capitolato - Comune di Massarosa

COMUNE DI MASSAROSA
Provincia di Lucca
SETTORE “A”: PIANIFICAZIONE STRATEGICA E AFFARI
GENERALI
U.O. GARE- CONTRATTI
CAPITOLATO D'ONERI
RELATIVO AL CONTRATTO DI LOCAZIONE FINANZIARIA
PER LEASING IMMOBILIARE IN COSTRUENDO
PER I LAVORI DI RIQUALIFICAZIONE URBANA DELLA FRAZIONE DI QUIESA, CON
REALIZZAZIONE DI PARCHEGGIO E RISTRUTTURAZIONE DELLA EX SCUOLA
MATERNA.
Art.1-Oggetto .
Il presente capitolato d’oneri disciplina il rapporto contrattuale tra il Comune di Massarosa ed il
soggetto finanziatore che stipulerà il contratto di locazione finanziaria per la progettazione esecutiva
degli impianti e la realizzazione dell'opera denominata “riqualificazione urbana della frazione di Quiesa
con realizzazione di parcheggio e ristrutturazione dell'ex scuola materna”, stimata complessivamente in
€ 1.554.337,39 comprese somme a disposizione, ed oltre Iva; a tale somma devono aggiungersi il
valore del diritto di superficie sull'area da destinare a parcheggio e sull'immobile dell'ex scuola, valutati
complessivamente in € 10,00. (delibera CC n.10 del 28.3.2011).
Art.2 Definizioni
“Stazione appaltante”: il Comune di Massarosa.
“Finanziatore”: la Società finanziaria che concede il Leasing al Comune
“Costruttore”:
la ditta, società o ATI che realizza l’opera
Art.3-Requisiti del Finanziatore.
L’operazione di leasing immobiliare e, quindi, il relativo servizio, dovrà essere effettuato (secondo
quanto meglio specificato dal bando di gara) da soggetti in possesso di autorizzazione all'esercizio
dell'attività bancaria o di leasing (banche iscritte all'Albo di cui all'art.13 Dlgs n.385/1993; soggetti
appartenenti ai gruppi creditizi iscritti all'Albo di cui all'art.64 Dlgs n.385/1993; soggetti operanti in
ambito finanziario iscritti nell'elenco generale di cui all'art.106 Dlgs n.385/1993; intermediari
finanziari iscritti nell'elenco generale di cui all' art 107 Dlgs n.385/1993; banche o società di leasing
aventi sede legale nella UE e abilitati , nei rispettivi Paesi, all'esercizio dell'attività corrispondente a
quella indicata nel presente bando, ed in possesso dei requisiti di partecipazione e dell'autorizzazione
ad operare nell'ambito del mutuo riconoscimento).
Art. 4- Importo del Leasing
L’importo per il quale viene richiesto il leasing immobiliare “in costruendo” , che ricomprende le
spese finanziabili con leasing immobiliare “in costruendo” ex art. 160 bis D.Lgs. 163/2006, è pari
all’importo dei lavori che saranno aggiudicati definitivamente al ribasso, , oltre alle altre spese di
investimento ammissibili e attinenti alla realizzazione di opere pubbliche, ex art. 17, comma 1), lettera
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b) del D.P.R. 554/1999, ossia le somme a disposizione della stazione appaltante, di seguito individuate
(e meglio dettagliate nel quadro economico di progetto) al netto di Iva.
Il valore del diritto di superficie sull'area a parcheggio e sull' area dove sorge l' immobile della ex
scuola (per un totale di € 10,00) saranno oneri a carico del finanziatore.
Per quanto riguarda le spese tecniche, esse sono dettagliatamente indicate nel quadro economico sotto
riportato e comprendono anche gli oneri di progettazione interna nella misura massima stabilità
dall'art.92 Dlgs n.163/06 (2% del valore dell'opera).
Le cifre corrispondenti ai ribassi d'asta rifluiranno nelle somme a disposizione del quadro economico
sottoindicato, oggetto di finanziamento.
Inoltre, la S.A. si riserva la facoltà di riconoscere eventuali varianti in corso d’opera, non rilevabili in
sede di aggiudicazione, nel limite del 20% dell'importo contrattuale, se rientranti nei casi previsti dal
D.Lgs. 163/2006: essere comporteranno un' integrazione dell' importo del leasing, agli stessi patti e
condizioni del contratto di leasing immobiliare e del contratto di appalto già stipulati.
Di seguito si riporta il QTE del progetto:
QUADRO TECNICO ECONOMICO
A. Lavori
A1. Ristrutturazione fabbricato
€ 577.665,54
A2. Impianto elettrico
€ 50.000,00
A3. Impianto termico
€ 52.000,00
A4. Impianto idrico e antincendio
€ 35.000,00
A5. Impianto fotovoltaico
€ 68.000,00
A6. Sistemazione area esterna
€ 42.550,00
A7. Oneri per la sicurezza su voci da A1 e A6
€ 18.000,00
A8. Realizzazione parcheggio
€ 373.000,00
A9. Oneri della sicurezza su voce A8
€ 10.000,00
Sub. Totale A
€ 1.226.215,54
B. Somme a disposizione
B1. Iva 20% su voce A1-A2-A3-A4-A5-A6-A7
B2. Iva 10% su voci A8-A9
€ 168.643,11
€ 38.300,00
B3. Spese per rilievi e sondaggi compresa cn
B4. Iva su voce B3
€ 4.166,00
€ 833,20
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B5. Spese tecniche per reazione pratica genio civile, comprensiva di
CNPAI
B6. Iva su voce B5
€ 19.000,00
€ 3.800,00
B7. Spese tecniche per coordinamento sicurezza in fase di progettazione
ed esecuzione compresa iva e c.n.
B8. Iva su voce B7
€ 19.000,00
€ 3.800,00
B9. Spese tecniche per commissione comprensive di cn
B10. Iva su voce B9
B11. Spese tecniche per Direzione Lavori comprensive di cn
B12. Iva su voce B11
B13. Spese tecniche per collaudo statico, tecnico amministrativo di cn
B14. Iva su voce B13
€ 16.666,67
€ 3.333,33
€ 47.000,00
€ 9.400,00
€ 7.500,00
€ 1.500,00
B15. Incentivo ex art 92 D.Lgs 163/2006
€ 24.524,31
B16. Arredi, Imprevisti e arrotondamenti
€ 55.304,87
B17. Iva su voce B16
€ 11.060,97
B18. Spese per acquisizione aree, stipula contratti e frazionamenti.
B19. Spese tecniche per progettazione esecutiva impianti di cui alle voci
A2-A3-A4-A5 comprensive di CNPAI
€ 110.000,00
€ 24.960,00
€ 4.992,00
B20. Iva su voce B19
Sub. Totale B
€ 573.784,46
TOTALE
€ 1.800.000,00
Art. 5 – Oneri a carico del Comune
Sono oneri a carico del Comune:
-la costituzione a favore del Finanziatore, del diritto di superficie sull'area da destinare a parcheggio e
sull'area dove sorge l' immobile della ex scuola materna, di durata venticinquennale;
-la ricezione dell’opera in consegna;
-il pagamento del canone (maggiorato dell'Iva) alle scadenze stabilite;
-la comunicazione al Finanziatore dell’avvenuta certificazione dei SAL, dei collaudi e conti finali,
delle parcelle e degli eventuali compensi incentivanti per la progettazione interna, nonché di ogni altra
spesa effettuata;
-le spese di manutenzione ordinaria e straordinaria degli immobili.
Art. 6 – Oneri a carico della Società di Leasing
Sono oneri a carico della Società di Leasing:
-consentire alla stazione appaltante l'utilizzo in locazione finanziaria dei beni ;
-la corresponsione alla stazione appaltante del prezzo per la costituzione del diritto di superficie ( €
10,00 in totale) sugli immobili suindicati;
-il pagamento delle spese di gara e contrattuali.
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Art. 7-Cause impeditive
In caso di risoluzione del contratto d'appalto o del contratto di leasing per inadempimento o fallimento,
rispettivamente del costruttore o del finanziatore, o sopravvenienza di qualsiasi causa impeditiva
all'adempimento delle obbligazioni, il Costruttore e il Finanziatore, a norma dell'art. 160 bis del d.lgs.
163/2006, potranno provvedere a sostituire l'altro soggetto, previo assenso della Stazione appaltante,
con altro operatore avente medesimi requisiti e caratteristiche, entro e non oltre 60 giorni dal
verificarsi dell'evento.
Art.8- Esecuzione dei lavori.
L’esecuzione dei lavori avrà inizio solo successivamente alla stipula del Contratto di costituzione del
diritto di superficie sui beni immobili. Per motivi di urgenza è in facoltà della Stazione Appaltante
consegnare il possesso dell’immobile e autorizzare l’inizio dei lavori anche anticipatamente alla
stipula del contratto di cessione (che comunque dovrà avvenire nel termine massimo di 60 giorni) e il
concorrente aggiudicatario sarà tenuto a darvi esecuzione.
Durante l’esecuzione dei lavori il Costruttore avrà diritto al pagamento dei corrispettivi maturati in
base agli stati d’avanzamento lavori, redatti dalla Direzione Lavori che saranno corrisposti
direttamente dal finanziatore.
Terminata l’esecuzione dell’opera, dopo il collaudo provvisorio, la Stazione Appaltante firmerà il
verbale di presa consegna dell’opera. Resta ferma la facoltà della Stazione Appaltante di avvalersi di
quanto previsto dall’art. 200 del D.P.R. 554/99.
A partire dalla firma del verbale di presa consegna, o del verbale di cui all’art. 200 del D.P.R. 554/99,
avrà inizio la concessione in leasing dell’Immobile a favore della Stazione Appaltante che si
concluderà con il pagamento di tutti i canoni periodici e con l’eventuale esercizio dell’opzione di
riscatto (qualora non sia stata esercitata prima).
Solo in seguito al verbale di presa consegna dell’opera da parte della Stazione
Appaltante,decorreranno le 40 rate di leasing con periodicità semestrale.
Art.9- Pagamenti dei lavori e delle spese anticipate.
Il Finanziatore provvederà direttamente al pagamento degli importi indicati negli stati di avanzamento
lavori, maggiorati dell'IVA, al soggetto costruttore, a seguito dell’avvenuta comunicazione di
approvazione di ciascun SAL e del Conto Finale, da parte della Stazione Appaltante, a fronte di
regolari fatture emesse dal soggetto medesimo, dando comunicazione alla Stazione Appaltante della
data di effettivo pagamento degli stessi, data dalla quale decorreranno gli interessi di pre-locazione .
Con cadenza trimestrale dovrà essere trasmessa alla Stazione appaltante una tabella riepilogativa
degli interessi maturati.
Per il pagamento del Conto Finale, derivante dal certificato di collaudo dell’opera, il Finanziatore
ottempererà al pagamento debitamente autorizzato dalla Stazione appaltante.
Il Finanziatore provvederà, in analogia a quanto previsto per i SAL e il Conto finale, al pagamento di
parcelle ai professionisti individuati e di tutte le altre spese effettuate, a seguito del nulla osta della
stazione appaltante , con le stesse modalità sopra riportate.
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Il Finanziatore, provvederà, inoltre, a rimborsare alla Stazione Appaltante le spese relative alla
progettazione interna, ex-art. 92 D.Lgs. 163/2006, a fronte di apposita documentazione trasmessa dal
RUP, dalla quale si evinca l’importo singolarmente dovuto e quello complessivo, nel termine di 30 gg.
dalla richiesta di pagamento, sempre con le medesime modalità.
Art.10-Utilizzo dei beni da parte della stazione Appaltante.
Il Finanziatore garantisce alla Stazione Appaltante, per tutta la durata del leasing, il pacifico
godimento delle opere realizzate e delle relative pertinenze, contro eventuali molestie arrecate da terzi
che pretendano di avere diritti sull’opera stessa. La Stazione Appaltante avrà diritto di godere degli
immobili per lo svolgimento delle attività derivanti dalla destinazione degli stessi, nei limiti consentiti
dalla legge, dai regolamenti locali e dalle disposizioni in materia di lavoro e di igiene.
Resta comunque ferma la facoltà della Stazione Appaltante, nell’ambito delle proprie attività
istituzionali, di destinare le opere, per sopravvenuti motivi di pubblico interesse, ad altre funzioni.
In caso di vizi degli immobili o dei lavori, la Stazione Appaltante avrà azione diretta nei confronti del
Costruttore, fermo l’obbligo della stessa di provvedere comunque al pagamento dei canoni di leasing
ed accessori, e di tutti gli importi dovuti al Finanziatore in forza del Contratto di Leasing,
La Stazione Appaltante si obbliga ad informare il Finanziatore di ogni iniziativa in tal senso.
In caso di ritardi nella consegna dell'opera, ferma restando l'applicazione delle penali previste nel
capitolato speciale d'appalto, dal 1° giorno di ritardo nella consegna dell'opera sarà sospesa la
decorrenza degli oneri di pre-ammortamento.
Art. 11 – Durata , Periodicità dei Canoni, Modalità di pagamento.
La locazione finanziaria avrà durata di anni 20 con decorrenza dalla data del verbale di presa in
consegna dell'opera realizzata, con possibilità di esercizio dell’opzione di riscatto; sarà inoltre
possibile l'estinzione anticipata, così come previsto al successivo art.14.
I canoni di leasing saranno comprensivi della quota capitale e degli interessi ( sulla base del tasso
di interesse, derivato dalla base dell' Euribor preso a riferimento, maggiorato dello spread di
ammortamento offerto in gara); essi andranno maggiorati dell'Imposta sul Valore Aggiunto.
I canoni, in numero complessivo di 40 , posticipati per tutta la durata del contratto, avranno cadenza
semestrale, con decorrenza dal 1° giorno del mese successivo alla data del verbale di presa in
consegna.
I suddetti canoni semestrali, debitamente fatturati, saranno corrisposti al Finanziatore nel rispetto
delle norme della L.n.136/2010, entro 60 giorni dalla scadenza.
La fattura dovrà pervenire alla Stazione Appaltante , ai fini del suo controllo e liquidazione, entro la
fine del mese precedente al pagamento, e dovrà indicare gli estremi e l’oggetto del contratto di
leasing.
In caso di ritardato pagamento del canone di Leasing da parte della Stazione Appaltante, decorreranno
sulle rate del canone scadute e non saldate, dal giorno della scadenza, interessi di mora calcolati nel
rispetto della specifica normativa di riferimento (D. L.vo 231/2002), fatto salvo il principio di equità di
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cui all’art. 7 del citato decreto; sono salve eventuali migliorie offerte in sede di gara (voce “servizi
aggiuntivi”).
Tali interessi decorreranno di diritto dal giorno (incluso) in cui avrebbe dovuto essere corrisposta la
rata del canone dovuta per contratto, fino al giorno (escluso) dell’effettivo pagamento.
Art. 12– Determinazione del tasso
-L’operazione di leasing immobiliare è regolata, per la determinazione dei canoni di locazione, da un
tasso variabile determinato sulla base dell' Euribor a 3 ML/360 riportato su “Il sole 24 ore”
dell'ultimo giorno del semestre interessato, maggiorato dello spread offerto in sede di gara per il
periodo di ammortamento.
Per quanto riguarda il periodo di costruzione delle opere, verranno riconosciuti al finanziatore gli
interessi di pre-locazione determinati trimestralmente sulla base dell'Euribor 3 ML/360 dell'ultimo
giorno del trimestre interessato, maggiorato dello spread offerto in sede di gara per gli oneri di prefinanziamento.
Gli interessi di pre-locazione per anticipati esborsi da parte del finanziatore (aventi ad oggetto il
pagamento delle parcelle, degli stati di avanzamento lavori e delle altre spese effettuate prima della
presa in consegna dell'opera da parte della stazione appaltante) cessano di decorrere dalla data del
verbale di presa in consegna dell’opera e con il decorrere dei canoni relativi al contratto di leasing, e
fatta salva la sospensione della decorrenza degli stessi nel caso previsto dal succitato art.10.
Art.13-Cessione del diritto di superficie.
Il contratto di Leasing sarà sottoposto alla condizione sospensiva (salvi i motivi di urgenza di cui al
precedente art.8) della cessione, da parte della Stazione Appaltante al Finanziatore, del diritto di
superficie sull'area dove sorge l'immobile della ex scuola materna, e sull'area da destinare a
parcheggio. Pertanto, il contratto di leasing non acquisirà efficacia fino a quando la Stazione
Appaltante non sottoscriverà il predetto contratto.
Il contratto
di costituzione del diritto di superficie sulle aree suindicate dovrà prevedere
esplicitamente che, a seguito dell’esercizio dell’opzione di riscatto ed al pagamento del relativo
prezzo, la piena proprietà dei suddetti beni tornerà in capo alla stazione appaltante.
È fatto divieto al Finanziatore di costituire ipoteche, servitù, pesi e/o privilegi o comunque iscrizioni
pregiudizievoli sugli immobili oggetto di trasferimento. Tale divieto dovrà essere esplicitamente
previsto nel contratto di costituzione del diritto di superficie sui beni suindicati, ai fini della
trascrizione e dell’opponibilità del medesimo ad eventuali terzi.
Il Contratto di Leasing dovrà inoltre prevedere la facoltà della Stazione Appaltante di esercitare
l’opzione relativa al riscatto, finale o anticipato, delle opere.
Art. 14–Riscatto
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La facoltà di esercizio del diritto di riscatto del contratto di leasing potrà essere esercitata:
A. a fine locazione finanziaria, come contrattualmente previsto;
B. prima della fine della locazione finanziaria (“estinzione anticipata”): in tal caso la comunicazione
potrà essere effettuata dalla stazione Appaltante in qualunque momento del rapporto contrattuale
finanziario in corrispondenza della scadenza di ciascun semestre con un preavviso, tramite
raccomandata A/R, che dovrà pervenire al soggetto finanziatore almeno 90 (novanta) giorni prima
della scadenza stessa.
In caso di esercizio dell'opzione di riscatto, la Stazione Appaltante rientrerà nella piena proprietà dei
beni immobili a seguito di apposito contratto, senza alcun onere ulteriore rispetto a quelli previsti dal
successivo art.15.
Art.15-Importo del riscatto finale e dell'estinzione anticipata.
L'importo del prezzo di riscatto finale è pari all'1% dell'importo imponibile finale dei lavori.
In caso di estinzione anticipata per qualsivoglia causa (riscatto anticipato totale, risoluzione e/o
recesso da parte della Stazione Appaltante) dopo la presa in consegna dell’opera, il Soggetto
Finanziatore avrà diritto al pagamento di tutti i canoni scaduti e non saldati, oltre Iva (maggiorati di
eventuali interessi di mora), ed al pagamento dell'importo residuo in linea capitale del contratto di
leasing (al netto quindi di ogni quota di interessi), oltre Iva.
Art. 16– Norme finali
-Per l’esecuzione del contratto di leasing, le parti contraenti eleggono domicilio ciascuna presso la
rispettiva sede.
-Per le controversie originate dal contratto di leasing immobiliare , sarà competente in via esclusiva il
Foro di Lucca.
-Per quanto non espressamente previsto nel contratto di leasing immobiliare, le parti contraenti saranno
tenute all’osservanza della normativa vigente in materia di ordinamento finanziario e contabile degli
enti locali, del D.Lgs. 1° settembre 1993, n. 38, delle disposizioni del Codice civile e leggi
complementari sulle operazioni finanziarie, nonché del Codice degli appalti dei lavori, servizi e
forniture effettuati dalle pubbliche amministrazioni, di cui al D.Lgs. 163/2006 e successive
modificazioni ed integrazioni.
Massarosa, lì
IL Rup
(Dott. Luca Canessa)
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