Casa 24 plus - 8 novembre 2012

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GIOVEDÌ 8 NOVEMBRE 2012
Casa24 Plus
N. 63
chiavi in mano norme
reti solidali
Spinta Ue alla nuda proprietà
CUBOIMAGES
Liguria capofila di un
progetto che favorisce,
attraverso un’agenzia
pubblica, la cessione di
case da parte di anziani
Jada C. Ferrero
Un’agenzia pubblica in grado di
acquisire e gestire il patrimonio
immobiliare di anziani che vivono
soli, intenzionati a vendere la nuda proprietà della loro casa o magari a frazionarla, per metterne a reddito una parte e pagarsi con l’altra
le spese di un’accresciuta necessità di assistenza. Un tema delicato e
innovativo, la nuda proprietà solidale, su cui sta ragionando la Liguria, vincitrice di un bando Ue,
nell’ambito del programma transfrontaliero marittimo Italia-Francia 2007-2013, e capofila così del
progetto Over to over, imbastito insieme a Toscana e Corsica. I fondi,
poco più di un milione (420 mila euro alla Liguria, 265mila euro alla Toscana, 367mila alla Corsica), serviranno per uno studio di fattibilità e
una prima sperimentazione.
L’idea è quella di una rete solidale costituita da enti pubblici, agenzie per la casa, mondo del volontariato, sigle del sindacato e delle associazioni di tutela, con l’indispensabile coinvolgimento delle fondazioni bancarie, per dare vita a un
soggetto terzo, col compito istituzionale di assistere gli anziani su
uno dei temi più sensibili, la casa,
attraverso iniziative di nuda proprietà e prestiti vitalizi ipotecari.
L’Agenzia (o associazione, la formula non è ancora definita) punta a
realizzare un articolato sistema di
convenzioni per garantire la propria operatività, in trasparenza,
con agenti immobiliari (preferibilmente aggregati), fondi di investimenti immobiliari, società di gestione del denaro, associazioni artigiane. Il patrimonio immobiliare che
si verrebbe così a creare sarebbe acquisito nella programmazione regionale del social housing. Per curriculum ed esperienze di vita, l’attuale assessore regionale alle politiche
sociali della Regione Liguria, Lorena Rambaudi, savonese, si è trovata
più volte ad essere tutore legale di
anziani: «Per alcuni – racconta – la
casa si trasforma in un peso. Per la
questione delle rette, di cui si paga
una compartecipazione in presenza di beni di proprietà, oppure perché anziani rimangono soli, in grandi case del nucleo d’origine, costretti a vivere in una stanza per forza di
cose e di spese, in modo che, tra l’altro, si accentua ulteriormente il loro vissuto di solitudine. Invece, vogliamo fare in modo che un bene patrimoniale non diventi un limite,
ma un’opportunità, avviando sul
fronte pubblico un percorso che oggi è esclusivamente privato. Con tutte le cautele del caso. La valenza sarebbe poi doppia: il patrimonio così
acquisito potrebbe essere dato in
uso per esigenze sociali. In questo
momento di grossa difficoltà bisogna puntare a soluzioni innovative:
la progettazione europea può offrire un sostegno economico in fase di
start -up». Fra le prime a rispondere all’appello, Fondazione Carige,
«disponibile a partecipare alla sperimentazione con un budget di circa
1,5 milioni», riferisce Rambaudi.
L’humus in cui l’iniziativa si sviluppa, la Liguria, non è casuale.
Considerata laboratorio europeo
per la popolazione "anzianissima",
si dice anticipi le dinamiche demografiche dell’Italia del 2050. Fanno
impressione in tal senso alcune cifre tratte dai bollettini statistici del
Comune di Genova. Sono oggi circa 280mila le abitazioni occupate
nella città di Genova (da 601.521 occupanti al 31 dicembre 2011), all’incirca un 2,5% in più rispetto al censimento 2001. Ma oggi la percentuale di case occupate da una persona sola si attesta sul 36%, con un
netto balzo avanti dei single, passati in un decennio dai 85.812 del
2001 ai 100.613 del 2011. In alcuni
quartieri genovesi, rispetto all’insieme delle abitazioni occupate,
sfiora ormai il 40% la quota di case
in cui è insediata un’anima sola.
Nella stragrande maggioranza dei
casi, una signora dai capelli bianchi: se il 51,2% di chi abita solo ha
più di 65 anni, il 75,4% è donna.
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Il valore
aumenta
con l’età
di chi vende
lo strumento
In alternativa all’usufrutto
ci si può accordare
per il diritto di abitazione
Dario Aquaro
Genova. Nel capoluogo ligure oltre una casa su tre è abitata da una persona sola:
in oltre il 50% dei casi si tratta di ultrasessantacinquenni
La vendita della nuda proprietà
va incontro in particolar modo alle
esigenze delle persone anziane,
che possono continuare a vivere
nella propria casa, conservandone
la piena disponibilità (cioè l’usufrutto che è temporaneo e di solito
vitalizio) e allo stesso tempo assicurarsi una somma di denaro.
Da parte sua, l’acquirente diventa sì proprietario, ma per abitare
l’immobile deve aspettare la fine
dell’usufrutto. La formula è quindi
indicata per chi vuol comprare e
non ha necessità di occupare da subito l’abitazione. Qual è il risparmio? Per determinare il prezzo di
acquisto, al valore della piena proprietà si sottrae quello dell’usufrutto. E per stabilire quest’ultimo si segue un prospetto di coefficienti allegato al Dpr 131/1986, Testo unico
dell’imposta di registro, che muta
a seconda delle variazioni del saggio dell’interesse legale.
Il valore dell’usufrutto vitalizio
decresce in virtù dell’età del titolare del diritto. Come previsto dal
Dpr, si calcola infatti moltiplicando il valore della piena proprietà
per il saggio legale di interesse, e
poi moltiplicando ulteriormente
questo risultato per il coefficiente
applicabile in relazione all’età dellìusufruttuario.
Considerando l’ultimo intervento del ministero dell’Economia,
che dal 1˚ gennaio 2012 ha fissato il
saggio legale al 2,5% e aggiornato
di conseguenza i coefficienti per il
calcolo del diritto di usufrutto, facciamo l’esempio di un proprietario
di 70 anni (coefficiente 16) e un appartamento con valore della piena
proprietà pari a 150mila euro.
Quanto costerebbe la nuda proprietà? Occorre moltiplicare
150mila per il 2,5%, ottenendo
3.750; e quindi moltiplicare questa
cifra per 16. Il risultato è 60mila euro, valore dell’usufrutto vitalizio.
Mentre 90mila euro, per differenza, è il valore della nuda proprietà.
Questo dice la norma. Naturalmente, ci si può sempre accordare
per una cifra d’acquisto differente. Così come, in alternativa
all’usufrutto (che è alienabile) si
può prevedere un diritto di abitazione, che non può essere invece
ceduto a un’altra persona né consente di dare la casa in locazione.
Se il venditore non può più sfruttare l’immobile, perché si trasferisce
in una casa di cura, si può prevedere che rinunci ad abitarvi in cambio di un corrispettivo.
Tutto è rimesso alla contrattazione. Per valutare le diverse opzioni
e tutelarsi di conseguenza, il consiglio è di farsi seguire da un professionista.
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