1 TRIBUNALE DI SIENA GIUDICE ESECUTORE G.O.T. DOTT
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1 TRIBUNALE DI SIENA GIUDICE ESECUTORE G.O.T. DOTT
TRIBUNALE DI SIENA GIUDICE ESECUTORE G.O.T. DOTT. FLAVIO MENNELLA E.I. 36/2011 ****** CTU Ing. P. Ciompi CONSULENZA TECNICA D'UFFICIO relativa al procedimento di esecuzione immobiliare n° 36/2011 promosso dalla Ditta BARTOLI ALDO (creditore procedente) contro.................... (debitore esecutato) Prossima udienza: 28/09/2012 ******* INCARICO Io sottoscritto Dott. Ing. Paolo Ciompi, Ingegnere Libero Professionista, iscritto all’Ordine degli Ingegneri della Provincia di Siena al n° 287 ed all’Albo dei Consulenti Tecnici del Tribunale di Siena, all'udienza del 09/03/2012 sono comparso davanti al G.E. Dott. Flavio Mennella, dal quale sono stato nominato CTU e, dopo il giuramento di rito, ho avuto l'incarico di rispondere ai seguenti quesiti: “Il G.E. incarica l'esperto nominato di rispondere, previo esame della documentazione prodotta dal creditore procedente e di quella che riterrà utile acquisire presso pubblici e privati depositari e previo sopralluogo dell'immobile da stimare, ai seguenti quesiti: 1) Verificare preliminarmente, la completezza della documentazione depositata ex art. 567 c.p., segnalando tempestivamente al giudice i documenti mancanti o inidonei; 2) Identificare i beni oggetto di pignoramento, con indicazione, in relazione a ciascun immobile esaminato, i dati catastali, la ubicazione, i confini ed ove opportuno alla formazione di più lotti per la vendita, identificando i nuovi confini; 3) Elencare ed individuare i beni componenti ciascun lotto, mediante indicazione della tipologia di ciascun immobile, della sua ubicazione 1 (città, via, numero civico, piano, eventuale numero interno), degli accessori, dei confini e dei dati catastali, delle eventuali pertinenze ed accessori, degli eventuali millesimi di parti comuni, indicando anche il contesto in cui essi si trovano, le caratteristiche e la destinazione della zona e dei servizi da essa offerti. Con riferimento al singolo bene, verranno indicate eventuali dotazioni condominiali (es. posti auto comuni, giardino ecc.), la tipologia, l'altezza interna utile, la composizione interna, la superficie netta, il coefficiente utilizzato ai fini della determinazione della superficie commerciale, la superficie commerciale medesima, l'esposizione, le condizioni di manutenzione, le caratteristiche strumentali, nonché le caratteristiche interne di ciascun immobile, precisando per ciascun elemento l'attuale stato di manutenzione e – per gli impianti - la loro rispondenza alla vigente normativa e, in caso contrario, i costi necessari al loro adeguamento; 4) Verifica dello stato esterno ed interno degli immobili, se trattasi di beni abitati o liberi, se su di essi siano esercitati diritti personali di godimento opponibili al terzo acquirente ai sensi dell'art. 2923 c.c. Ove essi siano occupati in base ad un contratto di affitto o locazione, verifichi la data di registrazione, la data di scadenza per l'eventuale disdetta, producendone copia dalla quale risulti apposta la registrazione o il timbro che ne certifichi la data ai sensi dell'art. 2704 c.c.; 5) Accertamento se sugli immobili gravino formalità, vincoli ed oneri, anche di natura condominiale, che ai sensi dell'art. 63 comma II, disp. art. trans. c.c. potrebbero fare carico al terzo acquirente se non soddisfatti dal debitore allegandone la certificazione da parte dell'amministratore del condominio; 6) Verifica della continuità delle trascrizioni risalendo alla prima trascrizione ultraventennale, con indicazione analitica di tutti i passaggi 2 di proprietà, degli eventuali mutamenti dei dati catastali al fine di individuare la proprietà dei singoli cespiti al momento del pignoramento ed in epoca successiva e se alla data della trascrizione del pignoramento sussistevano sugli immobili diritti reali a favore di terzi; 7) _Accerti con riferimento alla L. 47/85, a) in quale epoca venne realizzato l'immobile riportando gli estremi della licenza edilizia e la loro conformità o meno agli strumenti urbanistici e la rispondenza delle costruzioni alla previsione della concessione; b) le eventuali modifiche subite dalla costruzione e gli estremi degli atti amministrativi delle variazioni o ristrutturazioni; c) l'esistenza della dichiarazione di agibilità di ogni cespite immobiliare, previa acquisizione o aggiornamento del certificato di destinazione urbanistica previsto dalla vigente normativa; d) se e con quale procedura e con quale spesa le eventuali irregolarità edilizie riscontrate possono essere sanate. 8) Indichi se sul bene gravano vincoli artistici, storici, alberghieri e se vi sono finiture di particolare pregio o di carattere ornamentali; 9) Elenchi le formalità pregiudizievoli (iscrizioni o trascrizioni) delle quali dovrà essere ordinata la cancellazione; 10) Determini la valutazione complessiva di ciascun bene, indicando i criteri di stima utilizzati, le fonti delle informazioni assunte per la stima, esponendo poi in forma tabellare il calcolo delle superfici per ciascun cespite, con indicazione dell'immobile, della superficie commerciale, del valore a metro quadro e del valore totale, esponendo altresì analiticamente gli adeguamenti e le correzioni di stima, precisando tali adeguamenti in maniera distinta per lo stato manutenzione, lo stato di possesso (libero, occupato, in locazione), i vincoli e gli oneri giuridici 3 non eliminabili dalla procedura, l'abbattimento forfettario per la differenza di oneri tributari calcolati sul prezzo pieno anziché sui valori catastali e per l'assenza di garanzia per vizi occulti, nonché per eventuali spese condominiali insolute, costi da sostenersi per bonifica e per la eliminazione di rifiuti, anche tossici e per eliminazione opere abusive e spese amministrative e per altri oneri e pesi; 11) Nel caso si tratti di quota indivisa, fornisca altresì la valutazione della sola quota, tenendo conto della maggiore difficoltà di vendita di tale cespite; precisi inoltre se il bene risulti comodamente divisibile, specificandone le modalità; 12) Predisponga la descrizione dei beni ai fini dell'ordinanza di vendita”. ******* SVOLGIMENTO DELLE OPERAZIONI PERITALI Dopo aver esaminato la documentazione fornitami, ho effettuato le necessarie visure presso l'Agenzia del Territorio di Siena - catasto fabbricati – da cui sono stato fornito della planimetria catastale e del certificato storico dell'immobile (che allego alla presente relazione) e presso il servizio Pubblicità immobiliare (ex Conservatoria) per chiarimenti sui gravami. Quindi, come richiestomi dal Sig. Giudice, in data 29/05/2012 ho inviato una lettera raccomandata A/R singolarmente a ciascuno dei debitori esecutati Sig. ................. e Sig. ................., titolari x della avvisandoli della data ed ora del mio sopralluogo (ore 10,00 del 13/06/2012). Delle 2 raccomandate, soltanto quella del Sig. .......... veniva regolarmente ritirata, mentre quella del Sig. .......... veniva respinta dalle Poste Italiane perchè non ritirata nei tempi prescritti. Comunque alla data ed ora fissate, mi recavo sul posto (loc. Cunina di 4 Sotto nel Comune di Buonconvento) con un collaboratore di studio e constatavo che nessuno dei debitori esecutati era presente, che l'area era recintata con rete di plastica rossa e che il cancello non era chiuso. Entrato all'interno dell'area, constatavo che sulla destra la capanna era ancora allo stato grezzo, senza alcun infisso né esterno né interno, mentre al centro il fabbricato principale, contenente 6 unità immobiliari ristrutturate, era protetto da tutti gli infissi esterni chiusi a chiave che impedivano di fatto i singoli accessi. Constatavo inoltre che il cantiere era abbandonato da molto tempo e che i resedi si presentavano non divisi e completamente incolti con sporcizia affiorante fino ai fabbricati stessi. In pari data mi recavo presso l?ufficio Tecnico del Comune di Buonconvento dove ritiravo copia delle 2 concessioni edilizie (fabbricato e capanna) con allegati gli elaborati progettuali che sarebbero serviti per controllare sia l'avanzamento dei lavori sia la difformità degli stessi rispetto alle concessioni edilizie rilasciate. Nel frattempo, in data 11/05/2012, depositavo in Cancelleria Esecuzioni Immobiliari una richiesta di proroga di 60 giorni per il deposito della relazione scritta e cioè fino al 23/07/2012, proroga concessa dal GOT Dott. Mennella. Successivamente, visto il protrarsi dell'impossibilità ad accedere nell'immobile pignorato perchè chiuso a chiave e abbandonato, in data 19/06/2012 conferivo con il Giudice dell'Esecuzione Dott. Valchera, al quale chiedevo di nominare un Custode Giudiziario (es. I.V.G. di Siena) perchè assistesse alle operazioni peritali e prendesse in custodia gli immobili pignorati. In pari data il G.E. Dott. Valchera accoglieva la mia istanza e nominava quale Custode Giudiziario l'Istituto Vendite Giudiziarie di Siena. Approssimandosi però la scadenza dei giorni di proroga, in data 5 18/07/20012 depositavo in Cancelleria Esecuzioni Immobiliari un'altra richiesta di proroga di 60 giorni per il deposito della relazione scritta e cioè fino al 23/09/2012, proroga concessa dal GOT Dott. Mennella. Successivamente in data 27/07/2012 ricevevo un fax dal Direttore della Sezione Immobiliare dell'I.V.G. di Siena che comunicava la data dell'accesso all'immobile: ore 15,00 del 07/09/2012. Alla data e dora fissate erano presenti in loc. Cunina di Sotto nel territorio del Comune di Buonconvento, oltre al sottoscritto CTU, la Dr.ssa Camilla Lombardi, in compagnia di una collega, in rappresentanza dell'I.V.G. Constatata allora, ancora una volta, l'impossibilità di accesso all'interno del fabbricato principale, la Dr.ssa Lombardi telefonava al fabbro Sig. Francesco Borgogni di Buonconvento perchè intervenisse a sostituire le serrature delle porte finestre di accesso alle singole unità immobiliari. Intervenuto dopo pochi minuti, il Sig. Borgogni provvedeva ad effettuare le operazioni di sostituzione delle serrature e alla consegna al sottoscritto CTU delle relative chiavi. Di queste operazioni veniva redatto verbale a cura delle Dr.ssa Lombardi dell'I.V.G. di Siena. Quindi in data 11/09/2012 mi recavo di nuovo, in compagnia di un collaboratore di studio, in loc. Cunina di Sotto e completavo il rilievo tecnico e fotografico di tutte le unità immobiliari pignorate. ****** RISPOSTA AL QUESITO N°1: VERIFICA DELLA DOCUMENTAZIONE PRODOTTA La documentazione prodotta dal creditore procedente è esauriente. ****** RISPOSTA AL QUESITO N°2: DESCRIZIONE ED 6 IDENTIFICAZIONE CATASTALE DEI BENI PIGNORATI 2.a) Descrizione delle caratteristiche ed ubicazione A sud del centro abitato di Buonconvento lungo la S.R. 2 Cassia che conduce a Torrenieri e San Quirico d'Orcia, di fronte al bivio d'inizio, sulla destra, della SP 45 del Brunello che conduce a Montalcino, vi è sulla sinistra l'imbocco di una strada vicinale sterrata che, dapprima pianeggiante, sale sulle colline circostanti. Seguendo tale strada sulla sinistra troviamo il vecchio podere Cunina suddiviso in 2 complessi immobiliari: Cunina di Sotto e Cunina di Sopra (quest'ultimo di proprietà di terzi e già precedentemente ristrutturato e adibito a residenza agrituristica). I beni pignorati, oggetto del presente procedimento di esecuzione immobiliare, sono ubicati nel podere Cunina di Sotto. Esso, come tutte le vecchie costruzioni rurali toscane, era costituito da un fabbricato principale adibito ad abitazione colonica al piano primo con stalle, magazzini e parata ricovero attrezzi al piano terreno e da una capanna – fienile staccata dal fabbricato principale e distante da esso circa 20 metri. Tali beni, come vedremo più avanti, furono oggetto di 2 permessi a costruire, rilasciati all’Euroedil dal Comune di Buonconvento, per la loro ristrutturazione e cambio di destinazione d'uso per la realizzazione di n° 6 appartamenti nel fabbricato principale (ex – colonica) e n° 2 appartamenti nella capanna (ex – fienile). Tali permessi di costruzione consentivano alla richiedente Euroedil di ampliare di circa 50 mc il fabbricato principale sfruttando il sottotetto delle parata antistante e circa 100 mc nella capanna ex – fienile. Inoltre consentivano l'assegnazione di un resede (giardino) per ogni unità abitativa, oltre ad appositi spazi adibiti a parcheggi, autorimesse e 7 piscina.Tuttavia, come meglio specificato in seguito, il terreno circostante, anch'esso oggetto di pignoramento, è stato solo grossolanamente delimitato da recinzione di cantiere ma non coltivato né tantomeno suddiviso in resedi. In ogni caso, poiché esistono i progetti approvati dal Comune di Buonconvento ed oggetto di appositi permessi di costruzione ed esiste la documentazione catastale con l'identificazione mappale dei beni, si può identificare gli stessi nei seguenti lotti: 2.a.1) appartamento di civ. abit. n° 1 (nel fabbricato principale) sviluppato su 2 piani. Al piano terreno sono ubicati il soggiorno – ingresso, la cucina, l'antibagno e il bagno. Tramite una scala a 2 rampe si accede poi al piano primo dove sono ubicate 2 camere da letto, 1 bagno grande, un ripostiglio ed un disimpegno di fronte alla scala. Lo stato realizzato corrisponde perfettamente allo stato di progetto, salvo il ripostiglio sottoscala, non ancora realizzato. 2.a.2) appartamento di civ. abit. n° 2 (nel fabbricato principale) sviluppato su 2 piani. Al piano terreno sono ubicati l'ingresso soggiorno diviso dalla zona cucina, una stanza disimpegno (lavanderia ed antibagno) ed un bagno ed un piccolo ripostiglio sottoscala, quindi una scala a 2 rampe che conduce al piano primo dove sono ubicate 3 camere da letto ed un bagno servite tutte da un disimpegno allo sbarco della scala. Lo stato realizzato corrisponde allo stato di progetto, salvo il bagno al piano primo nel quale la vasca è stata sostituita con la doccia inoltre non è ancora realizzata la ringhiera o muratura parapetto alla fine della scala interna. 2.a.3) appartamento di civ. abit. n° 3 (nel fabbricato principale) sviluppato su 2 piani. Al piano terreno sono ubicati l'ingresso soggiorno e zona cottura, un ripostiglio, un disimpegno ed un bagno e 8 quindi una scala a 2 rampe che conduce al piano primo dove sono ubicate 2 camere da letto, un ripostiglio, un bagno ed un disimpegno. Lo stato realizzato non corrisponde allo stato di progetto nei seguenti particolari: la zona cottura non è delimitata da muro divisorio; la scala interna è arretrata di 4 gradini e di conseguenza il muro del ripostiglio è allungato verso la zona di cottura; la camera adiacente al vano – scale è più grande perchè ha inglobato parte dello stesso vano – scale; la porta del bagno al piano primo risulta spostata al centro della parete; il ripostiglio al piano primo è più lungo di 20 cm. 2.a.4) appartamento di civ. abit. n° 4 (nel fabbricato principale) sviluppato su 2 piani. Al piano terreno sono ubicati l'ingresso, il soggiorno, la cucina, ed un bagno. Tramite una scala a 2 rampe si accede poi al piano primo dove sono ubicate 2 camere da letto, un disimpegno, un bagno ed una lavanderia. Lo stato realizzato corrisponde allo stato di progetto, salvo la scala interna che risulta girata in senso orario anziché antiorario e per il ripostiglio al piano primo che non è delimitato da pareti divisorie. 2.a.5) appartamento di civ. abit. n° 5 (nel fabbricato principale) sviluppato su 2 piani. Al piano terreno sono ubicati l'ingresso soggiorno, la cucina, un ripostiglio, ed un bagno e la scala interna a 2 rampe tramite la quale si accede al piano primo dove sono ubicate 3 camere da letto, un ripostiglio, un disimpegno ed un bagno. Lo stato realizzato non corrisponde allo stato di progetto nei seguenti particolari: la scala interna è arretrata di 4 gradini e di conseguenza il muro del ripostiglio è allungato verso il soggiorno; la camera a sinistra adiacente al vano – scale è più grande perchè 9 ha inglobato parte dello stesso vano – scale. 2.a.4) appartamento di civ. abit. n° 6 (nel fabbricato principale) sviluppato sul piano terreno dove è ubicato un ingresso - soggiorno – zona di cottura dal quale, tramite porta si accede ad un corridoio che distribuisce l'accesso alle altre stanze: 2 camere da letto, 2 bagni, un ripostiglio ed una lavanderia. Lo stato realizzato corrisponde esattamente allo stato di progetto. 2.a.7) appartamento di civ. abit. n° 7 (nella capanna ex fienile – lato prospiciente il fabbricato principale) sviluppato su 2 piani. Al piano terreno sono ubicati l'ingresso - soggiorno, la cucina, un bagno ed un ripostiglio. Tramite una scala a 2 rampe si accede al piano primo in cui sono ubicate 2 camere da letto, un bagno ed un ripostiglio. Tale unità immobiliare risulta ancora al grezzo (senza intonaci, né impianti né massetti e con parte delle tramezzature ancora da realizzare). Tuttavia al momento del sopralluogo lo stato di verifica risulta pressochè conforme agli elaborati di progetto, per quanto già realizzato. 2.a.8) appartamento di civ. abit. n° 8 (nella capanna ex fienile – lato affacciante sulla collina di Cunina di Sopra) speculare all'appartamento n° 7 e sviluppato su 2 piani. Al piano terreno sono ubicati l'ingresso soggiorno, la cucina, un bagno ed un ripostiglio. Tramite una scala a 2 rampe si accede al piano primo in cui sono ubicate 2 camere da letto, un bagno ed un ripostiglio. Tale unità immobiliare risulta ancora al grezzo (senza intonaci, né impianti né massetti e con parte delle tramezzature ancora da realizzare). Tuttavia al momento del sopralluogo lo stato di verifica risulta pressochè conforme agli elaborati di progetto, per quanto già realizzato. I 2 fabbricati hanno mantenuto la tipologia costruttiva originaria con struttura portante di laterizio e solai in legno pur rispettando le normative 10 tecniche di miglioramento antisismico. Le facciate sono rivestite con mattoni faccia – vista del tipo invecchiato; le coperture del tetto a padiglione e a capanna sono in embrici e coppi invecchiati sopra uno strato di coibentazione termica ed impermeabilizzazione secondo le norme in vigore. Le rifiniture interne saranno specificate più avanti in relazione allo stato delle singole unità abitative. 2.a.9) terreno circostante i 2 fabbricati da suddividere in: 8 resedi (giardini) esclusivi delle 8 unità abitative; n° 6 strade; n° 3 aree parcheggio; n° 2 aree autorimessa; n° 1 area per servizi; n° 1 area per impianti sportivi, tutte a servizio comune delle unità abitative; NOTA: Tali suddivisioni, previste dal progetto approvato, sono già state definite catastalmente ma allo stato attuale non risultano attuate in quanto il terreno (già seminativo) risulta incolto. 2.b) Identificazione catastale Dalla visura effettuata presso l'Agenzia del Territorio di Siena, risulta che i beni pignorati sono così censiti: Catasto Fabbricati del Comune di Buonconvento: Foglio 67 particella 63 (ente urbano di ha 1.78.25): sub. 1 con graffato sub. 9 (resede) – in corso di definizione; sub. 2 con graffato sub. 10 (resede) – in corso di definizione; sub. 3 con graffato sub. 11 (resede) – in corso di definizione; sub. 4 con graffato sub. 12 (resede) – in corso di definizione; sub. 5 con graffato sub. 13 (resede) – in corso di definizione; sub. 6 con graffato sub. 14 (resede) – in corso di definizione; sub. 7 con graffato sub. 15 (resede) – in corso di definizione; sub. 8 con graffato sub. 16 (resede) – in corso di definizione; sub. dal 17 al 29 (beni comuni non censibili, come meglio 11 specificato in seguito). 2.c) Confini: ................. su più lati, salvo se altri. 2.d.) Consistenza reale 2.d.1) Appartamento 1 (sub 1): mq 110 su hm= 3,00 m con resede ass. (sub 9): mq 772 2.d.2) Appartamento 2 (sub 2): mq 146 su hm=3,00 m con resede ass. (sub 10): mq 975 2.d.3) Appartamento 3 (sub 3): mq 97 su hm= 3,00 m con resede ass. (sub 11): mq 1.028 2.d.4) Appartamento 4 (sub 4): mq 127 su hm= 3,20 m con resede ass. (sub 12): mq 818 2.d.5) Appartamento 5 (sub 5): mq 116 su hm= 3,50 m con resede ass. (sub 13): mq 799 2.d.6) Appartamento 6 (sub 6): mq 97 su hm= 2,90 m con resede ass. (sub 14): mq 924 2.d.7) Appartamento 7 (sub 7): mq 106 suhm=2,90m con resede ass. (sub 15): mq 1.043 2.d.8) Appartamento 8 (sub 8): mq 106 su hm=3,20 m con resede ass. (sub 16): mq 706 2.d.9) porzione di terreno (strada): bene comune non censibile ai sub 5 e 6: sub 17 pari a mq 136 2.d.10) porzione di terreno (strada): bene comune non censibile ai sub 5- 6-7-8: sub 18 pari a mq 83 2.d.11) porzione di terreno (strada): bene comune non censibile ai sub 1 e 2: sub 19 pari a mq 423 2.d.12) porzione di terreno (strada): bene comune non censibile ai sub 3 - 4: sub 20 pari a mq 228 2.d.13) porzione di terreno (strada): bene comune non censibile ai 12 sub 1-2-3-4-5-6-7-8 e graffati: sub 21 pari a mq 104 2.d.14) porzione di terreno (area autorimessa): bene comune non censibile ai sub 1-2-3-4-5-6-7-8 e graffati: sub 22 pari a mq 958 2.d.15) porzione di terreno (area per servizi): bene comune non censibile ai sub 1-2-3-4-5-6-7-8 e graffati: sub 23 pari a mq 4552 2.d.16) porzione di terreno (area parcheggio): bene comune non censibile ai sub 1-2-3-4-5-6-7-8 e graffati: sub 24 pari a mq 1002 2.d.17) porzione di terreno (area autorimessa): bene comune non censibile ai sub 1-2-3-4-5-6-7-8 e graffati: sub 25 pari a mq 947 2.d.18) porzione di terreno (area impianti sportivi): bene comune non censibile ai sub 1-2-3-4-5-6-7-8 e graffati: sub 26 pari a mq 1197 2.d.19) porzione di terreno (area parcheggio): bene comune non censibile ai sub 1-2-3-4-5-6-7-8 e graffati: sub 27 pari a mq 138 2.d.20) porzione di terreno (strada): bene comune non censibile ai sub 1-2-3-4-5-6-7-8 e graffati: sub 28 pari a mq 90 2.d.21) porzione di terreno (area parcheggio): bene comune non censibile ai sub 1-2-3-4-5-6-7-8 e graffati: sub 29 pari a mq 391 ****** ****** RISPOSTA AL QUESITO N° 3: INDIVIDUAZIONE DEI BENI PIGNORATI. 13 A completamento della descrizione degli immobili effettuata nella risposta al quesito n° 2, possono essere individuati n° 8 lotti di beni: LOTTO n° 1) Appartamento 1 (sub 1) con resede graffata (sub 9) – attualmente incolta – con 1/2 porzione di terreno (strada) – attualmente non realizzata (sub 19); con 1/8 dei seguenti beni comuni non censibili: sub 21 (strada); sub 22 (area autorimessa); sub 23 (area per servizi); sub 24 (area parcheggio); sub 25 (area autorimessa); sub 26 (area impianti sportivi); sub 27 (area parcheggio); sub 28 (strada); sub 29 (area parcheggio) – attualmente ancora non realizzati. LOTTO n° 2) Appartamento 2 (sub 2) con resede graffata (sub 10) – attualmente incolta – con 1/2 porzione di terreno (strada) – attualmente non realizzata (sub 19); con 1/8 dei seguenti beni comuni non censibili: sub 21 (strada); sub 22 (area autorimessa); sub 23 (area per servizi); sub 24 (area parcheggio); sub 25 (area autorimessa); sub 26 (area impianti sportivi); sub 27 (area parcheggio); sub 28 (strada); sub 29 (area parcheggio) – attualmente ancora non realizzati. LOTTO n° 3) Appartamento 3 (sub 3) con resede graffata (sub 11) – attualmente incolta – con 1/2 porzione di terreno (strada) – attualmente non realizzata (sub 20); con 1/8 dei seguenti beni comuni non censibili: sub 21 (strada); sub 22 (area autorimessa); sub 23 (area per servizi); sub 24 (area parcheggio); sub 25 (area autorimessa); sub 26 (area impianti sportivi); sub 27 (area parcheggio); sub 28 (strada); sub 29 (area 14 parcheggio) – attualmente ancora non realizzati. LOTTO n° 4) Appartamento 4 (sub 4) con resede graffata (sub 12) – attualmente incolta – con 1/2 porzione di terreno (strada) – attualmente non realizzata (sub 20); con 1/8 dei seguenti beni comuni non censibili: sub 21 (strada); sub 22 (area autorimessa); sub 23 (area per servizi); sub 24 (area parcheggio); sub 25 (area autorimessa); sub 26 (area impianti sportivi); sub 27 (area parcheggio); sub 28 (strada); sub 29 (area parcheggio) – attualmente ancora non realizzati. LOTTO n° 5) Appartamento 5 (sub 13) con resede graffata (sub 9) – attualmente incolta – con 1/2 porzione di terreno (strada) – attualmente non realizzata (sub 17); con 1/4 porzione di terreno (strada) attualmente non realizzata (sub 18); con 1/8 dei seguenti beni comuni non censibili: sub 21 (strada); sub 22 (area autorimessa); sub 23 (area per servizi); sub 24 (area parcheggio); sub 25 (area autorimessa); sub 26 (area impianti sportivi); sub 27 (area parcheggio); sub 28 (strada); sub 29 (area parcheggio) – attualmente ancora non realizzati. LOTTO n° 6) Appartamento 6 (sub 6) con resede graffata (sub 14) – attualmente incolta – con 1/2 porzione di terreno (strada) – attualmente non realizzata (sub 17); con 1/4 porzione di terreno (strada) attualmente non realizzata (sub 18); con 1/8 dei seguenti beni comuni non censibili: sub 21 (strada); sub 22 (area autorimessa); sub 23 (area per servizi); sub 24 (area parcheggio); sub 25 (area autorimessa); sub 26 (area impianti sportivi); sub 27 15 (area parcheggio); sub 28 (strada); sub 29 (area parcheggio) – attualmente ancora non realizzati. LOTTO n° 7) Appartamento 7 (sub 7) con resede graffata (sub 15) – attualmente incolta – con 1/4 porzione di terreno (strada) attualmente non realizzata (sub 18); con 1/8 dei seguenti beni comuni non censibili: sub 21 (strada); sub 22 (area autorimessa); sub 23 (area per servizi); sub 24 (area parcheggio); sub 25 (area autorimessa); sub 26 (area impianti sportivi); sub 27 (area parcheggio); sub 28 (strada); sub 29 (area parcheggio) – attualmente ancora non realizzati. LOTTO n° 8) Appartamento 8 (sub 8) con resede graffata (sub 16) – attualmente incolta – con 1/4 porzione di terreno (strada) attualmente non realizzata (sub 18); con 1/8 dei seguenti beni comuni non censibili: sub 21 (strada); sub 22 (area autorimessa); sub 23 (area per servizi); sub 24 (area parcheggio); sub 25 (area autorimessa); sub 26 (area impianti sportivi); sub 27 (area parcheggio); sub 28 (strada); sub 29 (area parcheggio) – attualmente ancora non realizzati. NOTA: nella composizione dei lotti ho attribuito a ciascuno, in via approssimativa, una quota uguale di ciascun bene comune non censibile, come risulta dalla ripartizione catastale stabilita dal Tecnico Geom. Tridico. Ad es. l'area parcheggio (sub 27) – bene comune non censibile a tutti gli appartamenti – è stata divisa in 8 parti uguali, indipendentemente dalla superficie degli appartamenti, che invece è variabile. ******* 16 RISPOSTA AL QUESITO N° 4: STATO DELL' IMMOBILE 4.a) Come già evidenziato nei § precedenti, il terreno circostante ai 2 fabbricati risulta attualmente incolto e di fatto abbandonato, per cui, sebbene già catastalmente individuati, non risultano realizzati né le 8 resedi (giardini) né i beni comuni non censibili (strade, parcheggi, autorimesse, area servizi e impianti sportivi). 4.b.1) Appartamento 1 (sub 1): risulta finito, ma senza infissi interni; gli impianti sono stati realizzati ma mancano i sanitari, radiatori e caldaia nell'impianto termico e gli apparecchi (interruttori e punti luce) nell'impianto elettrico. 4.b.2) Appartamento 2 (sub 2): risulta finito e pronto alla consegna con pavimenti in cotto in tutte le stanze e in gres porcellanato nei bagni, infissi in legno di castagno; con sanitari di buona fattura e mobili cucina montati con caldaia a gas montata; mancano: radiatori e placche interruttori elettrici. Si nota al piano primo, causa probabile assestamento del solaio interpiano, una lesione passante nella parete divisoria delle 2 camere. Manca anche ringhiera al parapetto della scala. 4.b.3) Appartamento 3 (sub 3): risulta finito, gli impianti sono stati realizzati ma mancano sanitari, radiatori e caldaia nell'impianto termico e gli apparecchi (interruttori e punti luce) nell'impianto elettrico. Nei bagni mancano piastrelle e sanitari. Si nota al piano primo, causa probabile assestamento del solaio interpiano 2 lesioni passanti nelle pareti divisorie delle camere. 4.b.4) Appartamento 4 (sub 4): risulta finito e pronto alla consegna con pavimenti in cotto in tutte le stanze e in gres porcellanato nei 17 bagni, infissi in legno di castagno; con sanitari (salvo un lavandino non montato) di buona fattura; montati mobili di cucina e caldaia a gas e mobili nelle camere; montato caminetto nel soggiorno. Mancano radiatori e placche interruttori elettrici. Si nota al bagno piano primo una lesione nella parete sotto finestra. 4.b.5) Appartamento 5 (sub 5): risulta ancora allo stato grezzo; gli impianti sono stati realizzati ma mancano i sanitari, radiatori e caldaia nell'impianto termico e gli apparecchi (interruttori e punti luce) nell'impianto elettrico. 4.b.6) Appartamento 6 (sub 6): risulta ancora allo stato grezzo; gli impianti sono stati realizzati ma mancano i sanitari, radiatori e caldaia nell'impianto termico e gli apparecchi (interruttori e punti luce) nell'impianto elettrico. Si nota l'installazione dei “tunnel solari” al centro dei 2 bagni senza finestre. 4.b.7) Appartamento 7 (sub 7): risulta ancora allo stato grezzo (senza infissi né intonaci alle pareti, senza impianti realizzati né massetti nei pavimenti) con parte delle tramezzature da realizzare. 4.b.8) Appartamento 8 (sub 8): idem come appartamento 7. 4.c) Tutti i beni pignorati risultano non occupati e abbandonati al punto che è stato necessario cambiare la serratura alle porte per potervi accedere. Quindi di fatto risultano liberi. ******* RISPOSTA AL QUESITO N° 5: FORMALITA', VINCOLI ED ONERI Al di fuori delle formalità pregiudizievoli da cancellare, di cui dirò in seguito in risposta al quesito n° 9, non risultano esistere altri vincoli ed 18 oneri sopra i beni pignorati ******* RISPOSTA AL QUESITO N° 6: PASSAGGI DI PROPRIETA' E DIRITTI DI TERZI AL MOMENTO DEL PIGNORAMENTO 6.a) Passaggi di proprietà Dalla visura storica dell'immobile agli atti risulta quanto segue: Alla Società X di x e ................. gli immobili in oggetto sono pervenuti per atto di compravendita a rogito Notaio Vieri Grillo di Siena in data 20 dicembre 2006, repertorio n° 183202/7296, trascritto il 18 gennaio 2007 al n° 371 R.P., dal Sig. ................., nato x . Con tale atto venivano acquistati: a) due fabbricati da cielo a terra, in corso di ristrutturazione con cambio di destinazione d'uso da rurale a civile abitazione e con suddivisione in più unità immobiliari b) terreno di m2 17.825 censito al Catasto Terreni al foglio 67 particella 22/1 – 22/2 – 42 – 54; foglio 68 particelle 60-62 Al Sig. ................. gli immobili sopra descritti erano pervenuti per atto di Compravendita a rogito Notaio Pasquale Cordasco di Roma in data 9 ottobre 1987, repertorio n° 18879/2682 registrato a Roma il 28 ottobre 1987 al n° 4193 R.P.:con tale atto la Casa per la Formazione della Proprietà Contadina vendeva al Sig. ................., che acquistava in regime di separazione dei beni: fondo rustico della superficie di m2 778.70 censito al Catasto Terreni foglio 55 particelle 14-15-26, foglio 56 particelle 2-6-7-8-9-10-11-22/1-22/2-23-24-25; foglio 67 particelle 1/11/2-2-3-4-10-11-12-21-22/1-22/2-23-24-25-26-27-30-31-32-33-34-3536-37; foglio 68 particelle 3-4-6-14. 6.b) Diritti di terzi al momento del pignoramento 19 Non risultano diritti di terzi dalle visure e/o dai documenti in atti. ******* RISPOSTA AL QUESITO N° 7: REGOLARITA' URBANISTICA 7.a) Come risulta dai documenti in atti, il Comune di Buonconvento ha certificato al richiedente Notaio Zorzi di Siena che il terreno distinto al Catasto Urbano di quel Comune al Foglio 67 – mappale n° 63 sub da 1 a 29 con superficie mq 17.825 risulta avere la seguente destinazione urbanistica: “La particella ha destinazione urbanistica zona E rurale, in particolare E3 sistema collinare con edifici di crinale. Gli edifici (in essa contenuti) sono stati deruralizzati e censiti al Catasto Fabbricati Foglio 67 partic. 63 sub da 1 a 29. Gli interventi in questa zona sono normati dagli art. 19-20-23 del Regolamento Urbanistico approvato con delibera del C.C. n° 35 del 26/06/2002 e successive varianti. Prescrizioni: la particella ricade in area sottoposta al vincolo idrogeologico di cui al R.D. 30/12/1923 n° 3267”. 7.b) Per quanto riguarda il fabbricato principale (ex colonica) il Comune di Buonconvento rilasciava all'x in data 17/01/2007 il permesso di costruire n° 5/2007 per la ristrutturazione con cambio di destinazione d'uso. Tale permesso aveva validità fino al 17/01/2010 e quindi risulta scaduto in tale data senza che sia stata presentata alcuna richiesta di proroga né di variante. Progettista architettonico e Direttore dei Lavori: Geom- Giuseppe Tridico di Torrenieri (SI). 7.c) Per quanto riguarda la capanna (ex fienile) il Comune di Buonconvento rilasciava all'x in data 12/03/2008 il permesso di costruire n° 8/2008 per la ristrutturazione di una capanna esistente da suddividere in 2 unità immobiliari. Tale permesso aveva validità fino al 12/03/2011 e quindi risulta scaduto in tale data senza che sia stata presentata alcuna 20 richiesta di proroga né di variante. Progettista architettonico e Direttore dei Lavori: Geom- Giuseppe Tridico di Torrenieri (SI). 7.d) Per completare le opere di tutto il complesso immobiliare, compreso le varianti in corso d'opera non ancora denunciate, è necessario fare istanza al Comune di Buonconvento per l'approvazione di una pratica in sanatoria, i cui oneri, ammonteranno al max alla somma di € 5.164,00. Inoltre occorrerà dare incarico ad un Tecnico abilitato di presentare al Camune di Buonconvento una SCIA con il progetto sia delle opere interne che delle opere esterne di completamento e/o variante. Le spese tecniche (progetto, direzione dei lavori e coordinamento della sicurezza) si aggireranno presumibilmente intorno ad € 33.000,00 compreso la redazione del certificato di abitabilità con allegate le dichiarazioni di conformità degli impianti. Tuttavia, insieme al certificato di abitabilità, il Comune di Buonconvento richiede anche l'idoneità statica dei 2 fabbricati e per questo dovrà essere dato incarico ad un Tecnico (Ingegnere o Architetto) di compilare la relazione di fine lavori delle 2 pratiche depositate presso l'Ufficio Tecnico del Genio Civile (n° 26243/2006 per la ex colonica e n° 29270/2008 per la capanna) dal Tecnico Ing. L. Luchini di Siena e mai completata. Il costo presunto si aggirerà intorno ad € 1.000,00. Inoltre, prima del progetto esecutivo degli impianti sportivi (piscina), dovrà essere presentata una perizia idrogeologica da parte di un Geologo abilitato, il cui ammontare non sarà inferiore certamente a € 1.500,00. Infine un Tecnico abilitato dovrà procedere alla stesura finale per l?Agenzia del Territorio di Siena tramite DOCFA degli elaborati planimetrici (dei singoli appartamenti) e topografici (dei resedi di terreno), previo rilievo e frazionamento delle porzioni di terreno per una spesa totale non inferiore certamente a € 4.000,00. 21 Quindi in totale le spese tecniche necessarie al completamento del complesso immobiliare di Cunina di Sotto ammonteranno (compresi gli oneri comunali) a circa € 44.500,00 da ripartirsi fra i futuri acquirenti degli 8 appartamenti. ******* ******* RISPOSTA AL QUESITO N° 8: VINCOLI STORICI OD ARTISITICI Non risultano gravare sui beni pignorati vincoli artistici, storici o alberghieri, né vi sono rifiniture di pregio o di carattere ornamentale. ******* RISPOSTA AL QUESITO N° 9: ELENCO GRAVAMI DA CANCELLARE Iscrizioni ipotecarie: ipoteca volontaria di € 1.700.000,00 iscritta il 23 dicembre 2006 al n° 3520 R.P. a favore: BANCA MONTE DEI PASCHI DI SIENA SPA con sede in Siena, c.f.: 00884060526, contro x . di .................e .................; a garanzia di un capitale di € 850.000,00 in 30 anni; gravante su: Catasto terreni foglio 67 particelle 22/1-22/2-42-54; foglio 68 particelle 60-62. ipoteca volontaria di € 1.050.000,00 iscritta il 16 settembre 2008 al n° 2026 R.P. a favore: BANCA MONTE DEI PASCHI DI SIENA SPA con sede in Siena, c.f.: 00884060526, contro: x di .................e .................; a garanzia di un capitale di € 525.000,00 in 30 anni; gravante su: Catasto terreni foglio 67 particelle 22/1-22/242-54; foglio 68 particelle 60-62. Viene presentato annotamento n° 433 del 10 marzo 2009 di erogazione parziale; 22 ipoteca legale di € 235.394,44 iscritta il 1 aprile 2010 al n° 806 R.P. a favore: EQUITALIA GERIT SPA con sede in Roma, c.f.: 00410080584, contro: X di .................e .................; a garanzia di un capitale di € 117.697,22 gravante su: Catasto terreni foglio 67 particelle 22/1-22/2-42-54; foglio 68 particelle 60-62. ipoteca giudiziale di € 17.848,16 iscritta il 22 ottobre 2010 al n° 2457 R.P. a favore: X con sede in San Quirico d'Orcia, c.f.: 00522000520, contro: X di .................e ................. Contro: .................. nato a Partinico il 24.01.1960; Contro: ................. nato a Partinico il 14 febbraio 1962; gravante su: Catasto terreni foglio 67 particelle 22/1-22/2-42-54; foglio 68 particelle 60-62; altri beni omissis a garanzia di un capitale di € 117.697,22 gravante su: Catasto terreni foglio 67 particelle 22/122/2-42-54; foglio 68 particelle 60-62. Trascrizioni pregiudizievoli: pignoramento immobiliare trascritto il 6 aprle 2011 al n° 1851 R.P. a favore: X, nato a X il X, codice fiscale X, contro: X di .................e ................. gravante su: Catasto terreni comune di Buonconvento foglio 67 particelle 22/1-22/2-42-54; foglio 68 particelle 60-62. ******* RISPOSTA AL QUESITO N° 10: VALUTAZIONE DEGLI IMMOBILI PIGNORATI 10.a) Criteri di stima e coefficienti correttivi Tenute presenti le caratteristiche degli immobili e lo scopo della presente stima, che è quello di determinare il valore venale dei beni pignorati, in condizioni di mercato ordinario, si esclude il metodo analitico di capitalizzazione del reddito trattandosi di bene ubicato in una zona poco appetibile al mercato delle locazioni e pertanto si procederà con il 23 metodo di stima sintetico – comparativa che si applica attraverso 2 fasi: individuazione dei prezzi di compravendita di beni analoghi e quindi attribuzione del giusto prezzo da stimare, tenendo conto dei manufatti edilizi presenti nella zona. Per potere applicare tale metodo di stima è stata eseguita una serie di accertamenti presso le Agenzie e più precisamente per i fabbricati e i resedi: prezzo di mercato unitario accertato dall'O.M.I. (Osservatorio del Mercato Immobiliare) presso l'Agenzia del Territorio di Siena nel 2° semestre dell'anno 2011: prezzo di mercato unitario rilevato dalle principali agenzie immobiliari regionali e nazionali. Tali accertamenti, opportunamente ponderati e mediati in base all'esperienza professionale, hanno dato i seguenti risultati per la tipologia di questi immobili situati nel Comune di Buonconvento: civili abitazione in apaprtamenti con accesso indipendente e € /mq 2.000,00 € /mq 100,00 Porzione di terreno adibita a strada € /mq 80,00 Porzione di terreno adibita a parcheggio € /mq 40,00 area adibita ad autorimessa coperta costruita € /mq 300,00 area adibita a servizi del complesso realizzati € /mq 25,00 proprietà terra - tetto autonomi: Resede esclusivo in posizione amena area adibita a impianti sportivi (piscina, campo da tennis ecc.) € /mq realizzati 120,00 Inoltre, come dettato dal quesito n° 10, espongo analiticamente i seguenti coefficienti di adeguamento e correzione di stima: coefficiente di stato avanzamento lavori: 0,90= quasi finito (senza radiatori); 24 0,75= quasi finito (eccetto infissi e app. elettrici e radiatori); 0,70= quasi finito (eccetto sanitari, radiatori ,caldaia e elettr.); 0,65= allo stato grezzo ma definito nel suo complesso; 0,50= allo stato grezzo con tetto e fondazioni realizzate; coefficiente di possesso (libero) = 1; abbattimento forfettario per la differenza di oneri tributari calcolati sul prezzo pieno= 0,85; quota di possesso particella terreno: 1,00= resede esclusivo; 0,50 = quota di 1/2; 0,25 = quota di 1/4; 0,125= quota di 1/8. 10.b) Tabelle di stima Come espressamente richiesto dal quesito, vengono riportate di seguito le seguenti tabelle di stima: LOTTO 1: Rif. § Descrizione mq €/mq CTU Coefficienti di correzione 25 valutazione 2.d.1 Appartam. (sub 1) 110 2000 0,75x0,85 140.250 4.b.1 Resede 772 100 0,20 15.440 2.d.11 Strada (sub 19) 423 80 0,50x0,20 3.384 2.d.13 strada (sub 21) 104 80 0,125x 0,20 208 2.d.14 area 958 300 0,125x0,10 3.592 2.d.15 area servizi (sub 4552 25 0,125 x 0,20 2.845 40 0,125 x 0,20 1.002 947 300 0,125 x 0,10 3.551 impianti 1197 120 0,125 x 0,10 1.795 138 40 0,125 x 0,20 3.591 90 80 0,125 x 0,20 180 391 40 0,125 x 0,20 391 esclusivo (sub 9) autorimessa (sub 22) 23) 2.d.16 area parcheggio 1002 (sub 24) 2.d.17 area autorimessa (sub 25) 2.d.18 area sportivi (sub 26) 2.d.19 area parcheggio (sub 27) 2.d.20 strada (sub 28) 2.d.21 area parcheggio (sub 29) € 176.229 - a detrarre quota spese tecniche in arrotondamento € - 5.229 € 171.000 LOTTO 2: Rif. § Descrizione mq €/mq CTU Coefficienti di correzione 26 valutazione 2.d.2 Appartam.(sub 2) 146 2000 0,90x0,85 223.380 4.b.2 Resede 975 100 0,20 19.500 2.d.11 Strada (sub 19) 423 80 0,50x0,20 3.384 2.d.13 strada (sub 21) 104 80 0,125x 0,20 208 2.d.14 area 958 300 0,125x0,10 3.592 2.d.15 area servizi (sub 4552 25 0,125 x 0,20 2.845 40 0,125 x 0,20 1.002 947 300 0,125 x 0,10 3.551 impianti 1197 120 0,125 x 0,10 1.795 138 40 0,125 x 0,20 3.591 90 80 0,125 x 0,20 180 391 40 0,125 x 0,20 391 esclusivo (sub 10) autorimessa (sub 22) 23) 2.d.16 area parcheggio 1002 (sub 24) 2.d.17 area autorimessa (sub 25) 2.d.18 area sportivi (sub 26) 2.d.19 area parcheggio (sub 27) 2.d.20 strada (sub 28) 2.d.21 area parcheggio (sub 29) € 263.419 - a detrarre quota spese tecniche in arrotondamento € - 5.419 € 258.000 LOTTO 3: Rif. § Descrizione mq €/mq CTU Coefficienti di correzione 27 valutazione 2.d.3 Appartam.(sub 3) 4.b.3 Resede 97 2000 0,70x0,85 115.430 esclusivo (sub 11) 1028 100 0,20 20.560 2.d.12 Strada (sub 20) 228 80 0,50x0,20 1.824 2.d.13 strada (sub 21) 104 80 0,125x 0,20 208 958 300 0,125x0,10 3.592 4552 25 0,125 x 0,20 2.845 1002 40 0,125 x 0,20 1.002 947 300 0,125 x 0,10 3.551 1197 120 0,125 x 0,10 1.795 (sub 27) 138 40 0,125 x 0,20 3.591 2.d.20 strada (sub 28) 90 80 0,125 x 0,20 180 391 40 0,125 x 0,20 391 2.d.14 area autorimessa (sub 22) 2.d.15 area servizi (sub 23) 2.d.16 area parcheggio (sub 24) 2.d.17 area autorimessa (sub 25) 2.d.18 area impianti sportivi (sub 26) 2.d.19 area 2.d.21 area parcheggio parcheggio (sub 29) € 154.969 - a detrarre quota spese tecniche in arrotondamento € - 5.969 € 149.000 LOTTO 4: Rif. § Descrizione mq €/mq CTU Coefficienti di correzione 28 valutazione 2.d.4 Appartam.(sub 4) 127 2000 0,90x0,85 194.310 4.b.4 Resede 818 100 0,20 16.360 2.d.12 strada (sub 20) 228 80 0,50x0,20 1.824 2.d.13 strada (sub 21) 104 80 0,125x 0,20 208 2.d.14 area 958 300 0,125x0,10 3.592 2.d.15 area servizi (sub 4552 25 0,125 x 0,20 2.845 40 0,125 x 0,20 1.002 947 300 0,125 x 0,10 3.551 impianti 1197 120 0,125 x 0,10 1.795 138 40 0,125 x 0,20 3.591 90 80 0,125 x 0,20 180 391 40 0,125 x 0,20 391 esclusivo (sub 12) autorimessa (sub 22) 23) 2.d.16 area parcheggio 1002 (sub 24) 2.d.17 area autorimessa (sub 25) 2.d.18 area sportivi (sub 26) 2.d.19 area parcheggio (sub 27) 2.d.20 strada (sub 28) 2.d.21 area parcheggio (sub 29) € 229.649 - a detrarre quota spese tecniche in arrotondamento € - 5.649 € 224.000 LOTTO 5: Rif. § Descrizione mq €/mq CTU Coefficienti di correzione 29 valutazione 2.d.5 Appartam.(sub 5) 116 2000 0,65x0,85 128.180 4.b.5 Resede 799 100 0,20 15.980 2.d.9 strada (sub 17) 136 80 0,50x0,20 1.088 2.d.10 strada (sub 18) 83 80 0,25x 0,20 332 2.d.13 strada (sub 21) 104 80 0,125x0,20 208 2.d.14 area 958 300 0,125x0,10 3.592 2.d.15 area servizi (sub 4552 25 0,125 x 0,20 2.845 40 0,125 x 0,20 1.002 947 300 0,125 x 0,10 3.551 impianti 1197 120 0,125 x 0,10 1.795 138 40 0,125 x 0,20 3.591 90 80 0,125 x 0,20 180 391 40 0,125 x 0,20 391 esclusivo (sub 13) autorimessa (sub 22) 23) 2.d.16 area parcheggio 1002 (sub 24) 2.d.17 area autorimessa (sub 25) 2.d.18 area sportivi (sub 26) 2.d.19 area parcheggio (sub 27) 2.d.20 strada (sub 28) 2.d.21 area parcheggio (sub 29) € 162.735 - a detrarre quota spese tecniche in arrotondamento € - 5.735 € 157.000 LOTTO 6: Rif. § Descrizione mq €/mq CTU Coefficienti di correzione 30 valutazione 2.d.6 Appartam.(sub 6) 4.b.6 Resede 97 2000 0,65x0,85 107.185 esclusivo 924 100 0,20 18.840 (sub 14) 2.d.9 strada (sub 17) 136 80 0,50x0,20 1.088 2.d.10 strada (sub 18) 83 80 0,25x0,20 332 2.d.13 strada (sub 21) 104 80 0,125x 0,20 208 autorimessa 958 300 0,125x0,10 3.592 25 0,125 x 0,20 2.845 parcheggio 1002 40 0,125 x 0,20 1.002 autorimessa 947 300 0,125 x 0,10 3.551 120 0,125 x 0,10 1.795 40 0,125 x 0,20 3.591 90 80 0,125 x 0,20 180 parcheggio 391 40 0,125 x 0,20 391 2.d.14 area (sub 22) 2.d.15 area servizi (sub 4552 23) 2.d.16 area (sub 24) 2.d.17 area (sub 25) 2.d.18 area impianti 1197 sportivi (sub 26) 2.d.19 area parcheggio 138 (sub 27) 2.d.20 strada (sub 28) 2.d.21 area (sub 29) € 144.240 - a detrarre quota spese tecniche in arrotondamento € - 5.240 € 139.000 LOTTO 7: Rif. § Descrizione mq €/mq CTU Coefficienti di correzione 31 valutazione 2.d.7 Appartam.(sub 7) 4.b.7 Resede 106 2000 esclusivo 1043 0,50x0,85 90.100 100 0,20 20.860 (sub 15) 2.d.10 strada (sub 18) 83 80 0,25x0,20 332 2.d.13 strada (sub 21) 104 80 0,125x 0,20 208 2.d.14 area 958 300 0,125x0,10 3.592 2.d.15 area servizi (sub 4552 25 0,125 x 0,20 2.845 40 0,125 x 0,20 1.002 947 300 0,125 x 0,10 3.551 1197 120 0,125 x 0,10 1.795 138 40 0,125 x 0,20 3.591 90 80 0,125 x 0,20 180 391 40 0,125 x 0,20 391 autorimessa (sub 22) 23) 2.d.16 area parcheggio 1002 (sub 24) 2.d.17 area autorimessa (sub 25) 2.d.18 area impianti sportivi (sub 26) 2.d.19 area parcheggio (sub 27) 2.d.20 strada (sub 28) 2.d.21 area parcheggio (sub 29) € 128.447 - a detrarre quota spese tecniche in arrotondamento € - 5.447 € 123.000 LOTTO 8: Rif. § Descrizione mq €/mq 32 Coefficienti di valutazione CTU correzione 2.d.8 Appartam.(sub 8) 106 2000 0,50x0,85 90.100 4.b.8 Resede 706 100 0,20 14.120 2.d.10 strada (sub 18) 83 80 0,25x0,20 332 2.d.13 strada (sub 21) 104 80 0,125x 0,20 208 2.d.14 area 958 300 0,125x0,10 3.592 2.d.15 area servizi (sub 4552 25 0,125 x 0,20 2.845 40 0,125 x 0,20 1.002 947 300 0,125 x 0,10 3.551 impianti 1197 120 0,125 x 0,10 1.795 138 40 0,125 x 0,20 3.591 90 80 0,125 x 0,20 180 391 40 0,125 x 0,20 391 esclusivo (sub 16) autorimessa (sub 22) 23) 2.d.16 area parcheggio 1002 (sub 24) 2.d.17 area autorimessa (sub 25) 2.d.18 area sportivi (sub 26) 2.d.19 area parcheggio (sub 27) 2.d.20 strada (sub 28) 2.d.21 area parcheggio (sub 29) € 121.707 - a detrarre quota spese tecniche in arrotondamento € - 5.707 € 116.000 10.c) Valore finale dei beni pignorati Alla luce dei calcoli esperiti e delle considerazioni tecniche fin qui espresse, si può affermare che il valore finale dei beni pignorati è il 33 seguente: Lotto 1) € 171.000,00 Lotto 2) € 258.000,00 Lotto 3) € 149.000,00 Lotto 4) € 224.000,00 Lotto 5) € 157.000,00 Lotto 6) € 139.000,00 Lotto 7) € 123.000,00 Lotto 8) € 116.000,00 € 1.337.000,00 TOTALE ******* RISPOSTA AL QUESITO N° 11: DIVISIBILITA' DEI BENI PIGNORATI I beni pignorati sono già costruttivamente e catastalmente divisi in 8 lotti, ciascuno dotato di resede esclusivi e quota parte di porzioni di terreno adibiti a strade, parcheggi, autorimesse, impianti sportivi e area servizi in comune, per cui si consiglia la vendita in lotti separati che commercialmente possono avere la loro validità. Caso mai la capanna (lotto 7 e 8) potrebbe essere venduta come lotto unico, considerata come costruzione a sé stante ed ancora allo stato grezzo. ******* ******* ******* RISPOSTA AL QUESITO N° 12: PROPOSTA DELL'ORDINANZA DI VENDITA 34 Nel territorio del Comune di Buonconvento nell’ex-podere Cunina di Sotto deruralizzato in un’area di ha 1.78.25 censita al Catasto Fabbricati come ente urbano al Foglio 67 particella 63 sorgono: Un fabbricato (ex casa colonica con magazzini e parata) completamente ristrutturato e suddiviso in n° 6 appartamenti di civile abitazione terra-tetto del tutto autonomi di cui n° 5 sviluppantisi su 2 piani (P.T. e P.1°) e n°1 sviluppante su 1 piano (P.T.) e corredati ciascuno di un resede di terreno esclusivo: LOTTO 1: appartamento di mq. 110 su 2 piani (sub 1) e resede esclusivo di mq. 772 (sub 9); LOTTO 2 : appartamento di mq. 146 su 2 piani (sub 2) e resede esclusivo di mq. 975 (sub 10); LOTTO 3 : appartamento di mq. 97 su 2 piani (sub 3 ) e resede esclusivo di mq. 1028 (sub 11); LOTTO 4 . appartamento di mq. 127 su 2 piani (sub 4) e resede esclusivo di mq. 818 (sub 12); LOTTO 5 : appartamento di mq. 116 su 2 piani (sub 5) e resede esclusivo di mq. 799 (sub 13); LOTTO 6 : appartamento di mq. 97 su 1 piano (sub 6) e resede esclusivo di mq. 924 (sub 14). Gli appartamenti 2 e 4 sono finiti internamente salvo il montaggio dei radiatori e delle placche degli interruttori elettrici. Gli appartamenti 1-3-5-6 necessitano delle rifiniture e del montaggio di tutti gli apparecchi sia termici che elettrici. Una capanna (ex-fienile) completamente ristrutturata e suddivisa in n° 2 appartamenti di civile abitazione terra-tetto del tutto autonomi e sviluppantisi su 2 piani (P.T. e P.1°) e corredati ciascuno di un 35 resede di terreno esclusivo: LOTTO 7 : appartamento di mq. 106 su 2 piani (sub 7) e resede esclusivo di mq. 1043 (sub 15); LOTTO 8 : appartamento di mq. 106 su 2 piani (sub 8) e resede esclusivo di mq. 706 (sub 16); Gli appartamenti 7 e 8 sono ancora grezzi e mancano di tutti gli infissi, impianti e rifiniture. Un terreno circostante i 2 fabbricati ex-seminativo ed attualmente incolto, ma destinato ad essere suddiviso: - in 8 resedi esclusivi citati (da sub 9 a sub 16) di corredo ai singoli lotti; - in 4 strade (sub 17-18-19-20) comuni a determinati lotti citati; - in 2 strade (sub 21 e 28) comuni a tutti i lotti citati; - in 2 aree autorimesse (sub 22 e 25) comuni a tutti i lotti citati; - in 3 aree parcheggio ( sub 24- 27-29) comuni a tutti i lotti citati; - in 1 area impianti sportivi (sub 26) comune a tutti i lotti citati; - in 1 area servizi (sub 23) comune a tutti i lotti citati. I permessi di costruzione rilasciati dal Comune di Buonconvento sono scaduti e necessitano per il completamento dell’opera: di una pratica in sanatoria a titolo oneroso; di una perizia idrogeologica redatta da un Geologo; della idoneità statica redatta da un Ingegnere a completamento delle pratiche depositate al Genio Civile; di una pratica edilizia (SCIA) con relazione tecnica asseverata da un Tecnico abilitato da depositare al Comune di Buonconvento ed infine una relazione redatta da un Tecnico abilitato da inoltrare all’Agenzia del Territorio di frazionamento del terreno e accatastamento delle planimetrie interne degli appartamenti. Prezzo a base d'asta: come stabilito dal G.E. 36 Siena, 24.09.2012 Il CTU (Dott. Ing. Paolo Ciompi) Allegati: 1) 7 tavole grafiche relative al progetto approvato p.c. n.5/2007; 2) 2 tavole grafiche relative al progetto approvato p.c. n. 8/2008; 3) dimostrazione grafica dei subalterni in 2 pagine (P.T. e P.1); 4) elenco dei subalterni assegnati 5) visura storica per immobili in 8 gruppi di 1 pag.(catasto fabbricati); 6) visura storica per immobili in 1 gruppo di 3 pag.(catasto terreni); 7) n° 32 foto a colori. 37