CAMPING CLUB DEGLI AMICI - Comune di Montalto di Castro

Elaborato:
RELAZIONE TECNICO-URBANISTICA
Opere:
RISTRUTTURAZIONE "CAMPING CLUB DEGLI AMICI"
Installazione di nuove unità abitative, nuovi locali di servizio,
delocalizzazione e revisione di alcuni elementi esistenti e creazione di
nuove piazzole camping.
Leggitimità
Urbanistica:
P.di C. n. 980 del 16.09.2009 e D.I.A. depositata il 11.09.2013
Immobile:
Camping "Club degli Amici" - Loc. Tombolo del Paglieto Grande
Frazione P.Romana - 01014 Montalto di castro (VT)
Proprietà:
Fincesar S.p.a., codice fiscale 01001050994, p.iva 12945710155, con sede in
Piazza della Repubblica n. 5, 20121, Milano (MI)
Richiedente: Mario Francorsi, nato a Vicovaro (RM) il 14.03.1941, residente a Roma in via
Treviso, 43, cap 00161, C.F.: FRNMRO41C14L851A, in qualità di Presidente
del Consiglio di Amministrazione della Fincesar S.p.a., codice fiscale
01001050994, p.iva 12945710155, con sede in Piazza della Repubblica n. 5,
20121, Milano (MI)
Ubicazione:
loc. Paglieto Grande, Fraz. Pescia Romana, 01014 Montalto di C. (VT).
Dati catast.: NCT di Viterbo, Fg. n.36, Part. n.74 e 75
RELAZIONE
TECNICO - URBANISTICA
PREMESSA
Il campeggio “Club degli Amici” nasce nel 1975 su specifica autorizzazione regionale e con
strutture realizzate in base a Licenza Edilizia n. 801 del 26.05.1975, sulla part. n. 74 del Fgl.
n.36. Successivamente, con Condono Edilizio n. 411 del 27.11.1990, l’area del campeggio fu
estesa anche alla particella n. 75 che, catastalmente, fu fusa con la precedente n. 74 e sulla
quale, comunque, sono presenti prevalentemente zone adibite a piazzole destinate
all’attendamento. Con Condono Edilizio n. 184 del 03.12.2002 poi, sono stati sanati i manufatti
adibiti a bungalow, servizi, opere di urbanizzazione ed aree di parcheggio.
INDICAZIONI URBANISTICHE ATTUALI
L’area in cui ricade l’insediamento, individuata, come detto al N.C.T. di Viterbo al foglio 36 del
comune di Montalto di Castro, particelle n. 74 e 75, già ricadente sul P.R.G. vigente, in zona di
tipo: “L1 – ZONE VINCOLATE PER PROTEZIONE PAESISTICA” -
Limitazioni
stabilite dalla Legge 01.06.1939, n.1809, Legge29.06.1939, n.1497 e Regolamento 03.06.1940,
n.1357” osservava la seguente normativa: Tali zone sono da destinare a "parco pubblico". Per
esse il comune dovrà provvedere alla redazione di piani particolareggiati che in punti
opportuni, salvaguardando integralmente il tombolo esistente e la duna, potranno prevedere la
localizzazione di servizi o attrezzature, pubblici o di pubblico interesse, su un'estensione
fondiaria massima pari al 10% della zona L1 e con una altezza massima pari a ml 4,50. Tali
piani particolareggiati dovranno comunque essere redatti nel rispetto di quanto previsto dalla
vigente legislazione in materia.
Con deliberazione di Consiglio Comunale n. 3/2007 l’amministrazione, adottando il “Piano per
gli insediamenti campeggistici” ha perimetrato l'area come zona per insediamenti campeggistici
comprendendo all'interno oltre che la regolarizzazione dell’area per ospitare l’attività esistente,
anche un corposo ampliamento del complesso in aree limitrofe di proprietà della stessa società;
Con opportuna deliberazione del consiglio comunale l'amministrazione ha adottato poi la
“Variante Generale al P.R.G. comunale” ,di cui si riproduce ,di seguito, la parte riguardante il
campeggio, recependo la programmazione cartografica e la normativa del Piano dei Campeggi
citato
Estratto Variante Generale al PRG
Nella variante generale al P.R.G. citata, l'area è regolata dalla seguente normativa:
Tali Zone comprendono i complessi ricettivi campeggiatici così come definiti dall’art. 2della
L.R. 59/95, esistenti e funzionanti con regolare autorizzazione di esercizio alla data di adozione
del presente Piano.
Per tutti gli interventi edilizi relativi ai complessi ricadenti nelle zone pinetate (boscate) si
rinvia al comma 8 bis dell’art. 10 della L.R. 24/98, rifuso nel comma 10 dell’art. 38 delle
N.T.A. del P.T.P.R. Adottato.
Con deliberazione n.38 del 19.05.2009, su proposta della Regione Lazio formulata con verbale
della conferenza di servizi del 10.12.2008, fu autorizzata la ristrutturazione del campeggio e
formalizzata con P di C. n. 980 del 16.09.2009
.
Ai fini urbanistici il verbale conteneva i seguenti elementi:
L’intervento consiste nella ristrutturazione del complesso campeggistico denominato Club degli
Amici, attualmente ricadente nel P.R.G. in zona agricola e ricompreso nella variante al P.R.G
denominata“Piano dei campeggi” adottata dal CC e trasmessa alla Regione per l’istruttoria;”
Il verbale continua poi con deduzioni e prescrizioni di Natura paesaggistica riportate nella
Relazione Paesaggistica allegata al progetto ed a cui si rimanda e conclude con : “ Il progetto
prevede alcune demolizioni e razionalizzazione degli spazi sostanzialmente ammissibili fermo
restando che debbano essere rispettati ai i seguenti punti:

Il previsto ampliamento del fabbricato 3 dovrà essere delocalizzato per mantenere il
distacco dai confini stradali così come la prima fila dei Bungalow sul confine, e quelli
lungo la strada dovranno anch’essi essere delocalizzati all’interno dell’area assicurando
il rispetto della distanza dal confine secondo le norme vigenti.

Tutti gli interventi dovranno rispettare e salvaguardare le alberature esistenti.

Le coperture di tutti gli interventi dovranno essere realizzate in maniera tradizionale con
coppi ed embrici.

I manufatti dovranno essere intonacati e tinteggiati con il colore delle terre.

Resta inteso che l’intervento di ristrutturazione del campeggio manterrà esclusivamente
tale destinazione già confermata nella variante ai campeggi.
La conferenza di Servizi del 27.02.2008 sancisce dunque la seguente destinazione d'uso per
l'area di intervento "F8b - ZONE DI SVILUPPO TURISTICO RICETTIVO" sottoposta alle
seguenti norme tecniche di attuazione "In tali aree potranno essere realizzate, con riferimento a
quanto dettato dalla L.R. 59/85 e relativo Regolamento di Attuazione, esclusivamente campeggi,
villaggi, aree di sosta temporanea".
VINCOLI PAESAGGISTICI
Come meglio specificato ed argomentato nell'allegata Relazione Paesaggistica a cui si rimanda,
sotto l'aspetto ambientale l'area è assoggettata a vincolo ai sensi dell'art. 142 del D.lgs 42/04 in
quanto individuata di interesse paesaggistico con D.M. 19/01/1977 (G.U. n.182 del 06/07/1977)
Da considerare la Deliberazione di Consiglio Regionale per la deroga ai PTP, descritta nella
relazione paesaggistica, che ha riconosciuto l'area destinata a campeggio in quanto derogata dai
PTP.
Sotto l’aspetto strettamente urbanistico, poi, è da ribadire che con Delibera di Consiglio
Comunale n.38 del 19.05.2009 a cui ha fatto seguito il P.diC. 980/2008 la destinazione d'uso
dell'area è stata variata e trasformata definitivamente in area per strutture ricettive (come meglio
specificato all'articolo precedente).
RIFERIMENTI NORMATIVI DI TUTELA PAESAGGISTICA DI NATURA EDILIZIA
ED URBANISTICA
Considerando che l'ultimo intervento di ristrutturazione, di cui al mezionato PDC n.980/2008,
risulta autorizzato a seguito di procedura semplificata per l'approvazione di interventi in variante
al PRG ai sensi del DPR 447/98 e succ. mod. e che dai combinati tra la normativa urbanistica e
quella paesaggistica, si trae che, per le strutture campeggistiche, anche in area assoggettata a
vincolo di tutela, sono consentiti interventi di miglioramento (Ristrutturazione o Straordinaria
Manutenzione) a condizione che non venga alterato il peso urbanistico sul territorio , indicato,
per le attività ricettive di tipo campeggistico dalla capacità ricettiva ammissibile in base ai
parametri edilizi che sono elencati nel Regolamento Regionale n. 18/20087 e s.m.i.
Poiché ai sensi dell’art. 3, comma 1, lettera d, del D.P.R. 380/01 per ristrutturazione
edilizia si intende l’insieme di interventi rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un
insieme sistematico di opere che possono portare ad organismi in tutto o in parte diversi dal
precedente, ricomprendendo tra esse gli interventi di ripristino o la sostituzione di alcuni
elementi costitutivi dell’edificio, la modifica e l’inserimento di nuovi elementi ed impianti, e
considerando la variazione di dotazioni interne (bungalow) al pari di elementi che costituiscono
l’insieme, in quanto il complesso è unico ed inscindibile nella sua globalità, possiamo affermare
sotto l'aspetto urbanistico, l’ammissibilità dell'intervento di modifica del numero dei Bungalow
e dell'installazione di nuovi locali per servizi, naturalmente non incrementando il peso
urbanistico (ricettività massima).
ANALISI DELLA SITUAZIONE ATTUALE E DI PROGETTO AI SENSI DELLA L.R.
59/85 E DEL R.R.18/08 E S.M.I..
Con licenza commerciale n. 1281 del 12.07.2001, rilasciata, ai sensi dell’art 60 lettere b) e c) del
D.P.R. 24.07.1977 n. 616 alla società LAX per “ Complesso ricettivo complementare a carattere
turistico sociale” , il numero degli ospiti fu fissato in 924 persone in tende o roulottes a cui
debbono essere aggiunti gli ospiti dei Bungalow e delle nuove costruzioni di cui all’intervento
di riqualificazione.
La licenza commerciale fissa pertanto in 924 il numero massimo di persone che possono essere
ospitate in tenda all'interno del complesso campeggistico, oltre agli ospiti nelle strutture fisse
(bungalow).
Considerando che, a termini di legge , ogni piazzola può ospitare un massimo di 4 persone
(convenzionalmente chiamato equipaggio), abbiamo la seguente tabella riassuntiva generale
della situazione attuale:
CONSISTENZE SITUAZIONE ATTUALE
VALORI MAX AMMISSIBILI
VALORI ATTUALI
DA LICENZA DI ESERCIZIO
DA PDC 980/2008
N.1281 del 12.07.2001
Ospiti
Tende, roulottes e
Equipaggi
Ospiti
Equipaggi
924
231
904
226
bungalow
204
51
168
42
TOTALI
1128
282
1072
268
caravan
Come emerge dalla precedente tabella, la dotazione attuale di 1072 persone è inferiore a quella
ammissibile nella licenza di esercizio di 1128 persone;
Con il progetto di ristrutturazione proposto, di cui la presente relazione costituisce parte
integrante, che prevede la diminuzione delle piazzole per tende e roulottes e l'incremento dei
bungalows, la ricettività complessiva viene portata ad un totale di n.1050 ospiti, inferiore ai
1128 ammissibili con licenza di esercizio, ai 1072 della situazione attuale e nel pieno rispetto
dei parametri di cui al R.R. 18/08 e s.m.i. (vedi tabella riepilogativa Tav. grafica n.3), come
riassunto nella seguente tabella rettificata:
CONSISTENZE SITUAZIONE DI PROGETTO
VALORI MAX AMMISSIBILI
VALORI DI PROGETTO
DA LICENZA DI ESERCIZIO
N.1281 del 12.07.2001
Ospiti
Tende, roulottes e
Equipaggi
Ospiti
Equipaggi
924
231
816
204
bungalow
204
51
234
59
TOTALI
1128
282
1050
263
caravan
Verifica parametri R.R. 18/08 e s.m.i.
Di seguito (estratti dalla Tav.3) verifica parametri R.R. 18/08 per campeggi tre stelle.
Verifica dotazioni igienico sanitarie comuni R.R. 18/08 e s.m.i.
Di seguito (estratti dall'allegato A2 al R.R. 18/08) i parametri minimi relativi alle installazioni igienico
sanitarie di uso comune, per campeggi tre stelle.
Di seguito verifica dotazioni igienico sanitarie comuni per campeggi tre stelle.
SITUAZIONE DI PROGETTO
Istallazioni igienico sanitarie in rapporto
Dotazione di
a n.126 (piazzole prive di installazioni
legge
igiieniche) x n.4 (persone per piazzola) =
n.utenti per
n. 504 persone ospitate in tende o
ogni
roulottes.
installazione
Numero
Installazioni
richieste per
n. 504 ospiti
(in n.126
piazzole)
Dotazione
Camping
"Club
Rapporto
degli
Amici"
Water
18
28
54
verificato
Docce
25
21
30
verificato
Lavabi
18
28
64
verificato
Lavelli stoviglie
40
13
22
verificato
Lavatoi
60
9
12
verificato
Lavatrici
Servizi igienici accessibili a persone
diversamente abili
300
2
4
verificato
2
2
2
verificato
Come risulta dalla tabella sopra riportata, il campeggio è conforme alla normativa, Regolamento
regionale 18/08 e s.m.i., in relazione alla dotazione minima di installazioni igienico sanitarie di
uso comune.
DESCRIZIONE DELL'INTERVENTO
Come sopra accennato l'intervento in oggetto riguarda la ristrutturazione, mediante un insieme
sistematico di opere, finalizzata al miglioramento funzionale della struttura ricettiva extraalberghiera all'aria aperta.
Nel dettaglio le opere consisteranno in:
- demolizione di un gruppo servizi igienici esistente, realizzato in materiale misto (strutture
prefabbricate in cls, legno, fibrocemento, ecc.) di antica realizzazione in pessimo stato
conservativo;
- demolizione di un vecchio locale di deposito realizzato con struttura in acciaio e tamponatura
in pannelli termo-isolanti di lamiera grecata;
- demolizione di due piccoli locali di servizio in lamiera;
- installazione n.8 bungalows, tipologia "A" (legenda: 8) uguali a quelli esistenti costituenti n.1
alloggio ciascuno;
- installazione n.6 bungalows tipologia "B" (legenda: 9), composti ciascuno da n.2 alloggi;
- installazione n.1 bungalow tipologia "C" (legenda: 10) composto da n.3 alloggi;
- installazione n.1 locale deposito - lavanderia (legenda: 12*);
- revisione gruppo servizi igienici (legenda: 15) mediante una diversa dotazione di apparecchi
igienico-sanitari;
- variazione di destinazione d'uso locale con struttura in legno lamellare (legenda: 3*) da bar a
market;
- intervento sui locali in muratura (legenda: 11) relativo alla sola variazione di destinazione d'uso
da alloggi per il personale ad alloggi per il soggiorno e il pernottamento degli ospiti portando
alla costituzione di n.4 alloggi tipologia "D";
- intervento sull'edificio con struttura prefabbricata in cls (legenda: 13) relativo alla sola
variazione di destinazione d'uso da alloggio per il custode ad alloggio per il soggiorno e il
pernottamento degli ospiti portando alla costituzione di n.1 alloggio tipologia "E";
- spostamento e delocalizzazione, senza alterazione di sagome e/o superfici, elementi costituenti
la zona sportiva (legenda: 19,20,23,24,25,26) al fine di razionalizzare gli spazi;
- delocalizzazione area parcheggio (legenda: 17) con le stesse finalità mediante la creazione di
n.96 posti auto;
- creazione di n.78 nuove piazzole camping (legenda: 21) della superficie di mq 42,00 ciascuna.
Tutti i nuovi manufatti saranno realizzati con gli stessi materiali di quelli esistenti e quindi, per i
bungalows, struttura prefabbricata in cls poggiata su cordoli in opera fuori terra al fine di rialzare
le struttura di circa 50 cm dal piano di sistemazione di campagna e mantenere la caratteristica di
amovibilità.
Il locale deposito lavanderia sarà realizzato con le medesime modalità dei bungalows.
Le variazioni di destinazione d'uso dei locali non comporteranno l'esecuzione di opere edilizie se
non l'adeguamento degli impianti tecnologici interni (elettrico ed idrico-sanitario).
Le nuove piazzole saranno formate semplicemente mediante delimitazione con siepe bassa.
Tutti i nuovi allacci alle reti tecnologiche della struttura ricettiva saranno eseguiti mediante
collegamento alle linee interne esistenti costituite da un anello che corre lungo la viabilità
pedonale del campeggio.
Quanto fin qui descritto è meglio illustrato sulle tavole grafiche allegate al progetto.
Montalto di Castro 15.10.2014
Il progettista Architettonico
Geometra Fabrizio Cristofori