Perizia

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TRIBUNALE DI FIRENZE
Ill. mo Signor Giudice dell’Esecuzioni Immobiliari
dott.ssa LuciaSchiaretti
Consulente Tecnico d’Ufficio Per. Ind. Mauro Crini
Procedura esecutiva n. 278 /2014 RG
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Premessa
In data 25/02/2015 il sottoscritto, Per. Ind. Mauro Crini, con Studio in Firenze, Via
Erbosa n.10, iscritto all’Albo dei Periti Industriali della provincia di Firenze con il
numero 854, prestava giuramento di rito dichiarando di accettare l’incarico
ricevuto dall’Illustrissimo Giudice dell’Esecuzione, dott.ssa Lucia Schiaretti, quale
Consulente Tecnico d’Ufficio nella causa n. 278/2014.
Le indagini peritali hanno avuto inizio alla data dell’incarico e si sono concluse in
data 12/04/2016.
Risposte ai quesiti contenuti nel mandato
1) Descrizione del bene
Il bene oggetto di stima è un appartamento per civile abitazione posto nel
Comune di Figline Valdarno Incisa (FI) Via Francesco Petrarca n. 123;
l’appartamento è posto al primo piano di un fabbricato avente strutture portanti
verticali e/o orizzontali in c.a. e quindi incombustibili ed ha accesso da resede
interno del vano scale condominiale; il fabbricato non è dotato di impianto di
ascensore .
L’abitazione è composta come segue: ingresso, corridoio, cucina/tinello,
soggiorno, camera matrimoniale, camera 1 ,cameretta 2, , bagno completo di
servizi igienico-sanitari, ripostiglio, oltre a disimpegno, n. 1 armadio a muro e
terrazzo ad L.
Dal soggiorno mediante scala interna, si accede al piano seminterrato dove è
presente una tavernetta , una sala da pranzo contigua ed un vano ad uso cucina
sul lato tergale; sempre sul lato tergale si accede al garage e dall’interno del
garage si accede ad un corridoio condominiale dove è ubicata la cantina.
L’appartamento
posto al piano primo è complessivamente pari a circa mq.
101.35 di superficie utile netta, oltre al balcone di mq. 29,70, mentre la superficie
lorda, comprensiva dei muri interni ed esterni, è di circa mq. 116,65.
All’appartamento è annesso un piccolo locale ad uso di cantina o ripostiglio
posto al seminterrato di circa mq. 7,80 ed un resede esclusivo di circa mq. 132; i
locali posti al piano seminterrato hanno una superficie utile netta di circa mq.
53,29 e lorda di circa mq. 67,17. Il box auto ha una superficie utile netta di mq.
21,30 e lorda di mq. 22,40.
- si veda planimetria allegata.
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Lo stato di manutenzione ed uso è normale, vi sono rifiniture normali, sufficienti
illuminazione ed aerazione, pareti finite con intonaco di tipo civile e tinteggiatura
a tempera, la pavimentazione del soggiorno è finita con mattonelle in ceramica
smaltata 40x30, nel corridoio/ingresso e nelle due camere i pavimenti sono finiti
con mattonelle analoghe dello stesso colore , anche nella camera /studio il
pavimento è analogo ,come pure nella cucina/tinello il pavimento è finito con
mattonelle in ceramica smaltata 40X30 di colore chiaro mentre il rivestimento è
presente soltanto sulla parete dove è situato il piano di cottura; il pavimento del
ripostiglio è
finito con mattonelle sempre di ceramica
pavimento del bagno è
smaltata 40x30 ; il
finito con mattonelle 40x30 in ceramica smaltata il
rivestimento sempre in ceramica smaltata 20x25 è di due colori ; le soglie sono a
filo pavimento in travertino.
Il terrazzo a cui si accede dalla cucina, e da n.2 camere da letto, è ad L in quanto
si estende sulla facciata tergale e laterale ed è pavimentato con piastrelle di
gres 14x28 e cimasa del davanzale in cotto.
La tinteggiatura è a tempera fine su tutte le pareti con vari colori, salvo che su
due pareti della cucina finite con vernice lavabile .
Infissi: le finestre e le porte-finestre sono in legno naturale e vetro camera e sono
tutte dotate di avvolgibile in materia plastica; le porte interne sono in legno
naturale tamburato di discreta finitura con bordature sui pannelli e listre sempre
in legno naturale.
La porta d’ingresso è del tipo blindato con pannellatura in legno naturale, così
come la porta del ripostiglio .
L’unità immobiliare è dotata di impianto elettrico sotto traccia, e dispositivo
salvavita ; l’impianto di riscaldamento e del tipo singolo con caldaia murale a gas
metano con produzione di acqua calda, ubicata su una parete del terrazzo
adiacente alla cucina , gli elementi radianti sono in ghisa anche al
piano
seminterrato .
La scala di accesso ai locali posti al seminterrato parte dal soggiorno al primo
piano ed è realizzata con gradini in legno naturale ed è composta da due rampe,
la tavernetta è pavimentata con mattonelle 40x30 in ceramica smaltata, le pareti
sono finite ad intonaco al civile, gli infissi sono in legno naturale le finestre sono
del tipo vasistas in legno naturale come la porta da cui si accede alla sala da
pranzo , la porta di accesso alla cucina è a tre ante con vetri di colore giallo .
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I pavimenti della sala da pranzo e della cucina sono finiti con mattonelle 40x30
in ceramica smaltata di colore chiaro ; nella cucina è presente un piccolo
ripostiglio con porta a soffietto.
2)
Individuazione catastale
I beni in perizia risultano censiti agli atti dell’Agenzia delle Entrate di Firenze e
sono classati come segue:
Catasto Fabbricati (Comune Censuario di Figline e Incisa Valdarno)
Quanto all’appartamento, con annessa cantina e resede: Foglio 32, Sezione A,
Particella 216, Subalterno 15 graffato alla part. 588 sub. 1 (resede), Categoria
A/2, Classe 4, Consistenza 7 vani, rendita catastale € 650,74.
Catasto Fabbricati (Comune Censuario di Figline e Incisa Valdarno)
Quanto al box auto, di fatto unito all’appartamento: Foglio 32, Sezione A,
Particella 216, Subalterno 12, categoria C/6 di classe 4, mq. 53, rendita €
257,30.
Quanto al box auto: Foglio 32, Sezione A, Particella 216, Subalterno 11,
Categoria C/6 di classe 6, Consistenza mq. 21, rendita € 139,91.
Il bene risulta giustamente intestato all’Esecutato proprietaria per l’intero.
3) Accertamento della proprietà
Il bene in oggetto è pervenuto all’Esecutato (parte acquirente) in forza di atto di
compravendita di cui al Repertorio n. 17438 Raccolta n. 4789 ai Rogiti del
notaio Avv. Vincenzo Persiani con studio in Figline Valdarno (FI) con atto privato
autenticato in data 13/07/2007.
4) Corrispondenza del pignoramento
Il bene risulta giustamente individuato.
5) Elencazioni gravami
Il bene in oggetto è pervenuto all’Esecutato in forza di atto di compravendita di
cui si è detto sopra, Repertorio n. 17438 Raccolta n. 4789, in data 13/07/2007.
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Lo stato delle trascrizioni e delle iscrizioni relativamente all’immobile in questione
risultano le seguenti:
1) Registro generale n. 13438, Registro particolare n. 10276 ; Presentazione
n.28 del 05/05/2014; Agenzia del Territorio - nota di Iscrizione
n. Rep.
17439/4790 Ipoteca volontaria derivante da concessione a garanzia di Mutuo
Fondiario Cod. 176 per un capitale € 280.000,00.
6) Situazione urbanistica e amministrativa
L’edificio di cui le unità immobiliari fanno parte è stato edificato in forza della
Licenza Edilizia N° 236 rilasciata il 31/12/1970 e successiva variante N° 97 del
28/6/1972; è stata rilasciato permesso di abitabilità in data 12/12/1972. Sono
state presentate domande di condono edilizio con prot. 8243 in data 30/04/1986,
pratica N° 875 cui ha fatto seguito il rilascio di concessione a sanatoria N° 3346 e
3347 in data 21/06/2001; denuncia di inizio di attività depositata il 15/11/1999
prot. 27585 con fine lavori depositata in data 13/04/2000 prot. 9604; denuncia di
inizio di attività per opere interne per adeguamento funzionale N° 279 dell’anno
2007. Si dà atto che le pratiche di condono sono state presentate a livello
condominiale, per aumento di volume e per spostamento di finestre rispetto allo
stato di progetto. Tuttavia, da un confronto delle planimetrie di progetto con
quelle dello stato attuale dell’immobile, risultano varie difformità, fra cui lo
spostamento di tramezzi interni e di finestre, dovuti alla diversa realizzazione
rispetto allo stato di progetto e/o di variante, ovvero della mancanza da parte
della ditta costruttrice della presentazione di una variante finale. Inoltre si fa
rilevare che al piano seminterrato risulta installato un angolo cottura, che a
norma di regolamento comunale non può esistere. Si ritiene pertanto che
l’assegnatario dell’immobile, per renderlo urbanisticamente conforme, dovrà
presentare al comune di Incisa e Figline Valdarno domanda di condono edilizio ai
sensi dell’art. 31 dell L. 47/85 entro il termine di 60 giorni dall’assegnazione.
Si precisa che l’immobile non è vincolato ai sensi della L. 1089/1939.
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7) Eventuali occupazioni
Il bene risulta attualmente occupato dall’Esecutata.
8) Stima
Criteri di stima
Il criterio adottato per la valutazione del bene oggetto della presente perizia è
stato di determinare il valore di mercato più probabile.
Per la determinazione del valore commerciale sono stati presi in considerazione
gli elementi sotto riportati che concorrono alla determinazione del valore stesso.
Zona: comune di Figline e Incisa Valdarno (Provincia di Firenze).
Destinazione d’uso: civile abitazione
Piano: primo
Rifinitura: normale
Stato di manutenzione: normale
Illuminazione: buona
Riscaldamento: autonomo
Superficie lorda: (comprese pertinenze computate con coefficiente riduttivo
come da tabella che segue) mq. 192,73
Attraverso la tabella che segue si ragguagliano le superfici dei vari elementi
di cui sono composte le unità immobiliari con dei coefficienti che di norma si
utilizzano anche per le tabelle millesimali:
Appartamento
Mq. 116,65
Coefficiente 1
Mq. 116,65
Vani annessi S1
Mq. 67,17
Coefficiente
Mq. 40,30
0,60
Balcone
Mq. 29,70
Coefficiente
Mq. 5.94
0,20
Box auto
Mq. 22,40
Coefficiente
Mq. 13,44
0,60
Cantina
Mq. 8,00
Coefficiente
Mq. 3,20
0,40
Resede annesso
Mq. 132
Coefficiente
Mq. 13,20
7
0,10
TOTALE
Mq. 192,73
Sulla base di quanto riportato dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia
delle Entrate, che riporta valori al mq. al lordo di superficie compresi fra € 1.050 ed €
1.550, in considerazione che lo stato di manutenzione dell’immobile è discreto, si ritiene
equo applicare un valore di € 1.400/mq. per cui avremo un valore complessivo di €
269.822,00, e quindi, in cifra tonda di € 270.000,00.
Pertanto si ha: € 1.400,00 x 192,73 mq. = € 269.822,00
Valore commerciale ( Arr.to ) € 270.000,00
VALORE DI STIMA € 270.000,00
Al fine di facilitare la vendita del bene, in considerazione che questa viene
eseguita in via giudiziale, ritengo equo applicare al valore di stima determinato
come sopra, una riduzione di circa il 10%, si avrà pertanto il seguente:
PREZZO A BASE D’ASTA: EURO 243.000,00
(Euro Duecentoquarantatremila /00)
9) Regime impositivo della vendita
La vendita del bene immobile oggetto della presente perizia non è soggetta ad
IVA.
10) Riepilogo
Trattasi di appartamento per civile abitazione di complessivi mq. 293 circa al
lordo dei muri, posto al piano primo, composto da ingresso,
cucina/tinello,
camera matrimoniale, cameretta, camera 2 , bagno completo di servizi igienicosanitari con cabina doccia, ripostiglio, disimpegno , terrazzo ad L, oltre a n.1
armadio a muro, ed annessa cantina; all’appartamento sono annessi tre vani al
piano seminterrato e garage dello stesso stabile.
Il bene è occupato dall’Esecutato.
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Esso è così individuato al Catasto Fabbricati Comune Censuario di Figline e
Incisa Valdarno :
Appartamento con annesso cantina e resede:
Foglio 32 , Sezione A ,Particella 216 , Subalterno 15 graffato alla part. 588 sub.1
(resede) , Categoria A/2 , Classe 4 , Consistenza vani 7 , rendita catastale Euro
650,74.
Indirizzo: Via Petrarca n.273 Figline e Incisa Valdarno (FI) .
Catasto Fabbricati (comune Censuario di Figline e Incisa Valdarno) .
Box auto, di fatto unito all’appartamento: Foglio 32, Sezione A, Particella 216,
subalterno 12, categoria C/6 di classe 4, mq. 53, rendita catastale € 257,30.
Box auto : Foglio 32, sezione A, Particella 216, Subalterno 11, categoria C/6 di
classe 6, consistenza mq 21, rendita catastale € 139,91.
Il bene risulta giustamente intestato a Drappello Amalia proprietaria per l’intero.
Prezzo base d’asta Euro 243.000,00 (Euro duecentoquarantatremila/00)
Conclusioni
Avendo espletato il mandato conferitomi ringrazio la S.V.I. per la fiducia
accordatami e rassegno la presente relazione restando a disposizione per
qualsiasi chiarimento dovesse necessitare.
La presente relazione è composta di n. 8 pagine oltre fotografie ed allegati.
Il C.T.U.
Per. Ind. Mauro Crini