Impianti fotovoltaici: linee operative

FORMAZIONE TELEMATICA Impianti fotovoltaici: linee operative
25 settembre 2013
PROFILI REDAZIONALI
ELENA CALICE
Notaio in Orta Nova
ü 
In Italia, a fine 2012, 473.000 impianti in esercizio
per 16,38 GW
ü 
A marzo 2013 500.686 impianti per 17 GW
ü 
Per illuminare un’abitazione medio/grande
occorrono 3 kW
ü 
1 GW è pari ad 1.000.000 di kW
ü 
Il ruolo del Notaio è fondamentale e necessario
Tipologie: gli impianti e le centrali
ü 
Gli impianti fotovoltaici installati su edifici sono
generalmente di potenza non superiore a 20 kW.
ü 
I campi fotovoltaici (o impianti a terra), invece,
sono impianti di potenza superiore a 20 kW
generalmente preordinate alla produzione di
energia per la vendita.
Tipologie di contratto:
modalità di acquisizione delle aree
(Studio civilistico CNN n. 221-2011/C)
ü 
Contratto costitutivo di diritto di superficie
ü 
Contratto costitutivo di diritto di servitù
ü 
Contratto di locazione
Contratto costitutivo di diritto di superficie
ü 
Ipotesi a): l’impianto è da “installare” → costitutivo di superficie
ü 
Ipotesi b): l’impianto è già esistente → traslativo di proprietà superficiaria
ü 
Presupposto:
§ 
§ 
§ 
si deve assumere la natura “immobiliare” degli impianti fotovoltaici (Ris.
Ag. Territorio 3/2008);
l’incorporazione al suolo può avere carattere transitorio; il bene può essere
soltanto ben saldo al suolo e l’ancoraggio può essere effettuato con
procedimenti tali da non limitare una successiva mobilizzazione o
trasporto (Sentenza Corte di Cassazione 28 settembre 2007 n.20574 in
Giust. Civ. Mass. 2007, 9);
il pannello, se riposto sulla struttura di sostegno ed incastratovi insieme agli
altri pannelli, collegato in serie e allacciato alla rete elettrica, tramite
l’inverter, diventa parte di un complesso unitario.
Ipotesi a)
Art. 952: “il proprietario può:
ü 
costituire il diritto di fare e mantenere al di sopra del suolo una
costruzione a favore di altri, che ne acquista la proprietà (diritto di
superficie);
ü 
alienare la proprietà della costruzione già esistente separatamente dalla
proprietà del suolo (proprietà superficiaria).
Diverse sono le tecniche redazionali.
Diritto di superficie
VANTAGGI
ü 
ü 
ü 
ü 
ü 
ü 
E’ un diritto trascrivibile e come tale opponibile ai terzi (Diritto "6" superficie).
E’ ipotecabile: art. 2810 n.3 c.c.: ipotecabile è, quindi, anche la concessione
ad aedificandum in sé e per sé anche se la costruzione non è stata ancora
eseguita così che quando poi la costruzione verrà in essere, l’ipoteca si
estenderà automaticamente a quest’ultima.
Attribuisce la facoltà di avvalersi del bene stesso per conseguire quel
peculiare risultato che si concreta nell’uso edificatorio.
Non è d’ostacolo l’obbligo di rimozione di cui all’art. 12, comma 4, del d.lgs.
387/2003 ◊ rinuncia all’accessione intesa come deroga all’art. 953 c.c..
Le ipoteche iscritte contro il proprietario del suolo non si estendono alla
superficie.
La proprietà superficiaria persiste anche dopo il perimento della costruzione.
Difatti, ai sensi dell’art. 954. co. 3 c.c., il perimento della costruzione non
implica l’estinzione del diritto di superficie, ma conferisce al titolare il diritto
di ricostruire, purché ciò avvenga entro venti anni, salvo diversa disposizione
pattuita, in virtù della concessione del diritto di superficie.
Contratto di locazione
VANTAGGI:
ü 
ü 
ü 
ü 
ü 
Consente di avere la disponibilità
dell’area.
Durata: ultranovennale ◊ forma scritta obbligo di trascrizione, come sancito
dagli artt. 1350 n.8 e 2643 n.8 c.c.
Minor onere fiscale nella registrazione.
In caso di diniego dei finanziamenti
richiesti dà la possibilità di ridurre il
rischio esclusivamente economico,
potendo procedere ad uno
scioglimento del contratto con
mag giore facilità e con minore
onerosità rispetto ad altri;
Problema della accessione: la locazione
può essere un titolo idoneo, ai sensi
dall’art. 934 c.c., a derogare il
meccanismo dell’accessione, pur
avendo solo efficacia obbligatoria e non
reale? La dottrina maggioritaria e la
giurisprudenza sono concordi nel
r i s p o n d e r e p o s i t iva m e n t e, n o n
parlando la norma di titolo ad efficacia
reale.
SVANTAGGI:
ü 
Non da’ origine ad un diritto
ipotecabile;
ü 
Attribuisce solo il “diritto di
godimento”: fase statica non
dinamica;
ü 
Fallimento del locatore: la locazione
ultranovennale altera la garanzia
patrimoniale offerta ai creditori e
pertanto, in caso di fallimento del
locatore, il contratto di locazione è
soggetto ad azione revocatoria e
potrebbe entrare a far parte della massa
fallimentare, al contrario dei contratti
aventi efficacia reale
Contratto costitutivo di diritto di servitù
VANTAGGI
ü 
La costituzione di una servitù
garantisce la piena autonomia
nell’esecuzione del contratto ed un
investimento di lunga durata,
avendo la servitù carattere di
perpetuità.
ü 
Di solito sono contratti collegati
(servitù di passaggio, cavidotto,
talvolta “perpetua” e “inamovibile”
da cedere successivamente ad
Enel);
SVANTAGGI
Il ricorso “autonomo” ad esso è
piuttosto scarso, in quanto richiede
quale presupposto fondamentale:
ü  il rapporto di contiguità tra due
fondi;
ü  la titolarità di un fondo da parte del
produttore di Energia.
Profili redazionali dei contratti di superficie
ü 
ü 
ü 
ü 
ü 
Durata: non inferiore a 20 venti anni (durata naturale del pannello
fotovoltaico), di solito non superiore a 29 anni (per relationem al termine
di durata del contratto di usufrutto a favore di persone giuridiche);
Il titolare del diritto de quo potrà porre in essere tutti quegli atti necessari alla
realizzazione della costruzione ed altresì potrà pretendere dal proprietario la
possibilità di passare liberamente sul fondo, sia in fase di costruzione
dell’opera, sia successivamente per usufruirne;
Il concedente non dovrà porre in essere attività che possano ostacolare il
concessionario nell’esercizio del suo diritto e la realizzazione della
costruzione;
Fino a quando il diritto di superficie non verrà esercitato, il proprietario del
fondo potrà coltivare il terreno, potrà concederlo in locazione o potrà darlo
in usufrutto, ma, nel momento in cui il titolare del diritto di superficie darà
inizio alla costruzione, il godimento da parte del proprietario del fondo
cesserà o comunque subirà delle limitazioni in presenza di differenti
accordi;
Il concessionario, al contempo, avrà quale obbligo fondamentale quello di
provvedere al pagamento della somma predefinita che può avvenire o in
un’unica soluzione oppure mediante il versamento di un canone annuale,
sul tipo del solarium.
Clausole sulla proprietà dell’impianto
«Le Parti si danno atto che l'Impianto nonchè ogni altra costruzione
o manufatto a questo relativi o comunque connessi saranno di
esclusiva proprietà della Concessionaria, con esclusione comunque
di ogni indennità ulteriore rispetto a quanto qui previsto in favore
del Concedente, il quale espressamente vi rinunzia sin d'ora
dichiarando che di ciò si è tenuto conto nella determinazione del
Corrispettivo ».
Il corrispettivo: tipologie
ü 
ü 
Il negozio costitutivo del diritto di superficie, di
regola, prevede che il pagamento del corrispettivo
al proprietario del suolo debba essere fatto in
un’unica soluzione, o, tutt’al più, in casi
relativamente eccezionali, mediante il versamento
di un canone annuo, sul tipo del solarium.
Nella locazione di solito v’è pagamento rateale
mensile come corrispettivo del godimento.
Qualificazione
(Corte di Appello di Roma del 13 febbraio 1989)
ü 
La concessione del diritto di superficie:
pagamento in unica soluzione di un
corrispettivo al proprietario, a tutt'al più di un
solarium annuale.
ü 
Il canone mensile, tanto più se indicizzato, è
tipico della locazione.
Corrispettivo (18%)
«Quale corrispettivo per la concessione, costituzione e
mantenimento del diritto di superficie di cui al presente
Contratto, la Concessionaria pagherà al Concedente per
tutta la durata di 22 (ventidue) anni del Contratto un
corrispettivo quantificato in complessivi Euro---, da
versarsi rispettivamente al 31 (trentuno) gennaio di
ciascun anno, sino alla scadenza del diritto di
superficie costituito ai sensi del presente Contratto»
Indennizzo (3%)
«In considerazione del fatto che è concordemente accettato tra
le Parti che a seguito della realizzazione dell’Impianto,
l’Immobile subirà un Danno Emergente e fermo restando che
detto Danno Emergente non è quantificabile in maniera
precisa a priori, si conviene altresì tra le Parti che la
Concessionaria corrisponderà a titolo di indennizzo per il
Danno Emergente subito e subendo dall’Immobile, per tutta la
durata del Contratto, la somma forfettariamente e
complessivamente determinata in Euro …»
Il Danno emergente
Perdita di valore, da un punto di vista patrimoniale,
dell'Immobile derivante, inter alia, quale conseguenza di
una o più delle seguenti circostanze:
ü  (I) il non essere stato (in tutto ovvero in parte)
destinato all'uso esclusivamente agricolo per un periodo
significativo;
ü  (II) l'essere stato destinato, per un periodo significativo,
ad altra attività di tipo sostanzialmente industriale
(realizzazione e gestione dell'Impianto);
ü  (III) l'essere ed essere stato oggetto di trasformazione a
seguito della realizzazione di impianti e manufatti di
natura non agricola;
ü  (V) l'aver subito un degrado dal punto di vista
pedologico.
Effetti dei contratti
ü 
Effetti differiti: apposizione di condizioni
ü 
Effetti immediati
Contratti condizionati: condizioni sospensive
ü 
Evento dedotto in condizione
n 
n 
n 
ü 
Rilascio delle autorizzazioni previste per legge;
Concessione di finanziamenti;
Condizioni unilaterali: è possibile che la parte nel cui
esclusivo interesse è stata apposta la condizione, vi
rinunzi unilateralmente, con ciò ponendo termine alla
situazione di pendenza. Ciò può accadere non solo
anteriormente all'avveramento o al mancato avveramento
della condizione, ma, come ha avuto modo di precisare la
giurisprudenza, anche successivamente.
Indicazione del termine
n 
n 
n 
Prima di allora il proprietario mantiene ogni facoltà di
“godimento” sul terreno.
Si impegna a consentire l’accesso, lo studio, le misurazioni.
Si impegna a consentire frazionamenti catastali.
Avveramento condizione sospensiva/
Rinuncia condizione
ü 
1. 
2. 
Che tipo di atto?
Avveramento della condizione sospensiva: art.
2668 c.c.
Rinuncia alla condizione: pubblicità come
“cancellazione menzione condizione”.
Mancato avveramento
ü 
Ipotesi frequente per la modifica della disciplina del
settore energetico
n 
n 
n 
Il “mancato avveramento di condizione
sospensiva” non è previsto dall’art. 2668 c.c.
L’art. 2668 c.c. consente solo di annotare
l’avveramento della condizione sospensiva o la
mancanza della condizione risolutiva.
Esigenze non di opponibilità ai terzi ma di
continuità delle trascrizioni: occorre fare
riferimento al I° comma dell'art. 2655 cod.civ. che,
accanto ad altre vicende, fa menzione anche
dell'avveramento della condizione risolutiva, da
annotarsi a margine della trascrizione dell'atto (non
però alla mancanza di condizione sospensiva).
Contratti ad effetti immediati
ü 
ü 
ü 
Contratti che concedono immediatamente e per la
durata stabilita il diritto di superficie
Obbligatoria l’allegazione del certificato di
destinazione urbanistica
Obbligatoria l’identificazione dell’area oggetto di
diritto di superficie à possibilità di stipula di un
successivo atto di identificazione/individuazione
catastale
La risoluzione dei contratti costitutivi di
diritto di superficie
ü 
ü 
ü 
ü 
Fondamentale la tecnica contrattuale
Se nulla è previsto nel contratto: → mutuo dissenso → effetto
eliminativo ex nunc;
Applicazione della disciplina della ripetizione dell'indebito → art.
2033 c.c. per il corrispettivo che la parte concedente del contratto
risolto dovrà restituire e l’art. 2037 c.c. per il bene alla cui
restituzione è tenuta la parte concessionaria.
Problema degli oneri fiscali → L'art. 28 del TUR dispone che "in
ogni altro caso" l’imposta è dovuta per le prestazioni derivanti
dalla risoluzione, considerando comunque, ai fini della
deter minazione dell’imposta proporzionale, l’eventuale
corrispettivo della risoluzione come maggiorazione delle
prestazioni stesse.
Inserimento di clausole risolutive espresse
Ai sensi dell'art. 28 TUR: «la risoluzione del contratto è soggetta
all'imposta in misura fissa se dipende da clausola o da condizione
risolutiva espressa contenuta nel contratto stesso...»;
Le parti dichiarano di volersi avvalere della clausola risolutiva espressa inserita all'art. 9.4 nel
Contratto di costituzione di diritto di superficie a mio rogito del 14 aprile 2011 rep./racc.; per
effetto di tale dichiarazione, detto contratto è risolto di diritto con effetto retroattivo, salvi i
diritti dei terzi, a prescindere da ogni valutazione - già preventivamente effettuata dalle parti
con il ridetto atto - in ordine alla gravità ed importanza dell'inadempimento stesso.
La società concessionaria, all'uopo intervenuta, ai fini della continuità delle trascrizioni, consente
all'annotazione della presente Convenzione a margine delle trascrizioni eseguite...
Clausola tipo
«Qualora un pagamento dovuto ai sensi del presente Contratto venga
ritardato per un periodo superiore a 60 (sessanta) giorni, la
Concessionaria dovrà riconoscere sull'importo dovuto interessi
moratori da computarsi al tasso legale. Trascorso tale termine ciascun
Concedente potrà mettere in mora a mezzo lettera raccomandata A/
R per inadempimento la Concessionaria intimando alla stessa di
adempiere entro 60 (sessanta) giorni dalla suddetta comunicazione.
Trascorso inutilmente tale termine per l'adempimento, ciascun
Concedente potrà risolvere il presente contratto per inadempimento
della Concessionaria e in danno della stessa con diritto all'eventuale
risarcimento di tutti i danni subiti e subendi a causa di detta
risoluzione».
L’area oggetto di diritto di superficie
ü 
Impianti a terra
ü 
Impianti su edifici o pensiline
Impianti a terra: menzioni obbligatorie
Destinazione urbanistica del terreno
ü 
ü 
ü 
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ü 
ü 
Di solito “natura agricola”
Allegato obbligatorio a pena di nullità ◊ certificato di destinazione
urbanistica
Verifica attenta dell’estratto di mappa ◊ particolare attenzione
all’accatastamento come “ente urbano”
L’art. 12, comma 3, del D.Lgs. 29 dicembre 2003, n. 387, stabiliva che per la
realizzazione degli impianti fotovoltaici è necessario il rilascio di una
autorizzazione unica, da parte della Regione o delle Province delegate dalla
Regione, che costituisce, «ove occorra, variante allo strumento urbanistico»
Successivamente, il Ministero dello Sviluppo Economico ha precisato che
quando gli impianti fotovoltaici sono ubicati in zone classificate agricole dai
vigenti piani urbanistici, l’autorizzazione unica non implica alcuna variante
dello strumento urbanistico;
Ai sensi della risoluzione dell'Agenzia delle Entrate n. 112/E/2009, il terreno
agricolo classificato nella zona "E" del Piano Regolatore, a seguito della
costruzione dell'Impianto Fotovoltaico, non cambia destinazione ai fini
urbanistici.
Individuazione dell’area oggetto di
superficie: clausola tipo
«L’impianto verrà realizzato e mantenuto sull’immobile
come individuato con colore verde, nella planimetria che
si allega al presente atto sotto la lettera "B", firmata dalle
Parti e da me Notaio, previa lettura datane alle stesse parti,
mediante visione ed approvazione, e comprenderà le linee
di elettrodotto, interrate ed aeree necessarie, tra l'altro, per
il collegamento dell'Impianto ai gruppi di conversione ed
ai trasformatori ed al punto di allacciamento alla rete
elettrica, così come le relative cabine ed i gruppi di misura
nonchè gli altri dispositivi tecnici eventualmente
necessari».
Possibile necessità di un atto di
individuazione/identificazione catastale
e) L'area oggetto di diritto di superficie è stata evidenziata in colore verde nella
planimetria allegata al detto atto a mio rogito sotto la lettera “C”;
f) La Società concessionaria ha dichiarato che il terreno sopra descritto è stato
acquistato in diritto di superficie all'unico scopo di costruire, installare e mantenere
un impianto fotovoltaico, meglio in quell'atto descritto, per la produzione di energia
elettrica da fonte rinnovabile per una capacità elettrica complessiva di circa 1 MW;
g) In adempimento all'obbligo assunto all'art. 1.4 del ridetto mio atto, la Società X
SUN SRL ha provveduto, a proprie cura e spese, entro 90 (novanta) giorni dalla
stipula dell'atto, al frazionamento catastale della particella sopra indicata, al fine di
individuare le porzioni di essa oggetto del diritto di superficie, da identificare con
una particella autonoma, senza la necessità di acquisire il loro preventivo
consenso ovvero senza la necessità del loro intervento, ai fini della
predisposizione e deposito della documentazione di frazionamento e della
stipula dell'atto di identificazione catastale.
n  Trascrizione con codice 100
n  Formalità di riferimento.
Impianti sui tetti
Se gli impianti sono collocati su superfici come lastrici
solari, questi ultimi dovranno essere accatastati come
tali (categoria F/5) aventi rendita pari a zero.
Menzioni obbligatorie
ü 
ü 
ü 
ü 
ü 
Necessario accatastamento del lastrico
Obbligatorietà delle dichiarazioni urbanistiche
Oggetto della cessione non è certamente un terreno, o comunque un
bene a questo assimilabile ai fini del T.U. in materia Edilizia → no
allegazione destinazione urbanistica
Rientra nelle c.d. categorie fittizie → Presentazione dell’elaborato
planimetrico ma non della planimetria
Verifica della conformità oggettiva/soggettiva DL 78/2010?
n 
Circolare Agenzia del territorio n. 3 del 10 agosto 2010: restano escluse dal
relativo ambito di applicazione tutte quelle porzioni immobiliari che, in
relazione alle finalità proprie dell’inventario catastale, necessitano di essere
dichiarate per completare la conoscenza del patrimonio immobiliare
Da ultimo, si segnala la risoluzione delle Finanze 8/DF/2013, relativa
al trattamento Imu del lastrico solare durante i lavori di realizzazione di
un impianto fotovoltaico → natura non edificabile del lastrico solare,
questo perché il lastrico è parte integrante dell'edificio esistente, e in
quanto tale, già rappresentato nella rendita attribuita all'edificio.
Attestato di prestazione energetica? D.L.
63/2013
ü 
Sono esclusi:
n  «edifici industriali e artigianali quando gli ambienti sono riscaldati
per esigenze del processo produttivo o utilizzando reflui energetici
del processo produttivo non altrimenti utilizzabili»;
n  «edifici che risultano non compresi nelle categorie di edifici
classificati sulla base della destinazione d'uso di cui all'articolo 3 del
decreto del Presidente della Repubblica 26 agosto 1993, n. 412, il
cui utilizzo standard non prevede l'installazione e l'impiego di
sistemi tecnici, quali box, cantine, autorimesse, parcheggi
multipiano, depositi, strutture stagionali a protezione degli impianti
sportivi».
ü 
I pannelli non sono edifici ma sono componenti impiantistiche: se
oggetto della cessione è l’impianto fotovoltaico accatastato come D/1,
non è obbligatoria la dotazione/allegazione salvo che nell’impianto
oggetto di cessione siano presenti anche locali adibiti ad uffici, alloggi,
mense o servizi assimilabili, se dotati di autonomi impianti.
Individuazione della categoria catastale
ü 
ü 
ü 
ü 
ü 
Non devono essere accatastati: gli impianti di piccole dimensioni e di
modesta potenza (fino a 3Kw), siti su immobili o fondi, e destinati
prevalentemente ai consumi domestici, non hanno autonomia
reddituale.
Per gli impianti di ampie dimensioni, per i quali, l’energia prodotta è
destinata anche alla vendita à idonei a produrre reddito: categoria
D/1 opifici.
Se sui tetti: prima categoria F/5 àpoi in categoria D/1, divenendo
immobili strumentali.
In alcuni casi è stata riconosciuta agli impianti una funzione di pubblica
utilità à categoria E/3, relativa ai fabbricati utilizzati per particolari
esigenze pubbliche.
Per quelli realizzati da imprenditori agricoli:
n  se non consentono di svolgere attività agricola: D/1;
n  se consentono di svolgere attività agricola: l’Agenzia delle Entrate
si è pronunciata per il conferimento della categoria propria dei
fabbricati rurali D/10 (Fabbricati per funzioni produttive connesse
alle attività agricole).
La trascrizione e voltura del contratto
costitutivo di diritto di superficie
Codice trascrizione 123: contratto costitutivo di diritti reali.
ü  La voltura non è automatica à cod. 123 non dà origine a
voltura.
ü  Voltura: Circolare Agenzia del Territorio del 26 aprile 2004, n. 3/
T “situazioni giuridiche connesse alla costituzione del diritto di
superficie”.
n  Introduzione del codice 1T: proprietà per l’area
n  Proprietà superficiaria
ü 
I Titoli edilizi
ü 
Autorizzazione Unica: per impianti superiori a 20
kW
ü 
PAS (Procedura abilitativa semplificata): per
impianti inferiori a 20 kW
ü 
CEL
Autorizzazione Unica
ü 
AUTORIZZAZIONE UNICA - ART. 12 D. LGS.
387/2003 COME MODIFICATO DALL’ART. 5 DEL D.
LGS 28/2011.
ü 
Costituisce il titolo “unico” e cioè necessario e sufficiente
per la costruzione e l’esercizio degli impianti.
ü 
SOSTITUISCE TUTTI I PROVVEDIMENTI
ABILITATIVI AMMINISTRATIVI INCLUSI GLI ATTI
DI PROGRAMMAZIONE TERRITORIALE.
PAS (sostitutiva DIA/SCIA)
Il proprietario dell’immobile su cui va realizzato
l’impianto deve presentare al Comune una
dichiarazione almeno 30 giorni prima di iniziare i
lavori.
CEL
Applicabile a impianti solari fotovoltaici aventi TUTTI i seguenti
requisiti:
ü 
ü 
ü 
i) aderenti o integrati nei tetti di edifici esistenti con la stessa
inclinazione e orientamento della falda e i cui componenti non
modificano la sagoma degli edifici;
ii) superficie dell’impianto non superiore al tetto;
iii) non ricadano nel campo di applicazione del Codice Beni Culturali
e Paesaggio.
Oppure
ü 
ü 
ü 
i) realizzati su edifici esistenti o pertinenze;
ii) aventi capacità di generazione compatibile con regime di scambio
sul posto;
iii) realizzati al di fuori della zona A) di cui al DMLLPP 2 aprile 1968
n. 1444.