Affitto: se la casa non è a norma, l`inquilino è

Tratto da www.idealista.it/news del 6 maggio 2016
speciale affitti
Affitto: se la casa
non è a norma,
l'inquilino è legittimato
a non pagare
C
on la sentenza n. 8637/2016, la Corte di Cassazione, terza
sezione civile, ha stabilito che la scoperta, successiva alla
stipulazione del contratto di locazione, di vizi non
riconoscibili che rendono l'abitazione pericolosa e non a norma,
rendendone impossibile il godimento, legittima il conduttore a non
pagare i canoni di locazione.
E' irrilevante per escludere la responsabilità del proprietario la
circostanza che i vizi siano stati scoperti durante l'esecuzione di
lavori ad opera del conduttore.
Con tale sentenza, la Suprema Corte ha accolto il ricorso di un
uomo che aveva stipulato un contratto di locazione con una
società immobiliare, dichiarando all'atto di immissione in
possesso di conoscere lo stato dell'immobile e concordando
con la locatrice di eseguire lavori di adattamento e miglioria a
proprie spese, previa consenso scritto.
Il conduttore riscontrava però che nell'immobile erano presenti
4 cavi elettrici posti ad una profondità inferiore a quella
regolamentare di almeno 50 cm, privi di protezione.
La scoperta aveva reso impossibile la prosecuzione dei lavori.
Poiché il conduttore ometteva di versare i canoni di locazione a
seguito della scoperta dei vizi, si vedeva risolvere il contratto per
suo grave inadempimento dal Tribunale e condannato al
pagamento dei canoni non corrisposti.
In sede di gravame la sua impugnazione veniva rigettata in quanto il
giudice evidenziava che al conduttore non era consentito astenersi
dal versamento del canone in presenza di una riduzione o
diminuzione del godimento dell'immobile addebitabile al locatore,
ma soltanto nell'ipotesi di mancanza tout court della
controprestazione, ipotesi non ricorrente nella specie.
Riteneva la Corte territoriale che le problematiche lamentate dal
conduttore erano insorte nel corso di lavori non espressamente
autorizzati dalla proprietà e frutto di una sua libera scelta, da cui
l'impredicabilità di una causa di legittima sospensione
dell'obbligazione di pagamento del canone.
Ma la Cassazione è giunta a una conclusione diversa,
accogliendo integralmente il ricorso del conduttore. Secondo i
supremi giudici, l'esecuzione dei lavori in epoca successiva alla
stipula del contratto doveva ritenersi del tutto irrilevante, attesa la
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preesistente situazione di pericolosità dell'immobile. D'altronde,
nessuna prova (oggettivamente impossibile) era stata fornita dalla
locatrice in ordine alla conformità a norme di legge e regolamentari
della descritta situazione elettrica.
Tutti i lavori oggetto della DIA (e puntualmente elencati) consistenti,
sostanzialmente, nella demolizione e ricostruzione delle partizioni
interne dell'unità immobiliare, risultavano autorizzati dalla locatrice.
Il problema elettrico era emerso nel corso dell'esecuzione delle
opere, la cui gravità era tale da indurre il direttore dei lavori alla loro
immediata sospensione, attesa la situazione di “grave pericolo con
rischio di folgorazione”, che si era creata.
Appare evidente che il vizio lamentato non era stato provocato da
(né aveva alcuna attinenza con) l'ambito dell'esecuzione dei lavori,
a cui chiaramente preesisteva: altrettanto chiaramente, quel vizio
non appariva in alcun modo accertabile e riconoscibile dal
conduttore al momento della sottoscrizione del verbale di consegna.
Pertanto, l'evidente situazione di assoluta inutilizzabilità del
locale rendeva legittima la sospensione del pagamento dei
canoni di locazione, peraltro adottata all'esito di infruttuose
missive indirizzate alla proprietà affinché intervenisse per la
risoluzione del problema; emerge, infatti, un grave inadempimento
del proprietario nella consegna della cosa locata, affetta da un vizio
così grave, per la comprovata impossibilità totale dell'uso
dell'immobile.