Marco Ranieri CIRPET EURAC BG Immobiliare

Bulgaria: analisi del settore immobiliare
Che sia dovuto a cause oggettive (liberalizzazione del movimento dei fattori produttivi)
oppure psicologiche (percezione di maggiori stabilità e garanzie), è certo che l’ingresso
nell’Unione Europea ha avuto effetti positivi sull’economia bulgara. Secondo
recentissimi dati dell’Istituto Nazionale di Statistica (INS), nel primo trimestre del 2007
il PIL è cresciuto del 6,2%, in confronto al 5,5% dello stesso periodo dello scorso anno e
al 5,7% dell’ultimo trimestre del 2006. Questo risultato è ascrivibile, dal lato
dell’offerta, al miglioramento della produzione del settore agricolo e allo sviluppo
accelerato dell’industria e dei servizi e, dal lato della domanda, al rapido aumento dei
consumi.
Le costruzioni e soprattutto l’immobiliare sono tra i settori che sostengono
maggiormente la crescita; la Bulgaria è infatti, relativamente alla dimensione della sua
economia, un grande mercato immobiliare. Il giro d’affari di questo settore ha raggiunto
il 21% del PIL nel 2006 (+63% rispetto all’anno precedente), con ben 312.000
transazioni registrate (+30%). Sempre secondo l’INS, il prezzo delle case è tornato ad
aumentare a ritmi elevati nel primo trimestre del 2007 (+9,3% su base annua), dopo che
la crescita aveva un po’ rallentato nel 2006. L’aumento della domanda di immobili è
sostenuto dallo sviluppo dell’economia in generale e soprattutto di alcuni settori che
richiedono nuovi edifici (il turismo, i servizi e l’industria), dalle aspettative rialziste sui
prezzi legate all’effetto “ingresso nell’UE” e, infine, dal miglioramento dell’attività
bancaria nel settore dei crediti ipotecari. Lo sviluppo del mercato negli ultimi anni è
stato facilitato anche dalla crescente presenza di fondi d’investimento esteri, le cui
operazioni incentivano anche l’aumento dell’attività edilizia.
Non a caso, l’immobiliare è il settore che ha ricevuto più investimenti esteri nel 2006
(1.372,5 milioni Euro, e le costruzioni 432 milioni). Nel segmento degli immobili
residenziali, solo per il 2005, si calcola che il 37% degli alloggi in vendita sia stato
acquistato da cittadini stranieri, per un totale di circa 250 milioni di Euro. Secondo i dati
della Banca Centrale Bulgara, nel 2006 è raddoppiato il numero di immobili acquistati
da cittadini russi rispetto al 2005, anche se il primato lo detengono sempre i britannici.
Secondo l’Agenzia per gli investimenti infatti, nel 2006 più di undici mila cittadini
britannici hanno acquistato beni immobili in Bulgaria per finalità personale o
speculativa. L’analisi del mercato dimostra che gli acquirenti russi preferiscono le
abitazioni di lusso in riva al Mar Nero, per trascorrervi le vacanze estive e rivenderle
dopo qualche anno ad un prezzo maggiorato. I britannici, viceversa, preferiscono
acquistare immobili non soltanto nelle grandi città, ma anche tenute in campagna e nelle
zone termali per andarvi ad abitare una volta in pensione. Oltre ai luoghi di vacanza,
negli ultimi anni la crescita del settore immobiliare è stata molto sostenuta a Sofia; a
causa della forte espansione dell’offerta, la capitale rimane ancora oggi il mercato
trainante. Nello specifico, il segmento medio continua a crescere a ritmi più veloci degli
altri, con gli appartamenti di una o due stanze tra i più richiesti. Prevedibilmente, la
nuova offerta sarà anch’essa concentrata a Sofia, Varna e Burgas, tre centri che hanno
contato il 67% del totale degli scambi nel 2006, a fronte del solo 33% di popolazione
residente.
Oltre alla capitale, nell’ultimo anno la maggior parte degli investimenti, sia locali che
esteri, ha riguardato i complessi turistici nelle principali città: Plovdiv, Varna, Burgas,
le aree turistiche marine (Albena, Zlatni piasatsi-Golden Sands, Slanchev Briag-Sunny
Beach, Sveti Vlas) e montane (Bansko, Borovetz, Pamporovo) e recentemente anche
città minori. Sulla costa il mercato immobiliare corre veloce e la forte domanda,
soprattutto russa e inglese, ha favorito le speculazioni rendendo i prezzi delle case
inaccessibili alla popolazione locale (ma non agli stranieri, che possono acquistare una
casa nuova con piscina con soli 60-80.000 euro).
Bansko, famoso centro sciistico sul monte Pirin, è la località preferita dai turisti e dagli
investitori stranieri. I grandi progetti infrastrutturali (si stanno costruendo nuove funivie,
nuove piste, nuovi impianti da sci, nuovi alberghi e un campo da golf con centro
sportivo) e le prospettive di sviluppo turistico attirano anche qui soprattutto russi e
britannici. Anche l’ex sciatore austriaco Marc Girardelli ha investito 8 milioni di Euro
nella creazione di centro sportivo e di allenamento internazionale.
Le cittadine di Hisarya, Velingrad e Sandanski sono invece la nuove aree di interesse per
investimenti in spa e centri termali.
L’Agenzia per gli investimenti prevede che il segmento degli immobili residenziali
crescerà in modo abbastanza equilibrato, mentre i segmenti degli immobili uso ufficio,
commerciale ed industriale cresceranno fortemente, perché la domanda rimane
superiore all’offerta.
Il mercato degli uffici ha registrato un’attività considerevole nel secondo semestre del
2006, soprattutto a Sofia e nelle città principali. La domanda è alimentata dalle richieste
delle compagnie estere che in modo sempre più massiccio aprono filiali in Bulgaria, o
investono direttamente in immobili; le prospettive dunque rimangono molto favorevoli,
spingendo ulteriormente l’attività di costruzione.
Guardando le statistiche degli ultimi anni, o anche solo facendo una passeggiata nelle
vie centrali di Sofia, si vede che gli spazi liberi iniziano a scarseggiare: se l’offerta di
uffici nel 2006 ha registrato un incremento del 27% su base annua, va notato che il tasso
di crescita nel quartiere “centrale ristretto” è stato il più basso (+9,5%), seguito dal
quartiere “centrale esteso” (+15%) e da un’impressionante crescita nell’area sub-urbana
(+50%). È dunque facile prevedere che la scarsità di lotti liberi nel centro aumenterà
l’offerta di nuovi uffici nelle aree un po’ più periferiche.
La presenza italiana nel settore è forte, va citata la compagnia Andromeda Real che a
Sofia ha completato la costruzione del complesso multifunzionale “Bellissimo” (che ha
vinto il Premio nazionale “Edificio dell’Anno 2006”) con business center, spazi
commerciali e per abitazioni per un valore di 10 milioni di Euro.
Gli ultimi due anni hanno anche visto un forte aumento degli investimenti in centri
commerciali e supermercati in tutto il paese (solo a Sofia sono stati inaugurati tre
“Mall”). Il consumo interno è cresciuto sensibilmente a causa del boom creditizio e
questo spinge molti gruppi internazionali della grande distribuzione ad entrare nel
mercato. Anche in questo segmento, dunque, le previsioni sono positive.
Il segmento degli immobili industriali è invece ancora in condizioni non ottimali, con
la maggior parte dei siti esistenti bisognosa di manutenzioni e ristrutturazioni. Anche il
basso livello dei servizi forniti dai gestori di questi spazi è un ulteriore fattore di
criticità. Poiché l’offerta non riesce a soddisfare le richieste degli investitori/clienti e
poiché oggi gli spazi industriali sono il segmento meno sviluppato del settore
immobiliare, gli operatori si aspettano che nel medio periodo (3-5 anni) i prezzi
cresceranno molto. Secondo le valutazioni degli intermediari bulgari, il rendimento
annuale per immobili industriali attualmente è tra l’11 e il 14%.
Infine, la crescita del segmento dei terreni agricoli è stata finora limitata dalla
frammentazione dei lotti, dalle difficoltà amministrative e dal disinteresse/passività dei
proprietari. Con l’ingresso nell’UE e con la creazione dei fondi privati per investimenti
in terreni agricoli, si attende un cambiamento della situazione. Nel 2006 le
compravendite sono cresciute del 100%, a causa della considerevole differenza tra i
prezzi interni e quelli europei, e i fondi d’investimento bulgari vedono delle potenzialità
in questo settore al punto da creare appositi programmi finanziari per incentivarne lo
sviluppo.
Alla luce di questi dati, è dunque possibile prevedere che le prospettive per il settore
immobiliare rimarranno molto buone grazie al buon rapporto tra rischio e redditività
degli investimenti (in media tra l’8 e il 12%), al minore rischio percepito (a causa
dell’ingresso nell’UE) e alla domanda superiore all’offerta.
Nel breve periodo il forte aumento dell’offerta di nuovi alloggi è garantito dalla veloce
crescita dei permessi di costruzione emessi (+44% nel 2006 e +46% nel 2005) ma nel
medio periodo è probabile che il ritmo di crescita diminuirà per l’insostenibilità dei
tassi registrati negli ultimi cinque anni. Nel segmento degli immobili residenziali i
prezzi cresceranno di meno (la crescita del 9,3% nel primo trimestre 2007, a cui si
accennava all’inizio, appare insostenibile), con l’eccezione degli immobili di alto livello,
a causa dell’offerta limitata e del sempre maggiore orientamento dei proprietari verso
questa categoria.
Nel medio-lungo periodo comunque, l’offerta di nuovi immobili continuerà ad
aumentare, poiché molti investitori e costruttori continuano ad acquistare terreni
edificabili.
Certo, questa forte crescita del mercato immobiliare che sostiene lo sviluppo, portando
capitali e risorse, ha anche effetti non desiderati sull’economia e la società bulgare:
eccessivi fenomeni speculativi, possibile conflitto tra crescita economica e necessità di
preservare l’ambiente, maggiore polarizzazione della ricchezza e, soprattutto nelle
località turistiche, movimento dei prezzi degli immobili verso livelli “europei” che, nel
paese col più basso livello di reddito pro capite di tutta l’Unione Europea, escludono di
fatto dal mercato la gran parte dei cittadini del posto. L’effetto netto di questi fenomeni
rimane comunque ampiamente positivo e sta aiutando la Bulgaria a convergere,
lentamente ma senza incertezze, verso i livelli di sviluppo degli altri paesi europei.
Agosto 2007
Marco Ranieri
CIRPET Centro Interdipartimentale di Ricerca sui Paesi Emergenti e in Transizione –
Università di Torino; www.cirpet.unito.it
[email protected]
Link di approfondimento:
Agenzia per gli investimenti: www.investbg.government.bg
Associazione Nazionale della Proprietà Immobiliare: www.nsni.bg
Banca Centrale Bulgara: www.bnb.bg
Istituto Nazionale di Statistica: www.nsi.bg
Agosto 2007
Dott. Marco Ranieri
[email protected]