Niente più IMU per gli immobili merce

IMMOBILI
Niente più IMU per gli immobili merce
Il DL approvato dal Consiglio dei Ministri il 28 agosto esclude gli immobili
invenduti delle immobiliari di costruzione dal tributo locale
Carlo CORRADIN
Venerdì 30 agosto 2013
Tra le novità di maggior sostanza sottese alle modifiche recate alla disciplina dell’IMU dal
decreto legge approvato due giorni fa, oltre naturalmente alla soppressione dell’imposta su
abitazione principale, terreni agricoli e fabbricati rurali ed alla previsione di una seppur
limitata deducibilità del tributo dalle imposte sui redditi figura senz’altro l’esclusione dal
tributo degli immobili invenduti delle imprese immobiliari di costruzione. Si tratta, per
ricalcare fedelmente la locuzione normativa, dei “fabbricati costruiti e destinati dall’impresa
costruttrice alla vendita”.
La locuzione, salvo quanto si dirà in seguito in merito alle condizioni inerenti la
permanenza della destinazione alla vendita e la rilevanza preclusiva dell’eventuale
locazione a terzi, appare assai ampia, e tale da abbracciare sia i fabbricati, porzioni di
fabbricato o singole unità immobiliari destinati ad uso abitativo, che quelli destinati ad
altri usi, quali lo svolgimento di attività industriali, artigianali, commerciali, professionali,
ecc. Connotato caratterizzante è che si tratti di fabbricati posti in vendita dall’impresa che li
ha costruiti. Risulta quindi evidente che, sotto il profilo soggettivo, interessate sono in primo
luogo le imprese che per attività statutaria costruiscono fabbricati per la vendita, vale a
dire le c.d. “immobiliari di costruzione”. In capo a tali imprese, tali fabbricati costituiscono
tipicamente beni merce, tassati a costi e ricavi.
Orbene, ai fini dell’IMU, i fabbricati costituenti immobili merce sono fatti oggetto di una
duplice disposizione di favore.
Da un lato, è previsto che essi non sconteranno la seconda rata (saldo) IMU relativa al
2013 (in scadenza lunedì 16 dicembre). Il testo normativo, sul punto laconico, conferma in
termini impliciti che la prima rata (acconto) IMU risulta dovuta, con conseguente
necessità, per le imprese di costruzione che non vi avessero ancora provveduto (la scadenza
era lunedì 17 giugno), di attivarsi per regolarizzare la propria posizione. Inoltre, ancorché la
norma nulla disponga al riguardo, sembra che resti comunque dovuta l’eventuale
differenza risultante qualora l’impresa di costruzione avesse liquidato l’acconto 2013 sui
fabbricati invenduti assumendo l’aliquota in vigore nel 2012 ed il Comune, per il 2013,
avesse deliberato un’aliquota maggiore. Tale differenza, tuttavia, riguarderà il solo acconto,
e quindi il 50% del tributo dovuto per l’anno 2013, non essendo più dovuta, per contro, la
seconda rata. Per il versamento dell’eventuale conguaglio sull’acconto 2013, dovrebbe pur
sempre valere la scadenza del saldo (16 dicembre 2013).
Dall’altro lato, per i fabbricati di cui si discute è sancita l’esenzione dall’IMU, con effetto
dal 1° gennaio 2014. Si tratta di una novità assoluta, sia per la disciplina dell’IMU, sia,
estendendo l’ambito di osservazione “a ritroso”, per quella già a suo tempo approntata per
l’ICI. Sinora, infatti, il legislatore si era sempre limitato a demandare ai Comuni la facoltà di
prevedere una disciplina di favore per tali fabbricati, che in capo al possessore
rappresentano già un peso sotto il profilo economico e finanziario. Così avveniva ai fini
dell’ICI, ai sensi dell’art. 8, comma 1 del DLgs. 504/92: ai Comuni era allora riconosciuta
la facoltà di deliberare l’aliquota ICI minima (4 per mille), per un massimo di tre anni, ai
fini dell’applicazione del tributo ai fabbricati realizzati per la vendita e non venduti dalle
imprese che avessero per oggetto esclusivo o prevalente dell’attività la costruzione e
l’alienazione di immobili.
Con l’ICI per tali fabbricati la scelta era demandata ai Comuni
La disposizione non poneva alcun limite in funzione della tipologia degli immobili (es.
abitativi, industriali, ecc.) invenduti dalle società costruttrici beneficiarie dell’aliquota
minima. I Comuni, nell’ambito della loro autonomia regolamentare, potevano circoscrivere
in tal senso l’ambito applicativo della disposizione. Un limite normativo era comunque
statuito dallo stesso art. 8 comma 1 del DLgs. 504/92 con riferimento al periodo massimo
(tre anni) entro il quale i fabbricati rimasti invenduti potevano beneficiare dell’aliquota
minima (4 per mille).
Analogamente, ai fini dell’IMU, l’art. 13 comma 9-bis del DL 201/2011, conv. L. 214/2011,
introdotto dall’art. 56 comma 1 del DL 1/2012, conv. L. 27/2012, consentiva ai Comuni di
ridurre l’aliquota di base (0,76%) fino allo 0,38% “per i fabbricati costruiti e destinati
dall’impresa costruttrice alla vendita, fintanto che permanga tale destinazione e non siano in
ogni caso locati, e comunque per un periodo non superiore a tre anni dall’ultimazione dei
lavori”. La pressante esigenza di introiti tributari aveva tuttavia indotto i Comuni a non
avvalersi in concreto delle anzidette facoltà. Entrambe le agevolazioni sono così rimaste
sulla carta e, ponderate a posteriori, appaiono riflettere disposizioni di mero principio.
Il Governo, probabilmente spinto in tal senso dalla bassa congiuntura in cui versa il settore
immobiliare delle costruzioni, ha quindi rotto gli indugi e, novellando a tal fine l’art. 13
comma 9-bis del DL 201/2011, ha pensato un’agevolazione sistemica, non rimessa
all’iniziativa degli enti locali, e quindi a scala nazionale.
Da notare che entrambe le disposizioni di favore (soppressione dell’acconto IMU 2013 ed
esenzione dall’IMU per l’avvenire) operano soltanto a condizione che il fabbricato
mantenga la sua destinazione di bene in vendita e non risulti locato. Dal momento in cui
una soltanto di tali due condizioni dovesse difettare, il fabbricato tornerebbe a scontare il
tributo. Per contro, in rottura con il passato, per l’esenzione dall’IMU a valere dal 2014, non
è stabilita alcuna limitazione temporale (in particolare, non è previsto che la stessa valga
limitatamente all’ambito di un triennio).
Si osservi, infine, che gli immobili invenduti interessati dalla novella sono quelli censiti in
catasto con attribuzione di rendita, di norma proposta tramite la procedura DOCFA di cui
al DM 701/94. Solo tali immobili, infatti, possono scontare il tributo. Le unità immobiliari
in corso di costruzione, censite come tali, senza rendita catastale, nella categoria fittizia F/3,
non scontano l’IMU e, quindi, su di esse la novità non impatta. Alle stesse conclusioni si
addiviene – seppure muovendo da diverse premesse – anche qualora le unità immobiliari in
corso di costruzione, come di norma avviene, non siano state provvisoriamente accatastate
nella categoria F/3. In tal caso, infatti, l’IMU è assolta dall’impresa di costruzione sull’area
fabbricabile, di talché la soppressione dell’IMU sulle unità immobiliari dell’erigendo
fabbricato poste in vendita, fino al loro accatastamento, definitivo, non esplica alcuna
concreta valenza.