norme tecniche di attuazione - SITP

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Comune di Peschiera del Garda
Norme Tecniche di Attuazione
NORME TECNICHE DI ATTUAZIONE
LE PRESENTI NORME FANNO RIFERIMENTO ALLE SEGUENTI VARIANTI:
VP (DCC 38/04 – DGRV …/…)
VP (DCC 58/04 – DCC …/…) Si attende DCC di approvazione
VP (DCC 16/05 – DGRV …/…)
VP (DCC 10/05 – DCC …/…) Si attende DCC di approvazione
SOMMARIO
Titolo I – DISPOSIZIONI PRELIMINARI...............................................................................................................................................5
Capitolo I - FINALITÀ DEL PRG ED EFFICACIA DELLE NORME.........................................................................................................................5
Art. 1 - Finalità dl Piano Regolatore Generale...................................................................................................................................................5
Art. 2-Elaborati del PRG....................................................................................................................................................................................5
Art. 3 - Efficacia delle norme e principi interpretativi..........................................................................................................................................7
Art. 4 - Trasformazioni urbanistiche e edilizie del territorio.................................................................................................................................7
Capitolo II - INDICI URBANISTICI E EDILIZI.........................................................................................................................................................8
Art. 5-Definizioni................................................................................................................................................................................................8
Capitolo III - INTERVENTI DI TRASFORMAZIONE URBANISTICA E EDILIZIA..................................................................................................23
Art. 6 - Definizione delle categorie d'intervento................................................................................................................................................23
ART. 6 BIS - Categorie di intervento Z.T.O. A-Sottozona A2...........................................................................................................................23
Art. 7 - Manutenzione ordinaria.......................................................................................................................................................................24
Art. 8 - Manutenzione straordinaria.................................................................................................................................................................24
Art. 9-Restauro................................................................................................................................................................................................24
Art. 10 - Risanamento conservativo.................................................................................................................................................................25
Art. 11 - Ristrutturazione edilizia con vincolo parziale......................................................................................................................................26
Art. 12-Ristrutturazione edilizia........................................................................................................................................................................26
Art. 13 - Ristrutturazione per sostituzione edilizia............................................................................................................................................27
Art. 14 - Demolizione senza ricostruzione.......................................................................................................................................................27
Art. 15-Nuova edificazione..............................................................................................................................................................................28
Art. 16 Variazione della destinazione d'uso....................................................................................................................................................28
Art. 17 - Ristrutturazione urbanistica...............................................................................................................................................................28
Art. 18-Nuovo impianto....................................................................................................................................................................................28
Titolo II - ATTUAZIONE DEL PIANO REGOLATORE GENERALE...................................................................................................29
Capitolo IV - PIANI URBANISTICI ATTUATIVI ED INTERVENTO DIRETTO.......................................................................................................29
Art. 19-Attuazione del PRG.............................................................................................................................................................................29
Art. 20 - Strumenti urbanistici attuativi.............................................................................................................................................................29
Art. 21-Piani di recupero..................................................................................................................................................................................31
Art. 22-Piani di lottizzazione............................................................................................................................................................................31
Art. 23-Comparto attuativo..............................................................................................................................................................................32
Art. 24 - Programmi integrati di riqualificazione urbanistica, edilizia ed ambientale. Programmi di recupero urbano........................................32
Art. 25 - Intervento edilizio diretto....................................................................................................................................................................33
Art. 26 - Definizione delle opere di urbanizzazione e standard urbanistici minimi............................................................................................34
Titolo III - DISCIPLINA D'USO DEL TERRITORIO COMUNALE.......................................................................................................36
Capitolo V - ARTICOLAZIONE IN ZONE OMOGENEE DEL TERRITORIO COMUNALE....................................................................................36
Art. 27 - Articolazione del territorio per zone....................................................................................................................................................36
Capitolo VI - ZONE A: CULTURALI ED AMBIENTALI..........................................................................................................................................36
Art. 28 – Definizione........................................................................................................................................................................................36
Art. 29 - Norme comuni alle sottozone A1, A3 e A4.........................................................................................................................................37
Art. 30 - Destinazioni d'uso ammesse.............................................................................................................................................................37
Art. 31 - Unità di analisi: definizione ai fini conoscitivi e di intervento...............................................................................................................38
Art. 32 - Sottozona A1: centro storico..............................................................................................................................................................38
Art. 33 - Sottozone A2: nuclei storici minori, edifici e complessi di interesse storico........................................................................................38
Art. 34 - Sottozone A2: classi tipologiche di riferimento...................................................................................................................................39
ART. 35 - Sottozone A2: definizione degli intrventi ammessi /o prescritti........................................................................................................39
Art. 36 - Sottozone A2: destinazioni d'uso ammesse.......................................................................................................................................45
Art. 37 - Sottozone A3: fortificazioni e relative pertinenze................................................................................................................................45
Art. 38 - Edifici costituenti beni culturali vincolati ai sensi del titolo I del D. Lgs. 490/99 (vincolo monumentale)..............................................47
Capitolo VII - ZONE CI e C2: PREVALENTEMENTE RESIDENZIALI..................................................................................................................47
Art. 39 - Definizione e destinazioni d'uso ammesse.........................................................................................................................................47
Art. 40 - Zone C1: di completamento...............................................................................................................................................................48
Art. 41 - Zone C2.1 e C2.2: di nuovo impianto.................................................................................................................................................50
Art. 42 - Zone C2.3: di espansione in corso di attuazione................................................................................................................................51
Art. 43 - Zone C2.4: di ristrutturazione urbanistica...........................................................................................................................................52
Capitolo VIII- ZONE D: PREVALENTEMENTE PRODUTTIVE.............................................................................................................................52
Art. 44 - Definizioni e norme per le attività commerciali...................................................................................................................................52
Art. 45 - Zone D1: artigianali, industriali e commerciali, esistente e di completamento....................................................................................54
Art. 46 - Sottozone Dl.l: artigianali ed industriali, esistenti e di completamento................................................................................................54
Art. 47 - Sottozone D1.2: commerciali, esistenti e di completamento...............................................................................................................55
Art.48 - Sottozone D1.2.1: commerciali, esistenti e di completamento.............................................................................................................55
Art. 49 - Zone D2: artigianali ed industriali di nuovo impianto..........................................................................................................................56
Art. 49 bis - Zone D2: artigianali ed industriali esistenti e di nuovo impianto (rif. 10.7 Zona Franke)................................................................56
Art. 50 - Zone D3: attrezzature ricettive turistiche............................................................................................................................................58
Art. 51 - Sottozone D3.1: attrezzature alberghiere...........................................................................................................................................58
Art. 52 - Sottozone D3.2: residenze turistico-alberghiere.................................................................................................................................59
Art. 52bis - Sottozone D3.2a: residenze turistico-alberghiere (rif. 10.4 )..........................................................................................................60
Art. 53 - Sottozone D3.3: complessi ricettivi all'aperto, esistenti e di completamento.......................................................................................60
Capitolo IX - ZONE E: A DESTINAZIONE AGRICOLA.........................................................................................................................................62
Art. 54 - Definizione ed articolazione in sottozone...........................................................................................................................................62
Art. 55 - Norme comuni agli interventi edilizi in zona agricola..........................................................................................................................62
Art. 56 - Sottozona El.a: agricola di tutela dell'attività primaria.........................................................................................................................64
Art. 57 - Sottozona El.b: agricola di tutela ambientale e paesaggistica............................................................................................................65
Art. 58 - Sottozona El.bl: ambito fluviale del Mincio.........................................................................................................................................65
Art. 59 - Sottozona El.b2: ambito del laghetto del Frassino.............................................................................................................................66
Art. 60 - Sottozona E2: agricola produttiva......................................................................................................................................................67
Art. 61 - Sottozona E4: nuclei rurali.................................................................................................................................................................70
Capitolo X - EDIFICI ED AGGREGAZIONI RURALI DI INTERESSE STORICO RICADENTI IN ZONA AGRICOLA............................................70
Art. 62-Norme comuni.....................................................................................................................................................................................70
Art. 63 - Interventi ammessi e/o prescritti per gli edifici ed aggregazioni rurali di interesse storico...................................................................70
Art. 64 - Destinazioni d'uso ammesse.............................................................................................................................................................70
Capitolo XI - ZONE F: SERVIZI ED ATTREZZATURE COLLETTIVE..................................................................................................................71
Art. 65-Definizione...........................................................................................................................................................................................71
Art. 66 - Zona FI: attrezzature scolastiche.......................................................................................................................................................71
Art. 67 - Zona F2: attrezzature collettive..........................................................................................................................................................71
Art. 68-Zona F3: verde pubblico......................................................................................................................................................................72
Art. 69 -Sottozona F3.1: verde attrezzato e zone balneari...............................................................................................................................72
Art. 70 - Sottozona F3.2: parco di interesse urbano-territoriale........................................................................................................................73
Art. 71 - Zona F4: parcheggi pubblici o di uso pubblico...................................................................................................................................73
Art. 72-Zona F5: area ferroviaria.....................................................................................................................................................................73
Art. 73-Zona F6: area militare..........................................................................................................................................................................73
Art. 74-Zona F7: campo di golf........................................................................................................................................................................74
Capitolo XII - INFRASTRUTTURE ALLA VIABILITÀ ED AI TRASPORTI.............................................................................................................76
Art. 75 - Viabilità veicolare e ciclabile..............................................................................................................................................................76
Art. 76-Parcheggi............................................................................................................................................................................................77
Art. 77 - Impianti per la distribuzione di carburanti...........................................................................................................................................79
Capitolo XIII - AREE DI TUTELA E FASCE DI RISPETTO..................................................................................................................................79
Art. 78 - Zone di tutela archeologica................................................................................................................................................................79
Art. 79 - Zona sottoposta a vincolo ambientale paesaggistico ai sensi del titolo II del D. Lgs. 490/99..............................................................80
Art. 79 BIS - Aree di verde privato vincolato....................................................................................................................................................80
Art. 80 - Fasce di rispetto: norme comuni........................................................................................................................................................80
Art. 81 - Fasce di rispetto dei corsi d'acqua e delle coste lacustri....................................................................................................................81
Art. 82-Fasce di rispetto stradali......................................................................................................................................................................81
Art. 83 - Fascia di rispetto della ferrovia..........................................................................................................................................................81
Art. 84 - Fascia di rispetto cimiteriale...............................................................................................................................................................81
Art. 85 - Fascia di rispetto degli impianti di depurazione..................................................................................................................................82
Art. 86 - Fascia di rispetto delle sorgenti e dei pozzi........................................................................................................................................82
Art. 87-Zone di rispetto dei forti.......................................................................................................................................................................82
Art. 88 - Ambiti naturalistici di livello regionale.................................................................................................................................................82
Art. 88-bis - Distanze di rispetto dagli elettrodotti.............................................................................................................................................82
Capitolo XIV-RECINZIONI...................................................................................................................................................................................82
Art. 89 - Recinzioni: materiali ed elementi geometrici......................................................................................................................................82
Titolo IV - DISPOSIZIONI FINALI.......................................................................................................................................................83
Capitolo XV - NORME FINALI E TRANSITORIE..................................................................................................................................................83
Art. 90-Aree degradate....................................................................................................................................................................................83
Art. 91 - Edifici esistenti in contrasto con il PRG..............................................................................................................................................83
Art. 92 - Autorizzazioni e concessioni rilasciate in data anteriore all'entrata in vigore delle presenti Norme.....................................................83
Art. 93-Misure di salvaguardia.........................................................................................................................................................................84
Art. 94 - Poteri di deroga.................................................................................................................................................................................84
Allegato 1 - ELENCO DEGLI EDIFICI STORICI COSTITUENTI BENI CULTURALI VINCOLATI AI SENSI DEL TITOLO I DEL D. LGS. 490/99 84
Allegato 2 - SCHEDE DI RIFERIMENTO PER LE ZONE A3 (sistema delle fortificazioni)....................................................................................85
Allegato 3 - SCHEDE NORMATIVE DI ALCUNE ZONE Cl.l E C2.4.....................................................................................................................85
3
Titolo I – DISPOSIZIONI PRELIMINARI
CAPITOLO I - FINALITÀ DEL PRG ED EFFICACIA DELLE NORME
Art. 1 - Finalità dl Piano Regolatore Generale
1. Il Piano Regolatore Generale disciplina l'uso e la trasformazione del territorio comunale; sostituisce il PRG approvato con
deliberazione della Giunta Regionale n° 2006 del 19/4/83.
2. Il campo di applicazione del presente PRG è costituito dall'intero territorio comunale, sul quale si applicano le previsioni contenute
negli elaborati elencati al successivo art. 2.
Art. 2-Elaborati del PRG
1.
Il PRG è composto dai seguenti elaborati di analisi:
1a, 1b
Ambiti amministrativi comunali e sovracomunali
1: 10.000
2
Analisi storica dell'insediamento: trasformazioni territoriali
1: 10.000
3
Programmazione e pianificazione sovracomunale: il PTRC
1: 10.000
4
Strumento urbanistico vigente
1: 10.000
5
Pianificazione comunale in atto
1: 10.000
6.1a
Destinazioni d'uso prevalenti al piano terra
6.1.b
6.2.a
6.2.b
6.2.c
Destinazione d'uso prevalente ai piani superiori
Classi di età
Numero dei piani
Tipologie edilizie
4 tavole
1:5.000
6 tavole
1: 1.000
4 tavole
1:5.000
6 tavole
1: 1.000
4 tavole
1:5.000
6 tavole
1: 1.000
4 tavole
1:5.000
6 tavole
1: 1.000
4 tavole
1:5.000
6 tavole
1: 1.000
6.2.d
Distribuzione territoriale degli alloggi
1: 10.000
6.2.e
Grado di conservazione tipologia - Pianta
6 tavole
1: 1.000
6.2.f
Grado di conservazione tipologia - Facciate principali
6 tavole
1: 1.000
6.2.g
Stato di conservazione complessivo
6 tavole
1: 1.000
6.3
Attività e strutture primarie
6.4
Attività e attrezzature secondarie
6.5
Attività e attrezzature terziarie
varie
6.6
Attività e attrezzature terziarie
varie
7
Infrastrutture di collegamento
1: 10.000
1:5.000
1: 10.000
4
8
Opere di urbanizzazione: infrastrutture tecnologiche a rete
1: 10.000
9
Opere di urbanizzazione: servizi e impianti di interesse comune
1: 10.000
10.1
Carta geomorfologica
1:5.000
10.2
Carta geolitologica
1:5.000
10.3
Carta della classificazione agronomica dei terreni
1:5.000
10.4
Carta idrologica
1:5.000
10.5
Carta delle colture intensive e di pregio
1:5.000
10.6
Carta della tutela degli investimenti e dell'assetto fondiario
1:5.000
10.7
Carta della classificazione socioeconomica delle aziende
1:5.000
10.8
agricole
Carta del paesaggio
1:5.000
10.9
Carta delle penalità ai fini edificatori
1:5.000
11,12
Vincoli e servitù - Beni culturali
1: 10.000
2. Il PRG è composto dai seguenti elaborati di progetto:
13.1a
Disciplina d'uso e di intervento: intero territorio comunale
1:5.000
13.1b
1:5.000
13.1c
1:5.000
13.1d
1:5.000
13.2a
Il sistema della viabilità, dei parcheggi, dei percorsi pedonali e ciclabili
1:5.000
13.2b
ll sistema della viabilità, dei parcheggi, dei percorsi pedonali e ciclabili:
1:5.000
dettagli di progetto
13.2c
Classifica funzionale della rete stradale e fasce di rispetto
1:5.000
13.3
Zone significative: fruizione dei bordi lacustri
1:2.000
14
Verifica del dimensionamento
1:5.000
A
Relazione generale
B
Norme di attuazione
C
Regolamento edilizio
3. Costituiscono allegati al PRG:
a)
Relazione geologica
b)
Relazione agronomica
c)
Schedatura di rilevamento, costituita da:
-schede A: consistenza del patrimonio immobiliare,
-
schede B: beni ambientali,
B1: centro storico capoluogo,
5
B2: centri storici minori,
B3: corti rurali est,
B4: corti rurali ovest,
B5: edifici e complessi isolati, forti,
- schede C: attività produttive secondarie,
-schede D: attività commerciali e direzionali,
-schede E: attività turistiche,
-schede F: caratteristiche strutturali delle aziende agricole,
-schedeG: servizi pubblici e attrezzature di interesse comune.
Art. 3 - Efficacia delle norme e principi interpretativi
1.
Ai sensi dell'art. 24 della L.R. 61/85, l'intero territorio comunale è suddiviso in zone. Per ogni zona è precisata, nel
successivo titolo III, la disciplina urbanistica particolare: negli interventi devono essere rispettate le norme di tutela e gli indici
di cui all'art. 5.
2.
In caso di contrasto tra norme di legge e le presenti Norme, si applicano esclusivamente le prime.
In caso di contrasto tra le presenti Norme e gli elaborati grafici di progetto del PRG.
prevalgono le prime.
Se il contrasto è tra le Norme ed il Regolamento edilizio, prevalgono le prime.
In caso di non corrispondenza tra elaborati grafici a scale diverse, prevalgono le tavole a
scala più dettagliata.
Se il contrasto è tra le Norme del PRG e quelle di piani attuativi, prevalgono le prime.
Art. 4 - Trasformazioni urbanistiche e edilizie del territorio
1.
Gli interventi di trasformazione urbanistico-edilizia sono assoggettati a concessione o autorizzazione o dichiarazione di inizio
attività o ai diversi regimi amministrativi comunque stabiliti dalle leggi nazionali e regionali vigenti e delle presenti Norme.
2.
L'attività comportante trasformazione urbanistico-edilizia del territorio comunale partecipa agli oneri ad essa relativi, nei modi
espressamente previsti dalla legge.
3.
Non sono ammessi interventi di trasformazione urbanistica o edilizia nei casi in cui le opere di urbanizzazione primaria
manchino o non siano in corso di esecuzione da parte del Comune o non siano comunque idonee, a meno che il richiedente
si impegni, con apposito atto, a realizzarle o ad adeguarle, a proprie spese, secondo le prescrizioni comunali.
4.
Ogni zona oggetto di trasformazioni che implichino un aumento delle superfici impermeabilizzate dovrà essere dotata di
adeguati volumi di invaso delle acque meteoriche, dimensionati rispetto alla superficie resa impermeabile, per smaltire
almeno 50 mm. di pioggia
Per tutte le superfici scoperte, quali percorsi pedonali e piazzali, si dovrà prevedere una pavimentazione realizzata con
accorgimenti tecnici e materiali che favoriscano l'infiltrazione delle acque nel terreno, nel rispetto di quanto previsto dal
Decreto Legislativo 11 Maggio 1999, n° 152.
6
Per le superfici destinate a viabilità, parcheggi, accessi carrai, ecc., lo smaltimento delle acque meteoriche dovrà avvenire in
modo da prevedere il trattamento delle acque di prima pioggia, ossia quelle corrispondenti ai primi 5 mm. di ogni evento
meteorico.
CAPITOLO II - INDICI URBANISTICI E EDILIZI
Art. 5-Definizioni
1.
Fabbricato
Per fabbricato si intende qualsiasi costruzione coperta, isolata da vie o spazi vuoti oppure separata da altre costruzioni
mediante muri maestri che si elevano, senza soluzione di continuità, dalle fondamenta al tetto, e che disponga di uno o più
liberi accessi sulla via e possa avere una o più scale autonome.
2.
Ampliamento (di un fabbricato)
Per ampliamento si intende l'ulteriore costruzione, in senso orizzontale o verticale, su di un fabbricato preesistente, con
incremento di volume del fabbricato stesso.
3.
Abitazione (o appartamento, o alloggio)
Per abitazione si intende un insieme di vani, o anche un solo vano utile, destinato all'abitare per famiglia, che disponga di un
ingresso indipendente sulla strada o su un pianerottolo, cortile, terrazzo, ecc.
4.
Stanza (o vano utile)
Per stanza si intende il vano compreso nell'abitazione, che abbia luce ed aria dirette ed una ampiezza sufficiente a
contenere almeno un letto (camera da letto, sala da pranzo, studio, salotto, ecc.), nonché la cucina ed i vani ricavati dalle
soffitte, quando abbiano i requisiti di abitabilità.
5.
Vano accessorio (interno all'abitazione)
Per vano accessorio si intende lo spazio coperto delimitato su ogni lato da pareti, anche se qualcuna non raggiunge il soffitto
(bagno, corridoio, ingresso, cucina quando non ha il requisito di stanza, ecc.).
6.
Destinazione d'uso
È la destinazione principale del volume edilizio assegnata in sede di rilascio della concessione edilizia, in conformità alle
destinazioni d'uso prescritte nelle singole zone territoriali omogenee.
Le modifiche all'interno di un volume edilizio non costituiscono variazione d'uso finché l'immobile, o parte di esso, non
assuma una destinazione diversa dalla precedente e per la parte variata siano possibili l'uso separato ed il reddito relativo.
Non si considera variazione di destinazione d'uso l'utilizzazione a scopo residenziale di parti di servizio alle residenza
(magazzini, autorimesse singole, ecc.), poiché queste sono parti integranti del volume residenziale. Diventa mutamento di
destinazione d'uso quando la parte di servizio è nettamente separata dall'abitazione e il suo uso può non essere legato alla
stessa.
Le destinazioni d'uso possono essere riportate alle seguenti categorie principali:
a)
residenza,
b)
attività produttive: commercio ed artigianato di servizio,
c)
attività produttive: artigianato non di servizio ed industria,
d)
agricoltura,
e)
attività terziarie e servizi,
7
f)
7.
attività turistiche ed alberghiere.
Superficie minima d'intervento (Smi)
È costituita dall'area minima prescritta dalle presenti Norme per le diverse zone omogenee, per gli interventi sia urbanistici
attuativi sia edilizi diretti. Tale superficie è predeterminata graficamente nelle planimetrie di Piano o nelle schede di cui
all'allegato 3 alle presenti Norme.
8.
Unità edilizia minima d'intervento (Umi)
È l'elemento edilizio minimo o l'area minima su cui sono ammessi o prescritti particolari interventi edilizi.
9.
Superficie territoriale (St)
Per superficie territoriale, alla quale si applica la densità territoriale (It), si intende la superficie reale complessiva (misurata in
proiezione orizzontale, derivante da rilievo topografico) di un'area avente la medesima destinazione di zona.
Tale area è comprensiva della superficie fondiaria (Sf) e delle aree per opere di urbanizzazione primaria (SO e secondaria
(S2) definite all'art. 26 e di eventuali aree di rispetto.
10.
Superficie fondiaria (Sf)
Per superficie fondiaria, alla quale si applica la densità fondiaria (If), si intende la superficie reale (misurata in proiezione
orizzontale, derivante da rilievo topografico) di un lotto suscettibile di edificazione diretta, risultante dalla superficie territoriale
(St) con la detrazione delle superfici esistenti e previste per opere di urbanizzazione primaria (SO e secondaria (S 2). Ad essa
si applica l'indice If.
Nel caso di aree per le quali è ammissibile l'intervento diretto, alla data di approvazione del piano, la superficie fondiaria
corrisponde alla effettiva.
Nel caso di aree edificate, la Sf relativa agli edifici è quella di loro pertinenza, così come definita al comma successivo.
11.
Superficie di pertinenza (di un fabbricato) (Spert)
La superficie corrispondente ad un determinato volume costituisce l'area di pertinenza dell'edificio (Spert) avente quel volume;
l'area resta vincolata alla successiva non edificazione. Pertanto tale superficie non potrà più, a prescindere da successivi
frazionamenti o passaggi di proprietà, essere considerata ai fini del calcolo della superficie fondiaria per nuovi interventi
edilizi.
Presso l'ufficio tecnico comunale è conservata una copia delle planimetrie catastali sulle quali, dopo il rilascio di ciascuna
concessione e/o autorizzazione, sarà individuato, a cura dell'ufficio tecnico comunale, il lotto o sua parte considerato di
pertinenza e quindi vincolato.
Il Comune ha la facoltà di richiedere prima del rilascio della concessione o autorizzazione la trascrizione del vincolo di cui
sopra a cura e spese del proprietario; la trascrizione è obbligatoria per le zone agricole.
Le ditte proprietarie possono variare la delimitazione dell'area di pertinenza, purché detta area comprenda la superficie
coperta del fabbricato e formi una sola figura geometrica.
12.
Potenzialità edificatoria (di un'area) (Vmax)
La potenzialità edificatoria di un'area o di un lotto è quella desumibile dal rispetto di tutti gli indici urbanistici e edilizi prescritti
dalle presenti Norme e dal RE. Gli indici di densità territoriale (I t) e fondiaria (If) rappresentano la massima potenzialità
edificatoria dell'area, o del lotto di pertinenza, qualora siano rispettati tutti gli altri parametri urbanistici (quote di verde
attrezzato, parcheggi, servizi, ecc.) e edilizi (altezze, distanze, ecc.) prescritti.
L'indice di potenzialità edificatoria si applica in via generale per il calcolo della volumetria realizzabile, sia in sede di redazione
dei piani attuativi sia in sede di rilascio di singole concessioni. Nella determinazione del volume realizzabile sul lotto dovrà
essere detratto quello degli edifici esistenti alla data di adozione del presente PRG. Sempre a tale data si deve fare riferimento
per la determinazione del lotto edificabile.
8
La potenzialità architettonica delle aree già edificate con cubatura eccedenti i nuovi indici di zona, è quella di fatto in essere,
corrispondente al rapporto tra il volume dell'edificio esistente ed il lotto già vincolato, di effettiva pertinenza alla data in
entrata in vigore del piano. Ulteriori incrementi di cubatura sono consentiti solo previa acquisizione o vincolo di nuova
superficie fondiaria in lotto adiacente e contiguo, da trascriversi presso il Ministero delle Finanze, Ufficio del Territorio (già
Conservatoria dei Registi Immobiliari). In caso di nuova riedificazione devono essere rispettati i nuovi indici urbanistici ed
edilizi previsti dal vigente PRG.
13.
Densità territoriale (di un'area) (It)
Rappresenta il rapporto tra il volume massimo fuori terra realizzabile (Vmax), come definito al comma precedente, e la
superficie territoriale (St) dell'area ad esso corrispondente. È espressa in mc/mq.
14.
Densità fondiaria (di un'area) (If)
Rappresenta il rapporto tra il volume massimo fuori terra realizzabile (V max) e la superficie fondiaria (Sf) del lotto ad esso
corrispondente. È espresso in mc/mq.
Nell'applicazione della densità fondiaria, le fasce di rispetto sono considerate utili al fine della determinazione del volume
fuori terra realizzabile, mentre sono escluse dalla superficie fondiaria le aree destinate alla formazione di vie, piazze, spazi
pubblici e servizi comuni, anche se tali aree fanno ancora parte del lotto al momento della domanda di concessione ad
edificare. All'atto di tale domanda le aree di cui sopra dovranno essere esattamente identificate.
15.
Volume fuori terra (di un fabbricato) (V)
É il volume del solido emergente dal terreno, comprese le solette d'imposta, i pavimenti e gli isolamenti, senza tener conto di:
a)
piani seminterrati, anche per la parte sporgente fuori terra fino all'intradosso del primo solaio fuori terra e per un'altezza
massima di 1 m; i volumi dei seminterrati sporgenti fuori terra più di 1 m saranno calcolati per la parte superiore a tale
altezza;
b)
portici ed in genere volumi aperti almeno su due lati;
c) sottotetti, a partire dall'intradosso del solaio sottostante il sottotetto, allorché valgano le tre condizioni seguenti (in caso
diverso viene computato il volume abitabile o agibile):
1)
siano coperti da falde inclinate con pendenza uniforme non superiore al 35%:
2)
l'altezza tra il pavimento del sottotetto e l'intradosso della copertura non superi i 60 cm per almeno il 50% del
perimetro interno del sottotetto;
3)
i locali ricavati siano destinati a servizi o disimpegni;
d) volumi tecnici; in ogni caso la sistemazione dei volumi tecnici non deve costituire pregiudizio per la validità estetica
dell'insieme architettonico.
Qualora l'intradosso del solaio dell'ultimo piano, o porzione di piano, suscettibile di essere dichiarato abitabile o agibile non
sia piano, andrà considerata l'altezza media ponderata (volume/superficie del locale) del vano astrattamente abitabile o
agibile.
Per consentire il naturale deflusso delle acque piovane, la "quota zero" di progetto del sedime del fabbricato potrà essere
rialzata fino a realizzare un dislivello dal marciapiede stradale (o dal dosso, in sua mancanza) pan al 2% della distanza dai
confini, così come definita nel presente art. 5.
Nel caso di edifici residenziali o di edifici non residenziali ma soggetti alle norme sul risparmio energetico, per nuove
costruzioni o edifici già costruiti soggetti a qualunque intervento edilizio esclusa la manutenzione ordinaria (con salvaguardia
delle facciate e degli elementi costruttivi e decorativi di pregio storico o artistico, e con garanzia sotto il
profilo estetico degli allineamenti e delle conformazioni caratterizzanti le cortine degli edifici urbani e dei cascinali di antica
formazione), non saranno computati, ai fini del calcolo del volume fuori terra del fabbricato.
9
a)
gli spessori delle pareti e dei solai perimetrali per la parte compresa tra 30 e 55 cm (per gli edifici già costruiti tra lo
spessore esistente e 55 cm),
b)
gli spessori dei solai intermedi per la parte compresa tra 30 e 45 cm (per gli edifici già costruiti tra lo spessore esistente
e 45 cm).
I progetti che si avvalgono della riduzione di cui al precedente periodo vanno corredati di relazione tecnica con calcoli e grafici
dimostrativi. Per gli edifici per i quali il computo dei volumi è stato fatto con le riduzioni citate, non è possibile la riduzione di
spessore delle perimetrazioni salvo ricalcolarne integralmente il volume.
16.
Volume vuoto per pieno (di un fabbricato) (Vv/P)
Si intende il volume totale dello spazio compreso tra le pareti esterne, il pavimento più basso (che può coincidere con il
pavimento di una cantina o di un garage) e la copertura misurata dall'esterno.
17.
Altezza di un fabbricato (h)
É la differenza tra la quota media del sedime delle parti fuori terra del fabbricato e la quota massima della linea di
intersezione della facciata con la gronda.
Per le costruzioni in pianura si potrà fare riferimento alla quota del marciapiede stradale o, in mancanza di esso, del dosso
stradale.
Qualora la strada prospiciente il lotto sia ad un livello più elevato di quello di sistemazione finale del lotto stesso, il computo
dell'altezza sarà definito dalla media tra la quota finale del lotto e la quota stradale.
É ammessa la possibilità di riportare alla quota stradale gli avvallamenti ed i dossi.
delle facciate e degli elementi costruttivi e decorativi di pregio storico o artistico, e con garanzia sotto il profilo estetico degli
allineamenti e delle conformazioni caratterizzanti le cortine degli edifici urbani e dei cascinali di antica formazione), non
saranno computati, ai fini del calcolo dell'altezza massima fuori terra del fabbricato:
a) gli spessori dei solai perimetrali per la parte compresa tra 30 e 55 cm (per gli edifici già costruiti tra lo spessore esistente
e 55 cm),
b) gli spessori dei solai intermedi per la parte compresa tra 30 e 45 cm (per gli edifici già costruiti tra lo spessore esistente
e 45 cm).
18.
Superficie coperta (di un fabbricato) (Sc)
É la proiezione sul piano orizzontale di tutte le parti edificate fuori terra, compresi i portici delimitati da pilastrate,
indipendentemente dalle loro dimensioni, ma esclusi:
a)
gli aggetti senza sovrastanti corpi chiusi, con sbalzo fino a 1,50 m; l'eventuale eccedenza tale sbalzo sarà computata ai
fini del calcolo della Sc;
b) le scale aperte.
saranno computati, ai fini del calcolo della superficie coperta del fabbricato e del conseguente rapporto di copertura.
gli spessori delle pareti perimetrali per la parte compresa tra 30 e 55 cm (per gli edifici già costruiti tra lo spessore esistente e
55 cm).
10
I progetti che si avvalgono della riduzione di cui al precedente periodo vanno corredati di relazione tecnica con calcoli e grafici
dimostrativi. Per gli edifici per i quali il computo della superficie coperta è stato fatto con le riduzioni citate, non è possibile la
riduzione di spessore delle perimetrazioni salvo ricalcolarne integralmente la superficie coperta.
19.
Rapporto di copertura fondiario (Rcf)
É il rapporto tra la superficie coperta o copribile da edifici (S c) e la superficie fondiaria (Sf) dell'area ad essi corrispondente. È
espresso in mq/mq o in percentuale.
20.
Rapporto di copertura territoriale (Rct)
É il rapporto tra la superficie coperta o copribile da edifici (S c) e la superficie territoriale (St) dell'area ad essi corrispondente.
È espresso in mq/mq o in percentuale.
21.
Distanza dai confini (dc)
É la distanza minima, misurata in proiezione orizzontale, tra la superficie coperta del fabbricato ed i confini di proprietà.
La normativa riguardante i distacchi dai confini non si applica alle costruzioni che non emergono al di sopra del livello del
suolo, né alle sopraelevazioni di fabbricati preesistenti, nei quali casi varrà la previsione del codice civile.
É sempre ammessa la deroga dal rispetto della distanza minima dal confine previa sottoscrizione di atto di vincolo da parte
del proprietario confinante (costituzione di servitù di inedificabilità sul terreno adiacente, per la distanza tra i fabbricati
prescritta dalle presenti Norme), da trascriversi presso il Ministero delle finanze, Ufficio del territorio (già Conservatoria dei
registri immobiliari) prima del rilascio della concessione.
saranno computati, ai fini del calcolo delle distanze dei confini del fabbricato, gli spessori delle pareti perimetrali per la parte
compresa tra 30 e 55 cm (per gli edifici già costruiti tra lo spessore esistente e 55 cm).
22.
Distanza tra fabbricati (df)
É la distanza minima, misurata in proiezione orizzontale, tra le superfici coperte dei fabbricati.
Sono in ogni caso consentite, per adeguamenti igienico-sanitari e per impianti tecnologici. le sopraelevazioni di fabbricati
esistenti che non determinino ampliamento della superficie coperta sul lato del fabbricato che dà origine al rispetto.
saranno computati, ai fini del calcolo della distanza tra fabbricati gli spessori delle pareti e dei solai perimetrali per la parte
23.
Distanza di fabbricati dalle strade (ds)
É la distanza minima, misurata in proiezione orizzontale, tra la superficie coperta del fabbricato ed il limite esterno della
viabilità esistente o di progetto, compresi i marciapiedi, le banchine laterali, i fossati di scarico, ecc..
Qualora vi siano fossati di scarico laterali alla strada, la distanza va determinata a partire dal confine con la proprietà
pubblica o di uso pubblico.
Nell'ipotesi di ampliamento in linea di fabbricato esistente senza riduzione della distanza verso la strada, la distanza minima
è quella determinata dalla linea dell'edificio esistente prima della data di adozione del presente PRG.
11
Non determinano l'obbligo del rispetto, salva diversa specifica disposizione delle presenti Norme, le strade private non gravate
da servitù di uso pubblico.
Resta salva la facoltà del sindaco, sentita la commissione edilizia comunale, di imporre un diverso allineamento in
conformità alla situazione esistente in loco.
saranno computati, ai fini del calcolo della distanza dalle strade gli spessori delle pareti e dei solai perimetrali per la parte
24.
Vani utili abitabili
Sono i vani che hanno le dimensioni minime previste dalla vigente normativa e sono illuminati ed aerati direttamente.
Si considerano tali anche le cucine che raggiungono dette dimensioni minime.
25.
Sottotetto
È il volume sovrastante l'ultimo piano degli edifici destinati, in tutto o in parte, a residenza.
26.
Volumi tecnici
Sono i volumi strettamente necessari a contenere quelle parti degli impianti tecnici, o a consentirne l'accesso, che non
possono, per esigenze di funzionalità degli impianti stessi, trovare luogo entro il corpo dell'edificio (camini, abbaini, torrini,
extra corsa degli ascensori, vano scala al di sopra della quota dell'intradosso dell'ultimo solaio, e simili).
27.
Cortile
È l'area scoperta compresa tra i corpi di fabbrica di un edificio e destinata ad illuminare e ventilare gli ambienti interni, al
passaggio delle persone, o ad altre funzioni.
È delimitato da fabbricati o recinzioni lungo il suo perimetro. Gli elementi di chiusura (anche i muri di cinta) aventi un'altezza,
misurata a partire dalla più bassa quota di calpestio del cortile, di almeno 2,50 m, non devono superare il 25% del perimetro
del cortile (che altrimenti è considerato chiostrina).
28.
Chiostrina (o cavedio)
Piccolo cortile interno degli edifici di abitazione destinato ad arieggiare ed illuminare scale e ambienti di servizio (locali non
abitabili), per il quali la parte di perimetro delimitata da fabbricazione è superiore al 25% del perimetro.
29.
Lastrico solare
È la copertura piana praticabile di un edificio.
30.
Centro abitato
Insieme continuo, o con brevi discontinuità, di edifici con interposte strade, piazze e simili, caratterizzato dall'esistenza di
servizi o esercizi pubblici determinanti un luogo di raccolta anche per gli abitanti dei luoghi vicini, per approvvigionamenti,
ragioni di culto, affari, istruzione e simili.
31.
Nucleo abitato
Aggregato di case, con almeno cinque famiglie, privo del luogo di raccolta che caratterizza il centro abitato.
Il carattere di nucleo abitato è riconosciuto anche:
a)
ai fabbricati di aziende agricole e zootecniche (cascine, fattone, masserie, ecc.). anche se costituiti da un solo edificio,
purché vi abitino almeno cinque famiglie;
b)
al gruppo, anche minimo, di case vicine tra loro situate in zona agricola, quando:
1)
vi abitino almeno due famiglie,
12
2)
le condizioni della viabilità siano tali da rendere difficili o non frequenti i rapporti con le altre località abitate;
c)agli edifici distanti da centri e nuclei abitati, con servizi o esercizi pubblici, purché negli stessi o nelle eventuali case
prossime, da comprendere nel nucleo, abitino almeno due famiglie;
32.
d)
all'aggregato, anche disabitato, in zona agricola di case anche parzialmente rovinate;
e)
ai conventi, alle case di cura, alle colonie climatiche, alle scuole convitto e simili situati al di fuori del centro abitato.
Aggregato abitativo (in zona agricola)
Il complesso degli edifici al servizio del fondo, dotati di unico accesso e costituiti da abitazioni e annessi rustici in reciproca
relazione funzionale e inscrivibili in un cerchio di raggio massimo di 100 m.
33.
Fondo rustico
L'insieme dei terreni ricadenti in zona agricola, anche non contigui, costituenti una stessa azienda, e iscrivibili, sia pur
parzialmente, in un cerchio di 4.000 m di diametro,ovvero collegati tra loro con nesso funzionale tecnico-economico sulla
base del piano di sviluppo aziendale, approvato ai sensi della L.R. 88/80.
34.
Azienda agricola vitale
Il complesso dei beni organizzati dall'imprenditore per l'esercizio di una impresa agricola sul fondo rustico avente una
superficie complessiva almeno pan a quella minima, così definita:
a)
di 60 ha per terreni a bosco ceduo, canneto e pascolo cespugliato;
b)
di 40 ha per i terreni a bosco d'alto fusto, bosco misto, pascolo, pascolo arborato e castagneto;
e)
di 30 ha per i terreni a castagneto da frutto e pioppeto specializzato;
d)
da 10 ha per i terreni a risaia stabile;
e)
di 6 ha per i terreni a seminativo, seminativo arborato, seminativo irriguo, prato, prato arborato, prato irriguo, prato
irriguo arborato, prato a marcita;
f)
di 2 ha per i terreni con coltura specializzata a vigneto, frutteto, celseto, oliveto;
g)
di 1 ha per i terreni a orto, orto irriguo, vivaio, serre e floricoltura intensiva.
Le superfici minime di cui alle lettere a, b, c , d , e , f possono essere ridotte nella misura massima di 1/3 sulla base di un
piano aziendale approvato ai sensi della L.R. 88/80.
35.
Casa di abitazione (in zona agricola)
Il complesso di strutture edilizie organicamente ordinate alla residenza della famiglia rurale.
36.
Annessi rustici
Il complesso di strutture edilizie organicamente ordinate alla funzione produttiva del fondo rustico e dell'azienda agricola a
esso collegata, anche a carattere associativo, ivi comprendendo gli allevamenti non zootecnici o colture specializzate
diverse dagli impianti di acquacoltura.
37.
Insediamenti di tipo agro-industriale
Il complesso di strutture edilizie e impianti non collegati con nesso funzionale a uno specifico fondo rustico ma destinati alla
conservazione, trasformazione e alla commercializzazione dei prodotti prevalentemente agricoli o a servizio dell'agricoltura22.
38.
Allevamenti zootecnici e impianti di acquacoltura
Il complesso di strutture edilizie e impianti a ciò organizzati anche in forma industriale. non collegati con nesso funzionale a
uno specifico fondo rustico.
39.
Parcheggio in parco
Sono ampie estensioni di terreno in prossimità di impianti ricreativi o turistici, destinate alla sosta degli autoveicoli attirati
dagli impianti stessi.
13
Le aree devono essere piantonate con essenze locali ed il parcheggio organizzato nel verde secondo un disegno che si
proponga di ombreggiare e schermare alla vista gli autoveicoli. Lungo le strade, al bordo dei parcheggi, devono essere
create barriere di verde (siepi di oleandri, cipressi o altro).
Il terreno deve restare permeabile per almeno il 70% della superficie complessiva. Nelle aree corrispondenti ai posti
macchina la pavimentazione può essere realizzata con elementi autobloccanti in terreno erbato. I percorsi di adduzione
possono essere bitumati.
40.
Altezza utile (dei locali) (hu)
Nei locali ad altezza costante, la distanza tra pavimento finito ed intradosso del solaio soprastante.
41.
Volume utile (dei sottotetti) (Vu)
Il volume tra pavimento finito, intradosso della copertura e pareti perimetrali (o piani verticali ideali) di altezza almeno 1,80 m.
42.
Superficie utile (dei sottotetti) (Su)
La proiezione su un piano orizzontale del volume utile, ovvero della parte di sottotetto di altezza utile non minore di 1,80 m.
43.
Altezza utile media (dei sottotetti) (hum)
Nei locali ad altezza variabile (sottotetti), il rapporto tra il volume utile e la relativa superficie utile.
44.
Numero di posti letto (npl)
Rappresenta il numero teorico di letti che possono stare in una camera e si calcola convenzionalmente in:
npl = 1
per le camere aventi superficie utile compresa tra 9 e 13,99 mq.
npl = 2
per le camere aventi superficie utile compresa tra 14 e 18,99 mq.
npl = 3
per le camere aventi superficie utile compresa tra 19 e 23,99 m.
ecc.
45.
Superficie utile lorda (Sul)
È la somma della superficie di tutti i piani mori ed entro terra, misurate al lordo di tutti gli elementi verticali (murature, vani
ascensore, scale).
Dal computo della superficie lorda sono esclusi:
a)
i porticati e le gallerie;
b) le rientranze fino ad 1,50 m; le misure eventualmente eccedenti tale rientro saranno computate ai fini del calcolo della
Sul;
c) i balconi con sbalzo fino a 1,50 m; le misure eventualmente eccedenti tale sbalzo saranno computate ai fini del calcolo
della Sul;
d) le autorimesse, le cantine, i locali tecnici e di servizio alla residenza interrati, anche nel caso in cui, se ubicati sotto il
sedime di un edificio, emergano fino ad 1 m tra il piano naturale di campagna e l'intradosso del solaio;
e) i manufatti tecnologici, così come definiti nel Regolamento Edilizio, ed i volumi tecnici emergenti oltre la quota
dell'intradosso dell'ultimo solaio.
46.
Superficie utile abitabile (Sua)
È la superficie di pavimento degli alloggi misurata al netto dei muri perimetrali e di quelli interni, delle soglie di passaggio e
degli sguinci di porte e finestre. La superficie della scala interna degli alloggi dislocati a più livelli viene computata ai vari
piani nella sua proiezione orizzontale.
47.
Superficie non residenziale (Snr)
È la superficie, misurata al netto dei muri perimetrali e di quelli interni, risultante dalla somma delle superfici di pertinenza
degli alloggi (quali: logge, balconi, cantinole e soffitte) e di quelle di pertinenza dell'organismo abitativo (quali: androni
d'ingresso. porticati liberi, volumi tecnici, centrali termiche ed altri locali a stretto servizio della residenza).
14
48.
Superficie a parcheggi (Sp)
È la superficie da destinare ad autorimesse o posti macchina coperti di pertinenza dell'organismo abitativo, comprensiva
degli spazi di manovra coperti.
49.
50.
Superficie complessiva (Scompl)
Negli interventi di nuova edificazione è:
Scompl = Sua + 60% (Snr + Sp).
Negli interventi di recupero è:
Scompl = Sua + 70% (Snr + Sp).
Strutture ricettive alberghiere
Sono considerate strutture ricettive alberghiere:
a)
gli alberghi (o hotel),
b)
i motel,
c)
i villaggi-albergo,
d)
le residenze turistico-alberghiere,
e)
le residenze d'epoca.
L'attività ricettiva può essere svolta, oltre che nella sede principale, anche in dipendenze che devono avere un minimo di 7
stanze, anche in locali con ingresso promiscuo con altre attività, purché sia garantita l'indipendenza e la sicurezza dell'ospite.
Le dipendenze possono essere ubicate in immobili diversi da quello ove è posta la sede principale o anche in una parte
separata dello stesso immobile, quando ad essa si acceda da un diverso ingresso.
Le dipendenze devono essere ubicate a non più di 100 m di distanza, in linea d'aria, o all'interno dell'area delimitata e
recintata su cui insiste la sede principale.
Le dipendenze sono classificate in una delle categorie inferiori rispetto alla sede principale, o nella stessa categoria qualora
particolari circostanze di attrezzature. ubicazione ed arredamento delle stesse consentano di offrire alla clientela il medesimo
trattamento della sede principale.
L'indicazione di "Grand Hotel" spetta solamente agli esercizi classificati con almeno 5 stelle; quella di "Palace Hotel" agli
esercizi classificati con almeno 4 stelle.
51.
Unità abitative (di strutture ricettive alberghiere)
Le unità abitative sono costituite da uno o più locali allestiti a camere da letto, soggiorno. servizio autonomo di cucina e bagno
privato.
52.
Suite (di strutture ricettive alberghiere)
Le suite sono composte da almeno due vani distinti (di cui uno allestito a salotto ed uno a camera da letto) e almeno un
bagno.
Le junior suite sono composte da un unico vano (avente una parte allestita a salotto) e un bagno privato.
53.
Albergo (o hotel)
Per albergo (o hotel)si intende la struttura ricettiva aperta al pubblico a gestione unitaria. che fornisce alloggio ed
eventualmente vitto ed altri servizi accessori, in camere, suite e unità abitative.
Possono essere presenti unità abitative dotate di servizio autonomo di cucina, nel limite massimo del 40% della ricettività
autorizzata in termini di camere o suite.
Possono assumere, dopo la denominazione della struttura, la dizione "casa di bellezza" o "beauty-farm" quegli alberghi che
siano dotati di particolari strutture di tipo specialistico proprie del soggiorno finalizzato a cicli di trattamenti terapeutici, dietetici
ed estetici.
15
Sono classificati in base ai requisiti posseduti e vengono contrassegnati con 1, 2, 3, 4 o 5 stelle. Alla classifica a 5 stelle può
essere aggiunta la denominazione "lusso" quando siano presenti almeno 5 degli standard tipici degli esercizi di classe
internazionale elencati nell'allegato A alla L.R. 26/97.
Per le strutture ricettive sprovviste di ristorante, in alternativa o in aggiunta alla dizione albergo è consentita la
denominazione "garnì" o "meublé".
54.
Motel
Per motel si intende l'albergo particolarmente attrezzato per la sosta e l'assistenza delle autovetture o delle imbarcazioni,
che assicura alle stesse servizi di riparazione e rifornimento carburanti.
Sono classificati in base ai requisiti posseduti e vengono contrassegnati con 1, 2, 3, 4 o 5 stelle.
55.
Villaggio-albergo
Per villaggio-albergo si intende la struttura ricettiva che, in un'unica area, fornisce servizi centralizzati agli utenti di unità
abitative dislocate in più stabili.
Sono classificati in base ai requisiti posseduti e vengono contrassegnati con 1, 2, 3, 4 o 5 stelle.
56.
Residenza turistico-alberghiera
Per residenza turistico-alberghiera si intende la struttura ricettiva aperta al pubblico, a gestione unitaria, che fornisce alloggio
e servizi accessori in unità abitative.
Possono essere presenti unità abitative senza angolo cottura, nel limite massimo del 40% della ricettività autorizzata in
termini di unità abitative.
Sono classificate in base ai requisiti posseduti e vengono contrassegnate con 2, 3, o 4 stelle.
57.
Residenza d'epoca
Per residenza d'epoca si intende l'albergo ubicato in complesso immobiliare di particolare pregio storico-architettonico,
dotato di mobili ed arredi d'epoca o di particolare livello artistico, idoneo ad una accoglienza altamente qualificata.
Sono classificate in base ai requisiti posseduti e vengono contrassegnate ai sensi dell'art. 7 della L.R. 26/97.
58.
Strutture ricettive extralberghiere
Sono considerate strutture ricettive extralberghiere:
a)
gli esercizi di affittacamere,
b)
le attività ricettive in esercizi di ristorazione.
c)
le attività ricettive a conduzione familiare "bed & breakfast".
d)
le unità abitative ammobiliate ad uso turistico,
e)
le strutture ricettive "residence",
f)
le attività ricettive in residenze rurali (o country house).
g)
le case per ferie,
h)
gli ostelli per la gioventù.
i)
le foresterie per turisti,
j)
le case religiose di ospitalità.
k)
i centri soggiorno studi.
I locali e gli immobili destinati alle strutture ricettive extralberghiere devono essere conformi alle prescrizioni edilizie ed
igienico-sanitarie.
Le strutture ricettive di cui alle lettere a, b, d, e sono classificate di 3a, 2a e 1a categoria. in base ai requisiti posseduti.
Le strutture ricettive di cui alle lettere f g, h, j, k sono classificate in un'unica categoria, in base ai requisiti indicati nella L.R.
49/99 e riportati di seguito per gli aspetti urbanistici ed edilizi.
16
La classificazione è obbligatoria ed ha validità quinquennale, dal 171/2000.
Le attività ricettive extralberghiere possono essere intraprese su denuncia dì inizio attività ai sensi dell'articolo 19 della L.
241/90, così come modificato dall'articolo 2 comma 10 della L. 537/93. La denuncia è presentata al Comune ove ha sede
l'esercizio dell'attività; copia della denuncia deve essere inviata alla Provincia competente per territorio. Nel solo caso d, se a
gestione non imprenditoriale, la comunicazione va fatta all'A.P.T. competente per territorio.
59.
Esercizi di affittacamere
Sono esercizi di affittacamere le strutture composte da non più di 6 camere destinate ai clienti, ciascuna con ingresso
indipendente dagli altri locali, ubicate in non più di 2 appartamenti ammobiliati di uno stesso stabile, nei quali sono forniti
alloggio ed eventualmente servizi complementari.
Valgono le seguenti prescrizion5:
a)
ogni camera deve essere provvista di energia elettrica, di bagno privato o di un lavabo con acqua corrente calda e
fredda e, ove necessario, di riscaldamento;
b)
dev'essere presente un locale bagno completo, con un minimo di uno per appartamento, qualora tutte le camere non
siano fornite di bagno privato.
60.
Attività ricettive in esercizi di ristorazione
Costituiscono attività ricettive in esercizi di ristorazione (i quali in questo caso possono utilizzare la dizione locanda in
aggiunta alla propria denominazione) le strutture composte da non più di 6 camere, gestite in modo complementare
all'esercizio di ristorazione dallo stesso titolare e nello stesso complesso immobiliare.
Valgono le seguenti prescrizioni:
a)
ogni camera, ciascuna con ingresso indipendente da altri locali, deve essere provvista di energia elettrica, di bagno
privato o di un lavabo con acqua corrente calda e fredda e, ove necessario, di riscaldamento;
b)
dev'essere presente un locale bagno completo, con un minimo di uno per appartamento, qualora tutte le camere non
siano fornite di bagno privato.
61.
Attività ricettive a conduzione familiare "bed & breakfast"
Costituiscono attività ricettive a conduzione familiare "bed & breakfast" le strutture ricettive gestite da privati che, avvalendosi
della loro organizzazione familiare, utilizzano parte della propria abitazione, fino a un massimo di 3 camere, fornendo alloggio
e prima colazione.
Sono richiesti i seguenti servizi minimi:
a)
b)
62.
fornitura di energia elettrica, acqua calda e fredda e, ove necessario, il riscaldamento;
un locale bagno, anche coincidente con quello dell'abitazione.
Unità abitative ammobiliate ad uso turistico
Sono unità abitative ammobiliate ad uso turistico le case o gli appartamenti arredati e dotati di servizi igienici e di cucina
autonomi, dati in locazione ai turisti, nel corso di una o più stagioni, con contratti aventi validità non superiore a tre mesi
consecutivi e senza la prestazione di alcun servizio di tipo alberghiero.
Le unità abitative devono essere dotate di energia elettrica, acqua calda e fredda, gas e, ove necessario, di riscaldamento.
63.
Strutture ricettive "residence"
Sono strutture ricettive "residence" i complessi unitari costituiti da uno o più immobili comprendenti appartamenti arredati e
dotati di servizi igienici e di cucina autonomi, dati in locazione ai turisti, con contratti aventi validità non superiore ai sei mesi.
I residence devono essere dotati di servizio di portierato e delle forniture di energia elettrica, acqua calda e fredda, gas e, ove
necessario, di riscaldamento.
17
64.
Attività ricettive in residenze rurali (o country house)
Costituiscono attività ricettive in residenze rurali (o country house) le strutture localizzate in ville padronali o fabbricati rurali,
composte da camere con eventuale angolo cottura, che dispongono di servizio di ristorazione ed eventualmente di
attrezzature sportive e ricreative.
Valgono le seguenti prescrizioni:
a)
gli immobili destinati a queste attività devono avere una pertinenza di terreno di almeno 5.000 mq, eventualmente
utilizzato anche per l'animazione sportivo-ricreativa con le relative attrezzature;
b)
la capacità ricettiva dev'essere non superiore a 6 camere:
c)ogni camera deve essere provvista di energia elettrica, di bagno privato o di un lavabo con acqua corrente calda e fredda
e, ove necessario, di riscaldamento;
d)dev'essere presente un locale bagno comune completo, con un minimo di uno per tutto l'esercizio, qualora tutte le camere
non siano fornite di bagno privato.
65.
Case per ferie
Sono case per ferie le strutture ricettive attrezzate per il soggiorno di persone o gruppi e gestite al di fuori dei normali canali
commerciali, da enti pubblici, associazioni o enti religiosi operanti statutariamente senza fine di lucro per il conseguimento di
finalità sociali, culturali, assistenziali, religiose o sportive nonché da enti o aziende per il soggiorno dei loro dipendenti o loro
familiari. Nelle case per ferie possono altresì essere ospitati dipendenti, e relativi familiari, di altre aziende e assistiti dagli enti
anzidetti, con i quali sia stata stipulata apposita convenzione.
In aggiunta alla dizione case per ferie è consentita la denominazione di centri di vacanze per ragazzi per le attività ricettive
caratterizzate dal tipo di clientela, individuata di norma al di sotto dei 14 anni, aperte nei periodi di vacanze estive e/o
invernali, finalizzate oltre che al soggiorno, allo sviluppo sociale e pedagogico. Nei centri di vacanze per ragazzi deve essere
inoltre assicurata la presenza continuativa di personale specializzato nei settori pedagogico, medico o, tramite specifica
convenzione, assistenza sanitaria con medico e/o struttura sanitaria per le necessità di pronto intervento.
Nelle case per ferie è garantita non solo la prestazione dei servizi ricettivi di base, ma anche la disponibilità di strutture e
servizi che consentano di perseguire le finalità di questo tipo di struttura ricettiva. Le case per ferie possono essere altresì
dotate di particolari strutture che consentano il soggiorno di gruppi autogestiti, secondo autonome modalità organizzative,
compresa la disponibilità di cucina e punti cottura per uso autonomo, sotto la responsabilità del titolare dell'autorizzazione.
Gli immobili adibiti a case per ferie devono essere dotati di:
a)
accesso indipendente;
b)
cucina;
c)
sala da pranzo:
d)
soggiorno, di superficie non inferiore a 0,5 mq/posto letto:
e)
servizi igienici adeguati, comunque non inferiori a 2 w.c, ad uso dei locali comuni:
f)
un w.c. ogni 8 posti letto, con un minimo di 1 w.c./piano; dal computo sono esclusi i w.c. a servizio privato di camere;
g)
un lavabo ogni 6 posti letto, con un minimo di 2 lavabi/piano; dal computo sono esclusi i lavabi posti nei servizi privati;
h)
una doccia ogni 8 posti letto, con un minimo di 1 doccia/piano; dal computo sono escluse le docce poste nei servizi
privati
i)
66.
telefono ad uso degli ospiti, forniture di energia elettrica, acqua calda e fredda e, ove necessario, di riscaldamento.
Ostelli per la gioventù
Sono ostelli per la gioventù le strutture attrezzate per il soggiorno e il pernottamento, per periodi limitati, dei giovani e dei loro
accompagnatori, gestite da enti o associazioni riconosciute ai sensi dell'articolo 12 del codice civile.
18
Gli immobili adibiti ad ostelli per la gioventù devono essere dotati di:
a)
b)
cucina;
c)
sala da pranzo;
d)
soggiorno, di superficie non inferiore a 0,5 mq/posto letto;
e)
servizi igienici adeguati, comunque non inferiori a 2 w.c, ad uso dei locali comuni;
f)
un w.c. ogni 8 posti letto, con un minimo di 1 w.c./piano; dal computo sono esclusi i w.c. a servizio privato di camere;
g)
un lavabo ogni 6 posti letto, con un minimo di 2 lavabi/piano; dal computo sono esclusi i lavabi posti nei servizi privati;
h)
privati;
i)
67.
Foresterie per turisti
Sono foresterie per turisti le strutture ricettive normalmente adibite a collegi, convitti. istituti religiosi, pensionati e, in genere,
tutte le altre strutture pubbliche o private, gestite senza finalità di lucro che, in deroga alle disposizioni di cui alla L.R. 49/99,
previa comunicazione al Comune e per periodi non superiori a 60 giorni all'anno, offrono ospitalità a persone singole e a
gruppi organizzati da enti e associazioni che operano nel campo del turismo sociale e giovanile, per il conseguimento di
finalità sociali, culturali, assistenziali, religiose e sportive.
68.
Case religiose di ospitalità
Sono case religiose di ospitalità le strutture ricettive caratterizzate dalle finalità religiose dell'ente gestore che offre, a
pagamento, ospitalità a chiunque lo richieda nel rispetto del carattere religioso dell'ospitalità stessa e con accettazione delle
conseguenti regole di comportamento e limitazioni di servizio.
Sono considerati enti a fini religiosi gli enti ecclesiastici riconosciuti in base alla L. 20/5/85 n° 222. Non rientrano nella
definizione di case religiose di ospitalità le case di convivenza religiosa, che provvedono ad offrire ospitalità temporanea nella
forma e nella partecipazione alla vita della rispettiva comunità.
Gli immobili adibiti a case religiose di ospitalità devono essere dotati di:
a)
b)
sala da pranzo;
c)
soggiorno, di superficie non inferiore a 0,5 mq/posto letto;
d)
servizi igienici adeguati, comunque non inferiori a 2 w.c, ad uso dei locali comuni;
d)
un w.c. ogni 8 posti letto, con un minimo di 1 w.c./piano; dal computo sono esclusi i w.c. a servizio
privato di camere;
e)
un lavabo ogni 6 posti letto, con un minimo di 2 lavabi/piano; dal computo sono esclusi i lavabi posti nei
servizi privati;
f)
privati;
g)
69.
Centri soggiorno studi
Sono centri soggiorno studi gli esercizi ricettivi dedicati ad ospitalità finalizzata all'educazione e formazione in strutture dotate
di adeguata attrezzatura per l'attività didattica e convegnista specializzata.
I centri soggiorno studi sono gestiti da enti pubblici, associazioni, organizzazioni sindacali, soggetti privati, operanti nel
settore della formazione.
19
I centri soggiorno studi sono attrezzati per il soggiorno degli ospiti in camere dotate dei requisiti minimi previsti per le
strutture alberghiere classificate a due stelle ai sensi della L.R. 26/97.
70.
Complessi ricettivi all'aperto
Sono considerati complessi ricettivi all'aperto:
a)
i villaggi turistici,
b)
i campeggi (o camping),
c)
i campeggi-villaggio.
Essi possono assumere la denominazione aggiuntiva di "centro vacanze" qualora siano dotati di rilevanti impianti e servizi
sportivi, di svago e commerciali, così come definiti nell'allegato D della L.R. 56/99.
Possono inoltre assumere la denominazione aggiuntiva "di transito" qualora si rivolgano ad una clientela itinerante,
consentendo la sosta anche per frazioni di giornata e nel aspetto delle prescrizioni previste dall'allegato E alla L.R. 56/99.
Possono essere abbinati ad attività di stazione di servizio, di ristorazione, di ricettività alberghiera, di parcheggio e di altre
attività di servizio generale ai viaggiatori.
Sono inoltre complessi ricettivi all'aperto i campeggi educativo-didattici di cui alla L.R. 21/95 (campeggi mobili, campeggi,
autoorganizzati, campeggi itineranti), attivati da associazioni giovanili senza scopo di lucro. Per essi vale la normativa prevista
dalla citata legge regionale.
71.
Villaggio turistico
Per villaggio turistico si intende l'esercizio ricettivo aperto al pubblico, a gestione unitaria, attrezzato su aree recintate per la
sosta ed il soggiorno, in allestimenti minimi, di turisti sprovvisti, di norma, di mezzi autonomi di pernottamento.
Sono classificati in base ai requisiti posseduti e vengono contrassegnati con 2, 3 o 4 stelle.
72.
Campeggio (o camping)
Per campeggio (o camping) si intende la struttura ricettiva aperta al pubblico, a gestione unitaria, allestita ed attrezzata, su
aree recintate, per la sosta ed il soggiorno di turisti di norma provvisti di tende, roulotte o caravan, mobilhome o
maxicaravan, camper od altri mezzi mobili di pernottamento.
Sono classificati in base ai requisiti posseduti e vengono contrassegnati con 1, 2, 3 o 4 stelle.
73.
Campeggio-villaggio
Per campeggio-villaggio si intende la struttura ricettiva aperta al pubblico, a gestione unitaria, allestita ed attrezzata, su aree
recintate, per la sosta ed il soggiorno di turisti di norma sprovvisti di propri mezzi di pernottamento, in unità abitative
predisposte dal gestore con almeno il 25% della propria capacità ricettiva in piazzole riservate ai mezzi mobili di
pernottamento.
Sono classificati in base ai requisiti posseduti e vengono contrassegnati con 1, 2, 3 o 4 stelle.
74.
Equipaggio (nei complessi ricettivi all'aperto)
Gruppo di persone che soggiornano insieme, usufruendo di una singola piazzola o unità abitativa e utilizzano in comune la
propria attrezzatura.
Ad ogni equipaggio corrisponde, di norma, una tenda, una caravan, un camper o una unità abitativa.
75.
Piazzola, o posto equipaggio (nei complessi ricettivi all'aperto)
Area attrezzata riservata all'uso esclusivo di un equipaggio.
Le piazzole devono essere chiaramente individuabili, con segnali quali paletti. staccionate, siepi, alberi o altri mezzi idonei.
Le attrezzature installate dagli ospiti sulla piazzola devono essere assolutamente mobili. Sulla piazzola non è consentita
l'installazione, da parte dell'ospite, di teloni o coperture di qualsiasi natura. È consentita l'installazione di pre-ingressi per i
mezzi mobili di pernottamento, di materiali rigidi e comunque smontabili e trasportabili, che non possono superare 8 mq di
20
superficie coperta chiusa e 3 mq di superficie aperta, per un massimo di 11 mq di superficie coperta totale, compreso lo
sporto del tetto. I mezzi mobili di pernottamento possono dotarsi di apposite coperture supplementari, purché le stesse siano
esclusivamente appoggiate sul tetto del mezzo e non sporgano dalla sagoma del mezzo stesso.
76.
Unità abitative (nei complessi ricettivi all'aperto)
Sono alloggi fissi e mobili, predisposti dal gestore per turisti sprovvisti di propri mezzi di pernottamento.
Le unità abitative fisse di nuova realizzazione devono essere dotate di:
a)
zona giorno/pranzo con cottura, non inferiore a 12 mq,
b)
camera/e da letto, ciascuna non inferiore ad 8 mq,
c)
terrazza/veranda posta sul lato giorno, non inferiore ad 8 mq,
d)
area esterna scoperta riservata, di superficie non inferiore al doppio della superficie coperta, compresa la
terrazza/veranda,
e)
posto auto, di almeno 10 mq,
f)
eventuale locale bagno, non inferiore a 3 mq.
La superficie interna netta di calpestio deve essere compresa tra 28 e 40 mq.
Le unità abitative sono realizzate con sistemi tradizionali o di prefabbricazione leggera. compatibile con le norme di impatto
ambientale delle rispettive aree di appartenenza territoriale.
77.
Densità ricettiva (nei complessi ricettivi all'aperto)
Rapporto tra l'affollamento massimo di ospiti e la superficie lorda del complesso ricettivo, escluse le sole superfici
impraticabili.
78.
Capacità ricettiva massima, CRM (nei complessi ricettivi all'aperto)
Si intende la capacità ricettiva massima consentita, espresse in persone/giorno.
La CRM è determinata dalla somma di:
a)
numero massimo di persone ospitabili in base alle installazioni igienico-sanitarie comuni,
b)
numero totale di persone ospitatoli nelle unità abitative dotate di servizi igienico-sanitari riservati.
La CRM deve essere inferiore o uguale al limite imposto dalla densità ricettiva.
79.
Installazioni igienico-sanitarie comuni (nei complessi ricettivi all'aperto)
Si intende il complesso di locali destinati a servizi igienico-sanitari (per uomini e donne) ed al lavaggio di stoviglie e
biancheria.
80.
Servizi igienico-sanitari riservati al singolo equipaggio (nei complessi ricettivi all'aperto)
Sono costituiti da un camerino comprendente almeno:
81.
a)
un w.c.,
b)
una doccia,
c)
un lavabo.
Camerino-bagno chiuso (nei complessi ricettivi all'aperto)
Locale chiudibile, all'interno delle installazioni igienico-sanitarie comuni, dotato almeno di un lavabo.
82.
Servizio igienico per disabili (nei complessi ricettivi all'aperto)
Camerino comprendente almeno:
83.
a)
un w.c,
b)
una doccia,
c)
un lavabo, con dimensioni e caratteristiche degli accessori conformi alle vigenti norme in materia.
Vuotatoio (nei complessi ricettivi all'aperto)
21
Apparecchio igienico atto allo scarico dei serbatoi di accumulo di acque luride dei mezzi mobili di pernottamento, collegato a
sciacquone e dotato di rubinetto di acqua corrente e manichetta flessibile.
84.
Camper service (nei complessi ricettivi all'aperto)
Piazzola attrezzata igienicamente, atta allo scarico dei serbatoi di accumulo di acque luride dei mezzi mobili di
pernottamento, dotata di rubinetto di acqua corrente e manichetta flessibile.
85.
Baby room (nei complessi ricettivi all'aperto)
Camerino attrezzato per l'igiene dei bambini, dotato di sanitari (w.c., vasca e lavabo) di dimensioni ridotte e posti ad altezza
adeguata.
86.
Nursery room (nei complessi ricettivi all'aperto)
Camerino-bagno singolo attrezzato per l'igiene dei neonati.
CAPITOLO III - INTERVENTI DI TRASFORMAZIONE URBANISTICA E EDILIZIA
Art. 6 - Definizione delle categorie d'intervento
1.
Le modalità d'intervento relative agli edifici ed alle aree di pertinenza oggetto del presente PRG sono classificate secondo le
sotto elencate categorie:
2.
a)
manutenzione ordinaria,
b)
manutenzione straordinaria,
c)
restauro,
d)
risanamento conservativo.,
e)
ristrutturazione edilizia con vincolo parziale.
f)
ristrutturazione edilizia,
g)
ristrutturazione per sostituzione edilizia,
h)
demolizione senza ricostruzione,
i)
nuova edificazione,
j)
variazione della destinazione d'uso,
k)
ristrutturazione urbanistica,
1)
nuovo impianto.
Sia all'atto della richiesta sia all'atto del rilascio dell'autorizzazione o della concessione edilizia, dovrà essere precisata la
categoria di intervento di riferimento. Lo stesso nel caso di denuncia di inizio attività.
ART. 6 BIS - Categorie di intervento Z.T.O. A-Sottozona A2
1.
Le categorie di intervento così come definite al precedente art. 6 non sono applicabili agli edifici ed alle aree di pertinenza delle
Z.T.O. A - sottozona A2 - Nuclei storici minori, edifici e complessi di interesse storico ed agli edifici ed aggregazioni rurali di
interesse storico ricadenti in zona agricola, nonché agli edifici ricompresi negli ambiti di cui alla variante parziale al P.R.G. n° 7.
2.
Per gli edifici di cui sopra le categorie di intervento faranno riferimento rispettivamente a quanto riportato nei successivi articoli
33 e 35 e 62 e 63, così come modificati dalla presente variante parziale.
22
Art. 7 - Manutenzione ordinaria
1.
Comprende le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie a mantenere in
efficienza gli impianti tecnologici esistenti. A titolo esemplificativo, rientrano in tale categoria:
a)
opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture interne ed esterne delle costruzioni, quelle esterne se
vengono conservate le caratteristiche esistenti;
b) apertura o chiusura di vani di porte o lo spostamento di pareti mobili, all'interno di singole unità immobiliari;
c) pulitura esterna, ripresa parziale degli intonaci senza alterazione dei materiali o delle tinte esistenti;
d)
pulitura, riparazione, sostituzione o tinteggiatura di recinzioni, manti di copertura, grondaie, canne fumarie, murature di
tamponamento, pavimentazioni esterne ed interne, senza alterazioni di tipi esistenti di materiale, tinte e tecnologie, e a
condizione che non siano sostituite parti strutturali;
e)
riparazione e rinnovamento degli impianti tecnologici esistenti che non comportino la costruzione o la destinazione ex
novo di locali per servizi igienico-sanitari o tecnologici;
2.
f)
tinteggiatura e rifacimento degli intonaci interni, ad esclusione degli interventi in zone A;
g)
riparazione, sostituzione di infissi interni ed esterni, ad esclusione degli interventi in zone A per gli infissi esterni.
L'intervento di manutenzione ordinaria non è soggetto né a concessione né ad autorizzazione e dovrà essere comunicato al
Comune almeno 20 giorni prima dell'inizio dei lavori.
Art. 8 - Manutenzione straordinaria
1.
Comprende le opere e le modifiche necessarie per rinnovare, integrare o sostituire parti anche strutturali degli edifici, per
ridistribuire gli ambienti interni e per realizzare, sostituire ed integrare gli impianti igienico-sanitari e tecnologici, sempre che
non alterino i volumi e le superfici delle singole unità immobiliari e non comportino modifiche alle destinazioni d'uso.
2.
All'interno delle zone A e per i complessi di interesse storico ed architettonico in area agricola, individuati con apposita grafia,
rinnovamento e sostituzione di parti strutturali si considerano opere di manutenzione straordinaria quando sono effettuate
allo scopo di assicurare la stabilità e la migliore funzionalità dell'edificio, ove non comportino alcuna modifica o alterazione di
carattere architettonico o tipologico dell'edificio preesistente, senza interessare i prospetti e con l'uso di materiali analoghi a
quelli originali.
La copertura va mantenuta nelle forme e con i materiali esistenti. I fronti possono essere interessati esclusivamente da
interventi di risanamento conservativo.
3.
Gli interventi di manutenzione straordinaria sono soggetti all'autorizzazione del Comune ad eseguire i lavori o a dichiarazione
di inizio attività (DIA) ai sensi dell'art. 2 comma 60 lettera a della L. 662/96. In caso di inadempienza da parte del Comune, il
richiedente potrà far valere i propri diritti secondo le procedure previste dalla L. 662/96 e sue successive modifiche ed
integrazioni.
Art. 9-Restauro
1.
Sono assoggettati a modalità di intervento basate sul restauro gli edifici e i manufatti che non hanno avuto alterazioni
sostanziali dell'organismo edilizio e contribuiscono in maniera determinante a ricollegare l'organismo urbano a momenti
significativi della sua storia e della sua cultura.
23
2.
Il restauro è un intervento volto a conservare l'organismo edilizio e ad assicurarne la funzionalità mediante un insieme
sistematico di opere che, nel rispetto degli elementi tipologici, formali e strutturali dell'organismo stesso (murature principali,
strutture portanti verticali e orizzontali, scale, rampe, orditura del tetto, elementi architettonici e decorativi, forometria, ecc.),
ne consentano destinazioni d'uso con esso compatibili.
Il restauro comprende:
a)
il consolidamento, il ripristino ed il rinnovo degli elementi costitutivi dell'edificio.
b)
l'inserimento degli elementi accessori e degli impianti richiesti dalle esigenze dell'uso,
c)
l'eliminazione degli elementi aggiunti avvenuti in epoca posteriore alla costruzione originaria, non integrati in modo
coerente con i caratteri architettonici e storico-ambientali dell'edificio.
3.
Si precisa inoltre che per:
a)
consolidamento devono intendersi quelle operazioni che, conservando il sistema statico
dell'organismo,
ne
consentano la sopravvivenza senza sostituzione di elementi. Ad esempio, costituiscono interventi di consolidamento le
opere di sottomurazione, la posa di tiranti e contrafforti, le riprese di muratura e tutte le opere che rafforzano importanti
elementi strutturali senza comportarne la sostituzione;
b)
ripristino devono intendersi gli interventi di ricostruzione di quelle parti originali dell'edificio, crollate, demolite o alterate
che sono documentate in modo incontrovertibile (con foto, documenti, catasti, analisi filologica, ecc.) e la cui ricostruzione è
indispensabile per la ricomposizione architettonica e tipologica dell'edificio stesso;, tali parti devono essere ricostruite con
materiali, tecnologie e forme uguali o analoghi agli originali;
c)
rinnovo devono intendersi due ordini di operazioni:
1) la prima strutturale, che deve essere limitata all'indispensabile, per le parti non recuperabili che devono essere
sostituite con altre di forma, natura e tecnologia uguale, analoga o compatibile con quelle sostituite;
2) la seconda di ordine funzionale, finalizzata a sopperire alle carenze funzionali dell'edificio con l'inserimento degli
impianti tecnologici e dei servizi e di quant'altro necessario ad una corretta funzionalità. Tali inserimenti dovranno
essere previsti nella posizione più coerente col sistema distributivo del tipo edilizio e senza compromissione delle
murature. È facoltà del Comune non ammettere, una volta sentito il parere della Soprintendenza per ì beni
ambientali ed architettonici, l'installazione di ascensori o corpi montanti quando comportino la perdita anche
parziale di strutture di pregio architettonico (volte, soffitti lignei, ecc.).
4.
L'intervento di restauro è soggetto a concessione gratuita, qualora non vi sia cambio di destinazione d'uso, o a dichiarazione
di inizio attività (DIA) ai sensi dell'art. 2 comma 60 lettera a della L. 662/96.
Art. 10 - Risanamento conservativo
1.
Sono assoggettati a modalità di intervento basate sul risanamento conservativo gli edifici e i manufatti di origine storica che
hanno mantenuto gli aspetti fondamentali morfologici, tipologici e costruttivi del manufatto originano.
2.
Per risanamento conservativo si intende il complesso di operazioni volto a conservare gli elementi costitutivi principali
dell'organismo edilizio ed in particolare tutti quegli elementi esterni di carattere morfologico, volumetrico e architettonico che
si riallacciano senza contraffazioni alla cultura compositiva e costruttiva locale.
3.
Oltre a quanto ammesso nel restauro, nel risanamento conservativo è ammesso anche il riassetto, la ricomposizione delle
singole tipologie e la ridefinizione delle unità, nel aspetto dell'impianto complessivo cui tali manufatti appartengono. Gli
interventi non devono in ogni caso modificare la struttura muraria portante dell'edificio né i suoi caratteri architettonici interni
24
ed esterni; le coperture vanno mantenute nella forma e con i materiali esistenti con eventuale recupero dei sottotetti, ma
senza sopraelevazione della copertura stessa.
4.
L'intervento di risanamento conservativo è soggetto a concessione gratuita, qualora non vi sia cambio di destinazione d'uso,
o a dichiarazione di inizio attività (DIA) ai sensi dell'art. 2 comma 60 lettera a della L. 662/96.
Art. 11 - Ristrutturazione edilizia con vincolo parziale
1.
Sono assoggettati a modalità di intervento di ristrutturazione con vincolo parziale tutti quegli edifici di cui all'articolo
precedente che, a causa delle trasformazioni subite, hanno in parte perso la loro complessiva coerenza legata ai rapporti tra
tipo, tecnologia e forma e mantengono tuttavia, assieme alla giacitura ed al volume, parti o segni espressivi della cultura
insediativi compositiva e costruttiva del loro tempo.
2.
La ristrutturazione con vincolo parziale è un intervento volto a trasformare un organismo edilizio mediante un insieme
sistematico di opere, che tuttavia ne tuteli alcune parti o elementi significativi. Esso comprende il ripristino o la sostituzione di
alcuni elementi costitutivi degli edifici, l'eliminazione, la modifica e l'inserimento di nuovi elementi e impianti. Gli interventi di
trasformazione devono in ogni caso garantire la conservazione degli elementi architettonici e decorativi, i sedimi originari e
gli allineamenti lungo la viabilità principale.
3.
I materiali da impiegare nelle operazioni esterne dovranno avere le stesse caratteristiche di quelle del contesto storico
circostante.
4.
Con riferimento ai caratteri tipologici degli edifici storici, sono consentiti i seguenti interventi:
a)
per il corpo edilizio principale, con funzione abitativa originaria:
1) apertura di fori di illuminazione sul tetto, a raso, con abbaini o con terrazzini, per l'abitabilità dei piani sottotetto;
2) chiusura totale o parziale di porticati e logge con serramenti a larga specchiatura. purché non in alluminio
anodizzato;
3) nuovi collegamenti verticali interni:
4) nuove aperture sulle facciate secondane che non presentano una composizione unitaria, compatibili per forma e
collocazione con le aperture originarie;
5) spostamento e sostituzione degli orizzontamenti;
6) risanamento conservativo delle strutture verticali significative:
b)
per il corpo edilizio accessorio (annessi rustici, ecc.) oltre gli interventi ammessi per il corpo edilizio principale sono
altresì consentiti i seguenti interventi:
1) tamponamento in muratura di logge e porticati mantenendo in evidenza la partitura strutturale verticale originaria;
2) inserimento di nuovi orizzontamenti;
3) innalzamento della linea di gronda fino a 1,20 m di altezza utile interna finalizzato al recupero abitativo del piano
sottotetto, con mantenimento del disegno originano della copertura;
4) nuovi collegamenti verticali esterni con ballatoio di servizio.
5.
L'intervento di ristrutturazione con vincolo parziale è soggetto a concessione onerosa.
Art. 12-Ristrutturazione edilizia
25
1.
Sono assoggettati alle modalità d'intervento di ristrutturazione edilizia gli edifici che. avendo perso del tutto le connotazioni
distributive e formali attinenti alla loro origine, o essendo risultati in sede di indagine privi di interesse storico, artistico od
ambientale. possono essere radicalmente trasformati per meglio rispondere alle esigenze d'uso o per meglio inserirsi nel
contesto urbano o nell'ambiente circostante.
2.
Le opere ammesse sono tutte quelle che consentono la modificazione anche totale, sia interna sia esterna, degli edifici
esistenti, senza sostanziale spostamento della localizzazione e senza aumento di volume.
3.
In caso di edifici compresi nel perimetro degli insediamenti storici, gli allineamenti orizzontali a filo strada ed a filo copertura
dovranno rispettare le indicazioni delle tavole di PRG o del piano attuativo.
4.
Nel caso di edifici vetero-industriali di origine storica, l'eventuale costruzione deve avvenire nel rispetto dell'impianto
tipologico e dovrà essere tale da mantenere riconoscibile tale organizzazione spaziale sia dall'esterno sia dall'interno degli
edifici.
La modalità d'intervento dovrà inoltre garantire la conservazione di elementi architettonici puntuali caratterizzanti l'impianto,
soluzioni tecniche, materiali tipici e disegno tipologico di facciata.
5.
Gli interventi diretti al recupero a fini abitativi dei sottotetti, di cui alla L.R. 12/99, sono classificati come ristrutturazione
edilizia. Il RE stabilisce, all'art. 57, le condizioni di ammissibilità.
6.
L'intervento di ristrutturazione edilizia è soggetto a concessione onerosa.
Art. 13 - Ristrutturazione per sostituzione edilizia
1.
La ristrutturazione per sostituzione edilizia (demolizione con ricostruzione) si applica agli edifici o parti di edificio di recente
edificazione e privi di valori architettonici ed ambientali. Essa è finalizzata a realizzare nuove costruzioni rispondenti a nuove
necessità d'uso e meglio inserite nell'ambiente circostante dal punto di vista architettonico e morfologico.
2.
La ristrutturazione per sostituzione edilizia prevede la sostituzione di un organismo edilizio con altro organismo diverso per
sedime, forma o volume.
3.
I nuovi edifici ricostruiti potranno eccedere, previa redazione di piano di recupero, i parametri urbanistici ed edilizi definiti per
ciascuna zona dalle presenti Norme e dalle tavole di PRG, o definiti da piano attuativo, fino al limite del volume preesistente
regolarmente edificato e/o condonato, purché sia individuata e vincolata l'area di pertinenza.
4.
Negli edifici compresi all'interno delle zone A e per le aggregazioni rurali di interesse storico ricadenti in zona agricola, la
ricostruzione sarà prevista nel rispetto del tessuto urbanistico esistente e dell'assetto planoaltimetrico degli eventuali edifici
limitrofi.
5.
L'intervento di ristrutturazione per sostituzione edilizia è soggetto a concessione onerosa.
Art. 14 - Demolizione senza ricostruzione
1.
Si applica agli edifici, parti di edificio o manufatti edificati in epoca recente, in contrasto con l'insieme edilizio o urbano di cui
fanno parte.
2.
La demolizione senza ricostruzione consiste nell'eliminazione completa dell'edificio o di parte di esso.
3.
Sono sottoposti a demolizione senza ricostruzione i manufatti accessori di recente edificazione e nessun valore ambientale o
decorativo ricadenti nelle pertinenze degli edifici vincolati a restauro, anche se non espressamente individuati nella
cartografia di PRG.
26
4.
Salvo diversa indicazione delle tavole di PRG, le aree liberate a seguito della demolizione devono rimanere inedificate.
5.
L'intervento di demolizione senza ricostruzione è soggetto a concessione gratuita.
Art. 15-Nuova edificazione
1.
L'intervento consiste nella edificazione di qualsiasi opera emergente dal suolo o riguardante il sottosuolo, realizzata in
muratura o con l'impiego di altro materiale, e di qualunque altro manufatto che, indipendentemente dalla durata, dalla
inamovibilità ed incorporazione al suolo, sia in grado di costituire unità abitabile o agibile.
2.
Il tipo di intervento comprende anche gli ampliamenti e le sopraelevazioni.
3.
Gli interventi di nuova edificazione sono realizzati nelle aree e secondo gli indici urbanistici indicati nelle planimetrie di Piano
e dalle presenti Norme.
4.
L'intervento di nuova edificazione è soggetto a concessione onerosa, ad eccezione dei casi espressamente previsti dall'art. 9
della L. 10/77 e dagli articoli 87 e 88 della L.R. 61/85.
Art. 16 Variazione della destinazione d'uso
1.
L'intervento consiste nella modifica, d'uso o di funzione, comportante o meno opere edilizie, ammessa dal PRG, per l'area o
per l'edificio o per parti di esso. Le categorie di destinazioni d'uso ammesse nelle varie zone sono specificate dalle presenti
Norme.
2.
Sono considerate variazioni della destinazione d'uso, ai fini delle presenti Norme, le modifiche tra le categorie diverse
elencate al punto 6 dell'art. 5.
3.
Nei cambi di destinazione d'uso dovranno essere garantiti in loco gli standard a parcheggio e verde che il nuovo uso
richiede. Al fine di mitigare l'impatto ambientale dovrà essere previsto un albero d'alto fusto di essenze autoctone ogni due
posti auto.
4.
L'intervento di variazione della destinazione d'uso è soggetto a concessione onerosa, ad eccezione della variazione dalle
altre destinazioni a quella di servizi pubblici, che è soggetta a concessione gratuita.
Art. 17 - Ristrutturazione urbanistica
1.
Gli interventi di ristrutturazione urbanistica sono quelli rivolti a sostituire l'esistente tessuto urbanistico-edilizio con altro
diverso, mediante un insieme sistematico di interventi, che comportino anche la modificazione del disegno dei lotti, degli
isolati e della rete stradale.
2.
Il tipo d'intervento prevede la demolizione e la ricostruzione in conformità a parametri planovolumetrici, specificati dal PRG o
dai successivi piani attuativi.
3.
L'intervento di ristrutturazione urbanistica è soggetto a piano urbanistico attuativo.
Art. 18-Nuovo impianto
27
1.
L'intervento di nuovo impianto comprende il complesso di tutte le opere necessarie per la formazione di nuove aree urbane,
secondo la destinazione prevista dal PRG, ed in particolare:
a) opere di urbanizzazione primaria e secondaria:
b) realizzazione di edifici destinati a residenza, ad attività produttive, a servizi ed attrezzature;
c) opere di arredo urbano.
2.
L'intervento di nuovo impianto è soggetto all'approvazione preventiva di un piano attuativo.
Titolo II - ATTUAZIONE DEL PIANO REGOLATORE GENERALE
CAPITOLO IV - PIANI URBANISTICI ATTUATIVI ED INTERVENTO DIRETTO
Art. 19-Attuazione del PRG
1.
L'attuazione del PRG ha luogo mediante:
a) la preliminare formazione di strumenti urbanistici attuativi, di iniziativa pubblica o privata,
b) gli interventi edilizi diretti.
Art. 20 - Strumenti urbanistici attuativi
1.
Gli strumenti urbanistici attuativi sono definiti dalla vigente legislazione. Quelli previsti dal PRG sono i seguenti:
a) Piani di iniziativa pubblica:
1) Piano particolareggiato (PP), di cui alla L. 1150/42 e successive modifiche ed integrazioni, i cui contenuti e modalità di
approvazione sono quelli stabiliti dagli articoli 12, 52 53 e 57 della L.R. 61/85, con le modifiche introdotte dalla L.R
47/93;
2) Piano di recupero di iniziativa pubblica (PRi.pu), di cui all'art. 28 della L. 457/78, come modificato dall'art. 13 della L.
179/92, i cui contenuti e modalità di approvazione sono quelli stabiliti dagli articoli 15, 52, 53 e 57 della L.R. 61/85, con
le modifiche introdotte dalla L.R. 47/93; ulteriori precisazioni sono date dalle presenti Norme al successivo art. 21;
3) Piano per l'edilizia economica e popolare (PEEP), di cui alla L. 167/62, i cui contenuti e modalità di approvazione sono
quelli stabiliti dagli articoli 13, 52, 53 e 57 della L.R. 61/85, con le modifiche introdotte dalla L.R. 47/93;
4) Piano per gli insediamenti produttivi (PIP), di cui all'art. 27 della L. 865/71, i cui contenuti e modalità di approvazione
sono quelli stabiliti dagli articoli 14, 52, 53 e 57 della L.R. 61/85, con le modifiche introdotte dalla L.R. 47/93;
5) Programmi integrati di riqualificazione urbanistica, edilizia ed ambientale, di iniziativa pubblica (PIRi.pu), di cui alla L.
179/92 ed alla L.R. 23/99, come indicato al successivo art. 24 delle presenti Norme.
b) Piani di iniziativa privata:
1) Piano di recupero di iniziativa privata (PRi.pr), di cui all'art. 28 della L. 457/78, come modificato dall'art. 13 della L.
179/92, i cui contenuti e modalità di approvazione sono stabiliti dagli articoli 15, 60, 61 e 63 della L.R. 61/85, con le
modifiche introdotte dalla L.R. 47/93; precisazioni sono date dalle presenti Norme al successivo art. 21;
2) Piano di lottizzazione (PL), i cui contenuti e modalità di approvazione sono stabiliti dagli articoli 16, 60, 61 e 63 della
L.R. 61/85, con le modifiche introdotte dalla L.R. 47/93;
3) Comparto attuativo (CA), di cui agli articoli 18, 62 e 63 della L.R. 61/85;
28
4) Programmi integrati di riqualificazione urbanistica, edilizia ed ambientale, di iniziativa privata (PIRi.pr), di cui alla L.
179/92 ed alla L.R. 23/99, come indicato al successivo art. 24 delle presenti Norme.
2.
Ai piani attuativi di iniziativa privata deve essere allegata la convenzione ai sensi dell'art. 63 della L.R. 61/85. La
convenzione, oltre a prevedere quanto disposto dalla legislazione urbanistica e comprendere esplicitamente quanto elaborato
nel progetto delle opere di urbanizzazione, che ne fa parte integrante, precisa le norme relative alla buona esecuzione,
all'ultimazione, alla manutenzione ed al collaudo delle opere di urbanizzazione. Nella convenzione sono determinate le aree
da cedere al Comune e l'attrezzatura delle stesse; viene indicata inoltre la quota parte delle opere di urbanizzazione
secondaria a carico del privato che ha operato l'iniziativa, determinata in base alle tabelle parametriche regionali e deliberate
dal Comune con apposito provvedimento consiliare.
La convenzione dichiarerà che:
a) il rilascio di concessioni edilizie nelle aree comprese in un piano urbanistico attuativo è subordinato all'inizio dei lavori di
realizzazione delle opere di urbanizzazione primaria;
b) l'inizio dell'edificazione sui singoli lotti potrà avvenire solo dopo la costruzione delle strade interne, con esclusione dei
conglomerati bituminosi, i quali dovranno in ogni caso essere ultimati prima dell'ultimazione degli edifici serviti dalla
strada stessa; i certificati di abitabilità o agibilità saranno rilasciati solo dopo il collaudo favorevole delle opere di
urbanizzazione al servizio delle costruzioni realizzate;
c) la manutenzione delle strade di piano attuativo e degli impianti sarà a carico dei proprietari fino al trasferimento di
proprietà all'amministrazione comunale che, qualora l'amministrazione stessa lo richieda, dovrà avvenire entro 60 giorni
dalla richiesta;
d) tutte le spese relative alla convenzione ed ogni altra inerente e dipendente, comprese quelle per la trascrizione ed il
trasferimento delle aree, sono a carico dei privati proprietari.
Lo schema di convenzione, redatto secondo lo schema elaborato dal Comune, allegato al piano attuativo trasmesso al
consiglio comunale per l'adozione, deve essere in ogni caso sottoscritto dai privati che lo hanno proposto (richiedente e
proprietario) ed accompagnato da documentazione comprovante la proprietà.
3.
Nelle zone dove è prescritto un piano attuativo, il rilascio della concessione edilizia è subordinato alla preventiva
approvazione del piano suddetto, secondo le prescrizioni delle presenti Norme.
4.
In fase di progettazione edilizia, le varianti interne al perimetro dei piani attuativi e le modifiche relative al taglio e al numero
delle unità immobiliari, che non alterano le destinazioni d'uso e i parametri urbanistici, non costituiscono variante urbanistica
al piano attuativo approvato.
5.
Nell'ambito dei lotti di un piano attuativo è consentito il trasferimento di volumi, nel rispetto degli altri indici urbanistici ed
edilizi del lotto ricevente, previa sottoscrizione di atto notarile di vincolo di non edificabilità sul lotto cedente per la cubatura
che viene messa a disposizione del lotto ricevente. Il vincolo dev'essere regolarmente trascritto presso il Ministero delle
Finanze - Ufficio del territorio (già Conservatoria dei registi immobiliari) prima del rilascio della concessione edilizia.
6.
Dopo l'adozione del PRG, il consiglio comunale può individuare e perimetrale altri piani di attuazione o modificare il
perimetro di quegli individuati dal presente Piano nei limiti consentiti dal 2° comma e 4° comma dell'art. 11 della L.R. 61/85,
come modificato dalla L.R. 47/93.
7.
Ai sensi del Decreto Giunta Regionale n° 3637 del 13.12.2002 avente per oggetto "Legge 3 agosto 1998, n° 267
Individuazione e perimetrazione delle aree a rischio idraulico e idrogeologico, indicazioni per la formazione di nuovi strumenti
urbanistici", ogni strumento urbanistico attuativo dovrà prevedere specifici studi particolareggiati volti a garantire una
adeguata sicurezza degli insediamenti previsti dal punto di vista del rischio idraulico ed idrogeologico, regolamentando le
attività consentite, gli eventuali limiti e divieti, progettando le eventuali opere di mitigazione da porre in essere, da
29
considerarsi opere di urbanizzazione primaria. L'approvazione dello strumento urbanistico attuativo resta comunque
subordinata all'acquisizione dei pareri delle competenti autorità idrauliche
Art. 21-Piani di recupero
1.
Gli elaborati minimi costituenti i piani di recupero sono i seguenti:
a) elaborati di analisi in scala 1:500 e 1:200 nei quali vanno evidenziati:
1) individuazione e verifica della unità tipologica e morfologica di riferimento, con eventuale modifica del perimetro della
unità di analisi indicata nel PRG e nelle schede di cui agli allegati;
2) la situazione, la consistenza, l'analisi storica e la classificazione tipologica degli edifici e delle aree scoperte, sulla
base delle classi tipologiche riconosciute nelle tavole di analisi 6.2.c;
3) il rilievo quotato dell'area:
4) il rilievo del verde e l'indicazione delle essenze arboree esistenti:
5) la documentazione fotografica dell'area e dei prospetti dei singoli edifici:
6) estratto di mappa ed elenco catastale delle proprietà;
b) elaborati di progetto in scala 1:500 e 1:200 nei quali vanno riportati:
1) la planivolumetria dell'intervento;
2) le piante, i prospetti e le sezioni dei nuovi edifici e manufatti previsti, in modo indicativo;
3) i principali interventi previsti sugli edifici esistenti;
4) la sistemazione delle aree scoperte, in modo indicativo;
5) la progettazione di massima delle aree e degli immobili da destinare, previo eventuale esproprio, a servizio o
attrezzature pubbliche;
6) la relazione tecnica descrittiva;
7) le norme di attuazione che specifichino la normativa generale per quella zona;
8) il dimensionamento (di cui al primo comma, punti 1 e 2 dell'art. 22 della L.R. 61/85, tenuto conto delle definizioni di
capacità teorica di abitanti insediati ed insediabili e di volume residenziale fornite dallo stesso art. 22.
2.
Ai piani di recupero di iniziativa privata, oltre agli elaborati di cui sopra, deve essere allegata la convenzione di cui all'art. 20
comma 2.
Art. 22-Piani di lottizzazione
1.
Gli interventi edilizi nelle zone di espansione e nelle zone di completamento sprovviste delle principali opere di
urbanizzazione sono subordinati alla preventiva approvazione di apposito piano di lottizzazione convenzionato.
2.
Tutti gli elaborati del piano di lottizzazione devono essere sottoscritti da tutti i proprietari dei terreni interessati dalla
lottizzazione, salva la possibilità prevista dall'art. 60 della L.R. 61/85 che i richiedenti aventi titolo non siano la totalità ma
rappresentino almeno i ¾ del valore degli immobili sulla base dell'imponibile catastale.
3.
Il piano di lottizzazione deve rispettare le destinazioni di zona indicate nelle tavole di PRG, gli indici urbanistici e edilizi e tutte
le prescrizioni previste per ciascuna zona dalle presenti Norme.
4.
La superficie territoriale del piano di lottizzazione, sulla quale si applica la densità territoriale, corrisponde all'ambito dello
strumento stesso, comprese le fasce di rispetto stradale e la viabilità interna, anche se indicata nelle planimetrie di piano.
30
5.
I tracciati stradali indicati e l'eventuale posizionamento ed estensione delle aree definite come verde pubblico e parcheggio
all'interno degli ambiti degli strumenti attuativi dovranno essere rispettati nella formazione degli strumenti stessi. Nel caso in
cui tali aree superino gli standard di legge, vale per esse quanto stabilito nelle norme delle singole zone.
6.
La convenzione da stipulare con i privati lottizzanti deve avere i contenuti di cui all'art. 20, comma 2.
Art. 23-Comparto attuativo
1.
Allo scopo di ottenere miglioramenti dell'assetto urbanistico e il coordinamento sul piano funzionale e morfologico, possono
essere formati consorzi tra proprietari e costituiti comparti attuativi ai sensi degli articoli 18, 62 e 63 della L.R. 61/85.
2.
Il perimetro del comparto così costituito va approvato dal consiglio comunale.
3.
In ogni caso il progetto deve garantire al suo interno gli standard urbanistici previsti dall'art. 25 della L.R. 61/85 e riportati nel
successivo art. 26 delle presenti Norme.
Art. 24 - Programmi integrati di riqualificazione urbanistica, edilizia ed ambientale. Programmi di recupero urbano
1.
I programmi integrati di riqualificazione (PIR) sono promossi dal Comune al fine di riqualificare il tessuto urbanistico, edilizio
ed ambientale di parti del territorio comunale.
Vale la disciplina introdotta dall'art. 16 della L. 179/92 e dalla L.R. 23/99. Le disposizioni si applicano anche ai programmi di
recupero urbano (PRU) definiti dall'art. 11 della L.493/93.
2.
La riqualificazione si attua attraverso:
a) il riordino degli insediamenti esistenti e il ripristino della qualità ambientale, anche attraverso l'ammodernamento delle
urbanizzazioni primarie e secondane e dell'arredo urbano;
b) il riuso di aree dismesse, degradate, inutilizzate, a forte polarizzazione urbana. anche mediante il completamento
dell'edificato.
3.
Il PIR/PRU, avente valore di piano urbanistico attuativo del PRG, è caratterizzato dall'unitarietà della proposta e dalla
presenza di:
a) pluralità di funzioni;
b) integrazione di diverse tipologie o modalità di intervento, ivi comprese opere di urbanizzazione;
c) possibile concorso di risorse pubbliche e private:
d) dimensione tale da consentire il perseguimento delle finalità di cui al comma precedente.
4.
Il PI non può interessare, se non marginalmente ed in quanto necessarie per assicurare l'unitarietà e la funzionalità
dell'intervento, le zone territoriali omogenee di espansione ed agricole: C2, D2, D3.2 di nuovo impianto, E.
Nelle zone E sono comunque consentiti i PI finalizzati al recupero ambientale di aree agricole degradate o da valorizzare nei
loro aspetti paesaggistici, ammettendo la realizzazione di strutture di supporto di modesta entità volumetrica in misura non
superiore al 20% rispetto alle volumetrie esistenti, con il limite massimo di 2.000 mc.
Qualora il PI comporti nuove edificazioni, è necessario che l'intervento previsto contempli il recupero e/o la riqualificazione
del patrimonio edilizio e/o la riqualificazione del tessuto urbanistico esistente.
Qualora il PI interessi zone territoriali omogenee A, lo stesso deve prevedere una dotazione di nuovi servizi e attrezzature
pubbliche, o ad uso pubblico, commisurate all'entità dell'intervento. Nelle altre zone territoriali omogenee deve essere
garantita l'esecuzione delle opere di urbanizzazione primaria mancanti.
31
5.
Il PI deve contenere:
a) gli elaborati grafici necessari, in rapporto agli interventi previsti, tra quelli indicati dall'articolo 12, della L.R. 61/85,
nonché, qualora il PI comporti variazioni alla strumentazione urbanistica comunale, le modifiche alle cartografie e alle
normative conseguenti;
b) un eventuale atto unilaterale d'obbligo ovvero uno schema di convenzione avente il seguente contenuto minimo:
1) i rapporti intercorrenti tra i soggetti pubblici o privati e il Comune per l'attuazione degli interventi;
2) il piano finanziano con la ripartizione degli oneri, distinguendo tra risorse finanziare private ed eventuali risorse
finanziane pubbliche;
3) le garanzie di carattere finanziario;
4) i tempi di realizzazione del programma;
5) la previsione di sanzioni in caso di inadempimento degli obblighi assunti;
c) la documentazione catastale e quella attestante la proprietà o disponibilità delle aree e degli edifici interessati dal
programma;
d) la relazione illustrativa che deve precisare in particolare:
1) la rappresentazione del programma, in termini economici sintetici, con particolare riguardo ai benefici derivanti ai
soggetti pubblici e agli altri soggetti attuatori;
2) il piano finanziano di attuazione;
3) l'eventuale variazione al dimensionamento del PRG vigente che il PI comporta;
e)
qualora il PI sia definito mediante la procedura dell'accordo di programma di cui all'art. 27 della L. 142/90, la proposta di
intervento è accompagnata da uno schema di accordo di programma che deve prevedere;
1) il programma degli interventi e delle opere, eventualmente articolato in fasi funzionali, con l'indicazione dei tempi
relativi;
2) la quantificazione del costo complessivo e di quello relativo alle eventuali fasi di esecuzione;
3) il piano finanziano con la ripartizione degli oneri:
4) le modalità di attuazione;
5) gli adempimenti attribuiti ai soggetti interessati, le responsabilità per l'attuazione e le eventuali garanzie;
6) le sanzioni per gli inadempimenti;
7) l'individuazione del soggetto incaricato di vigilanza e controllo dotato anche di poteri sostitutivi, nonché le modalità di
controllo sull'esecuzione dell'accordo;
8) l'eventuale procedimento arbitrale per la risoluzione delle controversie che possono insorgere nell'attuazione
dell'accordo e la composizione del collegio arbitrale;
9) gli eventuali atti unilaterali d'obbligo o le convenzioni stipulate con i privati che partecipano al programma integrato.
Art. 25 - Intervento edilizio diretto
1.
In tutte le zone del territorio comunale dove non sia prescritto un piano attuativo si può intervenire attraverso l'intervento
diretto, subordinato al rilascio di:
a) concessione edilizia, o
b) autorizzazione edilizia.
32
2.
Ai sensi della L. 10/77 e della L.R. 61/85, è subordinata al rilascio della concessione da parte del Comune e partecipa agli
oneri ad essa relativi ogni attività che comporti trasformazione urbanistica e edilizia del territorio comunale non riconducibile
agli interventi per i quali è richiesta l'autorizzazione.
3.
Nel caso d'interventi di recupero di edifici storici compresi nei perimetri delle zone A ed E, il rilascio della concessione è
subordinato alla presentazione di un progetto di intervento unitario esteso a tutta l'unità di analisi, così come perpetrata nel
Piano, contenente:
a) verifica dell'unità tipologica e morfologica di riferimento, con eventuale modifica del perimetro dell'unità d'analisi indicata
nel PRG;
b) classificazione tipologica degli edifici e degli spazi scoperti, sulla base delle classi tipologiche riconosciute nelle tavole
d'analisi 6.2.c;
c) rilevazione degli elementi architettonici e d'arredo esistenti, quali recinzioni. pavimentazioni, pozzi, ecc., anche con
riferimento agli elementi indicati nelle tavole 6.2;
d) rilevazione delle alberature esistenti., anche con riferimento a quelle indicate nelle tavole 6.2;
e) documentazione fotografica che evidenzi il grado di permanenza dei caratteri tipologici, morfologici e edilizi, anche con
riferimento alle indicazioni delle tavole di analisi 6.2.e e 6.2.f.
4.
L'autorizzazione è rilasciata in tutti i casi previsti dai punti 1 e 2, 1° comma, dell'art. 76 della L.R. 61/85.
Art. 26 - Definizione delle opere di urbanizzazione e standard urbanistici minimi
1.
Sono opere di urbanizzazione primaria:
a) le strade residenziali,
b) gli spazi di sosta o di parcheggio,
c) le fognature,
d) la rete idrica,
e) la rete di distribuzione dell'energia elettrica,
f) la rete di distribuzione del gas,
g) l'illuminazione pubblica,
h) gli spazi di verde attrezzato.
i) ogni altra opera pubblica o di uso pubblico per il collegamento e/o il completamento funzionale dell'insediamento edilizio.
2.
Sono opere di urbanizzazione secondaria:
a) gli asili nido e le scuole materne,
b) le scuole dell'obbligo,
c) le strutture ed i complessi per l'istruzione superiore all'obbligo,
d) i mercati di quartiere,
e) le delegazioni comunali.
f) le chiese e gli altri edifici religiosi.
g) gli impianti sportivi di quartiere,
h) i centri sociali,
i) le attrezzature culturali,
j) le attrezzature sanitarie,
k) le aree verdi di quartiere,
33
l) ogni altra opera pubblica o di uso pubblico in rapporto funzionale con l'organizzazione urbanistica complessiva.
3.
Per le aree in cui è prevista la nuova edificazione, o la ricostruzione previa demolizione, si assume come capacità teorica il
valore ottenuto attribuendo ad ogni abitante da insediare 150 mc di volume edificabile. Tale valore è ridotto a 60
me/abitante da insediare nelle aree con destinazione d'uso residenziale-turistica.
a) Ai sensi della L.R. 61/85 le quantità minime di aree destinate a standard urbanistici sono così determinate, secondo il
tipo di zona:
a) Standard minimi per popolazione residente:
Z.T.O.
A
CI
C2
Istruzione
Attrezzat.
Verde
Parcheggio
Totale
Di cui
(mq/ab)
collettive
attrezzato
(mq/ab)
(mq/ab)
primari (2)
second.
4,5
4,5
4,5
10
10
13
22,5
22,5
25,5
0
0
5,0 verde
(mq/ab)
22,5
22,5
17,0
4,5
4,5
4,5
3,5
3,5
3,5
3,5 parch.
(=10+3)
Dl(4)
D2,D3
4,5
4,5
4,5
4,5
(4)
E
6
Di cui
10
13
3,5
3,5
22,5
25,5
0
5,0 verde
22,5
17,0
(=10+3)
0
0
6,0
3,5 parch.
0
6,0
b) Standard minimi per popolazione turistica:
Z.T.O.
A
C1.D3.1
D3.2
Istruzione
Attrezzat.
Verde
Parcheggio
Totale
Di cui
(mq/ab)
collettive
attrezzato
(mq/ab)
(mq/ab)
primari (2)
secondari
0
0
1
20
20
20
23,5
23,5
24,5
0
0
5,0 verde
23,5 (1)
23,5 (1)
16,0 (1)
0
0
0
3,5
3,5
3,5
Di cui
3,5 parch.
c) Aree per servizi nelle zone produttive (industriali ed artigianali) ed alberghiere:
(con riferimento, nelle zone produttive, alla superficie territoriale e, nelle zone alberghiere, alla superficie utile lorda di
pavimento, anche su più piani)
Z.T.O.
Urbanizzazione primaria:
Urbanizzazione secondaria:
verde, parcheggio
verde, parcheggio, strutture di
supporto (8)
D1.1
D2
D3.1 (di completamento)
5%di St (3)
10%di St (2)
40%di Sul (3)
5%di St (1)(5)
10%di St (2)(6)
40% di Sul (1)
d) Aree per servizi nelle zone commerciali esistenti e di completamento:
(con riferimento alla superficie utile lorda di pavimento, anche su più piani)
Z.T.O.
DI.2 (di completamento)
C2.4 (di ristrutturazione urb.)
Aree per servizi:
Aree per servizi:
parcheggi
40%di Sul (3)
50%di Sul (2)
verde
40%di Sul (3)
50%di Sul (2)
e) Aree per servizi relative ad attività commerciali in Z.T.O. diverse dai centri storici (v. art. 44):
34
(con riferimento alla Sul a destinazione commerciale, anche su più piani, ed alla Svendita. superficie di vendita, anche su
più piani)
Strutture della distribuzione
Aree a parcheggio effettivo per i
Altre aree libere per servizi
clienti (7)
Svendita fino a 1.000 m2
Svendita oltre 1.000 m2
50% di Sul
Il valore maggiore tra 50% Sul
110% di Svendita
e 70% Svendita
NOTE:
(1) Aree individuate nel PRG.
(2) Aree da individuare negli strumenti urbanistici attuativi.
(3) Aree da individuare in fase di intervento edilizio diretto.
(4) Con riferimento alla sola residenza stabile esistente o prevista nelle zone DI, D2, D3.
(5) L'area può essere ridotta dal consiglio comunale al 2% di St previa stipula di convenzione che stabilisca la monetizzazione delle
opere di urbanizzazione stralciate.
(6) L'area può essere ridotta dal consiglio comunale al 4% di St previa stipula di convenzione che stabilisca la monetizzazione delle
opere di urbanizzazione stralciate.
( ) Ovvero la superficie individuata per la viabilità dei veicoli, con esclusione della viabilità di accesso e di distribuzione.
7
(8) Mense, assistenza medica, banca, poste, telefono.
Titolo III - DISCIPLINA D'USO DEL TERRITORIO COMUNALE
CAPITOLO V - ARTICOLAZIONE IN ZONE OMOGENEE DEL TERRITORIO COMUNALE
Art. 27 - Articolazione del territorio per zone
1.
Il territorio comunale è suddiviso in aree e zone omogenee ciascuna sottoposta a distinta disciplina:
a) zone A: culturali ed ambientali:
b) zone CI e C2:
a prevalente destinazione residenziale e mista;
c) zone D: a prevalente destinazione produttiva;
d) zone E: a prevalente destinazione agricola;
e) zone F: destinate ad attrezzature collettive.
CAPITOLO VI - ZONE A: CULTURALI ED AMBIENTALI
Art. 28 – Definizione
1.
Le zone culturali ed ambientali sono costituite dalle parti di territorio interessate dagli immobili, isolati o riuniti in agglomerati
urbani, di interesse storico e di particolare pregio ambientale-architettonico, dalle relative pertinenze e dalle aree libere ad
35
essi organicamente connesse, ivi comprese le aree di particolare valore paesaggistico (giardini e parchi), che ricadono
all'interno del tessuto edificato.
2.
Le zone A si dividono nelle seguenti sottozone:
a) sottozona Al : centro storico, soggetto a piano particolareggiato;
b)
sottozone A2: nuclei storici minori, edifici e complessi di interesse storico;
c)
sottozone A3: fortificazioni;
d)
sottozone A4: aree ed edifici con vincolato monumentale (D. Lgs. 490/99, titolo I).
Art. 29 - Norme comuni alle sottozone A1, A3 e A4
1.
Sugli edifici compresi nel perimetro degli insediamenti storici si applicano le modalità di intervento definite dagli articoli del
capitolo III delle presenti Norme.
Sono ammessi gli interventi diretti di manutenzione ordinaria, manutenzione straordinaria, di restauro e risanamento
conservativo di cui agli articoli 7, 8, 9 e 10 e come specificato nel successivo articolo; sono ammesse le altre categorie solo in
presenza di piano attuativo.
Le aree di pertinenza degli edifici comprese nel perimetro degli insediamenti storici e le aree inedificate all'interno del
medesimo perimetro sono inedificabili; per queste ultime si potranno prevedere interventi solo in presenza di piano attuativo,
che prevedano la definizione delle volumetrie, delle caratteristiche tipologiche, formali e costruttive dell'intervento.
2.
Sono consentiti gli interventi mirati alla manutenzione e alla conservazione dei giardini. degli orti, dei prati, delle alberature,
delle siepi, ecc., ed alla rimozione di oggetti depositi, baracche, materiali e quanto altro costituisce pregiudizio per la qualità
complessiva dei luoghi e dell'abitato. È facoltà del Comune ordinare gli interventi finalizzati al recupero delle situazioni
degradate, secondo le modalità di intervento consentite in assenza di piano attuativo.
3.
La realizzazione di eventuali recinzioni o la modifica delle esistenti può essere fatta nel rispetto delle caratteristiche
costruttive locali, favorendo l'utilizzo di materiali tradizionali, con esclusione di recinzioni a rete o di legno e muretti costituiti
da elementi prefabbricati.
Art. 30 - Destinazioni d'uso ammesse
1.
Nelle zone A sono ammessi i seguenti tre gruppi di categorie di destinazioni d'uso:
1° gruppo) residenze e attività compatibili connesse:
a)
residenze;
b)
servizi sociali pubblici o privati:
c) sedi di istituzioni pubbliche o rappresentative, associazioni politiche, sindacali. culturali, ricreative, ambulatoriali o religiose;
d)
pubblici esercizi (ristoranti, bar, trattorie, osterie ed esercizi similari):
e)
attività artigianali, di produzione o di servizio, purché non nocive né moleste.
2° gruppo) attività produttive, commerciali e terziarie:
f)
attività commerciali al dettaglio;
g)
sedi di uffici pubblici o privati, studi professionali, banche:
h)
attività artigianali a domicilio, limitatamente al 20% delle superfici già destinate alla residenza per singola unità edilizia.
36
3° gruppo) attrezzature di uso pubblico:
2.
i)
attrezzature religiose;
j)
attrezzature ricettive;
k)
attrezzature ricreative, sportive e di spettacolo con esclusione delle discoteche:
l)
autorimesse di uso pubblico.
Negli immobili a prevalente destinazione residenziale sono ammesse parziali variazioni di destinazioni d'uso, a seguito di
domanda di concessione edilizia riferita alle singole unità edilizie comprese nelle unità di analisi, salvo diverse e specifiche
destinazioni d'uso indicate nelle tavole di PRG:
a) con inserimento di destinazioni di cui alle lettere b), c) e d) del 1° gruppo;
b) o con inserimento di destinazioni del 2° gruppo, queste ultime in misura non superiore a 1/2 della superficie utile lorda totale dei piani dell'unità di
intervento, purché compatibili con la destinazione residenziale;
c) o con inserimenti misti del 1° e del 2° gruppo, in misura non superiore ad 1/3 della superficie utile lorda totale dei piani, purché compatibili con la
destinazione residenziale.
Art. 31 - Unità di analisi: definizione ai fini conoscitivi e di intervento
1.
Le unità edilizie di analisi sono definite, ai fini della rilevazione, come ambiti territoriali minimi che presentano caratteri
omogenei dal punto di vista fisico-edilizio e tipologico. L'unità d'analisi può comprendere una singola unità edilizia, intesa
come edificio avente unità di prospetto e di volume, o più corpi edilizi, come nel caso di complessi tipologici compositi, e gli
scoperti di pertinenza.
Per le zone A le unità d'analisi vengono individuate:
a)
per la zona A1 dal piano particolareggiato del centro storico ed attraverso le schede di rilevazione e le tavole di analisi;
b)
per le zone A2 nelle planimetrie di PRG;
c)
per le zone A3 nelle planimetrie di PRG e nelle schede dell'allegato 2 alle presenti Norme;
d)
in assenza di strumento attuativo o delle schede di cui sopra, l'unità di analisi è definita dal perimetro indicato nelle
planimetrie di PRG e in ogni caso si riferisce direttamente all'edificio o all'insieme di fabbricati che compongono il
complesso storico-architettonico e dai relativi spazi di pertinenza ad essi organicamente connessi.
2.
La presentazione dei progetti di recupero da parte dei privati, deve contenere gli elaborati e la documentazione fotografica
riferiti alla situazione dello stato di fatto e di progetto dell'intera unità di analisi, al fine di poter valutare le caratteristiche
architettoniche. tipologiche e morfologiche dell'insieme e verificare la congruità dell'intervento.
Art. 32 - Sottozona A1: centro storico
1.
Nella sottozona A1 qualunque intervento è subordinato alla normativa del piano particolareggiato del centro storico, il cui
perimetro è indicato con apposita grafia nelle planimetrie di PRG.
2.
È vietato in forma stabile, l'ormeggio di qualsiasi tipo di natante, ad esclusione di quelli esistenti alla data di adozione del
presente PRG.
Art. 33 - Sottozone A2: nuclei storici minori, edifici e complessi di interesse storico
37
1.
Il PRG individua gli edifici di interesse storico-culturale inseriti nella zona omogenea A2 e perimetra le unità di analisi (oggetto
dell'indagine edilizia allegata al Piano) comprendenti gli edifici storici e gli scoperti di pertinenza.
2.
Gli edifici di interesse storico-culturale individuati devono essere interessati da interventi di recupero finalizzati al mantenimento,
restauro e valorizzazione degli elementi tipologici, formali, e strutturali caratteristici delle diverse classi tipologiche presenti nel
territorio comunale, così come descritti dal successivo art. 34.
3.
In ogni caso gli interventi di recupero devono garantire il mantenimento e la conservazione degli elementi edilizi individuati nelle
tavole di P.R.G: elementi lineari significativi (broli, muri, ecc.), elementi puntuali significativi (edicole votive, fontane, pozzi,
monumenti, steli), portali di accesso significativi, accessi e passaggi coperti, spazi scoperti di rilevanza ambientale, filari e
alberature ad alto fusto.
Art. 34 - Sottozone A2: classi tipologiche di riferimento
1.
Il PRG individua nelle tavole di analisi 6.2 le seguenti classi tipologiche di riferimento:
a) edilizia storica:
1. casa a schiera storica;
2. casa a blocco;
3. palazzo, palazzetto e villa prenovecenteschi;
4. palazzetto e villa novecenteschi;
5. casa a "corte urbana";
6. casa a "corte rurale":
7. edificio rurale isolato:
b) edilizia specialistica storica:
a) edificio specialistico religioso:
b) edificio specialistico militare;
c) edificio specialistico civile;
d) edificio specialistico scolastico:
e) edificio specialistico rurale;
c) edilizia di recente formazione:
1. su sedime storico;
2. di nuovo impianto:
3. altri tipi.
ART. 35 - Sottozone A2: definizione degli intrventi ammessi /o prescritti.
1.
Sugli edifìci esistenti è sempre ammessa la manutenzione ordinaria come definita dall'art. 31 lettera a) della Legge 457/'78,
salvo per le unità edilizie da demolire. Per la manutenzione ordinaria non è richiesta l'autorizzazione; quando trattasi di edifici
sottoposti a vincolo ex lege 1089/'39, ne va data comunicazione alla Soprintendenza ai Beni Ambientali e Architettonici di
Verona.
2.
La manutenzione straordinaria, come definita dall'art. 31 lettera b) della legge 457/'78, è sempre ammessa sugli edifici
esistenti, salvo per le unità edilizie da demolire e per le superfetazioni e volumi accessori pure da demolire. In ogni caso è
38
soggetta ad autorizzazione e comporterà obbligatoriamnte il Riordino ambientale come definito al successivo punto "7",
salvo i casi specificati nello stesso punto.
3.
La sostituzione delle unità edilizie classificate con grado "5" è ammessa ma non è obbligatoria quando il progetto dimostri
che gli obiettivi per i quali è proposta si possono ottenere mediante intervento di ristrutturazione o di riordino ambientale. Del
caso giudicherà il Responsabile Area Tecnica del Comune sentito il parere della Commissione Edilizia.
4.
La demolizione delle unità edilizie classificate "6" e degli accessori superfetativi indicati nelle Tavole di Variante deve essere
prevista nei progetti di intervento su altre unità contigue facenti parte della stessa proprietà ed avvenire prima o
contestualmente alla realizzazione degli interventi stessi. Negli altri casi esse saranno demolite o rimosse su istanza di
autorizzazione da parte dei proprietari o dovranno esserlo su ordinanza del Sindaco emanata in base a esigenze di igiene e
incolumità pubblica e/o di pubblico decoro.
5.
Ai fini di una corretta e univoca interpretazione delle definizioni degli interventi, viene stabilito che per:
- riparazione si intende ogni intervento o trattamento sugli elementi edilizi originari atto ad assicurare continuità d'uso degli
stessi;
- rinnovamento si intende ogni intervento che sostituisca integralmente con le stesse tecniche e materiali elementi edilizi
collassati ed irrecuperabili ma riproducibili tecnologicamente;
- sostituzione si intende ogni intervento che sostituisca con tecniche, strutture e materiali attuali gli elementi o le parti edilizie
alterate o trasformate che non risultano più riconducibili ai modelli originari.
6.
Gli interventi edilizi ammessi sono definiti come segue:
"1" - RESTAURO CONSERVATIVO
Il tipo di intervento riguarda edifìci che, per la loro qualità di monumenti storici, devono essere conservati integralmente nei
loro aspetti architettonici, tipologici, costruttivi e decorativi.
Su queste unità edilizie sono ammessi pertanto solo interventi di restauro e risanamento "rivolti a conservare l'organismo
edilizio e ad assicurarne la funzionalità mediante un insieme sistematico di opere che, nel rispetto degli elementi tipologici, formali e
strutturali dell'organismo stesso, ne consentano destinazioni d'uso con esso compatibili.
Tali interventi comprendono il consolidamento, il ripristino e il rinnovo degli elementi costitutivi dell'edificio, l'inserimento degli
elementi accessori e degli impianti richiesti dalle esigenze dell'uso, l'eliminazione degli elementi estranei all'organismo edilizio che
tendano al ripristino dei valori storici ed artistici, risanando e consolidando le strutture originarie e ripristinando gli elementi di finitura
e decorativi." (art. 31 lettera c) della legge 457/'78).
Pertanto sono consentite le seguenti opere:
a)
il consolidamento delle fondazioni anche mediante opere di sottofondazione e sottomurazione, e il risanamento
delle murature dall'umidità;
b)
il recupero, la riparazione, il rinnovamento e, in caso di documentata necessità, la parziale sostituzione degli
elementi strutturali e formali costitutivi dell'edificio e quindi degli impianti distributivi sia orizzontali che verticali, delle strutture
portanti e delle fondamentali aggregazioni spaziali, nonché degli elementi di finitura e decorativi;
c) l'inserimento di locali accessori come bagni e servizi igienici (anche ad aerazione forzata) e degli impianti tecnologici
richiesti dalle esigenze d'uso, compresi gli ascensori, che non comportino alterazioni sostanziali all'impianto spaziale
originario o degrado stilistico dell'edificio; ed è prescritta l'eliminazione dei volumi e degli elementi superfetativi intesi come:
-
aggiunte o modificazioni generate da esigenze particolari o contingenti, incongrue con l'impianto originario
dell'edificio o con i suoi caratteri stilistici,
39
aggiunte o modificazioni pregiudizievoli in ordine alle esigenze igieniche o di abitabilità o che alterano i rapporti
-
tra edifici e spazi liberi sia pubblici che privati. Fra gli elementi da sottoporre a disciplina di restauro conservativo sono
incluse anche:
le recinzioni murarie di impianto storico tipiche e caratterizzanti la suddivisione fondiaria, anche se non
-
strettamente connesse all'organismo edilizio,
brani di muratura o singoli reperti che testimoniano le varie fasi dell'impianto urbano.
-
In funzione dell'intervento dovrà essere redatto uno studio filologico dell'edifìcio, con ampia documentazione fotografica e
rilievo dettagliato.
Quanto alle tecniche e ai materiali, ogni modificazione dovrà avvenire solo con i modi e le cautele del restauro scientifico.
"2" - RESTAURO PROPOSITIVO
Riguarda edifici o parte di essi di pregevole impianto architettonico e che hanno conservato caratteristiche costruttive e
formali di notevole interesse che si intendono valorizzare. Tali edifici contribuiscono in maniera determinante a definire l'ambiente
urbano del Centro Storico in cui sono inseriti.
Su tali unità sono prescritti interventi di restauro, come definiti al punto precedente, con l'ammissione anche delle seguenti
opere:
- rinnovo completo, con materiali dello stesso tipo, di solai e coperture;
- riorganizzazione distributiva in funzione di nuove destinazioni d'uso compatibili;
- spostamento o sdoppiamento dei collegamenti verticali, quando ne sia documentata la necessità distributiva;
- sostituzione delle opere di finitura con attenzione al contesto (vedi per questo "Ristrutturazione").
E' ammesso il recupero dei piani sottotetto alla funzione abitativa nei termini e con le modalità previsti dalla L.R. 12/99, di cui
all'art. 57 del vigente Regolamento Edilizio.
In funzione degli interventi dovrà essere redatta una relazione storica e tecnica, con documentazione grafica e fotografica
comprendente un rilievo dettagliato dell'edifìcio.
"3" - RISTRUTTURAZIONE PARZIALE
Gli interventi di ristrutturazione, come definiti all'art. 31 lettera d) della legge 457/'78, sono "quelli rivolti a trasformare gli
organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso
dal precedente." In funzione dei valori e dei caratteri degli edifici si distingue pertanto un tipo di ristrutturazione parziale che, in tutti i
casi in cui ne è prevista l'applicazione, ammette:
il consolidamento statico degli edifici mediante:
a)
interventi di sottofondazione e sottomurazione;
b)
il restauro delle strutture verticali mediante lavoro di scuci e ricuci;
c) la sostituzione delle strutture orizzontali e della copertura, sia con gli stessi materiali sia con l'uso di solai in laterocemento,
anche con eventuale spostamento delle quote d'imposta in funzione dell'altezza dei locali;
-
il risanamento dall'umidità anche con taglio delle murature e inserimento di guaina impermeabile;
-
il cambio d'uso e la variazione di distribuzione interna dei locali secondo gli usi ammessi nelle zone residenziali, ma
con rispetto dell'impianto strutturale originario e quindi senza incidere sulle strutture verticali principali e sui fronti esterni;
- l'inserimento dei servizi igienici, che possono essere anche soltanto ad aerazione forzata;
-
l'inserimento degli impianti tecnologici, compreso l'ascensore;
-
le modifiche ai fronti esterni strettamente conseguenti all'eliminazione di superfetazioni senza valore o al riordino
delle aperture, compresi eventualmente i portoni per le autorimesse e con esclusione di nuove grandi aperture per vetrine di
negozi.
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E' ammesso il recupero dei piani sottotetto alla funzione abitativa nei termini e con le modalità previsti dalla L.R. 12/99, di cui
all'art. 57 del vigente Regolamento Edilizio.
Dovranno essere conservati e riparati, o eventualmente rinnovati se molto ammalorati e consunti, i contorni in pietra o tufo
alle aperture. E' invece vietata la sostituzione con contorni sottili.
Gli intonaci possono essere sostituiti e dovranno essere finiti a calce; le nuove tinteggiature adotteranno materiali e colori
adatti ai centri storici.
Potranno essere previsti nuovi serramenti esterni in legno per porte e finestre, portoni e portoncini d'ingresso, con esclusione
di tapparelle, ed anche serramenti metallici per portoncini d'ingresso e vetrine, ma con esclusione di finiture lucide tipo alluminio
anodizzato, acciaio cromato o altro.
Il manto di copertura sarà sempre in coppi di laterizio. Le lattonerie a vista saranno in rame o in lamiera verniciata. I nuovi
camini non dovranno avere forme bizzarre.
"4" - RISTRUTTURAZIONE GLOBALE
In tutti i casi in cui ne è prevista l'applicazione sono ammessi, oltre a quelli contemplati nel punto precedente, anche interventi di
parziale rinnovo delle strutture verticali. L'integrazione di parti murarie dovrà essere eseguita con tecniche tradizionali. E' in ogni
caso vietato l'inserimento di nuove intelaiature complete in cemento armato. Quando gli ordini e le dimensioni delle aperture
originarie siano riconoscibili, vanno mantenuti. In caso contrario la nuova disposizione e le dimensioni dovranno rifarsi alla tradizione
costruttiva locale.
Per il recupero dei sottotetti vale quanto detto al punto precedente. E' inoltre fatto obbligo di ripristinare gli elementi di finitura
e decorativi originari laddove siano riconoscibili. Per il loro rinnovo o sostituzione vale quanto detto al punto precedente.
"5" - DEMOLIZIONE CON RICOSTRUZIONE
La ricostruzione dovrà mantenere la stessa posizione planimetrica dell'edificio demolito e lo stesso numero di piani, a meno di
diversa indicazione specificata dai grafici della Variante.
La composizione architettonica e la decorazione saranno adeguate al contesto, interpretandone modernamente lo spirito ed
evitando effetti di falso stilistico.
In ogni caso l'intervento dovrà prevedere il tetto a falde, la copertura in coppi, l'uso di
scuri e serramenti in legno, intonaci a calce, tinteggiatura con colori chiari e caldi.
Le destinazioni d'uso sono tutte quelle ammesse nelle zone residenziali.
Nelle tavole di progetto sono riportati la superficie massima, il volume massimo nonché l'altezza massima e il n° di piani fuori
terra, parametri ai quali deve attenersi l'intervento di ricostruzione, nonché l'eventuale sagoma limite per le nuove costruzioni.
In assenza di tali indicazioni, si intende che la ricostruzione debba avvenire sul medesimo sedime e con gli stessi parametri
massimi (volume, n° piani e altezza) dell'edificio demolito.
Sugli elaborati grafici di progetto è stata indicata l'unità minima di intervento, quando l'intervento debba avvenire
contestualmente su più unità.
"6" - DEMOLIZIONE SENZA RICOSTRUZIONE
Oltre alle unità edilizie così classificate, la demolizione è richiesta anche per accessori e superfetazioni legati ad altre unità
espressamente individuati nei grafici di piano. Nessuna concessione edilizia può essere rilasciata per tali unità, e nemmeno
l'autorizzazione alla manutenzione straordinaria. La demolizione avverrà contestualmente ad altri interventi previsti su unità contigue
della stessa proprietà o su semplice istanza di autorizzazione da parte dei proprietari.
Nei casi di elementi edilizi, di cui sia prevista la demolizione, particolarmente indecorosi o pericolanti, l'autorità comunale potrà
procedere all'ingiunzione di demolizione per motivi di incolumità pubblica, di igiene pubblica o di pubblico decoro.
"7" - RIORDINO AMBIENTALE
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Gli interventi di manutenzione straordinaria, che non riguardino solo risanamenti igienici o singole migliorie, su edifici recenti o
recentemente sistemati, quindi validi da un punto di vista statico e funzionale, dovranno obbligatoriamente comprendere anche le
opere necessarie a migliorare l'inserimento degli edifici stessi nell'ambiente urbano storico correggendone gli elementi contrastanti.
Il riordino ambientale si riferisce soprattutto all'aspetto esterno e può riguardare:
a) la riforma delle aperture, che dovranno adeguarsi ai rapporti dimensionali tradizionali,
b) la riforma degli elementi a sbalzo quali balconi e gronde, che dovranno armonizzarsi con quelli dell'edilizia storica,
c) la sostituzione di elementi di finitura e decorativi quali
- coperture, che dovranno essere in coppi di laterizio,
- canali di gronda e pluviali, che saranno in rame o in lamiera verniciata,
- contorni sottili alle aperture, da eliminare o sostituire con altri di spessore adeguato,
- portoni e portoncini d'ingresso, da adeguare nei materiali,
- serramenti di finestre, che dovranno essere in legno a ventola o a libro,
- ringhiere, che saranno in ferro a disegno semplice,
- rivestimenti e zoccolature, che saranno in pietra locale, -intonaci, che saranno finiti a calce,
- tinteggiature, che saranno a colori chiari e caldi, con eliminazione dei rivestimenti plastici.
"8" - INTEGRAZIONI PLANIMETRICHE E ALTIMETRICHE - NUOVE COSTRUZIONI
In rari casi, nei quali la ricostruzione sia prevista in posizione diversa rispetto all'unità da demolire, o nei quali l'unità edilizia
richieda una integrazione planimetrica o volumetrica, o ancora su aree libere marginali, sono ammessi ampliamenti e nuove
costruzioni solo secondo le indicazioni planivolumetriche e il numero di piani fissati dai grafici della Variante.
Nelle tavole di progetto sono riportati la superficie massima, il volume massimo nonché l'altezza massima e il n° di piani fuori
terra, parametri ai quali deve attenersi l'intervento, nonché l'eventuale sagoma limite per le nuove costruzioni e l'eventuale
ampliamento in pianta
In assenza di tali indicazioni, si intende che la ricostruzione debba avvenire sul medesimo sedime e con gli stessi parametri
massimi (volume, n° piani e altezza) dell'edificio esistente.
Sugli elaborati grafici di progetto è stata indicata l'unità minima di intervento, quando l'intervento debba avvenire
contestualmente su più unità.
Si sottolinea che il dato riportato nei grafici riferito al volume max ammissibile è da intendersi comprensivo dell'eventuale
volume esistente e di quello in ampliamento.
Per quanto riguarda le caratteristiche delle nuove costruzioni, si rimanda a quanto detto per gli interventi di ricostruzione ("5").
Interventi particolari: Elementi lineari e puntuali significativi.
L'indicazione sulle Tavole della Variante di "particolari architettonici ed elementi ambientali da valorizzare", con riferimento a
recinzioni, portali d'accesso, pozzi, capitelli, decorazioni esterne ecc., implica l'obbligo della conservazione e manutenzione degli
stessi.
Norme particolari per i Centri Storici Minori
I locali ricavati nei Centri Storici Minori secondo le varie tipologie e destinazioni d'uso, dovranno avere di norma le caratteristiche
dimensionali ed igieniche previste dal Regolamento Edilizio vigente, ma sono ammesse le seguenti deroghe:
a) i locali d'abitazione ricavati in edifici restaurati o ristrutturati mantenendo le strutture esistenti, potranno avere altezze inferiori a
quelle prescritte dal R.E., semprechè venga rispettata complessivamente per ogni vano abitabile l'altezza media di ml. 2,40, fermi
restando, ai fini della concessione dell'abitabilità, gli altri standards riferiti ai minimi di superficie per vano.
Il rapporto di illuminazione potrà essere inferiore a 1/8, purché non scenda oltre 1/12; per quanto concerne i locali sottotetto, si
rimanda a quanto riportato all'art. 57 del R.E. Vigente, terzo comma.
42
b) i locali destinati a negozi, pubblici esercizi, sedi di uffici pubblici, laboratori artigianali tradizionali, ricavati in edifici restaurati o
ristrutturati conservando le strutture esistenti, potranno mantenere le attuali caratteristiche dimensionali se gli interventi non mutano
destinazione d'uso; nei casi in cui le destinazioni summenzionate corrispondano a nuove immissioni di attività in locali recuperati o
trasformati, la superficie minima complessiva dei locali destinati all'attività dovrà essere di mq. 25 e l'altezza media non inferiore a
ml. 2,70.
c) i locali per i bagni e i servizi igienici immessi in restauri e ristrutturazioni che mantengano le strutture esistenti possono essere
ciechi, ma devono essere dotati di aerazione forzata.
Il vano ascensore e suoi accessori, quando ne sia necessaria l'installazione, sarà collocato di norma all'interno delle costruzioni,
sarà preferibilmente del tipo oleodinamico e comunque senza sporti sopra il tetto, fatto salvo l'eventuale vano extra corsa della sola
cabina, e avrà le dimensioni regolamentari prescritte dal Regolamento annesso alla legge statale 13/89.
Negli interventi del tipo "1" non sono ammessi tagli nella struttura del tetto né la realizzazione di terrazzi, salvo che non siano già
esistenti. Negli interventi di tipo "2", "3", "4" e "7" l'apertura di terrazze è ammessa purché sia rispettato l'andamento delle falde,
anche in caso di rialzo, e la superficie della terrazza non superi i mq. 15. In ogni caso il livello della quota di affaccio dalla terrazza al
tetto non dovrà essere inferiore a ml. 1,10; restano esclusi parapetti più avanzati verso la gronda.
Con esclusione degli interventi di restauro conservativo "1", la copertura di tetti piani e di terrazze già esistenti mediante tetti a falde
è sempre ammessa, e così pure il riutilizzo dello spazio sottotetto risultante dall'operazione. In caso il tetto piano o la terrazza
abbiano affaccio a filo esterno della costruzione con parapetto in muratura o in ringhiera di ferro o altri materiali, l'impostazione delle
falde di copertura può essere tenuta alla quota del parapetto per le parti dove questo esiste. Nella fascia del parapetto,
eventualmente da rifare in muratura per l'appoggio della copertura, è consentita l'apertura di finestre in linea con quelle degli ordini
sottostanti.
Nella sottozona A2 è ammessa la realizzazione di parcheggi e di locali interrati nelle aree di pertinenza delle singole unità edilizie
comprese all'interno delle unità di analisi; nel caso di autorimesse interrate particolare attenzione andrà posta per limitare l'impatto
visivo di rampe e scivoli. La superficie sovrastante dovrà essere ripristinata a verde con uno spessore di almeno 30 cm o sistemata
con pietra naturale e ghiaino.
Nei Centri Storici Minori deve essere curato in modo speciale il verde. In tutti i progetti che accompagnano le richieste di
concessione, le alberature esistenti dovranno essere rilevate ed indicate nelle planimetrie, con il nome dell'essenza.
Tutti i progetti dovranno contenere un elaborato dettagliato di tutta l'area collegata all'intervento, con l'indicazione delle zone
alberate, a prato, a giardino, e di tutte le opere di sistemazione esterna: pavimentazioni, recinzioni, arredi fissi ed altre.
Nel caso di nuove piantumazioni, si prescrivono, per gli alberi d'alto fusto, essenze tradizionali della zona climatica specifica, ad
esclusione di quelle elencate al 7° comma dell'art. 34 R.E.
Sono considerati elementi di arredo urbano, e come tali soggetti ad autorizzazione, sentita la Commissione Comunale per l'Edilizia,
oltre a tutti gli elementi costruttivi e decorativi esterni delle costruzioni, anche:
a) le insegne, le targhe, le tabelle, le iscrizioni, le bacheche;
b) i balconi, le ringhiere;
c) le recinzioni;
d) le pavimentazioni delle strade private e la relativa segnaletica;
e) l'illuminazione privata esterna.
Quando gli elementi di arredo urbano esistenti rivestono valore ambientale, evidenziato dalle Tavole della Variante o riconosciuto
dalla Commissione Edilizia, tali elementi vanno conservati o ripristinati senza sostituzione. Come orientamento per l'autorizzazione,
si dovrà tener conto dei seguenti principi
generali:
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a) per le insegne e simili la luminosità dovrà essere ridotta, i materiali di tipo tradizionale, la forma adatta al contesto storico,
evitando tuttavia i falsi di cattivo gusto, il tutto in conformità al piano delle insegne;
b) per i balconi si dovranno mantenere le ringhiere e gli elementi di chiusura esistenti, o sostituirli con altri simili o di semplice
fattura;
c) dove esistano recinzioni di muro pieno, queste sono sempre da conservare e restaurare; nella sostituzione di recinzioni in rete o
in cancellata, quando queste siano negative per l'ambiente, è consigliabile ripristinare recinzioni in muro pieno, o, se opportuno,
studiare cancellate di disegno semplice che non contrastino con l'ambiente;
d) le pavimentazioni delle strade private dovranno avere i caratteri delle pavimentazioni pubbliche sui percorsi pedonali: pietra,
porfido, cotto, evitando la ceramica, i marmi lucidati, i graniti. La segnaletica verticale sarà di dimensioni ridotte e montata su
elementi edilizi delle proprietà, evitando il più possibile i pali in ferro;
e) l'illuminazione privata esterna dovrà armonizzarsi con l'ambiente: sarà da escludere l'uso di corpi illuminanti al neon e di forme
bizzarre.
I corpi edilizi indicati come accessori e superfetazioni nelle tavole della Variante sono soggetti a demolizione senza ricostruzione,
salvo dove diversamente indicato nelle tavole medesime.
Art. 36 - Sottozone A2: destinazioni d'uso ammesse
1.
Per gli edifici ed i nuclei di interesse storico ricadenti in sottozona A2 sono consentite le destinazioni d'uso riportate all'art.
30.
2.
Nel caso di annessi rustici non più funzionali alla conduzione dei fondi agricoli non costituisce variazione di destinazione
d'uso l'utilizzo degli stessi come magazzini, depositi, autorimesse, ecc..
3.
Le variazioni di destinazione d'uso sono consentite previa redazione di un progetto unitario esteso all'unità di analisi, e più in
particolare all'unità tipologica di riferimento. come indicato nell'art. 24.
Il progetto deve essere corredato da una relazione tecnica che illustri gli effetti della nuova attività sulle opere di
urbanizzazione primaria esistenti (rete viaria, parcheggi, trattamento reflui, ecc.) e gli eventuali interventi di adeguamento da
realizzare. Le destinazioni d'uso esistenti sono indicate nelle tavole di analisi 6.1 a e 6.1.b.
4.
Nei cambi di destinazione d'uso dovranno essere garantiti in loco gli standard a parcheggi e verde che il nuovo uso richiede.
Al fine di mitigare l'impatto ambientale dovrà essere previsto un albero d'alto fusto di essenze autoctone ogni due posti auto.
Art. 37 - Sottozone A3: fortificazioni e relative pertinenze
1.
Il PRG individua i forti facenti parte del sistema militare difensivo di Peschiera del Garda risalenti al XIX secolo. Le tavole di
analisi 6.2 e le schede relative, allegato 2 alle presenti Norme, individuano i singoli forti e il sistema morfologico di riferimento
(rilevati di terra, fossi, aree scoperte, sistema viario, ecc.). I forti che costituiscono il campo trincerato distribuiti nel territorio
sono i seguenti:
a)
polveriera Ronchi,
b)
forte Papa,
c)
c)
d)
forte Salvi nord.
e)
forte Salvi sud,
forte Laghetto.
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f)forte Salandini.
g)
forte Baccotto,
h)
forte Cappuccini,
i) forte Ardietti.
2.
I forti storici e le aree scoperte di pertinenza che costituiscono l'ambito morfologico di riferimento devono essere interessati
da interventi di recupero finalizzati al mantenimento, restauro e valorizzazione degli elementi tipologici e morfologici che
caratterizzano il campo trincerato, come indicati nelle tavole di analisi 6.2, nelle schede di rilevamento del patrimonio edilizio
esistente e nelle schede dell'allegato 2.
Sono oggetto di tutela tutti gli elementi edilizi e morfologici che fanno riferimento al complesso militare originario: corpi di
fabbrica, murature, elementi edilizi puntuali (pozzi, portali, ecc.), rilevati, terrapieni, scarpate, rampe, fossi, strade e percorsi
storici, ecc..
3.
Le categorie di intervento sono quelle di cui al capitolo III delle presenti Norme.
Sono sempre ammessi gli interventi diretti di manutenzione ordinaria, manutenzione straordinaria, restauro, risanamento
conservativo e ristrutturazione edilizia con vincolo parziale di cui agli articoli 7, 8, 9, 10 e 11 delle presenti Norme, con
esclusione dei corpi edilizi di cui al successivo punto 5.
Gli interventi possono interessare anche singoli corpi edilizi compresi all'interno dell'unità di analisi.
4.
Gli interventi di ristrutturazione edilizia con vincolo parziale sono consentiti sulla base di un progetto unitario riferito all'unità di
analisi e, più in particolare, all'ambito morfologico individuato nelle schede dell'allegato 2.
5.
Gli interventi di ristrutturazione edilizia e ristrutturazione per sostituzione edilizia, di cui agli articoli 12 e 13 delle presenti
Norme, sono ammessi per gli edifici o parti di edifici di recente edificazione, indicati nelle tavole di analisi 6.2.c come "edilizia
di recente costruzione di nuovo impianto" e, in ogni caso, per gli edifici di recente costruzione. opportunamente documentati,
privi di valori architettonici ed ambientali e in contrasto con la morfologia insediativa.
Gli interventi di ristrutturazione per sostituzione edilizia sono subordinati alla formazione di un piano di recupero di cui all'art.
21 delle presenti Norme.
6.
I corpi edilizi indicati nelle tavole di analisi 6.2.e e 6.2.f come "superfetazioni" sono interessati da interventi di demolizione
senza ricostruzione, di cui all'art. 14 delle presenti Norme.
Per questi manufatti sono in ogni caso consentiti interventi dì manutenzione ordinaria e manutenzione straordinaria.
7.
In sottozona A3, all'interno dell'ambito morfologico dei forti individuato nelle schede dell'allegato 2, possono essere
individuate aree da attrezzare a parcheggio scoperto la cui sistemazione deve avvenire nel rispetto dei caratteri ambientali e
morfologici e degli elementi naturali esistenti (rilevati, terrapieni, scarpate, rampe, fossi, strade e percorsi storici, alberature,
ecc.).
8.
Per i forti e le aree comprese all'interno degli ambiti morfologici di riferimento, sono consentite destinazioni d'uso che siano
compatibili con i caratteri edilizi storici degli edifici militari e con i caratteri ambientali degli spazi scoperti. In particolare sono
consentite le destinazioni d'uso riportate nell'art. 30.
9.
Le variazioni dì destinazione d'uso sono consentite previa redazione di un progetto unitario esteso all'ambito morfologico
indicato nella relativa scheda dell'allegato 2, come precisato nell'art. 24.
realizzare.
Le destinazioni d'uso esistenti sono indicate nelle tavole di analisi 6. la e 6.1b.
45
Nei cambi di destinazione d'uso dovranno essere garantiti in loco, gli standard a parcheggi e verde che il nuovo uso richiede.
Al fine di mitigare l'impatto ambientale dovranno essere previste siepi a mascheramento dei posti auto.
Art. 38 - Edifici costituenti beni culturali vincolati ai sensi del titolo I del D. Lgs. 490/99 (vincolo monumentale)
1.
Sugli edifici e sulle aree sottoposte a vincolo monumentale ai sensi del titolo I del D. Lgs. 490/99 è vietato qualsiasi intervento
di costruzione e l'abbattimento di alberi d'alto fusto: è ammesso soltanto il restauro conservativo filologico degli edifici
esistenti, previo nullaosta della competente Soprintendenza per ì beni ambientali e architettonici e previo rilascio della
concessione edilizia, a titolo gratuito.
2.
Per gli edifici compresi nell'area Cl.l parzialmente interessata dal vincolo monumentale di Forte Salvi sono consentiti gli
interventi previsti per le aree Cl.l, purché non siano in contrasto con quanto disposto dal D. Lgs. 490/99.
3.
Sono ammesse le destinazioni d'uso di cui al precedente art. 30, purché compatibili con i caratteri architettonici, funzionali e
distributivi dell'edificio o del complesso.
4.
I progetti saranno corredati da un preciso rilievo dello stato di fatto, da una attenta analisi storico-critica degli immobili oggetto
di intervento e del contesto e da una adeguata documentazione fotografica.
CAPITOLO VII - ZONE CI E C2: PREVALENTEMENTE RESIDENZIALI
Art. 39 - Definizione e destinazioni d'uso ammesse
1.
Le aree ad uso prevalentemente residenziale sono le parti di territorio destinate principalmente alla residenza ed ai relativi
servizi quali autorimesse private o pubbliche. cantine, centrali termiche e tecnologiche, locali diversi di uso comune con
esclusione dei ricoveri per animali.
2.
In tali aree, al fine dell'integrazione della residenza con le altre finizioni urbane ad essa collegate, sono ammesse, nei limiti
ed alle condizioni di cui ai successivi articoli, le seguenti categorie di destinazione d'uso:
a) quelle indicate all'art. 30 nel 1° gruppo ed inoltre pensioni ed alberghi:
b) quelle indicate all'art. 30 nel 2° gruppo ed inoltre attività commerciali in genere e di pubblico esercizio, artigianato di
servizio, laboratori artigianali non classificati insalubri di prima classe (purché non nocivi né molesti), depositi e
magazzini con superficie utile non superiore a 150 mq (purché non isolati o separati dagli edifici destinati alla residenza);
c) quelle indicate all'art. 30 nel 3° gruppo.
Non sono consentite attività incompatibili con la residenza quali industrie, depositi nocivi o maleodoranti, allevamenti di
animali e in genere tutte le attività che comportino disturbo e che contrastino con il carattere prevalentemente residenziale
della zona, così come prescritto dalla L. 349/86 e dal D.M. 2/3/87.
3.
Le aree ad uso prevalentemente residenziale si distinguono in:
a)
zone Cl.l: di integrazione e completamento,
b)
zone C1.2: di completamento delle frazioni,
b bis) zone C1.1bis. di integrazione e completamento
c)
zone C2.1: di espansione,
d)
zone C2.2: di espansione delle frazioni.
46
4.
e)
zone C2.3: di espansione in corso di attuazione.
f)
zone C2.4: di ristrutturazione urbanistica.
Preventivamente ad ogni intervento, nelle seguenti aree vanno eseguite puntuali verifiche geologico-tecniche, in
ottemperanza al D.M. 11/3/88, potendo i terreni risultare mediocri o scadenti a causa di scarse caratteristiche geotecniche
(compressibilità, condizioni di saturazione dei terreni a modeste profondità, scarsa capacità di drenaggio):
a)
zone C2.2 e C1.2 in località La Conta di S.Benedetto, per l'esistenza di terreni fini impermeabili e verosimilmente
compressibili;
b)
idem per la zona C2.2 in adiacenza al Fosso Riello:
c) fascia costiera tra Fornaci, Bergamini, Molino Vecchio e Bella Italia in quanto, oltre che per i motivi precedenti, è soggetta
ad ingressione idrica, in caso di scavi sotto il livello lacustre;
d)
località Broglie, poiché le zone residenziali sono situate in terreni impermeabili fini e localmente interessati da depositi
lacustri;
e)
località Marinoni e Boschetti, ove va posta attenzione alle scarpate morfologiche nella quali sono possibili fenomeni di
arretramento anche in occasione di scavi di sbancamento;
f)
località Madonna del Frassino, in quanto gli impianti ricadono su terreni a composizione torbosa, dotati di pessime
caratteristiche geotecniche.
Art. 40 - Zone C1: di completamento
1.
Comprendono le aree a prevalente destinazione residenziale già edificate o libere, in cui possono essere ammessi
ampliamenti, sopraelevazione e nuove edificazioni, anche previa demolizione dei volumi esistenti. Esse si articolano in due
zone Cl.l e C1.2 perimetrale nelle planimetrie di Piano.
2.
In tali zone il PRG si attua per intervento edilizio diretto e sono ammessi tutti gli interventi di cui al capitolo III, con le seguenti
limitazioni.
3.
La nuova edificazione (realizzazione di nuove costruzioni, di ampliamenti, o di sopraelevazione) anche in aderenza tra pareti
cieche e previo accordo tra i confinanti, dovrà avvenire nel rispetto dei seguenti limiti:
zone C1.1 (di integrazione e completamento):
a)
densità fondiaria massima = l,20 mc/mq,
b)
altezza massima = . 10,50 m,
c)
distanza minima tra i fabbricati = 10,00 m,o in aderenza
d)
distanza minima tra pareti finestrate = altezza dell'edificio più alto,
e)
distanza minima dai confini = 5,00 m,
f)
distanza minima dalle strade = 5,00 m, o in allineamento con gli edifici contermini;
zone C1.1bis (di integrazione e completamento):
a)
densità fondiaria massima = 1.00 mc/mq,
b) altezza massima = . 10,50 m,
c)
distanza minima tra i fabbricati = 10,00 m,o in aderenza
d) distanza minima tra pareti finestrate = altezza dell'edificio più alto,
e)
distanza minima dai confini = 5,00 m,
f)
zone C1.2 (di completamento delle frazioni):
47
a)
densità fondiaria massima = 0,80 mc/mq,
b)
altezza massima = 7,50 m,
c) distanza minima tra i fabbricati = 10,00 m,o in aderenza,
d) distanza minima tra pareti finestrate = altezza dell'edificio più alto,
e) distanza minima dai confini = 5,00 m,
f)
4.
È ammessa la ristrutturazione per sostituzione edilizia; la ricostruzione dovrà rispettare i valori massimi consentiti dal
precedente comma.
5.
Nei casi di ristrutturazione edilizia (con o senza vincolo parziale), di ristrutturazione per sostituzione edilizia, nuova
edificazione e di variazione di destinazione d'uso, tutte le costruzioni dovranno essere dotate di spazi per parcheggi privati
nella misura e con le modalità fissate dal seguente art. 76.
6.
Il PRG, anche attraverso le presenti Norme, delimita i lotti di completamento per i quali si prescrive la presentazione di un
progetto unitario, le aree da destinare a strade e piazze, gli allineamenti e le altezze degli edifici, le aree da cedere al
Comune per usi pubblici, la volumetria realizzabile.
7.
Nelle schede allegate alle presenti Norme, prescrittive nella parte "parametri urbanistici" ed indicative nella soprastante parte
grafica, sono riportati, per due zone C1.1, i valori massimi della volumetria realizzabile e la superficie minima delle aree da
cedere al Comune come parcheggi. La loro effettiva dislocazione sull'area sarà definita in sede di progetto.
8.
Nella sottozona C1.2a sono ammessi tutti gli interventi, limitati alla conferma del volume esistente.
9.
La sottozona C1.2/7 dovrà essere oggetto di un progetto unitario che comprenderà oltre all'intervento sui fabbricati esistenti,
anche l'intervento di allargamento della sede stradale in corrispondenza dell'innesto della strada di accesso alla zona
residenziale sulla Strada Provinciale.
Il valore delle opere di urbanizzazione realizzate verranno scomputate dagli oneri di urbanizzazione relativi all'intervento
edilizio come previsto dall'art. 86 della Legge Regione Veneto 61/85.
L'intervento sui fabbricati esistenti dovrà compiersi nel rispetto di quanto previsto all'art. 11 "Ristrutturazione edilizia con
vincolo parziale" delle Norme di Attuazione. L'area di completamento individuata e la porzione per l'ampliamento della sede
stradale predetta verranno ricomprese entro un ambito soggetto a progetto unitario.
10.
nelle zone C1 di completamento per le attività di bar, ristoranti, pizzerie, trattorie, tavole calde in essere alla data di adozione
del presente provvedimento (31/01/2005) e in zona non soggette a vincolo paesaggistico è ammessa nelle aree private di
pertinenza l'installazione di strutture leggere volte a proteggere gli avventori dalle intemperie. Tali strutture dovranno avere le
seguenti caratteristiche:
 essere realizzate in ferro, legno o alluminio con soprastante copertura con assito di legno protetto da guaina bituminosa
o copertura con lastre in policarbonato;
 eventuale chiusura laterale con tende anche in pvc scorrevoli o avvolgibili;
 superficie non superiore al 110% della superficie del locale destinato all'attività.
Tali strutture possono essere installate a confine con la proprietà pubblica mentre, per quanto riguarda la distanza dai confini
da privati il richiedente dovrà produrre assenso sottoscritto dal confinante con firma autenticata.
La realizzazione di tali strutture dovrà essere assentita dal Comune e sarà subordinata alle seguenti prescrizioni:
 con il cessare dell'attività cesserà automaticamente il diritto di mantenere la struttura e se questa non verrà rimossa
entro 30 giorni sarà soggetta alla rimozione coattiva ai sensi di legge con spese a carico del titolare;
 l'assenso per la realizzazione è subordinato alla costituzione di un deposito cauzionale infruttifero di € 30,00/mq. che
potrà essere utilizzato o per la rimozione coattiva o restituito allo smantellamento della struttura;
48
 la struttura venga realizzata in aderenza ai locali in cui è svolta l'attività.
Art. 41 - Zone C2.1 e C2.2: di nuovo impianto
1.
Le zone comprendenti le parti del territorio comunale destinate a nuovi insediamenti residenziali si articolano in due zone
C2.1 e C2.2, e sono perimetrale nelle planimetrie di Piano.
2.
In tali zone il PRG si attua mediante piano attutivo nel rispetto dei seguenti indici:
zone C2.1 (di nuovo impianto):
a)
densità territoriale massima
=
0,90 mc/mq.
b)
altezza massima
=
10,50 m,
c)
distanza minima tra i fabbricati
=
10,00 m, o in aderenza (v. comma 3).
d)
distanza minima tra pareti finestrate
e)
distanza minima dai confini
=
5,00 m,
f)
distanza minima dalle strade
=
7,50 m:
=
altezza dell'edificio più alto,
a)
=
0,60 mc/mq.
b)
altezza massima
=
7,50 m,
c)
distanza minima trai fabbricati
=
d)
=
5,00 m,
e)
=
7,50 m.
a)
=
0,60 mc/mq.
b)
altezza massima
=
7,50 m,
c)
distanza minima trai fabbricati
=
d)
=
5,00 m,
e)
=
7,50 m.
La densità territoriale massima si applica secondo le indicazioni delle Scheda Progetto
3.
È ammessa l'edificazione in aderenza tra pareti cieche, previo accordo tra i confinanti.
4.
All'interno del piano attuativo deve essere garantito il soddisfacimento degli standard urbanistici, così come definiti all'art. 26
delle presenti Norme. Il piano attuativo deve inoltre garantire la realizzazione delle eventuali opere di urbanizzazione indicate
nelle planimetrie di Piano che consentano il soddisfacimento di una parte degli standard carenti in quel particolare settore
urbano. I valori delle opere, e delle relative aree, che siano in eccedenza rispetto agli standard minimi di cui all'art. 26 delle
presenti Norme, saranno detraibili, in sede di convenzione con il Comune o di rilascio della concessione edilizia. dal
contributo di urbanizzazione.
5.
In sede di definizione di piano attuativo o di progetto unitario la localizzazione degli standard prevista dal PRG potrà essere
modificata, all'interno dell'ambito, senza riduzione delle superfici a standard. Anche le aree a standard non contenute nella
perimetrazione di un piano attuativo possono subire, in fase di esecuzione, modeste variazioni di forma purché sia rispettata,
per ciascuno standard, la superficie.
49
6.
Nelle zone C2.1 e C2.2 sono ammesse, oltre a destinazioni pubbliche di interesse generale e locale, tutte le destinazioni d'uso
elencate nel precedente art. 39, con la limitazione per le attività commerciali ad esercizi di vicinato o medie strutture di
vendita che complessivamente non superino:
a)
il 40% del volume realizzabile.
b)
i 1.500 mq di superficie per la vendita.
Quando la limitazione di cui alla lettera a comporti dimensioni inferiori a 150 mq di superficie per la vendita, questa
estensione sarà comunque raggiungibile.
7.
Nelle zone C2.A sono ammesse, oltre alle destinazioni pubbliche di interesse generale e locale, tutte le destinazioni d’uso
elencate nel precedente art. 39, con la limitazione per le attività commerciali ad esercizi di vicinato o medie strutture di
vendiat che complessivamente non superino:
8.
-
il 20% del volume realizzabile
-
i 1 500 mq di superficie per la vendita
Nella zona C2.2/1 di Lizzara Vecchia la nuova edificazione, limitata alla volumetria massima di 2.680 mc, dovrà essere
preceduta dalla totale demolizione dei 4 capannoni indicati con asterisco.
La tipologia edilizia degli interventi dovrà rapportarsi con quella del vicino nucleo residenziale storico A2.G1Ì standard primari
dovranno essere individuati e realizzati in posizione intermedia tra i nuovi edifici ed il nucleo A2, con distacco tra i due gruppi
di almeno 20 m.
9.
Nella zona C2.2/3 di S. Benedetto la nuova edificazione è limitata alla volumetria massima di 6.000 mc.
Nell'area F3.1 destinata a giardino pubblico sono ammesse soltanto strutture funzionali alla fruibilità del parco, purché le
stesse non costituiscano volume.
10.
La zona C2.2/4 di loc. Rondinelli è suddivisibile, in fase di attuazione, in due ambiti, con collocazione degli standard a verde
nelle scarpate centrali.
Dovrà essere allargata e sistemata la strada della Ghironda, fino all'incrocio con via Berrà.
All'interno della lottizzazione non potranno essere realizzate unità immobiliari destinate alla residenza aventi superficie utile
abitabile inferiore a 70 mq.
Nell'ambito aggiunto con la variante 6.15, oltre ai fabbricati esistenti è consentita nuova edificazione fino alla volumetria
massima di 4.132 mc.
11.
Nella zona C2.2/5 di loc. Berrà l'edificazione è limitata a 3.000 mc.
12.
Lo strumento attuativo della zona C2.2/6 di loc. Frassino dovrà prevedere l'adeguamento in larghezza e con marciapiede
della strada pubblica. In alternativa e con programmazione unitaria con la vicina zona C2.2/7 potrà essere prevista una
viabilità alternativa, purché migliorativa.
13.
Nella zona C2.2/7 di loc. Frassino l'edificazione è limitata a 2.000 mc.
14.
Nella zona C2.2/23 di Loc. Dolci il Piano Attuativo dovràò prevedere un ampliamento della strada posta lungo il lato
meridonale dell’area d’ambito, ovvero quella di penetrazione posta lungo il confine con il Comune di Ponti dul Mincio.
Art. 42 - Zone C2.3: di espansione in corso di attuazione
1.
Tali zone comprendono le aree oggetto di piani di lottizzazione convenzionati o approvati alla data di adozione del presente
PRG.
50
2.
In tali zone, perimetrale ed identificate con apposito simbolo nelle planimetrie di Piano, il PRG si attua mediante intervento
edilizio diretto, secondo le prescrizioni contenute nei piani attuativi vigenti, fino alla data di scadenza di questi ultimi.
Art. 43 - Zone C2.4: di ristrutturazione urbanistica
1.
Tali zone comprendono le parti del territorio comunale che per particolari condizioni di degrado, sia edilizio sia urbanistico,
sono destinate alla trasformazione degli insediamenti esistenti mediante ristrutturazione urbanistica.
2.
In tali zone il PRG si attua mediante piani dì recupero
Sono ammessi interventi di ristrutturazione edilizia degli edifici esistenti con destinazione residenziale ed interventi di
ristrutturazione per sostituzione edilizia degli edifici destinati ad attività artigianali ed industriale. Sono ammesse le
destinazioni commerciali e terziarie.
3.
4.
L'edificazione dovrà avvenire nel rispetto dei seguenti indici:
a)
=
2,40 mc/mq,
b)
altezza massima
=
10,50 m,
c)
=
10,00 m o in aderenza.
d)
=
5,00 m,
e)
=
5,00 m.
Nelle schede allegate alle presenti Norme, prescrittive nella parte "parametri urbanistici" ed indicative nella soprastante parte
grafica, sono riportati, per due zone C2.4, i valori massimi della volumetria realizzabile e la superficie minima delle aree da
cedere al Comune per strade, piazze, verde e parcheggi.
La loro effettiva dislocazione sull'area sarà definita con il piano di recupero.
5.
All'interno del piano di recupero deve essere garantito il soddisfacimento degli standard urbanistici, così come definiti all'art.
26 delle presenti Norme.
Il P.d.R. dovrà inoltre garantire la realizzazione delle eventuali opere di urbanizzazione indicate nelle planimetrie di PRG e
nelle schede allegate che consentano il soddisfacimento di una parte degli standard carenti in quel particolare settore
urbano. L'eventuale eccedenza rispetto agli standard indicati all'art. 26 è detrattile, in sede di convenzione con il Comune o
di rilascio di concessione edilizia, dal contributo di urbanizzazione.
6.
Nelle zone C2.4 sono ammesse, oltre a destinazioni pubbliche di interesse generale e locale, tutte le destinazioni d'uso
elencate nel precedente art. 39, con la limitazione per le attività commerciali a medie strutture di vendita ed esercizi di vicinato
che complessivamente non superino i 1.500 mq di superficie per la vendita per ciascun ambito di intervento.
7.
Prima dell'approvazione del piano di recupero, negli edifici esistenti all'interno delle zone C2.4 sono ammessi unicamente
interventi di manutenzione ordinaria e manutenzione straordinaria.
CAPITOLO VIII- ZONE D: PREVALENTEMENTE PRODUTTIVE
Art. 44 - Definizioni e norme per le attività commerciali
51
1.
Le aree destinate ad attività economiche sono riservate alla produzione o commercializzazione di beni e servizi, deposito,
magazzinaggio e vendita di beni. Nella cartografia di Piano sono individuate con distinta simbologia le zone produttive del
settore secondano industriali ed artigianali di produzione e le zone per le attività commerciali, esistenti o di nuovo impianto.
1bis
Nelle zone D1 e D2 è ammesso l'insediamento di attività di somministrazione al pubblico di alimenti e bevande nel rispetto
degli standards a parcheggio previsti per dette attività. Gli standards a parcheggio devono essere ricavati all'interno del lotto
di pertinenza.
2.
3.
Le aree produttive sono suddivise nelle seguenti zone:
a)
zone D1: artigianali, industriali e commerciali, esistenti o di completamento:
b)
zone D2: artigianali ed industriali di nuovo impianto;
c)
zone D3: attrezzature ricettive turistiche.
Sono indicate con apposita simbologia le aree soggette a piano attuativo approvate o in corso di approvazione, per le quali
valgono le norme degli strumenti stessi.
4.
Nelle aree destinate ad attività economiche è possibile la realizzazione, nell'ambito della volumetria consentita, di un alloggio
per il custode o per il proprietario, della dimensione massima di 500 mc per ogni attività insediata, purché la superficie
coperta dell'attività non sia inferiore a 500 mq; deve essere inoltre garantita l'organizzazione degli standard di cui all'art. 26.
5.
Preventivamente ad ogni intervento, nelle seguenti aree vanno eseguite puntuali verifiche geologico-tecniche, in
ottemperanza al D.M. 11/3/88, potendo i terreni risultare mediocri o scadenti a causa di scarse caratteristiche geotecniche
(compressibilità, condizioni di saturazione dei terreni a modeste profondità, scarsa capacità di drenaggio):
a)
zona D3.2a in località La Conta di S.Benedetto, per l'esistenza di terreni fini impermeabili e verosimilmente
compressibili;
b)
fascia costiera tra Fornaci, Bergamini, Molino Vecchio e Bella Italia in quanto, oltre che per i motivi precedenti, è
soggetta ad ingressione idrica, in caso di scavi sotto il livello lacustre;
c)
zona D1.1 in località Broglie, situata su terreni impermeabili fini e localmente interessati da depositi palustri;
d)
zona produttiva in fregio all'autostrada, in quanto interessata nel settore occidentale da depositi di materiale di riporto;
si prescrive pertanto di posizionare in essa gli standard necessari, in modo da non impegnarla con opere edificatone.
6.
Nella programmazione regionale per l'inserimento di attività commerciali, di cui alla L.R. 37/99, il territorio comunale è
inserito nell'area sovracomunale "Baldo-Garda".
Le superfici per la vendita delle strutture della distribuzione devono rispettare i seguenti limiti dimensionali:
a)
per gli esercizi di vicinato: superficie fino a 150 mq.
b)
per le medie strutture di vendita: superficie tra 150 e 1.500 mq.
c)
per le grandi strutture di vendita: superficie superiore a 1.500 mq.
Per le grandi strutture di vendita si rimanda direttamente alla legislazione regionale.
7.
L'apertura, il trasferimento di sede l'ampliamento della superficie di vendita degli esercizi di vicinato sono subordinati a previa
comunicazione da parte degli interessati, effettuata secondo le disposizioni dell'art. 7 del D.Lgs. 31/3/98 n° 114. Gli esercizi di
vicinato non possono essere né ampliati, né oggetto di accorpamento o concentrazione, oltre i limiti di cui alla lettera a del
precedente comma 6.
8.
L'apertura, il trasferimento di sede, il mutamento dei settori merceologici, l'ampliamento della superficie di vendita delle
medie strutture dì vendita sono subordinati al rilascio di autorizzazione comunale. Le medie strutture possono essere
ampliate entro i limiti di cui alla lettera b del precedente comma 6, o essere oggetto di accorpamento o concentrazione entro
i medesimi limiti, purché la superficie complessiva finale non sia superiore alle somme metriche degli esercizi originari.
52
9.
Medie strutture di vendita possono essere localizzate, in quanto compatibili con la struttura residenziale, nelle zone territoriali
omogenee A, C1, C2 o D1.2. Gli interventi in zona Al devono essere inoltre compatibili con il piano particolareggiato del
centro storico; sono escluse in ogni caso le attività commerciali in contrasto con la tutela dei valori artistici, storici ed
ambientali.
10.
La definizione delle aree a parcheggio e a servizi avviene, per le zone obbligate, in sede di strumento attuativo. Quando
questo ammetta insediamenti commerciali, deve prevedere aree destinate a parcheggio nella misura di almeno 0,5 mq/mq di
superficie di pavimento a destinazione commerciale.
11.
L'insediamento di medie strutture di vendita con superficie di vendita superiore a 1.000 mq in zone territoriali omogenee
diverse dai centri storici è subordinata al reperimento di superfici per servizi che devono avere aree libere non inferiori a 1,8
mq/mq della superficie di vendita, di cui area destinata al parcheggio effettivo per i clienti non minore di 0,7 mq/mq della
superficie di vendita, e non inferiore a 0,5 mq/mq di superficie di pavimento a destinazione commerciale.
12.
Le zone di sosta possono essere cedute al Comune o vincolate all'uso pubblico; entro il limite del 50% possono anche
essere repente aree private in loco, con vincolo di destinazione d'uso a parcheggio. Esse devono essere repente, all'interno
del territorio comunale, anche con la previsione di strutture multi-piano o sotterranee, purché non in contrasto con il piano
urbano del traffico e nel rispetto degli aspetti paesaggistici, monumentali ed ambientali e delle caratteristiche tipologiche e
morfologiche degli edifici limitrofi.
Art. 45 - Zone D1: artigianali, industriali e commerciali, esistente e di completamento
1.
Tali zone comprendono le aree a destinazione industriale e artigianale esistenti e di completamento che, in quanto già
urbanizzate, non comportano necessità di intervento mediante piano attuativo.
2.
Le zone D1 si articolano nelle seguenti sottozone:
a)
D1. 1 : artigianali e industriali esistenti o di completamento.
b)
D1.2: commerciali esistenti o di completamento.
Art. 46 - Sottozone Dl.l: artigianali ed industriali, esistenti e di completamento
1.
2.
Le destinazioni d'uso ammesse nelle zone Dl. l sono articolate nelle seguenti categorie:
a)
artigianali e industriali di produzione;
b)
attività relative alla commercializzazione dei prodotti ed all'artigianato di servizio;
c)
attività annonarie, commerciali all'ingrosso, attività di trasporto complementari;
d)
attrezzature per la viabilità, servizi pubblici e privati per le zone industriali;
e)
stazioni di servizio.
In tali zone il PRG si attua per intervento edilizio diretto e sono ammessi interventi di manutenzione ordinaria, manutenzione
straordinaria, ristrutturazione edilizia e ristrutturazione per sostituzione edilizia.
Sono ammessi inoltre interventi di nuova edificazione (compreso ampliamento) nel aspetto dei seguenti indici:
a)
rapporto di copertura massimo
=
0,60 mq/mq.
b)
superficie minima del lotto
=
1.000 mq,
c)
altezza massima
=
12,50 m,
d)
distanza minima dai confini di proprietà
=
7,50 m.
53
e)
=
10,00 m.
f)
=
10,00 m, o in aderenza.
Ogni ampliamento è subordinato alla predisposizione di un progetto unitario convenzionato con l'individuazione anche delle
aree a standard relative all'ampliamento. da urbanizzare e vincolare all'uso pubblico.
4.
Per le zone D1.1 localizzate nell'ambito del fiume Mincio, così come individuato con apposito perimetro nelle planimetrie di
Piano, non sono ammessi ampliamenti delle volumetrie esistenti. Sono ammessi esclusivamente interventi di manutenzione
ordinaria, manutenzione straordinaria (compreso l'adeguamento igienico sanitario) e ristrutturazione per sostituzione edilizia,
purché non comportino aumento della capacità produttiva.
Art. 47 - Sottozone D1.2: commerciali, esistenti e di completamento
1.
Tali zone sono costituite dalle aree destinate all'insediamento di attività commerciali all'ingrosso e al dettaglio: supermarket,
grandi magazzini, centri commerciali ed ipermercati.
2.
In tali zone il PRG si attua per intervento edilizio diretto e sono ammessi interventi di
manutenzione ordinaria,
manutenzione straordinaria,
ristrutturazione edilizia e ristrutturazione per sostituzione
edilizia.
Sono ammessi inoltre interventi di nuova edificazione (compreso ampliamento) nel aspetto dei seguenti indici:
3.
a)
=
0,50 mq/mq.
b)
altezza massima
=
10,50 m,
c)
=
7,50 m.
d)
=
10,00 m.
e)
distanza minima tra, i fabbricati
=
Nella zona D1.2/1 di loc. Mandella, soggetta a piano attuativo, la superficie coperta massima realizzabile, compreso
l'esistente, è di 6.800 mq.
In tale zona non dovranno essere realizzati nuovi accessi alla SS 11; ne è possibile la razionalizzazione, eventualmente in riduzione.
In tale zona, oltre la destinazione commerciale, è consentita anche la destinazione direzionale.
Art.48 - Sottozone D1.2.1: commerciali, esistenti e di completamento
1.
Tali zone sono costituite dalle aree destinate all'insediamento di attività commerciali legate alla nautica, ovvero alla vendita,
rimessaggio e manutenzione dei natanti.
2.
In tali zone il PRG si attua per intervento edilizio diretto e sono ammessi interventi di manutenzione ordinaria, manutenzione
straordinaria, ristrutturazione edilizia e ristrutturazione per sostituzione edilizia.
Gli interventi di ristrutturazione per sostituzione edilizia sono ammessi nel rispetto dei seguenti indici:
a)
=
0,50 mq/mq.
b)
altezza massima
=
6,50 m e comunque non superiore all'altezza esistente
c)
=
7,50 m,
d)
=
10,00 m.
e)
=
54
3.
Tale zona è assimilabile a quelle localizzate nell'ambito del fiume Mincio, così come individuato con apposito perimetro nelle
planimetrie di Piano, e pertanto non sono ammessi ampliamenti delle volumetrie esistenti, né in pianta né in altezza. Sono
ammessi esclusivamente interventi di manutenzione ordinaria, manutenzione straordinaria (compreso l'adeguamento
igienico-sanitario) e ristrutturazione per sostituzione edilizia, nel rispetto dei parametri sopraelencati.
4.
Sono ammesse destinazioni commerciali all'ingrosso e al dettaglio, purché vengano soddisfatti gli standard di cui all'art. 44.
Art. 49 - Zone D2: artigianali ed industriali di nuovo impianto
1.
Tali zone comprendono le aree previste per i nuovi insediamenti artigianali ed industriali e sono identificate con apposita
grafia nelle planimetrie di Piano.
2.
Le destinazioni d'uso ammesse nelle zone D2 sono quelle di cui al precedente art. 46. comma 1.
3.
In tali zone il PRG si attua mediante piano attuatIvo, nel rispetto dei seguenti indici:
4.
a)
=
60% (0,60 mq/mq),
b)
=
1.000 mq,
c)
altezza massima
=
12,50 m,
d)
=
7,50 m.
e)
=
10,00 m.
f)
distanza tra i fabbricati
=
In tale zona dovrà essere garantita la realizzazione di aree da destinare a verde e servizi collettivi (standard), cui devono
concorrere tutte le aree comprese all'interno del perimetro indicato nelle planimetrie di Piano. La realizzazione di tali aree
deve avvenire contestualmente a quella relativa alle opere di urbanizzazione primaria.
5.
Le aree a standard sono inedificabili ai fini produttivi. È ammessa la realizzazione di attrezzature collettive (mense, circoli,
attrezzature sportive, ricreative e religiose) secondo gli indici:
a)
densità fondiaria massima
=
2,00 mc/mq.
b)
altezza massima
=
7,50 m,
c)
=
7,50 m.
d)
=
10,00 m.
e)
distanza minima dai fabbricati
=
10,00 m.
6.
Il dimensionamento degli standard delle aree produttive è definito dall'art. 26 delle presenti Norme.
7.
Per gli edifici esistenti a destinazione residenziale ricadenti nelle zone D2 sono ammessi gli interventi di cui al capitolo III,
ad esclusione della nuova costruzione (e quindi anche di ampliamento e sopraelevazione).
Le variazioni di destinazioni d'uso dei fabbricati esistenti sono ammessi al fine di creare le attrezzature ad uso collettivo
come precedentemente descritte al comma 5.
8.
Nelle zone D2 devono essere inoltre repenti gli standard relativi ai parcheggi pubblici o di uso pubblico; i bordi delle strade
esistenti, quelle di progetto e i parcheggi devono essere alberati almeno con un albero d'alto fusto di essenze autoctone
ogni tre posti auto.
Art. 49 bis - Zone D2: artigianali ed industriali esistenti e di nuovo impianto (rif. 10.7 Zona Franke)
55
1.
Tali zone comprendono le aree previste per i nuovi insediamenti artigianali ed industriali e sono identificate con apposita
grafia nelle planimetrie di Piano.
2.
Le destinazioni d'uso ammesse nelle zone D2 sono quelle di cui al precedente art. 46. comma 1.
3.
In tali zone il PRG si attua mediante piano attuativo, nel rispetto dei seguenti indici:
4.
a)
=
60% (0,60 mq/mq),
b)
=
1.000 mq,
c)
altezza massima
=
10,00 m,
d)
=
7,50 m.
e)
=
10,00 m.
f)
distanza trai fabbricati
=
In tale zona dovrà essere garantita la realizzazione di aree da destinare a verde e servizi collettivi (standard), cui devono
concorrere tutte le aree comprese all'interno del perimetro indicato nelle planimetrie di Piano. La realizzazione di tali aree
deve avvenire contestualmente a quella relativa alle opere di urbanizzazione primaria.
5.
Le aree a standard sono inedificabili ai fini produttivi. È ammessa la realizzazione di attrezzature collettive (mense, circoli,
attrezzature sportive, ricreative e religiose) secondo gli indici:
a.
=
b.
altezza massima
=
2,00 mc/mq.
7,50
e. distanza minima dai confini
=
7,50 m.
d.
=
10,00 m.
e.
distanza minima dai fabbricati
=
10,00 m.
m,
6.
Il dimensionamento degli standard delle aree produttive è definito dall'art. 26 delle presenti Norme.
7.
Per gli edifici esistenti a destinazione residenziale ricadenti nelle zone D2 sono ammessi gli interventi di cui al capitolo III, ad
esclusione della nuova costruzione (e quindi anche di ampliamento e sopraelevazione).
Le variazioni di destinazioni d'uso dei fabbricati esistenti sono ammessi al fine di creare le attrezzature ad uso collettivo come
precedentemente descritte al comma 5.
8.
Nelle zone D2 devono essere inoltre repenti gli standard relativi ai parcheggi pubblici o di uso pubblico; i bordi delle strade
esistenti, quelle di progetto e i parcheggi devono essere alberati almeno con un albero d'alto fusto di essenze autoctone ogni
tre posti auto.
9.
In fase di estensione del Piano Attuativo, gli insediamenti industriali dovranno essere collocati ad idonea distanza dalle
limitrofe zone residenziali.
10.
Il Piano Attuativo dovrà proporre un adeguamento della viabilità esistente, ovvero una nuova Strada Comunale posta lungo
la porzione meridionale dell'area di ampliamento tale che sia agevole il collegamento tra la Strada Provinciale 56 e la
Località Broglie.
11.
Le caratteristiche costruttive, i tempi di realizzazione, le cessioni di aree modalità di acquisizione della porzione di strada
comunale dismessa saranno oggetto di opportuna Convenzione da stipularsi fra la Ditta Lottizzante e l'Amministrazione.
12.
Il previsto nuovo innesto della Strada Comunale sulla Strada Provinciale n° 56 dovrà ottenere la prescritta Autorizzazione da
parte dell'Amministrazione Provinciale.
13.
Per i fabbricati che verranno edificati nella zona di ampliamento, per motivi di ordine ambientale e di adeguato inserimento
nel contesto rurale circostante, è prescritta un'altezza massima non maggiore di mt. 10,00.
56
Art. 50 - Zone D3: attrezzature ricettive turistiche
1.
Tali zone sono costituite dalle aree destinate alle attrezzature ricettive turistiche. alberghiere ed extralberghiere, ed alle
destinazioni ad esse connesse quali le attività ristorative, convegnistiche, per lo svago e il divertimento, lo sport ed il
benessere.
2.
Le zona D3 si suddividono in:
a)
D3.1: attrezzature alberghiere;
b)
D3.2: residenze tunstico-alberghiere;
c)
D3.3: complessi ricettivi all'aperto.
Art. 51 - Sottozone D3.1: attrezzature alberghiere
1.
Tali zone sono costituite dalle aree destinate agli alberghi, motel e residenze d'epoca. esistenti e di nuovo impianto.
2.
Valgono le seguenti prescrizioni minime:
a)
capacità ricettiva non inferiore a 7 camere o 7 unità abitative:
b)
ogni camera deve essere provvista di bagno privato o di un lavabo con acqua corrente calda e fredda;
c)
ogni 10 posti letto non serviti da un locale bagno privato dev'essere presente un locale bagno completo, con un minimo
di uno per piano anche qualora tutte le stanze siano munite di servizi (ad eccezione degli esercizi ad una stella, per i
quali occorre almeno un bagno comune completo, per l'intera struttura).
Inoltre sono obbligatori gli ulteriori requisiti, variabili con le stelle di classificazione, di cui all'allegato B alla L.R. 26/97.
3.
Sono ammessi gli interventi di manutenzione ordinaria, manutenzione straordinaria, restauro, risanamento conservativo,
ristrutturazione edilizia, con o senza vincolo parziale, ristrutturazione per sostituzione edilizia, demolizione senza
ricostruzione, nuova edificazione comprendente ampliamento e sopraelevazione) di dipendenze fino all'esaurimento degli
indici di edificabilità della zona.
4.
Per gli edifici esistenti, a meno di quelli ricadenti in zone A, il consiglio comunale può concedere, in deroga alle presenti
Norme, un incremento della volumetria fino al 20% di quella esistente, nell'ambito di un progetto unitario di ristrutturazione e
di adeguamento che preveda il soddisfacimento degli standard di pertinenza indicati al comma 4, per l'intero complesso
edilizio. L'ampliamento è consentito per il miglioramento dei servizi. senza aumento dei posti letto.
5.
L'edificazione è ammessa previa redazione di piano attuati™ o intervento diretto convenzionato, nel rispetto dei seguenti
indici:
6.
a) densità territoriale massima
=
2,00mc/mq.
b) altezza massima
=
10,50 m,
c) distanza minima dai confini
=
7,50 m.
d) distanza minima dalle strade
=
10,00 m.
e) distanza minima trai fabbricati
=
10,00 m.
f) parcheggi mimmi di pertinenza
=
6,00 mq/posto letto.
g) verde mimmo di pertinenza
=
10,00 mq/posto letto:
I parcheggi potranno essere conseguiti anche tramite reperimento in loco di aree private con vincolo di destinazione d'uso a
parcheggio.
I parcheggi dovranno essere alberati nella misura di almeno un albero d'alto fusto di essenze autoctone ogni tre posti auto.
7.
Per una migliore integrazione ambientale, ad ogni due posti letto dovrà corrispondere almeno un albero d'alto fusto di
essenza autoctona nel lotto di pertinenza, sia nel caso di nuova costruzione sia di ampliamento dei posti letto esistenti.
57
8.
Nella sottozona D3.1a (villa Consolare) è consentito il cambio d'uso a destinazione alberghiera purché compatibile con i
caratteri storico-culturali degli edifici e previa formazione del piano attuativo di valorizzazione ambientale del laghetto del
Frassino di cui all'art. 59.
In tale zona sono solo recuperabili i volumi esistenti. Le modalità di intervento, a seconda della tipologia e dello stato di
conservazione degli edifici, sono quelle di cui agli articoli 34, 35 e 36 delle presenti Norme. Il numero massimo di piani è due.
9.
Per l'albergo Paradiso va confermato il solo volume esistente, dato che ricade in fascia di rispetto autostradale.
10.
Per l'albergo Dolci Colli va confermato il solo volume esistente, dato che ricade in ambito di valenza ambientale.
11.
Per l'albergo in località Casa Otello gli interventi devono rispettare le norme specifiche di tutela del Parco del Mincio, con
riferimento all'art. 33, ambito n° 21, delle norme di attuazione del PTRC.
12.
Nella zona D3.1/1 l'area di pertinenza della trattoria-albergo Olioso non concorre alla possibilità edificatoria per 2.074 mq
(ovvero per tali 2.074 mq, fermi restando gli altri parametri, la densità territoriale è nulla).
13.
Nella zona D3.1/2 (Osteria al Pellegrino) il volume massimo di ampliamento, oltre quello esistente, non potrà superare i 2000
mc. Il numero massimo di piani è due.
Art. 52 - Sottozone D3.2: residenze turistico-alberghiere
1.
Tali zone sono destinate alle residenze turistico-alberghiere ed ai villaggi-albergo. esistenti odi nuovo impianto.
2.
a) capacità ricettiva non inferiore a 7 camere o 7 unità abitative;
b) ogni camera deve essere provvista di bagno privato o di un lavabo con acqua corrente calda e fredda;
c) ogni 10 posti letto non serviti da un locale bagno privato dev'essere presente un locale bagno completo, con un minimo di uno per piano anche
qualora tutte le stanze siano munite di servizi (ad eccezione degli esercizi ad una stella, per i quali occorre almeno un bagno comune completo,
per l'intera struttura).
Inoltre, per i villaggi-albergo, sono obbligatori gli ulteriori requisiti, variabili con le stelle di classificazione, di cui all'allegato B
alla L.R. 26/97; per le residenze turistico-alberghiere quelli di cui all'allegato C alla stessa legge.
3.
ristrutturazione edilizia con o senza vincolo parziale, ristrutturazione per sostituzione edilizia, demolizione senza
ricostruzione, nuova edificazione (comprendente ampliamento e sopraelevazione) di dipendenze fino all'esaurimento degli
4.
L'edificazione è ammessa previa redazione di piano attuativo riferito ad un'unità minima di intervento e nel rispetto dei
seguenti indici:
5.
a) densità territoriale massima
=
b) altezza massima
=
c) distanza minima dai confini
=
d) distanza minima dalle strade
=
e) distanza minima tra i fabbricati
=
f) parcheggi mimmi di pertinenza
=
g) verde minimo di pertinenza
=
In tale zone,con esclusione di quanto previsto al comma
1,00mc/mq.
10,50 m,
7,50 m.
10,00 m.
10,00 m.
10 mq/posto letto.
10 mq/posto letto
4 dell'art. 44, sono vietate le residenze stabili di carattere non
turistico.
58
6.
Al fine di garantire un'adeguata integrazione con l'ambiente circostante, gli edifici dovranno essere di forma semplice e
materiali tradizionali, secondo le tipologie degli edifici storici locali. Ad ogni due posti letto dovrà corrispondere almeno un
albero d'alto fusto di essenza autoctona, nel lotto di pertinenza.
Art. 52bis - Sottozone D3.2a: residenze turistico-alberghiere (rif. 10.4 )
1.
Tali zone sono destinate alle residenze turistico-alberghiere ed ai villaggi-albergo. esistenti odi nuovo impianto.
2.
a) capacità ricettiva non inferiore a 7 camere o 7 unità abitative;
b)ogni camera deve essere provvista di bagno privato o di un lavabo con acqua corrente calda e fredda;
c) ogni 10 posti letto non serviti da un locale bagno privato dev'essere presente un locale bagno completo, con un minimo di uno
per piano anche qualora tutte le stanze siano munite di servizi (ad eccezione degli esercizi ad una stella, per i quali occorre
almeno un bagno comune completo, per l'intera struttura).
Inoltre, per i villaggi-albergo, sono obbligatori gli ulteriori requisiti, variabili con le stelle di classificazione, di cui all'allegato B alla
L.R. 26/97; per le residenze turistico-alberghiere quelli di cui all'allegato C alla stessa legge.
3.
ristrutturazione edilizia con o senza vincolo parziale, ristrutturazione per sostituzione edilizia, demolizione senza
ricostruzione, nuova edificazione (comprendente ampliamento e sopraelevazione) di dipendenze fino all'esaurimento degli
4.
L'edificazione è ammessa previa redazione di piano attuativo riferito ad un'unità minima di intervento e nel rispetto dei
seguenti indici:
5.
a)
b)
c)
d)
e)
f)
g)
In
=
altezza massima
=
=
=
=
parcheggi mimmi di pertinenza
=
verde mimmo di pertinenza
=
tale zone,con esclusione di quanto previsto al comma
0,75 mc/mq.
10,50 m,
7,50 m.
10,00 m.
10,00 m.
10 mq/posto letto.
10 mq/posto letto
4 dell'art. 44, sono vietate le residenze stabili di carattere non
turistico.
6.
Al fine di garantire un'adeguata integrazione con l'ambiente circostante, gli edifici dovranno essere di forma semplice e
materiali tradizionali, secondo le tipologie degli edifici storici locali. Ad ogni due posti letto dovrà corrispondere almeno un
albero d'alto fusto di essenza autoctona, nel lotto di pertinenza.
Art. 53 - Sottozone D3.3: complessi ricettivi all'aperto, esistenti e di completamento
1.
Tali zone sono costituite dalle aree destinate ai complessi ricettivi all'aperto esistenti o di completamento.
2.
L'area di insediamento di nuovi complessi ricettivi, ad eccezione dei campeggi di transito, non può essere inferiore a 5.000
mq.
3.
Per tutti i tipi di complessi ricettivi all'aperto valgono le seguenti prescrizioni minime:
a) posizione in località non inquinata da polveri o fumi;
59
b) viabilità veicolare interna e di accesso realizzata in modo da non dare origine a sollevamento di polvere e da permettere il
deflusso delle acque meteoriche;
c) viabilità pedonale interna atta ad assicurare comodo e diretto accesso ai servizi. negozi ed attrezzature complementari;
d) delimitazione dell'intero perimetro del complesso con recinzione, accessi e varchi chiudibili con demarcazioni od ostacoli
naturali non facilmente superabili;
e) servizio di ricevimento ed accettazione in locale apposito, all'ingresso del complesso;
f) riscaldamento in tutti i locali d'uso comune, nei complessi ad attivazione invernale;
g) parcheggio auto riservato alle piazzole e alle unità abitative sprovviste di parcheggio proprio, con capacità pan alle
stesse;
h) parcheggio auto esterno e separato dall'area ricettiva del complesso, situato nelle immediate vicinanze dell'entrata, con
capacità auto pari al 5% degli equipaggi ospitati;
i) illuminazione dei varchi ed accessi, dei parcheggi, dei servizi igienici e relativi percorsi di accesso, tale da favonre sia la
sicurezza sia la fruibilità notturna;
j) distanza non superiore a 200 m dei gruppi di servizi igienico-sanitari comuni dalle piazzole e dalle unità abitative
sprovviste di servizi propri.
Inoltre sono obbligatori gli ulteriori requisiti, variabili con le stelle di classificazione:
k) di cui all'ali. B alla L.R. 56/99, per i campeggi ed i campeggi-villaggio;
l) di cui all'ali. C alla L.R. 56/99, per i villaggi turistici;
m) di cui all'ali. D alla L.R. 56/99, per la denominazione aggiuntiva di "centro
vacanze";
n) di cui all'all. E alla L.R. 56/99, per la denominazione aggiuntiva "di transito".
4.
5.
In tali zone, oltre agli spazi per la sosta ed il soggiorno, sono ammesse le seguentidestinazioni d'uso:
a)
ristoranti e bar;
b)
spacci e attività commerciali al minuto;
c)
installazione di servizi igienici;
d)
attrezzature sportive.
In tale zona sono ammessi, per gli edifici esistenti, gli interventi dì manutenzione ordinaria, manutenzione straordinaria,
restauro, risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia con o senza vincolo parziale, ristrutturazione per sostituzione
edilizia, demolizione senza ricostruzione.
La nuova edificazione di strutture per la ricettività turistica è ammessa previa redazione di un progetto unitario e nel rispetto
dei seguenti indici:
6.
a)
=
0,30 mc/mq.
b)
rapporto di copertura territoriale massimo
=
0,10mq/mq.
c)
altezza massima delle unità abitative
=
un piano fuori terra.
d)
altezza massima degli altri fabbricati
=
due piani fuori terra.
e)
=
7,50 m,
f)
=
10,00 m.
g)
=
10,00 m.
Per i complessi ricettivi all'aperto interessati dai percorsi di accesso al lago, così come indicato nelle planimetrie di Piano, il
progetto unitario di intervento di ristrutturazione e completamento dovrà prevedere tra l'altro:
60
a)
la realizzazione di un percorso pedonale e ciclabile di uso pubblico, indicativamente nella posizione rappresentata nelle
tavole 13.3, avente larghezza non inferiore a 4 m e solo con deroga da parte del Consiglio Comunale potrà essere
ridotto di larghezza a seguito di richiesta motivata;
b)
la realizzazione del parcheggio auto di cui al precedente comma 3 lettera h, con accessibilità dalle strade pubbliche;
c)la piantumazione del lato esterno dei percorsi pedonali di uso pubblico, con filari di alberature autoctone.
7.
Le attrezzature da destinare alle attività di ristorazione e alle attività sportive dovranno essere preferibilmente collocate in
prossimità dei percorsi pedonali di uso pubblico e potranno essere aperti al pubblico esterno al complesso ricettivo. In tal caso
le costruzioni possono essere realizzate in aderenza ai confini di proprietà e sul filo della strada.
8.
In tale zone, con esclusione di quanto previsto al comma 2 dell'art. 44, sono vietate le residenze stabili e stagionali di
carattere non turistico.
9.
La realizzazione delle opere di un complesso ricettivo all'aperto è soggetta a concessione edilizia onerosa.
Non sono soggetti a concessione edilizia gli allestimenti mobili di pernottamento quali tende, roulotte o caravan, mobilhome o
maxicaravan. A tal fine i predetti allestimenti devono:
a)
conservare i meccanismi di rotazione in funzione:
b) non possedere alcun collegamento permanente al terreno; gli allacciamenti alle reti tecnologiche devono essere
rimovibili in ogni momento.
CAPITOLO IX - ZONE E: A DESTINAZIONE AGRICOLA
Art. 54 - Definizione ed articolazione in sottozone
1.
Le zone agricole inedificate o poco edificate sono delimitate nelle planimetrie di Piano e sono destinate all'esercizio delle
attività agricole e/o di quelle connesse all'agricoltura. con specifico riferimento alla loro importanza naturalistica,
paesaggistica, ambientale e produttiva.
2.
Il territorio agricolo è stato suddiviso ai sensi della L.R. 61/85, con riferimento anche alla L.R. 24/85 (tutela ed edificabilità delle
zone agricole) ed alla L.R. 80/80 (norme per la conservazione ed il ripristino dei centri storici nel Veneto).
3.
Nelle planimetrie di Piano sono individuati e perimetrali gli aggregati edilizi rurali il cui edificato risulta in parte o in tutto di
formazione storica, ai sensi dell'art. 10 della L.R. 24/85, e sono normati dal successivo capitolo X.
4.
La zona omogenea E è stata suddivisa nelle seguenti sottozone:
a)
5.
sottozona E1: agricola di tutela, che comprende:
1)
sottozona E1.a: agricola di tutela dell'attività primaria;
2)
sottozona E1.b: agricola di tutela ambientale e paesaggistica;
b)
sottozona E2: agricola produttiva;
c)
sottozona E4: nuclei rurali.
Il PRG disciplina l'uso delle sottozone El, E2 ed E4 in conformità ai regolamenti comunitari, al PTRC ed alle leggi suindicate,
che trovano applicazione tutte le volte in cui il disposto comunale non si pronunci.
Art. 55 - Norme comuni agli interventi edilizi in zona agricola
61
1.
L'unità di intervento urbanistico-edilizio a cui sono riferiti gli indici e le prescrizioni delle presenti Norme, è costituita
dall'azienda agricola singola o associata, composta da terreni in proprietà, in affitto o in possesso a vario titolo, sottoposti ad
una gestione tecnico-economica unitaria.
2.
Ai fini del dimensionamento dell'intervento vengono computate le superfici dei terreni in proprietà e dei terreni in affitto
risultanti da atto scritto avente data certa anteriore alla data di presentazione della domanda di concessione edilizia e durata
non inferiore a 9 anni.
3.
Per i terreni in affitto il rilascio della concessione edilizia è subordinato al consenso del proprietario, comunque
indispensabile per la trascrizione del vincolo. Ai fini dell'applicazione dei parametri edilizi ed urbanistici previsti dalle presenti
Norme possono essere prese in considerazione, oltre alle normali superfici comprese nella destinazione agricola, anche le
zone agricole tutelate, le fasce di rispetto stradale, cimiteriale e dei corsi d'acqua, fatta eccezione per le eventuali zone
dissestate e non coltivabili.
4.
Le zone sottoposte a particolari vincoli di tutela o rispetto, anche se concorrono alla determinazione del carico urbanistico e
edilizio dell'azienda ai fini dell'applicazione dei parametri edificatori, rimangono soggette alle rispettive norme di tutela e di
vincolo, ivi compresa l'inedificabilità assoluta in quanto prescritta.
5.
Le nuove edificazioni dovranno essere collocate all'interno degli aggregati abitativi dell'azienda, quando già esistenti,
adiacenti ad edifici già presenti sul fondo o comunque entro ambiti che garantiscano la massima tutela dell'integrità del
territorio agricolo.
realizzate nel rispetto dell'organizzazione insediativa preesistente e dell'orografia circostante. Gli ampliamenti dovranno in
ogni caso armonizzarsi con i fabbricati preesistenti.
6.
I nuovi edifici dovranno essere realizzati nel rispetto delle distanze dalle strade e dai corsi d'acqua come previsto dall'art. 27
della L.R. 61/85 e di quanto disposto dalle presenti Norme.
7.
Gli edifici di nuova edificazione (compresi gli ampliamenti) dovranno rispettare caratteri tipologici e costruttivi propri del
patrimonio edilizio rurale esistente:
a)
le coperture dovranno essere realizzate a due falde con pendenza compresa tra il 30 e il 40%; il manto di copertura
dovrà realizzarsi esclusivamente in coppi o materiale simile;
b)
gli elementi distributivi verticali ai piani (scale) dovranno realizzarsi all'interno dei fabbricati;
c) le tecnologie costruttive dovranno tener conto dell'uso di materiali tradizionali (mattone, legno, intonaco), quantomeno per
la risoluzione delle parti a vista esterne (fronti, parti perticate, ecc.);
d)
gli infissi dovranno essere realizzati a due ante in legno, con coloritura tradizionale: sono vietate le controfinestre
esterne;
e)
le grondaie e i pluviali dovranno essere realizzati di rame o lamiera zincata a sezione circolare;
f)
gli intonaci dovranno essere realizzati con materiali e tecnologie tradizionali; sono vietati i graffiati e altri tipi di intonaci
similari e l'uso di materiali sintetici.
8.
Nelle zone E per gli edifici esistenti, salvo quanto specificato al 6° comma dell'art. 56 ed ai commi 9 e 10 dell'art. 58, sono
sempre ammessi gli interventi di manutenzione ordinaria, manutenzione straordinaria, restauro, risanamento conservativo,
ristrutturazione edilizia con o senza vincolo parziale, e, fatti salvi gli edifici di cui al capitolo X e quelli comunque soggetti a
vincolo monumentale e artistico, la ristrutturazione per sostituzione edilizia con ricostruzione in loco per inderogabili motivi di
staticità o di tutela della pubblica incolumità.
Per le residenze stabilmente abitate da almeno 7 anni è ammesso anche l'ampliamento fino al volume massimo, compreso
l'esistente, di 800 mc.
62
9.
Per usi agrituristici, per i richiedenti aventi titolo ai sensi della L.R. 21/75 e sue successive modifiche ed integrazioni, il limite
volumetrico massimo di ampliamento delle case di abitazione, compreso l'esistente, è elevato a 1.200 mc assoggettando i
volumi eccedenti il limite di cui al precedente comma a vincolo ventennale d'uso per attività agrituristica.
In ogni caso l'ampliamento del volume residenziale deve essere realizzato utilizzando l'eventuale parte rustica contigua
all'edificio, sempreché non necessaria alla conduzione del fondo. Ove ciò non sia possibile è ammessa l'utilizzazione di una
parte rustica non contigua purché rientrante nello stesso aggregato abitativo. La necessità di conservare la destinazione
d'uso della parte rustica deve essere comprovata dell'Ispettorato Regionale dell'Agricoltura.
10.
Le attività agrituristiche, per operatori a ciò autorizzati come indicato nell'art. 4 della L.R. 15/91, anche se realizzate con
opere di adattamento del fabbricato, non comportano variazione di destinazione d'uso.
11.
Ristoranti, osterie, trattorie ed esercizi simili, posti in zona agricola, possono essere oggetto degli interventi di cui agli articoli
7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 16 delle presenti Norme, per motivi igienico-sanitari o per razionalizzazione degli spazi di attività.
12.
Le case di abitazione già edificate sono considerate legate al fondo nel quale ricadono da vincolo di pertinenza funzionale, ai
sensi dell'art. 817 del codice civile. Il mantenimento di tale vincolo deve essere assunto, da parte del richiedente la
concessione edilizia, con atto d'obbligo a favore del Comune, trascritto presso il Ministero delle finanze, Ufficio del territorio
(già Conservatoria dei registri immobiliari) prima del rilascio della concessione edilizia, ed ha per oggetto sia l'edificio
abitativo sia il fondo di sua pertinenza, ai sensi dell'art. 2644 e seguente del codice civile.
13.
Il rilascio della concessione edilizia per la costruzione di annessi rustici è subordinato alla trascrizione presso il Ministero
delle finanze, Ufficio del territorio (già Conservatoria dei registri immobiliari) del vincolo di pertinenza aziendale dell'annesso
con l'aggregato abitativo dell'azienda, ai sensi dell'ultimo comma dell'art. 6 e dell'art. 8 della L.R. 24/85.
14.
Sono previste in area agricola, di norma, le sole recinzioni con siepi, paletti e rete. La rete dovrà distare dal terreno almeno
30 cm.
Art. 56 - Sottozona El.a: agricola di tutela dell'attività primaria
1.
Tali zone comprendono le aree ad alta vocazione produttiva per le quali si prevede la tutela e la salvaguardia dell'integrità
dell'azienda agricola rurale e delle sue funzioni produttive, economiche ed ambientali.
2.
Nelle sottozone E1.a non è ammessa l'edificazione di nuove case di abitazione. Per gli edifici esistenti sono ammessi tutti gli
interventi di cui ai commi 8 e 9 del precedente art. 55.
3.
È ammessa la costruzione di annessi rustici nei limiti di una superficie lorda di pavimento pan al rapporto di copertura del 2%
del fondo rustico. Non è ammessa la realizzazione di allevamenti intensivi.
4.
I nuovi annessi rustici devono essere costruiti nell'ambito dell'aggregato abitativo dell'azienda alla quale accedono; la loro
altezza massima fuori terra deve essere inferiore a 6 m e in ogni caso non può superare l'altezza degli edifici esistenti.
5.
6.
Per la nuova edificazione di annessi rustici devono essere rispettate le seguenti distanze minime:
a)
dai confini aziendali
=
5 m, da elevarsi a 10 m per le stalle.
b)
dai fabbricati
=
10 m, o in aderenza c)
all'aggregato abitativo
=
30 m,
d)
=
15 m.
dalle abitazioni afferenti all'aggregato abitativo
dalle abitazioni non afferenti
Per gli edifici esistenti ubicati nelle zone di protezione delle strade di cui al D.M. 1° aprile 1968 n° 1404 ed in quelle di rispetto
al nastro stradale e alle zone umide vincolate come inedificabili dagli strumenti urbanistici generali, sono consentiti i seguenti
interventi:
63
a)
manutenzione ordinaria, manutenzione straordinaria, restauro risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia con o
senza vincolo parziale, ristrutturazione per sostituzione edilizia e demolizione senza ricostruzione, come definiti dalle
presenti Norme;
b)
dotazione di servizi igienici e copertura di scale esterne.
Art. 57 - Sottozona El.b: agricola di tutela ambientale e paesaggistica
1.
La sottozona E1.b comprende le aree individuate dal PTRC come ambiti per l'istituzione di parchi e riserve regionali, per le
quali lo stesso PTRC detta norme specifiche di tutela ambientale e paesaggistica che sono recepite dalle presenti Norme.
2.
La sottozona E1.b comprende:
a)
sottozona E1.b1: ambito fluviale del Mincio:
b)
sottozonaEl.b2: ambito del laghetto del Frassino.
Art. 58 - Sottozona El.bl: ambito fluviale del Mincio
1.
Tale zona comprende l'ambito del fiume Mincio, così come indicato in planimetria, per il quale è prevista l'istituzione di un
parco naturale regionale. In attesa della istituzione del parco da parte della Regione del Veneto in tale zona qualunque
intervento deve avvenire nel rispetto delle norme di cui ai successivi commi.
2.
È vietata l'apertura di nuove strade ad eccezione di quelle al servizio dell'attività agro-silvo-pastorale e rurale.
3.
È vietata la riduzione a coltura dei terreni boschivi.
4.
È vietata l'apertura di nuove cave e la riapertura di quelle abbandonate o dismesse.
5.
Sono vietati interventi che modifichino il regime o la composizione delle acque.
6.
È vietato l'uso di mezzi motorizzati nei percorsi fuori strada, con esclusione dei mezzi necessari ai lavori agricoli, alle
utilizzazioni boschive e per i servizi di protezione civile.
7.
È fatto divieto di tagliare a raso, bruciare, estirpare o sradicare i filari di siepi o le singole piante autoctone e/o naturalizzate
presenti nel territorio agro-silvo-pastorale, salvo il caso di inderogabili esigenze attinenti le opere di pubblica utilità e per
esigenze fito-sanitarie; è consentito lo sfoltimento e l'utilizzazione ternaria delle piante previo parere delle autorità competenti.
8.
Non sono consentite nuove recinzioni delle proprietà se non con siepi, o con materiali della tradizione locale, salvo le
recinzioni temporanee a protezione delle attività silvo-pastorali e quelle strettamente pertinenti agli insediamenti edilizi e agli
usi agricoli e zootecnici.
9.
Tra gli interventi di cui ai punti precedenti sono consentiti quelli relativi alle opere per il soddisfacimento dei fabbisogni
idropotabili, quelli relativi alle opere di difesa idrogeologica e per l'acquacoltura, l'irrigazione e lo scolo delle acque, quelli
relativi alle attività agricole in atto o il ripristino dell'attività agricola in luoghi già tradizionalmente coltivati.
10.
Sono vietate nuove costruzioni.
11.
Sono consentiti per gli edifici esistenti interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria, di restauro, di risanamento
conservativo e di adeguamento igienico, nonché di ristrutturazione edilizia e di ampliamento, ai sensi dell'art. 4 della L.R.
24/85 nel aspetto delle tipologie e dei materiali del luogo.
12.
Sono ammessi interventi di ristrutturazione ed ampliamento per gli annessi rustici esistenti, ai sensi dell'art. 6 della L.R.
24/85.
64
13.
È ammessa la ristrutturazione degli edifici esistenti per uso ricettivo e di ristoro, nonché la sistemazione di opportuni spazi
esterni di servizio, purché nel rispetto delle tipologie e dei materiali del luogo.
14.
È ammessa la razionalizzazione e l'ammodernamento degli edifici esistenti adibiti per attività produttive, ai sensi dell'art. 126
della L.R. 61/85, con esclusione di ogni ampliamento.
15.
È possibile realizzare opere relative a: distribuzione dell'energia elettrica, rete telefonica. acquedotti, impianti tecnologici a
servizio degli edifici esistenti all'interno dell'area ed eventuali opere per la protezione civile.
16.
Sono consentite le utilizzazioni per la coltivazione del pioppo.
17.
Sono esclusi gli interventi di sistemazione fondiaria che alterano in modo rilevante la morfologia dei siti.
18.
Sono fatti salvi limitatamente al completamento dei nuclei abitati esistenti i contenuti degli strumenti urbanistici vigenti
relativamente alle previsioni residenziali, produttive e dei servizi.
19.
Vanno conservate le pavimentazioni antiche quali selciati, acciottolati, ammattonati nelle sistemazioni esterne.
20.
Nelle zone sottoposte a vincolo ai sensi ai sensi del titolo II del D. Lgs. 490/99 è vietata l'installazione di insegne e cartelli
pubblicitari, con esclusione di quelli indicanti pubblici servizi o attrezzature pubbliche e private di assistenza stradale. Tali
insegne, che dovranno avere modeste dimensioni, dovranno essere posizionate esclusivamente lungo i tracciati dei percorsi e
dovranno essere realizzare di legno, con scritte e figure in colon tenui.
Art. 59 - Sottozona El.b2: ambito del laghetto del Frassino
1.
Tale zona comprende l'ambito del laghetto del Frassino, così come indicato in planimetria, per il quale è prevista l'istituzione
di una riserva naturale regionale in diretta attuazione delle previsioni del PTRC e va predisposto un piano attuativo di
valorizzazione ambientale comprendendo anche le aree di tutela ai sensi dell'art. 27 della L.R. 61/85 afferenti ai corsi
d'acqua che lo collegano con il lago di Garda e prevedendo il recupero funzionale dei corsi stessi, al fine di migliorare la
qualità delle acque del laghetto.
Il piano attuativo dovrà individuare aree a verde attrezzato nella misura di 37.585 mq. definendone la distribuzione in modo
tale da garantire l'accessibilità e la fruibilità pubblica delle aree contermini alle rive del laghetto. Tale piano stabilirà inoltre i
modi di visitazione, che dovranno essere compatibili con il mantenimento dei valori ambientali esistenti. A tal scopo è
auspicabile che il piano preveda delle piste ciclo-pedonali di visitazione con annesse delle aree di verde attrezzato per la
sosta ed il ristoro.
In attesa della predisposizione del piano attuativo di valorizzazione ambientale, in tale zona qualunque intervento deve
avvenire nel rispetto delle norme di cui ai successivi commi.
2.
È vietata l'apertura di nuove strade, ad eccezione di quelle al servizio dell'attività agro-silvo-pastorale e rurale.
3.
Sono vietati movimenti di terreno e scavi suscettibili di alterare l'ambiente.
4.
È vietata l'apertura di nuove cave e la riapertura di quelle abbandonate o dismesse.
5.
È vietato l'esercizio venatorie con esclusione della caccia di selezione.
6.
Sono vietati interventi di bonifica di qualsiasi tipo.
7.
Sono vietati interventi che modifichino il regime o la composizione delle acque.
8.
Sono vietati la raccolta, l'asportazione e il danneggiamento della flora spontanea e delle singolarità geologiche e
mineralogiche.
9.
È vietata l'introduzione di specie animali e vegetali estranee alle biocenosi compatibili o suscettibili di provocare alterazioni
ecologicamente dannose.
10.
È vietata la navigazione a motore sui corsi d'acqua con motori superiori a 5 HP effettivi.
65
11.
È vietato l'uso di mezzi motorizzati nei percorsi fuori strada, con esclusione del mezzi necessari ai lavori agricoli, alle
utilizzazioni boschive e per i servizi di protezione civile.
12.
È fatto divieto di tagliare a raso, bruciare, estirpare o sradicare i filari di siepi o le singole piante autoctone e/o naturalizzate
presenti nel territorio agro-silvo-pastorale, salvo il caso di inderogabili esigenze attinenti le opere di pubblica utilità e per
esigenze fito-sanitarie; è consentito lo sfoltimento e l'utilizzazione ternaria delle piante previo parere delle autorità competenti.
13.
Non sono consentite nuove recinzioni delle proprietà se non con siepi, o con materiali della tradizione locale, salvo le
recinzioni temporanee a protezione delle attività silvo-pastorali e quelle strettamente pertinenti agli insediamenti edilizi e agli
usi agricoli e zootecnici.
14.
Tra gli interventi di cui ai punti precedenti sono consentiti quelli relativi alle opere per il soddisfacimento dei fabbisogni
idropotabili, quelli relativi alle opere di difesa idrogeologica e per l'acquacoltura, l'irrigazione e lo scolo delle acque, quelli
relativi alle attività agricole in atto o per il ripristino dell'attività agricola in luoghi già tradizionalmente coltivati.
15.
Sono vietate nuove costruzioni.
16.
Sono consentiti per gli edifici esistenti interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria, di restauro, di risanamento
conservativo e di adeguamento igienico, nonché di ristrutturazione edilizia e di ampliamento, ai sensi dell'art. 4 della L.R.
24/85, nel aspetto delle tipologie e dei materiali del luogo.
17.
Sono ammessi interventi di ristrutturazione ed ampliamento per gli annessi rustici esistenti, ai sensi dell'art. 6 della L.R.
24/85.
18.
È possibile realizzare opere relative a: distribuzione dell'energia elettrica, rete telefonica. acquedotti, impianti tecnologici a
servizio degli edifici esistenti all'interno dell'area ed eventuali opere per la protezione civile.
19.
Vanno conservate le pavimentazioni antiche quali selciati, acciottolati, ammattonati nelle sistemazioni esterne.
20.
Nelle zone sottoposte a vincolo ai sensi ai sensi del titolo II del D. Lgs. 490/99 è vietata l'installazione di insegne e cartelli
pubblicitari, con esclusione di quelli indicanti pubblici servizi o attrezzature pubbliche e private di assistenza stradale. Tali
insegne, che dovranno avere modeste dimensioni, dovranno essere posizionate esclusivamente lungo i tracciati dei percorsi e
dovranno essere realizzare di legno, con scritte e figure in colon tenui.
Art. 60 - Sottozona E2: agricola produttiva
1.
Tale sottozona comprende le aree agricole produttive che non presentano particolari caratteristiche ambientali e
paesaggistiche e non rientrano nelle sottozone E1.a.
2.
Nella sottozona E2 è consentita l'edificazione di case di abitazione. Qualora esistano aggregati abitativi sul fondo,
l'edificazione dovrà avvenire all'interno o nelle vicinanze degli stessi, nel rispetto delle seguenti condizioni:
a)
che sia funzione della conduzione del fondo e delle esigenze abitative dell'imprenditore agricolo, singolo o associato e
degli addetti all'azienda. coadiuvanti e/o dipendenti dalla stesse;
b)
che costituisca o venga a costituire un unico aggregato abitativo e sia istituito un vincolo di destinazione d'uso dei
fabbricati, trascritto nei registri immobiliari fino a variazione dello strumento urbanistico;
c) che il fondo rustico presenti, in rapporto alla qualità delle singole colture, le seguenti superfici minime con i seguenti indici
di densità edilizia:
1.
di 60 ha con la cubatura massima di 10 mc/ha (= 0,001 mc/mq) per i terreni a bosco ceduo, canneto e pascolo
cespugliato;
2.
di 40 ha con la cubatura massima di 15 mc/ha (= 0,0015 mc/mq) per i terreni a bosco d'alto fusto, bosco misto,
pascolo, pascolo arborato e castagneto;
66
3.
di 30 ha con la cubatura massima di 20 mc/ha (= 0,002 mc/mq) per i terreni a castagneto da frutto e pioppeto
specializzato;
4.
di 10 ha con la cubatura massima di 6 mc/ha (= 0,006 mc/mq) per i terreni a risaia stabile;
5.
di 6 ha con al cubatura massima di 100 mc/ha (= 0,01 mc/mq) per i terreni a seminativo, seminativo arborato,
seminativo irriguo, prato, prato arborato, prato irriguo, prato irriguo arborato, prato a marcita; '
6.
di 2 ha con la cubatura massima di 300 mc/ha (= 0,03 mc/mq) per i terreni con coltura specializzata a vigneto,
frutteto, celseto, oliveto;
7.
di 1 ha con la cubatura massima di 600 mc/ha (= 0,06 mc/mq) per i terreni a orto, orto irriguo, vivaio, serre e
floricoltura intensiva.
3.
Per i fondi rustici con terreni di diversa qualità colturale, la superficie minima per l'edificabilità è quella derivante dalla somma
delle superfici dei singoli terreni, quando questa somma consenta, in rapporto alla coltura praticata e ai parametri stabiliti nel
precedente comma, un'edificazione non inferiore a 600 mc. Il volume della nuova costruzione a destinazione abitativa è
calcolato in base ai parametri del presente articolo.
4.
La classificazione della qualità colturale, riguardante l'intero fondo rustico del richiedente, è quella risultante dal certificato
catastale, rilasciato dal Ministero delle finanze, Ufficio del territorio (già UTE), da presentare all'atto di richiesta di
concessione edilizia. Qualora siano state introdotte modifiche alla qualità delle colture è presentata la certificazione
dell'Ispettorato Regionale dell'Agricoltura e copia della richiesta di revisione formulata all'Ufficio del territorio almeno un anno
prima.
5.
Nelle sottozone E2 gli interventi di nuova edificazione devono rispettare i seguenti indici:
a)
altezza massima = altezza dell'eventuale edificio in aderenza, al più 7,50 m,
b)
distanza minima dai confini di proprietà =
5,00 m;
c)
distanza minima dalle strade (di livello inferiore alle comunali) =
7,50 m;
d)
distanza minima dalle stalle di altra proprietà =
75 m
e)
se gli allevamenti non superano i 150 capi.
150 m
se gli allevamenti superano i 150 capi,
200 m
se trattasi di allevamenti intensivi;
distanza minima da stalle afferenti la proprietà =
15,00 m.
Gli interventi devono realizzarsi in aderenza con gli edifici esistenti (case di abitazione) o all'interno dell'area di pertinenza
degli stessi.
6.
Per gli edifici esistenti sono ammessi gli interventi di cui ai commi 8 e 9 dell'art. 55.
7.
Per gli edifici esistenti ubicati nelle fasce di rispetto delle strade sono consentiti i seguenti interventi:
a)
manutenzione ordinaria, manutenzione straordinaria, restauro risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia con o
senza vincolo parziale, ristrutturazione per sostituzione edilizia e demolizione senza ricostruzione, come definiti dalle
presenti Norme;
b)
dotazione di servizi igienici e copertura di scale esterne:
c)ampliamento della destinazione residenziale mediante il recupero dell'eventuale annesso rustico, fino a 800 mc
complessivi;
d)
ogni altro ampliamento necessario per adeguare l'immobile alla disciplina igienico-sanitaria vigente.
Gli interventi saranno autorizzati, previo rilascio di concessione, purché non comportino l'avanzamento dell'edificio
preesistente verso il fronte stradale.
67
8.
Considerato il rilevante interesse pubblico al riuso del patrimonio edilizio rurale obsoleto, ogni istanza di concessione edilizia
per nuove case di abitazione deve essere corredata da una relazione tecnica. Questa deve dimostrare l'impossibilità al
recupero dell'esistente date le precarie condizioni statiche ed igienico-sanitarie. In questo caso la nuova edificazione è
subordinata alla demolizione del manufatto dichiarato obsoleto e la successiva edificazione secondo le caratteristiche
tipologiche e costruttive di cui al comma 7 dell'art. 55 delle presenti Norme, con il mantenimento del sedime e
dell'orientamento qualora non vi siano delle condizioni ostative.
9.
È ammessa la nuova edificazione di annessi rustici, preferibilmente nell'ambito dell'aggregato abitativo esistente ed in
aderenza con quelli eventualmente già esistenti, nel rispetto dei seguenti indici:
10.
a)
rapporto di copertura massimo = 5% del fondo rustico.
b)
altezza massima = altezza dell'eventuale edificio in aderenza, al più 7,50 m,
c)
distanza minima dai confini = 5 m; 10 m per gli impianti di allevamento non intensivo.
Per gli impianti di allevamenti zootecnici non intensivi di nuova costruzione la distanza dalle abitazioni non afferenti
l'aggregato abitativo è portata a 30 m e da quelle dell'aggregato abitativo afferenti la proprietà a 15 m.
Qualora la superficie coperta complessiva esistente e di progetto superi i 500 mq. l'intervento deve essere accompagnato da
una relazione tecnico-agronomica; quest'ultima deve essere approvata dall'Ispettorato Regionale dell'Agricoltura.
11.
I nuovi fabbricati per allevamenti zootecnici intensivi devono distare almeno 50 m dai confini di proprietà. Detti fabbricati
devono distare altresì 500 m se trattasi di allevamenti per suini, 300 m per avicunicoli e 200 m per bovini dai limiti delle zone
territoriali A, C1, C2,ed F.
I fabbricati per allevamenti zootecnico-intensivi dovranno inoltre distare almeno 500 m dalle aree di rispetto delle sorgenti
utilizzabili a scopo idropotabile e avere un rapporto di copertura con l'area di pertinenza non superiore al 50%.
12.
Per gli allevamenti intensivi è ammessa la costruzione di una casa di abitazione per il conduttore o per il custode, nei limiti di
600 mc, senza obbligo di osservare le distanze di cui al presente articolo qualora sia richiesta almeno l'attività lavorativa di
una persona a tempo pieno.
13.
Le serre fìsse senza strutture murarie fuori terra sono equiparate a tutti gli effetti agli altri annessi rustici, senza i limiti di cui
ai commi precedenti.
Le serre fìsse con strutture murarie fuori terra e gli impianti di acquacoltura e per agricoltura specializzata sono ammessi nei
limiti di un rapporto di copertura del 50% del fondo di proprietà o di disponibilità. La realizzazione di dette strutture sarà
subordinato al rilascio della concessione edilizia da parte del Comune.
14.
Le serre non fìsse volte alla protezione o forzatura delle colture, escluse quelle di cui al comma precedente, possono essere
installate, previa comunicazione al Comune, senza obbligo di concessione o autorizzazione edilizia e senza i limiti di
superficie stabiliti dal presente articolo, fermo restando, nelle zone vincolate, l'obbligo di acquisire il prescritto provvedimento
autorizzata di cui al titolo II del D. Lgs. 490/99.
15.
Il rilascio della concessione edilizia per le costruzioni di cui al presente articolo è soggetto alla costituzione di un vincolo di
destinazione d'uso fino alla variazione dello strumento urbanistico della zona, da trascrivere presso il Ministero delle finanze,
Ufficio del territorio (già Conservatoria dei registri immobiliari).
16.
Nelle zone E2.1 "Agricola produttiva di carattere orto-floro-frutticola" si potranno, verificato il rispetto dei presupposti di cui
alla L.R. 19/99, vendere prodotti che costituiscono un completamento ed una integrazione a quelli provenienti dalla azienda di
produzione orto-floro-frutticola. La zona di vendita non potrà superare il 10% della superficie complessiva delle strutture
produttive aziendali dedicate alle colture specialistiche, e comunque tale superficie non potrà eccedere i 250 mq.
La porzione di zona dedicata alla vendita dovrà garantire l'organizzazione degli standards di cui all'art. 26 delle Norme di
Attuazione.
68
Art. 61 - Sottozona E4: nuclei rurali
1.
Tale sottozona comprende aree agricole caratterizzate dalla presenza di preesistenze insediativi
2.
Le tavole di PRG delimitano i perimetri delle sottozone E4, all'interno delle quali sono consentiti, oltre agli interventi di cui agli
articoli 3, 4, 5, 6, e 7 della L.R. 24/85 e successive modificazioni, anche gli interventi corrispondenti alla grafia e simbologia
riportate sulle tavole.
3.
Quando è richiesto, mediante perimetrazione sulle tavole di PRG, un progetto unitario comprendente capannoni
regolarmente costruiti o condonati, la nuova edificazione, nella misura corrispondente alla grafia riportata, è consentita solo
previa totale demolizione di tali capannoni.
CAPITOLO X - EDIFICI ED AGGREGAZIONI RURALI DI INTERESSE STORICO RICADENTI IN ZONA AGRICOLA
Art. 62-Norme comuni
1.
Nella variante al P.R.G. sono individuati gli edifici di interesse storico-culturale inseriti nella zona omogenea E e perimetrate
le unità di analisi comprendenti gli edifici storici e gli scoperti di pertinenza.
2.
Gli edifici di interesse storico-culturale individuati devono essere interessati da interventi di recupero finalizzati al
mantenimento, restauro e valorizzazione degli elementi tipologici, formali e strutturali caratteristici delle diverse classi
tipologiche presenti nel territorio.
Art. 63 - Interventi ammessi e/o prescritti per gli edifici ed aggregazioni rurali di interesse storico.
Per gli edifìci in oggetto valgono le modalità di intervento e le indicazioni di cui all'art. 35, previste per le sottozone A2, così
come modificate dalla presente variante al P.R.G. n° 7.
Art. 64 - Destinazioni d'uso ammesse
1.
Per gli edifici ed aggregazioni rurali di interesse storico ricadenti in zona agricola sono consentite le destinazioni d'uso di cui
al precedente art. 30, purché compatibili con i caratteri architettonici, funzionali e distributivi dell'edificio o del complesso.
2.
Nel caso di annessi rustici non più funzionali alla conduzione dei fondi agricoli, non costituisce variazione di destinazione
d'uso l'utilizzo degli stessi a magazzini, depositi, autorimesse, ecc..
3.
L'uso agrituristico della residenza e degli annessi rustici non costituisce cambio di destinazione d'uso.
4.
Le variazioni di destinazione d'uso sono consentite previa redazione di un progetto unitario esteso all'unità di analisi e più in
particolare all'unità tipologica di riferimento come indicato nell'art. 25, 3° comma. Le variazioni di destinazione d'uso per la
realizzazione di attrezzature ricettive, ricreative e di spettacolo potranno avvenire previa redazione di piano attuativo.
69
5.
realizzare.
6.
Le destinazioni d'uso esistenti sono indicate nelle tavole di analisi 6.1 .a e 6.1 .b.
CAPITOLO XI - ZONE F: SERVIZI ED ATTREZZATURE COLLETTIVE
Art. 65-Definizione
1.
Tali zone comprendono le aree destinate ai servizi ed alle attrezzature di uso pubblico, al verde pubblico, ai parcheggi, alle
strutture ferroviarie e militari e sono articolate nelle seguenti zone:
2.
a)
zona F1: attrezzature scolastiche;
b)
zona F2: attrezzature di interesse comune;
c)
zona F3: verde pubblico,
d)
zona F4: parcheggio pubblico o ad uso pubblico.
e)
zona F5: area ferroviaria,
f)
zona F6: area militare,
g)
zona F7: campo di golf.
Le specifiche destinazioni sono riportate nelle planimetrie di PRG secondo la numerazione allegata alla leggenda e possono
tuttavia essere modificate attraverso una deliberazione del consiglio comunale, fermo restando l'uso pubblico, ad eccezione
delle aree a verde pubblico di tipo F3.1 ed F3.2.
Art. 66 - Zona FI: attrezzature scolastiche
1.
Tali zone sono destinate ad asili nido, scuole materne, scuole elementari, scuole medie dell'obbligo e scuole medie superiori,
esistenti o di nuovo impianto. Nelle nuove costruzioni si applicano i seguenti indici:
2.
a)
=
3,00 mc/mq.
b)
altezza massima
=
10,50 m,
c)
=
7,50 m.
d)
=
7,50 m.
e)
=
I parcheggi pubblici delle aree per l'istruzione di tipo prescolastico e scolastico dell'obbligo sono previsti nella misura minima
di 2 posti auto/classe; per le aree per l'istruzione superiore nella misura minima di 5 posti auto/classe.
Art. 67 - Zona F2: attrezzature collettive
1.
Tale zona comprende le aree e gli edifici destinati ad attrezzature pubbliche amministrative, culturali, sociali, religiose,
ospedaliere e sanitarie, sportive agonistiche e balneari, attrezzature di pubblica sicurezza e vigilanza, carcerane, e quelle
destinate ai cimiteri e agli impianti tecnici, tecnologici, distributivi e di trasporto ed ai servizi annessi.
70
2.
In tali zone il PRG si attua per intervento edilizio diretto, previa redazione di un progetto unitario esteso all'intera zona
omogenea, nel rispetto dei seguenti indici:
3.
a)
=
2,50 mc/mq,
b)
altezza massima
=
13,50 m,
c)
=
7,50 m.
d)
=
e)
rapporto massimo di copertura
=
0,60 mq/mq.
Eventuali deroghe possono essere concesse dal consiglio comunale in sede di approvazione del progetto unitario di cui al 2°
comma del presente articolo.
4.
Gli impianti tecnologici di interesse collettivo si riferiscono alle aree ed agli impianti che assolvono la funzione di smaltimento
dei rifiuti, le discariche pubbliche o di uso pubblico, gli impianti di depurazione ed ogni attrezzatura pubblica che svolga una
funzione di controllo ambientale e di tutela dall'inquinamento. Dette aree dovranno essere identificate di volta in volta con
provvedimento consiliare nel quale dovrà essere indicata la funzione dell'attrezzatura, la dimensione e, se discariche, la
natura del materiale, la quantità del materiale depositarle e la durata d'uso della discarica. Questi interventi si attuano nel
rispetto delle normative vigenti e dei regolamenti UE in materia di ambiente, rifiuti ed emissioni inquinanti.
5.
Nella zona per attrezzature religiose denominata F.2a si prevede la realizzazione di un parco privato, da realizzarsi con
apposito strumento attuativo.
Art. 68-Zona F3: verde pubblico
1.Tale zona comprende le aree destinate a verde pubblico ed è articolata:
a)
sottozona F3.1 : verde attrezzato e zone balneari,
b)
sottozona F3.2: parco di interesse urbano-terntoriale.
Art. 69 -Sottozona F3.1: verde attrezzato e zone balneari
1.
2.
Tale sottozona comprende:
a)
aree gioco per i bambini,
b)
giardini pubblici,
c)
verde di arredo,
d)
impianti sportivi di base.
e)
spiagge.
Nei giardini pubblici è prescritta la sistemazione a verde, a spazi di sosta e di gioco; è consentita l'edificazione di piccoli
fabbricati per la fruizione e la manutenzione del verde. di chioschi o attrezzature precarie per il ristoro, di servizi igienici. Tali
costruzioni potranno avere un'altezza massima di 3,50 m e una volumetria massima di 100 mc.
In tali aree è ammessa la realizzazione di aree a parcheggio in misura non superiore al 10% dell'area complessiva.
3.
Nelle zone destinate a verde di arredo è vietata qualunque edificazione. Sono prescritte le opere di sistemazione e
mantenimento del verde.
4.
Negli impianti sportivi all'aperto esistenti sono possibili tutti gli interventi di miglioramento delle attuali strutture e interventi
di ampliamento nella misura massima del 20% della superficie utile.
71
5.
Negli impianti sportivi di progetto è possibile la realizzazione di nuove costruzioni per l'attività sportiva al coperto, immerse
nel verde, nel rispetto dei seguenti indici:
a)
altezza massima
=
12,00 m,
b)
=
2 mc/mq.
c)
parcheggi pubblici minimi
=
0,1 mq/mq di superficie fondiaria.
d)
verde minimo
=
0,4 mq/mq di superficie fondiaria
6.
Nelle spiagge è vietata qualunque edificazione.
7.
Per l'ambito del laghetto del Frassino vale quanto indicato al 1° comma dell'art. 59.
Art. 70 - Sottozona F3.2: parco di interesse urbano-territoriale
1.
Nelle sottozone F3.2, destinate a parco pubblico di interesse urbano-territoriale, sono vietate le edificazioni e sono ammesse
esclusivamente modeste opere infrastrutturali d'arredo, quali servizi igienici e chioschi per la vendita di giornali e bar. Tali
costruzioni potranno avere un'altezza massima di 3,50 m e una volumetria massima di 100 mc. Sono ammessi gli interventi
necessari per la difesa del suolo e per il mantenimento, il potenziamento e la formazione delle sistemazioni a verde.
2.
In tali aree è ammessa la realizzazione di parcheggi, in misura non superiore al 10% dell'area complessiva.
Art. 71 - Zona F4: parcheggi pubblici o di uso pubblico
1.
Sono inedificabili gli spazi destinati ai parcheggi pubblici o di uso pubblico individuati nelle planimetrie di Piano, con la
eccezione degli interventi edilizi relativi alla costruzione di fabbricati interrati destinati esclusivamente al ricovero e alla sosta
degli autoveicoli.
2.
Il parcheggio privato previsto presso il Santuario del Frassino dovrà essere di uso pubblico, definendo con apposita
convenzione con il Comune le modalità di utilizzo.
Art. 72-Zona F5: area ferroviaria
1.
In tale zona, di proprietà delle Ferrovie dello Stato, è ammessa esclusivamente la realizzazione di infrastrutture ed edifici
inerenti le attrezzature ferroviarie.
Art. 73-Zona F6: area militare
1.
Tale zona comprende le aree destinate alle attività militari, su cui grava la servitù militare.
2.
In tali zone è consentita esclusivamente la realizzazione di edifici ed attrezzature connesse all'attività militare.
3.
Sulle aree militari per il quale il PRG prevede diverse destinazioni d'uso sono consentiti esclusivamente interventi di
manutenzione ordinaria, manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo, fino alla stipulazione di un
apposito accordo tra la amministrazione militare e quella comunale per l'acquisizione dell'area.
72
Art. 74-Zona F7: campo di golf
Nell'area destinata a campo di golf, ricadente parte in territorio di Castelnuovo del Garda e parte in Peschiera del Garda, è
1.
ammessa la realizzazione delle opere necessarie per la pratica di tale sport, sia per diporto sia per competizione.
Ove queste opere comportino l'espianto di coltivazioni specializzate contingentate da programmi o norme nazionali o
2.
internazionali che prevedano l'eventuale diritto al recupero delle relative estensioni nella stessa zona, tale diritto dovrà
essere ceduto dalle aziende agricole proprietarie delle aree soggette a espianto prioritariamente ad aziende confinanti o
comunque in territorio di Peschiera del Garda.
Le opere di trasformazione colturale e in genere agraria non possono in ogni caso alterare il profilo altimetrico dei terreni, se
3.
non entro i limiti stabiliti dalle norme di tutela del precedente art. 58.
4.
In finizione della pratica sportiva del golf, nell'area è ammessa altresì la realizzazione di servizi di accoglienza e ospitalità
quali:
a)
strutture per la ristorazione e l'intrattenimento (ristorante, bar, club-house, foresteria. piccoli spazi commerciali e
specializzati);
b) strutture di servizio per la conduzione dei terreni, il ricovero degli attrezzi, ecc.;
c) attrezzature sportive all'aperto (tennis, pallavolo, pallacanestro e piscina) ed attrezzature di svago all'aperto (campo da
bocce, pista di pattinaggio e simili).
5.
Gli edifici esistenti potranno essere destinati alle funzioni sopra menzionate, tenuto conto che per gli edifici esistenti di
interesse storico sono ammessi i tipi e le modalità di intervento di cui al capitolo X.
6.
Agli edifici esistenti potranno essere aggiunte nuove formazioni edilizie con le stesse destinazioni d'uso. È inoltre consentita
la costruzione di strutture ricettive alberghiere di tipo alberghi o residenze turistico-alberghiere, come definite dagli articoli 3 e
4 della L.R. 26/97.
7.
Per tali strutture va inoltre costituito vincolo di destinazione ai sensi dell'art. 20 della L.R. 26/97.
8.
La nuova volumetria massima ammessa per l'ambito ricadente nel Comune di Peschiera del Garda è di 8.000 mc.
9.
La volumetria da riservare a club-house, ricovero attrezzi ed altre destinazioni d'uso di cui alle lettere a e b del precedente
comma 4, deve essere non inferiore al 20% della volumetria totale dell'intervento (esistente più nuova), prevista sia nel
territorio comunale di Castelnuovo del Garda sia in quello di Peschiera del Garda.
10.
Tutte le strutture di nuova edificazione, comprese quelle ricettive, rispetteranno i seguenti parametri edilizi:
a)
11.
altezza massima
=
7,50 m.
b)
distanza minima dai confini dell'area
=
5,00
m.
c)
distanza minima da strade comunali interne all'area
=
7,50
m.
d)
distanza minima tra gli edifici o corpi di fabbrica
=
10,00 m.
Esse dovranno essere costruite in prossimità dei nuclei esistenti, con materiali e tipologie costruttive caratteristiche
dell'architettura tradizionale locale, tenendo presente la problematica culturale di inserimento nell'ambiente. Con riferimento
all'ubicazione della nuova edificazione, si prescrive che essa non risulti visibile da nessun punto lungo il percorso della SS
249.
12.
Per la necessità di conservare alla valle del Mincio in questo tratto il suo carattere di depressione incassata con la sua
cornice di bosco lungo la costa, e l'opportunità per il campo di golf di evitare la zona a forte dislivello caratterizzata da
instabilità dei terreni, le strutture edificate si dovranno defilare rispetto alla sommità del terrazzamento, e questo da
qualunque visuale lungo la strada SS 249. Perciò l'ambito del golf dovrà essere mantenuto nettamente al di sopra della
curva di livello dei 75 m e la balza a spessore variabile compresa fra questa linea e la curva di livello dei 90 m,
73
corrispondente alla depressione della valle del Mincio a sud della Villa Paradiso, che dovrà essere rispettata nelle condizioni
naturali attuali, senza alcuna trasformazione. Le strutture edificate dovranno essere arretrate almeno di 30 m rispetto alla
sommità del terrazzamento e comunque ad una distanza tale da assicurare che non siano viste da nessun punto della strada
SS 249 nel tratto fra l'accesso alla Villa Paradiso e la confluenza della Bisaola.
13.
A parte le trasformazioni strettamente necessarie per la pratica dello sport, l'ambiente naturale dovrà essere rispettato al
massimo, e così pure i percorsi storici che attraversano la campagna.
14.
In particolare dovrà essere evitato, salvo per la strada d'accesso, l'uso della pavimentazione in asfalto, mentre saranno
ammessi altri tipi di pavimentazione purché mantengano la permeabilità del suolo. I percorsi tradizionali dovranno rimanere in
terra battuta. Uno studio particolare all'interno del piano attuativo dovrà essere riservato alla qualità ed alla distribuzione del
verde.
15.
Qualsiasi intervento di trasformazione dei luoghi, sia relativo ai movimenti di terra sia all'edificazione, dovrà ridurre al minimo
le alterazioni delle quote naturali del terreno.
16.
All'interno dell'area dovranno essere individuati spazi da destinarsi a parcheggio in parco, per una superficie non inferiore
all'1% dell'estensione dell'area. In tale quota saranno comprese anche le aree di sosta e parcheggio relative agli edifici
secondo l'indice di 0,1 mq/mc di costruzione esistente o nuova. I parcheggi potranno essere distinti in aree non
necessariamente contigue, ma mantenuti verso i limiti esterni dell'area per evitare il più possibile il traffico motorizzato al suo
interno; inoltre i parcheggi dovranno essere sistemati con alberature di specie locali a scopo di ombreggiamento e di
mitigazione dell'impatto ambientale nella proporzione di un albero d'alto fusto di essenze autoctone ogni tre posti auto.
17.
Cura particolare dovrà essere riservata al manto verde su tutta la superficie scoperta. anche oltre le aree di gioco. Allo scopo
si prescrive la piantumazione di essenze autoctone o naturalizzate nella zona.
18.
Qualsiasi intervento di trasformazione della zona, compresi i movimenti di terra, è subordinato alla preventiva approvazione di
un piano attuativo di iniziativa privata (piano di lottizzazione) esteso a tutto l'ambito individuato negli strumenti urbanistici di
Castelnuovo del Garda e Peschiera del Garda ed alla rete viabilistica di accesso, e sottoposto all'approvazione dei due
Comuni per la parte di competenza di ciascuno. Sarà compito delle due amministrazioni comunali di coordinarsi in modo che
le singole autorizzazioni siano rilasciate congiuntamente.
19.
Al piano attuativo è demandato anche lo studio del collegamento viario con la SS 249. che non dovrà alterare la viabilità
tradizionale all'interno dell'area. Se realizzato lungo il pendio della balza che porta naturalmente alla quota della strada, dovrà
inserirsi nel bosco senza il taglio delle alberature d'alto fusto.
20.
In ogni caso, nessuna concessione edilizia per interventi sugli edifici esistenti o di nuova edificazione potrà essere rilasciata
prima che sia iniziata la realizzazione del campo.
21.
Il piano attuativo, oltre ai normali contenuti ed elaborati previsti dalle leggi vigenti e dalle presenti Norme, dovrà presentare:
a)
uno schema organizzativo del campo da gioco e delle conseguenti opere di trasformazione del terreno;
b)
il progetto di massima della viabilità di collegamento con la S.S. 249, che dovrà divenire di uso pubblico e servire anche
al collegamento dei nuclei abitati della zona;
c)
uno studio specifico sulla distribuzione e qualità della vegetazione prevista;
d)
l'esatta posizione delle strutture edificate previste, con dimostrazione della salvaguardia dei coni ottici dalla valle del
Mincio;
e)
una specifica indagine orografica, geomorfologica e geofisica atta ad individuare i livelli di possibilità, ove possano
trovare specifica collocazione i volumi dei nuovi fabbricati;
f)
i profili regolatori dei nuovi insediamenti rispetto all'area e all'ambiente circostante;
74
g)
una normativa specifica relativa ai caratteri compositivi e costruttivi dei nuovi insediamenti, all'organizzazione dei
parcheggi, alle pavimentazioni dei percorsi e alle aree di servizio, alle recinzioni, siepi ed altri elementi di impatto visivo.
22.
La convenzione allegata al piano attuativo dovrà prevedere specificamente:
a)
la subordinazione delle concessioni edilizie all'inizio di realizzazione del campo sportivo;
b)
l'impegno a realizzare le opere di urbanizzazione a carico delle ditte che richiedono
l'autorizzazione;
c)la monetizzazione totale delle aree a standard:
d)
l'impegno dei lottizzanti a non procedere alla vendita frazionata dei terreni costituenti il complesso;
e)
che la proprietà di tutti gli edifici e le strutture immobiliari esistenti e/o realizzate all'interno del perimetro del piano
urbanistico attuativo non può essere disgiunta o separata dalla proprietà pro-quota delle strutture per attività sportive,
in forma diretta o mediante partecipazione sociale.
23.
Fino a quando il piano attuativo non sarà approvato, nell'ambito evidenziato nelle tavole del PRG come zona F7 "Campo di
golf al fine di salvaguardare l'assetto idrogeomorfologico, del sito sono vietati:
a)
i movimenti di terra quali scavi, sbancamenti e movimenti di terreno e di mezzi. suscettibili di alterare l'ambiente, fatta
eccezione per quelli necessari per l'esecuzione di opere pubbliche e di sistemazione idraulica; in tali casi le autorità
competenti dovranno comunque realizzare gli interventi mediante l'impiego di materiali, rivestimenti, metodologie
costruttive, schermature con quinte arboree, con terrapieni, ecc., in modo da garantire un corretto inserimento
dell'ambiente;
b)
spianamento di dossi;
c)
modifica della posizione, altezza, pendenza e scarpate di terrazzi di qualsiasi tipo:
d)
interramento di conche e avvallamenti naturali;
e)
sistemazioni fondiarie che alterino in modo rilevante la morfologia dei siti:
f)
modifiche al naturale andamento del terreno;
g)
interventi che modifichino il regime e le caratteristiche qualitative della acque.
CAPITOLO XII - INFRASTRUTTURE ALLA VIABILITÀ ED AI TRASPORTI
Art. 75 - Viabilità veicolare e ciclabile
1.
La cartografia di PRG identifica con apposita grafia le strade esistenti e quelle di progetto.
Nella tav. 13.2b viene definita la classifica funzionale delle strade esistenti e di progetto e le relative fasce di rispetto.
2.
Nelle aree assegnate alla circolazione veicolare sono ammessi solo interventi di miglioramento, ampliamento e nuova
realizzazione di strade e impianti relativi alla viabilità (illuminazione, semafori, marciapiedi, opere di arredo, piste ciclabili,
ecc.). La loro edificazione è vietata.
Nelle aree riservate alla circolazione e alla sosta dei pedoni e nelle piazze possono essere realizzate solo opere
infrastrutturali e di arredo urbano finalizzate a tali funzioni.
3.
I tracciati delle strade evidenziati nella cartografia sono da ritenersi indicativi; la loro definizione avverrà in sede di
progettazione esecutiva.
Tutte le opere di miglioramento di tratti stradali esistenti, anche se non indicati in cartografia, sono comunque ammesse.
75
4.
Tutte le strade di nuova costruzione o sottoposte ad opere di ristrutturazione, all'interno delle aree abitate, devono essere
dotate di marciapiedi su ambo i lati, di larghezza non inferiore a 1,50 m per lato. Solo nelle opere di ristrutturazione, qualora
ciò fosse tecnicamente impossibile, dovrà essere realizzato un marciapiede su un lato della larghezza non inferiore a 2 m.
5.
Secondo quanto stabilito dal vigente Codice della strada, le strade del Comune di Peschiera sono classificate nei seguenti
tipi:
6.
a)
strade di scorrimento.
b)
strade interquartiere,
c)
strade di quartiere,
d)
strade locali interzona.
e)
strade locali.
Le sedi viarie previste, nel rispetto delle prescrizioni del Codice della strada, sono le seguenti:
a)
b)
strade di scorrimento:
1.
due corsie per senso di marcia.
2.
corsie di larghezza minima di 3,25 m.
3.
marciapiedi rialzati di larghezza minima di 1,50 m.
4.
immissioni a raso semaforizzate o tramite rotatoria.
strade di interquartiere:
1.
una corsia per senso di marcia.
2.
3.
marciapiede sui due lati di larghezza minima di 1,50 m, nei centri abitati; in assenza di marciapiedi rialzati va
riservata una fascia laterale, per ogni senso di marcia, larga almeno 1,50 m per i pedoni,
4.
c)
immissioni a raso semaforizzate o tramite rotatoria.
strade di quartiere:
1.
una corsia per senso di marcia.
2.
3.
marciapiede sui due lati di larghezza minima di 1,50 m.
4.
eventuale pista ciclabile separata,
eventuale immissione tramite rotatoria.
5.
7.
La larghezza delle fasce di rispetto stradali, misurate dal confine della strada, è fissata dal nuovo Codice della strada.
8.
Nella realizzazione delle strade e dei parcheggi ci si dovrà attenere a rigorosi criteri di minimo impatto sull'ambiente e sul
paesaggio.
I bordi delle strade, sia esistenti sia di progetto, e delle aree riservate alla circolazione e alla sosta automobilistica dovranno
essere di norma alberati anche qualora non espressamente indicati nella cartografia.
9.
Nella tav 13.2a il PRG individua i percorsi ciclo-pedonali le cui caratteristiche tecniche saranno definite in sede attuativa.
Requisiti generali dei suddetti sono la continuità dei percorsi, l'adeguata separazione fisica dal traffico veicolare (differenza di
livello delle sedi oppure separazione con barriere vegetali), la riconoscibilità del percorso (caratteristiche tecniche e colore
del manto), la larghezza non inferiore a 2 m, la previsione di punti di sosta e parcheggi per le biciclette.
Art. 76-Parcheggi
1.
I parcheggi sono costituiti da:
76
a)
parcheggi privati, sono realizzati a servizio dei singoli edifici e destinati a soddisfare le esigenze di parcheggio
privato, sia al coperto (autorimesse) sia all'esterno del fabbricato nell'area di pertinenza (posti auto scoperti);
b)
parcheggi di uso pubblico, sono realizzati su aree private rese disponibili per l'uso pubblico ed attrezzate
contestualmente alle costruzioni; le aree possono costituire soddisfacimento degli standard urbanistici; il rilascio della
concessione edilizia deve essere preceduto dalla costituzione di servitù con atto registrato e trascritto;
c)parcheggi pubblici, sono opere di urbanizzazione cedute al Comune per il soddisfacimento dei relativi standard
urbanistici.
2.
In tutti gli interventi di nuova edificazione, ristrutturazione per sostituzione edilizia, ristrutturazione edilizia, variazione di
destinazione d'uso, ampliamento della superficie commerciale, direzionale o comunque adibita ad attività terziaria, vanno
attrezzate a parcheggio privato o autorimessa privata aree nella misura minima di 1 mq/10 mc di costruzione.
Anche per tutti gli edifici esistenti è ammessa la costruzione di autorimesse interrate, nel rispetto delle distanze previste dal
codice civile ed a condizione che l'altezza minima sia di 2,10 m.
Le autorimesse di cui sopra, insistenti sulla medesima area pertinenziale e qualora ve ne siano le condizioni, dovranno
essere accorpate.
3.
Nella individuazione dei posti auto privati:
a)
negli edifìci a destinazione residenziale soggetti ad interventi di nuova edificazione, ristrutturazione per sostituzione
edilizia, ristrutturazione edilizia: per ogni unità immobiliare è prescritto almeno 1 posto auto privato, all'interno dei
fabbricati esistenti o di nuova costruzione, o nell'area di pertinenza;
b)
negli edifìci a destinazione alberghiera soggetti ad interventi di nuova edificazione, ristrutturazione per sostituzione
edilizia, ristrutturazione edilizia: almeno il 30% dei posti auto privati deve essere reperito all'interno del fabbricato;
Ai fini del calcolo della dotazione minima di posti auto, la superficie utile lorda va calcolata al netto della superficie destinata
ad autorimesse.
4.
La misura del posto auto minima, da evidenziare in apposita planimetria, è fissata come segue:
a)
per tutti gli interventi di cui al 2° comma: 15 mq:
b)
in caso di parcheggi o autorimesse con capacità superiore a 20 posti auto: 25 mq. comprensivi degli spazi di sosta e
degli spazi di manovra.
La dotazione di standard a parcheggi può essere realizzata attraverso autorimesse interrate, sia di tipo tradizionale sia
utilizzanti altri sistemi tecnologici.
5.
Negli interventi di cui al 2° comma da realizzarsi all'interno del perimetro delle zone A. qualora non fossero reperibili le
superfici da destinare a parcheggio privato nell'area di pertinenza del fabbricato, la dotazione minima dovrà essere reperita in
aree equivalenti in altre posizioni, anche di proprietà altrui, il più vicino possibile. In ogni caso, nelle zone A, la costruzione di
nuove autorimesse interrate è subordinata alle indicazioni del piano particolareggiato del centro storico. Nel caso in cui fosse
documentata la assoluta impossibilità di reperire tali aree, la giunta comunale, sentita la commissione edilizia comunale circa
l'impossibilità o l'inopportunità urbanistica, potrà consentire la monetizzazione, in analogia a quanto previsto al successivo
comma 8. per i parcheggi pubblici
6.
La dotazione minima di posti auto pubblici o ad uso pubblico va determinata secondo i parametri stabiliti dall'art. 26 delle
presenti Norme.
7.
Tutte le aree destinate a parcheggio pubblico o ad uso pubblico dovranno essere opportunamente arredate ed alberate e
dovranno essere specificati i materiali di pavimentazione onde evitare l'impermeabilizzazione eccessiva e non opportuna del
terreno.
77
8.
Nell'ipotesi in cui risulti impossibile o urbanisticamente inopportuno reperire le aree per parcheggi pubblici, la giunta
comunale, sentita la commissione edilizia comunale circa l'impossibilità o l'inopportunità urbanistica, potrà consentire la
monetizzazione, secondo quanto previsto da apposita deliberazione consiliare, che non superi il 70% delle superfici a
standard.
9.
Negli edifici a destinazione pubblica, qualora non diversamente normati, la dotazione minima di posti auto è equiparata agli
edifici direzionali.
10.
Tutti i parcheggi, sia pubblici sia privati, dovranno prevedere, di norma, almeno un albero d'alto fusto di essenze autoctone
ogni tre posti auto. I perimetri dovranno essere, tranne gli accessi, piantonati con alberature d'alto fusto o siepi di essenze
autoctone al fine di mitigare l'impatto dei parcheggi.
Art. 77 - Impianti per la distribuzione di carburanti
1.
L'installazione di impianti per la distribuzione al pubblico di carburanti al servizio della circolazione veicolare è consentita,
anche nelle zone E, nelle fasce di rispetto stradale di cui al D.M. 1404/68.
2.
Tali impianti comprendono attrezzature necessarie per l'erogazione: pompe, pensiline. cisterne interrate, ecc. La
realizzazione delle strutture per lo svolgimento delle attività quali assistenza meccanica, lavaggio degli autoveicoli, attività
commerciali connesse per l'assistenza meccanica, servizi di ristoro, servizi igienici, deve avvenire nel rispetto delle distanze
minime fissate dal Codice della strada.
3.
Per gli impianti preesistenti ricadenti nelle zone E, limitatamente alla fascia di rispetto stradale di cui al D.M. 1404/68, in sede
di eventuale rinnovo della concessione all'impianto, il Comune può imporre modifiche nella sistemazione dell'area e
l'adeguamento alle presenti Norme sui distacchi, al fine di migliorare l'organizzazione dell'impianto stesso, anche in relazione
alle esigenze della viabilità e alla tutela dei valori storici, architettonici e ambientali.
4.
Il volume degli impianti di distribuzione di carburante e le relative costruzioni accessorie sono comunque ammessi nel rispetto
dei seguenti indici:
a)
densità fondiaria
=
0,10 mc/mq.
b)
rapporto massimo di copertura
=
1/20,
c)
altezza massima
=
5 m, escluse le pensiline.
d)
arretramento minimo dal filo stradale
=
10 m.
5.
Non sono ammessi impianti per la distribuzione di carburanti nelle zone A.
6.
Il perimetro dell'area dell'impianto, escluso il fronte strada, dovrà essere schermato con alberi d'alto fusto e siepi di essenze
autoctone. Dovranno essere contenuti i rumori molesti e previste apposite schermature al fine di limitare l'inquinamento
acustico, soprattutto dei lavaggi degli autoveicoli.
CAPITOLO XIII - AREE DI TUTELA E FASCE DI RISPETTO
Art. 78 - Zone di tutela archeologica
1.
Sono aree di interesse archeologico le aree vincolate ai sensi del titolo I del D. Lgs. 490/99 ed individuate dal PTRC.
78
2.
Nelle aree di interesse archeologico sono vietati interventi edilizi ed infrastrutturali. In ogni caso, qualunque intervento di
alterazione del suolo e del sottosuolo deve essere preventivamente autorizzato dalla competente Sovrintendenza ai beni
archeologici.
3.
Conformemente alle prescrizioni del titolo I del D. Lgs. 490/99, anche al di fuori delle aree archeologiche vige l'obbligo di
denuncia all'autorità competente da parte di chiunque compia ritrovamenti di presumibile interesse paleontologico o
archeologico. Se tali ritrovamenti avvengono nel corso di lavori edilizi o di trasformazione del suolo, è fatto obbligo di
interrompere i lavori e segnalare immediatamente il ritrovamento al Comune ed alla competente Sovrintendenza ai beni
archeologici.
Art. 79 - Zona sottoposta a vincolo ambientale paesaggistico ai sensi del titolo II del D. Lgs. 490/99
1.
In tale zona l'edificazione dovrà essere particolarmente rispettosa dell'ambiente e attenta ai valori paesaggistici ed alle
preesistenze.
2.
Tutte le concessioni per intervento diretto e gli strumenti urbanistici attuativi con ambiti compresi in tutto od in parte in dette
zone, sono subordinate al rilascio di parere favorevole da parte della commissione edilizia comunale, integrata da due
esperti in materia di bellezze naturali e di tutela dell'ambiente, come previsto dall'art. 6 della L.R. 63/94.
Art. 79 BIS - Aree di verde privato vincolato
Trattasi di aree che per loro caratteristiche, ubicazione di protezioni visuali e di valenza paesaggistica-ambientale, sono indicate per
la conservazione a verde secondo le seguenti caratteristi che:
1. le superfici di tali zone non concorrono alla determinazione della volumetria ammessa per le zone urbanizzate o
urbanizzabili limitrofe;
2.
per le aree già realizzate a parco, a giardino, ad orto o a particolare coltura, è vietato l'abbattimento di piante
esistenti o comunque apportare modifiche alla fisionomia ambientale consolidata;
3. per l'edilizia esistente all'interno di tali aree sono ammessi gli interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria, di
restauro e ristrutturazione ai sensi dell'art. 31 della L.S. 457/78;
Art. 80 - Fasce di rispetto: norme comuni
1.
Tali zone comprendono le fasce di rispetto dei corsi d'acqua, dei laghi, delle strade, delle ferrovie, dei cimiteri, degli impianti
di depurazione.
2.
Per gli edifici ricadenti nelle fasce di rispetto di cui ai successivi articoli sono sempre ammessi interventi di manutenzione
ordinaria, manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo di cui agli articoli 7, 8, 9 e 10 delle presenti
Norme.
3.
Le aree comprese nelle fasce di rispetto sono computabili ai fini edificatori per interventi edilizi fuori della fascia di rispetto, a
meno delle aree ricadenti nella fascia di rispetto cimiteriale.
79
Art. 81 - Fasce di rispetto dei corsi d'acqua e delle coste lacustri
1.
In tali zone, definite ai sensi dell'art. 27 della L.R. 61/85 e comprese nelle sottozone agricole El ed E2, è vietata la nuova
edificazione, salvo quella relativa ai servizi tecnologici ed alle opere di sistemazione idrogeologica. Per le sottozone E1.b1
ed El.b2 vale la normativa specifica di cui agli articoli 58 e 59.
Art. 82-Fasce di rispetto stradali
1.
Nelle fasce di rispetto delle strade sono ammesse le seguenti opere:
a)
2.
ampliamento di sedi stradali, realizzazione di nuove strade o corsie di servizio (controstrade),
b)
creazione di percorsi pedonali e ciclabili,
c)
costruzione di distributori di carburante,
d)
pensiline per il riparo delle persone alle fermate dei mezzi di trasporto,
e)
recinzioni,
f)
reti tecnologiche,
g)
chioschi,
h)
piantumazioni e sistemazioni a verde,
i)
conservazione dello stato di natura.
Per gli edifici esistenti ricadenti nelle fasce di rispetto stradale sono possibili tutti gli interventi previsti nel capitolo III delle
presenti Norme ad esclusione della ristrutturazione per sostituzione edilizia.
Nel caso di aumenti volumetrici, gli interventi non possono sopravanzare, dagli allineamenti dei fabbricati preesistenti,
verso il fronte da cui ha origine il rispetto.
3.
Tali zone concorrono alla determinazione dei volumi edificatoli nelle zone adiacenti.
Art. 83 - Fascia di rispetto della ferrovia
1.
Nelle fasce di rispetto della ferrovia sono ammesse esclusivamente le infrastrutture e gli edifici destinati al servizio delle
ferrovie, compresi scali ferroviari pubblici e privati.
2.
Tali zone concorrono alla determinazione dei volumi edificatoli nelle zone adiacenti.
Art. 84 - Fascia di rispetto cimiteriale
1.
L'area di rispetto cimiteriale è quella relativa ad una fascia di territorio distribuita intorno alla cinta muraria dei cimiteri. La
larghezza viene individuata in cartografia.
2.
La fascia di rispetto cimiteriale può essere ridotta sino ad un minimo di 50 m previa approvazione del consiglio comunale e
su parere favorevole del Settore Igiene dell'Azienda sanitaria ULSS competente.
3.
La fascia di rispetto cimiteriale è inedificabile. Sono ammesse sistemazione a verde pubblico, attività agricole, impianti di
sport all'aperto che non comportino edificazione. impianti tecnologici e parcheggi.
4.
Le aree comprese nella fascia di rispetto cimiteriale non concorrono alla determinazione della volumetria ammessa per le
zone limitrofe, eccetto per la zona agricola.
80
Art. 85 - Fascia di rispetto degli impianti di depurazione
1.
Gli impianti di depurazione devono avere una fascia di rispetto di larghezza non inferiore a 100 m.
Art. 86 - Fascia di rispetto delle sorgenti e dei pozzi
1.
I pozzi e le sorgenti le cui acque sono destinate al consumo umano, hanno un fascia di rispetto pari ad un raggio di 200 m
dal punto di captazione.
In tali aree si applicano le disposizioni di cui all'art. 6 del DPR 236/88.
Art. 87-Zone di rispetto dei forti
1.
Le zone di rispetto dei forti sono coincidenti con le aree di vincolo apposto dalla Sovrintendenza per i beni ambientali e
architettonici, indicato con apposita simbologia nelle planimetrie di Piano. In assenza di tale vincolo la zona di rispetto coincide
con l'area di pertinenza del forte, così come indicata nelle planimetrie di PRG.
Art. 88 - Ambiti naturalistici di livello regionale
1.
Per l'ambito fluviale del Mincio e quello del laghetto del Frassino, al di fuori delle zone omogenee A, C1, C2, D ed F, valgono
le norme specifiche di tutela riportate agli articoli 58 e 59.
Art. 88-bis - Distanze di rispetto dagli elettrodotti
1.
A partire dalla proiezione sul terreno dell'asse centrale della linea, sono definiti i seguenti valori delle distanze di rispetto, in
metri:
Kv
2.
terna singola
doppia terna non
doppia terna
ottimizzata
ottimizzata
132
50
70
40
220
70
80
40
380
100
150
70
All'interno delle distanze di rispetto non è consentita alcuna destinazione urbanistica residenziale.
CAPITOLO XIV-RECINZIONI
Art. 89 - Recinzioni: materiali ed elementi geometrici
81
1.
Al fine di garantire la massima visualità, le nuove recinzioni devono essere realizzate, con esclusione di elementi cementizi
prefabbricati:
a)
con paletti di legno e filo teso;
b)
con barriere verdi di siepi, arbusti o alberi, di essenze autoctone;
c)
in muratura di pietra o di laterizio ed intonaco, tinteggiato con i colori chiari delle terre;
d)
per i confini non fronteggianti la strada, con reti metalliche plastificate o in ferro zincato.
2.
L'altezza massima delle recinzioni è di 1,50 m, compresa la zoccolatura, questa di altezza inferiore a 0,50 m.
3.
La sistemazione delle recinzioni in pietrame esistenti deve avvenire solo con materiali e tecniche simili a quelli originali.
Titolo IV - DISPOSIZIONI FINALI
CAPITOLO XV - NORME FINALI E TRANSITORIE
Art. 90-Aree degradate
1.
Il PRG, ai sensi dell'art. 27 della L.457/78 come modificato dall'art. 14 della L. 179/92, individua le zone per le quali, per
particolari condizioni di degrado, si rende opportuno il recupero del patrimonio edilizio e urbanistico esistente, mediante
interventi rivolti alla conservazione, al risanamento, alla ricostruzione o migliore utilizzazione del patrimonio stesso. Tali zone
sono sottoposte a piano di recupero.
2.
L'individuazione da parte del consiglio comunale di ulteriori aree di degrado, dal punto di vista sia urbanistico sia edilizio,
successivamente alla data di approvazione del PRG, non costituisce variante al Piano stesso.
Art. 91 - Edifici esistenti in contrasto con il PRG
1.
Gli edifici esistenti, in contrasto con le destinazioni previste dal PRG, ove non sia previsto l'intervento mediante un piano
attuativo o l'esproprio, non sono soggetti ad alcuna procedura coattiva. Essi potranno subire trasformazioni soltanto per
adeguarsi alle presenti Norme e potranno essere soggetti ad interventi di manutenzione ordinaria o manutenzione
straordinaria.
2.
Nel caso di edifici esistenti preordinati all'esproprio saranno consentiti unicamente interventi di manutenzione ordinaria o
manutenzione straordinaria; in particolare per gli immobili sedi di attività produttive inquinanti saranno consentiti i
miglioramenti igienici e tecnologici atti a ridurre i fattori inquinanti ed a migliorare le condizioni di lavoro degli addetti, purché
ciò non costituisca potenziamento della capacità produttiva.
Art. 92 - Autorizzazioni e concessioni rilasciate in data anteriore all'entrata in vigore delle presenti Norme
1.
Le autorizzazioni a lottizzare, rilasciate in data anteriore all'entrata in vigore delle presenti Norme mantengono tutta la loro
validità ed efficacia.
82
2.
L'entrata in vigore delle presenti Norme comporta la decadenza delle concessioni edilizie in contrasto con il PRG, salvo che i
relativi lavori siano già iniziati e vengano completati entro il termine di tre anni dalla data di inizio. Qualora i lavori non
vengano completati entro tale termine, va pronunciata la decadenza della concessione edilizia per la parte non realizzata.
Art. 93-Misure di salvaguardia
1.
A decorrere dalla data di deliberazione comunale d'adozione del PRG o di una sua variante, e fino all'emanazione del relativo
decreto di approvazione, il Comune, su parere conforme della commissione edilizia comunale, deve, con provvedimento
motivato da comunicare al richiedente, sospendere ogni determinazione sulle domande di concessione edilizia quando
riconosca che tali domande siano in contrasto con lo strumento urbanistico adottato.
2.
Il periodo di salvaguardia ha durata non superiore a 5 anni dalla data di adozione dello strumento urbanistico.
Art. 94 - Poteri di deroga
1.
Concessioni edilizie in deroga alle presenti Norme, alle previsioni del PRG ed al Regolamento edilizio, possono essere
rilasciate dal Comune, previa deliberazione favorevole del consiglio comunale, solo per edifici o impianti pubblici o di
interesse pubblico, richieste da enti sia pubblici sia privati, purché non comportino la modifica delle destinazioni di zona e
ferme le disposizioni del D. Lgs. 490/99.
2.
Il Comune può altresì autorizzare, in limitata deroga alla disciplina urbanistica vigente. aumenti di volume dei fabbricati o
diminuzione delle distanze tra edifici relativi a documentate esigenze di isolamento termico e/o acustico, o di recupero di
gravi condizioni di degrado, e comportanti opere da eseguirsi all'esterno dei fabbricati e da cui non conseguano aumenti
delle superfici o dei volumi utili.
ALLEGATO 1 - ELENCO DEGLI EDIFICI STORICI COSTITUENTI BENI CULTURALI VINCOLATI AI SENSI DEL TITOLO I DEL
D. LGS. 490/99
1.
Edificio speciale militare di via Milano:
2.
Porta Brescia;
3.
Edificio in via XXX Maggio, bastioni di Porta Brescia, edificio speciale militare:
4.
Edificio militare in via XXX Maggio (carcere militare);
5.
Castello La Rocca (ora carcere militare);
6.
Caserma Cacciatori;
7.
Porta Verona (caserma Cacciatori):
8.
Caserma di fanteria, scuola di polizia:
9.
Edificio militare in piazza Catullo;
10. Edificio militare in piazza Catullo, comando di Presidio:
11. Edificio militare in piazza Catullo;
12. Edificio militare in piazza Catullo, caserma Cacciatori:
13. Via Marina n° 1, edificio specialistico militare;
14. Via Marina (darsena), edificio specialistico militare (magazzino dell'arsenale della manna);
83
15. Forte Ronchi, edificio specialistico militare:
16. Polvenera Ronchi;
17. Forte Salvi Sud;
18. Forte Baccotto, villa de Peverelli / Della Cella:
19. Villa Paradiso;
20. Chiesa antica di S. Benedetto.
ALLEGATO 2 - SCHEDE DI RIFERIMENTO PER LE ZONE A3 (sistema delle fortificazioni)
Le fortificazioni rappresentano un sistema morfologico ed ambientale unitario che segna il territorio di Peschiera del Garda. Esso è
costituito dalle permanenze edilizie e morfologiche del campo trincerato, risultato del processo di trasformazione del territorio stesso
per ragioni militari.
Il sistema è costituto dai seguenti manufatti, che hanno perso l'originaria funzione militare. oggetto di schedatura specifica (schede
B5):
a)
polveriera Ronchi,
b)
forte Papa,
c)
forte Laghetto.
d)
forte Salvi nord.
e)
forte Salvi sud,
f)
forte Salandini.
g)
forte Baccotto,
h)
forte Cappuccini.
i)
forte Ardietti.
Il perimetro individuato nelle schede allegate riporta l'ambito morfologico oggetto di progettazione unitaria ai sensi degli articoli 25,
3° comma, e 31 delle presenti Norme.
Le schede riportano l'identificazione cartografica, alcuni elementi di documentazione storica. nonché i principali elementi che
costituiscono le permanenze dì carattere morfologico del sistema dei forti (rilevati, terrapieni, scarpate, rampe, fossi e specchi
d'acqua, strade e percorsi storici), soggetti a tutela ai sensi dell'art. 37 delle presenti Norme.
Per quanto riguarda i fabbricati e la rilevazione dei diversi gradi di permanenza storica delle strutture edilizie, si rimanda alle schede
B5 di rilevamento del patrimonio edilizio ed alle tavole di analisi 6.2.c,6.2.e e 6.2.f.
Una completa raccolta di informazioni è reperibile in Lino Vittorio Bozzetto, Peschiera - Storia della città fortificata, 1997, e più in
generale nelle fonti (inedite ed edite) citate nella relativa bibliografia.
ALLEGATO 3 - SCHEDE NORMATIVE DI ALCUNE ZONE CL.L E C2.4
Per le due schede C1.1 si veda la precisazione di cui all'art. 40, comma 7; per le due schede C2.4 si veda invece l'art. 43, comma 4.
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norme tecniche di attuazione - SITP

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