Relazione illustrativa ricognitiva

RELAZIONE ILLUSTRATIVA
PER ATTO RICOGNITIVO DEL P.T.C. INERENTE LA PREVISIONE DI
INSEDIAMENTO DI GRANDE STRUTTURA DI VENDITA INSERITO NELLA
VARIANTE AL PRG DEL COMUNE DI MONDOLFO - AI SENSI DELL’ART. 26,
c.3, L.R. 34/92 E S.M, COMPARTO PP15 A DESTINAZIONE D'USO N3B
TERZIARIO - LOCALITA' MAROTTA.
PREMESSA
Il Piano Regolatore Generale vigente prevede per l’area in oggetto, la possibilità di realizzare
un intervento terziario/commerciale che possa interagire funzionalmente, così come indicato
nelle prescrizioni dell’amministrazione provinciale in fase di attuazione del PRG, con
l’antistante casello autostradale.
La sopra citata previsione prevede un unico comparto di intervento denominato PP15,
seppure le NTA del PRG vigente consentano durante la progettazione particolareggiata,
l’articolazione e l’integrazione di diverse destinazioni d’uso e funzioni.
La relativa scheda di progetto facente parte delle NTA del Piano Regolatore, prevede
puntuali indicazioni metriche e lascia alla progettazione particolareggiata attuativa la scelta
dei criteri di intervento per le infrastrutture, gli standard e le volumetrie; ponendo particolare
attenzione all’attuazione del comparto al fine di ottenere un intervento che si caratterizzi per
la qualità espressa, e per limitare l’impatto che avrà sul territorio.
I proprietari dell’area hanno proposto all’amministrazione comunale la realizzazione di un
intervento avente le caratteristiche sopra menzionate, affidandosi a società di professionisti
esperte nello sviluppo di veri e propri outlet commerciali, evidenziando però la necessità di
un incremento edificatorio.
La specifica destinazione d’uso proposta, ovvero l’”outlet”, si caratterizza per l’ampiezza
extra-regionale del bacino di utenza che coinvolge e di conseguenza per la capacità di
occupazione e di indotto che genera.
Con delibera di Giunta Municipale n. 76/2010, è stato approvato un documento di indirizzo in
merito allo sviluppo delle aree di che trattasi, nel quale è stata prevista la possibilità di
procedere con un incremento di capacità edificatoria, a parità di Superficie Territoriale,
relativamente al piano particolareggiato denominato nel PRG vigente “PP15”, finalizzato alla
realizzazione di una struttura denominata “outlet” così come definito dall’art. 10 della Legge
Regionale 27 del 10/11/2009 “Testo Unico in materia di Commercio”.
Il Servizio urbanistica e Pianificazione Territoriale della Provincia di Pesaro e Urbino, in
qualità di autorità competente, con determina n. 54 del 13/01/2012, ha concluso la verifica di
assoggettabilità a V.A.S. escludendo, ai sensi dell’art.12, co.4 del D.Lgs. n. 152/06 e
ss.mm.ii., la variante parziale al vigente P.R.G. del Comune di Mondolfo, relativa al comparto
PP15, dalla procedura di VAS prevista agli artt. da 13 a 18 del citato Decreto.
DESCRIZIONE VARIANTE
La variante al Piano di Lottizzazione “Mondolfo Outlet Village” prevede l’incremento della
Superficie Utile Lorda Territoriale da 12.825 mq a 36.000 mq e della superficie per Opere di
Urbanizzazione (S1 + S2) da 10.260 mq a 28.800 mq.
L’area in oggetto risulta essere divisa in due comparti dalla nuova bretella inserita dal piano
regolatore, quindi con un’area posta a Nord e a confine con l’area residenziale ed una area
posta a sud a confine con l’asse autostradale.
Il progetto disegna la sistemazione a verde con quinte alberate dell’area posta a nord, con la
realizzazione di parcheggi e percorsi pedonali di collegamento con la parte sud e l’adiacente
area residenziale limitrofa consolidata, mentre nella rimanente area servita dalla viabilità di
progetto, si prevede la realizzazione di 36.000 mq di SUL e degli standard a verde e
parcheggio richiesti dalla normativa e dalla scheda di variante.
Il Piano in oggetto prevede l’attuazione di una variante al PRG del Comune di Mondolfo, che
considera la realizzazione di un insediamento commerciale ed alberghiero.
Il Comparto PP15 ricade in zona N3b, ovvero ZONE PER ATTIVITA’ TERZIARIE.
Nell’ambito della progettualità legata alla variante non si assiste ad alcuna modifica relativa
alle destinazioni d’uso, ne alla modalità di intervento assoggettata a pianificazione attuativa,
quanto più la superficie utile lorda territoriale viene aumentata da 12.825 mq a 36.000.
Di seguito si riporta una tabella che sintetizza il confronto tra PRG Vigente e Variante:
CLASSIFICAZIONE DELLE ZONE
N3b Attrezzature urbane – Attività Terziarie
P.R.G. Vigente
Variante
S.T.
Superficie
territoriale
S.U.L.
Superficie utile
lorda territoriale
S1 + S2
Superficie per opere di
urbanizzazione primaria (*)
Superficie per opere di
urbanizzazione secondaria (**)
168.020
168.020
12.825
36.000
10.260
28.800
La proposta in esame prevede i seguenti interventi:
• la creazione di servizi commerciali, di piazze attrezzate, di parcheggi e verde d’uso
pubblico e privato;
• la riorganizzazione e razionalizzazione del sistema viabilistico della zona, con la
realizzazione di un anello capace di distribuire e riequilibrare i flussi in entrata alla città,
alleggerendo la circolazione veicolare insistente sulla direttrici nord-sud e sulla viabilità
litoranea;
• la creazione di ampi parcheggi pubblici allo scopo di drenare il traffico sgravando l’area dai
carichi attuali;
• potenziamento indotto del trasporto pubblico.
Gli indirizzi di intervento all’interno di questo comparto, sono normati dall’articolo 73 bis delle
N.T.A. del Piano Regolatore Generale, il quale classifica quest’area come “Zone per attività
terziarie N3b” che di seguito riportiamo:
1. Le zone N3b sono antistanti il casello autostradale e sono destinate ad ospitare uffici,
negozi, alberghi, ristoranti, sale per spettacoli ed incontri; sono escluse la residenza privata
ed il commercio all’ingrosso.
2. In tali zone, facenti parte di un comparto unitario, il piano si attua attraverso un PP esteso
all’intera area.
La scheda contiene altresì le seguenti prescrizioni:
Prescrizione:
Ai sensi e per gli effetti di quanto previsto dalla Legge Regionale n. 22 del 23.11.2011,
articoli 10 e 13, in merito al deflusso delle acque meteoriche si dovrà garantire l’invarianza
idraulica.
Prescrizioni del Servizio 4.4 della Provincia OO.PP. e Difesa del Suolo:
Per la presenza del Fosso della Bastia al centro del comparto l’utilizzo a scopi edificatori
dell’area è subordinato all’adeguamento, manutenzione e messa in sicurezza da potenziale
esondazione dello stesso, quest’ultima andrà valutata con opportune verifiche, atte a
dimostrare inoltre l’idoneità del fosso allo smaltimento delle portate attuali e di progetto.
L’utilizzo dell’area demaniale relativa al Fosso della Bastia, così come ogni eventuale
intervento da eseguirsi sullo stesso sono soggetti alla preventiva autorizzazione/concessione
ai sensi del R.D. 523/1904.
Nella progettazione degli interventi si dovrà mantenere una fascia di rispetto inedificabile dal
corso d’acqua e dalla proprietà demaniale, non inferiore a quella prevista nel R.D. di cui
sopra.
Disposizioni di cui alle pagg. 8,9 del Parere n.08/04 del CPT allegato alla DCP n.
18/22.03.04:
La variante al piano di lottizzazione “Mondolfo Outlet Village” prevede le superfici riportate
nella scheda su esposta, modificando il posizionamento dell’area di galleggiamento
all’interno del comparto, come rappresentato negli elaborati grafici allegati, e inserendo
alcuni elementi architettonici (torri, merlature, portali) che portano ad avere blocchi di altezze
diverse, dove, per alcuni di questi elementi architettonici, si può arrivare ad un’altezza
maggiore di quella minima prevista dalla scheda norma.
Va comunque specificato che l’altezza interna massima abitabile non supera mai i 10,50 m
poiché questi elementi sono solo la rappresentazione di uno stile architettonico e quindi
raffigurabile come scatole vuote non utilizzate ai fini del calcolo volumetrico.
vista aerea dell’area in progetto
stralcio piano regolatore generale
ITER DI APPROVAZIONE DELLA VARIANTE
- Con deliberazione consiliare n. 48 del 31/05/2012, è stata adottata la variante al comparto
attuativo individuato dalle NTA del PRG vigente con la scheda progetto PP15;
- Dell’avvenuta adozione e del successivo deposito, presso l’Ufficio Segreteria nei giorni
feriali e la sede della Polizia Municipale in quelli festivi, degli atti e documenti
tecnico/amministrativi sopraccitati è stata data comunicazione mediante pubblicazione di un
apposito avviso all’Albo Pretorio Comunale, nei principali luoghi pubblici a ciò destinati e nei
quotidiani, per 60 giorni interi e consecutivi, dal 10.07.2012 al 08.09.2012, per consentire a
chiunque di prenderne visione ed, eventualmente, presentare osservazioni ed opposizioni;
- Avverso alla suddetta variante al PRG sono pervenute 11 (undici) osservazioni e
opposizioni;
- Con delibera di Consiglio Comunale n. 21 del 04/03/2013, sono state controdedotte le
osservazioni/opposizioni pervenute ed è stata adottata definitivamente la variante di che
trattasi;
- In data 17/04/2013 prot. 10278, recapitata in data 22/04/2013, copia conforme della
suddetta delibera e dei relativi elaborati scritto-grafici, è stata trasmessa al Servizio
Urbanistica della Provincia di Pesaro e Urbino, al fine dell’acquisizione del parere di
competenza, ai sensi dell’art. 26 della L.R. 34/92 e s.m.i.;
- Con nota pervenuta in data 23/09/2013 prot. 23373 il Servizio Urbanistica della Provincia di
Pesaro e Urbino ha richiesto chiarimenti e delucidazioni interrompendo i termini istruttori;
- Con nota prot. 1104 del 17/01/2014, consegnato in pari data presso il protocollo della
Provincia di Pesaro e Urbino, il Settore Urbanistica del Comune di Mondolfo ha trasmesso la
suddetta documentazione integrativa richiesta;
- Il Servizio Urbanistica della Provincia di Pesaro e Urbino, attestava la “coerenza con le
previsioni e gli indirizzi della Pianificazione sovraordinata ed in particolare con il P.P.A.R., il
P.I.T. ed il P.T.C. e relativa normativa vigente”, esprimendo parere di conformità favorevole,
con le seguenti prescrizioni:
- l’ampliamento dell’area inserito in sede di adozione definitiva dovrà essere stralciato
in quanto in contrasto con le disposizioni di cui all’art. 11 della L.R. 22 del 23.11.2011;
- dovrà essere data applicazione alle prescrizioni dettate degli Enti nei propri pareri e
riportati nel Paragrafo 3, nonché risolte le problematiche evidenziate nella
Determinazione dirigenziale n. 54 del 13/01/2012 del Servizio 4.1 della Provincia di
Pesaro e Urbino, relativa alla procedura di verifica di assoggettabilità a VAS, con
particolare riguardo al controllo delle potenziali problematiche relative
all’inquinamento atmosferico ed acustico, dovuto all’incremento del traffico veicolare,
idrogeologiche, per l’incremento dell’impermeabilizzazione del suolo, nonché
all’adeguamento dei sistemi di approvvigionamento e depurazione dell’acqua per
l’incremento del carico urbanistico;
- al fine di un contributo utile alla soluzione di tale problematica di inquinamento
atmosferico ed acustico, ma anche al fine di un migliore inserimento nel contesto
ambientale dell’intervento edificatorio, in sede attuativa si dovrà produrre un apposito
progetto per la sistemazione esterna e del verde che, nel rispetto degli indirizzi per la
disciplina degli interventi di trasformazione del territorio del P.T.C., ponga particolare
attenzione alle costituzione di fasce fortemente piantumate limitrofe al centro abitato
di Marotta e ai punti di maggiore generazione di rumore e fonti inquinanti, nonché ai
parcheggi;
- andrà interpellato il Servizio strade dell’A.P. perché esprima il proprio parere su uno
specifico progetto per la disciplina del traffico nel territorio interessato, dove sarà
posta particolare attenzione alla viabilità interna al centro abitato di Marotta e al
sistema di afflusso al casello autostradale;
- Con atto n. 22 del 13/02/2014 la Giunta Provinciale, nonostante il parere tecnico
favorevole, non approvava la variante considerato l’esito della votazione: 3 voti a favore e 3
contrari, visto che nelle motivazioni di voto si esprimeva la necessità di effettuare la
ricognizione del Piano Territoriale di Coordinamento, di competenza del Consiglio
Provinciale. Dove con le votazioni a favore si esprimeva la necessità della ricognizione del
PTC prima della costruzione di una "Grande Struttura di Vendita", mentre con le votazioni
contrarie si esprimeva la necessità della ricognizione del PTC prima di concedere l'aumento
di superficie edificatoria per l'area interessata, previsto nella variante urbanistica;
- Successivamente il Consiglio Comunale, conformemente a quanto stabilito dall’art. 26
comma 6, lettera b), della L.R. 34/92 e s.m.i., con deliberazione n. 15 del 23/04/2014,
procedeva con la controdeduzione delle motivazioni con cui è stato dato contenuto negativo
all’atto deliberativo di G.P. n. 22/2014, accogliendo altresì integralmente le sopra riportate
prescrizioni tecniche facenti parte del parere istruttorio favorevole;
- In seguito all’accoglimento delle prescrizioni del Servizio Urbanistica della Provincia di
Pesaro e Urbino, gli elaborati scritto-grafici sono stati sostituiti ed allegati alla delibera n. 15
del 23/04/2014 come di seguito descritti:
Estratto PRG – scala 1:2000 – adeguato alle prescrizioni Servizio Urbanistica
provincia PU (vedi allegato);
Estratto NTA - Scheda PP15 - adeguato alle prescrizioni Servizio Urbanistica
provincia PU (vedi allegato);
- Con deliberazione di Giunta Provinciale n. 168 del 30/07/2014, il medesimo organo
accoglieva le controdeduzioni formulate dal Comune di Mondolfo nella deliberazione di
Consiglio Comunale n. 15/2014, e procedeva con l’espressione definitiva di conformità ai
sensi dell’art. 26 comma 7 della L.R. 34/92 e s.m.i.;
- Nella suddetta deliberazione di G.P. n. 168/2014, oltre a prendere atto dell’accoglimento da
parte del Comune di Mondolfo delle prescrizioni tecniche formulate dal Servizio Urbanistica
della Provincia di Pesaro e Urbino, si ribadisce altresì quanto segue:
“eventuali sviluppi finalizzati all’insediamento di grandi strutture di vendita necessitano di un
atto ricognitorio del P.T.C. preventivo alla Conferenza di Servizi ai sensi dell’art. 15 della
L.R. n. 27 del 10.11.2009.”
MOTIVAZIONI INERENTI L’ATTO RICOGNITIVO DEL P.T.C.
Il Consiglio Provinciale, chiamato a pronunciarsi in merito al soddisfacimento delle
disposizioni di cui all’art. 8 Bis della L.R. 26/1999, con delibera n. 101 del 28.11.2006,
ribadisce che il PTC, pur considerando la rete dei “poli” e delle “aree centrali” uno
schema di riferimento generale indispensabile per l’assetto funzionale del territorio
provinciale, non esclude l’eventuale previsione e localizzazione di altri insediamenti
per le grandi strutture di vendita a livello sovraccomunale al di fuori di tali ambiti; tale
localizzazione dovrà comunque essere coerente con gli studi sui flussi di traffico
contenuti nell’elaborato 3.1 del PTC – Atlante della mobilità e del trasporto pubblico.
Il Testo unico in materia di commercio (L.R. 10 novembre 2009, n. 27), approvato dalla
Regione Marche, affida (art. 3) alle Province importanti funzioni di localizzazione e di
valutazione degli impatti delle grandi strutture di vendita. Mediante il PTC, le Province
stabiliscono i criteri per la pianificazione territoriale nel settore commerciale e in particolare
quelli finalizzati ad individuare le aree di localizzazione delle grandi strutture di vendita
attraverso la valutazione dell'impatto dei flussi di traffico, nonché in relazione alla rete viaria
ed agli accessi. Il PTC individua inoltre le aree di localizzazione delle grandi strutture di
vendita, tenendo anche conto degli effetti d'ambito sovracomunale e di fenomeni di
concentrazione territoriale di altri esercizi che producono impatti equivalenti a quelli delle
grandi strutture di vendita. All’art. 11 del Testo Unico, vengono indicati dei criteri e degli
indirizzi generali, che il regolamento attuativo dovrà ulteriormente specificare, per lo sviluppo
della rete distributiva commerciale; la Provincia dovrà svolgere un ruolo primario nella
definizione dei criteri e degli indirizzi del regolamento attuativo.
Si evidenzia altresì che con delibera n. 77 del 12.10.2011 il Consiglio Provinciale, avviando
le procedure per la redazione del nuovo PTC, ha approvato il documento delle “Linee guida
e programma operativo per la redazione del Piano Territoriale di Coordinamento della
Provincia di Pesaro e Urbino”.
L’amministrazione provinciale di Pesaro e Urbino, in relazione alle politiche di
programmazione e di pianificazione delle strutture e delle attività commerciali, nell’ambito
della presentazione preliminare dei contenuti del Piano strategico provinciale “Provincia
2020”, ha espresso la volontà di limitare, per quanto possibile, le previsioni
urbanistiche di nuove aree commerciali, pur riconoscendo che le strutture
commerciali e le strutture turistiche, integrate con un adeguata dotazione di servizi,
potranno svolgere un importante funzione strategica per rilanciare e rivitalizzare le
aree interne ed i centri storici, ma anche per riqualificare tessuti urbani e quartieri
degradati.
Il PTC nell’Elaborato n. 3 “Atlante della Matrice insediativo infrastrutturale” e in particolare
nella scheda 8D “Strutture Commerciali – Grande Distribuzione”, descrive il tematismo
relativo alle grandi strutture commerciali e fornisce gli indirizzi normativi per l’individuazione
delle zone idonee affermando che “la programmazione urbanistica di nuove strutture
commerciali di rilevanza zonale e/o provinciale dovrà essere effettuata con estrema
attenzione e possibilmente in una dimensione di concertazione interistituzionale, date
le forti ricadute che esse hanno sul complesso dell’armatura insediativo-territoriale
esistente. In generale esse dovranno comunque essere localizzate in aree extraurbane
“centrali” rispetto ai contesti insediativi territoriali, in modo da far funzionare tali
strutture come strumento di interazione e non come strumento di rottura delle
relazioni preesistenti.”;
Alla luce delle suddette considerazione si individuano le seguenti motivazioni che
hanno portato ad individuare la nuova area centrale per l’ubicazione del OUTLET
oggetto di variante:
1- Viabilità di PRG già realizzata e coerente con gli studi sui flussi di traffico;
2- L’area centrale prevista nel P.T.C comporterebbe l’occupazione di ulteriore
suolo agricolo in contrasto con l’art. l’art. 11 della L.R. 22 del 23.11.2011;
3- L’individuazione del nuovo polo commerciale concordato a livello di unità
minima di riferimento del PTC.
1- Viabilità di PRG già realizzata nell’area oggetto di variante
E’ opportuno sottolineare che con Deliberazione n. 77 del 12/10/2011, il Consiglio
Provinciale ha approvato le linee guida e il programma operativo per la redazione del nuovo
PTC in base alle quali uno degli obiettivi strategici del piano è proprio legato al contenimento
delle nuove previsioni urbanistiche commerciali ed a una corretta localizzazione delle grandi
strutture di vendita in relazione alla valutazione degli impatti dei flussi di traffico. …”
L’ambito d’intervento si trova in un area territoriale delimitata a sud dal tracciato
dell’autostrada A14, a Nord da un area residenziale a Est da un area in cui è inserito il
casello autostradale ed ad Ovest da un’area destinata a zona di completamento.
L’area si trova inoltre in prossimità alle vie di grande comunicazione, al tracciato ferroviario e
a quello della viabilità costiera.
Il Piano Regolatore Generale prevede per quest’area un ampliamento della viabilità esistente
con la realizzazione di bretelle e tre nuove rotatorie disposte intorno al comparto che
serviranno ad alleggerire la circolazione veicolare insistente sulla direttrici nord-sud e sulla
viabilità litoranea.
Attualmente sono già state realizzate La maggior parte delle opere stradali sopra
riportate da parte di società Autostrade
Nella valutazione della variante era stato richiesto in fase di assoggettabilità a VAS uno
studio viabilistico per la valutazione dei flussi di traffico, al fine di sanare la carenza di
informazioni riguardante un’aspetto di primaria importanza per la verifica di sostenibilità del
progetto dal punto di vista ambientale, ma fondamentale anche per le valutazioni di
conformità rispetto al P.T.C.
Detto studio infatti era stato più volte richiamato nelle relazioni, ma non era stato prodotto in
prima istanza. E’ stato poi trasmesso all’Amministrazione Provinciale in allegato alla
relazione esplicativa comunale di cui al prot. 1104 del 15.01.14. Dall’analisi dello stesso
emerge un quadro approfondito con indagini e rilievi dei flussi di traffico in data maggio 2011
ed ipotesi di impatto riferite a diverse situazioni evolutive del progetto e della
infrastrutturazione del contesto.
Nel merito lo studio pare aver inquadrato in modo ottimale il sistema infrastrutturale viario
coinvolto dall’evoluzione progettuale. Lo studio infatti identifica l’area al centro del trilatero
costituito dalla strada statale Adriatica, dalla ex strada statale 424 - Valcesano e dalla strada
provinciale Cesanense. Le quali si incrociano al centro di Marotta, al confine con la Provincia
di Ancona e al centro del polo produttivo di Mondolfo ( questo identificato quale area centrale
di secondo livello dal PTC).
Gli altri elementi strutturali individuati dallo studio sono altrettanto fondamentali per il
progetto:
- Casello autostradale di Marotta;
- Via Sterpettine;
- Strade interne al centro abitato di Marotta;
- Opere infrastrutturali realizzate dalla Soc. Autostrada per la terza corsia.
Lo studio si conclude infine con un giudizio di piena sostenibilità del progetto dal
punto di vista infrastrutturale viario.
Nel parere tecnico della Provincia si evidenzia che non sussistono, al momento,
elementi per confutare tale giudizio, anche perché, dal 2011 ad oggi, alcune opere alla
base dello studio sono state effettivamente realizzate o sono in corso di realizzazione;
ci si riferisce alle opere infrastrutturali della società Autostrade, quali il sovrappasso a
Sud, la riqualificazione di via Sterpettine e la rotatoria sull’intersezione di questa con
la ex SS 424 - Valcesano.
Si prescrive solo che in fase di progettazione attuativa andrà comunque interpellato il
Servizio strade dell’A.P. perché esprima il proprio parere su uno specifico progetto
per la disciplina del traffico, dove sarà posta particolare attenzione alla viabilità
interna al centro abitato di Marotta e al casello autostradale.
Pertanto vista la viabilità che è stata già realizzata in conformità a quanto previsto
dalla scheda di PRG per il comparto PP15, considerato che come si evince dallo
studio dei flussi di traffico detta viabilità risulta adeguata per sostenere l’insediamento
commerciale del “Mondolfo Outlet Village”, si ritiene che anche per non occupare altre
zone agricole sia congruo inserire nel PTC questa nuova area centrale in sostituzione
di quella prevista a monte in località Centocroci.
2- Area centrale prevista dal P.T.C. comporta l’occupazione di ulteriore suolo agricolo
Occorre evidenziare che il P.T.C. prevede un’area centrale di 2° livello dove è possibile
ubicare la grande struttura commerciale in argomento in località Centocroci.
Detta area posta in corrispondenza ai comparti PP 18 e PP19 manca della viabilità adeguata
e risulta ormai saturata dagli interventi industriali e artigianali realizzati, pertanto
occorrerebbe occupare ulteriore terreno agricolo ai fini di permettere l’insediamento del polo
commerciale con necessità di valutazioni e verifica dell’impatto sui dispositivi tecnici previsti
relativamente alla soluzione di problematiche idrologiche, nonché sulla opportunità di
verificare e risolvere l’impatto sul contesto paesistico-ambientale di ulteriori estese superfici
per la viabilità e di parcheggio, occorre ricordare infine l’art. 11 della L.R. 22 del 23.11.2011.
Questa normativa, allo scopo di ridurre il consumo di suolo, prescrive che non
possono essere adottate nuove varianti al P.R.G. vigente, le quali prevedano ulteriori
espansioni di aree edificabili in zona agricola nei Comuni che non hanno completato il
75% l’edificazione delle aree esistenti con medesima destinazione d’uso urbanistica.
Stante che l’ubicazione della struttura commerciale nel polo previsto dal PTC
comporterebbe modifica al PRG e produrrebbe un evidente e non trascurabile
consumo di suolo.
3- L’individuazione del nuovo polo commerciale concordato a livello di unità minima
di riferimento del PTC.
Nella Tavola 9A “Progetto Matrice Insediativo infrastrutturale” e nella relativa scheda 9A:
“La Matrice insediativo infrastrutturale di progetto” vengono individuate e definite le
cosiddette “aree centrali” che “ .... si articolano anch’esse in diversi livelli in base al ruolo e
all’importanza ad esse attribuita nell’ambito provinciale, relativamente all’insieme delle
funzioni produttive - commerciali -direzionali. Per “aree centrali” è da intendersi un insieme di
luoghi che per la loro particolare posizione assumono un’importanza strategica, per
ricondurre ad una “distribuzione razionalmente diffusa” la logica tendenziale della
polverizzazione casuale e prevalentemente unidirezionale delle attività produttive e
direzionali in generale. Tali aree centrali andranno viste come i luoghi polifunzionali ideali per
indirizzare la localizzazione di grandi ed importanti attività imprenditoriali, che nelle loro
interazioni creino effetti sinergici positivi, non solo dal punto di vista dell’economia aziendale,
ma anche dal punto di vista sociale ed urbanistico-territoriale.”;
Rispetto alla suddetta Tavola 9A del PTC il comparto in esame, pur trovandosi in una zona
strategica dal punto di vista infrastrutturale, si trova al di fuori della cosiddette “aree centrali”:
l’area infatti è ubicata a valle di un’area centrale di 2° livello. Naturalmente lo schema di
riferimento proposto dal PTC, costituito da una rete di “poli” e di “aree centrali” non
esclude l’eventuale previsione e localizzazione di ulteriori centralità di livello
sovracomunale, purché sia verificata la coerenza urbanistica con gli indirizzi e le
scelte dello stesso PTC auspicando una concertazione interistituzionale, date le forti
ricadute che la previsione può avere sul complesso dell’armatura insediativaterritoriale esistente.
Si evidenzia inoltre che il P.T.C. nella scheda 9A – La Matrice insediativi - infrastrutturale di
progetto - “precisa anche che il sistema delle – aree centrali- prospettato non vuole e non
può esaurire il complesso dell’articolazione dei fabbisogni in modo particolare nel settore
delle attività industriali e artigianali; pertanto oltre alle aree produttive industriali ricompresse
nelle aree centrali, “i comuni potranno prefigurare scelte per nuove aree produttive
purchè siano adeguatamente motivate, di dimensioni appropriate, di facile
accessibilità, e interagiscano funzionalmente con il sistema delle - aree centrali- e
soprattutto siano coordinate a livello delle - unità minime di riferimento – sancite dal
presente P.T.C..”
Per quanto riguarda la prevista concertazione interistituzionale e il coordinamento a
livello delle unità minime d’intervento, l’A.C. ha provveduto ad integrare la pratica
allegando alla relazione esplicativa (prot.1104 del 15.01.14) le risultanze di riunioni con
i Sindaci dei Comuni di San Costanzo, Monte Porzio e Mondolfo i cui territori sono
compresi nell’unità minima di riferimento prevista dal P.T.C., dalle quali emerge una
condivisione delle motivazioni e della valenza strategica del progetto per il territorio di
riferimento.
Pertanto da quanto sopra riportato emerge che il PTC non esclude l’eventuale
previsione e localizzazione di ulteriori centralità di livello sovracomunale al di fuori
degli ambiti individuati, e che rispetto a tale determinazione era stato chiamato ad
esprimersi il Consiglio Provinciale nell’anno 2006 con deliberazione n. 101/2006.
Emerge altresì che l’A.P. più recentemente ha espresso la volontà di limitare, per
quanto possibile, le previsioni urbanistiche di nuove aree commerciali, ricordando che
una nuova disciplina in materia di commercio è stata approvata è che la sua
attuazione è legata alla emanazione di dispositivi regolamentari da parte della
Regione.
Considerato i contenuti dello studio sui flussi di traffico in rapporto allo sviluppo
infrastrutturale del contesto interessato, avvenuto nell’ultimo decennio (casello
autostradale e opere compensative della terza corsia) e preso atto che relativamente
alla prevista concertazione interistituzionale, l’A.C. ha provveduto ad integrare la
pratica allegando alla relazione esplicativa (prot.1104 del 15.01.14) le risultanze di
riunioni con i Sindaci dei Comuni di San Costanzo, Monte Porzio e Mondolfo, i cui
territori sono compresi nell’unità minima di riferimento prevista dal P.T.C., si può
concludere che vi siano tutti gli elementi per poter definire l’iter tecnico-politico
finalizzato all’attivazione di una ricognizione del PTC di competenza del Consiglio
Provinciale.
Pesaro lì 21/03/2015
Arch. Roberto Girelli
Individuazione area centrale 2 livello PTC e nuova area d’intervento