Untitled - Comune di Grugliasco

PIANO DI RECUPERO PROPRIETA’ NEGRO
VIA PEROTTI 46
SCHEDA MUSSO 25 – LOTTO 1
RELAZIONE ILLUSTRATIVA
DELL’INTERVENTO DI PROGETTO
1.- Premessa
In data 27.04.2012 gli scriventi geom. Andrea Remoto e ing. Giorgio Negro presentavano
all’Ill.mo Signor Sindaco della Città di Grugliasco il progetto preliminare di Piano di Recupero
da attuarsi nell’Area urbanistica Z05b, Scheda Musso 25, via General Perotti n. 46 proprietà
Negro, al fine di ottenere dalla Commissione Igienico Edilizia il parere di massima.
La pratica veniva acquisita agli atti e protocollata al n. 14774 del 27.04.2012.
La C.I.E. esprimeva parere favorevole comunicando agli scriventi l’esito con nota prot.
18083 del 17.05.2012.
In data 29.05.2012 gli scriventi comunicavano la ricezione della nota e l’avvio del
completamento degli elaborati dello strumento urbanistico e della domanda di Permesso di
Costruire relativo al Lotto L1 della Scheda Musso 25.
Il Piano di Recupero qui illustrato intende attuare un primo stralcio della Scheda Musso
25, coincidente con il lotto L1; in tempi successivi si darà attuazione al lotto L2.
2.- Prescrizioni e previsioni del P.R.G.C. per l’area interessata.
Il presente Piano di Recupero fa riferimento a quanto previsto dal vigente P.R.G.C.
della Città di Grugliasco, dalle leggi nazionali e regionali in materia di uso dei suoli, in
particolare alla Legge n. 457 del 5 Agosto 1978, alla Legge Regionale n. 56 del 5 Dicembre
1977 e loro successive modifiche ed integrazioni.
L’area sulla quale insiste il Piano di Recupero è situata nell’area urbanistica del
P.R.G.C. definita Z05b, Scheda Musso 25, lotto L1.
La proprietà è individuata con ingresso principale da Via Perotti n. 46, attraverso una
strada privata di proprietà Negro, ed ingresso secondario da Vicolo Musso 11, alle coerenze di
proprietà Negro ad Est, Mario Carpinello a Sud, Grandi ad Ovest e Vicolo Musso a Nord.
Lo strumento urbanistico esecutivo qui proposto è previsto dalle Norme di Attuazione
del vigente P.R.G.C. al Capitolo Quarto art. 58 ed al Capitolo Undicesimo quale
strumentazione e regolamentazione degli interventi in aree Z05b.
Nel caso specifico il presente stralcio funzionale di Piano di Recupero si pone quale
obbiettivo la riqualificazione edilizia e funzionale della proprietà, da attuarsi attraverso la
demolizione di una fatiscente tettoia chiusa su tre fronti, con conseguente realizzazione di un
edificio di due piani fuori terra ad uso residenziale.
All'interno della scheda L1 sono coinvolti ulteriori edifici, sempre di proprietà Negro
(abitazione e fabbricato attualmente adibito ad asilo), sui quali non sono previsti interventi.
3.- Stato di degrado e consistenza degli edifici esistenti.
I caratteri e le qualità del sito (interno civico 46 ed aree limitrofe) sono estremamente
eterogenei. Ad edifici oggetto di ristrutturazione negli anni ’70, si affiancano edifici risalenti
alla metà del secolo scorso ed ancora più remota.
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L’indagine storica svolta presso l’Archivio di Stato di Torino ha permesso di constatare
come gli immobili oggetto del Piano di Recupero (tettoia, abitazione, scuola materna e
deposito identificati nelle tavole con le lettere A, B, C e D), o meglio i loro volumi originari,
vennero censiti già agli inizi del XIX° secolo e rappresentati nelle tavole del Catasto
Napoleonico (1802), ma non presentano pregio storico, né architettonico.
Compaiono anche nelle tavole del Catasto Rabbini, realizzate in epoca successiva
(1858-1860) gli immobili identificati con le lettere A, B, C ed E nelle tavole grafiche allegate.
La proprietà complessiva interessa una superficie di mq 1929, di cui 1141 mq
costituente il presente intervento. Nella superficie interessata dal presente intervento risultano
esistenti i seguanti fabbricati:
- edificio ad uso abitazione in uso alla Proprietà, a due piani fuori terra e sottotetto,
realizzato a seguito di originaria concezione edilizia n. 93/1972, con cortile/giardino
di pertinenza (negli elaborati grafici identificato con lettera B). L’edificio è
caratterizzato da muratura in mattone a vista c.d. paramano, serramenti in legno,
tetto in c.a. con tegole marsigliesi, porticato al piano terra. Sull'edificio è stato
rilasciato il Permesso di Costruire in sanatoria n. 199 del 21/10/2008;
- edificio locato ad uso asilo privato/parificato, a due piani fuori terra e sottotetto,
realizzato a seguito di originaria concessione edilizia n. 77/1977, con
cortile/giardino di pertinenza (identificato negli elaborati con la lettera C).
L’edificio è caratterizzato da muratura in parte intonacata ed in parte rivestita in
pietra, tetto in c.a. con tegole portoghesi. Sull'edificio è stato rilasciato il Permesso
di Costruire in sanatoria n. 151 del 16/12/2009;
- una tettoia di epoca remota, chiusa su tre lati, con struttura in elevazione in
muratura, copertura in legno e manto in coppi, oggetto di demolizione (negli
elaborati grafici identificato con lettera A).
4.- Stato di fatto delle infrastrutture e servizi dell’area.
L’attuale destinazione d’uso dell’area Z05b è per lo più residenziale, con presenza di
attività commerciali con essa compatibili.
L’area, inserita nel centro vecchio della Città, è oggi attrezzata con infrastrutture e
servizi pubblici di ogni tipologia. Le reti delle opere di urbanizzazione primaria sono pressoché
complete e consone alla destinazione d’uso dell’area.
Le tipiche attività di servizio alle aree residenziali sono presenti, funzionali e
proporzionate alle esigenze.
Trasporti e parcheggi pubblici, esercizi commerciali di dettaglio e di grande
distribuzione, infrastrutture scolastiche e servizi pubblici sono presenti sul territorio in modo
esaustivo.
5.- Evidenziazione di vincoli e servitù interessanti la proprietà.
Il P.R.G.C. non assoggetta a vincolo alcuno la proprietà fondiaria in oggetto.
6.- Specificazione della destinazione d’uso delle aree.
Nell’ambito dell’intervento proposto dal Piano di Recupero, la proprietà resta destinata
all’uso privato.
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7.- Descrizione del progetto, delle destinazioni d’uso previste e degli
allacciamenti ai pubblici servizi.
Il presente Piano di Recupero attiene il fabbricato attualmente in disuso (identificato
con lettere A) ubicato all'interno della scheda Musso 25 di PRGC nel Lotto L1.
Sinteticamente l’intervento può così essere descritto:
a) demolizione della tettoia A;
b) mantenimento del fabbricato B di civile abitazione esistente;
c) mantenimento del fabbricato C locato ad uso asilo esistente;
d) edificazione di fabbricato ad uso civile abitazione in luogo della tettoia A demolita,
così composto:
- piano interrato di mq 268.59 circa destinato a parcheggio, cantina, e vano tecnico
collegato al piano di campagna mediante rampa carraia con accesso da Vicolo
Musso ed al piano terreno del fabbricato mediante scala interna;
- piano terreno di mq 134.23 composto da una unità immobiliare destinata a civile
abitazione;
- piano primo di mq 184.71 composto da due unità immobiliari destinate a civile
abitazione;
- tetto-giardino collegato con le unità sottostanti mediante scale a chiocciola e botola
di accesso dal vano scala per la zona impianti;
per complessivi mq 320, come assentito dalla Scheda Musso 25.
La destinazione d’uso prevista è civile abitazione (con riserva, in sede di presentazione
del Permesso di Costruire, di destinare superfici ad uso terziario compatibili con la residenza).
In merito alle urbanizzazioni funzionali all’intervento di progetto, si evidenzia come
l’area e la proprietà siano ad oggi dotate delle necessarie opere di urbanizzazione, tali da
rendere sufficienti semplici allacciamenti alle reti si servizio esistenti.
Ad oggi l’erogazione dei servizi all’edificio in progetto è così prevista:
- lo smaltimento delle acque reflue avverrà tramite allacciamento al collettore che già
serve la proprietà Negro e che allontana i reflui lungo il passaggio privato fino
all’innesto con il collettore della fognatura comunale su Via Perotti;
- l’approvvigionamento idrico avverrà tramite allacciamento all’acquedotto comunale
presente su Vicolo Musso;
- l’allacciamento alla rete elettrica e telefonica avverrà dalle distribuzioni presenti ad
oggi su Vicolo Musso e lungo il passaggio privato;
- l’allacciamento alla distribuzione di gas metano avverrà dalla rete esistente, già di
servizio alla proprietà Negro.
Il tutto come specificato nella Tav. 4.
Le caratteristiche degli allacciamenti saranno conformi alle disposizioni tecniche delle
Aziende ed Enti eroganti i servizi.
8.-
Inserimento architettonico ed ambientale dell’intervento
Le scelte progettuali che caratterizzano il principio insediativo proposto
(sostanzialmente già condivise dalla C.I.E. con nota prot. 18083 del 17.05.2012)
possono così essere sintetizzate:
* stante l’impossibilità, per mancanza di aree, di ricavare zone private fruibili
all’aperto a livello del piano terreno, si propone di ricavare tali aree aperte
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sull’ultimo solaio piano dell’edificio, sul quale saranno quindi ricavati terrazzi e
giardini pensili;
* la copertura piana inoltre consente di ottenere ulteriori benefici quali:
- l’utilizzo dell’elevato potere coibente del terreno dei giardini pensili;
- la collocazioni di pannelli solari termici e fotovoltaici in posizione agevolmente
raggiungibile in sicurezza, e senza particolari apprestamenti, per eseguire
interventi di pulizia (per il mantenimento dell’efficienza) e di manutenzione.
Iin sede di presentazione della domanda di Permesso di Costruire si valuterà
l’eventualità di altre forme di utilizzo di energie rinnovabili;
- la possibilità di ricavare aero/illuminazioni zenitali agli ultimi piani, soluzione a
volte imposta dalla impossibilità di aprire finestre verso le proprietà confinanti;
- il contenimento dell’altezza complessiva dei nuovi edifici, privi di un volume
sottotetto;
* le aree fruibili all’esterno sull’ultimo solaio piano qui proposte trovano comunque
un significativo precedente nella c.d. “nave” del Centro culturale “Le Serre”,
edificio posto a circa un centinaio di metri ad Ovest dall’area di intervento;
* il nuovo edificio residenziale A (in luogo della tettoia) costituirà il completamento
di volume d’angolo tra i frontespizi ciechi dell’edificio ad uso abitazione Negro (B
nella planimetria) e l’edificio ad uso commerciale di proprietà di terzi presente
all’interno del civico 46.
Nel caso in esame, i concetti di permeabilità, varietà e leggibilità citati nel Regolamento
Edilizio si prestano alle seguenti considerazioni:
* permeabilità: l’area costituisce un lotto interno alla viabilità pubblica (interno
civico 46 di Via Perotti), che non consente un attraversamento, né fisico, né visivo
(chi transita sulla viabilità privata del civico è diretto alle attività in esso presenti,
non si ha quindi un attraversamento);
* varietà: i caratteri e le qualità del sito (interno civico 46 ed aree limitrofe) sono
estremamente eterogenei. Non vi è nel sito una tipologia costruttiva prevalente, né
un carattere edilizio che giustifichino di essere confermati e riproposti, per tali
ragioni il progettista ritiene poter proporre soluzioni architettoniche che in parte
contraddicono anche le usuali indicazioni date dagli strumenti urbanistici per tale
zona d’intervento;
* leggibilità: l’articolarsi di cortili privati all’interno del civico 46 non consente di
fatto una leggibilità d’insieme delle forme fisiche, delle organizzazioni spaziali e
delle destinazioni.
Nel seguito si illustrano i parametri che caratterizzano l’architettura dell’intervento:
*
l’edificio residenziale A (in luogo della tettoia) sarà a due piani fuori terra (oltre
ad un interrato), coerentemente con gli edifici al contorno con i quali si relaziona.
I prospetti sul cortile avranno una architettura tecnologicamente nuova, mentre i
prospetti su Vicolo Musso e verso il privato confinante ad Ovest riproporranno la
tipologia attuale di muratura intonacata a cemento, con contrafforti in mattoni a
vista. L’edificio sarà di fatto organizzato principalmente sul cortile interno;
*
la struttura portante del nuovo edificio sarà di tipo tradizionale, con elementi in
c.a. (ed in parte in muratura portante), le finiture edili esterne saranno del tipo “a
cappotto termico” con finitura in materiale metallico ed i serramenti saranno
tecnologicamente aggiornati (materiali metallici o plastici, con taglio termico e
vetricamera basso emissivi).
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9.- Aspetti relativi al processo di Valutazione Ambientale.
In merito al rispetto di quanto previsto dalla DGR n. 12-8931 del 09/06/2008, inerente
il processo di Valutazione Ambientale Strategica (VAS) di cui al D.Lgs 152/2006 "Norme in
materia ambientale", il presente intervento risulta escluso dal processo di valutazione
ambientale, poiché ricadente nella casistica elencata nell'Allegato II, paragrafo "Campo di
applicazione", della Delibera stessa, ovvero "Strumenti Urbanistici Esecutivi in attuazione del
PRGC che non ricadono nei casi precedentemente definiti".
10.- Elenco catastale delle particelle incluse nel Piano.
La proprietà oggetto di Piano di Recupero è registrata al Catasto Terreni al fg. n. 5
mappale 555 (cfr. Tav. 1; in merito all’iscrizione dei fabbricati al N.C.E.U. si veda quanto
specificato nelle Norme di Attuazione Doc. 1).
11.- Tempi previsti per l’attuazione degli interventi e relative priorità.
E’ intenzione della proprietà e del progettista dare corso alla richiesta di Permesso di
Costruire (relativamente al Lotto L1, nuovo edificio A) contestualmente all'avvenuta
approvazione del presente Piano di Recupero.
La tempistica esecutiva dell’intervento è definita nella Convenzione stipulata tra la
Città di Grugliasco e la proprietà, alla quale si rimanda.
11.- Stima degli oneri di urbanizzazione.
La tabella qui riportata fa riferimento ai parametri applicati dalla Città di Grugliasco.
La stima degli oneri di urbanizzazione è stata fatta sulla base delle seguenti ipotesi (che
devono essere verificate in fase di rilascio del Permesso di Costruire):
- la destinazione d’uso del nuovo fabbricato sia residenziale:
- il volume del nuovo fabbricato sia di mc 923.26 (134.23 x 2.75 + 184.71 x 3.00).
Primaria: 18,81€/mc x 923.26 mc x 0,80 (coeff.Tab.1)
Secondaria: 29,87 €/mc x 923.26 mc x 0,80 (coeff.Tab.1)
Totale oneri Fabbricato A:
€
€
€
Avigliana, 22 Ottobre 2012
IL PROGETTISTA
IL CONSULENTE
Geom. Andrea REMOTO
Ing. Giorgio NEGRO
5
13.893,22
22.062,22
35.955,44