PARERE N°2/A Tizio, proprietario di uno dei due appartamenti che
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PARERE N°2/A Tizio, proprietario di uno dei due appartamenti che
PARERE N°2/A Tizio, proprietario di uno dei due appartamenti che costituiscono il condominio Alfa, si rivolge a Caio, proprietario dell’altro appartamento, per invitarlo ad eseguire di comune accordo taluni lavori di manutenzione del cortile comune. A fronte dell’inerzia di Caio al riguardo, Tizio esegue lo stesso i lavori prospettati, salvo poi chiedere a Caio una parte delle spese sostenute. Caio, che vorrebbe sottrarsi al richiesto pagamento, si rivolge ad un legale chiedendo chiarimenti al riguardo. Il candidato, assunte le vesti del legale di Caio, esponga le problematiche sottese alla fattispecie in esame. (Traccia tratta da Cass., Sez.U., 31/01/2006, n. 2046) PARERE N°2/A – DIRITTO CIVILE Il condominio è un ente di gestione comune che opera in rappresentanza e nell’interesse comune dei soggetti che ne fanno parte limitatamente all’amministrazione e al buon uso della cosa comune. Il condominio non ha personalità giuridica autonoma cioè distinta da quella di coloro che ne fanno Commento: L’inizio è troppo diretto; un breve sunto dei fatti aiuta a delimitare il campo della successiva indagine e ad introdurre il quesito. Commento: Come definizione di condominio lascia a desiderare… parte; esso non interferisce nei diritti autonomi di ciascun condomino (Cass., 7891, 2000). Salvo che il titolo contrattuale non disponga altrimenti, sono beni comuni quelli indicati nell’art. 1117 c.c. e quelli ad essi assimilati in quanto destinati al comune godimento e/o servizio delle proprietà esclusive. La nascita di un condominio si verifica non con un formale atto costitutivo ma con la costruzione sul suolo comune o con il frazionamento da parte dell’unico proprietario di un edificio i cui piani o porzioni di piano vengono attribuiti a due o più soggetti in proprietà esclusiva (Cass., 4769, 1978). Non sono pertanto necessarie apposite manifestazioni di volontà o altre esternazioni. Con la costituzione del condominio si trasferiscono ai singoli proprietari anche le corrispondenti quote delle parti comuni di cui non è consentita la disponibilità . Ai fini della individuazione dell’oggetto di proprietà comune ex art. 1117 c.c. (sempre che il titolo non disponga altrimenti) la presunzione di comproprietà concerne sia gli elementi che strutturalmente costituiscono l’edificio quale complesso unitario (suolo, fondazioni, ecc.) sia i locali destinati ai servizi comuni anche se strutturalmente autonomi rispetto all’edificio, sia le opere, le istallazioni e i manufatti che servono all’uso e al godimento comune (addizioni rispetto alla struttura dell’edificio) (Cass., 1090, 1977). Commento: Non le era stata richiesta una disamina in generale dell’istituto del condominio. Non è sbagliato dare qualche informazione generale, ma ciò solo nei limiti di quanto poi necessario alla soluzione del caso; qui invece lei sta divagando. L’attitudine funzionale al servizio dell’edificio e al godimento collettivo individua l’elemento comune a prescindere dal fatto che il bene sia o possa essere utilizzato da tutti i condomini. La presunzione di condominialità per i beni elencati dall’art. 1117 c.c., la cui elencazione non è tassativa, deriva sia dall’attitudine del bene oggettivamente destinato al godimento comune sia dalla concreta destinazione di esso al servizio comune, conseguentemente, chi ne rivendica la proprietà esclusiva deve fornire la prova di tale diritto. Il cortile di un condominio costituisce parte comune ai sensi dell’art. 1117 c.c. e trae la sua ratio Commento: La traccia non lascia spazio a dubbi. dalla obiettiva destinazione del bene a servizio e utilità degli edifici circostanti . Il diritto di ciascun condomino sulle cose comuni è proporzionale al valore dell’unità immobiliare che gli appartiene ed il condomino deve partecipare alle spese relative alle parti comuni per la loro conservazione e non vi si può sottrarre rinunciando al diritto sulle cose anzidette; ciascuno ha il diritto-dovere di pagare i contributi necessari per le spese di manutenzione di dette parti comuni . La disciplina dettata dal codice civile per il condominio di edifici trova applicazione anche nel caso di “condominio minimo” cioè di condominio composto da due soli partecipanti. Nel caso di specie Tizio e Caio sono i proprietari di due appartamenti che costituiscono il Commento: Sta saltando subito alla conclusione. Le consiglio di inquadrare sempre il problema, di affrontare il contrasto rinvenibile al riguardo e di scegliere (motivando la scelta) una possibile soluzione. condominio Alfa che si qualifica, essendo composto da due solo condomini, come “condominio minimo”. Tizio invita l’altro proprietario Caio ad eseguire alcuni lavori di manutenzione del cortile comune. Tizio, di fronte all’inerzia di Caio, esegue ugualmente detti lavori, salvo poi chiedere a Caio una parte delle spese sostenute. Da quanto sopra esposto ai sensi dll’art. 1118 c..c ciascun condomino ha il dovere di partecipare alle spese di manutenzione relative alle parti comuni, tra le quali, come detto, rientra ex art. 1117 c.c. anche il cortile destinato al godimento ed uso dei condomini. Tuttavia l’art. 1134 c.c. disciplina il comportamento del singolo condomino che ha sostenuto le spese per la cosa comune regolando la possibilità del singolo di interferire nella loro amministrazione. Pertanto, in presenza della accessorietà dei beni comuni alle proprietà individuali nel condominio minimo, la spesa autonomamente sostenuta da uno solo dei partecipanti è rimborsabile solo nel caso Spetta al condomino che chiede il rimborso provare le condizioni che imponevano di provvedere Commento: Pessimo modo di citare giurisprudenza; le consiglio piuttosto: Cass. s.u. 06/2046; le faccio notare, anche, che si tratta di una sentenza della Sezioni Unite. senza ritardo (Cass., 5256, 1980; 6400, 1984). Commento: Vale quanto già detto. in cui siano presenti requisiti di urgenza tali da ritenere la spesa indifferibile (Cass., 2046, 2006).. Da quanto sopra esposto si ritiene, dunque, che Tizio ha diritto ad ottenere il rimborso delle spese sostenute per la manutenzione del cortile comune solo qualora dette spese siano indifferibili in quanto caratterizzate dai requisiti di urgenza, in caso contrario, Caio si potrà sottrarre dal pagamento richiesto. Spetterà a Tizio provare che le spese sostenute erano indifferibili. CONCLUSIONI Caio potrà sottrarsi al pagamento richiesto da Tizio e relativo alle spese da quest’ultimo sostenute per la manutenzione del cortile comune solo nel caso in cui dette spese non siano caratterizzate da urgenza e indifferibilità ex art. 11134 c.c., altrimenti dovrà rimborsare a Tizio le spese sostenute nella misura della propria unità abitativa. Valutazione complessiva: Purtroppo è mancata l’analisi del diverso orientamento per il quale si dovrebbe applicare al condominio minimo l’art 1110 c.c.; ciò non ha consentito di porre nella giusta evidenza la soluzione scelta dalle Sezioni Unite e la ragioni sottese a questa. Elementi strutturali:all’inizio manca un breve riassunto dei fatti; il candidato si dilunga invece in una inutile e non richiesta disamina dell’istituto del condominio degli edifici. Non è stato inquadrato il quesito sotteso alla traccia e il dibattito sorto al riguardo. Stile: il modo citare la giurisprudenza non è corretto; a parte questo, l’elaborato è comprensibile. Soluzione del caso: è stata offerta un’unica soluzione (quella che prevede l’applicazione dell’art. 1134), come se non fosse mai esistito alcun dibattito al riguardo. Il candidato si è quindi sottratto al compito di sviscerare le tesi rinvenibili in materia e di fornire adeguata giustificazione alla scelta operata. Avv. Daniele Calcaterra Commento: Siamo già alla fine? Non ha individuato la soluzione di chi afferma doversi applicare non l’art. 1134 bensì l’art. 1110 c.c. (ad esempio, Cass. 88/5664) e quanto invece stabilito dalle Sezioni Unite (Cass. s.u. 06/2046). Di conseguenza non ha neanche colto le motivazioni che possono indurre a scegliere una soluzione all’altra.