sicurezza degli impianti energetici (dm 37/2008) prontuario essenziale

DR. LUIGI MAMBELLI NOTAIO
Via Pretorio, 1 - Piazza Dallò
46043 Castiglione delle Stiviere (MN)
Tel. 0376 671717 - Fax 0376 671718
e-mail: [email protected]
SICUREZZA DEGLI IMPIANTI ENERGETICI (D.M. 37/2008)
PRONTUARIO ESSENZIALE
(Aggiornato sulla base del parere ufficiale – che si riproduce in calce - diffuso dal Ministero dello Sviluppo Economico nelle ultimissime ore precedenti l’entrata in vigore del
D.M. 37/2008.)
INQUADRAMENTO GENERALE
L' art. 13 del Decreto del Ministero dello Sviluppo Economico n. 37 del 2008 - che, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 61 del 12 marzo 2008, è entrata in vigore il 27 marzo
2008 (art. 10 Prel.) - stabilisce:
"I soggetti destinatari delle prescrizioni previste dal presente decreto conservano la documentazione amministrativa e tecnica, nonché il libretto di uso e manutenzione e, in caso di trasferimento dell'immobile, a qualsiasi titolo, la consegnano all'avente causa. L'atto
di trasferimento riporta la garanzia del venditore in ordine alla conformità degli impianti
alla vigente normativa in materia di sicurezza e contiene in allegato, salvo espressi patti
contrari, la dichiarazione di conformità ovvero la dichiarazione di rispondenza di cui all'articolo 7, comma 6. Copia della stessa documentazione è consegnata anche al soggetto
che utilizza, a qualsiasi titolo, l'immobile."
Il riferimento è a tutti gli impianti energetici degli edifici: impianti elettrici, impianti di protezione contro le scariche atmosferiche, impianti radiotelevisivi ed elettronici in genere,
impianti di riscaldamento e climatizzazione, impianti idrici e sanitari, impianti per la distribuzione del gas di qualunque tipo, impianti di sollevamento di persone o cose (ascensori
e montacarichi), impianti antincendio (art. 1).
La norma non giunge a sancire la nullità dell’atto di trasferimento compiuto in violazione
del suo disposto, ma solo commina le gravi sanzioni pecuniarie di cui al successivo art.
15, comma 2, ovvero la sanzione amministrativa da Euro 1.000,00 ad Euro 10.000,00, a
seconda dell'entità e complessità dell'impianto, al grado di pericolosità ed alle altre circostanze oggettive e soggettive della violazione (diff. Leo-Lomonaco-Metallo, i quali escludono che la sanzione si applichi per la violazione dell'art. 13 in esame).
Il D.M. 37/2008 è stato emanato in attuazione della delega contenuta nell'articolo 11
quaterdecies, comma 13, lettera a) della legge n. 248 del 2005, recante riordino delle disposizioni in materia di attività di installazione degli impianti all'interno degli edifici. Come
è stato fatto rilevare (Di Sapio) il regolamento è stato tuttavia emanato fuori tempo massimo: avrebbe dovuto infatti - giusta l'art. 11 quaterdecies della legge n. 248 cit. - essere
emanato entro ventiquattro mesi dall'entrata in vigore della legge delega (3 dicembre
2005) e quindi entro il 3 dicembre 2007.
Ciò detto - in attesa della eventuale dichiarazione della sua illegittimità - si rende necessario, per la corretta interpretazione della norma in esame, anticipare brevemente alcune
delle considerazioni che saranno oggetto di maggiore approfondimento nella seconda
parte di questo prontuario.
La norma si applica al ricorrere dei seguenti presupposti:
• che si tratti dei "soggetti destinatari delle prescrizioni previste dal presente decreto".
Tra questi rientrano anche i proprietari degli impianti energetici (art. 8, comma 2), e quindi (almeno normalmente) i proprietari degli edifici nei quali detti impianti sono installati;.
• che si tratti di edifici dotati di impianti energetici, e ciò indipendentemente dalla destinazione d'uso dell'edificio (arg. ex art. 1) o dalla vetustà dell'impianto (arg. ex art. 7,
comma 6).
Non rileva, in particolare, il fatto che detti impianti siano antecedenti o successivi all'entrata in vigore delle disposizione in oggetto; la data del 27 marzo 2008 è infatti a tal fine
rilevante solo in relazione alla possibilità di sostituire la "dichiarazione di conformità" con
altra diversa ("dichiarazione di rispondenza") (Min. Sviluppo, Testa, Restaino);
• che si tratti del trasferimento della proprietà o altro diritto reale sull'immobile, a qualunque titolo avvenga (oneroso o gratuito). Più precisamente, come confermato dallo
stesso Ministero, si applicano a tutti gli atti a titolo onero o gratuito gli obblighi di consegna ed allegazione, mentre si applica ai soli atti a titolo oneroso l’obbligo di garanzia (vedi infra).
Quanto invece al suo contenuto precettivo, al ricorrere dei presupposti di cui si è fatto
cenno, la norma in questione prevede tre distinti obblighi:
• la consegna all’avente causa della documentazione amministrativa e tecnica nonché il
libretto di uso e di manutenzione degli impianti.
La prescrizione non riguarda direttamente l'attività notarile: pur essendo sicuramente opportuno che il notaio faccia menzione nell'atto dell'avvertimento rivolto alle parti al riguardo (Testa, Petrelli, Di Sapio), non è prescritto che detta consegna debba avvenire prima
o contestualmente alla stipulazione dell'atto (Leo-Lomonaco-Metallo);
• l’espressa menzione in atto dell'obbligazione di garanzia del venditore (o alienante) in
ordine alla conformità degli impianti alla vigente normativa in materia di sicurezza.
Dopo le prime incertezze, lo stesso Ministero dello Sviluppo economico ha chiarito –
conformandosi in ciò alla interpretazione prospettata fin dall’inizio dall’Ufficio Studi del
Consiglio Nazionale del Notariato – che è legittimo il patto con cui si esclude o si limita la
garanzia suddetta, purché l’alienante non abbia in mala fede taciuto all’acquirente i vizi
della cosa (art. 1490, comma 2);
• l’allegazione all'atto, salvo patto contrario delle parti, della dichiarazione di conformità
ovvero (per gli impianti eseguiti prima del 27 marzo 2008, per i quali la dichiarazione di
conformità non sia stata prodotta o non sia più reperibile) della dichiarazione di rispondenza di cui all’art. 7, comma 6 (i modelli di entrambe le dichiarazioni sono riportati in allegato al presente prontuario).
La pattuizione di deroga all’obbligo di allegazione, deve provenire da entrambe le parti
contraenti e, in quanto espressa, deve essere menzionata nell’atto (Testa).
Non ricorrendo le previste eccezioni, nessun dubbio sussiste sul fatto che la documentazione come sopra allegata all’atto pubblico di trasferimento debba essere sottoscritta dai
2
comparenti a norma dell’art. 51, comma 3, della Legge notarile (“Le sottoscrizioni marginali devono essere apposte anche su ciascun foglio degli allegati, eccetto che si tratti di
documenti autentici, pubblici o registrati.”).
PICCOLO GLOSSARIO
Ambito oggettivo di applicazione – I nuovi obblighi riguardano, genericamente, tutti
gli atti di “trasferimento", sia a titolo oneroso che a titolo gratuito, e quindi, oltre alla compravendita ed alla donazione, a titolo esemplificativo, la permuta, la datio in solutum, il
conferimento in società ecc.; non, invece, il preliminare, che non ha effetti traslativi immediati, né la divisione, che – secondo la tesi assolutamente prevalente - non ha natura
traslativa ma dichiarativa (qualche dubbio sussiste solo per le divisioni con conguaglio).
Più precisamente, giusta la lettera della legge, e l’interpretazione avallata infine dallo
stesso Ministero, mentre l'obbligo della consegna della documentazione all'acquirente e
l'obbligo della allegazione della stessa all'atto riguarda - genericamente - ogni caso di
trasferimento a qualsiasi titolo (oneroso o gratuito), l'obbligo di prestare la garanzia della
corrispondenza degli impianti alla normativa vigente è riferito solo al caso della vendita
(e per analogia gli altri contratti a titolo oneroso). Si consideri infatti che:
• la garanzia di cui all'art. 13 DM 37/2008 s'inquadra nella più generale garanzia per vizi;
• la garanzia per vizi è un effetto naturale del contratto di compravendita (art. 1476 n. 3
e 1490 Cod. civ.) mentre non lo è del contratto di donazione (cfr. art. 798 Cod. civ.).
Una certa cautela al riguardo (nel senso cioè di espressamente regolamentare la garanzia in oggetto anche negli atti a titolo gratuito) si lascerà comunque - almeno nei primi
tempi - preferire.
Nel silenzio sul punto, l’espressione “trasferimento” deve poi interpretarsi estensivamente, nel senso cioè che la norma trovi applicazione sia nel caso di trasferimento della piena ed esclusiva proprietà, sia nel caso di costituzione o trasferimento di un altro diritto
reale di godimento (usufrutto, uso, abitazione, proprietà superficiaria, servitù) (Min. Sviluppo), sia nel caso di trasferimento di quote di comproprietà (Leo-Lomonaco-Metallo);
sembra invece comunque da escludersi per la costituzione di diritti reali di garanzia (ipoteche).
(In particolare): contratti preliminari – Come si è detto, i nuovi obblighi non riguardano il contratto preliminare, dato che lo stesso che non ha effetti traslativi immediati. E'
comunque estremamente importante che, al momento della sottoscrizione del contratto
preliminare, le parti pattuiscano espressamente in ordine agli obblighi di consegna, garanzia ed allegazione; e quindi - in particolare nel caso in cui gli impianti non siano attualmente conformi alla normativa in tema di sicurezza - venga espressamente stabilito
nel medesimo preliminare a carico di chi sia posto l'obbligo di regolarizzazione, con le relative spese, ed entro quale termine ciò debba aver luogo, se l'obbligo è posto a carico
del promittente venditore (così Petrelli).
Edifici privi di impianti, con impianti non “a norma” o dotati di impianti non
funzionanti - Devono ritenersi comunque esclusi dall'applicazione della disciplina in esame i trasferimenti cha abbiano ad oggetto (diritti reali su) edifici del tutto privi di impian3
ti energetici (arg. ex art. 1), essendo in tal caso escluso ogni pericolo correlato all'utilizzo
degli impianti stessi (Testa, Petrelli, Restaino), salva forse l’opportunità di ricorrere
all’allegazione di una relazione peritale dalla quale risulti la specifica circostanza.
Quanto invece agli edifici dotati di impianti non "a norma" si ritiene pacificamente che gli
stessi conservino comunque la loro commerciabilità, che non sia cioè imposto alcun obbligo di adeguamento degli impianti prima della stipulazione dell'atto di trasferimento. È
però, in tal caso, necessaria un’espressa pattuizione in deroga agli obblighi di garanzia
ed allegazione di cui all’art. 13 del decreto (vedi infra).
È dubbio infine come ci si debba comportare nel caso in cui l’edificio sia dotato di impianti che non siano più in grado di funzionare o non lo siano ancora perché devono essere
ultimati. Secondo noi la fattispecie va equiparata al caso in cui gli impianti non siano a
norma (arg. ex art. 7, comma 1), con conseguente espressa deroga agli obblighi di garanzia ed allegazione.
Obbligo di consegna della documentazione – Con il citato parere, il Ministero dello
Sviluppo economico ha chiarito che i documenti da consegnare in caso di trasferimento
dell’immobile sono solo quelli obbligatori secondo le norme applicabili all’epoca della costruzione o modifica dell’impianto e cioè:
• la dichiarazione di conformità, se già prevista (dalla legge n. 46/1990 per gli edifici adibiti ad uso civile e – finora - per i soli impianti elettrici degli altri edifici), salvo che le parti si accordino ai sensi dell’art. 13 per non allegarla;
• il progetto ed il collaudo dell’impianto, solo ove imposti dalle norme vigenti all’epoca
della realizzazione o della modifica. Per gli impianti la cui realizzazione inizierà dopo
l’entrata in vigore del decreto, in molti casi l’ art. 5, comma 1, chiede non il progetto ma il
più semplice elaborato tecnico previsto dall’art. 7, comma 2, del decreto che andrà consegnato;
• il libretto d’uso e manutenzione solo ove obbligatorio: nelle abitazioni civili è obbligatorio solo per l’eventuale impianto di riscaldamento autonomo;
• la dichiarazione di rispondenza per gli impianti realizzati prima dell’entrata in vigore
del decreto e che non hanno la dichiarazione di conformità, ma solo se le parti non si accordino per escluderla. La possibilità del proprietario di ricorrere a tale dichiarazione costituisce una novità e può anche riguardare l’intero edificio.
Occorre ricordare che secondo l’art. 7, comma 1, il progetto o l’elaborato tecnico fanno
“parte integrante” della dichiarazione di conformità: pertanto: a) saranno di regola consegnati in allegato alla dichiarazione di conformità; b) per gli impianti preesistenti il progetto, ove obbligatorio ma mancante, potrà essere sostituito dalla medesima dichiarazione
di rispondenza sostitutiva della dichiarazione di conformità, ai sensi dell’art. 7, comma 6.
Da quanto sopra emerge con chiarezza che, nel caso in cui le parti si accordino nel senso di escludere la garanzia della conformità degli impianti (vedi infra), e quindi principalmente nel caso si tratti di edifici non nuovi, non si renda necessario ottenere il rilascio di
una dichiarazione di conformità ovvero di rispondenza (ovviamente si tratterebbe di una
dichiarazione negativa), al fine della sua consegna all’acquirente. L’obbligazione di consegna (art. 13) riguarderebbe cioè, in tal caso, la sola documentazione amministrativa e
tecnica di cui l’alienante sia già in possesso.
Derogabilità della garanzia del venditore - Mentre per l’allegazione della dichiarazione di “conformità” o “rispondenza” è espressamente prevista la possibilità di una deroga pattizia ("L'atto di trasferimento [...] contiene in allegato, salvo espressi patti contrari, la dichiarazione di conformità ovvero la dichiarazione di rispondenza") nulla è detto
per l’assunzione da parte dell’alienante della garanzia in ordine alla conformità degli impianti.
4
Dopo le prime incertezze, lo stesso Ministero dello Sviluppo economico ha chiarito –
conformandosi in ciò alla interpretazione prospettata fin dall’inizio dall’Ufficio Studi del
Consiglio Nazionale del Notariato – che:
• è inderogabile la regolamentazione pattizia della garanzia (la mancanza di detta pattuizione in atto comporterebbe una sanzione amministrativa per il venditore, salva la
possibile rivalsa nei confronti del notaio);
• in conformità a quanto prevede il Codice civile (art. 1490, comma 2), è legittimo il patto con cui si esclude o si limita la garanzia suddetta, ma tale patto non ha effetto se
l’alienante ha in mala fede taciuto all’acquirente i vizi della cosa.
In ogni caso – come è stato precisato - la sicurezza degli impianti deve essere garantita
con riferimento al tempo della loro realizzazione o del loro ultimo adeguamento obbligatorio, e non alla data dell'atto di trasferimento, sicché non è previsto alcun obbligo di adeguamento degli impianti prima della stipulazione dell'atto di trasferimento (Min. Sviluppo).
FORMULARIO
Clausola standard per il contratto definitivo di trasferimento
A norma dell’art. 13 del D.M. Sviluppo Economico n. 37 del 2008, la parte alienante,
avvertita da me notaio delle sanzioni prescritte dal successivo art. 15:
- dichiara espressamente di garantire che tutti gli impianti posti al servizio degli edifici
in oggetto sono conformi alla normativa in materia di sicurezza vigente all’epoca della
loro realizzazione o del loro ultimo adeguamento obbligatorio;
- si obbliga a consegnare alla parte acquirente tutta la documentazione amministrativa
e tecnica (ivi compresi i libretti di manutenzione) relativa ai suddetti impianti;
- consegna a me notaio le dichiarazioni di conformità ovvero di rispondenza, che si allegano sotto le lettere "...".
Variante per la deroga al solo obbligo di allegazione
A norma dell’art. 13 del D.M. Sviluppo Economico n. 37 del 2008, la parte alienante,
avvertita da me notaio delle sanzioni prescritte dal successivo art. 15:
- dichiara espressamente di garantire che tutti gli impianti posti al servizio degli edifici
in oggetto sono conformi alla normativa in materia di sicurezza vigente all’epoca della
loro realizzazione o del loro ultimo adeguamento obbligatorio;
- si obbliga a consegnare alla parte acquirente tutta la documentazione amministrativa
e tecnica (ivi compresi i libretti di manutenzione) relativa ai suddetti impianti.
Entrambe le parti convengono espressamente di non allegare al presente atto le dichiarazioni di conformità ovvero di rispondenza dei citati impianti.
Variante per la deroga anche all'obbligo di garanzia
Ai sensi e per gli effetti di cui art. 13 del D.M. Sviluppo Economico n. 37 del 2008, la
parte alienante, avvertita da me notaio delle sanzioni prescritte dal successivo art. 15:
- si obbliga a consegnare alla parte acquirente tutta la documentazione amministrativa
5
e tecnica (ivi compresi i libretti di manutenzione) relativa agli impianti posti al servizio
degli edifici in oggetto che sia in suo possesso;
- dichiara alla parte acquirente, che ne prende atto e se ne assume i rischi, che gli impianti suddetti possono non risultare conformi alla normativa in materia di sicurezza vigente all’epoca della loro realizzazione o del loro ultimo adeguamento obbligatorio.
Entrambe le parti convengono quindi espressamente di escludere ogni garanzia al riguardo e di non allegare al presente atto le relative dichiarazioni di conformità ovvero
di rispondenza.
Variante per gli edifici privi di impianti
Entrambe le parti, da me notaio avvertite delle sanzioni penali previste per le ipotesi di
dichiarazioni mendaci nonché delle sanzioni prescritte dall’art. 15 del D.M. Sviluppo
Economico n. 37 del 2008, ai sensi del D.P.R. n. 445 del 2000 dichiarano che l'edificio
in oggetto è privo degli impianti indicati nell'art. 1 del D.M. n. 37 citato, (preferibilmente): così come confermato dalla relazione peritale che in originale si allega sotto la lettera “…”, sicché resta escluso ogni obbligo prescritto dall’art. 13 del medesimo D.M. n.
37.
Variante per il contratto di donazione
Ai sensi e per gli effetti di cui art. 13 del D.M. Sviluppo Economico n. 37 del 2008, la
parte donante, avvertita da me notaio delle sanzioni prescritte dal successivo art. 15:
- si obbliga a consegnare alla parte donataria tutta la documentazione amministrativa e
tecnica (ivi compresi i libretti di manutenzione) relativa agli impianti posti al servizio
degli edifici in oggetto che sia in suo possesso;
- dichiara alla parte donataria, che ne prende atto e se ne assume i rischi, che gli impianti suddetti possono non risultare conformi alla normativa in materia di sicurezza vigente all’epoca della loro realizzazione o del loro ultimo adeguamento obbligatorio.
Entrambe le parti convengono quindi espressamente, per quanto occorrer possa, di
escludere ogni garanzia al riguardo e di non allegare al presente atto le relative dichiarazioni di conformità ovvero di rispondenza.
Clausola per il contratto preliminare di trasferimento
La parte promittente venditrice dichiara espressamente di garantire che tutti gli impianti
posti al servizio degli edifici in oggetto sono conformi alla normativa in materia di sicurezza vigente all’epoca della loro realizzazione o del loro ultimo adeguamento obbligatorio e di impegnarsi senz’altro ad assumere, al momento della stipulazione del contratto definitivo, tutti gli obblighi prescritti dall’art. 13 del D.M. Sviluppo Economico n. 37
del 2008.
(Oppure):
La parte promittente venditrice dichiara alla parte promittente acquirente, che ne prende atto, che gli impianti posti al servizio degli edifici in oggetto possono non risultare
conformi alla normativa in materia di sicurezza vigente all’epoca della loro realizzazione o del loro ultimo adeguamento obbligatorio.
Entrambe le parti convengono quindi espressamente che gli edifici in oggetto verranno
comunque venduti nello stato in cui attualmente si trovano e che, in deroga
all’obbligazione di garanzia di cui all’art. 13 del D.M. Sviluppo Economico n. 37 del
2008, saranno a carico della parte acquirente le spese di un’eventuale regolarizzazione degli impianti suddetti.
6
TABELLA SINTETICA
Si è propone, specialmente ad uso dei collaboratori dello studio notarile, una tabella riepilogativa sintetica, nel redigere la quale si è tenuto conto che:
• chi acquista una casa (nuova) dal costruttore vorrà sicuramente essere garantito in
ordine alla conformità degli impianti alla normativa vigente, dato tra l’altro che la presentazione della dichiarazione di conformità è una condizione per il rilascio del certificato di
agibilità (art. 9);
• data la rapidità con la quale muta la normativa al riguardo, una casa non di nuova costruzione difficilmente sarà dotata di impianti perfettamente a norma (ancorché con riferimento al tempo della loro realizzazione), sicché chi la vende (normalmente un privato)
solo eccezionalmente sarà disposto a prestare la citata garanzia.
SICUREZZA DEGLI IMPIANTI DEGLI EDIFICI (DM 37/2008)
per i seguenti atti:
atti di trasferimento a qualunque titolo, oneroso o gratuito, e quindi a mero titolo
esemplificativo:
• compravendita
• donazione
• permuta
• cessione di quote immobiliari
• conferimento in società
• divisione con conguagli
La normativa in oggetto non
si applica invece alle divisioni senza conguagli ed alle concessioni di ipoteca
quando riguardano:
occorre:
edifici (nuovi) ceduti
dal costruttore
la dichiarazioni di conformità
di tutti gli impianti energetici
dell’edificio
edifici (non nuovi) ceduti da privati
che l’acquirente accetti il fatto
che gli impianti potrebbero
non essere a norma
edifici privi di impianti
la perizia di un tecnico che
confermi la totale assenza di
impianti
7
Ministero dello Sviluppo Economico
UFFICIO LEGISLATIVO
Unioncamere
Camere di Commercio d’Italia
Piazza Sallustio, 21
00187 ROMA
Oggetto: Quesiti interpretativi concernenti l’articolo 13 del Decreto Ministeriale 22
gennaio 2008 n. 37.
Si fa riferimento ai quesiti in oggetto, formulati con nota protocollo n. 4913/MC/cc
del 25 marzo 2008 e concernenti il decreto ministeriale 22 gennaio 2008, n. 37, di
riordino della disciplina per la sicurezza degli impianti all’interno degli edifici, che entrerà
in vigore il 27 marzo 2008. Come è noto, il decreto è stato predisposto da una commissione
tecnica interministeriale con rappresentanti delle categorie economiche e professionali ed è
stato messo definitivamente a punto dopo aver acquisito le osservazioni delle categorie e
associazioni interessate. Il testo semplifica notevolmente le procedure e gli adempimenti
formali, anche in caso di compravendita o locazione degli immobili e, contemporaneamente
rende più efficaci, anche rafforzando l’attuale sistema sanzionatorio, le norme a tutela della
sicurezza delle persone che vivono o lavorano all’interno degli edifici e che sono ancora
troppo spesso vittime (soprattutto casalinghe e bambini) di incidenti.
In particolare, l’art. 13 – Documentazione, ha suscitato numerose questioni
interpretative, evidenziate nella predetta nota ed anche riportate da numerosi quotidiani, che
appare necessario chiarire. Si profila pertanto l’opportunità che sia dato al presente parere
giuridico la pubblicità che si riterrà più opportuna, anche nei confronti degli uffici
territoriali, in attesa di eventuali circolari interpretative del Ministero concernenti l’intero
regolamento.
Ciò premesso, si osserva quanto segue:
a )gli obblighi documentali in caso di trasferimento dell’immobile
L’art. 13 disciplina gli obblighi documentali in caso di “trasferimento dell’immobile
a qualsiasi titolo” e, quindi, in caso di trasferimento della proprietà dell’immobile, sia a
titolo oneroso che gratuito (compravendita, donazione).
L’ultimo capoverso dello stesso art. 13, peraltro, impone che sia consegnata
all’utilizzatore “copia della stessa documentazione” anche al soggetto che “utilizza a
qualsiasi titolo l’immobile”. Quindi, in caso di locazione o concessione in uso, anche
gratuita, a qualunque altro titolo, gli stessi documenti dovranno essere consegnati (con le
1
stesse possibilità di deroga previste nella prima parte dell’articolo) in copia fatta eccezione
per il caso in cui destinatario della prescrizione fosse già il precedente utilizzatore, che
consegnerà al nuovo utilizzatore l’originale, così come avviene per il libretto di impianto di
riscaldamento autonomo.
Peraltro, in molti casi nessun documento concernente la sicurezza deve essere
consegnato alla stipula dell’atto, e ciò costituisce una rilevante novità rispetto alla
precedente disciplina che, all’art. 9, comma 3, del DPR n. 447 del 1991 (che viene ora
abrogato) imponeva espressamente al proprietario di consegnare tutta la documentazione
amministrativa e tecnica, senza eccezioni.
Infatti i documenti da consegnare in caso di trasferimento dell’immobile, sono solo
quelli obbligatori secondo le norme applicabili all’epoca della costruzione o modifica
dell’impianto e cioè:
- la dichiarazione di conformità, se già prevista, dalla legge n. 46/1990 per gli edifici
adibiti ad uso civile e - finora- per i soli impianti elettrici degli altri edifici, salvo che le
parti si accordino ai sensi dell’art. 13 per non allegarla;
- il progetto ed il collaudo dell’impianto, solo ove imposti dalle norme vigenti all’epoca
della realizzazione o della modifica. Per gli impianti la cui realizzazione inizierà dopo
l’entrata in vigore del decreto, in molti casi l’ art. 5, comma 1, chide non il progetto ma il
più semplice elaborato tecnico previsto dall’art. 7, comma 2, del decreto che andrà
consegnato;
-
il libretto d’uso e manutenzione solo ove obbligatorio: nelle abitazioni civili è
obbligatorio solo per l’eventuale impianto di riscaldamento autonomo;
- la dichiarazione di rispondenza per gli impianti realizzati prima dell’entrata in vigore
del decreto e che non hanno la dichiarazione di conformità, ma solo se le parti non si
accordino per escluderla. La possibilità del proprietario di ricorrere a tale dichiarazione
costituisce una novità e può anche riguardare l’intero edificio.
Occorre ricordare che secondo l’art. 7, comma 1, il progetto o l’elaborato tecnico
fanno “parte integrante” della dichiarazione di conformità: pertanto: a) saranno di regola
consegnati in allegato alla dichiarazione di conformità; b) per gli impianti preesistenti il
progetto, ove obbligatorio ma mancante, potrà essere sostituito dalla medesima
dichiarazione di rispondenza sostitutiva della dichiarazione di conformità, ai sensi dell’art.
7, comma 6.
b) la nuova clausola obbligatoria di garanzia del venditore circa la conformità degli
impianti alla normativa di sicurezza
L’art. 13, contestualmente alla indicata semplificazione documentale, rafforza la
tutela sostanziale della sicurezza di chi vive o lavora negli edifici, disponendo che
2
“L’atto di trasferimento riporta la garanzia del venditore in ordine alla conformità degli
impianti alla vigente normativa in materia di sicurezza”.
La norma si riferisce solo al “venditore”. Tuttavia, considerata l’affinità della
fattispecie e le finalità della norma, deve ritenersi che la disciplina della clausola di garanzia
debba valere non solo per la compravendita, ma anche per tutti gli atti di trasferimento a
titolo oneroso della proprietà o di altro diritto reale dell’immobile.
L’introduzione di questa clausola nel contratto è obbligatoria, nell’atto definitivo
di trasferimento della proprietà dell’immobile, in quanto il carattere vincolante della norma
per il venditore emerge sia dal tenore letterale della disposizione, sia dalla sua oggettiva
finalità di interesse generale, volta a tutelare la pubblica incolumità ed il diritto alla salute
delle persone.
c) i contenuti della garanzia del venditore
La norma prevista dal decreto in esame è conforme non solo al generale principio di
diligenza e buona fede nei rapporti contrattuali, ma anche alle previsioni del codice civile
contenute agli articoli 1497 (mancanza delle qualità promesse o essenziali all’uso della
cosa), e 1490, primo comma (garanzia del venditore che la cosa venduta è immune da vizi
che la rendono inidonea all’uso cui è destinata o che ne diminuiscono in modo apprezzabile
il valore). Ciò infatti può verificarsi, infatti, qualora non sia possibile utilizzare in tutto o in
parte l’immobile, secondo la sua destinazione d’uso, a causa della non conformità degli
impianti alle norme di sicurezza.
L’art. 1491, esclude la garanzia se i vizi erano conosciuti o facilmente conoscibili
dal compratore, ma ciò non vale se il venditore ne ha dichiarato l’assenza o si è comunque
accollato il relativo rischio, così come accade con l’apposizione della clausola in esame. In
ogni caso, la non conformità di un impianto tecnico infisso in un immobile alle norme di
sicurezza costituisce di regola un vizio occulto, che difficilmente consente la prova della
conoscenza o facile conoscibilità.
Pertanto con la clausola in esame il venditore assume su di sè la responsabilità
per ogni spesa o danno derivante dall’ eventuale non conformità degli impianti alle
norme di sicurezza ad essi applicabili.
d) la possibilità delle parti di derogare all’obbligo di garanzia del venditore
La clausola di garanzia del venditore è obbligatoria, ma i suoi contenuti sono
disciplinati dal codice civile (norma di legge che prevale sul regolamento), che consente
alle parti di pattuire espressamente la limitazione o l’esclusione della garanzia del
venditore, a condizione che il venditore non abbia in mala fede (o con colpa grave,
aggiunge la giurisprudenza) taciuto al compratore i vizi della cosa (art. 1490, secondo
comma).
Ne consegue che le parti possono limitare o escludere la responsabilità del venditore,
ma non semplicemente omettendo la clausola in esame o utilizzando una clausola di stile.
Per derogare alla prevista responsabilità di chi vende, è, necessario che, nella
clausola di garanzia del venditore, le parti limitino o escludano tale garanzia, a seguito
della dichiarazione del venditore, e della presa d’atto del compratore, circa la non
3
conformità o la possibile non conformità di ciascun impianto alle norme di sicurezza
ad esso applicabili.
Solo l’apposizione di una clausola di questo tipo potrà quindi superare la generale
presunzione dell’ordinamento circa la garanzia del venditore. La norma raggiunge così la
propria finalità di interesse pubblico, volta ad evitare che vi possano essere incertezze circa
le responsabilità relative alla sicurezza degli impianti in caso di compravendita di immobili.
e) i connessi chiarimenti in ordine all’applicazione di talune sanzioni
Il decreto in esame persegue le descritte finalità di interesse pubblico anche mediante
l’introduzione di una nuova disciplina sanzionatoria, che raddoppia gli importi previsti dalla
previgente normativa e supera le incertezze che ne avevano ostacolato l’applicazione, ma
che conserva il medesimo sistema di accertamento ed applicazione della sanzione previsto
dalla legge n. 46/1990, sistema che dovrà, pertanto, continuare a trovare applicazione.
A tale ultimo riguardo, occorre chiarire che il rinvio operato dall’art. 15, comma 3,
alle “commissioni che sovrintendono alla tenuta dei registri degli albi” deve
necessariamente intendersi come riferito, alla stregua della vigente disciplina di legge, alla
commissione o altro soggetto.
In particolare, secondo la tesi interpretativa qui individuata, l’annotazione di cui al
comma 3 e la sospensione di cui al comma 4 dell’art. 15, saranno disposte dal conservatore
del registro delle imprese mentre per gli albi artigiani, ove esistenti, provvederà la
commissione provinciale competente, o il diverso organo individuato con legge regionale.
f) la mancanza di un generale obbligo di adeguamento degli impianti ed i profili temporali
della nuova disciplina
L’art. 13, in mancanza di una diversa previsione, è immediatamente operativo e,
anche in relazione alle sue finalità di tutela della sicurezza, trova applicazione agli atti di
trasferimento di immobili stipulati dalla data di entrata in vigore della nuova
disciplina e, quindi anche agli impianti, installati o adeguati precedentemente, presenti negli
edifici oggetto del trasferimento.
La sicurezza dei predetti impianti deve peraltro essere valutata, secondo i criteri
che regolano la successione delle norme nel tempo, in base alla loro conformità alla norme
di sicurezza vigenti al momento della loro realizzazione e della loro modifica.
Infatti, né l’art. 13 né nessun altra norma del regolamento, pongono un nuovo
generale obbligo di procedere all’adeguamento degli impianti preesistenti conformi
alle precedenti norme di sicurezza ad essi applicabili.
Tanto si osserva ai fini di una tempestiva e puntuale applicazione della nuova
normativa.
Il Capo dell’Ufficio legislativo
(Cons. Raffaello Sestini)
4