78 Competenze Notaio

21 dicembre 2016
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Competenze
Non sparate sul notaio
Maria Nives Iannaccone
Il sistema italiano delle transazioni
immobiliari basato sul preventivo
controllo di legalità del notaio costituisce
una garanzia di sicurezza imitata in tutto
il mondo.
Il modello di notariato italiano, di tipo latino (civil law
notaries), è presente in 86 Paesi del mondo, in 22 su 28
Paesi europei, e copre oltre il 60% della popolazione
mondiale. In tutti questi paesi i notai sono giuristi di
elevata formazione selezionati dallo Stato, per legge super partes rispetto alle parti e quindi in grado di offrire
un'assistenza imparziale di cui sono garanti e responsabili. Il fatto che le operazioni economicamente più importanti per i cittadini siano sottoposte al controllo di
legalità preventivo di uno specialista, indipendente dalle parti, riduce in modo molto significativo il contenzioso successivo.
I vantaggi del notariato di tipo latino, internazionalmente riconosciuti, hanno condotto negli ultimi anni –
a seguito della globalizzazione – a una considerevole
diffusione di questo modello nel mondo: sono entrati a
far parte della “famiglia” paesi anche culturalmente assai distanti come Cina, Giappone, Indonesia e Vietnam,
e si è ulteriormente rinforzata la presenza nell'area europea, con l'ingresso della Russia e della quasi totalità
dei Paesi dell'Est europeo. Il notariato italiano, il più
antico e tra i più autorevoli del mondo, sostiene attivamente la crescita delle organizzazioni notarili di più recente fondazione.
La cooperazione tra notariato italiano e cinese è intensa
e proficua. Nel 2003 il Ministro della Giustizia cinese
aveva scelto Roma per annunciare, nel corso di una visita al Consiglio Nazionale del Notariato, l'adozione da
parte del suo Paese del modello di notariato latino e nel
settembre 2014 è tornato per approfondire i temi della
trasmissione telematica degli atti ai registri immobiliari
e delle imprese azzerando problemi noti altrove come
identity frauds, identity thefts, e real estate frauds. A
tal fine, in questi anni si sono tenuti corsi di formazione
a Roma, a cura del nostro Ministero degli Esteri, dell'Unione internazionale del Notariato e del Consiglio nazionale del Notariato.
La validità del sistema notarile di tipo latino si è affermata anche in contesti politico-economici totalmente
diversi. Alabama e Florida hanno affiancato al sistema
anglosassone un nuovo corpo di notai latini, da tempo
esistente anche in Louisiana; altri Stati nordamericani
ne stanno seguendo l’esempio. Il notariato italiano è
stato chiamato a collaborare alla formazione dei nuovi
colleghi statunitensi.
Come funziona dove manca il notaio
Ben diverso è il ruolo del public notary di tipo anglosassone (presente in Gran Bretagna, negli Usa e in altri
Paesi), il quale è responsabile solo dell'autenticità delle
firme: questo obbliga chi, ad esempio, compra e vende
una casa a ricorrere alla consulenza di un avvocato per
ciascuno e alle spese dell’assicurazione, con costi complessivamente molto più elevati di quelli che si sostengono in Italia, a parità di garanzie.
La mancanza della figura del notaio di tipo latino determina inoltre la non attendibilità dei dati inseriti nei registri immobiliari e societari di questi paesi, come specifica chiaramente chi li gestisce.
Il valore economico della funzione pubblica del notaio è
testimoniato anche dalla richiesta dell’American Bar
Association di tre notai italiani nel gruppo di lavoro istituito con i rappresentanti della Casa Bianca e del FBI
per trovare soluzioni efficaci ai problemi legati alla gestione delle identità digitali e alla prevenzione delle frodi elettroniche connesse anche al mercato immobiliare
che hanno portato tra l’altro alla falsificazione di migliaia di documenti preparati per favorire le espropriazioni
dei beni dei debitori (foreclosure-gate and robosigning).
Il contributo del notaio
Un esempio del contributo che il notariato italiano può
dare all’attrazione degli investimenti si legge nel rapportò Doing business 2011. In tale anno, infatti, l’Italia
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ha recuperato cinque posizioni a seguito della dimostrazione che l’efficienza del sistema di circolazione immobiliare in Italia è ai vertici a livello mondiale. Per quanto
ovviamente possono valere i metodi di misurazione di
questo rapporto siamo stati considerati secondi solo agli
Stati Uniti. Tale risultato è la conseguenza dell’informatizzazione dell’intero sistema degli adempimenti post
stipula (si tratta per il 2011 di 2.700.000 atti immobiliari), realizzata dal notariato senza oneri per lo Stato. La
categoria nel 2011 ha incassato e versato all’erario senza
aggio esattoriale 5,6 miliardi di euro di imposte indirette.
Negli Stati Uniti, dove non c’è la figura del notaio, il costo di una transazione immobiliare è di gran lunga superiore a quello italiano. Occorre pagare un avvocato
per ciascuna parte e una polizza assicurativa per il caso
vi sia una rivendita del bene, ma il contenzioso immobiliare ha un valore pari a oltre quattro punti del Pil. In
Italia tale contenzioso è pari – sempre in percentuale
del Pil – a meno di un decimo di quello americano. Ciò
significa che il sistema notarile è quello migliore nell’interesse del cittadino e per la crescita del paese. In questo momento occorre dare certezze ancora maggiori ai
mercati, specialmente a quello immobiliare, nel quale si
registra una caduta di oltre il 40 per cento delle transazioni.
Chi pone il problema dell’attribuzione ad altre categorie
professionali delle competenze del notaio si presta a
una competizione tra lobby, ma non guarda all’interesse
del cittadino, interesse che risiede nella certezza e legalità degli atti destinati ai registri di pubblicità immobiliare e commerciale. L’ordinamento del notariato è stato
costruito per la tutela di questo valore: quello delle altre
categorie professionali è finalizzato a tutelarne altri. È
nell’interesse dei cittadini che le competenze degli ordini professionali citati restino distinte. Il notariato esercita una funzione pubblica di grande rilevanza sociale ai
fini della tutela delle volontà e degli interessi patrimoniali dei soggetti più deboli e, in particolare, dei consumatori, dei minori, degli incapaci e degli anziani.
In Italia la presenza del notaio-controllore ha realizzato
il quasi completo annullamento del contenzioso immobiliare attraverso il test di legalità in entrata e la conseguente certezza dell'atto notarile.
In Italia il contenzioso è pari a circa lo 0,003% degli
atti. La figura del notaio costituisce un presidio di legalità sul territorio: il 76% delle segnalazioni antiriciclaggio inoltrate da professionisti e operatori non finanziari
all'UIF della Banca d'Italia provenivano dai notai. Il notaio, quale pubblico ufficiale, è un partner essenziale
dello Stato nel monitoraggio su migliaia di operazioni
economiche (legalità, trasparenza, tracciabilità). Le normative antiriciclaggio AML/TF sono un buon esempio
di collaborazione fra pubblica amministrazione e Notariato.
Inoltre il notaio ha funzione di prevenzione dei “furti di
identità”. La globalizzazione e l'informatizzazione dei
mercati rende cruciale la tracciabilità dei dati di persone e cose. “Se i dati non sono accurati ed esatti, introdurli in un computer non aiuterà” (rapporto Doing business 2005). L'utilizzo fraudolento di dati anagrafici altrui (Id theft) provoca danni enormi nei Paesi non dotati di sistemi di controllo preventivo.
Un rapporto della Federal Trade Commission (FTC)
Usa del 2003 stimava in 52,5 miliardi di dollari i danni
ai cittadini derivanti da Id theft. Nello stesso periodo gli
stessi danni venivano stimati in 2,5 miliardi di dollari in
Canada e 2,38 miliardi di Euro in Gran Bretagna. Queste cifre si sono fortemente incrementate nel periodo
seguente, sulla spinta della globalizzazione e dello sviluppo delle transazioni informatiche.
In Italia il fenomeno è, per ora, poco rilevante, proprio
a causa del sistema dei controlli ex ante richiesti dalla
maggior parte delle operazioni economiche di una certa
importanza.
Inoltre il sistema del notariato svolge una funzione essenziale, anche se difficilmente quantificabile in termini
monetari, di difensore della pubblica fiducia. Il notariato rappresenta infatti una infrastruttura pubblica con il
compito di riempire con la propria competenza e con la
presenza capillare sul territorio gli spazi di protezione
del cittadino (che sia parte in una transazione, possibile
creditore o, anche, futuro acquirente), altrimenti in balia di poteri economici tendenti a operare senza interferenze pubbliche e senza controlli.
Può essere utile notare che anche Russia e Cina hanno
scelto un modello di tipo europeo e, recentemente, nella
Repubblica popolare cinese sono stati inseriti in ruolo
20.000 notai per far fronte alle necessità di certezza del
diritto derivanti dallo sviluppo delle attività economiche.
Modelli a confronto
Nel confronto con una transazione immobiliare negli
Stati Uniti occorre considerare che nel caso di un acquisto di un appartamento del valore di 400.000-500.000
a New York, con mutuo non inferiore a 400.000 dollari,
i costi professionali e assicurativi “sostitutivi” del costo
notarile sono i seguenti:
• avvocato della banca (bank attorney), minimo 500
dollari;
• avvocato del promotore dell’iniziativa immobiliare
(sponsor’s attorney) 1.500 dollari;
• avvocato del venditore (seller’s attorney) da 1700 a
3000 dollari o più (è anche consentito applicare una
percentuale di 0,75-1% del prezzo di vendita);
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porti sono meramente indicativi poiché con la liberalizzazione e l’apertura della concorrenza fra notai le cifre
si stanno ulteriormente riducendo.
Se si analizzano i dati con il metodo Doing business, che
fraziona l’operazione in cosiddette “procedure” (ciascuna singola interazione con una parte esterna, come
un’agenzia pubblica, vale una “procedura”), si nota inoltre che il sistema americano è frantumato in una serie
di segmenti (fra cui anche il pagamento di tributi), assai
lontano dal sistema one-stop-shop (sportello unico) che
il notaio garantisce.
• avvocato del compratore (purchaser’s attorney)
come l’avvocato del venditore;
• deposito fiduciario per il pagamento delle tasse, da
100 a 2400 dollari in base alla durata (2-6 mesi) per
un prezzo fino a 100.000 dollari, 3000 per un prezzo
fino a 400.000 dollari;
• title insurance, 0,50% del prezzo; in pratica, circa
2600 dollari, per acquisti da 500.000 con mutuo di
400.000 dollari, 5400 dollari, per acquisti da
1.000.000 con mutuo di 800.000 dollari, 7600 dollari, per acquisti da 1.500.000 con mutuo di
1.200.000 dollari;
• premio per il responsabile della compagnia che rilascia la title insurance, 150-200 dollari;
• title search (verifica del titolo di piena e libera proprietà), da 450 a 600 dollari.
Per un totale di 14.000-19.400 dollari o più. Non tutte
le voci sono sempre presenti, ad es. l’onorario dell’avvocato del promotore potrebbe non esserci, mentre la spesa del deposito fiduciario è variabile. Tuttavia, se l’avvocato calcola il proprio onorario in percentuale sul prezzo di vendita, questo costo complessivo cresce di ulteriori 5.000/10.000 dollari per un acquisto di 500.000,
portando il totale fra 19.000 e 29.400 dollari.
Per confrontare il costo complessivo di un atto notarile
italiano, il conteggio va fatto aggregando tutte le voci di
spesa, a prescindere dal fatto che alcune siano a carico
del venditore e altre a carico del compratore. Si tratta
solo di onorari e assicurazione, sono escluse tasse comunali e statali, e accessori, che si aggiungono alla spesa, ma qui non interessano.
La title insurance (assicurazione sulla bontà del titolo di
proprietà) è computata perché si confronta direttamente con l’assenza della performance notarile. È inevitabile per proteggersi contro questo rischio, che da noi è
surrogato dalla due diligence notarile e dalla combinazione dell’infrastruttura di certezza giuridica notariatoregistri pubblici.
La title insurance peraltro non è una garanzia reale, ma
solo indennitaria, e non segue gli incrementi di valore
nel tempo. Nessuno negli Usa ne fa a meno, onde va
considerato come un costo implicito (costo socialmente
obbligatorio). Lo stesso va detto per il deposito delle
imposte, che da noi è implicito nell’onorario notarile. La
title insurance, è per noi un costo inesistente per effetto
diretto dell’atto pubblico.
In Italia, l'acquisto di un appartamento del valore di
370.000 euro, con contestuale mutuo ipotecario dell'importo di 300.000 euro ha, approssimativamente, il
costo (Iva compresa) di 2000 euro per la compravendita e 2000 euro per il mutuo. Occorre, peraltro, ricordare che le tariffe sono state abrogate e, pertanto, tali im-
Gli abusi delle banche
Negli Usa il sistema legale di accertamento della proprietà immobiliare, di documentazione dei contratti e di
iscrizione delle ipoteche in pubblici registri è informale,
privo di controllo di legalità e, di fatto, lasciato a una
modulistica autogestita dagli operatori bancari.
Nel periodo della crisi dei mutui subprime è emerso che
almeno un milione di contratti di mutuo erano stati firmati in modo fraudolento o falso e che le attestazioni di
proprietà erano altrettanto contraffatte. Negli Stati Uniti i soli avvenimenti legati ai mutui subprime del
2011/2012 hanno costretto 23 Stati a sospendere le procedure a causa dell'incertezza sulla identità dei proprietari. Le transazioni relative a falsi atti immobiliari (e
alla conseguente perdita di possesso da parte dei proprietari) ammontano per questo periodo ad almeno 35
miliardi di dollari. Un primo accordo da 25 miliardi di
dollari nel febbraio 2012 ha chiuso le cause civili promosse contro cinque colossi del credito ipotecario:
750.000 mutuatari che hanno perso la casa fra il 2008 e
il 2011 riceveranno un risarcimento di 2000 dollari ciascuno.
Ora sembra prossima la transazione di altre 14 banche a
conclusione degli sforzi per farne valere la responsabilità. L’importo dei risarcimenti pagati sarà di altri 10 miliardi di dollari, senza che tutte le conseguenze dello
scandalo siano chiuse e, soprattutto, senza recare alcun
beneficio ai mutuatari che hanno subito l’evizione.
L'importo descrive con chiarezza il valore delle esternalità negative che si producono dove manca il paradigma
del controllo preventivo di legalità e tutto viene lasciato
all’autodeterminazione del mercato e alla sua presunta
capacità di autoregolazione a dimostrazione che un
mercato lasciato a sé stesso non è in grado di autoregolarsi e che un sistema di auto-certificazione può falsificare i documenti. Il premio Nobel Robert Schiller, dell'Università di Yale, nel suo libro “The sub-prime solution” afferma che la presenza di un sistema notarile
avrebbe potuto contenere in modo sostanziale i danni.
Il mondo americano si vanta di non avere costi transattivi (quali le spese notarili) che aggravano i mutui ipote-
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cari nel momento in cui si stipulano, ma se i giocatori
barano, si producono danni di dimensioni enormi.
In Italia, con la tecnica di controllo “latina” basata sul
“test di legalità in entrata” svolto dall’infrastruttura notariato/pubblici registri immobiliari, il problema della
regolarità dell’istruttoria e della documentazione contrattuale è risolto all’origine grazie alla certezza dell’atto
notarile.
Fiducia e funzionamento del mercato
La fiducia è uno degli assets fondamentali del sistema
economico. L’atto notarile “bene-fiducia” non solo crea,
ma sostituisce la fiducia negli “scambi impersonali”,
perché per legge è irrevocabilmente presunto come accurato (fede pubblica). Così l’atto pubblico è il mezzo
per liberare gli individui dal costoso bisogno di munirsi
di informazioni e di prendere decisioni per dare e avere
la fiducia nell’altro soggetto.
I servizi notarili consumano tempo e catturano risorse,
ma il costo dell’atto notarile è una esternalità positiva
(costo efficiente) perché il costo della formalizzazione
con controllo di legalità sostanziale, è minore della spesa che, a posteriori, si deve affrontare per ricostruire la
certezza del diritto. Perciò è il più basso costo transattivo tra quelli possibili per mantenere un sistema giuridico di sostegno al sistema economico: rende inutili ulteriori spese per far valere legalmente i propri diritti e abbatte i costi di transazione.
Perciò l’atto notarile non introduce costi aggiuntivi, ma
riduce i costi d’uso del mercato al livello più basso. L’alternativa è il modello di common law che surroga il
vuoto dell’assenza dell’infrastruttura notaio-pubblico
registro imponendo strutturalmente l’assicurazione (title insurance), produttiva di maggiori costi, e assumendo il rischio di un forte incremento dei comportamenti
opportunistici che sfociano in contenziosi legali.
Nei sistemi di common law inoltre una o più parti spesso restano prive di rappresentanza, costrette ad assumersi il rischio di mancata assistenza perché non possono permettersi il costo del proprio avvocato. Il contraente forte, ad es. la banca, non rinunzia mai al proprio avvocato, mentre i “piccoli” finiscono per fare riferimento a lui, sperando, ma senza alcun diritto e alcuna
sicurezza, che gli interessi coincidano.
Maria Nives Iannaccone è notaio in Milano e Seregno.
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