La fiscalità dei contratti di locazione

La fiscalità dei contratti di locazione
Milano, 29 gennaio 2013
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Fiscalità connessa ai contratti di locazione
Imposte dirette
  Per il locatore non imprenditore, ai fini della determinazione del reddito
fondiario (art. 37, c. 4-bis, del TUIR), rileva in generale il maggiore
ammontare tra:
•  il canone risultante dal contratto di locazione, ridotto forfetariamente del 5%
(dal 2013 a seguito della modifica da parte dell’art. 4, c. 74, L. n. 92/12);
•  la rendita catastale iscritta in Catasto rivalutata del 5%.
  Per il locatore imprenditore, ai fini della determinazione del reddito
d’impresa, rileva in generale il canone risultante dal contratto di locazione.
In relazione alla locazione di c.d. immobili-patrimonio di cui all’art. 90 del
TUIR (che non costituiscono beni strumentali per l’esercizio dell’impresa né
beni alla cui produzione o al cui scambio è diretta l’attività dell’impresa)
rileva il maggiore ammontare tra:
•  il canone risultante dal contratto di locazione ridotto, fino ad un massimo del
15%, delle spese sostenute per manutenzione ordinaria;
•  la rendita catastale iscritta in Catasto rivalutata del 5%.
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Fiscalità connessa ai contratti di locazione
Imposte indirette
  Locatore che non agisce nell’esercizio di impresa:
- operazione fuori campo applicazione IVA;
- imposta di registro proporzionale (2% o 1% se abitativo o meno).
  Locatore che agisce nell’esercizio di impresa:
•  Fabbricati strumentali:
- operazione esente da IVA, salvo opzione (art.10, n. 8) DPR n. 633/1972)
- imposta di registro proporzionale (1%).
•  Fabbricati abitativi:
- operazione esente da IVA (art. 10, n. 8) DPR n. 633/1972);
- imposta di registro proporzionale (2%)
Le imprese che hanno costruito o ristrutturato l’immobile possono optare per
l’applicazione dell’IVA (aliquota 10%). In tal caso l’imposta di registro è pari a €
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67.
Fiscalità connessa ai contratti di locazione
Locatore che agisce nell’attività d’impresa
Tipo di
operazione
LOCAZIONE DI
FABBRICATI
ABITATIVI
Art. 10, n. 8),
DPR 633/1972
LOCAZIONE DI
FABBRICATI
STRUMENTALI
Art. 10, n. 8),
DPR 633/1972
Caratteristiche del
locatore
Caratteristiche
del conduttore
del fabbricato
Regime IVA
attuale
Registro
Qualsiasi soggetto titolare di
partita IVA
Chiunque
Esente
2%
Qualsiasi soggetto titolare di
partita IVA
Alloggi sociali
D.M. 22/4/2008
Esenti salvo
opzione per
IVA (aliquota
10%)
2% senza opzione IVA
Esente salvo
opzione per
IVA (aliquota
10%)
2% senza opzione IVA
Esente salvo
opzione per
IVA (aliquota
21%)
1%
Imprese che hanno costruito
il fabbricato o che hanno
realizzato sullo stesso
interventi di cui all’art. 3,
comma 1, lett. c), d) ed f),
del Testo Unico dell’edilizia
di cui al DPR 6 giugno 2001
n. 380
Qualsiasi soggetto titolare di
partita IVA
Chiunque
Chiunque
€ 67 con opzione IVA
€ 67 con opzione IVA
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Cedolare secca sugli affitti
Il D. Lgs. n. 23 del 14 marzo 2011, attuativo del “Federalismo Fiscale
Municipale”, ha introdotto nel nostro ordinamento la c.d. “cedolare secca sugli
affitti”, un regime opzionale e forfettario di tassazione dei redditi derivanti dalla
locazione di immobili abitativi (art. 3).
Il nuovo istituto consente di “sottrarre” il reddito da locazione dall’ordinario
prelievo IRPEF, comprensivo delle relative addizionali regionali e comunali, per
assoggettarlo ad un’imposta sostitutiva “secca” del 21% (per i contratti a
canone libero) o del 19% (in caso di contratti a canone “concordato”),
sostitutiva anche dell’imposta di registro e di bollo.
L’Agenzia delle entrate ha fornito i chiarimenti al riguardo con:
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Risoluzione n. 59/E del 25 maggio 2011
Circolare n. 26/E del 1°giugno 2011
Risoluzione n. 117/E del 30 novembre 2011
Circolare n. 20/E del 4 giugno 2012
Circolare n. 47/E del 20 dicembre 2012
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Cedolare secca sugli affitti
La “cedolare secca” si applica ai proventi maturati dalla locazione di unità
immobiliari abitative, locate a uso abitativo, e delle relative pertinenze, purché
locate congiuntamente all’abitazione (unità abitative accatastate nelle categorie
da A1 a A11 ad esclusione delle A10).
In particolare:
  sono esclusi i canoni di locazione di immobili a destinazione commerciale
(negozi, uffici, studi privati, capannoni, ecc.) ed i canoni di immobili strumentali
o relativi all’attività di impresa o di arti e professioni (es.. imprese edili o società
immobiliari);
  se il contratto di locazione ha ad oggetto unità immobiliari abitative per le
quali viene esercitata l’opzione per l’applicazione della cedolare secca e altri
immobili per i quali questa è esclusa o non è esercitata l’opzione, l’imposta di
registro è calcolata: (i) sui soli canoni riferiti agli immobili per i quali non è stata
esercitata l’opzione; (ii) sulla parte di canone imputabile a ciascun immobile in
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proporzione alla rendita, se il canone è stato pattuito unitariamente.
Cedolare secca sugli affitti
SOGGETTI INTERESSATI
Locatore, persona fisica, proprietario o titolare di diritto reale di godimento (uso,
usufrutto, abitazione) di unità immobiliari abitative locate, in relazione ai
contratti conclusi con soggetti che non agiscono nell’esercizio di imprese, arti o
professioni.
In particolare:
  il comma 6 dell’art. 3 del decreto esclude dall’applicazione della cedolare
secca le locazioni poste in essere nell’esercizio di un’attività di impresa o di arti
e professioni. Tale divieto implica l’esclusione dall’opzione nel caso di locazione
di abitazioni possedute da soggetti IRPEF nell’ambito dell’esercizio delle
suddette attività (imprenditori individuali o società di persone). Allo stesso
modo, sono escluse le locazioni effettuate da società di capitali e dagli altri
soggetti IRES;
  in caso di contitolarità dell’immobile l’opzione deve essere esercitata
distintamente da ciascun locatore.
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Cedolare secca sugli affitti
OPZIONE (1/2)
  Il nuovo regime di tassazione è alternativo. Spetta pertanto al proprietario,
scegliere il regime al quale sottoporre i proventi locativi e quindi se aderire
alla cedolare oppure applicare l’ordinario regime previsto per la tassazione
del reddito fondiario ai fini dell’imposta sul reddito delle persone fisiche.
  Coloro che optano per l’adesione alla tassazione “secca” applicheranno
un’aliquota fissa pari al 21% sul canone di locazione annuo che sostituisce
le seguenti imposte: (i) IRPEF e relative addizionali, (ii) imposte di registro e
imposte di bollo (anche relative alla risoluzione e proroga del contratto di
locazione). Resta comunque l’obbligo di versare l’imposta di registro per la
cessione del contratto di locazione.
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Cedolare secca sugli affitti
OPZIONE (2/2)
  L’aliquota della cedolare è ridotta al 19% del canone di locazione annuo in
caso di contratti di locazione a canone “concordato”.
Si tratta dei contratti stipulati in base ad accordi definiti in sede locale tra le
organizzazioni della proprietà edilizia e quelli dei conduttori maggiormente
rappresentative e relative ad abitazioni situate nei Comuni ad alta tensione
abitativa e con carenza di disponibilità abitative.
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Cedolare secca sugli affitti
MODALITA’ PER L’ESERCIZIO DELL’OPZIONE
Con il provvedimento n.55394 del 7 aprile 2011, l’Agenzia delle Entrate ha
indicato le modalità di esercizio dell’opzione per la cedolare secca e le modalità
operative di versamento dell’imposta. L’opzione può essere esercitata:
  per i nuovi contratti di locazione, in sede di registrazione (entro 30 giorni
dalla data di stipula o, se antecedente, dalla data di esecuzione);
  per i contratti per i quali non è stata esercitata l’opzione, è possibile
accedere al regime della cedolare secca per le annualità successive,
esercitando l’opzione entro il termine previsto per il versamento dell’imposta di
registro dovuta annualmente sul canone di ciascun anno (ciò anche se è stato
corrisposta l’imposta di registro in un’unica soluzione al momento della
registrazione);
  per i contratti di locazione non soggetti a registrazione, in sede di
dichiarazione dei redditi relativa al periodo d’imposta nel quale è prodotto il
reddito o altrimenti in sede di registrazione in caso d’uso o di registrazione
volontaria del contratto.
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Cedolare secca sugli affitti
ADEMPIMENTI A CARICO DEL PROPRIETARIO
Il locatore (proprietario) che decide di avvalersi del nuovo regime deve darne
comunicazione al conduttore (affittuario).
La comunicazione va effettuata con raccomandata e deve contenere la rinuncia
alla facoltà di chiedere, per tutta la durata dell’opzione, l’aggiornamento del
canone di locazione, anche se è previsto nel contratto, inclusa la variazione
accertata dall’Istat dell’indice nazionale dei prezzi al consumo per le famiglie di
operai e impiegati dell’anno precedente e la volontà di optare per la tassazione
forfettaria dei redditi da locazione, ossia optare per la cedolare secca.
La comunicazione è obbligatoria e deve essere inviata prima di
esercitare l'opzione. Il mancato invio rende inefficace l'opzione stessa (articolo
3, comma 11 del D.Lgs. 23/2011).
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Cedolare secca sugli affitti
AGEVOLAZIONI PER L’AFFITTUARIO
L’affittuario:
  non sarà chiamato ad aggiornare il canone di locazione, anche se è previsto
nel contratto;
  risparmierà la metà dell’imposta annuale di registro. Infatti, questa tassa del
2% sul canone annuo oggetto dell’affitto, con un minimo di 67,00 euro, è
suddivisa a metà con il proprietario;
  non dovrà più acquistare, in sede di registrazione, marche da bollo da 14,62
euro, ogni quattro facciate e/o 100 righe, per ogni copia di contratto.
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Cedolare secca sugli affitti
DURATA DELL’OPZIONE
  L’esercizio dell’opzione vincola il locatore all’applicazione del regime della
cedolare secca per l’intero periodo di durata del contratto o della proroga.
  Nel caso in cui l’opzione è esercitata nelle annualità successive alla prima, il
vincolo permane per il residuo periodo di durata del contratto.
  E’ prevista la facoltà di revocare l’opzione in ciascuna annualità contrattuale
successiva a quella in cui è stata esercitata e comporta il versamento
dell’imposta di registro dovuta per l’annualità di riferimento e le successive. La
revoca può essere effettuata in carta libera, debitamente sottoscritta e
contenente i dati necessari all’identificazione del contratto e delle parti, o
effettuata con il mod. 69 utilizzato come schema di richiesta della revoca. La
revoca deve essere anche comunicata al locatario (Circ. n. 20/E del 2012).
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Cedolare secca sugli affitti
EFFETTI DELLA CEDOLARE SECCA
Il reddito assoggettato a cedolare:
  è escluso dal reddito complessivo;
  è compreso nel reddito ai fini del riconoscimento della spettanza o della
determinazione di deduzioni, detrazioni o benefici di qualsiasi titolo collegati al
possesso di requisiti reddituali (determinazione dell’Isee, determinazione del
reddito per essere considerato a carico).
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Cedolare secca sugli affitti
DETERMINAZIONE DELLA CEDOLARE SECCA – BASE IMPONIBILE
Il reddito da assoggettare alla cedolare secca, in sostituzione dell’IRPEF e
delle relative addizionali è pari all’importo più elevato tra:
  l’ammontare dei canoni di locazione maturati nel periodo di vigenza
dell’opzione per la cedolare secca, assunti senza operare alcun
abbattimento;
  l’ammontare della rendita catastale rivalutata del 5%.
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Cedolare secca sugli affitti
MODALITA’ DI VERSAMENTO DELLA CEDOLARE SECCA
Il decreto attuativo chiarisce che ai versamenti della cedolare secca si
applicano le regole previste per il versamento in acconto e a saldo dell’IRPEF.
Il versamento dell’acconto è pari al 95% dell’imposta dovuta per l’anno
precedente, versato con la seguente modalità:
  in un’unica soluzione entro il 30 novembre di ciascun anno se l’importo è
inferiore a 257,52 euro;
  in due rate se l’importo dovuto è pari o superiore a 257,52 euro (la prima,
nella misura del 40% va versata entro il 16 giugno di ogni anno o in alternativa
entro il 16 luglio di ogni anno applicando la maggiorazione dello 0,40% a titolo
di interesse; la seconda rata, nella misura del 60% va versata entro il 30
novembre).
Il saldo deve essere versato entro il 16 giugno dell’anno successivo.
Il versamento della cedolare secca (sia in acconto che a saldo) va sempre
effettuato con il modello F24.
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