31.12.2008 Casa sicurezza per gli italiani

ASSOCIAZIONE CONSULTA NAZIONALE FEMMINILE “DONNE GEOMETRA”
del CONSIGLIO NAZIONALE GEOMETRI E GEOMETRI LAUREATI
00187 Roma – via Barberini n. 68 – www.donnegeometra.it - @: [email protected]
Casa : Sicurezza per gli Italiani
Guida Utile : locazioni e Acquisto
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Questo vademecum è dedicato al Ministro delle Pari Opportunità on.le Mara Carfagna, sempre
attenta e disponibile alle nostre iniziative, al nostro Presidente del Consiglio Nazionale dei Geometri e dei
Geometri Laureati , nonché Presidente Onorario della nostra Associazione geom. Fausto Savoldi , che ha
saputo rigorosamente incoraggiarci e magistralmente orientare nelle attività intraprese, al Presidente della
Cassa Nazionale di Previdenza geom. Fausto Amadasi per la disponibilità e il sostegno dimostratoci nel fare
fronte alle esigenze delle Associazioni di Categoria, ai Consiglieri del Consiglio Nazionale e della Cassa, che
mai ci hanno fatto mancare elogi, ai Presidenti di Collegio , ai Delegati e ai Dirigenti di Categoria che hanno
dato sempre saggi consigli, e a tutti i Colleghi, Colleghe…..e Sostenitori che ci leggono……e sono
veramente tanti ²…… autentica e convalidata fonte di stimolo…... un particolare grazie va al primo nostro
grande animatore che ha saputo indicarci la strada agli albori del nostro cammino, già Presidente del
Consiglio Nazionale e già nostro Coordinatore geom. Piero Panunzi, , nominato dal Consiglio Direttivo
dell’Associazione , socio onorario.
Grazie di cuore a Voi tutti !!!!!!!!!!!!!
Noi della Redazione “Donne Geometra”
² ( geometri, avvocati, notai, ingegneri, geologi,architetti,periti edili, agronomi,comuni,provincie,regioni,associazioni)
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Premessa
La crisi finanziaria “esportata” dagli Usa, sulle piazze finanziarie di tutto il mondo è approdata anche nel
nostro Paese. Il collasso delle borse, paragonabile a quello del ’29, ha compromesso ogni motore
economico, senza lasciare fuori il “mattone”.
La recessione si è diluita, spalmata, diffusa, minacciando i risparmi di molte persone e infinite famiglie,
ha colpito la "casa" stessa come istituzione; non ne ha solo ridotto il "valore di mercato", ma anche il
"valore sociale", l'ha "svalutata" insomma. E ha reso evidenti le conseguenze della globalizzazione ,
diffusasi senza regole e criteri , minando la vita e la sicurezza degli individui.
La riduzione dei prezzi delle abitazioni, registratasi tra il 2006-2007 negli Usa ha oltrepassato l’oceano,
raggiungendo la nostra predominante certezza.
Dal dopoguerra, gli italiani hanno concentrato i propri risparmi, per garantirsi l’acquisto della casa,
avviandosi ad abbandonare il concetto dell’affitto.
Un dato ricavato dall'Osservatorio sul Capitale sociale di Demos-Coop del maggio 2006, ha evidenziato
che oltre sette italiani su dieci, sono i proprietari dell'abitazione in cui vivono . Oltre due su dieci ne
possiedono almeno un'altra. Il 13% aveva in animo di acquistarne una, nel prossimo futuro. Purtroppo la
situazione mondiale ha congelato ogni tipo di desiderio, accendendo cautela , accortezza , prudenza.
Dall’inizio dei ripetuti venerdì neri di Wall Streeat , è dilagata una psicosi collettiva, tale da difendere la
liquidità a discapito degli investimenti e speculazioni immobiliari.
La vendita di una unità immobiliare qualche anno fa, si realizzava tenendo “l’articolo”
solo per poche
settimane in vetrina; ora i tempi hanno raggiunto i sei mesi circa, almeno che non si tratti di un immobile
di prestigio. In questo caso i termini e le condizioni cambiano.
Secondo i dati dell’ Agenzia del Territorio relativi al I semestre del 2008, i volumi compravenduti in
Italia sono calati in misura del 14% rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente, con alcune
differenze in sede territoriale. Il mercato abitativo delle compravendite è peggiorato nel II semestre del
2008.
Per rendere più fluido il mercato, si agisce inoltre anche sugli sconti da applicare all’atto della vendita.
Il mercato immobiliare ha iniziato a vacillare, i prezzi stanno scendendo, ed in alcuni Paesi europei, basti
citare la Spagna, i professionisti del settore stanno proponendo immobili con “sconti” fino al 60% e in
alcuni casi sono arrivati a proporre il 2x1.
Il “bene rifugio” si sta sgretolando, diventando una preoccupazione, come il lavoro e il reddito con
il
risparmio si stanno assottigliando, anche grazie agli aumenti vertiginosi dei consumi domestici.
Comprare “Casa” o affittarla è diventato un circuito impegnativo, pertanto abbiamo pensato di creare un
vademecum per utilizzarlo personalmente e metterlo a disposizione di chi pensiamo possa averne
bisogno.
Noi della Redazione “Donne Geometra”
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CAP. 1
- CERCARE CASA
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1 - CERCARE CASA
Con il mondo finanziario
diventato oscuro, la ricerca
di
una
abitazione
diventata
molto
è
più
impegnativa;
occorre
preparazione,
oculatezza,
intuizione.
questo
Per
percorso
affrontare
è
bene
conoscere ogni aspetto per
non sbagliare. Normative,
diritti, agevolazioni, mutui, ecc. Tutti i passi sono importanti e non bisogna
esclusivamente confidare sugli interlocutori, che il più delle volte spingono su
acquisti e locazioni che garantiscano solo maggiori commissioni a discapito di
ciò che veramente potrebbe
soddisfare le nostre esigenze e quelle della
committenza.
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CAP. 2
- LE LOCAZIONI
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2.1 - LE LOCAZIONI
Nel linguaggio comune è ormai un'abitudine consolidata parlare di "affitto"
di immobili. In realtà, dal punto di vista giuridico, il termine esatto è
"locazione". Si tratta di una vera e propria confusione tra due contratti molto
diversi tra loro, poiché la locazione si riferisce esclusivamente agli alloggi,
mentre l'affitto (d'azienda) si riferisce ad un complesso di immobili produttivi,
per esempio bar, ristoranti, terreni, ecc...
La locazione è il contratto con il
quale una parte (il locatore, cioè colui che nel linguaggio corrente è definito "padrone di
casa" o "proprietario") concede all'altra (il conduttore, cioè colui che nel linguaggio
corrente è chiamato "inquilino") il godimento di un immobile, per un determinato
periodo di tempo, in cambio di denaro.
In un contratto di questo tipo gli elementi essenziali sono tre:
La descrizione dell'immobile che viene dato in locazione.
Il prezzo del canone di locazione (quello che in linguaggio corrente è
chiamato "affitto da pagare"), generalmente riferito ad un anno.
La durata.
I vari tipi di contratto
Fino a non molti anni fa, la locazione veniva regolata dalla legge 392/78,
meglio conosciuta come Equo Canone. Questa legge non funzionò alla
perfezione, anzi arrivò quasi a provocare una ingessatura totale del mercato.
Per disincagliare questa situazione, nel 1992, con la legge n. 395, vennero
introdotti i patti in deroga, che liberalizzarono la durata dei contratti e il loro
canone. I benefici apportati al mercato della locazione non sono durati a lungo,
obbligando la stesura di
una nuova legge, la n. 431/98, chiamata Legge
Zagatti. La riforma riguarda unicamente le locazioni ad uso abitativo, salvo
alcune categorie di immobili vincolati, quelli classificati nelle categorie catastali
A/1, A/8 e A/9, gli alloggi di edilizia residenziale pubblica, quelli locati per
finalità turistiche e i box auto.
I contratti di locazione previsti attualmente dalla legge sono i seguenti:
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contratto "libero"
contratto "concordato"
contratto di natura "transitoria"
Tutti i contratti devono essere stipulati in forma scritta.
In caso di mancata registrazione del contratto di locazione di immobili,
oltre alle sanzioni per l’omissione, si presume, salvo documentata prova
contraria, l’esistenza del rapporto di locazione anche per i quattro periodi
d’imposta antecedenti quello nel corso del quale è
accertato il rapporto stesso. L’importo del canone
su cui pagare l’imposta, sarà presunto, ai fini della
determinazione del reddito, il 10% del valore
catastale dell’immobile (determinato applicando alla
rendita i moltiplicatori previsti ai fini dell’imposta di registro,
rivalutati
del
20%).
Per
sollecitare
poi
la
registrazione dei contratti ed evitare il “nero” per l’importo realmente pattuito,
è previsto che gli uffici non possono procedere ad accertamenti nei confronti di
contribuenti che, sia ai fini Irpef che dell’imposta di registro, dichiarano un
canone almeno pari al 10% del valore catastale dell’immobile.
Contratto Libero
Si definisce libero in quanto il canone viene negoziato liberamente dalle
parti; ha una durata minima iniziale di almeno 4 anni e si rinnova
automaticamente per un ulteriore quadriennio. Il proprietario può rifiutare il
rinnovo alla prima scadenza contrattuale in presenza di sue precise "necessità"
(ad esempio: utilizzare l'immobile come sua abitazione).
Questo
tipo
di
contratto-tipo
prevede
alcune
opzioni.
Ad
esempio,
proprietario e inquilino possono decidere se applicare o meno l'aggiornamento
annuale dell'affitto in base all'indicizzazione ISTAT, oltre a stabilire se
l'inquilino avrà la possibilità di esercitare il diritto di "prelazione" nel caso in cui
il proprietario decidesse di vendere l'appartamento affittato. E' prevista anche
la possibilità, per l'inquilino, di sublocare o dare in comodato l'immobile, in
tutto o in parte, a condizione che abbia ottenuto il consenso scritto del
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proprietario. In caso di sublocazione o di comodato, l'inquilino dovrà
provvedere a darne tempestiva comunicazione (entro 48 ore) alla Questura.
Contratto Concordato
Questo contratto rientra nelle regole sancite dalla "convenzione nazionale",
stipulata fra le associazioni degli inquilini e quelle dei proprietari. Sulla base
dei criteri e dei parametri a carattere nazionale, i comuni italiani possono
procedere alla definizione delle proposte economiche valide nel territorio di
competenza. Il territorio comunale viene suddiviso in aree omogenee, in
ognuna delle quali il canone di locazione può oscillare tra un minimo e un
massimo. All'interno di questa fascia d'oscillazione, il canone viene determinato
dal proprietario e dall'inquilino tenendo conto della tipologia costruttiva e dello
stato di manutenzione dello stabile e dell'immobile, nonché di una serie di
elementi accessori in dotazione all'appartamento. L'aggiornamento annuale
dell'affitto in genere è agganciato all'indicizzazione ISTAT.
Questo contratto ha durata minima iniziale di 3 anni e alla scadenza si
rinnova automaticamente per altri 2 anni, a meno di differenti accordi tra le
parti. Come nel
contratto libero, il proprietario può rifiutare il rinnovo alla
prima scadenza contrattuale in presenza di sue precise "necessità" (ad esempio:
utilizzare l'immobile come sua abitazione).
Al termine del periodo di proroga
biennale, ciascuna delle parti può chiedere il rinnovo a "nuove" condizioni
oppure comunicare la rinuncia al rinnovo del contratto almeno sei mesi prima
della scadenza. Anche in questo tipo di contratto, le parti possono stabilire se
l'inquilino potrà esercitare il diritto di "prelazione" nel caso in cui il proprietario
decidesse di vendere l'appartamento affittato.
Il vantaggio di questo contratto per gli inquilini, consiste in un canone di
locazione più basso rispetto ai contratti di tipo .
I proprietari, invece, hanno diritto a uno sconto fiscale: il reddito, derivante
dalla locazione, da dichiarare ai fini IRPEF, viene infatti ridotto. Inoltre, sia il
proprietario sia l'inquilino usufruiscono di una riduzione sull'imposta di registro
annuale. Per usufruire di queste due riduzioni, il proprietario dovrà indicare
nella dichiarazione dei redditi gli estremi di registrazione del contratto di
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locazione nonché quelli della denuncia dell'immobile ai fini dell'applicazione
dell'Ici. Non tutti i proprietari hanno diritto a queste agevolazioni fiscali:
soltanto quelli il cui immobile si trova in un Comune a grande densità abitativa,
ossia in una grande città.
Contratto di Natura transitoria
In caso di particolari esigenze delle parti, è possibile anche stipulare
contratti di locazione di durata inferiore a quelli di tipo libero o concordato,
definiti contratti di natura "transitoria". In tal caso, però, vanno specificate le
ragioni che rendono necessaria la transitorietà del contratto (ad esempio uso
foresteria). La Legge Zagatti prevede, inoltre, la possibilità di stipulare dei
contratti di locazione idonei alle esigenze abitative degli studenti universitari.
Come economizzare sulle spese dell’affitto?
Tale argomento è di spiccato interesse, considerato che “l’istituto” della
locazione è tornato in voga, causa la recessione economica e i consistenti
benefici fiscali introdotti per chi ha bassi redditi e per i giovani inquilini.
Chiaramente per poter usufruire delle agevolazioni fiscali ( imposta di registro,
Irpef,Ici) , occorre registrare il contratto stipulato, utilizzando una semplice
procedura attiva anche on-line, in alternativa al sistema tradizionale, che
prevede invece dapprima il versamento delle imposte in banca o alle poste e
poi la presentazione all’Ufficio dell’Agenzia con la richiesta di registrazione.
E’ bene ricordare che a favore dei proprietari che stipulano contratti di
locazione a canone concordato di immobili situati in comuni ad alta densità
abitativa è prevista la riduzione del 30% della base imponibile sulla quale
calcolare l’imposta di registro, il reddito da assoggettare all’Irpef, ovvero il
canone, determinato con le stesse modalità previste per i fabbricati affittati a
uso abitativo in libero mercato, che può essere ulteriormente ridotto (oltre che
del 15% ovvero del 25% per i fabbricati situati nella città di Venezia e in alcune isole della
Laguna) del 30 per cento.
Le agevolazioni Irpef per gli inquilini, invece, sono:
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se l’immobile affittato a canone concordato costituisce abitazione
principale, l’inquilino ha diritto a una detrazione d’imposta di 495,80
euro se il suo reddito complessivo non supera 15.493,71 euro,
ovvero di 247,90 euro se il reddito complessivo è superiore a
15.493,71 ma non a 30.987,41 euro
il lavoratore dipendente che stipula un qualsiasi contratto di locazione
di abitazione principale, a seguito di trasferimento della propria
residenza nel Comune di lavoro (o in uno di quelli limitrofi), può usufruire,
per i primi tre anni, di una detrazione Irpef di 991,60 euro se il suo
reddito complessivo non supera 15.493,71 euro, ovvero di
495,80 euro se il suo reddito complessivo è superiore a
15.493,71 ma non a 30.987,41 euro
lo studente (o il familiare cui risulta a carico) può detrarre il 19%
dall’Irpef da calcolare su un importo massimo di 2.633 euro del
canone pagato per la locazione di un’abitazione situata nel comune in
cui si trova l’università o anche in Comuni limitrofi.
Gli sconti fiscali non si possono cumulare tra loro.
Cosa fare prima di firmare il contratto di locazione
Sottoscrivere il contratto di affitto non è certamente
laborioso e vincolante, come un atto di acquisto; occorre però
essere accorti per evitare discussioni o problemi . Di seguito
sono riportati i punti basilari per sottrarsi da piccoli sinistri spinosi.
Ricordate che, firmando, si da vita ad un accordo con il proprietario
sull’utilizzo del suo immobile; vuol dire che tutti e due sono
impegnati a osservare una serie di regole. In pratica si dovrà
utilizzare la casa con diligenza e, quando si andrà via, occorrerà
riconsegnarla nelle stesse condizioni. Prima di firmare, quindi,
controllare che gli impianti funzionino, meglio ancora se lo si farà
insieme a un tecnico. Occorrerà dare un’occhiata anche ai libretti di
manutenzione: devono essere in regola con gli aggiornamenti
periodici di sicurezza.
Se la casa è arredata, si dovrà sottoscrivere un verbale nel quale
riportare lo stato degli elettrodomestici, tappezzerie e mobili ecc. È
un modo per salvaguardarsi quando si lascerà la casa. Allo scadere del
contratto, il proprietario non potrà addebitare spese di cui non si è
responsabili.
E’ opportuno scattare delle foto di ogni stanza: potrebbero tornare
utili in caso di discussioni con il proprietario.
Va ricordato infine, che il contratto va registrato entro un mese
presso l’Ufficio del registro del Comune in cui si trova l’immobile. E
che l’imposta prevista per legge va divisa a metà fra proprietario e
inquilino.
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Rapporti condominiali
L'inquilino è tenuto al rispetto del regolamento di condominio e ad osservare
le deliberazioni dell'assemblea condominiale. Ha
diritto di voto per quanto riguarda le spese e le
modalità
di
gestione
dell'impianto
di
riscaldamento e degli altri servizi comuni.
Ma in che modo il proprietario può sentirsi più
tranquillo? Ecco le sette regole d'oro per una
locazione sicura.
Non accettare proposte di non registrare il contratto o di far figurare in
contratto un canone inferiore a quello reale.
Vietare la sublocazione a canone superiore a quello pagato dall'inquilino.
Pretendere una fideiussione bancaria o assicurativa per il pagamento del
canone e dei danni o, quanto meno, il deposito cauzionale.
Concordare l'accettazione della "Tabella Confedilizia per la ripartizione
degli oneri accessori"
Non accettare la proposta di intestare all'inquilino le utenze (gas, luce,
acqua, ecc.).
Farsi dare precise referenze sulla solvibilità dell'inquilino, in particolare
per quanto riguarda i suoi precedenti rapporti di locazione.
Consegnare le chiavi della casa all'inquilino solo dopo la stipula del
contratto.
Ripartizione Spese fra il Locatore (L) e Conduttore (C)
Le spese condominiali vanno ripartite come segue :
Amministrazione
Tassa occupazione suolo pubblico per passo carrabile C
Tassa occupazione suolo pubblico per lavori condominiali L
Ascensore
Manutenzione ordinaria e piccole riparazioni C
Installazione e manutenzione straordinaria degli impianti L
Adeguamento alle nuove disposizioni di legge L
Consumi energia elettrica per forza motrice e illuminazione C
Tasse annuali per rinnovo licenza d'esercizio L
Ispezioni e collaudi C
Autoclave
Installazione e sostituzione integrale dell'impianto o di componenti primari (pompa,
serbatoio, elemento rotante, avvolgimento elettrico ecc.) L
Manutenzione ordinaria C
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Imposte e tasse di impianto L
Forza motrice C
Ricarico pressione del serbatoio C
Ispezioni, collaudi e lettura contatori C
Impianti di illuminazione, di videocitofono e speciali
Installazione e sostituzione dell'impianto comune di illuminazione L
Manutenzione ordinaria dell'impianto comune di illuminazione C
Installazione e sostituzione degli impianti di suoneria e allarme L
Manutenzione ordinaria degli impianti di suoneria e allarme C
Installazione e sostituzione dei citofoni e videocitofoni L
Manutenzione ordinaria dei citofoni e videocitofoni C
Installazione e sostituzione di impianti speciali di allarme, sicurezza e simili L
Manutenzione ordinaria di impianti speciali di allarme, sicurezza e simili C
Impianti di riscaldamento, condizionamento, produzione acqua calda, addolcimento
acqua
Installazione e sostituzione degli impianti L
Adeguamento degli impianti a leggi e regolamenti L
Manutenzione ordinaria degli impianti, compreso il rivestimento refrattario C
Pulizia annuale degli impianti e dei filtri e messa a riposo stagionale C
Lettura dei contatori C
Acquisto combustibile, consumi di forza motrice, energia elettrica e acqua C
Impianti Sportivi
Installazione e manutenzione straordinaria L
Addetti (bagnini, pulitori, manutentori ordinari ecc.) C
Consumo di acqua per pulizia e depurazione; acquisto di materiale per la manutenzione
ordinaria C
Impianto Antincendio
Installazione e sostituzione dell'impianto L
Acquisti degli estintori L
Manutenzione ordinaria C
Ricarica degli estintori, ispezioni e collaudi C
Impianto Televisivo
Installazione, sostituzione o potenziamento dell'impianto televisivo centralizzato L
Manutenzione ordinaria dell'impianto televisivo centralizzato C
Parti Comuni
Sostituzione di grondaie, sifoni e colonne di scarico L
Manutenzione ordinaria grondaie, sifoni e colonne di scarico C
Manutenzione straordinaria di tetti e lastrici solari L
Manutenzione ordinaria dei tetti e dei lastrici solari C
Manutenzione straordinaria della rete di fognatura L
Manutenzione ordinaria della rete di fognatura, compresa la disotturazione dei condotti
e pozzetti C
Sostituzione di marmi, corrimano, ringhiere L
Manutenzione ordinaria di pareti, corrimano, ringhiere di scale e locali comuni C
Consumo di acqua ed energia elettrica per le parti comuni C
Installazione e sostituzione di serrature L
Manutenzione delle aree verdi, compresa la riparazione degli attrezzi utilizzati C
Installazione di attrezzature quali caselle postali, cartelli segnalatori, bidoni, armadietti
per contatori, zerbini, tappeti, guide e altro materiale di arredo L
Manutenzione ordinaria di attrezzature quali caselle postali, cartelli segnalatori, bidoni,
armadietti per contatori, zerbini, tappeti, guide e altro materiale di arredo C
Parti Interne all'appartamento Locato
Sostituzione integrale di pavimenti e rivestimenti L
Manutenzione ordinaria di pavimenti e rivestimenti C
Manutenzione ordinaria di infissi e serrande, degli impianti di riscaldamento e sanitario
C
Rifacimento di chiavi e serrature C
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Tinteggiatura di pareti C
Sostituzione di vetri C
Manutenzione ordinaria di apparecchi e condutture di elettricità e del cavo e
dell'impianto citofonico e videocitofonico C
Verniciatura di opere in legno e metallo C
Manutenzione straordinaria dell'impianto di riscaldamento L
Portierato
Trattamento economico del portiere e del sostituto, compresi contributi previdenziali e
assicurativi, accantonamento liquidazione, tredicesima, premi, ferie e indennità varie,
anche locali, come da c.c.n.l. L 10% C 90%
Materiale per le pulizie C
Eventuale alloggio del portiere (pari all'indennità sostitutiva prevista nel c.c.n.l). L 10 %
C 90%
Manutenzione ordinaria della guardiola L 10 % C 90%
Manutenzione straordinaria della guardiola L
Pulizia
Spese per l'assunzione dell'addetto L
Trattamento economico dell'addetto, compresi contributi previdenziali e assicurativi,
accantonamento liquidazione, tredicesima, premi, ferie e indennità varie, anche locali,
come da c.c.n.l. C
Spese per il conferimento dell'appalto a ditta L
Spese per le pulizie appaltate a ditta C
Materiale per le pulizie C
Acquisto e sostituzione macchinari per la pulizia L
Manutenzione ordinaria dei macchinari per la pulizia C
Derattizzazione e disinfestazione dei locali legati alla raccolta delle immondizie C
Disinfezione di bidoni e contenitori di rifiuti C
Tassa rifiuti o tariffa sostitutiva C
Acquisto di bidoni, trespoli e contenitori L
Sacchi per la preraccolta dei rifiuti C
Sgombero Neve
Spese relative al servizio, compresi i materiali d'uso C
Per le voci non riportate nella presente tabella si rinvia alle norme di legge vigenti e
agli usi locali .
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CAP. 3
- ACQUISTARE CASA
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3 – ACQUISTARE CASA
Oggi quando si acquista una casa è consuetudine rivolgersi ad una
agenzia immobiliare. Dopo aver visionato i diversi annunci, che compaiono sui
quotidiani, riviste del settore, bacheche, ecc., inizia il percorso per visionare in
loco l’immobile che ha acceso il nostro interesse e rispecchia le particolarità
che si desiderano.
E’ preferibile rivolgersi a persone altamente qualificate, oppure farsi
seguire da un tecnico di fiducia. Per definire l’acquisto di un immobile si
debbono
valutare
mille
ed
una
condizione,
che
partono
da
ciò
che
maggiormente confà alle personali esigenze, per intrecciarsi con tante
regolarità, requisiti, obblighi, vincoli.
3.1 – I MEDIATORI E I CONTRATTI
I
mediatori
riconosciuti,
debbono
essere
iscritti
alla
Camera
Commercio; regolarmente questo accertamento già si può effettuare
di
sulla
carta intestata dell’agente o sul biglietto da visita – dai quali si può evincere
il numero
riconosciuta
di iscrizione. Nel caso il mediatore non risulti iscritto , non va
nessuna provvigione. Se poi l’agente è pure iscritto ad una
associazione di Categoria, si è maggiormente tutelati, perché questo comporta
il rispetto di precise regole disciplinari. Sui contratti sarebbe opportuno far
inserire gli estremi dell’assicurazione dell’agente, per richiedere eventuali
danni, nel caso si dovessero verificare problemi.
L’intermediario, ha l’obbligo di informare il potenziale acquirente di ogni
argomento che riguardi l’unità immobiliare in trattazione
quali:spese condominiali straordinarie, costruzione di nuovi
edifici nei pressi dell’immobile, regolarità urbanistiche, vincoli
esistenti, obblighi, ecc.
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Può anche accadere di dover aprire una trattativa con l’effettivo
proprietario dell’unità immobiliare, che è in vendita e si è deciso di acquistare;
in questo caso non si dovrà corrispondere nessuna provvigione, ma dovrà
esser
posta
sicuramente
maggiore
attenzione
nella
verifica
della
documentazione, per non trovarsi davanti ad eventuali sorprese.
La casa è stata comprata
in comunione legale?
Nel caso di compravendita, se
chi vende è sposato, è
importante sapere se al
momento del matrimonio ha
scelto
un
regime
di
comunione dei beni con il
consorte. In questo caso,
dovrà
partecipare
al
preliminare anche il consorte,
pure se non compare nell’atto
di
provenienza.
E’
fondamentale
inoltre
fare
degli accertamenti presso i
Pubblici
Registri
(ex
Conservatoria
dei
registri
Immobiliari)
per verificare
l’inesistenza di pesi, vincoli
e servitù sull’immobile, per
esempio ipoteca, usufrutto o
servitù . Questo controllo è
particolarmente importante,
altrimenti potrebbero sorgere
complicazioni.
Va
infatti
ricordato che ogni debito
segue l’immobile e non resta
a carico di chi l’ha contratto.
Il venditore è una
società?
In questo caso, sarà
più
facile difendere la tranquillità,
chiedendo
a
un
professionista di verificare lo
stato
patrimoniale
dell’azienda che ha messo in
vendita l’immobile. Non si
tratta di un dettaglio: una
società che fallisce durante la
compravendita, infatti, può
far perdere tutto il capitale
già versato. Quindi, a meno
che non si è
esperti in
materia, è meglio affidarsi a
un avvocato che sappia
riconoscere i rischi ed evitare
guai.
Il contratto di
mediazione: di che si
tratta?
Con questo documento, si da
incarico
a
un
agente
immobiliare (il mediatore) di
mettere sul mercato l’unità
immobiliare che si intende
vendere o permutare.
Come
va
compilato
Il
contratto di mediazione deve
riportare
tutti
i
dati
dell’agente , la scadenza
dell’incarico, se è prevista o
meno l’esclusiva, la possibilità
di recedere, le provvigioni
riconosciute
e
il
prezzo
richiesto per l’immobile.
A cosa fare attenzione Prima
di stipulare il contratto,
occorre controllare, che il
mediatore sia iscritto al ruolo
degli agenti di affari in
mediazione presso la Camera
di commercio. Altrimenti non
avrà diritto alle provvigioni
previste per legge.
Perché
è
importante
Il contratto di
mediazione
non
obbliga
l’agente a concludere la
vendita. Ma, in caso di
recesso immotivato, si può
contare nella responsabilità
precontrattuale.
stipularlo
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3.2 – LA PROPOSTA DI ACQUISTO
Con questa dichiarazione si consolida l’impegno
all’acquisto di un
immobile. Perché sia valida, la proposta deve essere scritta e spedita al
proprietario via raccomandata, telegramma o fax, oppure tramite l’agenzia.
Nel compromesso o preliminare di vendita va inserita la “carta d’identità”
dell’appartamento.
La compravendita può essere effettuata a corpo o a misura. Il prezzo
concordato sul compromesso, e quindi sul rogito, può riferirsi alla superficie
reale (vendita
a misura)
oppure a forfait (vendita
a corpo).
In genere si indica la
vendita “a corpo”. Nella vendita a misura, una delle parti può chiedere la
riduzione o l’integrazione del prezzo stabilito se, alla consegna, la superficie
commerciale risulta superiore o inferiore anche di un solo ventesimo di quella
indicata sul rogito o sul compromesso.
Semplici ricevute di pagamento per caparre e anticipi potrebbero non
essere ritenute valide se in esse non vi è specificato il motivo del versamento e
gli estremi dell’appartamento. Perciò, è necessario mettere per iscritto anche il
preliminare di compravendita (compromesso), che non rappresenta un passaggio
obbligato per giungere alla stipula dell’atto notarile, ma una garanzia per
l’acquirente. In mancanza del compromesso o della proposta di acquisto, l’
accordo verbale o semplici ricevute di pagamento sono considerate nulle.
I dati riportati sul compromesso saranno gli stessi che saranno inseriti nell’atto notarile.
nome e cognome delle parti, data e luogo di nascita, domicilio, codice
fiscale.
descrizione dell’appartamento, categoria ed estremi catastali,
palazzina, scala, piano, interno, anno di costruzione, garanzie del
venditore circa ipoteche, conformità urbanistiche, abitabilità, morosità
condominiali, vincoli, e l’indicazione se l’appartamento è libero o
occupato dal venditore o da un inquilino.
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il prezzo pattuito, le modalità di pagamento, l’ammontare della
caparra e di eventuali altri anticipi, il termine entro il quale sarà
stipulato il rogito notarile.
La caparra (in genere dai 2 ai 5 mila €, e comunque proporzionata al valore
dell’immobile)
può
essere
confirmatoria
o
penitenziale.
Con
la
caparra
confirmatoria, se è l’acquirente a recedere dal contratto perde la caparra; se è
il venditore, dovrà restituirla raddoppiata. Con la caparra penitenziale viene
fissata una penale fissa, che dovrà essere versata senza ulteriori aggravi dalla
parte che recede dal contratto.
l’eventuale indicazione
dall’acquirente.
del
notaio,
che
di
norma
viene
scelto
se è il venditore ad occupare l’appartamento, è consigliabile stabilire
tempi e modalità del rilascio, possibilmente prima della stipula del
rogito, e subordinando alla liberazione dell’alloggio il pagamento del
corrispettivo di vendita.
particolare attenzione ad eventuali ipoteche: è consigliabile inserire
sul compromesso una dichiarazione esplicita del venditore che affermi
la libertà dell’appartamento da gravami ipotecari, servitù, vincoli
architettonici e paesaggistici ecc. Se l’immobile risulta ipotecato, si
chiederà lo svincolo, cioè la cancellazione dell’ipoteca. In caso
contrario, in sede di stipula notarile si consiglia sempre di trattenersi
la cifra corrispondente all’ipoteca, versandola al notaio con la
disposizione di consegnarla al venditore non appena questi avrà
ottemperato alla cancellazione dell’ipoteca.
se vi è trasferimento di mutuo dal venditore all’acquirente, o nel caso
di acquisto da un costruttore, deve essere indicato il preciso
ammontare del mutuo, gli estremi dell’ultima cartella pagata,
l’eventuale finanziamento. Se le rate di mutuo, in attesa del
frazionamento fra i vari appartamenti dello stabile, vengono pagate
direttamente al costruttore, che pensa poi a versarle alla banca,
occorre accertarsi presso l’Istituto di credito che il versamento sia
stato regolarmente eseguito: talvolta è capitato che il costruttore non
abbia versate le rate e la banca si sia rivalsa sugli acquirenti.
se il rogito notarile sarà stipulato molto tempo dopo il compromesso,
sarà opportuno registrare il compromesso presso l’ Agenzia del
Territorio (ex Conservatoria dei Registri Immobiliari). In tal modo
l’acquirente si tutela nei confronti di eventuali trascrizioni
“pregiudizievoli” nei confronti del venditore (ad esempio, un pignoramento,
sequestro,ipoteche giudiziali).
3.3 – I DATI E I CERTIFICATI INDISPENSABILI PER IL ROGITO
NOTARILE
19
La ricerca degli atti indispensabili per il rogito notarile deve essere
scrupolosa, onde evitare problemi consistenti.
Occorrerà accertare che l’abitazione sia stata costruita regolarmente. Nel
caso la stessa è ante 1967 si potrà soprassedere dall’indagine urbanistica,
altrimenti si dovrà recuperare la licenza di costruzione , la concessione edilizia
e il certificato di abitabilità.
Se l’abitazione è stata costruita abusivamente e non è stata ancora
rilasciata la concessione in sanatoria, si dovranno reperire le domande di
sanatoria, verificando i vincoli insistenti nella zona, magari ostativi al rilascio
delle autorizzazioni, i versamenti delle oblazioni. Gli estremi di questi atti
dovranno essere presenti sul rogito, evitando la nullità o annullabilità dell’atto.
Può capitare di acquistare una abitazione di nuova costruzione; in questo
caso
sarà lo stesso costruttore a dover dimostrare la documentazione che
dimostra la regolarità dell’edificio. In caso contrario, occorrerà chiedere al
venditore copia della concessione edilizia e la visione del progetto approvato
dal Comune. Nel caso ci dovessero essere resistenze, occorrerà diffidare, ma
soprattutto non acquistate un immobile se non risulta accatastato come
abitazione.
Talvolta
i
locali
situati
nel
sottotetto
o
al
piano
terreno
corrispondono, sul progetto originario, a soffitte o magazzini. Molti costruttori li
rifiniscono come
abitazioni,
ma sul rogito figureranno
come soffitte o
magazzino. In questi locali non sarà possibile allacciare né gas né elettricità
e il valore non sarà mai paragonabile al prezzo pagato.
Prima di stipulare l’atto di compravendita, servirà inoltre chiedere
all’amministratore dello stabile, mostrando il compromesso, una dichiarazione
da cui risulti che da parte del venditore non vi sono debiti nei confronti del
Condominio. In caso contrario, il Condominio potrà rivalersi sull’acquirente.
C’è
anche
un
altro
aspetto
da
considerare:
la
provenienza
dell’appartamento, in particolar modo nei casi in cui sia pervenuto al venditore
per eredità o per donazione.
20
Qualsiasi erede infatti, ritenendosi trattato in modo imparziale
dalla
ripartizione ereditaria, ha tempo dieci anni, dal decesso di chi ha lasciato
l’eredità o la donazione, per far valere i suoi diritti, chiedendo che il valore
dell’appartamento venga considerato all’interno del cumulo ereditario. In tali
situazioni, si correrà il rischio di essere costretti a vendere l’ appartamento o a
risarcire per l’equivalente valore gli eredi ricorrenti.
Se a vendere è una società (costruttore, cooperativa, società immobiliare, o comunque un
privato con attività imprenditoriale)
che fallisce entro due anni dalla vendita, il curatore
fallimentare potrebbe revocare (cioè
l’acquirente nell’albo dei
“annullare”)
la compravendita ed iscrivere
creditori del fallito. Sarà pertanto opportuno
verificate lo stato di salute economico dell’imprenditore. Nel 2005 è entrato in
vigore il cosiddetto “Pacchetto di garanzie” a tutela degli acquirenti. La
normativa obbliga il costruttore a rilasciare gratuitamente una fideiussione
sugli acconti versati dall’acquirente e a sottoscrivere una polizza decennale a
garanzia dei gravi rischi dell’immobile. L’obbligo, tuttavia, vige per coloro che
vendono l’immobile prima della sua ultimazione, cosicché molti costruttori
vendono l’appartamento dopo averlo ultimato e quindi non sono obbligati a
prestare le garanzie illustrate.
Le nuove normative impongono un controllo su altri tipi di certificazioni :
il certificato di agibilità, che viene rilasciato dall’Ufficio tecnico del Comune
in cui si trova l’immobile, è un documento importante, perché dimostra
che l’edificio è stato costruito nel rispetto di tutti i requisiti di legge
necessari per garantire a chi vi abita sicurezza e comfort. Se non viene
consegnato , è un diritto chiedere la risoluzione del contratto, oltre il
risarcimento dei danni.
il certificato impiantistico che deve attestare l’idoneità degli impianti
esistenti. I requisiti minimi devono risultare da apposite Dichiarazioni di
conformità, rilasciate da tecnici abilitati (l’impresa che ha installato o modificato
l’impianto oppure un professionista iscritto all’albo). Dal 25 giugno 2008 (D.L.
112/2008 e L. 133/2008) il venditore (o il locatore, in caso di affitto) non ha più
l’obbligo in sede di rogito di rilasciare e consegnare all’acquirente (o
conduttore) la Dichiarazione e garanzia di conformità degli impianti e la
documentazione con cui tecnici abilitati attestano tale conformità. In ogni
caso, la legge prevede ancora che il venditore garantisca che la casa sia
idonea all’uso cui è destinata (abitazione) e immune da quei vizi che
21
potrebbero non renderla tale o diminuirne il valore, come, per esempio, un
impianto non a norma. Tale garanzia, però, non funziona se i vizi erano
conosciuti (o facilmente riconoscibili) al momento dell’acquisto . Se nel rogito (o in
altri scritti) il venditore dichiara che gli impianti non sono a norma e che,
pertanto, lui non ne sarà responsabile, sarà l’acquirente ad assumersi
l’obbligo di adeguarli.
il certificato energetico è il documento firmato da un tecnico professionista
che accerta quanta energia all’anno viene consumata da una casa, a cui
viene assegnata una classe energetica sotto forma di etichetta, come quella
che già hanno gli elettrodomestici. Il calcolo viene fatto in base a un uso
standard dei consumi, in inverno e in estate, di acqua calda e illuminazione.
In questo modo, chi compra può avere un’idea dell’entità delle sue bollette
e sapere se e quanto la sua casa è “ecologica”.
In attesa di nuove norme la certificazione energetica è una novità introdotta
dalla Finanziaria dello scorso anno per attuare una direttiva europea, ma è già
stata oggetto di profonde modifiche (L. 133/2008). In attesa che le nuove norme
vengano chiarite, è necessario sapere che chi vuole vendere o affittare un
immobile deve dotarsi di questo certificato rispettando precise scadenze. La
novità più importante, comunque, è che la mancata consegna di tale certificato
al momento della stipulazione del contratto di affitto o vendita non è più
sanzionata con la nullità del contratto. Il contratto di compravendita o di
locazione è quindi valido anche se il proprietario non vi consegna tale
documentazione.
In
questa fase di scarsa chiarezza normativa, dove all’Italia sono stati
già
chiesti chiarimenti dalla Commissione europea, nel quadro della procedura
d’infrazione in corso per mancato rispetto della direttiva 2002/91/CE, sulla
legge
133/2008
che
ha
cancellato
l’obbligo
di
allegare
l’attestato
di
certificazione energetica agli atti di compravendita degli immobili, e sulla
compatibilità della legge stessa con la direttiva 2002/91/CE sul rendimento
energetico nell’edilizia è opportuno pretendere
che il notaio vi informi su
quelle che sono le regole applicabili nella regione in cui si trova la casa che
state comprando o affittando. Al momento, infatti, alcune regioni (per
Liguria, Emilia Romagna, Lombardia)
esempio
hanno adottato specifici regolamenti in materia. E’
opportuno ricordare che in un edificio di nuova costruzione, il certificato
22
energetico è uno dei requisiti per ottenere l’agibilità e quindi il proprietario
deve consegnarvelo al momento del rogito.
3.4 – LE RESPONSABILITA’ DEL VENDITORE
Chi vende deve garantire che l’immobile è esente da vizi tali da
comprometterne l’uso a cui è destinato. Tale garanzia non è assolta soltanto
con una analoga dichiarazione sull’atto notarile, poiché se il venditore ha in
mala fede taciuto la presenza di vizi, il compratore può chiedere la risoluzione
del contratto di vendita oppure la riduzione del prezzo.
La denuncia dei vizi deve essere fatta entro 8
giorni dalla scoperta, e comunque non oltre un
anno dall’acquisto.
Nel
caso
appartamento,
occulti,
non
di
la
un
garanzia
rilevabili
al
nuovo
sui
vizi
momento
dell’acquisto, dura due anni e devono
essere denunciati al costruttore entro
60
giorni
dalla
scoperta.
La
responsabilità del costruttore rispetto alle strutture portanti dell’edificio,
invece, è decennale e la denuncia deve essere fatta entro un anno dalla
scoperta.
23
CAP. 4 - SPESE PER L’ATTO E IMPOSTE
24
4.1 – LE SPESE PER L’ATTO E LE IMPOSTE
Le spese per l’atto di compravendita
sono a carico dell’acquirente e sono
percentualmente proporzionali al valore di
vendita dell’immobile. Più alto è il valore
dell’immobile più bassa sarà la percentuale richiesta dal notaio, che può
oscillare orientativamente dallo 0,7% al 2%.
Quando si acquista una casa, l’acquirente è tenuto, inoltre, al pagamento
dell’imposta di registro, o alternativamente dell’Iva, delle imposte ipotecaria e
catastale, che vengono calcolate sul prezzo di vendita, e a seconda della veste
giuridica del venditore, come nella tabella di seguito riportata.
Acquisto da:
Privato – Impresa “non costruttrice” – Impresa
costruttrice o di ristrutturazione che vende dopo 4 anni
dall’ultimazione dei lavori
registro
ipotecaria
catastale
7%
2%
1%
Impresa costruttrice o di ristrutturazione che vende dopo
4 anni dall’ultimazione dei lavori
Iva
Registro
Ipotecaria
Catastale
10%
168 €
168 €
168 €
Le agevolazioni per l’acquisto della prima casa
Registro
3%
25
Ipotecaria
Catastale
168 €
168 €
Acquisto
da
impresa
costruttrice
(o
di
ristrutturazione) entro 4 anni dall’ultimazione dei
lavori
Iva
Registro
Ipotecaria
Catastale
4%
168 €
168 €
168 €
Acquisto da impresa non costruttrice
Iva
Registro
Ipotecaria
Catastale
Esente
3%
168 €
168 €
Acquisto
da
impresa
costruttrice
(o
di
ristrutturazione) oltre 4 anni dall’ultimazione dei
lavori
Per usufruire delle agevolazioni “prima casa” non è necessario che
l’immobile acquistato sia destinato ad abitazione propria e/o dei familiari. Viene
agevolato l’acquisto di una casa, quale che sia l’uso che se ne intende fare,
purché sussistano i requisiti che vedremo di seguito.
Le agevolazioni sono riconosciute in sede di registrazione dell’atto. Esse
competono non soltanto per gli atti a titolo oneroso che comportano l’acquisto
della proprietà, ma anche quando l’atto comporta l’acquisto della nuda
proprietà, del diritto d’abitazione, uso e usufrutto.
4.2 – L’ACQUISTO DELLE PERTINENZE
Le agevolazioni per la prima casa spettano allo stesso modo per l’acquisto
delle sue pertinenze, anche se effettuato con atto separato, ma solo per una
pertinenza per ciascuna delle seguenti categorie catastali:
C/2 (cantina o soffitta);
C/6 (garage o box auto);
C/7 (tettoia o posto auto).
Le unità immobiliari classificate nelle citate categorie catastali possono
anche trovarsi in prossimità dell’abitazione principale ma devono essere
destinate in modo durevole a servizio della casa di abitazione.
26
4.3 – I REQUISITI PER USUFRUIRE DEI BENEFICI “PRIMA CASA”
Il primo requisito indispensabile per fruire
delle agevolazioni è che l’acquisto riguardi una
casa di abitazione non “di lusso”, ad esempio se
è superiore a 160 mq, ha infissi di legni pregiati o
intarsiati, pareti rivestite in stoffa, la piscina ecc.
Accertato che si acquisti un’abitazione considerata non “di lusso”, i benefici
spetteranno, a prescindere dalla categoria catastale dell’immobile, solo in
presenza di determinate condizioni:
a) l’immobile deve essere ubicato nel Comune in cui l’acquirente ha la
residenza o in cui intende stabilirla entro 18 mesi dalla stipula, o nel Comune
dove l’acquirente svolge la propria attività principale.
b) l’acquirente non deve essere titolare, esclusivo o in comunione col
coniuge, di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di
abitazione nel territorio del Comune dove si trova l’immobile da acquistare;
c) non bisogna essere titolari, neppure per quote o in comunione legale,
su tutto il territorio nazionale, di diritti di proprietà, uso, usufrutto, abitazione o
nuda proprietà, su altra casa di abitazione, acquistata, anche dal coniuge,
usufruendo delle agevolazioni per l’acquisto della prima casa.
Ai contribuenti che non hanno la cittadinanza italiana, l’agevolazione
spetta solo in presenza di tutte le condizioni previste e, in particolare, quando
l’acquirente ha la residenza nel Comune in cui si trova l’immobile acquistato (o
la stabilisce entro 18 mesi).
27
In presenza dei requisiti sopra elencati l’agevolazione “prima casa” spetta
anche se il bene viene acquistato da un minore non emancipato o da altre
persone incapaci, quali interdetti e inabilitati.
Le condizioni di cui alle lettere b) e c) e l’impegno a stabilire la residenza,
entro 18 mesi, da parte dell’acquirente che non risiede nel Comune dove è
situato l’immobile che si acquista, devono essere attestate con apposita
dichiarazione da inserire nell’atto di acquisto.
4.4 – QUANDO SI PERDONO LE AGEVOLAZIONI DELLA “PRIMA CASA”
L’acquirente decade dai benefici fiscali usufruiti in sede di acquisto
dell’immobile se:
•
•
•
le dichiarazioni rese nell’atto di acquisto sono false;
non trasferisce la residenza nel Comune ove è situato l’immobile
entro 18 mesi dall’acquisto;
vende o dona l’abitazione prima che sia decorso il termine di 5 anni
dalla data di acquisto, a meno che entro un anno non riacquista un
altro immobile da adibire a propria abitazione principale.
Le agevolazioni non si perdono se entro un anno dalla vendita o dalla
donazione il contribuente acquista un terreno e, sempre nello stesso termine,
realizza su di esso un fabbricato non di lusso da adibire ad abitazione
principale.
La decadenza dall’agevolazione comporta il recupero della differenza di
imposta non versata e degli interessi nonché l’applicazione di una sanzione pari
al 30% dell’imposta stessa.
4.5 – COME SI CALCOLANO LE IMPOSTE
Le imposte si calcolano sul valore dell’immobile (base imponibile) dichiarato
sul rogito notarile. Nella vendita tra privati, il valore dell’immobile può
corrispondere al valore catastale, e quindi ad un valore inferiore a quello di
mercato, a condizione che sul rogito venga comunque indicato il valore
effettivo della compravendita.
28
Quando il venditore è una Società o un privato che agisce nell’esercizio di
attività commerciale, il valore da dichiarare è quello effettivo di mercato.
4.6 – COME SI CALCOLA IL VALORE CATASTALE
Il valore catastale viene determinato moltiplicando la rendita catastale per
i seguenti coefficienti:
29
CATEGORIA
PRIMA CASA
ALTRI IMMOBILI
RIVALUTAZIONE
A/1
110,00
120,00
1,05
A/2
110,00
120,00
1,05
A/3
110,00
120,00
1,05
A/4
110,00
120,00
1,05
A/5
110,00
120,00
1,05
A/6
110,00
120,00
1,05
A/7
110,00
120,00
1,05
A/8
110,00
120,00
1,05
A/9
110,00
120,00
1,05
A/10
60,00
60,00
1,05
A/11
110,00
120,00
1,05
B/1
168,00
168,00
1,05
B/2
168,00
168,00
1,05
B/3
168,00
168,00
1,05
B/4
168,00
168,00
1,05
B/5
168,00
168,00
1,05
B/6
168,00
168,00
1,05
B/7
168,00
168,00
1,05
B/8
168,00
168,00
1,05
C/1
40,80
40,80
1,05
C/2
110,00
120,00
1,05
C/3
120,00
120,00
1,05
C/4
120,00
120,00
1,05
C/5
120,00
120,00
1,05
C/6
110,00
120,00
1,05
C/7
110,00
120,00
1,05
D/1
60,00
60,00
1,05
D/2
60,00
60,00
1,05
D/3
60,00
60,00
1,05
D/4
60,00
60,00
1,05
D/5
60,00
60,00
1,05
D/6
60,00
60,00
1,05
D/7
60,00
60,00
1,05
D/8
60,00
60,00
1,05
D/9
60,00
60,00
1,05
D/10
60,00
60,00
1,05
D/11
60,00
60,00
1,05
D/12
60,00
60,00
1,05
E/1
40,80
40,80
1,05
E/2
40,80
40,80
1,05
E/3
40,80
40,80
1,05
E/4
40,80
40,80
1,05
E/5
40,80
40,80
1,05
E/6
40,80
40,80
1,05
E/7
40,80
40,80
1,05
E/8
40,80
40,80
1,05
E/9
40,80
40,80
1,05
E/10
40,80
40,80
1,05
E/11
40,80
40,80
1,05
E/12
40,80
40,80
1,05
TERRENI
90,00
90,00
1,25
30
CAP. 5 -IDEE CREATIVE RISOLVONO LA CRISI
31
5.1 – IDEE CREATIVE PER RISOLVERE LA CRISI CRESCONO
L’idea più creativa per risolvere la crisi della compravendita di case è di
un’agenzia immobiliare di Malaga, che ha lanciato la sua strana offerta al
Salone immobiliare del mediterraneo (Simed). Agli acquirenti di una delle ville
proposte da Salsa Inmobiliaria situate a Miraflores del Palo, a pochi kilometri
dal mare, viene regalato un appartamento più piccolo.
Non c’è nessuno intrico! La Salsa Inmobiliaria è infatti un’agenzia che sta sul
mercato da oltre un secolo e prima delle altre agenzie immobiliari ha capito la
crisi cercando di offrire un’alternativa valida. I numeri parlano chiaro. Secondo
El Pais il numero delle compravendita sfiora un 32% in meno rispetto all’anno
scorso, con punte del 70% nella Costa del Sol dove ci sono circa 24mila alloggi
nuovi che ancora non hanno trovato un acquirente. È forse solo il prezzo della
proposta a poter lasciare un po’ perplessi: non è infatti per tutte le tasche,
visto che le ville in offerta costano intorno agli 800 mila euro, ma sono dotate
di tutti i comfort.
Sempre in Spagna, per gli acquirenti meno abbienti i professionisti del
settore stanno proponendo immobili con “sconti” fino al 60% e in alcuni casi
sono addirittura arrivati a proporre il 2x1.
E da noi, cosa sta accadendo?
Stritolate da mutui e prestiti o, nel
peggiore dei casi, gravate da ipoteche sui
propri immobili, sempre più famiglie di
Genova, stanno ricorrendo alla soluzione
della nuda proprietà. Negli ultimi sei
mesi, anche da quando si è aperta una
profonda crisi finanziaria ed economica, il
volume di affari è aumentato di oltre il 30 per cento.
32
La nuda proprietà è sempre più vissuta come un’ancora di salvezza per
chi vende la propria casa, perché consente di ricevere un pagamento in
contanti e, conseguentemente, di liberarsi di mutui e prestiti, o di risolvere le
pendenze relative alle ipoteche. Con la garanzia, per giunta, di poter
continuare a vivere nella propria casa per tutta la durata della vita. L’aumento
del 30% è confermato dall’Agenzia Sicasa: «Nel 2008 sono cresciuti, in materia
di nuda proprietà, sia i venditori che, di conseguenza, i compratori. È diventato
un vero business sia per chi compra, sia per chi vende» Una moda che sta
diffondendosi nelle maggiori città italiane ¹.
¹Roma, Torino, Milano, Firenze.
33