Regolamento di Vendita DEI PATTI E DELLE

Regolamento di Vendita
DEI PATTI E DELLE CONDIZIONI CHE FORMANO PARTE INTEGRANTE
DEL CONTRATTO DI COMPRAVENDITA
Art. 1. – DEFINIZIONI.
Le Parti concordano di attribuire ai seguenti termini, utilizzati, nel rogito notarile di compravendita e nel presente
Regolamento che ne costituisce parte integrante e sostanziale, con le lettere iniziali maiuscole, il sottoindicato
equivalente significato, restando inteso che il singolare includerà anche il plurale e viceversa:
“Allegati” o “Allegato”:
indica singolarmente, un determinato allegato o congiuntamente tutti gli allegati
richiamati e/o elencati nel contesto del Rogito Notarile, come appresso definito.
“Compravendita”:
indica, nel complesso, tutti gli atti e documenti contrattuali di cui consta, il
negozio traslativo delle porzioni immobiliari identificate e specificamente
descritte in atti;
“Complesso Immobiliare”:
indica il fabbricato, costituito in autonomo condominio, di cui fa parte la
Porzione Immobiliare oggetto della Compravendita, come appresso definita;
“Porzione Immobiliare”:
indica la porzione immobiliare oggetto della Compravendita.
“Garanzie”:
indica l’apparato delle garanzie tassativamente prestate dalla Parte Venditrice
alla Parte Acquirente, come appresso definite, con la Compravendita.
“Parte Acquirente”:
indica il soggetto acquirente, costituito in epigrafe del Rogito Notarile, come
appresso definito;
“Parte Venditrice”:
indica la Società venditrice, costituita in epigrafe del Rogito Notarile, come
appresso definito;
“Parti”:
indica congiuntamente la Parte Venditrice e la Parte Acquirente;
“Regolamento di Condominio”:
indica il complesso delle disposizioni che disciplinano la proprietà e l’uso delle
parti comuni del Complesso Immobiliare, con le annesse tabelle millesimali di
ripartizione dei conseguenti oneri;
“Regolamento di Vendita”:
indica il complesso delle clausole pattizie di cui al presente atto, costituenti
parte integrante e sostanziale della Compravendita.
“Rogito Notarile”:
indica l’atto rogato dal Notaio per la compravendita delle Porzioni Immobiliari.
“Titoli di Provenienza”:
indica i titoli in base ai quali la Parte Venditrice è proprietaria delle Porzioni
Immobiliari.
Le rubriche degli articoli e dei paragrafi presenti nel Rogito Notarile e nel presente Regolamento, che ne costituisce
parte integrante e sostanziale, sono inserite al solo fine di facilitarne la lettura. Esse non dovranno e non potranno
essere utilizzate a fini interpretativi delle disposizioni contrattuali.
Art. 2. – DESCRIZIONE.
La Parte Venditrice è proprietaria del terreno sito in Verona Vicolo Ognissanti, della superficie commerciale di mq.
2.690 (metri quadrati duemilaseicentonovanta) circa.
Art. 3. – PROVENIENZE.
La porzione immobiliare è pervenuta alla Parte Venditrice giusta i seguenti titoli:
(i)
(ii)
(iii)
(iv)
Legge 27 febbraio 2009 n. 14;
Decreto R.G.S. 11 novembre 2009;
Decreto R.G.S. 21 dicembre 2010;
Atto Ricognitivo del 4 aprile 2011 a firma del Notaio Castellini in Roma.
Art. 4. – CATASTO.
La Porzione Immobiliare oggetto della Compravendita è censita al Catasto Terreni di Verona al Foglio 161 Particella
148.
Art. 5. – TITOLI E DOCUMENTI,
La Parte Venditrice, in deroga al disposto dell’art. 1477, comma 3, cod. civ., è espressamente esonerata dall’obbligo di
consegnare alla Parte Acquirente i titoli ed i documenti relativi alla proprietà ed all’uso di quanto compravenduto.
La Parte Acquirente, anteriormente alla stipula della Compravendita, è stata posta in condizioni di esaminare e trarre
copia della predetta documentazione presso lo studio del Notaio rogante.
Art. 6. – NATURA E CARATTERISTICHE DELLA COMPRAVENDITA.
La Compravendita ha ad oggetto esclusivamente la Porzione Immobiliare identificata e specificamente descritta in atti,
con esclusione di ogni altra porzione del Complesso Immobiliare di cui quanto compravenduto è parte, nonché di
quanto non nella proprietà e libera disponibilità della Parte Venditrice, fatta eccezione della proporzionale quota di
comproprietà sulle parti comuni, quali risultano dal Regolamento di Condominio che la Parte Acquirente dichiara di
aver ricevuto prima d’ora ed esaminato.
La Compravendita si intende, altresì, comprensiva di tutti gli annessi e connessi, diritti, ragioni ed azioni, se ed in
quanto spettanti alla Parte Venditrice, servitù attive e passive, apparenti e non apparenti, ivi comprese quelle
domestiche e per destinazione del buon padre di famiglia, derivanti o connesse all’esecuzione della costruzione del
Complesso Immobiliare di cui la Porzione Immobiliare è parte. Per quanto sopra, si fa riferimento, in particolare, alle
servitù prediali perpetue per destinazione del buon padre di famiglia interessanti sia spazi aperti che i piani terreni ed
interrati delle costruzioni e di canalizzazioni dei pubblici servizi e delle utenze comuni ed individuali,
indipendentemente dalla relativa precisazione nel Regolamento di Condominio.
La Compravendita si intende, rispettivamente, effettuata ed accettata, con riferimento alla Porzione Immobiliare in atti
identificata e specificamente descritta, presa a corpo e non a misura, e senza quindi che possano rilevare, in espressa
deroga al disposto dell’art. 1538 cod. civ., eventuali differenze tra misure reali e consistenze dichiarate e/o evincibili
dalle risultanze catastali.
Art. 7. – GARANZIE – GRADIMENTO DELLA PARTE ACQUIRENTE.
La Parte Venditrice presta esclusivamente la garanzia per l’evizione per fatto proprio, ai sensi dell’art. 1487, comma 2,
c.c., e dell’art. 1488, comma 1, c.c., restando pertanto tenuta, in caso di evizione, soltanto nei limiti della restituzione
del prezzo pagato e del rimborso delle spese.
La Parte Venditrice dichiara e garantisce, altresì, il tutto franco e libero da pesi, vincoli, oneri, arretrati di tasse,
imposte e contributi, diritti reali e personali, iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli, fatta la sola eccezione delle
formalità indicate nel Rogito Notarile.
Per patto espresso, è esclusa dalla presente Compravendita ogni altra garanzia legale e/o convenzionale, anche se
afferente naturalmente la compravendita e, in particolare, la garanzia per vizi e/o per la mancanza di qualità del bene
compravenduto, anche se di ordine ambientale.
La Porzione Immobiliare viene venduta nello stato di fatto attuale, visto e piaciuto, ben noto alla Parte Acquirente per
averla visitata prima d’ora, trovandola di suo pieno ed incondizionato gradimento, sicché la stessa viene accettata
senza riserva alcuna, non avendo la Parte Acquirente eccezioni da sollevare a riguardo.
Art. 8. – ONERI ED OBBLIGHI DELLA PARTE ACQUIRENTE
La Parte Acquirente dichiara di aver autonomamente condotto, direttamente ed a mezzo di tecnici e professionisti di
propria fiducia una completa due-diligence ipocastatale, urbanistica, edilizia ed ambientale e di aver ritenuto esaustiva
la documentazione e le informazioni acquisite nell’ambito di tale verifica, accessi ai pubblici Uffici e Registri, visite ed
ispezioni in loco.
Per patto espresso, la due-diligence,gli accertamenti e le verifiche condotte sono sostitutive delle corrispondenti
dichiarazioni e garanzie di legge e d’uso, intendendo la Parte Acquirente far affidamento, ai fini della stipula della
Compravendita, esclusivamente sugli esiti di tali accertamenti e verifiche nonché sulla diretta conoscenza della
Porzione Immobiliare.
In particolare, la Parte Acquirente dichiara di essere a conoscenza della situazione urbanistica ed edilizia della
Porzione Immobiliare nonché, in particolare, della sua destinazione d’uso ad ufficio pubblico (Cat. B/4) ed assume
espressamente a proprio carico l’alea ed ogni attività, onere e costo necessario ad una eventuale successiva
modificazione di tale destinazione.
Assume altresì a proprio carico la Parte Venditrice ogni attività, onere e costo derivante dalla eventuale presenza nella
Porzione Immobiliare e/o nelle parti comuni e condominiali, compreso il suolo ed il sottosuolo, di materiali, sostanze o
rifiuti contaminanti e/o comunque nocive per la salute e/o che possano comunque limitare, direttamente o
indirettamente, l’uso della Porzione Immobiliare e, più in generale, di situazioni rilevanti ai sensi e per gli effetti di cui
alle disposizioni in materiale ambientale.
Resta altresì espressamente a carico della Parte Acquirente ogni attività, onere e costo comunque connesso
all’acquisizione e/o alla conferma della agibilità/abitabilità della Porzione Immobiliare, con esonero della Parte
Venditrice da ogni responsabilità.
Art. 9. – CERTIFICAZIONE ENERGETICA.
In relazione alla certificazione energetica di quanto oggetto della Compravendita e di cui al D.Lgs. 19 agosto 2005 n.
192, modificato ed integrato dal D.Lgs. 29 dicembre 2006 n. 311, dal successivo D.Lgs. 30 maggio 2008 n. 115 e
dall’art. 35, comma 2 bis, del D.L. 25 giugno 2008 n. 112, convertito con Legge 6 agosto 2008 n. 133 e dall’art. 13 del
D.Lgs. 3 marzo 2011 n. 28, tenuto altresì conto delle Linee-Guida nazionali per la certificazione energetica emanate
con il Decreto del Ministero dello Sviluppo Economico del 26 giugno 2009, pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale n. 158
del 10 luglio 2009, le Parti si dichiarano edotte delle incombenze nascenti dalla vigente normativa in materia. La Parte
Acquirente dà altresì atto alla Parte Venditrice di aver assunto tutte le informazioni ed i chiarimenti richiesti e la
documentazione in ordine alla certificazione energetica degli edifici.
A termini delle disposizioni in vigore nella Regione Veneto, la Parte Acquirente dà atto di aver acquisito, a sua cura,
spese e responsabilità, l’attestato di certificazione energetico redatto da [●], iscritto all’Albo [●] della Provincia di [●],
relativo alla Porzione Immobiliare, per essere allegato alla Compravendita.
Art. 10 – CERTIFICAZIONE DEGLI IMPIANTI.
Con riferimento agli impianti che corredano la Porzione Immobiliare oggetto della Compravendita e le parti comuni
del Complesso Immobiliare – giusta quanto previsto dal D.M. 22 gennaio 2008, n. 37, come parzialmente abrogato, a
seguito dell’entrata in vigore del D.L. 25 giugno 2008, n. 112, art. 35, comma 2, conv. nella L. n. 133 del 6 agosto
2008, la Parte Acquirente prende atto che nessuna garanzia viene prestata in proposito dalla Parte Venditrice né per
quanto attiene alla loro conformità né per quanto attiene alla normativa in materia di sicurezza vigente all’epoca in cui
detti impianti sono stati realizzati (L. 5 marzo 1990, n. 46 e D.M. 22 gennaio 2008 n. 37). In particolare, la Parte
Acquirente assume interamente a proprio carico gli oneri e le spese eventualmente occorrenti per l’adeguamento degli
impianti nonché i rischi che possano derivare dalla non conformità degli impianti stessi alla normativa in materia,
esonerando e manlevando la Parte Venditrice da ogni responsabilità, anche nei rapporti con i terzi.
La Parte Acquirente rinuncia all’allegazione alla Compravendita e comunque alla consegna della documentazione di
cui all’art. 13 del D.M. 22 gennaio 2008 n. 37.
Art. 11 – CONSEGNA.
La Parte Acquirente dichiara di aver visitato e di ben conoscere la Porzione Immobiliare oggetto della Compravendita
e le parti comuni del Complesso Immobiliare in cui le stesse sono ricomprese e di aver trovato il tutto di suo pieno
gradimento e conforme alle aspettative in base alle quali ebbe a sottoscrivere l’Offerta.
La Parte Acquirente assume in consegna detta Porzione Immobiliare e rinuncia a qualsivoglia pretesa, eccezione o
riserva al riguardo.
Le Parti dichiarano altresì di rinunciare, come in effetti rinunciano, ciascuna per quanto di ragione, con la consegna
della Porzione Immobiliare compravenduta, a qualsiasi azione, pretesa od eccezione connessa alle pattuizioni
eventualmente intercorse in relazione alle tempistiche di consegna e di pagamento.
Art. 12 – SPESE – DICHIARAZIONI FISCALI.
Sono a carico della Parte Acquirente le spese relative alla Compravendita ed alle dipendenti formalità, ivi comprese le
competenze e gli onorari spettanti al Notaio rogante, nonché, se ed in quanto dovuta, l’imposta sul valore aggiunto, cui
è soggetto l’atto di trasferimento ed ogni altro tributo dovuto in base alle dichiarazioni rese nel contesto della
Compravendita.
Tutte le spese ed i tributi dovuti per la Compravendita e le dipendenti formalità saranno direttamente regolate dalla
Parte Acquirente, con esonero da qualsiasi responsabilità della Parte Venditrice, e con pieno obbligo di tenere
quest’ultima indenne e manlevata da ogni onere, a qualsivoglia titolo, anche indennitario, risarcitorio e/o connesso a
sovratasse e sanzioni eventualmente applicate.
Art. 13 – OBBLIGHI ED ONERI DI COOPERAZIONE.
Le pattuizioni della Compravendita (di cui il presente Regolamento è parte integrante e sostanziale) nonché tutte le
pattuizioni contenute nel presente Regolamento costituiscono un insieme inscindibile ed equilibrato di diritti e di doveri
e vanno di conseguenza considerate ed attuate, anche nel tempo, nella loro interezza.
In ogni caso, costituisce specifico impegno di ciascuna delle Parti prestarsi reciprocamente ogni utile ed opportuna
collaborazione, anche al di là delle specifiche previsioni, in modo da favorire la realizzazione delle intese raggiunte e
degli scopi che si è concordato di perseguire.
Le Parti si danno reciprocamente atto che, ove una o più clausole contenute nella Compravendita, di cui il presente
Regolamento è parte integrante e sostanziale, nonché ove una o più clausole contenute nel presente Regolamento
dovessero essere ritenute invalide o comunque inefficaci, tale invalidità o inefficacia non determinerà l’invalidità
integrale degli stessi. In tal caso, le disposizioni contenute nelle clausole che dovessero essere ritenute invalide o
comunque inefficaci saranno considerate quale impegno e comportamento assunto e rilevante ai fini della buona fede
contrattuale e, sotto tale profilo, parimenti efficace e vincolante tra le Parti.
Art. 14 – DICHIARAZIONI DI OTTEMPERANZA AL D. LGS. 8 GIUGNO 2001, N. 231.
La Parte Venditrice dichiara che, in ottemperanza a quanto disposto dal D.Lgs. 8 giugno 2001 n. 231, recante la
disciplina della responsabilità amministrativa delle persone giuridiche, delle società e delle associazioni in
conseguenza dei reati commessi da esponenti aziendali o dipendenti nell'interesse o a vantaggio degli enti medesimi, ha
adottato un "Modello di organizzazione, gestione e controllo" al fine di prevenire le fattispecie criminose
espressamente previste nel menzionato D. Lgs. n. 231/2001.
Al riguardo, la Parte Venditrice dichiara di non aver posto in essere, nell'ambito dell'operazione di cui alla
Compravendita, azioni, comportamenti o pratiche che possano integrare, anche solo potenzialmente, le predette
fattispecie criminose. In particolare, la Parte Venditrice dichiara di non essere stata condannata, con sentenza passata
in giudicato, e/o di non essere stata rinviata a giudizio per alcuno dei reati di cui al menzionato D. Lgs. n. 231/2001,
commessi o tentati, nell'interesse o a vantaggio delle medesime Parti da alcuno dei soggetti indicati nel più volte
menzionato D.Lgs. n. 231/2001.
Art. 15 – FORME CONVENZIONALI E COMUNICAZIONI – ELEZIONE DOMICILIO.
Qualunque modifica della Compravendita e del presente Regolamento non potrà avere luogo e non potrà essere
provata che mediante atto scritto e con il consenso di tutte le Parti.
A tutti gli effetti della Compravendita e dei connessi adempimenti le Parti eleggono domicilio come segue:
(i) quanto alla Parte Venditrice, presso la propria sede legale, in Roma, Via Versilia, n. 2;
(ii) quanto alla Parte Acquirente, all’indirizzo corrispondente alle Porzioni Immobiliari oggetto della Compravendita;
Ogni comunicazione e/o notificazione sarà eseguita con pieno effetto nel suddetto domicilio eletto.
Tutte le comunicazioni da effettuarsi da una parte all’altra in dipendenza della Compravendita, per essere valide ed
efficaci, dovranno essere fatte pervenire esclusivamente al domicilio come sopra eletto, mediante lettera raccomandata
a.r. o telegramma.
La variazione del domicilio, per essere valida, dovrà essere comunicata nei modi dinnanzi indicati ed avrà effetto
esclusivamente decorsi dieci giorni dalla ricezione della comunicazione di variazione. In difetto, ogni comunicazione e
notifica potrà essere effettuata, con pieno effetto, presso la Segreteria del Comune ove sono ubicate le Porzioni
Immobiliari compravendute.
Art. 16 – NORME APPLICABILI – GIURISDIZIONE – FORO COMPETENTE.
La Compravendita e gli atti dipendenti si intendono regolati esclusivamente dalla Legge italiana. La lingua ufficiale,
per ogni atto e/o comunicazione, sarà la lingua italiana.
Le Parti dichiarano espressamente di accettare incondizionatamente la giurisdizione italiana.
Per ogni controversia che dovesse insorgere in ordine alla validità, interpretazione ed esecuzione della Compravendita
(di cui il presente Regolamento è parte integrante e sostanziale) nonché di tutte le disposizioni contenute nel presente
Regolamento è competente in via esclusiva il Foro di Roma, anche in deroga agli ordinari criteri di competenza.
Art. 17 – CRITERI INTERPRETATIVI.
Le Parti si danno atto che, avendo costituito le pattuizioni della Compravendita e del presente Regolamento, che ne
costituisce parte integrante e sostanziale, oggetto di specifica trattativa individuale e che, dunque, non trattandosi di
clausole costituenti condizioni generali di contratto o inserite in moduli o formulari unilateralmente predisposti da uno
dei contraenti, deve escludersi il ricorso al criterio interpretativo di cui all’art. 1370 cod. civ. e, per quanto applicabili
di cui all’art. 35 del D.Lgs. 6 settembre 2005 n. 206 e ss.mm.ii.
Ai fini dell’applicazione del criterio interpretativo di cui all’art. 1368, comma 2, cod. civ., le Parti si danno atto che la
sede della Parte Venditrice è la Città di Roma.
In caso di discordanza tra le previsioni pattizie contenute Rogito Notarile e nel presente Regolamento, che ne
costituisce parte integrante e sostanziale, prevalgono le disposizioni contenute del Rogito Notarile.
Art. 18 – INFORMAZIONI PRECONTRATTUALI
La Parte Acquirente, anche ai sensi e per gli effetti del D.Lgs. 6 settembre 2005, n. 206, dà atto alla Parte Venditrice
che la Compravendita (di cui il presente Regolamento è parte integrante e sostanziale) e tutte le disposizioni contenute
nel presente Regolamento sono state oggetto di specifica trattativa individuale, avendo essa stessa Parte Acquirente
ricevuto, con largo anticipo rispetto alla data odierna, i testi di entrambi i documenti e copia della normativa che
regola la materia ed avendoli attentamente letti in ogni loro parte, valutandone ed accettandone appieno,
singolarmente, ogni loro clausola e, nel complesso, l’intero loro contenuto, di cui si è tenuto conto anche ai fini della
regolazione del prezzo.