Untitled - Comune di Recco

Istanza di Variante al vigente P.U.C. di cui all’art. 44, comma 1, lett. C) L.R. 36/1997
Distretto di Trasformazione di via Giustiniani
Relazione illustrativa generale
INDICE
1. Premessa
2. Descrizione del Distretto
3. Pianificazione comunale vigente
4. Criticità della pianificazione vigente
5. Obiettivi e linee di indirizzo della variante
6. Varianti alle Norme
7. Cenni ai quadri programmatici territoriali urbanistici
7.1 Piano Territoriale di Coordinamento Paesistico (PTCP)
7.2 Piano Territoriale di Coordinamento Provinciale (PTC)
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Istanza di Variante al vigente P.U.C. di cui all’art. 44, comma 1, lett. C) L.R. 36/1997
Distretto di Trasformazione di via Giustiniani
Relazione illustrativa generale
1. Premessa
La Variante al PUC ai sensi dell'articolo 44 comma 3 della L.R. 36/1997 riguarda il “Distretto di
Trasformazione di via Giustiniani” (art. 44 delle Norme di Attuazione del P.U.C.)
2. Descrizione del Distretto
Il Distretto di Trasformazione di via Giustiniani, settore 2 (area ex IML) si configura come “vuoto urbano” a
seguito delle demolizioni dei corpi di fabbrica dismessi che, come descritto nelle Norme di Congruenza del
PUC, risultavano incongrui rispetto al tessuto urbano di zona.
ll settore 2 del Distretto di Trasformazione di Via dei Giustiniani corrisponde ad un'area su cui un tempo
sorgeva la fabbrica dell’Industria Meccanica Ligure (IML), successivamente dismessa, che produceva parti
meccaniche destinate in prevalenza all’industria petrolifera.
Il settore 2 del Distretto, di proprietà della San Rocco Immobiliare, ed oggetto della presente Variante,
corrisponde ad un lotto di circa 13.166 mq, su cui insistevano corpi edilizi dell'azienda IML edificati in epoche
diverse senza seguire alcuna coerenza tipologica.
La superficie del lotto era occupata quasi integralmente dai sopracitati edifici a carattere produttivo connotati
da forti incoerenze architettoniche e da una situazione di forte degrado a seguito del fermo dell’attività
produttiva.
I fabbricati fatiscenti, oramai demoliti, assommavano un volume di circa 70 mila metri cubi.
E' attualmente escluso dal Distretto un edificio in c.a. di carattere più moderno, posto lungo via Giustiniani,
che rientra nella disponibilità dell'Azienda Sanitaria Locale.
3. Pianificazione comunale vigente
Distretto di Trasformazione di Via dei Giustiniani - Individuato come DISTR1 nella tavola di
zonizzazione STR1 del vigente PUC
In quanto Distretto è disciplinato da specifiche norme di congruenza e gli interventi sono attuabili attraverso
PUO e successivo Permesso di Costruire. L’area, di circa 13.166 mq, nella disponibilità del Proponente è
coincidente con il settore 2 (che corrisponde alla superficie in origine occupata dalla area industriale
dismessa ex - IML)
Sul settore è consentita l’edificazione di un mix funzionale composto da residenza, connettivo, direzionale,
produttivo, ricettivo, per una superficie agibile complessiva pari a 21.330 mq e con possibile inclusione e
recupero superficiario di edifici compresi nel Distretto, ma esterni al settore.
Per la realizzazione dell’intervento, è prescritta in aggiunta alle sopra esposte superfici, la realizzazione di un
impianto sportivo costituito da una piscina coperta ed una palestra aventi superfici agibili minime pari a 4.039
mq.
Le superfici lorde di solaio fuori terra dell’intero intervento, debbono comunque rientrare all’interno dell’indice
massimo di densità territoriale pari a 2, che è il rapporto tra la superficie lorda e la superficie territoriale.
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Distretto di Trasformazione di via Giustiniani
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PUC Comune di Recco – Stralcio tavola STR1 – TAVOLA DI ZONIZZAZIONE
Lungo il lato orientale verso monte, il settore 2 confina con l'ambito AR-PA (Ambito di riqualificazione e di
effettiva produzione agricola) che corrisponde ad un'area interessata da impianto di coltura floricola sotto
serra per il quale il Piano prevede interventi di conservazione e miglioramento dell’attività in atto per la
qualificazione generale del contesto.
Le Norme di Congruenza ammettono che in sede di predisposizione del PUO relativo al settore 2, la
superficie del settore stesso venga incrementata, con contestuale estensione del Distretto, a comprendere
l’intero ambito AR-PA contiguo a monte (articolo 44, comma 5.2 N.T.A.).
In fregio a via Giustiniani, confina con il settore 2, un'area esterna al settore ma compresa nel Distretto, con
possibilità di annessione nel settore.
In fregio a via Giustiniani, chiusa tra il settore 1 ed il settore 2, si trova un'area classificata ambito AR-TU,
ovvero “Riqualificazione del tessuto urbano - Servizi in previsione FV ”, su cui insiste una palazzina il cui
piano terra è in parte proprietà di privato, mentre la restante porzione così come i piani superiori, sono ad
oggi in disuso.
Sul lato settentrionale del Distretto una seconda area classificata sempre AR-TU è attualmente occupata da
un piazzale utilizzato come parcheggio a servizio delle residenze circostanti, rappresentando un ambito
inedificato e non caratterizzato.
4. Criticità della pianificazione vigente
Le superfici edificabili previste per il settore paiono eccessive: 21.330 mq per funzioni private + 4.039 mq per
funzioni pubbliche.
Pertanto l’attuazione dell’intervento in conformità con le norme di piano comporta il congestionamento
dell’area, con una inevitabilmente commistione degli spazi pubblici e privati.
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5. Obiettivi e linee di indirizzo della Variante
Sulla base delle precedenti considerazioni ed a seguito delle valutazioni urbanistiche, si è iniziato a
considerare nuove ipotesi che andassero oltre l’applicazione rigorosa degli strumenti pianificatori approvati,
per alleggerire l’area del settore 2 realizzando servizi pubblici che non abbiano commistioni o interferenze
con il privato, e completare l’intervento di riqualificazione del lungomare con un intervento di sostituzione
della Piscina di Punta Sant’Anna.
Elemento strategico sarà quello di supplire alla carenza dei parcheggi cittadini (in particolare lungo la costa)
inserendone una importante quota nel settore 2, che potrà essere collegato da un efficiente sistema di bus
navetta con l’area del fronte mare occupata dall’impianto natatorio.
La volontà di ripartire su due aree (distretto e lungomare) le importanti opere di urbanizzazione previste sul
settore (piscina e palestra), potrà generare due elementi attrattori in distinte parti di territorio cittadino.
Preso atto che la Piscina di Punta Sant’Anna versa in condizioni di marcato degrado, la San Rocco
Immobiliare ha chiesto all’Amministrazione di valutare l’opportunità di adeguare il Piano alle reali necessità
del territorio, con l’ampliamento, il potenziamento ed il recupero dell’impianto esistente piuttosto che la
duplicazione della medesima funzione attraverso una nuova struttura nel settore 2.
Tale scelta non viene meno agli obiettivi pianificatori volti al bene della comunità locale, ma meglio sfrutta le
opportunità di crescita che si intravedono.
Se ne riportano a seguire le motivazioni:
1. La traslazione della nuova Piscina dall’area ex IML a Punta Sant’Anna, in sostituzione di quella
esistente, permette di ridurre notevolmente la densità edificatoria sul Settore 2 del Distretto di
Trasformazione di Via Giustiniani, decongestionando l’area a favore di una più ampia disponibilità di
spazi pubblici, eventualmente a verde urbano.
2. La realizzazione di una Piscina a Punta Sant’Anna prosegue nell’intento di riqualificazione della
costa; l’attuale struttura natatoria è fatiscente e non si pone in linea con il Piano Particolareggiato
esistente per il Fronte a Mare (ambito AR-FM).
3. L’attuale struttura natatoria è all’aperto per cui fruibile solo nella stagione estiva con la conseguente
riduzione delle potenzialità sociali e aggregative di un’area che, a ridosso del mare, è per sua natura
privilegiata. Il nuovo impianto dovrà essere attivo durante tutto l’anno e così pure i servizi connessi.
4. La scelta di sostituire la Piscina esistente è in linea con gli indirizzi pianificatori contemporanei che
privilegiano il recupero dell’esistente, piuttosto che interventi di nuova edificazione, nell’ottica di
riqualificazione del territorio ligure.
5. Con la Piscina di Punta Sant’Anna si viene a formare di fatto un secondo polo attrattivo sulla costa,
complementare a quello previsto per il Settore 2 del Distretto di Trasformazione di via Giustiniani.
Non più un solo centro qualificante,come attualmente in previsione, ma due dislocati in zone
cittadine diverse, offrendo a Recco l’occasione per divenire una vera città dello Sport.
6. Le Varianti non sono in contrasto con quanto perseguito dalla Pianificazione Urbanistica Comunale,
ma proseguono verso i medesimi obiettivi.
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6. Varianti alle Norme
Si elencano sinteticamente le varianti proposte:
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Possibile delocalizzazione dell'impianto natatorio dal Distretto di Trasformazione di via dei
Giustiniani
per l’impianto natatorio previsto all'interno del settore 2 del Distretto di Trasformazione è prevista la
possibilità di realizzarlo sempre a carico del soggetto attuatore con un intervento di sostituzione
x
edilizia al posto della Piscina di Punta Sant'Anna;
Variante normativa per consentire in sede di predisposizione di PUO, l’inclusione nel settore
2 del Distretto dell'ambito AR-TU
variante normativa per includere nel settore 2 la zona AR-TU su cui insiste il fabbricato individuato al
N.C.E.U. del Comune di Recco al foglio 2 mappale 400 sub 6-12-14.
Tale inclusione prevede la demolizione integrale del fabbricato stesso senza recupero superficiario e
x
senza limitazioni d'uso del suolo nell'ambito di quanto consentito all'interno del Distretto;
Previsioni funzionali
modifiche alle previsioni delle Norme di Congruenza di cui all’art. 44 delle Norme di Attuazione del
Piano Urbanistico Comunale con incremento di 400 mq di S.A. della funzione da destinare ad Attività
Turistica ed inserimento della funzione R.T.A. (Residenza Turistiche Alberghiere);
modifiche alle previsioni delle Norme di Congruenza di cui all’art. 44 delle Norme di Attuazione del
Piano Urbanistico Comunale con decremento di 400 mq di S.A. della funzione da destinare ad
x
Attività Produttiva;
Flessibilità delle previsioni
ferma restando la soglia massima attribuita alla funzione residenziale ed al connettivo urbano, è
ammessa la compensazione tra le superfici da destinarsi alle diverse funzioni, secondo i seguenti
parametri: incremento massimo ammesso rispettivamente del 20% per le superfici da destinarsi ad
attività produttive e ad attività direzionali.
Il tutto nell’osservanza comunque del massimo di superficie assegnata al complesso di tali funzioni.
7. Cenni ai quadri programmatici territoriali urbanistici
7.1 Piano Territoriale di Coordinamento Paesistico (PTCP)
Al fine di evidenziare le caratteristiche dello stato attuale si rende necessaria un'analisi di “area vasta”
relativa al rapporto esistente tra l’area interessata dalla variante ed un contesto più ampio, potendo così
valutare meglio il margine d'azione e le potenzialità da sviluppare.
Lo strumento più idoneo per questo tipo di analisi risulta essere il Piano Territoriale di Coordinamento
Paesistico che individua il sito secondo le seguenti indicazioni:
Ɣ Assetto insediativo
ID-MO-A (Insediamenti Diffusi - Regime normativo di modificabilità di tipo A)
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1. L'indirizzo generale di MODIFICABILITA' si applica: a) nelle situazioni in cui i livelli di
compromissione paesistico-ambientale attuali sono tali da indurre a non subordinare i nuovi
interventi a criteri di conformità rispetto all'esistente; b) nelle altre situazioni in cui le esigenze di
tutela paesistico-ambientale sono compatibili con quelle relative al soddisfacimento di diverse
istanze di ordine urbanistico e socioeconomico.
2. L'obiettivo è quello di rendere possibili quegli interventi che, seppure motivati da esigenze diverse
da quelle proprie del Piano, siano comunque occasione per addivenire ad un assetto più
soddisfacente sotto il profilo paesistico.
3. La pianificazione dovrà pertanto assicurare agli sviluppi insediativi gli opportuni livelli di
qualificazione ambientale, in forme compatibili con le esigenze urbanistiche e coerenti con il contesto
d’ambito.
Considerazioni
Trattasi di zona periurbana, caratterizzata da manufatti disomogenei con differenti linguaggi
architettonici. Lungo Via Giustiniani si affacciano edifici di carattere tradizionale di 2-3 piani, mentre
allontanandosi dalla strada verso monte, così come sulla sponda opposta del torrente Recco, si
incontrano condomini di epoca più recente di 6-7 piani. Per quanto riguarda gli insediamenti diffusi,
l'indirizzo generale del Piano Territoriale è rivolto alla modificabilità; infatti, è riscontrabile una
situazione in cui l'assetto territoriale non ha raggiunto soddisfacenti condizioni di equilibrio tra
elementi antropici inseriti, privi di una connotazione edilizia specifica, e ambiente naturale.
7.2 Piano Territoriale di Coordinamento Provinciale (PTC)
Recco ricade nell'ambito di concertazione “Golfo Paradiso” assieme ai comuni di Bogliasco, Pieve Ligure,
Sori, Recco, Camogli, Avegno, Uscio. Il territorio dell'ambito deve essere sottoposto selettivamente ad azioni
di ristrutturazione ed integrazione del sistema insediativo esistente.
Ɣ Missioni di pianificazione
ll territorio dell’ambito deve essere sottoposto selettivamente ad azioni di ristrutturazione ed integrazione del
sistema insediativo esistente, finalizzate principalmente:
- al riequilibrio insediativo tra sistema costiero e sistema rurale;
- al superamento delle situazioni di alterazione della struttura insediativa e di compromissione del paesaggio,
specie in corrispondenza degli insediamenti produttivi dismessi;
- alla riorganizzazione ed al potenziamento dei servizi e delle attrezzature di interesse collettivo e di strutture
necessarie per incrementare l’offerta commerciale in modo da ridurre la mobilità delle persone all’interno
dell’Ambito;
- all’inserimento di nuove attrezzature ricettive in grado di promuovere l’attitudine turistica dell’Ambito; - alla
rifunzionalizzazione ed al potenziamento degli impianti viari a livello locale; - alla riorganizzazione in senso
qualitativo degli affacci a mare dei centri capoluogo, introducendo a tal fine le infrastrutture ed i servizi a ciò
necessari, specie per quanto attiene a quelli preposti a sostenere l’attitudine turistica legata alla balneazione.
Sono, invece, da affidare ad azioni di manutenzione e restauro quelle vaste parti dei “balconi costieri” ove si
concentrano i più elevati valori paesistici, ambientali e storico architettonici a livello provinciale, in quanto la
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