Uso del cortile

L’USO DELLE PARTI COMUNI : IL CORTILE
L’uso del cortile e dei giardini da parte dei condomini, così come in genere di tutte le pareti comuni, è
fonte di non poche contestazioni. Ciascun condomino ha il diritto di trarre dal bene comune un’utilità
maggiore e più intensa di quella eventualmente tratta in concreto dagli altri comproprietari, purché non
modifichi la destinazione del bene e non impedisca agli altri di farne pari uso. Ciò non significa che
tutti i condomini devono fare un uso identico e contemporaneo del bene comune, bensì che a tutti deve
essere consentita la potenziale possibilità di utilizzare il bene. Il regolamento di condominio, tanto se
predisposto dall’originario unico proprietario o dal costruttore dell’edificio, quanto se formato
dall’assemblea dei condomini, può disciplinare l’uso e le modalità di godimento delle cose comune e
dettare regole destinate però a rimanere nell’ambito dell’organizzazione della vita interna del
condominio. Come tali, queste regole possono essere modificate dalla volontà della maggioranza dei
condomini espressa in assemblea. Quanto al cortile, la sua funzione tipica è quella di dare luce ed aria
agli ambienti circostanti e come concetto ricomprende tutti gli spazi liberi disposti all’esterno
dell’edificio, giardini e parcheggi compresi. Una volta salvata tale sua funzione primaria, ecco che è
data possibilità al singolo condomino, e ancor più all’assemblea, di fare un uso particolare del cortilegiardino, anche se diverso da quello previsto nel regolamento. Il destinare parte del cortile o del
giardino comune ad area per il gioco dei bambini non significa togliere ai condomini la possibilità di
comunque godere del giardino nella sua interezza, tanto meno comporta un mutamento della
destinazione del bene comune. Trattasi invero di una diversa regolamentazione dell’uso del cortile in
modo da consentire ad ogni condomino il diritto di farne una utilizzazione congiunta, sia come
parcheggio e sia come parco giochi per i propri figli: una decisione quindi determinata dalla legittima
esigenza di razionalizzare l’uso delle aree scoperte condominiali secondo le esigenze dei condomini.
Data la natura e la finalità della decisione, la relativa delibera, in quanto diretta a consentire un uso più
comodo ed un maggior rendimento del bene comune, deve essere approvata con la maggioranza
qualificata dei condomini e non già con l’unanimità dei consensi: è sufficiente pertanto il voto
favorevole espresso dalla maggioranza dei condomini che rappresentino almeno due terzi dei
millesimi. L’utilizzazione per il gioco dei bambini di una parte dell’area verde condominiale non
contrasta infatti con la destinazione tipica a giardino prevista per l’area stessa, ma ne costituisce
unicamente un migliore e più inteso godimento per soddisfare esigenze che senza dubbio appaiono
meritevoli di tutela nella vita di un condominio. Spetta poi all’assemblea regolamentare le modalità
con cui devono svolgersi i giochi all’interno dell’area condominiale. E così, a salvaguardia della
tranquillità e della sicurezza di tutti i condomini, è l’assemblea che deve decidere gli orari nei quali è
permesso ai bambini di giocare, nonché l’esclusione di alcuni giochi ( tipico quello della palla) che
potrebbe dimostrarsi fastidioso e troppo chiassoso. L’assemblea può anche decidere di limitare l’età dei
bambini che possono accedere negli spazi per i giochi oppure di permettere l’ingresso nell’area
comune solo ai figli dei condomini e non ai loro amici. Possono essere previste anche precise
responsabilità in capo ai genitori dei bimbi per il caso di pur involontari danneggiamenti alle cose
comuni, oppure delle sanzioni nel caso di inosservanza alle regole stabilite dai condomini. Insomma,
spetta all’assemblea prendere i necessari provvedimenti interni diretti a regolamentare e a organizzare
lo svolgimento dei giochi dei bambini all’interno del cortile o del giardino condominiale. Questo tipo
di delibera non necessita di particolari maggioranze: basta il voto favorevole di un terzo dei
partecipanti al condominio che rappresenti almeno un terzo dei millesimi.