RELAZIONE TECNICA PDR gennaio 2013

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Comune di San Miniato (PI)
PIANO DI RECUPERO A.P.T.R. 24 LIDO DI SAN MINIATO e
CONTESTUALE VARIANTE AL REGOLAMENTO URBANISTICO
RELAZIONE TECNICA GENERALE
Proprietà: società CHEM -TEC S.R.L.
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INDICE
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Introduzione………………………………………………………………………………………….3
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Descrizione quadro conoscitivo ed edifici esistenti………………………………………………3
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Obiettivi del Piano di Recupero e della Variante al R.U…………………………………………5
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Alterazioni morfologiche ed assetti vegetazionali esistenti ……………………………………..7
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Caratteristiche architettoniche e dimensionali dell’insediamento, compatibilità
paesaggistica…………….…………………………………………………………………………..8
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Coerenza con R.U. e Piani di Settore……………………………………………………………13
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Verifica condizioni alla trasformazione (Titolo VII del R.U.)……………………………………15
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Contenimento energetico………………………………………………………………………….19
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Difesa del suolo, regimazione e riutilizzo acque, smaltimento reflui………………………….21
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Unità minime di intervento…………………………………………………………………………24
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Considerazioni finali………………………………………………………………………………..25
Piano di Recupero APTR 24 e Contestuale Variante al RU
Relazione Tecnica
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INTRODUZIONE
I fabbricati ed i terreni oggetto del presente Piano di Recupero (PDR), di proprietà “Chem-Tec
s.r.l.”, sono ubicati nel Comune di San Miniato in località Calenzano, via Castelfiorentino.
Catastalmente sono contraddistinti in parte al Catasto Fabbricati del medesimo Comune nel Foglio
60 dalle seguenti p.lle:
p.lla 181 graffata alla p.lla 182;
179 sub. 4 graffata alla 270 sub. 2, ed aree urbane rappresentate dalle seguenti particelle:
183 sub. 1, 268, 269, 271, 274;
ed in parte al Catasto Terreni nel Foglio 60 dalle seguenti p.lle:
28, 29, 30, 31, 32, 65, 85 (fabbricato rurale), 127, 129, 130, 131, 132, 133, 134, 164, 166, 212, 215,
216, 221, 259, 261, 263, 265, 267.
La zona di interesse diparte a nord dalla sopracitata via Castelfiorentino dalla quale ha unico
accesso, strada panoramica interna di collegamento tra i Comuni di San Miniato e Castelfiorentino,
per poi scendere verso sud lungo il marcato pendio naturale del versante e terminare nella vallata
sottostante, assumendo una conformazione pressoché rettangolare.
Nella parte collinare è attualmente concentrato un complesso immobiliare adibito a piscine, locali di
ristorazione e per il pubblico spettacolo già ristrutturati (denominati A), locale di servizio
(denominato B); nella zona immediatamente sottostante si trovano ulteriori manufatti in disuso
(denominati C e D), mentre nel pianoro a valle trovano luogo un fabbricato ex rurale con annesso
fienile accessorio (denominati E e F).
DESCRIZIONE QUADRO CONOSCITIVO ED EDIFICI ESISTENTI
Nel Piano Strutturale di San Miniato l’area ricade all’interno del “Colle di San Miniato – zona a
prevalente funzione agricola”. Nel Regolamento Urbanistico vigente tutta l’area d’intervento è
inserita nella “Area Puntuale del Territorio Rurale APTR 24 – Lido di San Miniato” all’interno della
quale è già previsto un Piano di Recupero (PDR) che interessa solamente gli immobili ubicati nella
zona collinare, già riqualificati. Nella cartografia dei Vincoli del medesimo RU (tav. QC1a) per l’area
in oggetto non sono presenti vincoli paesaggistici o fasce di rispetto, all’infuori del vincolo
idrogeologico ai sensi del RD 3267/1923.
Descrizione edifici esistenti:
- Gli edifici “A” e “B” sono ubicati sulla sommità della collina, si presentano in buono stato di
manutenzione in quanto recentemente ristrutturati, e sono composti rispettivamente da locale
ristorante, con annessi cucina e servizi, zona per il pubblico spettacolo quale discoteca, spogliatoi e
bagni a servizio dell’attività sportiva, costituito da muratura portante in laterizio con sviluppo al solo
piano terra e sovrastante copertura a terrazza praticabile, nonché da locale magazzino al piano
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terra in corpo staccato, anch’esso in muratura portante di laterizio e copertura a terrazza
accessibile da scala esterna e n° 2 vasche natatori e all’aperto, oltre a piccola vasca per bambini.
L’area circostante è caratterizzata da un ampio solarium intorno alle piscine, opportunamente
pavimentato, che assolve anche la funzione di discoteca all’aperto nei mesi estivi, nonché da aree
a verde, giardini, aiuole, parco giochi, aree a parcheggio e 2 campi da tennis ubicati ad ovest.
I predetti edifici “A” e “B” con le relative aree di pertinenza non presentano particolari necessità di
ristrutturazione e/o manutenzione, all’infuori dei campi da tennis che necessitano di una ripulitura e
di un ripristino.
- L’edificio denominato “C”, situato a sud nell’area immediatamente sottostante, laterale all’ampio
parcheggio principale, è costituito da un corpo unifamiliare che si sviluppa al solo piano terra, con
la parte centrale rialzata dove è stato ricavato un ulteriore vano al piano superiore. La sua struttura
portante è in laterizio con rivestimento esterno in tavolato di legno. E’ presente anche un piccolo
locale in muratura posto nel resede di pertinenza, utilizzato come ripostiglio esterno.
Nel complesso si presenta in pessimo stato di conservazione a causa della completa mancanza di
manutenzione nel tempo e delle notevoli infiltrazioni di acqua dalla copertura. In riferimento all’art. 9
del DPGR n° 3/R/2007 si può asserire che le condizi oni di degrado in cui riversa detto edificio sono
di carattere sia fisico, per le motivazioni sopra riportate, che socio-economico in quanto sussistono
condizioni di abbandono, di sottoutilizzazione degli ambienti o di utilizzazione impropria degli stessi.
Attualmente infatti è usufruito come deposito.
- L’edificio “D”, ubicato più a sud, è costituito da un modesto manufatto al solo piano terra,
anch’esso in muratura di masselli con copertura a capanna monofalda, precedentemente ad uso ex
stalla ed attualmente adibito a ripostiglio. In ottemperanza al predetto DPGR n° 3/2007 si
riscontrano condizioni di degrado di tipo fisico ed igienico.
- Gli edifici “E” ed “F”, siti nella zona a valle, sono costituiti da un ex fabbricato rurale su due piani
con annesso fienile, denominati “Casa Marrucci”, completamente fatiscenti, addirittura pericolanti,
privi di impianti, parti strutturali ed infissi, in evidente stato di abbandono per i quali si può affermare
principalmente una categoria di degrado di tipo fisico ed igienico. Da precisare che gli edifici “Casa
Marrucci” sono interclusi ed al momento inaccessibili, se non attraverso il passaggio obbligato da
proprietà altrui, in quanto i terreni circostanti di proprietà non attestano la viabilità esistente,
costituita da una piccola strada campestre di fondovalle; il collegamento con detti fabbricati,
precedentemente costituito da viabilità interna alla proprietà che un tempo collegava la via
Castelfiorentino di crinale con i terreni di pianura a valle, è al momento impraticabile, anche perché
inutilizzato da molto tempo.
Conformità Edilizia:
Gli immobili facenti parte del complesso “Le Piscine” sono stati oggetto delle seguenti pratiche
edilizie:
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Il fabbricato denominato “Casa Marrucci”, il fienile adiacente e la ex stalla ubicata a monte sono
stati costruiti anteriormente al 1 Settembre 1967 (se ne riscontra l’esistenza dalle mappe del
catasto Leopoldino).
L’edificio con piscine, bar, spogliatoi, ristorante, il fabbricato ex residenza ed il locale di sgombero
limitrofo alle piscine sono stati realizzati in forza della Licenza Edilizia n° 78 del 1.2.1971. Gli s tessi
nel tempo hanno subito interventi edilizi abusivi per i quali è stata rilasciata la Conc. Edil. in
Sanatoria n° 98/371 del 5.12.2002.
D.I.A. n° 1089/2002 per riorganizzazione funzionale e manutenzione straordinaria e successiva
Variante n° 318/2003.
Piano di Recupero riferito agli immobili ubicati nella parte nord della proprietà, prat. n° 146/2003 d el
19.2.2003.
Sanatoria per realizzazione di due parcheggi, prat. n° 698/2003 del 26.7.2003.
Sanatoria per parziale difformità nella realizzazione di vasca per fitodepurazione, prat. n°
1026/2003 del 3.12.2003.
Rialzamento muro quale barriera insonorizzante, prat. n° 789/2004 del 11.10.2004.
Domanda di Condono Edilizio L.R. 53/2004, prat. n° 1048/2004 del 14.12.2004, per la quale è stata
rilasciata Sanatoria Edilizia n° 2004/1048 in data 24.9.2007.
Inserimento di tensostruttura con copertura in p.v.c., prat. n° 1166/2004 del 3.1.2005.
D.I.A. relativa a costruzione barriera in pannelli fonoassorbenti, prat. n° 319/2010 del 9.6.2010.
OBIETTIVI DEL PIANO DI RECUPERO e VARIANTE AL R.U.
Tra gli obiettivi principali del presente Piano troviamo la riqualificazione ed il recupero del
patrimonio edilizio esistente, la promozione di iniziative per lo sviluppo con particolare attenzione ai
servizi per il turismo, la messa in sicurezza del territorio con specifico riferimento ai rischi
idrogeologici, l’organizzazione del territorio salvaguardando le risorse esistenti e la loro
connessione attraverso il ripristino di reti infrastrutturali, ambientali e storico-culturali, la possibile
conversione del locale “Le Piscine” e relative vasche natatorie in SPA mediante la chiusura mobile
delle stesse.
Al fine di perseguire detti obiettivi il progetto andrà a comportare anche modifiche al vigente
Regolamento Urbanistico ravvisabili in un riconfinamento dell’area concernente il nuovo PDR, già
comprensivo dell’area spartitraffico, facendolo coincidere con il perimetro di proprietà, includendovi
tutti gli edifici fatiscenti di appartenenza esistenti all’interno dell’APTR 24, che così potranno essere
recuperati mediante un progetto di demolizione e ricostruzione in edifici ad uso turistico-ricettivo e
residenziale (modifica Tav. 3a - Disciplina dei territori rurali, San Miniato Nord); rettifica perimetro
APTR 24 per adeguamento dell’area puntuale ai limiti del Piano Attuativo e ai confini della proprietà
in quanto, trattandosi di ”APTR 24 - Lido di San Miniato” la pianificazione dovrà riguardare i soli
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immobili di proprietà (modifica Tav. 3a - Disciplina dei territori rurali, San Miniato Nord); nella
modifica delle Norme Tecniche di Attuazione del vigente RU (art. 29.6 -APTR 24 Lido di San
Miniato) relativamente ad una maggiore presenza di destinazione turistico-ricettiva e limitata
destinazione residenziale; nella variazione della categoria di intervento sull’edificio ex rurale Casa
Marrucci.
Inoltre, dall’analisi della zona di intervento, a primo impatto, è emersa la non corrispondenza dei
luoghi alle indicazioni cartografiche riportate sulla tav. QC1a – Delimitazione UTOE e Vincoli del
RU, relativamente ad una porzione di area ad est, che sulla predetta carta ricadrebbe in zona
definita “boscata” soggetta a Vincolo paesaggistico ed Idrogeologico, ai sensi degli artt. 37 e 38
della LR 39/2000, mentre in realtà sulla stessa area non sono mai esistite superfici boschive, come
si evince dalle foto storiche aeree allegate alla relazione ambientale.
Pertanto si ritiene fondamentale segnalare tale incongruenza, proponendo la modifica della relativa
cartografia (modifica Tav. QC1a - Delimitazione U.T.O.E., Centri Abitati e Vincoli. San Miniato nord)
riguardante il reale perimetro dell’area boscata, con la simbologia convenzionale delle aree
soggette al solo Vincolo Idrogeologico ai sensi del RD 3267/1923.
Nel dettaglio il Piano di Recupero con contestuale Variante al R.U. può essere così
schematicamente riassunto:
- ristrutturazione urbanistica consistente nella demolizione di fabbricati ex rurali (Casa Marrucci) in
disuso e fatiscenti posti nel fondovalle, isolati e non più raggiungibili da alcuna viabilità carrabile, e
di altri edifici non agricoli di nessun pregio posti più a monte in prossimità del complesso “Le
Piscine” e recupero della SLP complessiva, oltre all’ampliamento del 30% della SLP già previsto
dal vigente RU, con variazione della categoria di intervento su Casa Marrucci, per realizzazione
nuovo centro ricettivo e residenziale su un pianoro esistente a mezza costa del versante (un
albergo per n. 16 camere e n. 28 posti letto, un fabbricato per soggiorno turistico con n. 8 alloggi e
n. 16 posti letto, un fabbricato per affittacamere con 4 alloggi, un fabbricato residenziale per 2
alloggi);
- destinazione d’uso di tutti gli edifici in progetto ad attività turistico-ricettiva e modesto uso a
residenza privata, utilizzi indubbiamente più appropriati alle caratteristiche dei luoghi ed alla
vocazione del complesso;
- sistemazione idrogeologica dell’intero versante collinare, attualmente soggetto in alcuni punti a
fenomeni franosi, e recupero ambientale e paesaggistico con minima risagomatura dei fronti più
acclivi, regimazione acque superficiali, messa a dimora di piante autoctone e ripristino viabilità
poderale di collegamento al fondovalle;
- copertura mobile a vetro delle piscine esterne per un loro utilizzo anche nel periodo invernale, al
fine di una possibile futura trasformazione del complesso da centro sportivo-ricreativo in centro
benessere – SPA;
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- recupero e riqualificazione delle altre attrezzature sportive esistenti (campi da tennis);
- ampliamento della dotazione di aree a parcheggio all’interno del complesso Le Piscine;
- messa in sicurezza e riqualificazione ambientale dell’intersezione stradale in corrispondenza
dell’ingresso al complesso Le Piscine;
- rettifica cartografica del R.U. per il corretto perimetro delle aree boscate (Tav. QC1a);
- riconfinamento area del nuovo PDR, già comprensiva dell’area spartitraffico, estesa a tutta la
proprietà (Tav. 3a);
- riconfinamento limiti “APTR 24-Lido di San Miniato” estesi al perimetro del PDR, già comprensivo
dell’area spartitraffico, ed alla proprietà (Tav. 3a).
Si propongono quindi nuovi edifici a servizio di un’attività turistico-ricettiva di tipo alberghiero ed in
minima parte residenziale, in un’area puntuale del territorio rurale caratterizzata dall’esistenza nel
Comune dell’unico complesso sportivo adibito a piscine, con annessi locali di ristorazione e
pubblico spettacolo, andando a realizzare contestualmente una zona di ricezione turistica dotata di
ogni confort, ubicata in una posizione strategica rispetto alle principali città d’arte della Toscana,
che contribuisca a far crescere i visitatori sul nostro territorio, promovendo i prodotti, la cultura e le
bellezze naturali locali.
Detto nuovo complesso sarà strutturato e dislocato in maniera tale da poter essere gestito in futuro
anche separatamente da “Le Piscine”, o altresì alienato a terzi, prevedendo per questo accessi ed
erogazione dei servizi di rete autonomi.
ALTERAZIONI MORFOLOGICHE ED ASSETTI VEGETAZIONALI ESISTENTI
In generale la vegetazione in questa zona è rappresentata dalle formazioni sempreverdi
mediterranee e da boschi di specie termoigrofile e mesofile. Dal punto di vista botanico è
fortemente caratterizzata dalla coltivazione dell'olivo e della vite, mentre la vegetazione spontanea
è rappresentata dalle querce caducifoglie (cerro, roverella, farnia) con leccio.
Nell’area di intervento è stato possibile identificare la presenza delle seguenti specie arboree:
roverella, acero campestre, cerro, melo selvatico, pioppo, frassino, ecc….
specie arbustive: biancospino, rovo, ginestra, rosa canina, sanguinello, ecc….
specie erbacee: pratoline, gramigna, trifoglio, aglio selvatico, papavero, ecc…..
L’unica zona coltivata risulta essere un piccola oliveta collocata a Nord- Est.
Nel complesso l’area si presenta abbandonata con un notevole sviluppo della vegetazione
arbustiva e arborea. In generale gli aspetti geomorfologici dell’area sono caratterizzati da fenomeni
erosivi rappresentati principalmente da scarpate di erosione. Quasi ovunque il fronte delle stesse
risulta interessato da processi erosivi in atto che variano da forme lievi, quali caduta di detrito, a
forme più evidenti, come piccole frane di crollo, anche se di limitate estensioni. Inoltre l’area ad
ovest del PDR è caratterizzata da processi di ruscellamento diffuso delle acque superficiali e dalla
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presenza di una coltre di materiali detritici eluvio-colluviali. L’impluvio occidentale risulta infine
soggetto a fenomeni di erosione incanalata. Nel complesso l’area d’intervento manifesta una
tendenziale propensione alla stabilità (vedere apposita relazione ambientale).
CARATTERISTICHE
ARCHITETTONICHE
E
DIMNSIONALI
DELL’
INSEDIAMENTO,
COMPATIBILITA’ PAESAGGISTICA
Il nuovo insediamento, frutto del recupero dei fabbricati dismessi e fatiscenti, si concentrerà nella
parte centrale dell’APTR 24, alla quale si avrà accesso dalla via Castelfiorentino tramite l’esistente
passo carrabile, che ad oggi rappresenta l’accesso secondario alla proprietà.
I fabbricati proposti saranno costituiti da n° 4 ed ifici rispettivamente rappresentati da un albergo, un
edificio quadrifamiliare con tipologia affittacamere, un fabbricato di n° 8 appartamenti turisticoricettivi ed una bifamiliare ad uso residenziale, con circostante ampia area a giardino e cortile con
percorsi interni in ghiaia. Nelle vicinanze degli edifici sono previste adeguate aree di
sosta/parcheggio, necessarie prevalentemente per operazioni di carico e scarico, oltre ad ampio
parcheggio (P2a) comune a tutti gli edifici, per una capienza più che sufficiente di posti auto a
servizio del complesso ricettivo. Nell’area limitrofa all’albergo ed alle residenze ricettive saranno
realizzate n° 2 piscine pertinenziali dell’attività
turistica, per le quali sarà previsto un
approvvigionamento idrico tramite pozzo/i privato/i, con ubicazione in vano interrato dei relativi
impianti di alimentazione vasche, filtri e appositi impianti di depurazione, opportunamente
dimensionati, per il trattamento delle acque.
La tipologia di nuova edificazione propone soluzioni architettoniche a basso impatto ambientale,
caratterizzate da elementi costruttivi e rifiniture tipici del paesaggio rurale toscano, offrendo un
giusto connubio tra tradizione e modernità progettuale, prediligendo coperture con struttura in legno
e tipologia a capanna o padiglione con gronde in mezzane e travicelli a vista, manti di copertura in
coppi e tegoli “toscani”, finiture esterne con intonaci del tipo civile, passamano davanzali e
rivestimento pilastri di porticati in elementi di laterizio, infissi esterni in legno, marciapiedi in cotto o
simili, viabilità interna in terra battuta e ghiaia, muretti a retta del terreno di modesta altezza, ove
occorrono, realizzati in blocchi di tufo con ricorsi orizzontali in laterizio, piccole scarpate inerbite o
piantate con arbusti fioriti nei pressi degli edifici, rinforzate mediante opportune tecniche di
ingegneria naturalistica, tra cui indichiamo la posa a dimora di biostuoie preseminate.
Le biostuoie sono materassini realizzati con materiali biodegradabili che contengono un'equilibrata
miscela di semenze e fertilizzanti di ottima qualità, al fine di garantire una germinazione uniforme
che non necessita di ulteriori semine, sviluppando così un’ottima protezione antierosiva del terreno
non eccessivamente inerbito. Poiché la biostuoia si decompone naturalmente durante un ciclo
biologico, le fibre decomposte daranno al terreno stesso un notevole apporto organico, riducendo
altresì la velocità di scorrimento dell’acqua e trattenendo le particelle del terreno.
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Edificio bifamiliare (B1):
Indicativamente è previsto un fabbricato su due piani fuori terra, costituito da un’ unità abitativa al
piano terra e l’altra al piano primo, raggiungibile da scala esterna esclusiva, ciascuna delle quali
composta da ampia cucina-soggiorno, disimpegno “zona notte”, due camere matrimoniali, camera
singola e bagno.
SLP in progetto = mq. 218,35
Posti Letto (PL) residenziali = n° 10
Albergo (B2):
Sarà costituito da una struttura in elevazione su due piani, oltre a colombaia superiore, composta al
piano terra da hall, reception, spazi di relazione, servizi, locali per il personale, camere, mentre al
piano primo, accessibile da scala interna ed ascensore, dalle rimanenti camere, per n° 12 camere
doppie e n° 4 camere singole, ciascuna dotata di se rvizio igienico privato aerato e terrazza
panoramica tergale con pergolato e vista. In adiacenza sul retro è prevista una piscina
pertinenziale con circostante solarium e zona relax.
Posti Letto (PL) per attività turistico-ricettiva = n° 28
Appartamenti turistico-ricettivi (B3):
Edificio su due piani fuori terra, costituito da n° 8 appartamenti per residenza turistico-ricettiva
aventi ingresso indipendente, 4 ubicati al piano terra e gli altri al piano primo, due dei quali
raggiungibili da rispettive scale interne, mentre i due rimanenti da scale esterne ubicate sul
prospetto principale. L’unità residenziale tipo sarà composta da cucina-soggiorno, disimpegno,
camera matrimoniale e bagno.
Posti Letto (PL) per attività turistico-ricettiva = n° 16
Appartamenti affitta-camere (B4):
Fabbricato con sviluppo su due piani, composto complessivamente da quattro unità residenziali,
più precisamente da due appartamenti indipendenti per affitta-camere al piano terra e due al piano
primo, aventi accesso tramite scala esterna a comune, ciascuno dei quali composto da ampia
cucina-soggiorno, disimpegno “zona notte”, camera matrimoniale, camerina e bagno.
SLP in progetto = mq. 279
Posti Letto (PL) per affittacamere non professionale = n° 12
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Piscine connesse all’attività turistico-ricettiva:
Si prevede la realizzazione di due nuove piscine, rispettivamente a servizio dell’albergo (edificio
n.2) e degli appartamenti turistico-ricettivi (edifici n. 3-4), nel pieno rispetto dei criteri di
progettazione per la qualità architettonica e tipologica dettati dalla “Scheda di Paesaggio – Allegato
2” del RU di San Miniato di cui alle opere pertinenziali, nonché all’art. 23.5.1 delle NTA del
medesimo RU. Si rende necessario costruire due vasche, a parità di dimensioni complessive
ammissibili, anziché una in quanto gli edifici asserviti non sono prettamente contigui fra loro e
l’utilizzo distinto delle stesse garantirà una comodità dei servizi forniti, nonché un totale relax dei
villeggianti. Nello specifico le due piscine avranno una superficie d’insieme inferiore a mq. 160,
quale area max consentita per ricettività superiori a 25 posti letto, saranno totalmente interrate ed
entrambe rifinite con circostante solarium di adeguate dimensioni pavimentato in materiale
tradizionale; come predetto il relativo approvvigionamento idrico avverrà in forma autonoma
attingendo da pozzo/i privato/i.
Le acque di scarico delle piscine saranno trattate tramite idoneo sistema di depurazione prima di
essere recapitate in acque superficiali, ponendo particolare attenzione al trattamento degli impianti
di depurazione e al loro funzionamento, ai servizi di disinfezione, ai controlli sulle installazioni delle
piscine e al rispetto del regolamento dell’impianto.
L’allontanamento e lo smaltimento di suddette acque di rifiuto, comprese quelle derivanti dal
funzionamento degli impianti di alimentazione delle vasche, sarà realizzato in conformità alle norme
sulla tutela delle acque dall’inquinamento; lo scarico delle acque reflue sarà progettato in modo da
non provocare inconvenienti ambientali. Riferimenti normativi: Circolare Ministero della Sanità
128/71, Delibera Giunta Regionale Toscana 30/06/2003 n. 647, Norma UNI 10637/97.
Edificio “A” e impianto sportivo circostante:
In riferimento all’esistente insediamento sportivo de “Le Piscine”, comprensivo di edificio principale
adibito a ristorazione, pubblico spettacolo e servizi annessi, recentemente riqualificato e ubicato
nella parte nord dell’APTR 24, il presente Piano prevede la chiusura mobile per la copertura delle
vasche volta all’utilizzo delle stesse anche nei mesi invernali, opportunamente collegate alla zona
ripostigli e servizi igienici tramite tunnel anch’esso amovibile, da prevedersi con struttura in acciaio
o legno lamellare e plexiglas, vetro o opportuno materiale plastico, il tutto nell’ottica di una possibile
riconversione futura in SPA, quale centro di servizi e benessere per la cura del corpo, attività
complementare al proposto centro turistico-ricettivo.
Sistemazioni esterne:
Con l’intervento proposto sarà effettuata anche una sistemazione idraulica dell’area attraverso
un’oculata regimazione delle acque superficiali, nonché un efficace smaltimento dei liquami
domestici non recapitanti in pubblica fognatura, nel rispetto della difesa del suolo; altresì sarà
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attuata una riqualificazione paesaggistica della zona mediante uno studio di sistemazione esterna
che prevede la messa a dimora di piante autoctone e la salvaguardia o il reimpianto degli esemplari
meritevoli (vedere relazione ambientale).
Per quanto riguarda le opere di recinzione si propone soltanto l’installazione di un nuovo cancello
con automatismo elettronico sull’accesso esistente da via Castelfiorentino, con laterali colonne di
ancoraggio in c.a. rivestite a mattoni faccia a vista o simili, nonché la realizzazione di un piccolo
tratto di muratura, della lunghezza non superiore a 5 m., per l’ubicazione dei contatori dei vari
servizi. La proprietà lungo la predetta via Castelfiorentino rimarrà delimitata da rete metallica
plastificata montata su paletti in ferro preverniciati o in legno, eventualmente da sostituire con una
nuova rete similare, sottostante la quale sarà realizzato un piccolo cordolo in c.l.s. alto cm 20 circa
dove saranno fissati i nuovi paletti di ancoraggio. Il complesso “Le Piscine” ed il nuovo complesso
turistico-ricettivo saranno tra loro comunicanti mediante l’esistente passaggio carrabile che dal
parcheggio principale de “Le Piscine” scende, costeggiando l’edificio polivalente “C” oggetto di
demolizione, fino al livello sottostante rappresentato dall’area d’ingresso al nuovo complesso,
avente a sua volta accesso dalla via Castelfiorentino tramite ulteriore strada interna anch’essa
esistente.
Legge n° 230/94:
Relativamente al contenimento dell’impermeabilizzazione del suolo, in ottemperanza alla Legge n°
230/94, secondo la quale la superficie impermeabile dovrà essere inferiore al 25% della superficie
fondiaria, si precisa che, oltre all’edificato in progetto ed ai circostanti spazi adibiti a marciapiede,
tutta quanta l’area risultante rimarrà permeabile in quanto i percorsi di relazione sono previsti in
terra battuta o ghiaia, mentre la viabilità di accesso al complesso rimarrà “strada bianca”, rifinita
con ghiaia di varia granulometria.
In tal modo, del volume di pioggia che cade sul bacino in oggetto, solo una minima parte si
trasforma in deflusso, a causa delle perdite per evaporazione, per un buon grado di infiltrazione e
di immagazzinamento nelle depressioni naturali del terreno.
Di seguito riportiamo i vari conteggi di verifica della permeabilità del suolo:
Superficie area B destinata al nuovo complesso turistico-ricettivo = mq. 14.370
Superficie permeabile minima consentita = mq. 14.370 x 25% = mq. 3.592,50
Superficie permeabile in progetto = mq. 12.700
Verifica = mq. 12.700 > mq. 3.592,50 (25%)
Requisiti di accessibilità e fruibilità (Legge n° 1 3/1989):
In ottemperanza alla Legge n° 13/1989, di cui al D. M. 236/89, saranno garantiti i requisiti
fondamentali dell’accessibilità, visitabilità ed adattabilità nei locali in progetto per il nuovo
complesso turistico-ricettivo. Sarà quindi possibile, anche per persone con ridotta o impedita
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capacità motoria o sensoriale, raggiungere gli edifici così come previsti e le singole unità abitative
e ambientali, accedervi agevolmente e fruire degli spazi e delle attrezzature in condizioni di
adeguata sicurezza e autonomia, nonché accedere agli spazi di relazione e ad almeno un servizio
igienico di ogni unità.
Inoltre gli edifici così pensati, una volta costruiti, potranno eventualmente essere modificati nel
tempo a costi limitati, allo scopo di renderli completamente ed agevolmente fruibili anche da
soggetti diversamente abili.
Legge n° 122/1989:
Oltre alla realizzazione di sufficienti parcheggi in dotazione al nuovo complesso turistico-ricettivo, il
presente piano prevede anche un incremento dei posti auto a servizio dell’esistente complesso
sportivo-ricreativo “Le Piscine” dato dalle aree di resulta conseguenti la demolizione dell’edificio
polivalente “C” e l’abbattimento dei pini presenti nel parcheggio principale, in quanto da tempo
ammalati, per un complessivo aumento di n° 35 posti auto.
Complesso sportivo-ricreativo Le Piscine:
Volume edificio Aa = mc. 2.111,50
Volume edificio Ba = mc.
Volume Totale
275,55
mc. 2.387,05
Sup. minima a parcheggio consentita = 2.387,05 x 0,1 = mq. 238,70
Sup. parcheggio P1 =
mq.
580,00 (posti auto 20)
mq.
7.530,00 (posti auto 235)
Tot. Sup. a parcheggio = mq.
8.110,00 (posti auto 255)
Verifica = mq. 8.110 > mq. 238,70 (10%)
Nuovo complesso turistico-ricettivo:
Volume edificio B1 = mc.
719,97
Volume edificio B2 = mc. 1.591,08
Volume edificio B3 = mc. 1.454,35
Volume edificio B4 = mc.
Volume Totale
920,70
mc. 4.686,10
Sup. minima a parcheggio consentita = 4.686,10 x 0,1 = mq. 468,61
Sup. parcheggio P1a =
mq. 50,00 (posti auto 4)
Sup. parcheggio P1b =
mq.
Sup. parcheggio P3/4 =
Tot. Sup. a parcheggio
37,50 (posti auto 3)
Spazi di manovra = mq. 655,60
Relazione Tecnica
13
Tot. Sup. parcheggio + spazi di manovra = mq. 1.219,60
Verifica = mq. 1.219,60 > mq. 468,61
COERENZA CON R.U. E PIANI DI SETTORE
Il presente Piano è coerente con gli obiettivi del PS, con le previsioni quantitative, dimensionali e di
destinazione d’uso del RU (strumento operativo del PS stesso), in quanto la SLP di progetto è
conforme a quella di recupero, incrementata del 30% come già concesso dal R.U. per l’APTR 24,
nonché i posti letto previsti rispettano appieno i numeri massimi risultanti dall’ultimo monitoraggio
effettuato per l’aggiornamento del “Piano di Localizzazione e Distribuzione delle Funzioni”, per un
totale di n° 44 PL per attività ricettiva, nonché n ° 12 PL per affittacamere non professionale e n° 10
PL per residenziale, precisando che quest’ultimi posti letto individuati per gli edifici con tipologia di
affittacamere e residenziale, come da normativa vigente, non rientrano tra quelli monitorati.
Per effettuare una più specifica valutazione di coerenza occorre far riferimento agli obiettivi dei vari
Piani vigenti sul territorio di appartenenza.
Verifica di coerenza con Piano di Indirizzo Territoriale (PIT), Piano Territoriale di Coordinamento
della Provincia di Pisa (PTC), Piano Strutturale (PS):
Gli indirizzi del PIT, PTC e PS sono fra loro coerenti e principalmente perseguono obiettivi di tipo
territoriale:
- riorganizzazione funzionale del sistema insediativo;
- rafforzamento e promozione della vocazione del territorio alla residenza;
- riorganizzazione e/o potenziamento delle funzioni non residenziali.
La Regione a tal proposito intende attuare delle misure di “conservazione attiva” del paesaggio
integrando gli aspetti paesaggistici e le loro problematiche con le politiche culturali, ambientali,
turistiche ed economiche; altresì sostiene il miglioramento costante delle componenti territoriali,
insediative e tipologiche mediante modalità e stili edificatori, manutentivi, abitativi, infrastrutturali e
di forme di mobilità e accessibilità che ne privilegino la sostenibilità sociale e ambientale sotto i
profili energetico, idrico, di trattamento dei reflui e dei rifiuti.
In particolare per le nuove previsioni insediative o le trasformazioni del tessuto edilizio esistente gli
atti di governo del territorio dei comuni promuovono:
- la corretta modalità di uso del suolo, anche con riferimento alle alterazioni morfologiche e agli
assetti vegetazionali;
- il corretto deflusso delle acque meteoriche;
- il risparmio energetico sia per la realizzazione degli edifici che per la loro manutenzione.
- l'impiego di tecnologie bioclimatiche e l'utilizzo di fonti di energia rinnovabile.
- la riqualificazione formale e funzionale nel caso di insediamenti consolidati ma anche l’armonioso
inserimento nel contesto esistente delle nuove realizzazioni.
Relazione Tecnica
14
Pertanto la coerenza dell’intervento con il PIT, PTC e PS risulta verificata, con un giudizio
qualitativo complessivamente positivo.
Verifica di coerenza con il PAI:
La complessiva stabilità del comparto risulta verificata nel rispetto del Piano di Bacino del Fiume
Arno – Stralcio “Assetto Idrogeologico” (P.A.I.), adottato con Del. C.I. del 11/11/2004 e approvato
con il D.P.C.M. 06/05/2005, dove la maggior parte dell'area del P.d.R. risulta classificata nelle
classi P.F.2 (pericolosità da fenomeni di versante media), P.F.1 (pericolosità moderata) fino a
pericolosità nulla scendendo dal crinale verso il Rio Enzi. Solo l'impluvio occidentale è stato
classificato in P.F.3 (pericolosità elevata).
Le nuove previsioni si inseriscono completamente in aree a pericolosità media (P.F.2) e dunque,
per quanto concerne le Norme di Attuazione del P.A.I. (Del. C.I. del 11/11/2004 approvato con il
D.P.C.M. 06/05/2005) fattibili senza particolari prescrizioni e/o vincoli di natura geologico-tecnica.
La trascurabile vulnerabilità idraulica del comparto in oggetto risulta anch’essa confermata dal
P.A.I. dell'Autorità di Bacino del Fiume Arno dove solo l'estremità meridionale posta nelle vicinanze
del Rio Enzi risulta inserita in classe P.I.1 - pericolosità idraulica moderata mentre tutta la parte
collinare dell'area del P.d.R. risulta in sicurezza idraulica.
Ai sensi della suddetta Delibera non sono previsti vincoli e/o prescrizioni di carattere idraulico alla
realizzazione delle previsioni in progetto.
Verifica di coerenza con il PTA:
Il Piano di Tutela delle Acque rappresenta lo strumento principale mediante il quale la Regione
Toscana, in attuazione all’art. 44 del Decreto Legislativo 11 maggio 1999 n. 152 e in conformità alla
Direttiva Quadro in materia, di acque 2000/60/CE, nonché in coerenza con il Piano Regionale di
Azione Ambientale della Toscana 2004-2006, persegue la conservazione, la tutela e la
valorizzazione delle risorse idriche. Nell’intervento in esame sono previste la raccolta, il riutilizzo
delle acque meteoriche, la fitodepurazione per le acque nere e migliorie per la sistemazione
idraulica presente. Da ciò risulta ampliamente verificato il rispetto con il PTA attraverso una
qualitativa coerenza dell’intervento in oggetto.
Verifica di coerenza con il Piano Energetico Regionale PIER:
Gli obiettivi principali del PIER riguardano il miglioramento dell’efficienza energetica, la
stabilizzazione del consumo di energia e lo sviluppo delle fonti energetiche rinnovabili.
Grazie all’ uso di fonti rinnovabili ed in particolare del fotovoltaico e all’impiego di tecnologie
costruttive per il risparmio energetico, si concorre a superare gli obbiettivi assunti dal PIER, nello
specifico: la produzione di energia da fonti rinnovabili rispetto al consumo regionale interno lordo è
del 20%, e rispetto ai consumi elettrici è del 50%.
A tal proposito la coerenza dell’intervento in oggetto con il PIER risulta ampiamente verificata, con
un giudizio qualitativo soddisfacente.
Relazione Tecnica
15
Verifica di coerenza con il Piano Comunale di Classificazione Acustica PCCA:
Il PCCA inserisce il complesso turistico-ricettivo in progetto in classe III. A tal proposito è stata
predisposta specifica valutazione previsionale di clima acustico ai fini della valutazione della piena
coerenza dell’intervento con i vincoli imposti dal PCCA, che si allega a parte.
Verifica di coerenza con il Piano Urbano di Mobilità e del Traffico PUMET:
Il piano in esame non interferisce con la proposta in oggetto, quindi non influenza altri piani o
programmi ed è conforme agli strumenti di pianificazione sovraordinati.
VERIFICA CONDIZIONI ALLA TRASFORMAZIONE (Titolo VII RU)
Si procede all’analisi ai sensi del Titolo VII del RU che riguarda la valutazione delle eventuali
condizioni prescritte ai fini della realizzazione degli interventi proposti.
Sistema acqua (artt 49, 50, 51 e 63.1 delle N.T.A. del R.U.)
Risparmio Idrico: il consumo idrico è assimilabile a quello di tipo civile e per ridurne i consumi si
attueranno le seguenti precauzioni per ogni alloggio:
Installazione di rubinetti con frangigetto (aeratori a basso flusso);
servizi igienici dotati di doppio tasto per lo scarico.
Ponendo attenzione al clima dell’area in oggetto emerge che è caratterizzato da temperature medie
annue, che si aggirano attorno ai 15 °C; nel mese d i gennaio i valori medi sono attorno ai 7 °C,
mentre nel pieno della stagione estiva, tra luglio e agosto, le temperature medie si attestano attorno
ai 25 °C. Le precipitazioni si concentrano essenzia lmente nei mesi autunnali e primaverili,
raggiungendo il loro massimo nei mesi di ottobre e novembre, mentre nel mese di luglio vengono
registrate le precipitazioni minime; la precipitazione cumulata media annuale si aggira attorno ai
1000 mm. Da ciò evince la scelta di installare opportuni depositi per il riutilizzo delle acque
meteoriche per l’irrigazione delle aree a verde in rispetto del D. Lgs. 11/5/99 n.152. Gli impianti
destinati al recupero di quanto sopra consentono il riutilizzo delle acque provenienti dai pluviali di
abitazioni civili, trattasi di acque non contenenti né calcare e né cloro, garantendo una riserva
ideale per l’irrigazione di aree verdi, (l’assenza di cloro è benefica per la flora batterica del terreno e
per le piante stesse), e per il lavaggio dei veicoli.
Tale raccolta si preferisce che avvenga in contenitori interrati e la loro distribuzione per gravità ove
possibile geomorfologicamente. Le condizioni ideali per la conservazione dell’acqua sono ambiente
ossigenato, temperatura fresca e assenza di luce. L’ossigeno favorisce la proliferazione di batteri
utili che decompongono mineralizzandola, la sedimentazione sul fondo del serbatoio e mantengono
l’acqua più pura. L’assenza di luce inoltre non favorisce la formazione di alghe. I vantaggi derivanti
dall’installazione di impianti di raccolta dell’acqua piovana per uso individuale, oltre che a livello
privato, si riflettono positivamente anche nella sfera pubblica:
si evita il ripetersi di sovraccarichi della rete fognaria in caso di precipitazione di forte intensità;
Relazione Tecnica
16
aumenta l’efficienza dei depuratori;
si trattiene o disperde localmente l’eccesso di acqua piovana che non viene assorbita dal terreno a
livello urbano, risparmiando i potenziamenti delle reti pubbliche di raccolta.
Captazione Idrica: le nuove unità saranno allacciate all'acquedotto dell'azienda ACQUE Spa/Servizi
Idrici, allacciamento tra l’altro già in essere per il complesso “Le Piscine”, con ubicazione del
relativo contatore da prevedersi sulla via Castelfiorentino, in prossimità dell’accesso. A tal proposito
è stato richiesto parere preliminare di allacciamento ad Acque S.P.A., in attesa di risposta. Le due
piscine previste per il nuovo complesso turistico-ricettivo, così come l’integrazione idrica necessaria
per l’irrigazione, avranno un approvvigionamento idrico proveniente da pozzo privato.
Smaltimento liquami e acque reflue: lo smaltimento liquami avverrà, in rispetto del Regolamento di
Attuazione della Legge Regionale 31 maggio 2006 n. 20 “Norme per la tutela delle acque
dell’inquinamento” e del D.Lgs. 152/06, attraverso un sistema composto da fitodepurazione con
relativa vasca prevista a valle del nuovo insediamento, dopodiché il depurato sarà fatto defluire in
acque superficiali o, alternativamente, defluirà in un sistema finale di sub-irrigazione con
diramazione interrata a “lisca di pesce”, evitando eventuali fenomeni di erosione dei terreni di valle.
A monte della fitodepurazione saranno previsti trattamenti primari con fosse biologiche Imhoff e
pozzetti degrassatori, inoltre sarà valutata la possibilità di integrare l’intero sistema con un
depuratore. La fitodepurazione indica un sistema di trattamento di acque reflue basato sulla
presenza di piante tipiche delle zone umide alle quali è demandato un ruolo attivo e non puramente
estetico. Tali impianti, nonostante vengano realizzati con materiali artificiali, presentano l’aspetto di
stagni e canneti, consentendo quindi un buon inserimento ambientale. Un impianto di
fitodepurazione è sostanzialmente un sistema di trattamento biologico a letto fisso e a biomassa
adesa, operante in condizioni prevalentemente aerobiche. La manutenzione e la gestione di tale
impianto risulta più semplice e meno onerosa rispetto agli impianti di tipo tradizionale. Non si
hanno, infatti, parametri chimico-fisici da tenere sotto costante controllo, in base ai quali modificare
le caratteristiche di funzionamento dell’impianto, come invece avviene nei tradizionali impianti
biologici a più complessa tecnologia. Comunque, è previsto, in un primo periodo, il monitoraggio
dei principali parametri chimici – fisici al fine di verificare e ottimizzare il funzionamento
dell’impianto in base agli andamenti stagionali e annuali.
essere recapitato in acque superficiali. L’allontanamento e lo smaltimento di suddette acque di
rifiuto, comprese quelle derivanti dal funzionamento degli impianti di alimentazione delle vasche,
sarà realizzato in conformità alle norme sulla tutela delle acque dall’inquinamento; lo scarico delle
acque reflue sarà progettato in modo da non provocare inconvenienti ambientali.
Relazione Tecnica
17
Sistema aria (artt 52, 53, 54, 55 e 63.2 delle NTA del RU)
Emissioni in atmosfera: le emissioni che deriveranno dalle nuove unità immobiliari saranno
estremamente contenute in quanto gli impianti di riscaldamento e raffreddamento saranno tipo fan
coil alimentati con caldaie elettriche, nonché si farà utilizzo di fonti rinnovabili, nello specifico
fotovoltaico. E’ assente qualsiasi forma di inquinamento in quanto l'insediamento proposto è del
tipo civile; le nuove unità saranno comunque progettate in funzione del massimo risparmio
energetico possibile.
Inquinamento luminoso: per l'illuminazione esterna degli edifici del complesso è previsto l'utilizzo di
lampade a basso consumo energetico, distribuite secondo i criteri ed i fabbisogni delle civili
abitazioni, mentre per l'illuminazione della viabilità interna all’insediamento e delle aree a
parcheggio privato è previsto l'utilizzo di sistemi a led o lampade a “luce calda” ed a basso
consumo energetico, con tecnologia che permetta l’emissione di un cono di luce isolato, diretto
verso il basso e non abbagliante.
Inquinamento acustico: Quanto proposto non costituisce alcuna attività che di per se produce
particolare rumore. Nell'area preposta e nelle sue immediate vicinanze invece è presente l’attività
sportiva e ricreativa del complesso “Le Piscine” che nei mesi estivi svolgerà anche attività musicali
all’aperto divenendo così sorgente sonora. A tal proposito si rimanda alle considerazioni e
misurazioni relative all’impatto acustico effettuate da tecnico esperto in materia Dott.ssa Agostini,
allegate a parte.
Inquinamento visivo: Da un punto di vista visivo il nuovo insediamento turistico-ricettivo sarà
caratterizzato da opere che non determinano particolari forme di inquinamento in quanto sarà
costituito da n° 4 corpi di fabbrica di proporziona te dimensioni, ciascuno con sviluppo su due piani
fuori terra e tipologie architettoniche e costruttive tipiche del paesaggio rurale toscano, che bene si
inseriscono e si integrano con il territorio agricolo circostante, nel rispetto della vegetazione
esistente e con la previsione di messa a dimora di piante autoctone.
Saranno apportate alcune modifiche all’andamento del terreno mediante opere di sbancamento e
riporto ed opere di ingegneria naturalistica non invasive, ma necessarie per usufruire al meglio
degli spazi a disposizione e trasformare l’area centrale del sito di intervento in un pianoro idoneo
alla costruzione dei nuovi edifici.
Viabilità: Sulla base dei dati rilevati dal PUMET il volume di traffico giornaliero in entrambi i sensi di
marcia sulla via Castelfiorentino, classificata come viabilità di tipo principale, dalla quale si accede
alla nostra area di intervento, è modesto. Per quanto riguarda la sicurezza stradale, si denota che
non sono stati riscontrati incidenti nel tratto di strada principale prospiciente la zona di intervento.
Si potrà prevedere indicativamente un incremento del volume di traffico sulla viabilità principale,
pari ad un massimo di 50 autoveicoli, nell’ipotesi di una situazione di attività ricettiva al completo, e
pertanto non rilevante.
Relazione Tecnica
18
Per mitigare suddetto incremento di traffico sarà comunque garantito un adeguato numero di posti
auto privati, all’interno del complesso turistico.
Sistema rifiuti (art 57 delle NTA del RU)
Attualmente i rifiuti vengono prodotti dall’esistente locale “Le Piscine” e l’area preposta alla raccolta
degli stessi è situata all’interno dell’ampio parcheggio sterrato piano strada presente all’ingresso
principale; la stessa è composta da n° 4 cassonetti “grigi” per la raccolta indifferenziata, nonché
una “campana blu’” per la raccolta differenziata di plastica, vetro, lattine, ed ulteriore “campana blu’”
anche all’esterno, nell’area spartitraffico antistante.
Con il nuovo complesso turistico-ricettivo si andrà indubbiamente ad aumentare la produzione di
rifiuti che sarà del tipo residenziale. Per gli stessi sarà prevista una raccolta differenziata in appositi
cassonetti, in aggiunta agli esistenti, in quanto quest’ultimi a servizio del locale “Le Piscine” come
suddetto. Sarà effettuato un servizio di raccolta differenziato dei rifiuti e per questo occorreranno
più cassonetti distinti per tipologia di rifiuto: cassonetti generici, “campana blu’” per la raccolta di
plastica, vetro e lattine, cassonetti per carta e cartone, per l’organico quale rifiuti di cibo e taglio
erba, siepi, alberi, ecc…. I rifiuti saranno conferiti nei relativi cassonetti quotidianamente. A tal
proposito dovrà essere reperita un’apposita area di stoccaggio da prevedersi nelle vicinanze
dell’ingresso secondario al complesso “Le Piscine”, che da progetto diverrà l’accesso principale al
centro turistico-ricettivo, di dimensioni tali da permettere l’ubicazione dei predetti cassonetti. La
zona preposta, essendo vicina alla viabilità principale via Castelfiorentino, permetterà un
reperimento più semplice e veloce dei rifiuti da parte dell’ente consortile di zona.
Nell’occasione si chiederà lo spostamento della “campana blù” presente nell’area spartitraffico, a
servizio del locale esistente, in quanto l’area sarà oggetto di riqualificazione ambientale
Da precisare che al momento ogni dimensionamento è puramente indicativo e sarà opportuno
approfondire i relativi progetti in sede esecutiva.
Sistema suolo (art 58, 59 delle NTA del RU)
La classificazione della fattibilità prende spunto dalla sovrapposizione delle situazioni di pericolosità
e di criticità riferite agli aspetti principalmente geomorfologici e idraulici, precedentemente
espresse, e la destinazione nonché l'incidenza degli interventi in previsione. Si precisa che la
fattibilità sarà limitata alle sole aree funzionali d'intervento. Al P.d.R. In progetto, secondo le
indicazioni del DPGR n 26/R ,possono essere dunque associate le seguenti classi di fattibilità:
Fattibilità con normali vincoli (F.2) – si riferisce alle previsioni urbanistiche ed infrastrutturali per
le quali è necessario indicare la tipologia di indagini e/o specifiche prescrizioni ai fini della valida
formazione del titolo abilitativo all'attività edilizia;
Fattibilità condizionata (F.3) – si riferisce alle previsioni urbanistiche ed infrastrutturali per le
quali, ai fini della individuazione delle condizioni di compatibilità degli interventi con le situazioni di
Relazione Tecnica
19
pericolosità riscontrate, è necessario definire la tipologia degli approfondimenti d'indagine da
svolgersi in sede di predisposizione dei piani complessi di intervento e dei piani attuativi o, in loro
assenza, in sede di predisposizione dei progetti edilizi;
Per l'area funzionale più impattante dal punto di vista geologico, dove si insedieranno le nuove
strutture turistico-ricettive (area B), sono state riconosciute entrambe le classi suddette.
Per le aree ricadente in F.3 Fattibilità condizionata e, in particolare relativamente al complesso
turistico ricettivo B2 (albergo) e al parcheggio di monte p2a, con vulnerabilità legate principalmente
a processi geomorfologici naturali o eventualmente indotti dall'azione sismica, le successive fasi
legate al progetto edilizio dovranno essere condizionate a quanto specificato in relazione geologica
di fattibilità allegata.
Per quanto concerne l'area funzionale C destinata all'impianto fotovoltaico e alla depurazione delle
acque reflue, essa è stata inserita integralmente in classe F.2 a Fattibilità con normali vincoli, data
la modesta incidenza degli interventi che la interesseranno.
L'area A, dove si sviluppa l'attuale complesso delle piscine, è stata classificata in F.2 a Fattibilità
con normali vincoli, dato che sarà interessata marginalmente dalle previsioni del presente
Strumento, limitatamente alla predisposizione di coperture mobili delle vasche e ad una
riqualificazione generale dei parcheggi e dell'edificio con la sua riconversione in centro benessere.
Anche l’area D, interessata da opere atte al miglioramento della viabilità, è stata classificata in F.2
a Fattibilità con normali vincoli, in quanto gli interventi che la riguarderanno saranno modesti e
limitati alla rivalutazione dell’aiuola interna allo spartitraffico esistente ed alla rivisitazione funzionale
della segnaletica stradale.
Si rimanda alla relazione geologica di fattibilità allegata per ulteriori specificazioni.
Sistema aziende (art 60 delle NTA del RU)
Non rilevante in quanto trattasi di insediamento turistico-ricettivo assimilabile a civile.
Sistema radiazioni non ionizzanti (art 61 delle NTA del RU)
Nelle immediate vicinanze del sito non vi sono linee ad alta tensione né impianti SRB di telefonia
mobile.
CONTENIMENTO ENERGETICO
Sistema energia (art. 56 e 63.3 delle NTA del RU)
Risparmio energetico:
Le unità immobiliari risulteranno adeguate alla normativa vigente (D.Lgs. 29.12.2006 n.311 e
successive integrazioni) e ai recenti indirizzi inerenti l'attuazione delle direttive CE relative al
rendimento energetico nell'edilizia, grazie all’ uso di opportuni materiali e componenti nelle
stratigrafie murarie, nelle coperture, e nei serramenti aventi idonei valori di trasmittanza termica.
Relazione Tecnica
20
Inoltre e’ prevista la realizzazione di coperture ventilate per un maggior risparmio energetico nei
mesi estivi e per garantire migliori condizioni igro-termiche all’interno del fabbricato.
E’ importante sottolineare che per ottemperare alla normativa vigente saranno utilizzati
esclusivamente materiali che rispettano i requisiti di salubrita’ e biocompatibilita’ secondo le più
recenti direttive della CE.
Fonti rinnovabili:
Il presente Piano di Recupero prevede l’utilizzo di fonti rinnovabili, nello specifico fotovoltaico a
terra. Ognuno dei quattro nuovi immobili in progetto, B1 B2 B3 e B4, sarà servito da un impianto
fotovoltaico a terra autonomo non contiguo all’altro e collegato tramite cablaggi totalmente interrati.
Nel Piano sono previste piantumazioni nei pressi degli stessi impianti, al fine di mitigare gli effetti
paesaggistici e ambientali. Gli impianti sono stati dimensionati in base alle esigenze energetiche
specifiche di ciascun immobile, come stabilito dalla recente normativa D.L 3 marzo 2011, n° 28 –
allegato 3. In particolare, sono stati dimensionati utilizzando il coefficiente K=50 (più restrittivo),
ottenendo un risultato totale di 26,24 Kw, oltre a ciò la potenza in progetto è stata volontariamente
incrementata fino a (39,20 Kw) allo scopo di colmare eventuali cali di tensione dovuti alla distanza
fra i fabbricati e gli impianti (ml 140), nonchè di rendere ancora più autosufficienti e di conseguenza
sostenibili i fabbricati una volta ultimati (vedasi tabella E).
La potenza di 39,20 Kw sarà generata da n° 180 pann elli fotovoltaici da 230 W, di dimensioni
standard ml 1,5 x ml 1, per una superficie totale di mq 270 e, come si evince dalle planimetrie di
progetto, ricadenti in quattro aree distinte:
-
Superficie impianto fabbricato B1 = mq 36,00
-
-
-
L’energia prodotta dai pannelli fotovoltaici sarà utilizzata per raggiungere oltre il 50% del
fabbisogno energetico per acqua calda sanitaria, riscaldamento e raffrescamento, tramite l’utilizzo
di caldaie elettriche e fan coil.
Relazione Tecnica
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Calcolo Potenza elettrica degli impianti alimentati da fonti rinnovabili (All. 3), suppl. ord. N. 81/L
alla Gazzetta Ufficiale
P = (1/K)S
(mq/kW)
K=
50
S=
Superficie mq
Bifamiliare (B1):
St
110
mq
S1
110
mq
Pt =
2,20
kW
P1 =
2,20
kW
P.tot minima richiesta =
4,40
kW
P2 =
5,40
kW
Albergo 12 camere doppie e 4 camere singole (B2):
S
24
mq
P=
0,48
kW
P1tot min richiesta =
7,68
kW
P1 di progetto =
13,64
kW
8 Appartamenti turistico ricettivi (B3):
S
52
mq
Pt =
1,04
kW
P3tot =
8,32
kW
P3 =
12,32
kW
Fabbricato affitta camere (B4):
K
S
73
mq
Pt =
1,46
kW
P.tot minima richiesta =
5,84
kW
P4 =
7,84
kW
Totale potenza elettrica minima richiesta:
26,24
kW
Totale potenza elettrica di progetto:
39,20
kW
DIFESA DEL SUOLO, REGIMAZIONE E RIUTILIZZO ACQUE, SMALTIMENTO REFLUI
Con l’intervento proposto non si darà luogo ad alcuna criticità ambientale anzi si persegue
all'ottimizzazione di uno degli obiettivi principe del PS, cioè quello di valorizzazione e tutela dei
corsi d’acqua esistenti, attraverso il modellamento del suolo, ove necessario, una riqualificazione
paesaggistica della zona mediante uno studio di sistemazione esterna che prevede la messa a
dimora di piante autoctone e la salvaguardia, la regimazione delle acque meteoriche e il loro
recupero, la realizzazione di uno smaltimento dei liquami appropriato ed efficace.
Dopo un preliminare studio delle cause che possono originare, nel luogo in esame, dissesti
idrogeolgici, degli effetti da esse generate, degli elementi necessari per la previsione e la
prevenzione del suolo, in rispetto alla Legge 18/05/1989 n° 183 “Norme per il riassetto
organizzativo e funzionale della difesa del suolo”, si è optato per i seguenti interventi a basso
impatto ambientale, tendendo così a proteggere il territorio dagli agenti aggressivi naturali e
artificiali. Perciò saranno favoriti quegli interventi atti a mitigare i fenomeni erosivi con realizzazioni
di drenaggi superficiali, dove necessari anche profondi, (fossette di guardia – scoline – capifossi);
aumento della copertura vegetale, che rende il suolo più stabile, attraverso piantagioni, come
meglio specificato in relazione geologica e ambientale, conservando il più possibile il manto
erboso, nonché mantenendo adeguati ciglionamenti e realizzando gradoni di dimensioni e
caratteristiche costruttive consoni all’ambiente. Là dove l’erosione è accentuata e la vegetazione
molto carente è previsto l’intervento dell’ ingegneria naturalistica, tra cui indichiamo l’utilizzo di
Relazione Tecnica
22
biostuoie preseminate, ovvero, materassini realizzati con materiali biodegradabili che contengono
un'equilibrata miscela di semenze e fertilizzanti di ottima qualità, al fine di garantire una
germinazione uniforme che non necessita di ulteriori semine, sviluppando così un’ottima protezione
antierosiva del terreno non eccessivamente inerbito.
Poiché la biostuoia si decompone naturalmente durante un ciclo biologico, le fibre decomposte
daranno al terreno stesso un notevole apporto organico, inoltre ridurranno la velocità di scorrimento
dell’acqua, trattenendo le particelle del terreno. Per stabilire i più opportuni criteri di gestione della
vegetazione riparia è necessario mettere in relazione le caratteristiche biologiche e strutturali delle
piante con quelle climatiche, morfologiche e idrauliche dell’ambiente “acqua”. Suddetta vegetazione
oltre a costituire un ambiente naturale di fondamentale importanza per la sopravvivenza
dell’ecosistema, è in grado di ridurre carichi inquinanti (nitriti e fosfati) provenienti dalle aree
agricole limitrofe. Preferito è l’utilizzo di specie autoctone di provenienza locale, in quanto solo in
tale modo viene mantenuto l’habitat ripariale in piena efficienza.
Da quanto sopra descritto ne consegue che è preferibile una bonifica idraulica a scolo naturale,
rimandando in sede di progettazione la verifica e il dimensionamento delle sezioni idrauliche,
osservando preliminarmente che il quantitativo di acque bianche derivanti dalla lottizzazione in
oggetto è irrisorio rispetto alla situazione attuale. Là dove sarà necessario un rivestimento della
sezione idraulica questo sarà effettuato preferendo materassi Reno, geotessuti o similari,
sconsigliando così l’utilizzo di calcestruzzi e di cemento.
Analizzando il clima dell’area in oggetto emerge che lo stesso è caratterizzato da temperature
medie annue, che si aggirano attorno ai 15 °C; nel mese di gennaio i valori medi sono attorno ai 7
°C, mentre nel pieno della stagione estiva, tra lug lio e agosto, le temperature medie si attestano
attorno ai 25 °C. Le precipitazioni si concentrano essenzialmente nei mesi autunnali e primaverili,
raggiungendo il loro massimo nei mesi di ottobre e novembre, mentre nel mese di luglio vengono
registrate le precipitazioni minime; la precipitazione cumulata media annuale si aggira attorno ai
900 - 1000 mm. L’evapotraspirazione varia da un minimo di circa 15 mm mensili durante i mesi di
dicembre e gennaio fino a raggiungere il suo massimo durante il mese di luglio, con valori attorno a
130 – 140 mm mensili. I luoghi ricoperti dalla vegetazione presentano ottime capacità di ricarica,
bassi fenomeni di ruscellamento ed elevate traspirazioni a differenza delle aree urbanizzate, che
sono la causa di grandi sconvolgimenti da un punto di vista idrogeologico; esse portano aumenti, in
volume e velocità.
Da ciò deriva la scelta di installare opportuni depositi per il riutilizzo delle acque meteoriche per
l’irrigazione delle aree a verde nel rispetto del D. Lgs. 11/5/99 n.152. Gli impianti destinati al
recupero di quanto sopra consentono il riutilizzo delle acque provenienti dai pluviali di abitazioni
civili, trattasi di acque non contenenti né calcare e né cloro, garantendo una riserva ideale per
l’irrigazione di aree verdi, (l’assenza di cloro è benefica per la flora batterica del terreno e per le
Relazione Tecnica
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piante stesse), nonché per il lavaggio dei veicoli. Tale raccolta si preferisce che avvenga in
contenitori interrati e la loro distribuzione per gravità ove possibile geomorfologicamente.
Le condizioni ideali per la conservazione dell’acqua sono ambiente ossigenato, temperatura fresca
e assenza di luce. L’ossigeno favorisce la proliferazione di batteri utili che decompongono
mineralizzandola, la sedimentazione sul fondo del serbatoio e mantengono l’acqua più pura.
L’assenza di luce inoltre non favorisce la formazione di alghe. I vantaggi derivanti dall’installazione
di impianti di raccolta dell’acqua piovana per uso individuale, oltre che a livello privato, si riflettono
positivamente anche nella sfera pubblica:
si trattiene o disperde localmente l’eccesso di acqua piovana che non viene assorbita e non
ruscella sul terreno a livello urbano, risparmiando i potenziamenti delle reti pubbliche di raccolta ed
evitando l’intensificarsi di processi erosivi sul territorio;
si evita il ripetersi di sovraccarichi della rete fognaria in caso di precipitazione di forte intensità;
aumenta l’efficienza dei depuratori.
Lo smaltimento dei liquami avverrà, nel rispetto del Regolamento di attuazione della legge
regionale 31 maggio 2006 n. 20 “Norme per la tutela delle acque dell’inquinamento” e del D.Lgs.
152/06, attraverso un sistema composto da fitodepurazione con relativa vasca prevista a valle del
nuovo insediamento, dopodiché il depurato sarà fatto defluire in acque superficiali o,
alternativamente, defluirà in un sistema finale di sub-irrigazione con diramazione interrata a “lisca di
pesce”, evitando eventuali fenomeni di erosione dei terreni di valle. A monte della fitodepurazione
saranno previsti trattamenti primari con fosse biologiche Imhoff e pozzetti degrassatori, inoltre sarà
valutata la possibilità di integrare l’intero sistema con un depuratore. La fitodepurazione indica un
sistema di trattamento di acque reflue basato sulla presenza di piante tipiche delle zone umide alle
quali è demandato un ruolo attivo e non puramente estetico. La scelta delle diverse essenze
vegetali dovrà considerare fattori quali il clima, la latitudine, il costo della messa a dimora, il costo
della manutenzione, ma soprattutto tale scelta dipende dalla tipologia del sistema di
fitodepurazione adottato, in genere per i sistemi a flusso sub superficiale si usa la canna di palude
(Pharagmites australis) o la tifa (Typha latifoglia); per i sistemi a flusso superficiale si usa una vasta
gamma di essenze tra le quali la canna comune, tifa, canna gigante, iris, ecc.
La scelta di quanto sopra verrà ben ponderata in fase di progettazione, valutando la similitudine
con la fitodepurazione esistente nel complesso. Tali impianti, nonostante vengano realizzati con
materiali artificiali, hanno l’aspetto di stagni e canneti, consentendo quindi un buon inserimento
ambientale. Un impianto di fitodepurazione è sostanzialmente un sistema di trattamento biologico a
letto fisso e a biomassa adesa, operante in condizioni prevalentemente aerobiche.
La manutenzione e la gestione di tale impianto risulta più semplice e meno onerosa rispetto agli
impianti di tipo tradizionale. Non si hanno, infatti, parametri chimico-fisici da tenere sotto costante
controllo, in base ai quali modificare le caratteristiche di funzionamento dell’impianto, come invece
Relazione Tecnica
24
avviene nei tradizionali impianti biologici a più complessa tecnologia. Comunque, è previsto, in un
primo periodo, il monitoraggio dei principali parametri chimici – fisici al fine di verificare e
ottimizzare il funzionamento dell’impianto in base agli andamenti stagionali e annuali.
essere recapitate in acque superficiali. L’allontanamento e lo smaltimento di suddette acque di
rifiuto, comprese quelle derivanti dal funzionamento degli impianti di alimentazione delle vasche,
sarà realizzato in conformità alle norme sulla tutela delle acque dall’inquinamento; lo scarico delle
acque reflue sarà progettato in modo da non provocare inconvenienti ambientali.
UNITA’ MINIME DI INTERVENTO
Si prevede l’attuazione del Piano sulla base delle seguenti unità minime di intervento:
1) Demolizione degli edifici esistenti C-D-E-F e ripristino delle aree di resulta, realizzazione di nuovi
posti auto, rimozione di alberature esistenti su area a parcheggio “Le Piscine”;
2) Riqualificazione ambientale area spartitraffico come da progetto Tav. n° 21;
3) Riqualificazione dell’area sportiva mediante pulitura e ripristino dei vecchi campi da tennis;
4) Copertura delle vasche esistenti e dei nuovi disimpegni tramite l’utilizzo di coperture mobili;
5) Riconversione dell’edificio esistente “A” in centro benessere;
6) Miglioramento accesso carrabile esistente da via Castelfiorentino, realizzazione cancello di
ingresso, ripristino e allargamento viabilità privata esistente, opere atte alla regimazione delle
acque superficiali, realizzazione impianti a rete.
Realizzazione nuovo parcheggio in ghiaia e marciapiedi oltre a illuminazione notturna e
sistemazione dell’area a verde ad uso del nuovo complesso turistico-ricettivo.
Realizzazione impianto di fitodepurazione acque reflue ad uso dei fabbricati B1-B2-B3-B4;
7) Nuovo fabbricato residenziale “bifamiliare” in progetto denominato B1, oltre a parcheggio
pertinenziale e resede esterno nonché ripiantumazione degli olivi esistenti – SLP ottenuta dalla
demolizione di edifici esistenti e da ampliamenti consentiti per le nuove costruzioni come da R.U.,
APTR 24.
Realizzazione impianto fotovoltaico per autoconsumo potenza: 5,52 kw oltre a sistemazione del
verde e realizzazione accessi pedonali;
8) Nuovo fabbricato turistico-ricettivo “albergo” in progetto denominato B2, oltre a parcheggio
pertinenziale, resede esterno e piscina - SLP ottenuta dalla demolizione di edifici esistenti e da
ampliamenti consentiti per le nuove costruzioni come da R.U., APTR 24.
Realizzazione impianto fotovoltaico per autoconsumo potenza: 14 kw oltre a sistemazione del
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9) Nuovo fabbricato “n° 8 appartamenti turistico-ri cettivi” in progetto denominato B3, oltre a
parcheggio pertinenziale e resede esterno - SLP ottenuta dalla demolizione di edifici esistenti e da
10) Nuovo fabbricato “n° 4 appartamenti affitta-cam ere” in progetto denominato B4, oltre a
parcheggio pertinenziale e resede esterno - SLP ottenuta tramite demolizioni edifici esistenti e da
Realizzazione nuovo parcheggio in ghiaia e marciapiede ad uso dei fabbricati denominati B3 e B4;
11) Realizzazione di piscina esterna ad uso dei fabbricati B3 e B4, oltre a sistemazione a verde
area di pertinenza, marciapiedi;
12) Ripristino della strada bianca esistente destinata alla futura riconnessione con la rete
sentieristica locale.
CONSIDERAZIONI FINALI
Il presente Piano di Recupero con contestuale Variante al Regolamento Urbanistico determinerà il
recupero totale del patrimonio edilizio fatiscente esistente all’interno dell’A.P.T.R. 24 – Lido di San
Miniato, che diversamente andrebbe in parte perduto visto la posizione e lo stato di degrado dei
fabbricati.
La realizzazione del nuovo complesso turistico-ricettivo favorirà un incremento dei posti di lavoro
nel nostro Comune dovuti alla necessità di personale addetto all’esercizio dell’attività in progetto,
nonché un auspicabile aumento del turismo in loco.
Inoltre è da sottolineare la complementarità tra le due attività sportiva, ricreativa e di pubblico
spettacolo, con conversione in centro benessere, de “Le Piscine” e turistico-ricettiva del nuovo
complesso, nonché la varietà dei servizi forniti al pubblico all’interno di un’area del territorio rurale
già nota ed avviata.
Oltre agli obiettivi sopra esposti la committenza intende mantenere e rafforzare il rapporto già
esistente con l’Amministrazione Comunale, essendo l’unica struttura di tali caratteristiche presente
sul territorio d’appartenenza, mediante la predisposizione di convenzioni con le scuole e le
associazioni, nonché l’applicazione di vantaggiosi trattamenti per soggiorni durante tutti i periodi
dell’anno, in particolare nei mesi di principale attrazione per feste, sagre, rassegne, mostre,
convegni, eventi e manifestazioni socio-culturali, organizzate dalla suddetta Amministrazione
Comunale.
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Altresì la committenza, previo accordi con l’Ufficio Tecnico Comunale e l’Ufficio Lavori Pubblici, si
impegna, a propria cura e spese, ad attuare una riqualificazione ambientale dell’area pubblica
quale spartitraffico antistante l’ingresso principale a “Le Piscine”, mediante una serie di opere di
miglioramento quali rimodellamento del dosso e sua ripulitura, messa a dimora di pratino,
piantumazioni varie di siepi a basso fusto o gruppi di conifere, ripristino della segnaletica
orizzontale e verticale, eventuale illuminazione, installazione di rilevatori di velocità e/o dissuasori.
Nell’eventualità fossero riportati alla luce, in sede cantieristica, tratti della via Francigena lungo il
tracciato segnato nelle cartografie del R.U. vigente, passante per l’APTR 24 – Lido di San Miniato e
probabilmente coincidente con la viabilità privata oggetto di ripristino, la committenza si rende
disponibile a consentire il solo passaggio pedonale dei pellegrini sulla predetta viabilità, quale
collegamento con il fondovalle, segnalando tale percorso con adeguata cartellonistica da porsi
all’ingresso del complesso turistico-ricettivo, sulla via Castelfiorentino.
Nel contempo verrà a costituirsi l’impegno, a cura e spese della committenza, al mantenimento
della suddetta area nel tempo attraverso periodiche e necessarie opere di cura e manutenzione.
San Miniato, Gennaio 2013
I progettisti
Relazione Tecnica

RELAZIONE TECNICA PDR gennaio 2013

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