Ottimizzare l`investimento immobiliare degli enti previdenziali
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Ottimizzare l`investimento immobiliare degli enti previdenziali
SPECIALE RE Assoimmobiliare C A S E S T U D I E S ZOOM SU UN PROGETTO 6 Roma Tor Vergata Istituto EU Oncologia Ottimizzare l’investimento immobiliare degli enti previdenziali pubblici: Fondo Aristotele, esperimento pilota di INPDAP a cura di FABRICA IMMOBILIARE SGR 30 Dato il crescente interesse degli operatori pubblici per i vantaggi dell’investimento immobiliare indiretto, il fondo immobiliare sta vivendo una fase di rapida ascesa tra gli strumenti cui gli enti pubblici attingono per procedere alla razionalizzazione dei propri patrimoni: un’incidenza che sembra destinata ad aumentare, anche in relazione agli sviluppi attesi dei temi caldi dell’agenda politica, in particolare federalismo demaniale e social housing. A fronte di un quadro normativo ancora in definizione e, di conseguenza, di una serie di annunci non ancora tradotti in fatti, già dal 2005 INPDAP e Fabrica Immobiliare SGR hanno dato vita ad Aristotele, un fondo immobiliare con caratteristiche a tutt’oggi uniche nel panorama nazionale: il Fondo è infatti il primo strumento in Italia promosso da un ente previdenziale pubblico per realizzare investimenti in ambiti socialmente rilevanti e con un rendimento non speculativo. Aristotele è nato su iniziativa dell’INPDAP, in attuazione della normativa di indirizzo per gli investimenti immobiliari degli enti previdenziali pubblici (INPS, INAIL ed INPDAP): Fabrica Immobiliare, in partnership con Banca Montepaschi, è risultata aggiudicataria della procedura competitiva promossa dall’Ente ed ha avviato l’operatività del Fondo Aristotele con una dotazione di liquidità per 630 milioni di euro. A tutt’oggi, INPDAP è di fatto l’unico Ente che si è fatto promotore di un’iniziativa di tale portata, che recepisce un indirizzo di politica economica previsto a livello nazionale1. UN PIANO DI INVESTIMENTI DI PORTATA NAZIONALE Il Fondo ha finora impegnato oltre l’85% dei capitali raccolti, strutturando in tutta Italia operazioni di investimento nei settori dell’università e della ricerca scientifica (coerentemente con gli indirizzi di investimento immobiliare propri dell’INPDAP) e contribuendo in tal modo a: • arginare la carenza di posti letto per studenti universitari, mediante la costruzione di nuove residenze: su Roma, il Fondo sta realizzando un campus da 1.500 posti letto per l’Università di Tor Vergata (che sarà inaugurato entro il 1 Legge 498/92 art. 3, contenente la previsione di destinare “un’ulteriore quota non inferiore al 25% dei fondi annualmente disponibili in via prioritaria alla realizzazione o all’acquisto di immobili destinati alle esigenze di edilizia universitaria, anche per uso residenziale, e degli istituti pubblici di ricerca, da concedere in uso anche mediante locazione finanziaria agli enti interessati” e D.Lgs. 104/96, art. 11: “gli investimenti nel settore immobiliare, fatti salvi i piani di investimento in atto e gli acquisti di immobili adibiti a uso strumentale, vengono realizzati dagli enti […] esclusivamente in via indiretta, in particolare tramite la sottoscrizione di quote di fondi immobiliari e partecipazioni minoritarie in società immobiliari”. SPECIALE RE Assoimmobiliare Gli investimenti avviati dal Fondo interessano tutte le macroaree geografiche della Penisola. 2010) ed una cittadella da 600 posti letto presso il Polo Tecnologico Tiburtino, mentre a Bari i nuovi posti letto per gli studenti del Politecnico saranno 600. Il Fondo, inoltre, ha recentemente acquistato un complesso di nuova costruzione da 200 posti letto a Milano ad uso dell’università Bicocca e sta valutando ulteriori investimenti nel capoluogo lombardo; • ampliare gli spazi dedicati alla ricerca scientifica, attraverso la realizzazione di nuovi laboratori e nuove strutture mediche specialistiche: Aristotele ha realizzato una duplice operazione di investimento in favore dell’Istituto Europeo di Oncologia di Milano, fondato dal Professor Umberto Veronesi, acquistando la sede dei laboratori di ricerca e realizzando lo “IEO Day Center”, una struttura ambulatoriale con attrezzature di day surgery e day hospital d’avanguardia. Aristotele sta inoltre investendo in un progetto di riqualificazione ed ampliamento dell’istituto scientifico della Fondazione Maugeri a Cassano delle Murge (Bari) e detiene una partecipazione azionaria nel capitale dell’Università Campus Biomedico di Roma; • supportare i piani di sviluppo immobiliare dei principali atenei italiani mediante la realizzazione di nuove sedi oppure operazioni di sale and lease back: il Fondo è impegnato nella costruzione di nuove strutture da destinare alla didattica per l’Università di Modena e Reggio Emilia e per la Federico II di Napoli e, nel 2009, ha acquistato la sede delle Facoltà di Ingegneria dell’Università di Siena contribuendo a dare slancio al piano di Risanamento dei bilanci varato dall’Ateneo; • investire in strutture e servizi per la terza età, in particolare residenze sanitarie assistenziali (RSA): a tale proposito, il Fondo ha in portafoglio quattro strutture, gestite dai due principali operatori nazionali del settore, per un totale di circa 700 posti letto. sottoposta al controllo di Banca d’Italia e Consob tramite l’obbligo di rendicontazione semestrale, costituisce un’ulteriore garanzia della trasparenza del processo di investimento dei capitali pubblici. Ad oggi INPDAP è l’unico quotista di Aristotele: in linea con la valenza sociale degli investimenti target, il rendimento obiettivo del Fondo è stato fissato ad un livello non speculativo (4% annuo) che rappresenta un punto di equilibrio tra le esigenze di ritorno dell’INPDAP e quelle dei partner delle singole iniziative (università ed istituti di ricerca). “Aristotele è un’esperienza importante, assolutamente originale e che sta dando ottimi risultati” commenta l’avvocato Daniela Becchini, vicedirettore generale dell’INPDAP “Ne è prova anche la recente vittoria del 1° Premio Best Practice Patrimoni Pubblici 2010, attribuito al Fondo nell’ambito del Forum PA 2010 per la portata nazionale del progetto e per le significative ricadute sociali degli interventi già avviati. I risultati già raggiunti candidano il Fondo ad uno sviluppo di più ampio respiro anche con il coinvolgimento di altri investitori istituzionali, di natura pubblica e privata, interessati a contribuire alla realizzazione di investimenti strategici per lo sviluppo del Paese.” Le ricadute sociali del progetto: • 3.000 nuovi posti letto per studenti universitari • 70.000 mq di nuova edilizia universitaria • 130.000 mq per ricerca scientifica e cliniche di alta specializzazione • 700 posti letto in strutture sanitarie e assistenziali per la terza età UN PROCESSO DI INVESTIMENTO EFFICIENTE E TRASPARENTE IL GESTORE: FABRICA IMMOBILIARE SGR Il vantaggio principale riscontrato dall’INPDAP è che il Fondo opera nell’interesse pubblico con l’efficienza di uno strumento privato, consentendo all’Istituto un notevole risparmio di tempi e costi rispetto alla gestione diretta degli interventi: avvalendosi di un team di professionisti, Fabrica gestisce l’intero ciclo di investimento ed i rapporti con gli interlocutori esterni ed è in grado di far fronte a situazioni di emergenza. Da contro, INPDAP mantiene il monitoraggio della gestione tramite il Comitato Consultivo, organo di governance che esprime pareri sulla coerenza del piano di investimenti rispetto agli obiettivi. Fabrica Immobiliare, la società di gestione del risparmio cui INPDAP ha delegato la responsabilità di gestire il patrimonio del Fondo, è una delle principali SGR immobiliari italiane. Forte di un solido azionariato, composto dal Gruppo Caltagirone e dal Gruppo Montepaschi e di una struttura interna di qualificati professionisti, la Società attualmente gestisce 7 fondi immobiliari per un totale di circa 2,1 miliardi di euro di asset under management e sta per avviare, ad esito dell’aggiudicazione della gara pubblica indetta da Inarcassa, un fondo con un obiettivo massimo di raccolta di 600 milioni di euro. La natura stessa della SGR e del fondo immobiliare, la cui attività è 31