COMPRAVENDITE E LOCAZIONI • Crescono i

N°139 – 15/09/2015
COMPRAVENDITE E LOCAZIONI
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Crescono i rendimenti nel settore immobiliare - Idealista.it
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Cresce la vendita in nuda proprietà - Confabitare
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European Outlook 2016 - Scenari Immobiliari
MUTUI
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Moneta e banche - Banca d’Italia
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Sempre più utilizzato il Fondo di garanzia prima casa - Abi
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Barometro sui mutui - Crif
COMPRAVENDITE E LOCAZIONI
CRESCONO I RENDIMENTI NEL SETTORE IMMOBILIARE - IDEALISTA.IT
Nello scenario peggiore tutti i prodotti immobiliari fruttano il doppio dei Btp a 10 anni (2%) e in Italia
l’investimento in immobili è sempre più redditizio, secondo i dati pubblicati dall’ufficio studi
Idealista: acquistare un immobile di qualsiasi tipologia per metterlo a reddito produce, nel peggiore
dei casi, il doppio del rendimento che offrono i Btp a 10 anni. Secondo questo studio, che mette in
relazione i prezzi di vendita e affitto delle diverse tipologie immobiliari per calcolare il loro
rendimento lordo, i locali commerciali si confermano il prodotto più redditizio, con un rendimento
pari all’8,8%, seguiti dagli uffici (6,9%), le abitazioni (5%) e i box (4,1%). In particolare, nel
residenziale, tra le città capoluogo italiane Biella (7,4%), è quella che garantisce il rendimento
maggiore; seguono Trapani (7,2%), Rovigo (6,8%) e Brindisi (6,8%), al top di una graduatoria che
vede più della metà dei centri – 48 su 79 monitorati – con rendimenti superiori alla media del
periodo e Milano (5,3%), è fra questi; discorso diverso per Roma (4,7%) e Napoli (4%) che
seguono nelle retrovie. Le città dove i proprietari ottengono meno affittando la loro casa sono
Cuneo (3,7%), poi Salerno, Savona e Siena, tutte con un rendimento pari al 3,6%. I locali
commerciali sono il prodotto con i maggiori tassi di rendimento nella maggioranza delle città
italiane per le quali è stato possibile rilevare il dato. I ritorni maggiori per i proprietari si registrano a
Venezia (15,4%), che precede Rimini (14,6) e Bergamo (13,5%); rendimenti a due cifre anche per
Napoli e Bologna, entrambe con una redditività del 10,3%; più distanziate Milano (9,4%) e Roma
(7,6%). All’opposto della scala, le città meno attrattive per gli investitori sono Reggio Calabria
(4,5%) e Firenze con una profittabilità di appena il 2,5%. Stando a tali dati anche gli uffici possono
garantire rendimenti di tutto rispetto, non lontani da quelli dei locali commerciali: Piacenza (9,4%) è
la città che garantisce i ritorni più sostanziosi ai proprietari di uffici; seguono Novara (8,5%), Prato
(7,4%), Bergamo (7,2%) e Treviso (6,9%); invece, a Milano (6,4%) e a Roma (5,8%) i tassi
viaggiano sotto il ritmo della media nazionale; infine, scorrendo la graduatoria verso il basso si
trovano Lecce (4,3%), Rimini (4,1%) e Pesaro (3,7%), fanalini di coda dei rendimenti da locazione
per il comparto degli uffici. I box auto sono il prodotto meno profittevole per gli investitori in quasi
tutti i mercati monitorati, talvolta con rendimenti inferiori ai Btp a 10 anni, vedi i casi di Firenze
(1,8%) e Trieste (1,4%); comunque, nelle grandi città, dove trovare parcheggio può essere
estremamente difficoltoso, l’investimento in un box può arrivare a rendere più dell’abitazione, come
dimostrano i dati di Napoli (10,7%), Roma (6,8%) e Milano (6,4%). Il rendimento da affitto si
intende al lordo di imposte (Imu, cedolare secca) e spese di gestione
CRESCE LA VENDITA IN NUDA PROPRIETÀ - CONFABITARE
Schiacciati dal peso della crisi e con il costo della vita che aumenta sempre più anziani sacrificano
la propria casa: nel corso del I semestre 2015 si è registrato un vero e proprio boom della vendita
di immobili in nuda proprietà con un aumento del 20% rispetto allo steso periodo dell’anno
precedente. In tutta Italia 97.000 anziani hanno già scelto questa formula, soprattutto nelle grandi
città, a partire da Bologna – come emerge da un’analisi di Confabitare, un’associazione di
proprietari immobiliari. Questi pensionati hanno un’età media di 75 anni e percepiscono una
pensione media mensile di poco superiore ai 1.100,00 euro. Le transazioni in nuda proprietà (che
rappresentano il 9,5 % del totale delle transazioni), vedono un calo degli atti tra familiari (per motivi
successori e fiscali) e un aumento di quelli propriamente di mercato. A vendere, nella maggior
parte dei casi (soprattutto al Nord e nelle grandi città), sono persone anziane che hanno scarsi
legami con la famiglia, oppure sono privi di eredi diretti e hanno bisogno di liquidità per continuare
a mantenersi, conservando la disponibilità dell’immobile. Il fenomeno della vendita della nuda
proprietà rappresenta il segno tangibile di una crisi che avanza sempre di più e che rischia di
aumentare ulteriormente a fronte di un potere d’acquisto delle pensioni drasticamente in calo e del
costante aumento del costo della vita, dei servizi, dei prezzi e delle tariffe; inoltre, il costo sempre
maggiore che registra la gestione di un immobile a causa dell’aumento della tassazione che grava
sulla casa, costringe di conseguenza gli anziani a dover ricorrere alla vendita della propria
abitazione. Secondo un’analisi a livello nazionale condotta da Confabitare, il primato del ricorso
degli anziani alla vendita in nuda proprietà spetta all’Emilia Romagna con oltre il 39%, segue il
Lazio con il 18%, il Piemonte e la Lombardia con il 16%, la Toscana con il 10% e la Liguria con
l’8%. Da questa indagine risulta che la situazione attuale porta gli over 65 a dover sacrificare la
propria casa pur di avere una liquidità che possa loro garantire il proprio mantenimento e,
altrettanto determinante nella decisione dell’anziano di vendere il proprio immobile in nuda
proprietà, è la possibilità di avere le risorse con le quali aiutare figli e nipoti alle prese con la crisi
occupazionale o con le difficoltà ad accedere al mercato del lavoro. Anche per quanto riguarda
l’analisi riferita alle grandi città emerge che al nord questo è un fenomeno più diffuso rispetto alle
altre zone di Italia: il ricorso alla vendita della nuda proprietà consente di monetizzare dalla
cessione dell’immobile senza perdere il diritto abitativo (usufrutto) e, quindi, permette di mantenere
la stessa qualità di vita integrata da una nuova liquidità ottenuta senza ricorrere a indebitamenti;
dall’altra parte, chi acquista ha la possibilità di effettuare un investimento a medio-lungo temine e,
inoltre, entra in possesso di un immobile senza dover pagare l’Imu, in quanto l’imposta ricade
sull’usufruttuario.
EUROPEAN OUTLOOK 2016 - SCENARI IMMOBILIARI
Secondo l’European Outlook 2016 la crisi immobiliare pare definitivamente terminata e in tutta
Europa i mercati immobiliari stanno crescendo a un ritmo superiore al Pil: mentre la crescita
economica nell'Unione europea a 28 dovrebbe essere dell’1,6% nel 2015, il fatturato immobiliare
sta crescendo del 4,5% e le previsioni per il 2016 sono di un ulteriore aumento. Tuttavia, salvo casi
particolari, le quotazioni, sono ancora in calo ma aumentano i volumi scambiati in quasi tutti i Paesi
e a fare da traino sono le nuove costruzioni e la domanda estera. Anche il mercato immobiliare
italiano ha smesso di ridursi e per il prossimo anno si prevedono circa 500mila case scambiate,
grazie alla maggiore facilità di accesso ai mutui e all'attesa ripresa dell'economia e
dell’occupazione. Infatti, dopo diversi anni di calo l’andamento del fatturato immobiliare ha
registrato un’inversione di tendenza nel 2014, con una crescita lievemente superiore all’1% nei
cinque principali Paesi europei e un aumento più consistente, intorno al 3,2%, è atteso a chiusura
del 2015, mentre la ripresa dovrebbe rafforzarsi nel 2016 con uno sviluppo previsto intorno al 6%.
Anche il fatturato italiano è in fase di ripresa con una crescita prevista intorno al 3,7% nel 2015,
mentre il 2016 dovrebbe segnare un altro incremento sino al 5,4%, non lontano dalla media degli
Eu5 (6,2%). Esclusa la Germania, dal 2000 a oggi il fatturato dei mercati immobiliari è stato
sostanzialmente stabile in termini monetari in Europa ma in Italia neppure nel 2016 si
raggiungeranno i livelli del 2000 e sarà necessario attendere il 2017, tuttavia le previsioni indicano
un aumento del fatturato in linea con la media degli altri quattro Paesi più importanti nel prossimo
biennio. Più faticosa la ripresa dei prezzi e dell’attività edilizia, per i quali non ci sarà un’inversione
di tendenza prima del secondo semestre 2016. In un continente con inflazione quasi inesistente, i
prezzi sono destinati a restare bassi a lungo, salvo aree di sviluppo o particolari segmenti di
mercato e le quotazioni sono rimaste pressoché stabili, in termini monetari, in Eu5; solo il settore
residenziale in Germania ha avuto un incremento del 21,4%, ma partendo da una base modesta.
Anche se l’inflazione è stata bassa, in pochi mercati le quotazioni sono state positive dal 2010 al
2015 e in Italia il comparto residenziale si è contratto di quasi il 15% e solo il commerciale ha fatto
meglio. Le previsioni per la fine del corrente anno sono di una leggera inversione di tendenza nelle
quotazioni in quasi tutti i Paesi, Italia esclusa ma, mentre Germania e Inghilterra si avviano a una
fase positiva dei prezzi, gli scenari sono incerti negli altri Paesi. In Italia solo in comparto
commerciale retail indica un segno positivo nel 2015, mentre negli altri mercati i prezzi sono
ancora in decrescita, meno accentuata degli anni precedenti ma ancora negativa e solo per il 2016
si prevede un miglioramento delle quotazioni, legate a prospettive di lieve risalita di inflazione e
crescita economica. Il mercato residenziale In Italia sta avendo un leggero miglioramento in termini
di compravendite e per la fine del 2015 si potrebbe arrivare a circa 448mila, dunque l’obiettivo di
mezzo milione nel 2016 è realistico, dato il progressivo incremento dei mutui concessi dalle
banche ma la domanda, anche se in crescita, rimane ancora debole e con una propensione
all’acquisto lontana dalle punte dei primi anni del secolo. Inoltre, nello scorso decennio i lavoratori
stranieri hanno comprato oltre un milione di case in Italia e una corretta politica dell’accoglienza e
del lavoro può aiutare l’inserimento sociale anche attraverso la residenza rimettendo in moto
anche il sistema immobiliare. Per quanto concerne il mercato degli uffici in Italia è in atto, dopo
diversi anni, un incremento della domanda primaria di spazi uso ufficio e non solo trasferimenti ma
il mercato è sempre più polarizzato nelle due principali città, dove si concentrano anche gli
investimenti esteri; la vacancy è in calo nella classe A, mentre aumenta nelle altre due categorie;
prezzi fermi ma canoni in rialzo nelle top location. Nel nostro Paese il settore commerciale ha
superato meglio degli altri la crisi, anche perché è stato capace di adattarsi più rapidamente alle
trasformazioni della domanda: la grande distribuzione, dopo un paio di anni di grande crescita e
molte nuove aperture, si riposiziona nelle grandi città; regge anche il mercato retail, soprattutto
nella locazione ma cambiano rapidamente le categorie merceologiche e anche le modalità di
contratto; i canoni nel complesso sono stabili, escluse le zone centrali delle grandi città, dove
crescono. Infine, in Italia la logistica sta completando un ciclo positivo che dura da tre anni ed è
favorevolmente influenzato dalla percezione di una diversificazione del rischio e dallo sviluppo
dell’e-commerce; le quotazioni rallentano la caduta e i rendimenti sono in contrazione, anche se
minore rispetto al passato.
MUTUI
MONETA E BANCHE - BANCA D’ITALIA
A luglio sono saliti i tassi d'interesse al 3,02% (3,01% del mese precede), comprensivi delle spese
accessorie, sui mutui casa erogati alle famiglie. I tassi d'interesse sui nuovi prestiti alle società non
finanziarie di importo fino a 1 milione di euro sono risultati pari al 2,93% (2,88% nel mese
precedente); quelli sui nuovi prestiti di importo superiore a tale soglia all'1,56% (1,7% a giugno). I
tassi passivi sul complesso dei depositi in essere - conclude il rapporto della Banca d'Italia - sono
stati pari allo 0,56% (0,61% nel mese precedente). Infine, i tassi di variazione sui dodici mesi dei
prestiti al settore privato è risultato pari al -0,6%, alle famiglie allo 0,3% e al -1,1% alle società non
finanziarie (a giugno erano rispettivamente -1%, 0,1% e -1,6%).
SEMPRE PIÙ UTILIZZATO IL FONDO DI GARANZIA PRIMA CASA - ABI
Tra febbraio e luglio 2015 sono ammontati a 83 milioni di euro i nuovi mutui garantiti e altri 88
milioni in fase di erogazione e lo strumento risulta particolarmente efficace per favorire l’acquisto
dell’abitazione da parte delle giovani coppie. Lo comunica l’Abi sottolineando che il Fondo
rappresenta un fondamentale esempio di collaborazione tra banche e Istituzioni, a vantaggio delle
famiglie che ancora scontano gli effetti della crisi ma aspirano ad acquistare l’abitazione principale.
L’obiettivo è, infatti, continuare a favorire l’accesso al credito a nuclei in difficoltà, soprattutto
giovani coppie, con una dotazione da 600 milioni di euro che potrebbe garantire finanziamenti
potenziali per 12-15 miliardi di euro. Il Fondo contribuisce all’ulteriore spinta del mercato dei mutui
che registra una fase di grande rilancio, con un’impennata tra gennaio e luglio 2015 dell’82,2%
rispetto al medesimo arco temporale dello scorso anno. Per quanto riguarda il funzionamento del
Fondo di garanzia per la casa controgarantito dallo Stato questo prevede il rilascio di garanzie a
copertura del 50% della quota capitale dei mutui ipotecari erogati per l’acquisto o la ristrutturazione
per l’accrescimento dell’efficienza energetica, degli immobili adibiti a prima casa, con priorità di
accesso per le giovani coppie o per nuclei familiari monogenitoriali con figli minori, nonché di
giovani con contratti di lavoro atipico con età inferiore a 35 anni. Relativamente ai requisiti per
accedere al Fondo, va ricordato che la garanzia può essere richiesta da coloro che, alla data di
presentazione della domanda di mutuo, non risultino proprietari di altri immobili ad uso abitativo,
salvo quelli di cui abbiano acquistato la proprietà per successione e che siano in uso a titolo
gratuito a genitori o fratelli. Il modulo di domanda consente la richiesta di accesso per un massimo
di due beneficiari; in caso di altri richiedenti potranno essere compilati ulteriori moduli di domanda,
da inoltrare allegando i relativi documenti di identità. Finora hanno aderito al Fondo 142 banche
(che rappresentano più del 60% del mondo bancario)
BAROMETRO MUTUI - CRIF
Nel mese di agosto appena concluso le richieste di mutuo presentate dalle famiglie italiane alle
aziende di credito sono cresciute ancora a ritmo sostenuto, con un +57,57% rispetto allo stesso
mese del 2014, tornando su livelli molto vicini a quelli precedenti la grande crisi che ha colpito il
comparto nel biennio 2010-2011. Al contempo, però, continua a contrarsi l’importo medio richiesto,
che si è attestato a soli 120.511 euro, il valore più contenuto da quando la rilevazione è in atto.
Analizzando la dinamica in corso relativamente all’aggregato dei primi 8 mesi dell’anno appare
evidente come si sia fortemente ridotto il gap rispetto agli anni pre-crisi, in un percorso di
progressivo recupero che negli ultimi mesi non si è mai ridimensionato. Nel mese di agosto, però,
l’importo medio richiesto ha fatto registrare una nuova contrazione, attestandosi su 120.511 euro e
si tratta del valore medio in assoluto più contenuto da quando Crif ha iniziato a rilevare in modo
sistematico e strutturato la domanda di credito da parte delle famiglie. La tendenza a richiedere
agli istituti di credito importi contenuti è confermata anche dalla distribuzione per fascia di importo:
la classe prevalente si conferma essere quella tra i 100.000 e i 150.000 euro, con una quota pari al
30,5% del totale (in aumento rispetto al 2014), seguita da quella al di sotto dei 75.000 euro, con il
26,3%. Al contempo, si conferma la propensione degli italiani a richiedere piani di rimborso più
lunghi nel tentativo di ridurre quanto più possibile l’incidenza delle rate sul reddito disponibile: la
classe compresa tra i 15 e i 20 anni è nuovamente risultata la preferita, con una quota pari al
24,1% del totale, ma nel complesso i 2/3 delle domande si sono orientate su lunghe durate.
Rassegna Stampa
9,4 mesi per vendere casa
Sondaggio Bankitalia, Tecnoborsa e Agenzia delle Entrate
Data: 14/9/2015
CorrierEconomia
Nuova pagella verde per gli immobili
Dal 1 ottobre cambiano calcoli e documenti per misurare i consumi
Data: 14/9/2015
Il Sole 24 Ore
Truffe e brutte sorprese non vanno in ferie
Indagine Tecnoborsa 2015 – Sicurezza nelle abitazioni
Data: 10/9/2015
Il Cittadino
L’avanzata dell’housing sociale che fa crescere la condivisione
Edilizia agevolata
Data: 8/9/2015
Corriere della Sera
Quanto vale l’addio a Imu e Tasi
Mattone&Mercato
Data: 7/9/2015
CorrierEconomia
Il mattone attira i capitali esteri
In soli 6 mesi gli investimenti stranieri hanno superato i livelli del 2006
Data: 7/9/2015
Il Sole 24 Ore
Ristrutturazioni, mix vincente
Incentivi e tassi al minimo danno appeal ai finanziamenti
Data: 7/9/2015
Italia Oggi
Comprare casa a buon prezzo
E’ davvero l’ultimo momento utile?
Data: 6/9/2015
Il Secolo XIX
Fisco sul lavoro, imprese e casa
Triplice record negativo italiano
Data: 3/9/2015
Il Sole 24 Ore
Ottimismo legittimo – Cautela necessaria
Economia italiana
Data: 2/9/2015
Corriere della Sera
SuperDia con modulo standard
Dal 14 ottobre formulario con tutte le info sulle opere
Data: 1/9/2015
Italia Oggi