studio di fattibilita - Comune di Calusco d`Adda

COMUNE DI CALUSCO D’ADDA
Provincia di Bergamo
Settore Tecnico
Piazza S.Fedele n.1 - 24033 Calusco d’Adda (Bg)
Tel. 0354389044 - Fax 0354389076
e-mail [email protected]
P.Iva 00229710165
PROJECT FINANCING
STUDIO DI FATTIBILITÀ
procedura: articolo 153 e seguenti del D.lgs 163/2006
PROGETTAZIONE, RISTRUTTURAZIONE CON AMPLIAMENTO E
GESTIONE DI UNA PISCINA COPERTA, CON POSSIBILITÀ DI
INSEDIAMENTO DI ATTIVITÀ COMPLEMENTARI
A - Premessa
Le linee guida contenute nei presente documento costituiscono presupposto al
programma dei Lavori Pubblici 2010-2012, elenco annuale 2011. Esse
contengono gli elementi minimi per la progettazione e la ristrutturazione con
ampliamento della piscina coperta, la progettazione e la realizzazione di: una
nuova vasca esterna, un’area di parcheggio, una nuova gradinata previa
demolizione di quella esistente, un’area solarium, un impianto solare termico e
ad altri impianti minori, con la possibilità di insediamento di attività
complementari ed opzionali meglio indicate in seguito, mediante il
finanziamento privato.
B - Ubicazione dell'intervento
L'intervento obbligatorio, con esclusione dell’area solarium, riguarda terreni di
proprietà del Comune di Calusco d’Adda, contraddistinti nel catasto terreni del
Comune di Calusco d’Adda, al foglio 9, particelle 1710 sub 2, 1710 sub 3 e
parzialmente foglio 9, particella 1714, con una consistenza complessiva di circa
mq 12.700, meglio individuata, con contorno in colore giallo, sulla planimetria
che viene allegata sub 1 al presente documento. L’area da adibirsi
obbligatoriamente a solo solarium è contraddistinta nel catasto terreni del
Comune di Calusco d’Adda, al foglio 9, porzione della particella 1714, con una
consistenza complessiva di circa mq 5.900, meglio individuata, con contorno in
colore rosso, sulla planimetria che viene allegata sub 1 al presente documento.
L’intervento potrà, altresì, riguardare, per le realizzazioni opzionali, le ulteriori
aree di proprietà del Comune di Calusco d’Adda, contraddistinte nel catasto
terreni del Comune di Calusco d’Adda come segue, eventualmente concesse in
uso all’aggiudicatario per la durata della concessione:
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- foglio 9, particella 1711 con una consistenza complessiva di 2075 mq, meglio
individuate, con contorno in colore rosso, sulla planimetria che viene allegata
sub 2 al presente documento;
- parzialmente foglio 9, particella 1712, con una consistenza complessiva di
2500 mq, meglio individuate, con contorno in colore rosso, sulla planimetria che
viene allegata sub 3 al presente documento;
- area parcheggio palazzetto dello sport già esistente sul foglio 9, mappale
3451, su una superficie di circa 2000 mq e su due porzioni di aree insistenti sui
mappali n.ro 1706 e 6045 su una superficie complessiva di mq 1.600, il tutto
meglio individuato, con contorno in colore rosso, sulla planimetria che viene
allegata sub 4 al presente documento;
C) - Coerenza con il Piano Regolatore Generale
L’intervento obbligatorio è conforme alle previsioni urbanistiche.
D - Descrizione dell'intervento principale e obbligatorio
L'intervento deve obbligatoriamente proporre sulle aree di seguito indicate
indicate e di cui all’allegato 1:
1. la ristrutturazione della struttura esistente di mq 1.250, compresi gli
spogliatoi (area 1 in giallo);
2. la ristrutturazione della vasca adulti esistente (mt 25.00 x mt 10.00 x h.
1.90 da destinare ad attività natatoria, mantenendo le attuali dimensioni
(area 1 in giallo);
3. la ristrutturazione della vasca bambini esistente (mt 4.50 x mt 8.00 x h.
0.70, mantenendo le attuali dimensioni (area 1 in giallo);
4. l’ampliamento dell’edificio esistente verso il lato Sud e realizzazione di
una nuova vasca (mt. 25 x mt. 15 x h. massima assoluta 1,40) da
dedicare ad attività particolareggiate diversificate da quelle interessanti
la vasca esistente (area 1 in giallo);
L'intervento
di
ampliamento
coperto,
da
effettuarsi
obbligatoriamente sul mappale n.ro 1710, dovrà comunque
prevedere una superficie coperta tale da assicurare un Rapporto
di copertura <= 40%, un indice di permeabilità >= 30% ed una
densità arborea >= 1 albero di altezza minima di m 1,50 ogni
150 mq il tutto in relazione alla superficie fondiaria del mapp.
1710 messo a disposizione (circa mq. 11.200) (area 1 in giallo);
5. realizzazione di un chiosco – bar esterno e di una nuova vasca esterna
ludica con scivoli acquatici di dimensioni minime di mq. 200 (area 1 in
giallo);
6. fornitura permanente di almeno 150 lettini prendisole in plastica;
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7. realizzazione, all’interno della struttura adibita a piscina coperta di un
bar di superficie minima di mq 100, finestrato sulla vasca natatoria (area
1 in giallo);
8. demolizione delle gradinate esistenti e realizzazione di nuove gradinate
aventi capienza minima di 100 posti a sedere (area 1 in giallo);
9. realizzazione del numero minimo di parcheggi previsti dal PRG, (almeno
pari al 100% della slp) e dalle normative di settore in relazione alle
attività sportive proposte – CONI, previa riorganizzazione e
ottimizzazione di quelli esistenti, prevedendo un’apertura tra l’area
parcheggi della piscina e il campo sportivo esistente (area 1+2 in giallo);
La viabilità di accesso all’impianto avverrà dalla strada comunale di via
Adda e l’intervento dovrà prevedere la progettazione e la realizzazione
dell’immissione di accesso alla piscina e della viabilità interna
coordinandola con i parcheggi da realizzare (area 2 in giallo).
10. realizzazione obbligatoria dei seguenti impianti:
a.
solare termico di potenza sufficiente a scaldare il 50% dell’acqua
delle vasche e quella ad uso sanitario; l’impianto potrà essere
ubicato sia sul tetto dell’edificio che nel parcheggio dello stesso,
previa realizzazione di idonee strutture infisse nel terreno;
di trattamento dell’aria per tutte le superfici coperte;
b.
c.
di ricambio dell'aria che deve essere in grado di recuperare non
meno del 75% del calore contenuto nell’aria “viziata” espulsa verso
l’esterno;
d.
di recupero delle acque meteoriche in apposite cisterne interrate
complete di filtri e sistema di pompaggio da riutilizzare per
l’irrigazione del verde;
di illuminazione interna ed esterna a basso consumo energetico.
e.
f.
Impianti per il recupero, con opportuni scambiatori, del calore
dell’acqua utilizzata per le docce. Dovranno essere previsti filtri
autopulenti per evitare ostruzioni. Le parti organiche dovranno
continuare per la via di scarico senza essere trattenute. Il recupero
del calore dovrà essere trasferito al preriscaldamento dell'acqua in
entrata ai serbatoi per la produzione di acqua calda sanitaria.
Gli impianti devono essere di facile ispezionabilità e di contenuti costi di
gestione e manutenzione.
La manutenzione ordinaria e straordinaria e la gestione dell’intervento principale
restano a carico del concessionario per tutta la durata della concessione.
I parcheggi dovranno essere chiusi al pubblico negli orari di chiusura delle
attività proposte.
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E - Descrizione degli interventi facoltativi
Nell’ambito dell’intervento possono essere proposti e verranno valutati
favorevolmente con punteggi aggiuntivi i seguenti interventi:
11. fornitura e posa in opera di un parco giochi acquatico per esterno e
riservato a bambini con età massima di 12 anni, con almeno tre scivoli
coperti e scoperti da ubicare nella costruenda vasca esterna (o in una
seconda vasca esterna) prevedendo, nell’area riservata al parco giochi,
un’altezza media dell’acqua di un massimo di 20 cm e un’altezza
massima assoluta di 40 cm; da ubicare nell’area dell’intervento
obbligatorio, nella parte non coperta della superficie (allegato 1 area 1 in
giallo);
12. Realizzazione di un ristorante avente superficie minima di mq 250; da
ubicare nell’area dell’intervento obbligatorio, il ristorante dovrà garantire
un’apertura per almeno sei sere la settimana con orario 19.00 – 23.00
(allegato 1 area 1 in giallo);
13. realizzazione di un centro benessere (sauna, bagno turco, idromassaggio,
zona relax ed eventuali servizi complementari), avente superficie minima
di mq 250; da ubicare nell’area dell’intervento obbligatorio; il centro
dovrà garantire un’apertura per sei giorni la settimana con un orario
almeno pari al 50% dell’orario di apertura dell’impianto natatorio
(allegato 1 area 1 in giallo);
14. realizzazione di impianti solari fotovoltaici; da ubicare nelle aree di cui
agli allegati 2, 3 e 4; non è consentita l’installazione dei pannelli a terra;
dovranno, quindi, essere utilizzate le aree disponibili attrezzandole come
aree a parcheggio, installando degli stralli di supporto agli impianti ad un
altezza minima di 2,20 metri garantendo, in ogni caso, un’adeguata
viabilità priva di intralci.
15. realizzazione di impianti energetici geotermici e di cogenerazione da
ubicare nelle aree di cui all’allegato 1 (area 1 e 2 in giallo); qualora il
proponente realizzi l’intervento di cui al punto 14, l’intervento di cui al
presente punto potrà essere realizzato anche nelle aree di cui agli
allegati 2, 3 e 4;
16. realizzazione di almeno due campi da squash; da ubicare nell’area
dell’intervento obbligatorio; il campo da squash dovrà essere fruibile, per
sei giorni la settimana, almeno nei seguenti orari: 17,00 – 23.00
(allegato 1 area 1 in giallo);
Qualora il proponente realizzi gli interventi di cui ai punti 12, 13 e 16
(cumulativamente e non singolarmente), potrà utilizzare quali aree da destinare
esclusivamente a parcheggio quelle di cui all’allegato 2.
In ogni caso il proponente dovrà prevedere l’adeguamento automatico del
numero di posteggi in funzione degli interventi facoltativi proposti tenendo
conto delle norme del Piano Regolatore Generale.
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Il proponente dovrà farsi carico della manutenzione ordinaria e straordinaria e
la gestione dell’intervento facoltativo assentito per tutta la durata della
concessione.
Non saranno ammesse offerte che prevedano, tra gli interventi facoltativi quelli
aventi ad oggetto “palestra” e “fitness”.
I parcheggi dovranno essere chiusi al pubblico negli orari di chiusura delle
attività proposte.
F - Gestione
Funzionalità
La funzionalità dell’impianto natatorio deve essere obbligatoriamente garantita
nel corso della realizzazione degli interventi obbligatori e/o facoltativi
Durata
La durata massima della concessione, a ristoro dell'intervento, è stabilita in anni
30. Decorso tale periodo di tempo tutta la struttura realizzata sul terreno,
mantenuta in perfetta efficienza, passerà nella piena proprietà e disponibilità
del Comune, senza indennizzo o rimborso di qualsiasi natura o genere;
Manutenzione
La gestione e la manutenzione ordinaria e straordinaria, per il periodo di validità
della concessione, delle strutture realizzate sono di competenza e a carico
esclusivo dell'aggiudicatario.
Orari
L'aggiudicatario dovrà garantire i comuni servizi all'utenza offerti da un impianto
natatorio, ad un ottimo livello qualitativo e quantomeno nei seguenti orari:
nella stagione invernale (10 settembre – 31 maggio):
- lunedì – venerdì feriali: 9.00 – 20.00;
- sabato: 9.00 – 20.00;
- domenica: 10.00 – 15.00.
nella stagione estiva (1° giugno – 09 settembre):
- lunedì: 14.00 – 19.30
- martedì – venerdì feriali: 10.00 – 19.30;
- sabato – domenica e festivi: 10.00 – 20.00.
Orari di apertura maggiori verranno valutati, in sede di valutazione del progetto,
nei modi specificati dal capitolato di gara.
Tariffe
Per i residenti nel Comune di Calusco d’Adda l’aggiudicatario si impegna a
rispettare, per i servizi indicati nell’allegato 5 e per le categorie ivi previste, le
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tariffe massime ivi indicate. Successivamente al primo anno di validità del
contrato sarà applicato l’aumento Istat sui prezzi al consumo con variazione
applicata al mese/anno di gestione sullo stesso periodo dell’anno precedente.
Tariffe inferiori verranno valutate, in sede di esame del progetto, nei modi
specificati dal capitolato di gara.
Per i residenti fuori dal Comune di Calusco d’Adda le tariffe sono libere.
Gli alunni delle scuole del Comune di Calusco d’Adda, i fruitori delle strutture
per anziani insistenti nel Comune di Calusco d’Adda, i disabili residenti nel
Comune di Calusco d’Adda e/o fruitori di centri di assistenza per disabili
insistenti nel Comune di Calusco d’Adda, le Società e/o Associazioni Sportive
affiliate alla FIN, che sponsorizzano l’Amministrazione comunale avranno il
diritto di accedere alla piscina coperta nei giorni feriali della stagione invernale,
con abbattimento del costo del 50% sul prezzo indicato in allegato 5.
A fronte di tale disponibilità, il Comune di Calusco d’Adda verserà al gestore un
canone annuo di euro 15.000,00; canoni inferiori verranno valutati
positivamente, in sede di esame del progetto, nei modi specificati dal capitolato
di gara.
Personale
L’aggiudicatario si impegna, per la gestione della piscina comunale di Calusco
d’Adda, ad assumere due persone indicate dall’Amministrazione comunale e già
alle dipendenze dell’attuale gestore dell’impianto, inquadrate con la qualifica di
impiegato di III livello come da CCNL vigente.
G - Mezzi finanziari previsti per la realizzazione dell’intervento
obbligatorio
Per la progettazione e la realizzazione dell’intervento obbligatorio, facendo
riferimento ai costi stimati per la realizzazione di interventi similari, è prevista
una spesa complessiva di circa € 3.000.000,00, (vedi quadro esplicativo di cui
all’allegato 6) con finanziamenti interamente a carico dell'aggiudicatario.
H - Mantenimento delle strutture e delle infrastrutture realizzate
L'aggiudicatario dovrà mantenere sempre in ottimo stato di manutenzione tutte
le strutture ed infrastrutture realizzate, di modo che anche quelle siano
rivelatrici di un buon livello di erogazione dei servizi resi, sia che riguardino le
attività principali che quelle complementari.
Tutte le spese per la manutenzione ordinaria, straordinaria e per la gestione di
esse, comprese sostituzioni e, comunque, niente escluso, dell'intero complesso
saranno a carico all'aggiudicatario.
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Il complesso, al termine della convenzione, dovrà essere restituito al Comune
in buono stato di conservazione, senza indennizzo o rimborso di qualsiasi natura
e causa.
Il Responsabile del settore tecnico
Ing. Giuseppe Barbera
Lunedì 14 Febbraio 2011