LE GARANZIE DEL CREDITORE IPOTECARIO Caracciolo

LE GARANZIE DEL CREDITORE IPOTECARIO
Caracciolo Marzagalli
Studio Legale Associato
Avv. Paolo DAffan
Avv. Enrnesto Caracciolo
L’Italia da un po’ di tempo è divenuta meta di molti stranieri che, al di là degli interessi turistici di
carattere temporaneo e stagionale, decidono, per i più svariati motivi, di stringere con il nostro paese relazioni decisamente più stabili.
Così il fenomeno dell’acquisto di un immobile nel nostro paese, da parte di non italiani, è divenuto,
negli ultimi anni, quasi un fatto di costume.
Ormai si contano a centinaia in toscana gli appezzamenti di terreno, con le relative case coloniche,
che sono divenuti proprietà di cittadini inglesi (nella maggior parte dei casi), svizzeri e tedeschi.
Che il Primo Ministro inglese Tony Blair prediliga regolarmente l’Italia, ed in particolare la Toscana,
come meta delle proprie vacanze è fatto arcinoto, dato che se ne è occupata anche la stampa internazionale a
seguito delle proteste verificatesi in Inghilterra per le scelte non proprio nazionalistiche del leader britannico.
Che un musicista della fama di Sting, poi, si sia, di fatto, definitivamente trasferito in una proprietà
situata nel bel mezzo del Chianti (all’interno della quale ha addirittura registrato il proprio ultimo disco) non
fa nemmeno più notizia.
Ma se le personalità hanno, per così dire, aperto la strada, ora anche la gente comune si spinge sempre più frequentemente a sud, tanto che il fenomeno sta diventando, come accennato, quasi di massa.
Ciò comporta qualche problema per gli enti finanziatori.
Non si discute sul fatto che probabilmente Sting non abbia avuto bisogno di chiedere un mutuo per
comprare il proprio rustico, ma è evidente che il novanta per cento degli acquirenti avrà invece bisogno
d’aiuto.
In base alla normativa vigente (in merito alla quale non è in questa sede il caso di dilungarci), per lo
straniero non è possibile ottenere un mutuo da una banca italiana.
Il prestito è concesso, infatti, solo a chi abbia la residenza nel nostro paese.
Così, nello specifico, il cittadino danese per ottenere aiuto, dovrà necessariamente rivolgersi ad un
istituto con sede in scandinavia.
In tali casi, se verosimilmente non ci saranno problemi di costi, in considerazione del fatto che
ormai, con l’avvento dell’euro, i parametri sono praticamente identici nei due paesi, sorgerà la necessità di
tutelare adeguatamente l’istituto bancario danese erogatore della somma da venire utilizzata per l’acquisto
dell’immobile in Italia, in caso di inadempimento del proprio debitore.
Tralasciando il caso del privato che sia già proprietario di un altro immobile in Danimarca (attraverso
il quale la banca potrà garantirsi in maniera idonea), proviamo ad esaminare l’ipotesi in cui la banca danese
sia costretta, per l’assenza di altri beni da utilizzare come garanzia, ad iscrivere l’ipoteca sull’immobile sito
in Italia.
Quali sono i tempi ed i modi, in Italia, per ottenere il recupero del proprio credito stante
l’inadempimento del debitore?
La situazione è meno complessa di quanto non si possa pensare; il processo di armonizzazione delle
legislazioni degli stati europei, cominciato oramai da qualche anno, ci da una grossa mano.
Il creditore che abbia iscritto ipoteca su un immobile, a garanzia del proprio credito, gode, anche
nell’ordinamento italiano, di una forte tutela in caso di mancato adempimento da parte del debitore.
L’articolo n.2808 del Codice Civile, attribuisce infatti al creditore:
“il diritto di espropriare anche in confronto del terzo acquirente, i beni vincolati a garanzia del suo credito e
di essere soddisfatto, con preferenza, sul prezzo ricavato dall’espropriazione”.
Ciò significa che, nel caso in cui l’acquirente dell’immobile non ottemperi all’obbligo di versare le
rate mensili del mutuo, il creditore avrà diritto di ottenere dal Tribunale competente (quello nella cui circoscrizione è situato l’immobile) la vendita forzata dell’immobile ipotecato ed il privilegio di venire soddisfatto, con il ricavato d itale vendita, con precedenza assoluta rispetto ad ogni altro eventuale creditore.
E’ importante notare che tale privilegio viene altresì esteso dalla legge al capitale prestato, alle spese
relative all’iscrizione dell’ipoteca, alle spese necessarie ad ottenere la vendita forzata dell’immobile e agli
interessi maturati.
Il procedimento esecutivo, destinato a terminare con la vendita dell’immobile garantito dall’ipoteca
ed il conseguente soddisfacimento dei creditori, può essere iniziato solo se il creditore è in possesso di un
titolo esecutivo.
Il Titolo Esecutivo è il documento che, non solo, certifichi l’esistenza del credito, ma che sia anche
munito della cosiddetta “formula esecutiva” cioè dell’ordine a tutti gli Ufficiali Giudiziari del territorio, se
richiesti, di mettere in esecuzione forzata il titolo stesso.
Nel caso di mutuo ipotecario il titolo esecutivo è, di norma, rappresentato dallo stesso contratto di
mutuo che, stipulato con “atto pubblico” cioè con l’assistenza di un Notaio o di un altro pubblico ufficiale
autorizzato ad attribuirgli Fede Pubblica, integra i requisiti richiesti dal Codice di Procedura Civile.
Particolare interesse ai fini della presente pubblicazione può assumere la circostanza che tra i Pubblici Ufficiali che hanno potere di attribuire ai documenti pubblica fede vi è il capo dell’Ufficio Consolare,
secondo il disposto dell’art. 45, secondo comma, DPR n. 18 del 5 gennaio 1967 e dell’art. 19, secondo
comma, del DPR n. 200 del 5 gennaio 1967.
Il capo dell’Ufficio Consolare svolge la propria funzione certificativa anche per i contratti stipulati
tra non cittadini italiani, a condizione che detti contratti debbano essere fatti valere in Italia.
Quindi se il contratto di mutuo, contenente autorizzazione ad iscrivere ipoteca, è stipulato all’estero
con l’assistenza del capo dell’Ufficio Consolare nella forma di “atto pubblico” ha valore di titolo esecutivo e
da diritto al creditore, in caso di inadempimento del mutuatario, di procedere all’esecuzione forzata.
Fondamentale però rimane la necessità di iscrivere l’ipoteca sull’immobile a garanzia del proprio
credito, per godere dei privilegi più sopra illustrati.
L’espropriazione forzata ha inizio con l’atto di pignoramento immobiliare, con il quale il creditore
richiede la vendita del bene ipotecato per ottenere il soddisfacimento del proprio credito.
Il fatto di avere a propria disposizione un titolo esecutivo permette alla parte di saltare del tutto la
fase così detta cognitiva e cioè, in parole semplici, la banca erogante non dovrà affrontare un processo per
spiegare il fondamento del proprio diritto; ciò con evidente risparmio di tempi e di costi.
Il creditore, munito di titolo, può dare inizio al pignoramento immobiliare secondo il disposto degli
art. 555 e seguenti del Codice di Procedura Civile.
Su richiesta del creditore, l’Ufficiale Giudiziario provvederà a notificare al debitore l’atto di pignoramento, con il quale gli ordina di astenersi da qualunque azione diretta a sottrarre alla garanzia del credito,
il bene immobile sul quale è stata iscritta l’ipoteca.
L’immobile dovrà essere individuato con la massima precisione, inserendo nell’atto tutti gli estremi
catastali.
Il creditore provvederà poi a consegnare copia dell’atto di pignoramento all’Ufficio del Territorio
competente affinché il Conservatore del Registri Immobiliari ne effettui la trascrizione sui Pubblici Registri,
rendendolo così conoscibile a chiunque ne abbia interesse.
La conseguenza sarà che nel caso il debitore tentasse di vendere l’immobile, il nuovo potenziale
acquirente verrebbe immediatamente a conoscenza del procedimento in atto e, per evitare le conseguenze
sopra illustrate, si asterrà dall’acquisto.
Trascorsi 10 giorni dall’avvenuto pignoramento il creditore pignoratizio può fare istanza di assegnazione, o di vendita, dei beni immobili sottoposti all’esecuzione.
A seguito dell’avvenuta vendita, viene poi predisposto il piano di riparto delle somme così ricavate,
che verranno distribuite in primo luogo ai creditori ipotecari, secondo l’ordine temporale di iscrizione delle
rispettive ipoteche.
I tempi necessari perché si concluda l’intera procedura variano a seconda del Tribunale competente,
che abbiamo scoperto essere quello nella cui circoscrizione è situato il bene.
Solo per fare qualche esempio, l’intera procedura a Milano durerebbe tre anni circa, in Toscana la
metà e in Sicilia (sempre che poi si presenti qualcuno alle aste) non basterebbe un quinquennio.
Circa i costi, considerando che il mutuo erogato non supera quasi mai il settantacinque per cento del
valore dell’immobile e considerando che l’inadempimento, nella maggior parte dei casi, si verifica dopo i
primi tre anni dalla conclusione del contratto (e quindi buona parte degli interessi e un pezzettino del capitale sono già stati restituiti alla banca) basti dire che vengono di norma coperti dal ricavato della vendita
dell’immobile.
Insomma, l’Istituto di Credito scandinavo che voglia finanziare i propri concittadini per l’acquisto di
una proprietà immobiliare in Italia non corre rischi particolari; ciò sempre che conceda in prestito le somme
contestualmente all’iscrizione dell’ipoteca (che viene effettuata dal notaio) e quindi, per esempio, mandi un
proprio incaricato che assista alla stipula e consegni le somme all’acquirente, solo al momento della firma
dell’atto pubblico di compravendita.