Lotto 17440 Ragusa Via Liberta` 11 A € 50.250,00 Relazione Tecnica

ISTITUTO NAZIONALE PER L’ASSICURAZIONE
CONTRO GLI INFORTUNI SUL LAVORO
Direzione Regionale per la Sicilia
Consulenza Tecnica per L’Edilizia
PERIZIA DI STIMA RELATIVA
ALL’UNITA’ IMMOBILIARE SITUATA IN RAGUSA,
Via Libertà n° 11
INAIL Direzione Regionale per la Sicilia – Consulenza Tecnica per l’edilizia
ISTITUTO NAZIONALE PER L’ASSICURAZIONE
CONTRO GLI INFORTUNI SUL LAVORO
Direzione Regionale per la Sicilia
CONSULENZA TECNICA PER L’EDILIZIA
RAGUSA – Edificio in Via Libertà n° 11.
Perizia di stima relativa all’unità immobiliare di proprietà INAIL.
A seguito della richiesta della Direzione Centrale Patrimonio dell’Istituto Nazionale
per l’Assicurazione contro gli Infortuni sul Lavoro INAIL con nota 03/04/2015, il Direttore
Regionale ha incaricato la Consulenza Tecnica per l’Edilizia di questa Direzione Regionale
per la Sicilia a procedere alla attuale valutazione dell’unità immobiliare di proprietà
dell’INAIL, retrocessa dalla S.C.I.P., sita in Ragusa (RG) nell’Edificio in Via Libertà n° 11.
Nello specifico trattasi di una unità immobiliare a piano sesto con accesso da Via
Libertà n° 11, con destinazione ufficio Privato.
Per la redazione della perizia di stima, si è proceduto ad effettuare un sopralluogo
dell’unità interessata in data 07/07/2015, al fine di accertare le caratteristiche intrinseche ed
estrinseche più rilevanti della zona, quelle specifiche dell’edificio e della singola unità
immobiliare da mettere in vendita, assumendo le notizie ritenute utili e necessarie.
Sono state inoltre svolte le opportune indagini di natura tecnico-economica, sia presso
operatori ed agenzie immobiliari della zona, sia consultando i siti internet, di operatori
specializzati del settore immobiliare. L’indagine ha portato ad individuare lo specifico
mercato omogeneo entro il quale fare ricadere l’immobile in esame e raccogliere gli
elementi necessari per la determinazione del più probabile valore di mercato da attribuire
all’unità immobiliare oggetto della presente perizia di stima.
1)
CONSIDERAZIONI GENERALI
1.1 Scopo della Stima
L’incarico riguarda l’individuazione, all’attualità, del più probabile valore di mercato
da attribuire all’unità immobiliare in argomento, considerata libera da vincoli locatizi, ai fini
della sua messa all’asta nell’ambito della dismissione di parte del patrimonio immobiliare
dell’INAIL, attuale proprietario dell’unità immobiliare (retrocessa da S.C.I.P.), ai fini della
vendita con procedura d’asta.
1.2 Documentazione acquisita per l’unità immobiliare oggetto di stima
Licenza Edilizia n° 176 del 02/07/1968;
Licenza di variante del 23/06/1972;
Licenza d’Uso rilasciata dalla Prefettura di Ragusa in data 28/04/1972;
Abitabilità del 08/09/1972;
Concessione per cambio di destinazione d’uso da abitazione ad ufficio dell’unità
immobiliare oggetto della stima in data 01/02/1983;
Estratto di Mappa Catastale;
Visura catastale dell’unità immobiliare;
Planimetria catastale dell’Unità Immobiliare (da archivio)
Pianta dell’unità immobiliare da rilievo effettato, dallo scrivente, in data 07/07/2015
1
Scheda valutativa U.I. compilata dall’Agenzia del Territorio in occasione della stima
effettuata nel 2004 per la S.C.I.P.
1.3 Metodo di stima
Il criterio per la determinazione del Valore di mercato dell’U.I. è il procedimento
estimativo “Sintetico Comparativo”; questo procedimento consiste nel determinare una scala
di prezzi noti di beni analoghi a quello da stimare, riferiti agli immobili (unità immobiliari
con analoghe caratteristiche) di una stessa piazza ed in regime di libero mercato in epoca
prossima a quello di riferimento della stima; il valore dell’unità immobiliare, (corretto con
l’aiuto di parametri misurabili tecnico-economici) per tenere conto delle effettive e
specifiche condizioni del bene, permetteranno di determinare il valore di mercato dell’unita
immobiliare in oggetto.
1.4 Situazione Urbanistica
Il fabbricato ricade interamente in Zona Territoriale Omogenea B “Tessuto urbano
saturo interno al centro storico” del vigente strumento urbanistico del comune di Ragusa e
ricade tra Piazza Gramsci, Viale Tenente Lena e Via Libertà, ed è prospiciente, oltre che
sulle predette vie pubbliche, anche sul piazzale della stazione ferroviaria e relativa area di
movimento; risulta, pertanto, essere libero da tutti e quattro i lati. Non in contrasto con gli
strumenti urbanistici.
1.5 Situazione catastale
In relazione alla situazione catastale si è preso atto di quanto contenuto nella visura
catastale, allegata alla presente.
Il giudizio estimativo di seguito espresso presuppone pertanto il pieno rispetto delle
vigenti norme in materia di aggiornamento degli atti catastali.
La situazione catastale è quella proveniente dall’atto di regolazione redatto dai tecnici
dell’Agenzia delle Entrate (ex Agenzia del Territorio) di Ragusa giusta convenzione
stipulata nell’ambito del programma di cartolarizzazione SCIP 2.
Atto di aggiornamento catastale n° 66827.1/2003 del 23/12/2003 in atti dal
23/12/2003.
1.6 Vincoli Servitù Oneri
Per quanto rilevabile a vista e dalla documentazione agli atti di questa Consulenza
Tecnica non risultano vincoli, servitù, oneri gravami e qualsivoglia altro aspetto che possa
ritenersi pregiudizievole al diritto di proprietà.
1.7 Funzionalità degli impianti
E’ stata rilevata a vista la presenza degli impianti, verificandone sommariamente il
funzionamento. Essi risalgono all’epoca della costruzione dell’edificio, ma si ritiene
sufficiente il loro grado di funzionalità.
1.8 Classificazione energetica
Per quanto riguarda la classe energetica dell’unità immobiliare, ai sensi del D.Lgs
192/2005 e s.m.i., può essere considerata di classe G, ma servirà ottenere prima dell’asta, il
relativo attestato (APE: attestato di prestazione energetica).
1.9 Contratti di locazione
L’unità immobiliare risulta sfitta da circa 10-12 anni
La valutazione è stata effettuata considerando l’unità immobiliare libera e disponibile.
2
2)
DESCRIZIONE E IDENTIFICAZIONE DELL’UNITA’ IMMOBILIARE
2.1 Caratteristiche Estrinseche
L’edificio nel quale è ubicata l’unità immobiliare da valutare è sito, come già detto, in
Piazza Gramsci, angolo Viale Tenente Lena ed angolo Via Libertà, è prospiciente, oltre sulle
predette vie pubbliche, anche sul piazzale della stazione ferroviaria e relativa area di
movimento; risulta, pertanto, essere libero da tutti e quattro i lati.
Di costruzione relativamente recente, è stato edificato giusta licenza edilizia del
02/07/1968 e successive varianti. Il relativo certificato di abitabilità è stato rilasciato in data
08/09/1972.
E’ ubicato in località centrale, in area di contatto con la Viale Tenente Lena e non molto
distante dalla più ricercata Via Roma e dalla Piazza Libertà, entrambi arterie di notevole
interesse commerciale.
La zona è sede di uffici pubblici e privati (INAIL, Ospedale Civile, Soprintendenza ai
Beni Culturali ed Ambientali, Uffici della Provincia, Guardia di Finanza, banche, scuole
pubbliche e private, ecc.) ed è servita da mezzi pubblici urbani e dalla stazione FF.SS.
L’edificio in cui è ubicata l’unità immobiliare è delimitato, come già detto per tre lati
da strade pubbliche con piano posto a quote diverse, dispone di due accessi, ciascuno con
proprio corpo scala ed ascensore. Un accesso, ad uso esclusivo degli uffici dell’INAIL, sulla
Piazza Gramsci; l’altro, ad uso promiscuo (uffici ed abitazioni), sulla Via Libertà.
Con riferimento alla Piazza Gramsci, si compone di due piani sottostrada e sei
elevazioni fuori terra, oltre al piano copertura; con riferimento alla Via Libertà si compone
di un parziale piano sottostrada e sette elevazioni fuori terra, oltre naturalmente al piano di
copertura.
Al piano interrato trovano ubicazione alcuni locali della Sede INAIL (archivio e locale
serbatoi idrici per l’impianto antincendio ad idranti), alcuni locali tecnici dello stabile (locale
vasche di accumulo idrico, distinti per la parte INAIL e per la parte condominiale, e relative
autoclavi per l’INAIL e per il condominio).
Al piano seminterrato (piano terra da Via Libertà) trovano ubicazione locali INAIL
destinati a reddito (autorimessa), due box privati, locali tecnici condominiali (centrale
termica, attualmente non in uso) androne di ingresso al palazzo e locali INAIL ad uso
istituzionale (archivi).
Il piano rialzato (da Piazza Gramsci) è destinato ad uffici e centro medico-legale).
Al 1° piano (2° da via Libertà) trovano ubicazione gli uffici della Sede. Un
appartamento del 2° piano (3° da Via Libertà) è in uso del CED, altri tre sono sfitti (in
passato proposti per fini istituzionali); il restante è stato venduto per uso abitativo o uffici
privati, tranne l’unità immobiliare oggetto della presente stima.
I locali sottoterrazzo sono usati come locali tecnici (locali macchine ascensori e
serbatoi idrici).
La costruzione dell'edificio risale al 1972.
In stile architettonico “moderno”, con balconi a logge a filo con le pareti esterne, si
affaccia su ampi slarghi destinati a strade, parcheggi pubblici e verde.
3
2.2 Principali caratteristiche costruttive e di finitura dell’immobile

Strutture: Trattasi di intelaiatura in cemento armato e solai laterocementizi. Non
risultano evidenti particolari problemi.

Murature: Del tipo tradizionale in laterizi. Non presentano particolari problemi.

Prospetti: Si presentano in uno stato manutentivo normale.

Ringhiere: Le varie opere in ferro all’esterno si presentano in uno stato manutentivo
normale.

Copertura: Del tipo a terrazzo. Sono stati effettuati recentemente, a cura del
condominio dei lavori di riordino con posa in opera, sul pavimento esistente, di guaina
cementizia pedonale ad alta resistenza ai raggi UV, armata con rete in fibra di vetro e
lasciata a vista, ed opere accessorie.

Pluviali: Del tipo in ghisa entro cavedio. Sono stati riparati nel caso di occlusione di
qualche colonna.

Scala condominiale: Il rivestimento dei gradini è in pietra naturale e le pareti sono
rifinite ad intonaco. Si presentano in uno stato manutentivo normale.

Infissi esterni: Del tipo in alluminio preverniciato nero e vetrocamera, con serrande
avvolgibili in plastica.

Impianti ascensori: Esiste un ascensore a servizio dello stabile, un altro interno a
servizio della Sede. Risalgono all’epoca della costruzione dell’edificio.

Impianto idrico generale: Vasca di accumulo ed autoclave al piano interrato e serbatoi
in alto a servizio delle unità immobiliari private. Non presenta particolari problemi.
Vasche di accumulo ed autoclave al piano interrato a servizio della Sede INAIL.

Impianto fognante generale: Ha presentato in passato i normali problemi connessi con
la sua vetustà.

Impianto di riscaldamento: Fa capo ad un'unica centrale termica per l'intero edificio
con caldaie a gasolio e corpi scaldanti in ghisa. In seguito a guasto delle caldaie il
condominio ha deliberato di distaccarsi e non utilizzare l’impianto centralizzato. La
Sede INAIL ha recentemente realizzato un proprio impianto di climatizzazione
autonomo.

Impianti elettrici: Gli impianti interni risalgono all’epoca di costruzione dell’Edificio.
Gli impianti condominiali risalgono anch’essi all’epoca di costruzione dell’edificio con
riordino successivo dei quadri elettrici condominiali.

Impianti idrici e fognanti interni: Gli impianti risalgono alla epoca della costruzione
dell’edificio. In occasione di guasti o di ristrutturazioni sia negli appartamenti che nei
locali ad uso istituzionale alcuni sono stati rifatti.

Rifiniture interne: Le rifiniture interne esistenti per lo più risalgono all'epoca della
costruzione dell'edificio, salvo qualche eccezione per qualche modifica intervenuta nel
tempo. Gli appartamenti sono pavimentati in ceramica smaltata, le pareti sono rifinite
in intonaco civile e pittura lavabile, gli infissi interni sono in legno verniciato.
4
AMBITO URBANO
AMBITO URBANO
5
Vista del palazzo lato Piazza Gramsci
Vista del palazzo lato Via Libertà
6
Ingresso del Palazzo da Via Liberta
Portone di ingresso da via Libertà
7
Androne di ingresso del palazzo
2.3 Caratteristiche intrinseche dell’unità Immobiliare
L’unità immobiliare di proprietà dell’INAIL, retrocessa dalla S.C.I.P., per la quale è
stato richiesto l’aggiornamento del valore di mercato ai fini di vendita con procedura d’asta
è indicata nel sottostante prospetto, distinta catastalmente al foglio 67, particella 108.
Interno
14
Scala
U
Piano
6°
Foglio
67
Part
108
Sub
24
L’unità immobiliare (Ufficio), come indicato in precedenza, è ubicata al sesto piano
(con ascensore), due vani si affacciano a nord su Via Libertà, un vano ad ovest verso la
ferrovia, i servizi a sud su area condominiale.
Sotto l’aspetto costruttivo ed architettonico, l’edificio presenta caratteristiche proprie
degli immobili degli anni 70’.
L’unità immobiliare, F 67, part 108 Sub 24, oggetto di stima ha una consistenza
catastale di 4,5 vani (Superficie netta circa mq 70,00, commerciale circa 86,85) con
destinazione ufficio privato, ha un’altezza media di ml 2,90, ha caratteristiche strutturali di
civile abitazione con tre vani, cucina, ingresso, corridoio e bagno. In cattivo stato di
conservazione e manutenzione; presenta, in particolare, nell’ingresso gli intonaci del soffitto
8
e della sommità delle pareti interessati da presenza di umidità per effetto di precedenti
infiltrazioni di acqua; pavimento asportato in parte dell’ingresso, nel corridoio e nella cucina
e coperto con linoleum nei vani pranzo e letto.
Nel 2013 si è verificato lo sfondellamento dell’intradosso del solaio delle due stanze e
di qualche tratto del salone e del corridoio, è stato, pertanto, eseguito un intervento di
risanamento.
Le finiture sono quelle dell’epoca, i pavimenti sono in ceramica, gli infissi interni sono
in legno, gli infissi esterni sono in alluminio preverniciato nero completi di avvolgibili in
plastica, le pareti sono tinteggiate a idropittura e tempera.
E’ presente la rete, a colonne, dell’impianto di riscaldamento centralizzato del
fabbricato e sono presenti i radiatori in ogni vano (tranne nell’ingresso). L’impianto non è in
funzione in quanto a seguito di guasto delle caldaie il condominio ha deliberato di non
utilizzare l’impianto centralizzato.
L’impianto elettrico è realizzato sottotraccia, ed è in uno stato manutentivo scadente.
L’impianto idrico di alimentazione dei bagni e gli apparecchi igienici presenti sono in
mediocri condizioni di uso (non utilizzati da diversi anni).
Le colonne di scarico del bagno e della cucina sono collocate all’interno di cavedi in
muratura addossati alle pareti, i pluviali sono incassati nella muratura.
2.4 Dati Catastali dell’unità immobiliare
Si riportano di seguito gli identificativi catastali e i dati censuari dell’unità immobiliare
oggetto di vendita:
Codice unità Simea MX_00137
Comune di Ragusa Foglio 67, Particella 108
Sub
24
Codice Unità Simea
MX_00137_01_010
Categ.
A/10
Classe
U
Consist catastale
Vani 4,5
Piano
6
2.5 Consistenza dell’Unità Immobiliare
Si riassume la consistenza commerciale ragguagliata dell’unità immobiliare oggetto di
vendita.
Codice unità Simea MX_00137
Comune di Ragusa Foglio 67, Particella 108
Sub
24
Codice Unità Simea
MX_00137_01_010
Scala
U
Piano
6
Int.
14
Superf. Commerciale
m² 86,85
2.6
Stato di manutenzione dell'unità immobiliare
Da quanto riscontrato in sede di sopralluogo, l’unità immobiliare ad uso ufficio può
definirsi “da ristrutturare” sia nelle componenti edili che impiantistiche.
9
Pianta dell’Unità Immobiliare (fuori Scala)
10
Vano scala ed ascensore
Portoncino di ingresso (Lato sinistro)
11
Ingresso Foto n° 1
Ingresso Foto n° 2
12
Corridoio
Vano ex cucina - foto n° 1
13
Vano ex cucina - foto n° 2
Bagno - foto n° 1
14
Bagno - foto n° 2
Bagno - foto n° 3
15
Salone con finestra su via Libertà
Stanza con finestra su via Libertà
16
Stanza con finestra ad ovest - verso la ferrovia
Quadretto di alimentazione elettrica unità immobiliare
17