ciò a discapito di ogni possibilità di affrontare - e dare risposta con
modelli innovativi ed efficienti in termini di costo/qualità di servizi ai bisogni più complessi e sempre diversi espressi dalla collettività?
Dove sono i contributi innovativi delle Università, che propongono
soluzioni scientifiche avanzatissime, ma troppo spesso avulse dalle
necessità e dalle dinamiche vere del Mercato?
E la Pubblica Amministrazione, soprattutto a livello territoriale, da
vera e propria grande azienda di servizi quale dovrebbe essere
(pensiamo all’Ente locale), quando evolverà da un’organizzazione
ormai arcaica e troppo frazionata per competenze (figlia di una
diversa società) verso modelli organizzativi più moderni e dinamici
che privilegino la responsabilità per funzioni interdisciplinari
integrate, capaci di restituire - in tempi rapidi e con minori sprechi risultati produttivi concreti e percepibili per la collettività?
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Non basta: chi dei presenti mi sa raccontare di una Pubblica
Amministrazione che abbia mai presentato un piano operativo di
riqualificazione dei Servizi al cittadino: dalla pianificazione capillare di
un risparmio energetico, alla guerra all’elusione fiscale - che è cosa
ben più articolata e promettente dell’evasione fiscale – e che solo
attraverso la conoscenza del Territorio si può ottenere?
Sono il mercato e la comunità economica privata che propongono
questi bisogni e le possibili soluzioni. Ma la PA sta chiusa nei suoi
uffici. E se io provo a parlarci, mi becco una denuncia per turbativa
d’asta. Noi diciamo invece, che un “dialogo”, ancorché disciplinato in
direzione di trasparenza e capacità propositive, debba essere non
solo consentito, ma reso obbligatorio.
Soprattutto oggi che l’articolo 24 della Legge 133 “Sblocca Italia”
prevede – finalmente – la possibilità che i cittadini possano
interloquire a pieno titolo con l’Amministrazione per organizzare con
i privati parte dei servizi a loro destinati, in cambio di vantaggi ed
esenzioni fiscali e tributarie (cioè il corrispettivo degli stessi).
La nostra risposta-proposta a questa impasse, è puntare sulla
responsabilità di indirizzo e di risultato, e sui progetti di medio e
lungo periodo contro il degrado del patrimonio e a favore delle
comunità, rifiutando procedure e interventi dettati dall’emergenza.
E ancora non basta. Per affrontare i nodi reali del comparto, abbiamo
elaborato punti di confronto e dibattito che siano di guida a queste
riflessioni e a queste iniziative, con punti cruciali che non vanno più
elusi:
1. Modifiche al codice appalti per una maggiore competitività,
qualità e trasparenza degli appalti di servizi e capitolati rispondenti
ai concreti, evoluti bisogni espressi dalla società;
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2. Nuove e più stringenti regole in materia di conflitto di interessi e
di puntuale e rigoroso rispetto della propria ben delimitata
specialistica funzione per gli operatori della finanza immobiliare
(SGR, Fondi, etc.), a tutela e garanzia di un qualificato sviluppo del
mercato e dell’interesse dei risparmiatori;
3. Norme attuative per l’art. 24 della legge Sblocca Italia ai fini dello
sviluppo della iniziativa privata per la riqualificazione e la gestione
auto-sostenibile del territorio.
4. Regole per la disciplina del dialogo pubblico-privato per
l’impostazione e la gestione efficiente di moderni servizi sul
territorio;.
5. Valorizzazione prima, e poi dismissioni di immobili pubblici,
all’interno di piani di sviluppo e gestione integrata e dinamica del
territorio;
6. Ripensamento in chiave moderna ed attuale della gestione e
delle dismissioni dei patrimoni ERP come volano economico per il
finanziamento di nuove iniziative di politica abitativa a supporto
delle fasce deboli;
7. Investimenti per la formazione di nuove professionalità tecniche
e manageriali per lo sviluppo di una nuova e innovativa cultura di
gestione del Territorio, che integri le specificità del property e del
facility management.
Prima ancora che diventi un “Manifesto dei Servizi”, è questa la
rivoluzione culturale indispensabile per la crescita di questo
comparto, e parallelamente una rivoluzione strutturale per il nostro
Paese, che vive evoluzioni sociali ed economiche di valenza
impressionante, che sarebbe da ciechi sottovalutare.
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I processi di bonifica, riqualificazione e valorizzazione del Territorio
non possono essere dunque solo di carattere e indirizzo
amministrativo. Servono invece crescita di conoscenza,
consapevolezza e responsabilità dei cittadini.
Ancora. Lavoriamo perché la Pubblica Amministrazione non bandisca
più gare al massimo ribasso, o troppo condizionate dal mero
formalismo, in danno di una vera garanzia di qualità del risultato
perseguito ed ottenuto in ragione di una incentivata competitività
qualitativa del mercato, che premi chi investe e innova in termini di
prodotto e di processo. Caratteristiche attuali del mercato pubblico,
queste, che creano e stimolano i presupposti di infiniti ricorsi al Tar,
paralisi operativa, ed inefficienze a tutto discapito della qualità e
della economicità dei servizi.
Si deve certo puntare a protocolli standard per le gare e regole
interpretative che non lascino margini a dubbi.
Ma lavoriamo anche perché le centrali di committenza pubbliche,
confrontandosi con gli operatori del mercato e con i bisogni concreti
del territorio, appaltino e gestiscano configurazioni di servizi più
integrati e ottimizzati verso i bisogni di efficientamento dei risultati, e
non si adagino, invece, esclusivamente sulla ripetizione di modelli
operativi del passato non più aderenti alle moderne diverse esigenze
del presente.
Già questo porterebbe a una forte sburocratizzazione della PA. Ma
anche a forti risparmi per la comunità imprenditoriale e ad una
diversa e più efficiente capacità di competere.
Preparare una gara media può costare anche più di 100 mila euro;
con ricorsi, controricorsi e rinvii i costi aziendali diventano
insostenibili per le piccole aziende.
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Il risultato finale è un danno per l’azienda, per la committenza, e alla
fine per il destinatario finale del servizio (singolo o comunità che sia)
che in qualche modo paga quei costi aggiuntivi in termini di minore
efficienza.
E’ questo il “new deal” italiano che perseguiamo, e che tutti noi
possiamo realizzare. Sono un uomo d’impresa e del fare. E dunque
non sto proponendo un sogno. Ma credo fermamente che si possano
costruire da oggi, da qui, gli strumenti per questo disegno.
A partire dai moderni modelli gestionali integrati. Bene! Studiamo
questi modelli! Approfondiamoli, sperimentiamoli, mettiamoli a
regime. Basta che non si perda più tempo.
E qui lancio un appello al Demanio, che è il Caronte del Patrimonio
pubblico vista la sua centralità. Si attivi per traghettare questo
comparto dall’immobilismo alla ricerca, dalla burocrazia alla moderna
prassi della valorizzazione.
Io credo che - come me – la comunità delle imprese private sia
fortemente motivata a investire su queste prospettive.
Noi come imprenditori da una parte, e come forti sostenitori della
ricerca e dell’innovazione dall’altra, abbiamo lanciato un modello
gestionale integrato per la riqualificazione del territorio urbano –
l’INSULA – (verde, strade, sicurezza, servizi ambientali, risparmio
energetico, parcheggi, arredo urbano, mobilità sostenibile, etc.).
Modello che vuole essere una prima organica risposta a queste
problematiche, nell’ambito della quale sia possibile realizzare e
controllare con il coinvolgimento diretto di chi ci vive e lavora, un più
efficiente e sinergico impiego delle risorse prodotte (tasse, tributi,
etc.) e spese sul territorio, ed una maggiore qualità dei servizi fruiti
dalla collettività locale.
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Partiamo infatti dall’assunto che la partnership pubblico-privata,
correttamente e professionalmente interpretata, con il
coinvolgimento delle comunità interessate, sia la chiave di volta di
questi processi, per la ragione sostanziale che il modello trasforma le
ingovernabili e inefficienti macro-comunità urbane in micro-comunità
responsabili e produttive.
E in più, è un modello che nel dare per la prima volta maggiore
leggibilità della stessa contabilità pubblica, può essere autosostenibile e vantaggioso per tutti, grazie alle risorse che il territorio
ha intrinsecamente in sé, pur non essendo ancora recuperate o
utilizzate al meglio.
Si pensi in tal senso ad una possibile articolazione del territorio
comunale in più insulae amministrate e servite con il coinvolgimento
delle realtà cittadine, a cui corrisponda una prevalente
riorganizzazione per responsabilità funzionali territoriali della
macchina amministrativa comunale, ripensata anche per una
corrispondente riarticolazione dei propri conti: non più per capitoli
generali di entrata e spesa, ma per veri e propri bilanci territoriali
misurabili e controllabili nei risultati prodotti.
Noi siamo qui oggi con questi intenti, queste proposte e questi
strumenti, per questo disegno e per questi obiettivi: per dare un
concreto contributo, prima ancora che ad oggettive opportunità di
sviluppo di un mercato, alla complessiva crescita del Sistema-Paese.
Obiettivo possibile, però, solo con un salto concettuale in apparenza
semplice, ma dirompente: il passaggio dall’idea di manutenzione in
emergenza delle città e del Territorio, all’idea di gestione integrata
delle città e del Territorio, attraverso un trasparente confronto
competitivo nel mercato, che privilegi realmente la qualità e
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l’affidabilità della prestazione da rendere, in uno alla sua
economicità.
E non importa chi gestisce il Territorio in questo modo, la
componente pubblica o quella privata, perché è il processo che crea
valore per tutti.
Questa è l’unica, vera e pratica soluzione per evitare quelle corse al
tamponamento delle emergenze cui assistiamo sgomenti, sia che si
tratti delle strade di Roma o di Napoli, sia che si parli delle alluvioni a
Genova o in Val Padana, per non parlare dei ritardi di ideazione e
pianificazione cui abbiamo assistito negli ultimi anni per Bagnoli,
l’area Est di Napoli, l’area dell’EXPO per il post-EXPO, o per le
centinaia di periferie da recuperare in un mondo che sempre più si
inurba con disordine, in città che offrono sempre meno servizi, invece
di proporne di innovativi.
Per questo mi auguro che, oltre alle soggettive valutazioni, questo
seminario accenda una nuova linea di collaborazione tra questo
mercato e le istituzioni. Perché prevalga – insisto - una nuova visione
dei problemi e una capacità di affrontarli e risolverli con il coraggio
della creatività e la limpidezza degli intenti.
Questo Paese offre una opportunità per tutti e merita che venga
utilizzata al meglio. E questa responsabilità noi dobbiamo assumerci,
anche per dare chances e speranze concrete alle generazioni future .
Grazie. Buon lavoro.
Alfredo Romeo
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