TRIBUNALE CIVILE DI ROMA

TRIBUNALE CIVILE DI ROMA
- Sezione Fallimentare ***
Fallimento n. 150/2011 Moneypenny s.r.l.
Giudice Delegato: dott. Adolfo CECCARINI
Curatore: dott. Roberto FALCONE
***
PROGRAMMA DI LIQUIDAZIONE DELLA PROCEDURA
ex art. 104 ter l. fall. - Secondo Stralcio
Il sottoscritto dott. Roberto Falcone, con studio in Roma, via F. Cesi,
21, nella qualità di curatore della procedura fallimentare indicata in
epigrafe, si pregia rendere il seguente Programma di Liquidazione
della Procedura – Secondo Stralcio.
1. GENERALITA’
In occasione del deposito del Programma di Liquidazione – Primo
Stralcio, lo scrivente intese esplicitare un preciso orientamento
gestionale in ordine alle modalità ed ai tempi di liquidazione del
compendio immobiliare caduto nel fallimento; in definitiva, atteso
che il complesso alberghiero compreso nell’attivo risultava gravato da
un vincolo locativo trentennale a favore del terzo Co.Ge.Tur. s.r.l., in
forza di titolo revocabile ex art. 2901 c.c., l’esponente ritenne di
differire la relativa attività liquidativa ad un momento successivo
1
alla favorevole definizione del giudizio di revocatoria ed alla
riconsegna del compendio al fallimento.
Successivamente,
su
autorizzazione del Giudice Delegato del
06.11.2013 (resa in surroga del comitato dei creditori, non costituito)
lo scrivente ha perfezionato un accordo transattivo proposto dalla
Co.Ge.Tur. s.r.l., (atto in data 16.05.2014 a rogito del notaio
Montelatici di Roma, rep. 2195, racc. 1053) finalizzato a realizzare, in
estrema sintesi:
a) la definizione del contenzioso pendente (Tribunale di Roma,
Seconda Sezione Civile, giudice Archidiacono, rubricato al n.r.g.
19086/2011, riunito al giudizio rubricato al n.r.g. 18288/2011;
Tribunale di Roma, Nona Sezione Civile, giudice Cruciani,
rubricato al n.r.g. 3506/2012);
b) la riconsegna immediata alla curatela del compendio immobiliare
di proprietà di Moneypenny s.r.l. (di seguito: il complesso
alberghiero);
c) il trasferimento transattivo al fallimento della titolarità di talune
ulteriori porzioni immobiliari (di seguito: i terreni con costruzioni),
già di proprietà della Co.Ge.Tur. s.r.l. a titolo di corrispettivo per
la rinuncia ad un’azione di nullità e risarcimento del danno
proposta dal fallimento stesso nei confronti della Co.Ge.Tur. s.r.l. e
di San Paolo IMI. Tale cessione ha consentito al fallimento di
realizzare
un
incremento
patrimoniale
sostanzialmente
equivalente al pregiudizio sofferto per effetto dell’iscrizione
ipotecaria (concessa da Moneypenny in bonis, quale terzo datore)
2
su
talune
porzioni
immobiliari
comprese
tra
la
maggior
consistenza del complesso alberghiero, a garanzia di un mutuo
erogato alla stessa Co.Ge.Tur. s.r.l. (contratto di mutuo n.
50477276 stipulato in data 29 novembre 2005 a rogito del notaio
Giancarlo Mazza di Roma, rep. 52427, racc. 16670).
Recentemente si sono realizzate le condizioni che consentono di dare
concreto impulso alle operazioni di vendita di tutti i beni immobiliari
in narrativa.
Il presenta Programma tiene conto dell’intervenuta cessazione
(risalente al 2011) delle attività proprie dell’impresa alberghiera e
più in generale dell’intercorsa dissoluzione del complesso aziendale.
2. SULL’ALIENAZIONE DEL COMPENDIO IMMOBILIARE
2.1 Identificazione e consistenza del compendio immobiliare
da alienare
All’attivo della procedura sono comprese le unità immobiliari che si
indicano di seguito, tutte meglio descritte nell’elaborato peritale
redatto dall’ing. Carla Cappiello, di Roma, allegato al presente
Programma, cui si rinvia per ogni informazione di dettaglio.
LOTTO 1 - IL COMPLESSO ALBERGHIERO BORGO PARAELIOS
Trattasi del complesso alberghiero ubicato in Comune di Poggio
Catino (RI), località Valle Colicchia, denominato Borgo Paraelios,
ricompreso in una superficie di circa mq. 80.780, costituito da: un
fabbricato adibito ad albergo, dependance e locali tecnici, cappella
privata, piscina esterna, campo da tennis e di bocce, campo da golf
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con relativa club house. Tale compendio è censito al Catasto
Fabbricati al foglio 7, con le particelle:
- 90, cat. D/1, r.c. euro 145,63;
- 18, sub. 6, cat. D/2, r.c. euro 52.252,00;
- 18, sub. 7, cat. C/1, classe 3, mq. 612, r.c. euro 6.605,90.
Nonché al Catasto Terreni al foglio 7, con le particelle:
- 16, di are 49.40, uliveto di 3° classe, r.d. euro 10,21, r.a. euro 6,38;
- 19, di are 35.80, seminativo arborato di 3° classe, r.d. euro 10,17,
r.a. euro 10,17;
- 52, di are 33.20, seminativo di 2° classe, r.d. euro 9,43, r.a. euro
10,29;
- 53, di ettari 2.13.60, seminativo di 2° classe, r.d. euro 60,67, r.a.
euro 66,19;
- 72, di ettari 1.39.60, seminativo di 3° classe, r.d. euro 18,02, r.a.
euro 32,44;
- 77, di ettari 1.70.60, seminativo di 3° classe, r.d. euro 22,03, r.a.
euro 39,65;
- 78, di are 44.40, seminativo di 3° classe, r.d. euro 5,73, r.a. euro
10,32;
- 80, di are 51.00, seminativo arborato di 3° classe, r.d. euro 14,49,
r.a. euro 14,49;
- 83, di are 20.00, seminativo di 2° classe, r.d. euro 5,68, r.a. euro
6,20;
- 84, di are 50.20, seminativo di 2° classe, r.d. euro 14,26, r.a. euro
15,56;
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LOTTO 2 - I TERRENI CON COSTRUZIONI
Trattasi di immobili siti in Comune di Forano (RI), località Galatina,
e precisamente: un terreno di circa mq. 84.262, su parte del quale
insiste un locale adibito a stalla ad un solo piano terra, di circa mq.
339, nonché un fabbricato in corso di costruzione, al momento
costituito dalla struttura in cemento armato, articolato sui piani
terra, primo e secondo, con annessa corte circostante. Il terreno è
censito al Catasto Terreni al foglio 16, particelle:
- 150, di are 2.22.60, seminativo arborato di 1° classe, r.d. euro
143,70, r.a. euro 103,47;
- 178, di are 17.40, seminativo di 2° classe, r.d. euro 7,46, r.a. euro
5,84;
- 266, di are 5.99.57, seminativo di 2° classe, r.d. euro 263,20, r.a.
euro 201,27;
- 267, di are 3.05, seminativo di 2° classe, r.d. euro 1,34, r.a. euro
1,02.
Il locale stalla è censito nel catasto fabbricati al foglio 16, particella
217, cat. C/6, cl. 10, mq. 339.
Il fabbricato in corso di costruzione è censito nel Catasto Fabbricati
al foglio 16, particella 4, senza rendita.
Comunque, il tutto, salvo errori e/o omissioni.
2.2 Le operazioni di stima del compendio immobiliare
In vista della predisposizione del Programma di liquidazione della
Procedura, si è proceduto alle operazioni di stima dei predetti beni
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immobiliari ed allo svolgimento delle ulteriori attività preordinate
alla vendita, in particolare:
- identificazione dei beni, comprensiva dei confini e dei dati catastali;
- indicazioni in merito alla conveniente formazione dei lotti;
- sommaria descrizione dei beni;
- indicazione dello stato di possesso dei beni, con l’indicazione, se
occupati da terzi, del titolo in base al quale sono occupati, con
particolare riferimento all’esistenza di contratti registrati in data
antecedente la domanda di ammissione;
- verifica dell’esistenza di formalità, vincoli od oneri, anche di natura
condominiale, gravanti sui beni, che resteranno a carico degli
acquirenti, ivi compresi i vincoli derivanti da contratti incidenti
sulla natura edificatoria dei beni o i vincoli connessi con il loro
carattere storico-artistico;
- verifica dell’esistenza di formalità, vincoli od oneri, anche di natura
condominiale, che saranno cancellati o che comunque risulteranno
non opponibili all’acquirente;
- verifica della regolarità edilizia ed urbanistica dei beni nonché
dell’esistenza della dichiarazione di agibilità degli stessi, previa
acquisizione o aggiornamento del certificato di destinazione
urbanistica previsto dalla vigente normativa (ove sussistenti i
presupposti);
indicazione,
nel
caso
di
immobili
ritenuti
parzialmente e/o totalmente abusivi, della natura dell’abuso e degli
oneri da sostenere per pervenire alla relativa sanatoria, ove
sussistenti i relativi presupposti;
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- verifica dell’esistenza di un Attestato di Certificazione Energetica
per l’immobile, ai sensi della vigente normativa;
- individuazione del più probabile valore di mercato, sulla base di un
motivato iter tecnico e logico;
Con decreto del 26.05.2014 lo stimatore è stato designato in persona
dell’ing. Carla Cappiello, di Roma (studio in Roma, via Colleferro, 5).
Le operazioni di stima si sono recentemente concluse ed il nominato
professionista ha trasmesso allo scrivente l’elaborato conclusivo con
pec in data 09.04.2015.
Appare quindi possibile, allo stato, procedere alla pianificazione e
specificazione
delle
modalità
di
liquidazione
del
compendio
immobiliare sopra descritto.
2.3 Modalità delle vendite
Modello procedurale:
L’esponente si è determinato a programmare le attività di vendita
coattiva di detto compendio immobiliare, secondo un modello
procedurale deformalizzato (quindi prescindente dalle disposizioni
del codice di rito), ma ampiamente rispettoso delle condizioni e dei
vincoli indicati dall’art. 107 l. fall.
Oggetto della vendita:
Costituiscono oggetto della procedura di vendita i due lotti
immobiliari come individuati al superiore paragrafo 2.1, intesi quali
lotti distinti.
Stato degli immobili:
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Gli immobili in vendita sono liberi, ad eccezione di una porzione
immobiliare, compresa tra la maggior consistenza del lotto 1.
Trattasi in particolare della c.d. Club House e di una modesta area ad
essa adiacente; l’una e l’altra risultano occupate senza titolo da un
terzo. Il Tribunale di Rieti, in esito al giudizio promosso dalla
precedente affittuaria del complesso, rubricato al n.r.g. 210/2011, con
sentenza 384/2014 ha ordinato, tra l’altro, il rilascio dell’unità
immobiliare. D’altra parte la scrivente curatela, con provvedimento
del Giudice Delegato dell’11.09.2015 è stata autorizzata a porre in
esecuzione detta sentenza.
Difformità, vizi:
Sulla base delle evidenze dell’elaborato peritale redatto dall’ing.
Cappiello, cui si rinvia, sussistono alcune difformità tra quanto
edificato e quanto progettato.
In relazione a tali notevoli circostanze, delle quali si è comunque
tenuto conto nella valutazione del bene e nella consequenziale
formazione del prezzo base d’asta, gli interessati all’acquisto saranno
invitati ad assumere tutte le necessarie informazioni mediante
consultazione della ridetta relazione peritale.
Disciplina della vendita e pubblicità:
L’esponente intende svolgere le attività di vendita onde pervenire al
più presto all’esitazione del cespite, alle migliori condizioni di
mercato.
Allo scopo, lo scrivente ha definito i contenuti delle “Norme che
regolano l’invito a presentare offerte di acquisto degli immobili
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compresi nell’attivo della procedura – Disciplinare d’asta” (in breve:
Regolamento delle vendite), nel testo che si allega al presente
Programma.
La procedura, informata ai criteri metodologici di cui all’art. 107 l.
fall. prevede ampia pubblicità ed informazione del mercato: un avviso
di vendita sarà pubblicato, in forma integrale ovvero per estratto, a
cura del Curatore, prima di ogni asta, per due volte sul quotidiano “Il
Sole 24 Ore”, e per due volte sul quotidiano “Il Messaggero”. Dalla
data dell’ultima pubblicazione dell’avviso di vendita sul quotidiano
alla data dell’Asta dovranno intercorrere almeno trenta giorni.
L’avviso
di
vendita sarà altresì
www.asteimmobili.it,
pubblicato sul sito internet
continuativamente, nei trenta giorni che
precedono la data dell’Asta. Il testo dell’avviso (ove pubblicato in
forma integrale) sarà conforme al modello che si allega.
La Procedura si riserva di utilizzare ulteriori forme di pubblicità,
anche mediante avvisi di vendita su altri quotidiani, a diffusione
nazionale o regionale ovvero su altri mezzi ritenuti idonei.
Al fine di consentire ai soggetti interessati di acquisire dettagliate
informazioni sull’immobile oggetto di vendita sarà altresì pubblicata
continuativamente
sul
sito
internet
www.asteimmobili.it
la
documentazione inerente la procedura, che consta di:
- Regolamento delle vendite;
- Avviso di vendita;
- Perizia di stima redatta dall’ing. Carla Cappiello;
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- Relazione notarile ex art. 567 c.p.c., redatta dal notaio Marina
Montelatici (lotto 1);
- Atto in data 16.05.2014 a rogito del notaio Montelatici di Roma,
rep. 2195, racc. 1053 (lotto 2);
- Sentenza del Tribunale di Rieti n. 384/2014.
Successione delle aste:
l’espletamento delle Aste avverrà avanti il notaio dott. Andrea
Mosca, presso lo studio di questi in Roma, via Ennio Quirino Visconti
n. 99.
La prima asta sarà fissata non oltre quattro mesi dall’emissione, da
parte
del
Giudice
Delegato,
del
provvedimento
autorizzativo
dell’esecuzione del presente Programma di Liquidazione ex art. 104
ter l. fall. Qualora all’esito della prima asta (ovvero di ogni asta
successiva) l’immobile risultasse ancora non aggiudicato, il Curatore
dovrà intendersi facoltizzato a programmare ulteriore esperimento di
vendita, entro e non oltre tre mesi dall’asta precedente, con riduzione
del prezzo base non superiore, volta per volta, al 20% del prezzo base
dell’asta precedente.
Condizioni minime della vendita:
Quanto al Lotto 1 (il complesso alberghiero): il prezzo base d’asta, per
la
prima
asta,
risulterà
determinato
nella
misura
di
euro
2.400.000,00 (euro duemilioniquattrocentomila/00), quindi in misura
corrispondente al valore di stima del cespite, per come determinato
dall’esperto.
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Quanto al Lotto 2 (i terreni con costruzioni): il prezzo base d’asta, per
la prima asta, risulterà determinato nella misura di euro 290.000,00
(euro duecentonovantamila/00), quindi in misura corrispondente al
valore di stima del cespite, per come determinato dall’esperto.
La vendita degli immobili avverrà nello stato di fatto e di diritto in
cui gli stessi si trovano. Si rammenta che la vendita - da qualificarsi
comunque quale vendita esecutiva - non è soggetta alle norme
concernenti la garanzia per vizi o mancanza di qualità né potrà
essere revocata per alcun motivo.
Modalità delle aste:
Le aste si svolgeranno secondo un modello informato essenzialmente
a quello della vendita senza incanto: la partecipazione potrà avvenire
mediante formulazione di offerta vincolante. L’incanto è eventuale e
subordinato alla presentazione di più offerte valide.
Offerte:
Le offerte dovranno risultare assistite da cauzione provvisoria
dell’ordine del 10% del prezzo base d’asta e vanno presentate in busta
chiusa all’indirizzo del notaio incaricato.
Stipulazione dell’atto di trasferimento:
La stipula dell’atto traslativo dovrebbe avvenire davanti al medesimo
Notaio Incaricato della Procedura, entro 90 giorni dalla data
dell’asta,
previa convocazione
scritta inviata dalla Procedura
all’aggiudicatario mediante telegramma, o lettera raccomandata a/r o
a mezzo pec, almeno dieci giorni prima della data dell’atto.
Altre informazioni:
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Al fine di consentire la determinazione dell’esatta quota parte del
ricavato dalla vendita del lotto 1 da destinare ai creditori assistiti da
prelazione, l’elaborato peritale redatto dall’ing Carla Cappiello ha
determinato altresì il valore dei beni immobiliari inclusi tra la
maggior consistenza del lotto 1, colpiti dall’iscrizione ipotecaria form.
2386 del 7.12.2005 a favore Sanpaolo Imi S.p.A., determinandolo
nell’importo di euro 213.000,00 (euro duecentotredicimila/00), quindi
in ragione del 8,875% del valore dell’intero lotto 1.
***
In ogni caso, per ogni più dettagliata specificazione delle modalità di
vendita, si rinvia all’allegato Regolamento delle vendite.
***
3. LA LIQUIDAZIONE DEI BENI MOBILI (RINVIO)
Lo scrivente ritiene opportuno differire a data successiva, comunque
imminente, la pianificazione delle modalità di vendita dei beni
mobiliari acquisiti all’attivo della procedura (peraltro tutti giacenti
presso il ridetto complesso alberghiero).
Sin
d’ora
tuttavia
può
precisarsi
che
detti
beni
consistono
essenzialmente in mobilio ordinario, stigliature e suppellettili, beni
mobili vari da ufficio: trattasi di beni aggregabili in un’unica
categoria (per quanto di rilievo ai fini liquidatori), ancorchè
comprendente generi merceologici assai eterogenei. A detti beni,
peraltro di valore unitario assai modesto, potranno essere applicate
modalità di vendita semplificate, previa informazione di mercato
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realizzata mediante utilizzo dei consueti veicoli informativi (annunci
economici, siti internet aste giudiziarie).
Lo scrivente si riserva, in definitiva, di programmare le modalità di
vendita dei beni mobili previa produzione di un successivo
Programma di Liquidazione – Terzo Stralcio.
Tanto esposto, considerato e premesso, lo scrivente
CHIEDE
che la S.V. Ill.ma,
- in surroga del Comitato dei Creditori, non costituito, ai sensi e per
gli effetti dell’art. 104 ter comma 1° l. fall., voglia approvare il
suesposto Programma di Liquidazione – Secondo Stralcio;
- autorizzi altresì il curatore, ai sensi e per gli effetti dell’art. 104
ter ultimo comma l. fall., preso atto della natura autoesecutiva del
suesteso programma, a dare esecuzione alla vendita secondo le
modalità esposte.
Si allegano:
- Regolamento delle vendite;
- Avviso di vendita;
- Perizia di stima redatta dall’ing. Carla Cappiello;
- Relazione notarile ex art. 567 c.p.c., redatta dal notaio Marina
Montelatici (lotto 1);
- Atto in data 16.05.2014 a rogito del notaio Montelatici di Roma,
rep. 2195, racc. 1053 (lotto 2);
- Sentenza del Tribunale di Rieti n. 384/2014.
Con osservanza.
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Il Curatore Fallimentare
Dott. Roberto Falcone
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