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Specializzato in Diritto Immobiliare e Perito Tribunale di Treviso
Tribunale di Treviso
Esecuzione Immobiliare n. 324/2010
Attore
CASTELLO FINANCE S.R.L.
Avv. Antonio Ricci
Convenuto
MARZI FLAVIO
Giudice Relatore: dott. Antonello FABBRO
Data prossima udienza: 19/11/2014 ore 10:00
Viale della Repubblica, 253/E 31100 Treviso - tel +39 0422 430940 fax +39 0422 314701 - P. IVA 01731530265 C.F. GRNGRG57R16L407X
Iscritto al Collegio dei Geometri al n. 2077 e Iscritto al The Chartered Istitute of Building al n. 1427326
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Con atto di pignoramento immobiliare n. 2584 del 10 maggio 2010,
trascritto alla Conservatoria dei Registri Immobiliari di Treviso in data
del 4 giugno 2010 ai numeri 19967/12187, venivano pignorati al sig.
MARZI FLAVIO nato a Malo (VI) il 28/09/1955, gli immobili così
identificati:
A ditta MARZI FLAVIO per la quota di 1/3 della piena
proprietà:
Comune di Treviso, Catasto Fabbricati, Sez A, Foglio 7
-
Mapp. n. 533 sub 1, nat. A/7, vani 10, Via Monte Piana
-
Mapp. n. 533 sub 2, nat. C/6, mq 32, Via Monte Piana
******
Al sottoscritto, C.T.U. estimatore, a seguito della nomina del G.E.
Dott. Antonello Fabbro, avvenuta in data del 22 maggio 2014, veniva
assegnato l’incarico di redigere perizia dei beni pignorati, sulla base
dei quesiti di cui all’art. 173-bis disp. att. c.p.c., e precisamente:
“1) Ritirare la documentazione in Cancelleria;
2) verificare, prima di ogni altra attività, la completezza della
documentazione di cui all'art.567, 2° comma c.p.c.,...; segnalando
immediatamente al giudice ed al creditore pignorante quelli
mancanti o inidonei; predisporre, sulla base dei documenti in atti,
l'elenco delle iscrizioni e delle trascrizioni pregiudizievoli (ipoteche,
pignoramento, sequestri, domande giudiziali, sentenze dichiarative
di fallimento); acquisire, ove non depositate, le mappe censuarie
che egli ritenga indispensabili per la corretta identificazione del bene
ed i certificati di destinazione urbanistica (solo per i terreni) di cui
all’articolo 30 del D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, dando prova, in caso
di
mancato
rilascio
di
detta
documentazione
da
parte
dell’Amministrazione competente, della relativa richiesta; acquisire
la certificazione relativa all'atto di provenienza ultraventennale (ove
non contenuta nella documentazione in atti). Le verifiche in
questione non devono essere effettuate, quando il creditore abbia
allegato agli atti la relazione notarile sostitutiva, prevista all'art. 567,
comma 2, ultima parte, c.p.c. In ogni caso il C.T.U. Allegherà copia
dell'atto di acquisto della proprietà (o di altro diritto reale) da parte
dell'esecutato sui beni pignorati.
3) descrivere, previo necessario accesso concordato con il
custode, a tutti gli immobili, l'immobile pignorato, indicando
dettagliatamente: comune, località, via, numero civico, scala,
piano, interno, caratteristiche interne ed esterne, superficie
(calpestabile) in mq, confini e dati catastali attuali, eventuali
pertinenze, accessori e millesimi di parti comuni lavatoi, soffitte
comuni, locali di sgombero, portineria, riscaldamento ecc...);
4) accertare la conformità tra la descrizione attuale del bene
(indirizzo, numero civico, piano, interno, dati catastali e confini) e
quella contenuta nel pignoramento evidenziando, in caso di rilevata
difformità: a) se i dati indicati in pignoramento non identificano
l'immobile e non consentono la sua univoca identificazione; b) se i
dati indicati in pignoramento sono erronei ma consentono
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l'individuazione del bene; c) se i dati indicati nel pignoramento, pur
non corrispondendo a quelli attuali, hanno in precedenza individuato
l'immobile rappresentando, in questo caso, la storia catastale del
compendio pignorato;
5) procedere, ove necessario e previa autorizzazione del G.E., ad
eseguire le necessarie variazioni per l'aggiornamento del catasto
provvedendo, in caso di difformità o mancanza di idonea planimetria
del bene, alla sua correzione o redazione ed all'accatastamento delle
unità immobiliari non regolarmente accatastate;
6) indicare l'utilizzazione prevista dallo strumento urbanistico
comunale;
7) indicare la conformità o meno della costruzione delle
autorizzazioni o concessioni amministrative e l'esistenza o meno di
dichiarazione di agibilità. In caso di costruzione realizzata o
modificata in violazione della normativa urbanistico – edilizia,
l'esperto dovrà descrivere dettagliatamente la tipologia degli abusi
riscontrati e dire se l'illecito sia stato o sia sanabile in base combinato
disposto degli artt. 46, comma 5°, del DPR 6 giugno, n. 380 e 40,
comma 6° della L 28 febbraio 1985, n. 47;
8) dire se è possibile vendere i beni pignorati in uno o più lotti;
provvedendo, in quest'ultimo caso, alla suddivisione in lotti.
Nell’ipotesi in cui insorgano problemi (per es. di accatastamento, di
costituzione di servitù, ecc.) ne interesserà subito il Giudice;
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9) dire se l'immobile è pignorato solo pro quota, se esso sia divisibile
in natura;
10) accertare se l'immobile è libero o occupato; acquisire, ove
non vi provveda il custode, il titolo legittimante il possesso o la
detenzione del bene evidenziando se esso ha data certa anteriore
alla trascrizione del pignoramento; ove l'immobile sia occupato dal
coniuge separato o dall'ex coniuge del debitore esecutato, acquisire
il provvedimento di assegnazione della casa coniugale; verificare se
risultano registrati presso l'ufficio del registro degli atti privati
contratti di locazione e/o se risultano comunicazioni alla locale
autorità di pubblica sicurezza ai sensi dell'art. 12 del DL 21 marzo
1978 n.59 , convertito in L 18 maggio 1978, n. 191; l'Esperto dovrà
indicare la data di scadenza, la data fissata per il rilascio o se sia
ancora pendente il relativo giudizio;
11) indicare l'esistenza sui beni pignorati di eventuali vincoli
artistici, storici, alberghieri di inalienabilità o indivisibilità; accertare
l'esistenza di vincoli o oneri di natura condominiale (segnalando se
gli stessi resteranno a carico dell'acquirente, ovvero saranno
cancellati o risulteranno non opponibili al medesimo); rilevare
l'esistenza di diritti demaniali (di superficie o servitù pubbliche) o usi
civici evidenziando gli eventuali oneri di affrancazione o riscatto;
12) STIMA: determinare il valore dell'immobile, inteso quale
prezzo al quale lo stesso potrà verosimilmente essere esitato alla
pubblica asta, tenuto conto della contingenza e dei presumibili
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scenari futuri del mercato, della circostanza che la vendita avviene
senza la garanzia per i vizi e di ogni altra circostanza concreta; con
espressa e compiuta indicazione del criterio di stima applicato e
analitica descrizione della letteratura cui si è fatto riferimento,
operando le opportune decurtazioni sul prezzo di stima in base allo
stato di conservazione dell'immobile e considerando che sono
opponibili alla procedura esecutiva i soli contratti di locazione e i
provvedimenti di assegnazione al coniuge aventi data certa anteriore
alla data di trascrizione del pignoramento.
13) acquisire, se esistente, l’attestato di certificazione energetica.
Nel caso in cui lo stesso manchi, l’esperto provvederà alla sua
redazione, tenendo conto dello stato dell’immobile e della
documentazione disponibile, nonché alla sua registrazione presso gli
uffici competenti e lo depositerà, unitamente alla perizia, in triplice
copia. Per tale attività sarà riconosciuto un compenso forfettario
omnicomprensivo di €. 180,00
14) inviare, a mezzo di posta ordinaria o posta elettronica, nel
rispetto della normativa, anche regolarmente, concernente la
sottoscrizione, la trasmissione e la ricezione dei documenti
informatici e teletrasmessi, copia del proprio elaborato ai creditori
procedenti o intervenuti, al debitore, anche se non costituito, ed il
custode eventualmente nominato, almeno quarantacinque giorni
prima dell’udienza fissata per l’emissione dell’ordinanza di vendita ai
sensi dell’articolo 569 c.p.c. assegnando alle parti un termine non
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superiore a quindici giorni prima della predetta udienza per far
pervenire, presso di lui note di osservazione al proprio elaborato;
15) depositare, almeno 45 giorni prima dell’udienza fissata ex art.
569 del c.p.c. per l’emissione dell’ordinanza di vendita, in doppio
originale cartaceo e in forma elettronica (n. 2 CD-ROM redatti con
programmi compatibili con Microsoft Word) il proprio elaborato
peritale, completo di tutti gli allegati;
16) allegare alla relazione documentazione fotografica interna ed
esterna dell’intero compendio pignorato;
17) allegare, scheda sintetica contenente tutti i dati, necessari
per l’ordinanza di vendita, relativi a: descrizione catastale e tipologica
completa (via e civico compresi), con tutti gli elementi risultanti dalle
visure effettuate presso la Conservatoria dei RR.II. (compresi i
confini dell’immobile, superficie, servitù attive e passive, diritti reali
o personali gravanti e trascritti sull’immobile, estensione del diritto in
capo all’esecutato); valore i stima; esistenza di locazioni registrate e
comunque opponibili; eventuali abusi/irregolarità edilizi, necessità di
variazione catastale, il tutto con indicazione delle modalità e dei costi
per l’aggiudicatario.
18) segnalare tempestivamente al custode (o se non nominato al
giudice dell’esecuzione) ogni ostacolo all’accesso;”
******
Preso atto dei contenuti dell’incarico affidato e della documentazione
allegata alla procedura, lo scrivente provvedeva ad attivarsi per
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contattare l’esecutato a mezzo raccomandata A.R. che ritornava al
mittente per compiuta giacenza presso le Poste Italiane; constatati i
nominativi dei cointestatari dei beni oggetto di pignoramento, al fine
di riuscire ad avere contatto con l’esecutato, si provvedeva pertanto
a rintracciare il numero telefonico della sig.ra Cavallo Nadina, madre
del sig. Marzi, risultante residente presso l’immobile oggetto di
pignoramento, lasciando alla medesima i recapiti ed indirizzi di posta
elettronica da comunicare al figlio; successivamente al contatto con
l’esecutato, al fine di fissare il necessario sopralluogo dei beni
oggetto di pignoramento, sono intercorsi vari colloqui telefonici e
alcuni scambi di e-mail, dai quali emergeva una prima iniziale
difficoltà a concordare la data di accesso presso l’immobile,
dovendosi interagire e colloquiare anche con l’anziana madre (di anni
91) ivi residente, per la sua disponibilità, e per non creare disagi sul
piano umano; il sopralluogo veniva inizialmente fissato per la data
del 26 settembre.
Preliminarmente lo scrivente aveva già provveduto ad eseguire le
verifiche catastali con richiesta delle visure catastali, degli estratti di
mappa e delle relative planimetrie catastali, nonché quelle
urbanistiche
necessarie
per
la
verifica
della
congruità
urbanistico/edilizia dei beni, depositando in tal caso, in data del 16
luglio 2014, a mezzo posta elettronica, l’ufficiale richiesta di accesso
agli atti la cui documentazione veniva ritirata in data 03 settembre
2014.
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Altresì, anteriormente ai sopralluoghi, si era provveduto, in data del
12 settembre 2014, alla verifica dell’esistenza di contratti di locazione
esistenti e/o gravanti sui beni oggetto di perizia
Il giorno 26 settembre 2014, a seguito accordi con l’esecutato, veniva
eseguito il primo sopralluogo presso gli immobili di proprietà degli
esecutati, durante il quale venivano eseguiti solo alcuni rilievi metrico
e fotografico delle aree esterne; in quell’occasione, la sig.ra Cavallo
Nadina non era stata avvisata dal figlio e pertanto non è stato
possibile accedere all’interno degli immobili; lo scrivente si è trovato
costretto, nella difficoltà di organizzare con l’esecutato un nuovo
incontro che tenesse conto delle esigenze legate alla presenza della
madre anziana, a concordare un successivo sopralluogo concesso
solo alla data del 10 ottobre 2014; in tale occasione è stato possibile
completare le opere di rilievo dettagliato del immobile oggetto di
perizia.
Infine si rileva che si è proceduto altresì al controllo formale
attraverso il portale cartografico della Conservatoria dei Registri
Immobiliari di Treviso, della correttezza della documentazione storica
ventennale allegata in atti.
Preso quindi atto di quanto riscontrato attraverso la documentazione
allegata agli atti e da quanto emerso attraverso le ispezioni e le
verifiche sopraelencate, il sottoscritto C.T.U. è in grado di redigere la
seguente
RELAZIONE PERITALE
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LOTTO 1)
IDENTIFICAZIONE DEL BENE
Si individua con il presente lotto, l’intero compendio immobiliare
situato nel Comune di Treviso, Via Monte Piana C al civico 1,
individuabile catastalmente come segue:
Comune di Treviso, Catasto Fabbricati, Sez Urbana A, Foglio 7
- Mapp. n. 533 sub 1, nat. A/7, Classe 3, vani 10, R.C. €. 1.446,08
- Mapp. n. 533 sub 2, nat. C/6, Classe 4, mq 32, R.C. €. 112,38
Confini: a nord con il m.n. 535, a est con Vicolo Monte Piana C, a
sud con Via Monte Piana e ad ovest con i m.n. 540 e 794.
SOMMARIA DESCRIZIONE del BENE
Il compendio immobiliare oggetto di pignoramento è costituito da un
fabbricato
residenziale
unifamiliare,
composto
da
un’unità
residenziale disposta su tre piani fuori terra, con vano ad uso garage
sito al piano terra, il tutto con pertinente area scoperta.
Il contesto urbanistico di zona è quello della prima periferia a nord
del comune di Treviso, sull’area territoriale prettamente a carattere
residenziale compresa tra il Viale della Repubblica (strada Ovest) e
Viale Monfenera in prossimità dell’incrocio star le due arterie viarie.
Il fabbricato nel complesso presenta una struttura composta da vari
corpi di fabbrica assemblati tra loro, con risultato di un insieme di
elementi irregolari; nello specifico si precisa che l’unità residenziale
così come individuata sul piano urbanistico e catastale, risulta di fatto
suddivisa, per il tramite della realizzazione di una parete in
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cartongesso posta al piano terra, in due immobili indipendenti di cui
uno utilizzato ai fini lavorativi, quale studio, da parte dell’esecutato,
ed individuato in una porzione del piano terra sul fronte nord; tale
porzione si compone di un vano ingresso di circa mq. 10,00 (con
accesso dall’esterno posto nelle immediate vicinanze della scala di
collegamento con il piano primo), attraverso il quale ci si immette in
un locale ad uso bagno di mq. 5,05 e in tre stanze destinate a studio
di mq. 9,26, 10,40 e 20,60; si precisa che l’ultima stanza di mq. 20,60
è stata ricavata all’interno dell’originale locale ad uso garage,
attraverso l’innesto di una libreria, che ha ridotto lo spazio del posto
auto a mq. 9,15.
La parte di fabbricato destinata a residenza (utilizzata di fatto dalla
sig.ra Cavallo Nadina madre dell’esecutato e comproprietaria degli
immobili) si compone al piano terra di locali prettamente accessori
alla residenza ed individuati in uno sgombero/taverna di mq. 26,40
collegato con una lavanderia di mq. 5,68 e con un locale disbrigo di
mq. 10,12, in una centrale termica di mq. 4,66 (accessibile
dall’esterno e collegata con il sopra richiamato disbrigo), in una
dispensa di mq. 9,36 collegata con un ulteriore disbrigo (mq. 4,78)
contiguo con quello precedente; è presente altresì il vano scale di
collegamento con il piano superiore in parte usato quale locale di
deposito; l’accesso al piano dall’esterno avviene tramite porta
collegata con il vano sgombero/taverna; il piano presenta un’altezza
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utile di circa ml. 2,40 che, in presenza di alcuni gradini di accesso al
locale caldaia e a quello dispensa, aumenta a ml. 2,80.
Il piano primo si compone di un ingresso di circa mq. 7,40 collegato
ed accessibile sia dalla scala esterna che da quella interna, e tramite
il quale ci si immette, da un lato, nella cucina di mq. 7,60 e nel
soggiorno/pranzo di mq. 33,10 (collegati a loro volta), e dall’altro ad
un corridoio di accesso alla zona notte; quest’ultima si compone di 5
camere (di mq. 9,60, 9,30, 12,40, 16,25 e 9,10) ed un bagno di mq.
6,50; sono presenti una terrazza sul fronte sud collegata al vano
soggiorno di mq. 6,06 ed una veranda sul fronte ovest di circa mq.
9,30 quest’ultima accessibile da una camera.
L’altezza di piano rilevata è di ml. 2,80.
Tramite il vano scale si accede infine al piano secondo composto da
un disimpegno di circa mq. 8,70 collegato ad una soffitta di mq. 22
ed a ulteriori due locali sottotetto di mq. 8,40 e 10,80.
Nel corso del sopralluogo si è potuto rilevare uno stato dell’immobile
da ritenersi sufficiente con limitata manutenzione ordinaria, per la
quale si risalta il grado di finitura risalente presumibilmente ai primi
anni ’70; si rileva infatti la presenza di pavimentazioni
- in listelli in legno di varie dimensioni e disposti a vari disegni, sulle
camere (disposti a spina di pesce diagonale) e sul vano soggiorno
(disposti a quadri concentrici),
- in piastrelle in ceramica e/o gres nella cucina e nei locali ad uso
servizio igienico così come per i rivestimenti murali
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- in marmo nel vano ingresso del piano primo e nel corridoio del
piano primo;
- in moquette sul disimpegno del piano secondo;
- in marmette in graniglia nei locali del sottotetto e nei locali del
piano terra;
I marciapiedi esterni sono in elementi irregolari in porfido gettati in
opera; sono presenti serramenti di finestra e porta-finestra che
presentano struttura in legno così come per le porte interne in legno
tipo tamburato (i serramenti del vano soggiorno cucina e disimpegno
del piano primo presentano struttura in legno con vetro satinato e/o
decorato); sono presenti avvolgibili; si rileva altresì la presenza, su
alcune forometrie, di doppio serramento in profili in alluminio e vetro
semplice così come per gli elementi a chiusura della veranda posta
sul fronte ovest; l’accesso al vano garage è custodito da portone
metallico con apertura a libro.
L’impianto di riscaldamento si compone di caldaia della ditta Durante
funzionante a gas metano, posta nell’apposito locale del piano terra
e di elementi radianti costituiti da radiatori classici posti sulle varie
stanze.
Sono presenti alcune bolle e sfogliamenti della pittura a soffitto in
particolare sul vano cucina e sulle cornici esterne sintomo di una
possibile non idonea impermeabilizzazione della copertura; si rileva
altresì la presenza di muffe in corrispondenza di alcuni presumibili
punti critici derivanti da “ponti termici” (vedasi copertura).
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L’area scoperta di pertinenza è delimitata, lungo i lati adiacenti alla
via pubblica (lato sud ed est) da una muretta con sovrastante
ringhiera metallica, mentre sui rimanenti confini è presente
recinzione a maglie metalliche sostenuta da paletti in ferro; sono
presenti un accesso carrabile ed uno pedonale, sul fronte del Vicolo
Monte Piana C, aventi struttura metallica (con caratteristiche
costruttive analoghe alla ringhiera della recinzione contigua),
sostenute da colonne in calcestruzzo; si precisa che il cancello
carrabile è del tipo scorrevole; l’area scoperta risulta in parte
destinata a giardino con presenza di varie essenze arboree e in parte
destinata a percorsi e camminamenti.
Ai fini estimativi si rileva che la superficie commerciale del presente
bene è di complessivi mq. 300 che comprende il piano terra
accessorio all’abitazione valutato all’50%, il piano primo residenziale
valutato al 100%, la terrazza sul fronte sud valutata al 30%, la
veranda valutata al 35% ed il sottotetto valutato al 50% e l’incidenza
a forfait dell’area scoperta.
STATO DI POSSESSO del BENE ed OCCUPAZIONE
Gli immobili di cui il presente lotto sono in proprietà ai sig.ri Marzi
Flavio, Marzi Ornella e Cavallo Nadina per la quota di 1/3 ciascuno,
in forza della successione del sig. Marzi Mario apertasi in data
26/09/2004, denuncia registrata a Treviso al n. 60 vol. 959 in data
26/10/2004 e trascritta a Treviso il 07 gennaio 2005 ai n.ri
10324/9065. Successivamente i sigg. Marzi Flavio, Marzi Ornella e
14
Cavallo Nadina hanno accettato l’eredità del sig. Marzi Mario con atto
del notaio Arrigo Manavello rep. 134382 del 10/01/2005 trascritto a
Treviso in data 19/01/2005 ai n.ri 2431/1844.
Dal sopralluogo e dalle verifiche eseguite, si rileva che l’immobile
risulta attualmente abitato dalla sig.ra Cavallo Nadina.
ESISTENZA DI FORMALITÀ, VINCOLI O ONERI
PREGIUDIZIEVOLI
Dalla verifica eseguita presso gli Uffici della Conservatoria dei Registri
Immobiliari di Treviso e dalla documentazione ipotecaria e catastale
prodotta in atti, si sono potute riscontrare le seguenti Iscrizioni e/o
Trascrizioni relative all’immobile:

TRASCRIZIONE N. 25790/41459 del 29/10/2010 – Atto
esecutivo o cautelare – Ordinanza di sequestro conservativo,
Provvedimento del G.O.A. del Tribunale di Treviso del
24/10/2008 autorizzante il sequestro conservativo mobiliare,
immobiliare e presso terzi in danno del sig. Marzi Flavio e a
favore di Castello Finance s.r.l. rappresentato da Italfondiario
s.p.a. sino alla concorrenza di € 500.000,00;

TRASCRIZIONE N. 19967/12187 del 04/06/2010 – Atto
Esecutivo o cautelare - Verbale di pignoramento immobili,
notificato
dall’Ufficiale
Giudiziario
di
Treviso
in
data
10/05/2010, repertorio 2584.
Si precisa che, rispetto all’elencazione della formalità esposte nella
certificazione del notaio Gagliardi Antonio di Castelfranco Veneto, lo
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scrivente nel presente paragrafo non ha riportato i dati relativi
all’Iscrizione avvenuta in data del 24 aprile 2008 ai n.ri 16022/3448
(riportata invece sulla certificazione ventennale agli atti), in quanto,
in data del 9 maggio 2013, con annotazione al n. 3450, è avvenuta
la cancellazione totale.
VERIFICA DELLA REGOLARITÀ EDILIZIA ED URBANISTICA
Dagli accertamenti effettuati presso l’Ufficio Tecnico del Comune di
Treviso (TV) risulta che i beni immobili di cui il presente lotto oggetto
di perizia, sono individuati nelle seguenti pratiche urbanistico-edilizie:
-
Concessione Edilizia N. 48/11 prot. 4704 del 08 aprile 1968
rilasciata a Marzi prof. Mario relativa alla nuova costruzione di
fabbricato residenziale con indicazione di alcune prescrizioni e
precisamente 1) a condizione che la camera da letto indicata a
piano terra non venga destinata a tale uso ma a ripostiglio o
guardaroba; 2) Per l’allacciamento degli scarichi delle acque
depurate di fognatura al collettore stradale di Vicolo Montepiana
C, dovrà essere chiesta apposita autorizzazione….
- Abitabilità n. 232/69 del 10 giugno 1970.
Dall’analisi dei contenuti dell’elaborato tecnico allegato alla succitata
pratica edilizia, raffrontato con lo stato dei luoghi, si evidenzia la
presenza di alcune difformità e precisamente:
a) Modifiche prospettiche inerenti le forometrie di diversi locali;
b) Utilizzo improprio di parte del piano terra ad uso ufficio attraverso
la posa di divisorio in cartongesso;
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c) Spostamento di alcune porte interne e apertura di nuove (vedi
collegamento cucina con soggiorno)
d) Realizzazione di alcuni divisori interni (vedasi piano sottotetto)
e) Chiusura della terrazza sul fronte ovest per ricavo di una veranda;
f) Diversa quota del piano calpestio del locale C.T. e Cantina posti
ad un livello inferiore rispetto a quanto autorizzato (presenza di
alcuni gradini in prossimità delle porte di accesso).
g) Diversa rappresentazione del piano secondo (sottotetto) che viene
rappresentato sul fronte sud con facciata continua, mentre nella
realtà è presente una rientranza che riduce sensibilmente la
superficie utile del vano interno.
Per quanto riscontrato si e preso atto delle norme edilizie in
particolare con riferimento al contesto di zona, che individua
l’immobile all’interno di una zona B2 (normata dall’art. 39 delle
Norme Tecniche di Attuazione), si rileva l’impossibilità a sanare le
opere derivanti dall’utilizzo improprio della porzione del piano terra
ad uso ufficio per l’assenza dei requisiti igienico sanitari con
particolare riferimento all’altezza di piano (risulterebbe inoltre
impossibile reperire i posti auto coperti per la residenza e per l’area
direzionale) e quelle relative alla chiusura della terrazza trasformata
in veranda che determina un aumento del volume fabbricato non
compatibile con l’indice di zona (da un conteggio approssimativo il
volume edificabile risulta saturato) e un mancato rispetto delle
distanze dai confini e dai fabbricati.
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Si ritiene pertanto che per le modifiche interne di cui i punti a), c),
d), f) e g) possano essere sanate con una procedura urbanistica
individuabile con un Permesso di Costruire in Sanatoria (possibile
anche una Segnalazione Certificata di Inizio Attività in sanatoria) ad
un costo presunto di €. 3.500,00 per spese tecniche (oltre oneri
fiscali) ed €. 516,00 per oneri sanzionatori salvo diversa
determinazione del competente ufficio comunale; per quanto
concerne i punti f) e g) premesso che non determinano aumenti di
volume, ma bensì una possibile diversa distribuzione dei carichi
strutturali, si ritiene sia necessario rilasciare una certificazione statica
dell’immobile.
Per quanto concerne il punto b) si ritiene sia sufficiente ricondurre
l’utilizzo dei locali all’originale accessorietà alla residenza con
rispristino dell’autonomina del locale garage (costo presunto per
l’eliminazione della mobilia divisoria nel garage e della parete in
cartongesso nel vano disbrigo in complessivi €. 1.000,00)
analogamente dovrà essere eliminato il serramento della veranda al
fine di ripristinare l’originale utilizzo della terrazza (costo presunto
per demolizione e trasporto del materiale di risulta alla pubblica
discarica, previsto in €. 1.000,00).
CONFORMITÀ CATASTALE
Preso atto di quanto richiamato al precedente paragrafo, in merito
alle opere non sanabili che non verranno considerate dal punto di
vista catastale, si precisa che il confronto dello stato di fatto rilevato
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in sede di sopralluogo rispetto alla rappresentazione delle planimetrie
catastali, evidenzia in parte le medesime anomalie/difformità
riscontrate al precedente punto, con particolare riferimento alle
forometrie, disposizioni di alcune porte interne e livello di piano dei
locali cantina e C.T. (i divisori interni del sottotetto e della lavanderia
del
piano
terra
sono
rappresentati);
si
rileva
la
corretta
rappresentazione del sedime piano secondo che in prossimità del
divisorio tra i due ambienti destinati a soffitta, evidenzia la rientranza
del fabbricato non indicata nei progetti autorizzati presente allo stato
reale.
Tali difformità necessiteranno di opportuna revisione ad opera di un
tecnico abilitato, le cui competenze si quantificano in € 800,00
(esclusi IVA e oneri) per la predisposizione di nuova planimetria
catastale, a cui vanno aggiunti gli oneri dovuti all’Agenzia del
Territorio per la presentazione della pratica DOCFA, per un importo
che si quantifica in € 50,00, oltre ad eventuali sanzioni che verranno
stabilite dall’Ufficio Provinciale del Catasto.
CERTIFICAZIONE ENERGETICA
In merito alla classificazione energetica degli immobili, si precisa che
gli stessi risultano edificati, in base a diversi titoli, in data anteriore
al 08/10/2005; successivamente a tale data non risulta siano stati
effettuati
interventi
atti
ad
una
riqualificazione
energetica
sull’involucro degli stessi.
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Dalla verifica della documentazione depositata presso l’Ufficio
Tecnico del Comune di Fonte non sono stati rinvenuti Attestazioni di
Qualificazione Energetica e/o di Certificazione Energetica.
Lo scrivente pertanto ha provveduto a conferire incarico a tecnico
abilitato alla predisposizione dell’idoneo Attestato di Prestazione
Energetica (APE) di cui si allega copia alla perizia e dal quale si evince
che l’immobile ai fini della Classe Energetica, risulta ricadere in Classe
G.
DIVISIBILITA’
Il giudizio sulla comoda divisibilità dell’immobile va espresso tenendo
conto del disposto degli artt. 718 e 720 c.c. e dei criteri enunciati
dalla Suprema Corte di Cassazione (Cass. 10.04.90 n. 2989, 15.02.90
n. 1104 e 11.08.90 n. 8201).
Si deve tener conto che l’immobile da dividere riguarda una singola
unità immobiliare, per la quale un frazionamento planivolumetrico
(eventualmente necessario per estrarre ed identificare singolarmente
la quota oggetto di esecuzione), deve garantire per entrambe le
quote (parte non esecutata e parte esecutata), uguale possibilità di
godimento
urbanistico/giuridico
mantenendone
i
requisiti
di
destinazione residenziale, di abitabilità; trattasi pertanto di una
procedura che deve dare garanzie e comodità di conseguimento; nel
presente
caso,
le
caratteristiche
dell’immobile
e
le
norme
urbanistiche in vigore impediscono a meno di una completa opera di
ristrutturazione ingente, con costi antieconomici per la procedura, di
20
realizzare due distinte unità residenziali indipendenti, senza ledere i
diritti dei terzi comproprietari, non colpiti dal procedimento
esecutivo; ulteriormente si evidenzia che gli immobili sono abitati
dalla sig.ra Cavallo Nadina, madre dell’esecutato che gode del diritto
reale di abitazione sulla casa originariamente destinata alla residenza
familiare.
Per i motivi su esposti il sottoscritto C.T.U. esprime giudizio negativo
in ordine alla comoda divisibilità e pertanto ritiene antieconomica una
vendita separata delle quote sottoposte a esecuzione.
VALORE ATTUALE DEGLI IMMOBILI
Dopo aver fatto un esame analitico delle unità immobiliari costituenti
l’oggetto del presente elaborato peritale, sulla base della loro reale
consistenza, delle attuali condizioni strutturali e conservative dei
fabbricati, con l’applicazione delle più opportune unità di stima, si
sono conseguiti dei valori complessivi che, sulla base di appropriate
indagini di mercato, tenuto conto di opportuni criteri di raffronto con
beni
immobili
aventi
caratteristiche
similari
all’oggetto
del
compendio, ha permesso di conseguire altri elementi di valutazione.
Ulteriormente è stata fatta una valutazione oggettiva basata sulla
rendita reale e possibile futura degli immobili stessi. Da una
approfondita analisi comparativa dei criteri di valutazione sopra
esposti, tenuto conto anche di tutti gli elementi e le informazioni
possibili per una stima il più obiettiva ed aderente al mercato nel
momento attuale e tenuto altresì conto di tutto quanto può influire
21
sul valore del beni, si sono ottenuti dei consolidati parametri di
riferimento che vanno a permettere di mediare il giusto equilibrio
valutativo. Inoltre si è tenuto conto dei costi necessari alla
regolarizzazione degli abusi edilizi riscontrati nonché delle opere di
demolizione necessarie.
Raffrontando infine il risultato complessivo delle analisi sopra citate,
è stato altresì valutato e constatato che il mercato immobiliare ha
subito recentemente una considerevole contrazione, che pone
il
compendio in questione in un segmento di mercato praticamente
glaciale derivante altresì dall’attuale crisi economica in cui versa il
paese; valutate infine, tutte le variabili che possono ulteriormente
influenzare il locale mercato immobiliare nel momento attuale, il
sottoscritto perito estimatore è in grado di ritenere che il più
probabile valore di mercato dell’intero compendio possa essere
determinato come segue:
-
mq. 300,00 x €. 800,00 = €. 240.000,00
Preso atto che la presente esecuzione immobiliare interessa la sola
quota di proprietà dell’esecutato sig. Marzi Flavio, pari a 1/3
dell’intero compendio e che in un ambito di vendita della sola quota
parte di un bene indivisibile, di fatto si viene a determinare un
elemento di ulteriore svalutazione del bene medesimo (elemento che
incide sull’appetibilità della quota esecutata), lo scrivente individua il
valore della quota esecutata in complessive €. 68.000,00.
Allegati:
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 ALLEGATO 1 – Estratto di Mappa
 ALLEGATO 2 – Planimetrie catastali
 ALLEGATO 3 – Rilievo
 ALLEGATO 4 – Relazione fotografica
 ALLEGATO 5 – Scheda sintetica per l’ordinanza di vendita.
In fede
Treviso, lì 21 Ottobre 2014
Il C.T.U.
geom. Giorgio Granello
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