Mensile di aggiornamento e approfondimento in materia di

Transcript

Mensile di aggiornamento e approfondimento
in materia di
immobili, ambiente, edilizia e urbanistica
Numero 24 - settembre 2015
n. 24 – chiuso in redazione il 7 settembre 2015
Sommario
Pagina
NEWS
Ambiente, edilizia e urbanistica, immobili
4
RASSEGNA DI NORMATIVA
Leggi, decreti, circolari: sintesi e classificazione
13
RASSEGNA DI GIURISPRUDENZA
31
APPROFONDIMENTI
Mediazione
I NUOVI CONFINI DELL'OBBLIGO D'INFORMAZIONE DEL MEDIATORE
Il legislatore, tramite l'art. 1759, comma 1, cod. civ., ha imposto al mediatore di
comunicare alle parti le circostanze a lui note, relative alla valutazione e alla sicurezza
dell'affare, che possono influire sulla conclusione dello stesso.
Giuseppe Bordolli, Il Sole 24 ORE - Consulente Immobiliare, Edizione del 31 agosto
2015, n. 981 pag. 1393-1396
Valutazione immobili
GLI STANDARD INTERNAZIONALI PER LA VALUTAZIONE IMMOBILIARE
Uno Standard di valutazione immobiliare rappresenta un insieme di regole condivise
riguardanti la metodologia estimativa e le fasi operative da seguire. Gli Standard
internazionali per la valutazione immobiliare si fondano sul concetto di "base di valore".
Sergio Clarelli, Il Sole 24 ORE – Consulente Immobiliare, Edizione del 15 settembre
2015, n. 982 pag. 1487-1493
36
40
L’ESPERTO RISPONDE
FIAIP News24, numero 24 – settembre 2015
47
2
Proprietario ed Editore: Il Sole 24 Ore S.p.A.
Sede legale e amministrazione: Via Monte Rosa 91- 20149 Milano
Redazione: Redazioni Editoriali Professionisti e Aziende - Roma
© 2015 Il Sole 24 ORE S.p.a.
Tutti i diritti riservati.
È vietata la riproduzione anche parziale e con qualsiasi strumento.
I testi e l’elaborazione dei testi, anche se curati con scrupolosa attenzione, non possono
comportare specifiche responsabilità per involontari errori e inesattezze.
www.tecnici24.ilsole24ore.com FIAIP News24, numero 24 – settembre 2015
3
 Mercato immobiliare e mutui
 Fabbricato residenziale: invariato a giugno il costo di costruzione
A giugno 2015 l'indice del costo di costruzione di un fabbricato residenziale rimane invariato
rispetto al mese precedente e aumenta dello 0,3% nei confronti di giugno 2014.
Inoltre, gli indici del costo di costruzione di un tronco stradale, con tratto in galleria e senza
tratto in galleria, diminuiscono entrambi dello 0,1% rispetto al mese precedente e dello 0,6%
rispetto allo stesso mese del 2014.
(Il Sole 24ORE – Tecnici24, 1 settembre 2015)
 Prestiti a imprese +17%, i mutui balzano dell’82%
Segnali positivi per le nuove erogazioni di prestiti bancari. Sulla base di un campione
rappresentativo di banche (78 banche che rappresentano circa l’80% del mercato), i
finanziamenti alle imprese hanno segnato nei primi sette mesi del 2015 un incremento del
+16% sul corrispondente periodo dell'anno precedente (gennaio-luglio 2014). Lo comunica
l’Abi, aggiungendo che per le nuove erogazioni di mutui per l’acquisto di immobili, sempre nello
stesso periodo, si è registrato un incremento annuo del +82,2% rispetto al medesimo arco
temporale dello scorso anno. Nell’analogo periodo, le nuove operazioni di credito al consumo
hanno segnato un incremento del +24,3%.
A luglio 2015 il totale dei finanziamenti in essere a famiglie e imprese ha presentato una
variazione prossima allo zero (-0,1%) nei confronti di luglio 2014, stesso valore del mese
precedente e migliore rispetto al -4,5% di novembre 2013, quando aveva raggiunto il picco
negativo. Quello di luglio 2015 per i prestiti bancari a famiglie e imprese e' il miglior risultato
da aprile 2012.
Per quanto riguarda i mutui alle famiglie per l'acquisto delle abitazioni - prosegue la nota
dell’Abi - i dati relativi al periodo gennaio-luglio del 2015 evidenziano la forte ripresa del
mercato dei finanziamenti alle famiglie per l'acquisto delle abitazioni. Nel periodo gennaioluglio 2015 l'ammontare delle erogazioni di nuovi mutui e' stato pari a 26,603 miliardi di euro
rispetto ai 14,605 miliardi dello stesso periodo del 2014. L’incremento su base annua è, quindi,
dell’82,2%.
(Il Sole 24ORE – Finanza&Mercati, 28 agosto 2015)
 Mutui, concorrenza se il cliente è «mobile»
Una questione di concorrenza. Ma non solo. La possibilità di estinguere anticipatamente i mutui
senza nessuna penalità per il cliente è un’opzione che ha introdotto fattori di concorrenza
importanti nel mercato italiano dei finanziamenti. La reintroduzione di una “penale”, anche solo
sotto forma di ristoro delle spese effettivamente sostenute dalla banca per la provvista delle
somme erogate sul mercato interbancario, potrebbe avere effetti negativi sulla competizione
tra le insegne del credito.
4
Per giustificare il ritorno della penale, i suoi sostenitori utilizzano argomentazioni
apparentemente a favore dei consumatori. Per esempio che le banche potrebbero decidere di
farsi concorrenza e offrire l’uscita senza penalizzazioni per fidelizzare la clientela. Un altro
argomento è che le banche non concederebbero più mutui a tassi fissi per il timore di una
eventuale futura surroga. Quest’ultimo argomento sembra poco sostenibile, visto il successo
dei mutui a tasso fisso, che del resto vanno di pari passo con gli spread bassi registrati in
questo periodo. Secondo Crif «l’opzione “tasso fisso” nel secondo trimestre 2015 arriva a
spiegare il 71% delle preferenze con riferimento alle nuove richieste di mutuo di surroga e
sostituzione». Sarebbe difficile resistere a una domanda così fortemente orientata.
Potrebbe avere maggiore appeal l’argomento - teorico - di un maggiore fattore di concorrenza
che potrebbe derivare da una misura di questo genere. Particolarmente esperto dei rapporti tra
banche e clienti, Antonio Ortolani (componente della commissione Banche dell’ordine dei
commercialisti di Milano, commissione di cui è stato anche a lungo presidente), condivide che:
«In teoria la reintroduzione della penale d’uscita potrebbe avere un senso, la banca può dire:
la provvista mi costa, è giusto che mi sia rimborsata. E sempre in teoria potrebbe agevolare la
concorrenza, perché le banche potrebbero decidere di non applicare la penale, rinunciando a
prezzarla in termini di spread, e avere un vantaggio competitivo». In teoria però. Spiega infatti
Ortolani: «In Italia le banche si allineano sempre sugli stessi standard. C’è un caso
emblematico: quello dei conti cointestati. Nell’apertura di un conto le banche impongono
sempre ai clienti l’obbligo di solidarietà anche per le obbligazioni che saranno assunte
successivamente dai sottoscrittori. In questo modo evitano l’accusa di appropriazione indebita
e i risparmiatori devono rivolgersi al tribunale se vogliono fare disconoscere questa clausola,
che i giudici hanno sempre ritenuto illegittima. Ma quelli che hanno la forza di portare la banca
davanti al giudice in una situazione del genere sono veramente pochi. Questo lo fanno
praticamente tutte le banche». La stessa cosa, sospetta Ortolani, succederebbe in caso di
reintroduzione della penale di uscita.
Nel mondo della pratica - non in quello della teoria - tutti riconoscono come l’eliminazione della
penale d’uscita abbia introdotto elementi importanti di concorrenza nel mercato dei mutui
(nonché una loro ripresa, visto che le surroghe hanno rappresentato in questi anni un fattore
trainante), la sua reintroduzione difficilmente comporterebbe un aumento della concorrenza.
Direttiva mutui
La Mortgage Credit Directive, ovvero la Direttiva Ue 2014/17 sui mutui è volta a creare regole
comuni sul mercato dei mutui in Europa. Con la legge europea 2014 (varata di recente dal
Parlamento) è stato dato mandato al Governo per il decreto di attuazione. Tra le previsioni
della direttiva c’è anche quella che consente agli stati comunitari la possibilità di stabilire un
equo compenso per le spese sostenute dalla banca in caso di estinzione anticipata del mutuo.
La direttiva non impone però questa scelta e molti avvertono che essa rappresenterebbe un
arretramento per l’Italia.
(Antonio Criscione, Il Sole 24ORE – Plus, 22 agosto 2015)
 «Flessibilità
da conservare» - Intervista a Rita Romeo - Prometeia - Analisi
Mercati
Cosa significa per il mercato dei mutui italiani la possibile (ma evitabile) reintroduzione di una
penale (sotto forma di risarcimento di “spese effettivamente sostenute”) di estinzione
anticipata? Abbiamo provato a fare il punto con Rita Romeo della divisione analisi mercati e
intermediari finanziari della società di consulenza Prometeia.
È possibile secondo lei tornare indietro in Italia rispetto alla penale di estinzione
anticipata?
La mia personale opinione è che è molto difficile tornare indietro. Anche perché in Italia
l’eliminazione della penale di estinzione anticipata ha favorito anche molto la concorrenza.
5
E se questo dovesse avvenire?
Potrebbe frenare fortemente soprattutto il mercato delle surroghe, che a partire dal 2014 sono
state il volano della ripresa dei mutui, proprio perché ora diventa molto conveniente surrogare
i finanziamenti che erano stati erogati nella fase degli spread al massimo.
L’assenza di una penale di estinzione ha limitato l’offerta da parte delle banche di
mutui a tasso fisso?
Al contrario. Nell’ultimo anno i mutui a tasso fisso hanno avuto delle ottime performances,
perché sono stati molto richiesti dai clienti, ma anche perché sono stati molto offerti dalle
banche. Intanto perché è un modo per fare cassa subito e poi perché è un modo per legare la
clientela, che poi può essere servita a tutto tondo. Alcuni operatori non sembravano entusiasti
di un possibile ritorno alla vecchia normativa, perché anche per loro questo significa avere uno
strumento in meno a disposizione.
Potrebbe esserci un aspetto positivo?
Una banca che avesse bisogno di recuperare quote di mercato, magari anche in alcuni territori,
potrebbe escludere la penale di estinzione anticipata e in questo modo offrire un vantaggio alla
clientela. In questo modo potrebbe essere una leva in più. Per il resto potrebbe essere un
fattore ostacolante per la crescita del mercato, perché eliminerebbe un elemento che invece è
stato trainante. Del resto la banca potrebbe coprire i costi per la raccolta e quindi non
“prezzarli” nello spread del mutuo, ma non è detto che questo compenserebbe il vantaggio
dato dall’estrema flessibilità dal lato del cliente.
(Antonio Criscione, Il Sole 24ORE – Plus, 22 agosto 2015)
 I prezzi «sgonfiati» trainano le vendite ma non c’è boom
Per l’immobiliare il 2015 doveva essere l’anno in cui si sarebbero concretizzati i segnali di
ripresa iniziati nell’anno precedente. Poi i risultati di inizio 2015 hanno raffreddato gli
entusiasmi. Così, anche se permangono gli elementi positivi e l’ottimismo (spesso timido) degli
operatori, soprattutto sul fronte del credito e della domanda, il mercato residenziale non ha
ancora cambiato marcia. I prossimi mesi possono essere dunque il momento giusto per
comprare casa? E nel caso di acquisto, quale mutuo è meglio stipulare e con quali
accorgimenti?
Gli ultimi dati ufficiali sulle compravendite forniti dall’Agenzia delle Entrate sono relativi al
primo trimestre, periodo in cui è stato registrato un calo degli scambi del 3% dopo che l’ultimo
trimestre 2014 aveva segnato una crescita di oltre il 7%, portando il risultato dell’intero anno a
+ 3,6%. Uno stop che solo in parte può essere attribuito agli effetti del riordino dell’imposta di
registro (con il Dl 104/2013) che ha favorito le vendite a inizio 2014. Lo stesso dato “depurato”
da questa componente si ferma infatti, secondo le Entrate, a un poco confortante +0,8%. Sul
fronte prezzi, l’Istat ha registrato – nello stesso periodo su base annua – ancora una
diminuzione del 3,4% delle quotazioni, segnando un rallentamento nel percorso di continua
attenuazione del calo tendenziale (a inizio 2014 c’è stato un picco negativo del -6% per le
quotazioni).
Aspettando i dati relativi al secondo trimestre, cosa accadrà dunque nei prossimi mesi? Le
compravendite secondo Nomisma dovrebbero attestarsi sotto quota 450mila a fine anno (+7%
sul 2014) con i prezzi che dovrebbero finire la discesa nel 2016 e riprendere a salire, almeno
nelle città, nel 2017. Più positivo il giudizio espresso da altri operatori, come ad esempio S&P
che prevede già per quest’anno la fine del calo dei prezzi e quindi una ripresa più veloce.
L’acquisto della prima casa per chi vive in affitto può risultare comunque conveniente anche se
i prezzi si assesteranno ancora verso il basso, soprattutto per via del più facile accesso al
credito, spread contenuti e tassi ai minimi storici. Se è vero che secondo una recente indagine
tra gli agenti immobiliari una compravendita su tre ancora non si conclude per la mancata
6
concessione del mutuo, è innegabile che le banche abbiano allentato – sempre in un contesto
di criteri selettivi più stringenti rispetto agli anni del boom – la stretta in ambito immobiliare.
Le erogazioni secondo Bankitalia sono infatti cresciute del 35% su base annua. Una larga fetta
di queste è però assorbita dalle surroghe, che superano ormai da mesi la metà delle richieste
di finanziamento sui siti online. Discorso differente sulle seconde case, dove anticipare troppo
la ripresa potrebbe essere controproducente e dove il peso fiscale è maggiore.
(Emiliano Sgambato, Il Sole 24ORE – Norme e Tributi, 4 agosto 2015)
 Immobili
 Edifici storici: da oggi obbligatoria la scheda per gli interventi antisismici
A partire da oggi, 1° settembre, per gli interventi sugli edifici storici di miglioramento sismico o
che riguardano singoli elementi strutturali, ovvero interventi di manutenzione straordinaria,
che prevedono lavorazioni edili significative nei confronti dell’interazione della struttura,
insieme alla documentazione progettuale presentata per le autorizzazioni o i pareri di legge
dovrà essere compilata la scheda allegata alla circolare del Ministero dei beni culturali n. 15 del
30 aprile scorso in materia di tutela del patrimonio architettonico e mitigazione del rischio
sismico.
Le schede, che non costituiscono
documentazione tecnica aggiuntiva rispetto a quella
obbligatoria prevista per legge ma rappresentano esclusivamente una sintesi dell’approccio
progettuale, verranno raccolte e archiviate presso il Mibact per aggiornare le mappe di rischio
dei centri urbani, con particolare attenzione per il rischio sismico.
Interventi di manutenzione straordinaria
La circolare n. 15/2015 pone particolare attenzione agli interventi di manutenzione
straordinaria (secondo il D.P.R. 380/2001) che prevedono lavorazioni edili (realizzazione o
modifiche di porte e finestre, introduzione di pavimentazioni più pesanti, modifica del manto di
copertura, modifiche b della distribuzione dei tramezzi, tracce o fori che riducono
significativamente le sezioni resistenti ecc.); tali interventi infatti, anche quando non
riguardano elementi portanti, possono influire direttamente o indirettamente sul
comportamento strutturale dell’edificio. In questi casi il progetto dell’intervento può costituire
l’occasione per rilevare criticità strutturali e vulnerabilità sismiche locali, già esistenti e non
connesse direttamente all’intervento progettato. Si favorisce così la previsione di interventi
locali che, pur snaturando la natura e gli obiettivi del progetto, spesso, senza comportare
sensibili costi aggiuntivi, portano a miglioramenti significativi della sicurezza strutturale e
quindi dell’edificio.
(Il Sole 24ORE – Tecnici24, 1 settembre 2015)
 Condominio

Risparmio energetico, attenzione alle regole da seguire per detrarre le spese
Mancano meno di tre mesi (salvo proroghe di cui, per ora, si sussurra appena) per sfruttare la
detrazione del 65 per cento: questa la percentuale di detraibilità delle spese sostenute entro il
31 dicembre 2015 per interventi finalizzati al risparmio ed alla riqualificazione energetica, ed
effettuati su fabbricati appartenenti a qualsiasi categoria, fruiscono di una detrazione fiscale
che comporta un risparmio di imposta.
7
La riqualificazione energetica di un edificio consiste nella realizzazione di opere destinate a
migliorarne l'efficienza, contenendo i consumi, riducendo le emissioni di fattori inquinanti, ed
utilizzando in maniera ottimale le risorse di energia.
I soggetti che sostengono delle spese per opere di riqualificazione energetica hanno, pertanto,
diritto a recuperare parte del costo sostenuto, grazie ad una detrazione dall'Irpef o dall'Ires,
cioè dalle imposte derivanti dalla dichiarazione dei redditi.
In ogni caso, come per tutte le detrazioni d'imposta, l'agevolazione è ammessa entro il limite
che trova capienza nell'imposta annua derivante dalla dichiarazione dei redditi; pertanto la
somma eventualmente eccedente non può essere chiesta a rimborso.
La legge di stabilità 2015 (legge 190/2014) ha prorogato al 31 dicembre 2015, nella misura
del 65%, la detrazione fiscale per gli interventi di riqualificazione energetica degli edifici. Nella
stessa misura è prevista anche la detrazione per gli interventi sulle parti comuni degli edifici
condominiali e per quelli che riguardano tutte le unità immobiliari di cui si compone il singolo
condominio.
A decorrere dal 2016, salvo ulteriori proroghe, i lavori per i quali è attualmente prevista tale
agevolazione saranno ricompresi nelle ristrutturazioni edilizie, con detrazione del 36%.
La legge di stabilità 2015 ha inoltre esteso l'agevolazione a nuove tipologie di interventi. In
particolare, dal 1° gennaio 2015 al 31 dicembre 2015 si può usufruire della detrazione anche
per l'acquisto e la posa in opera di
•schermature solari, nel limite di 60.000 euro;
•impianti di climatizzazione invernale dotati di generatori di calore alimentati da biomasse
combustibili, nel limite di 30.000 euro.
Per verificare gli importi esatti della detrazione massima per ogni tipo di intervento, cliccare
qui.
Pertanto questi risultano essere gli interventi per fruire della detrazione:
•interventi per migliorare l'isolamento termico, anche mediante sostituzione di serramenti,
finestre, pavimenti e coperture;
•installazione di pannelli solari;
•sostituzione di impianti di climatizzazione invernale (caldaie) e di scaldacqua;
•opere, o insieme di opere, che incidano sulla prestazione energetica dell'edificio (ad esempio,
la coibentazione dei muri o del sottotetto);
•posa in opera di schermature solari.
Le detrazioni, da ripartire in dieci rate annuali di pari importo nell'anno in cui la spesa è
sostenuta e nei nove successivi, sono riconosciute nelle seguenti misure:
•55% delle spese sostenute fino al 5 giugno 2013
•65% delle spese sostenute dal 6 giugno 2013 al 31 dicembre 2015 sia per interventi sulle
singole unità immobiliari sia quando l'intervento è effettuato sulle parti comuni degli edifici
condominiali, o se riguarda tutte le unità immobiliari di cui si compone il singolo condominio.
Per i privati la detrazione compete in base al principio di cassa, cioè nell'anno in cui è
effettivamente avvenuto il pagamento della fattura, mentre le imprese devono adottare il
consueto principio di competenza.
Condizione indispensabile per poter fruire della detrazione è che gli interventi siano eseguiti su
unità immobiliari e su edifici (o su parti di edifici) esistenti, a prescindere dalla categoria
catastale. La detrazione riguarda, quindi, sia gli edifici residenziali, cioè destinati ad abitazione,
sia le loro pertinenze (ad es.: box e tettoie), sia gli edifici strumentali, cioè destinati ad uso
commerciale o industriale. In sostanza sono agevolabili tutti gli edifici iscritti in catasto, e per i
quali sono dovute le imposte comunali (Imu e Tasi). Risultano, invece, esclusi dal beneficio i
fabbricati di nuova costruzione, in quanto già obbligati a disporre di tutti i requisiti tecnici per il
risparmio energetico.
8
La detrazione spetta al soggetto che materialmente sostiene la spesa e non necessariamente al
proprietario dell'immobile. Beneficiano pertanto della riduzione di imposta i titolari di un diritto
reale sull'immobile oggetto della ristrutturazione, dunque i proprietari, gli inquilini, i
comodatari (cioè coloro che, per contratto, dispongono gratuitamente dell'immobile), i familiari
conviventi, i titolari di redditi di impresa, le società, gli enti e le associazioni.
Per poter ottenere il beneficio fiscale è sufficiente che il contribuente sia in regola con i
permessi tecnici e amministrativi per l'esecuzione dei lavori e che provveda ai due seguenti
adempimenti:
1.pagare i fornitori a mezzo bonifico, nel quale dovranno essere evidenziati i seguenti dati:
•causale del versamento, con la seguente dicitura: detrazione ai sensi della Legge 296/2006,
art. 1, co. 344-349;
•il proprio codice fiscale (cioè il codice fiscale di chi effettua il pagamento);
•il codice fiscale o la partita Iva di chi esegue i lavori.
2.inviare all'Enea, cioè all'Agenzia nazionale per le nuove tecnologie, l'energia e lo sviluppo
economico sostenibile, entro 90 giorni dalla fine lavori, copia della certificazione energetica e la
scheda informativa degli interventi realizzati (l'originale deve ovviamente essere conservato).
Tale pratica, solitamente effettuata da un professionista tecnico (geometra, architetto, ecc.) o
direttamente dalla azienda fornitrice dell'impianto (in caso, ad esempio, di sostituzione della
caldaia, o dell'installazione di pannelli solari), può comunque essere inviata direttamente
dall'interessato, in via telematica.
Non è invece più necessario inviare alcuna comunicazione all'Agenzia delle Entrate, neppure
nel caso di prosecuzione dei lavori oltre il periodo di imposta.
(Nadia Parducci, Il Sole 24 ORE – Quotidiano del condominio, 7 settembre 2015)

Il foro del condominio è quello in cui si trova l’immobile
Al Tribunale di competenza non si scappa: la Cassazione, con l’ordinanza 17474, depositata
ieri, ha ribadito in modo articolato che in caso di contenzioso in cui il condomino viene
chiamato in causa il foro è quello del circondario in cui si trova l’immobile. Ordinanza che non
contraddice quella del 25 agosto scorso, che ammetteva la deroga al principio generale
contenuta in una clausola del regolamento condominiale contrattuale.
Un condòmino, il cui figlio aveva subito un incidente sulle scale comuni, aveva infatti chiamato
in causa presso il tribunale di Roma sia il condominio che la compagnia assicurativa dello
stesso. L’edificio, però, si trova nel circondario del Tribunale di Velletri.
La Cassazione, intervenendo sul regolamento di competenza, ha chiarito che:
1) La notifica di un atto indirizzato al condominio è validamente fatta nello stabile condominiale
presso il portiere, anche se l’amministratore non abiti né lavori lì;
2) Questo principio, richiamato dalla sentenza 11303/2007, «implica una sostanziale
applicazione dei criteri di cui all’articolo 19, secondo comma, del Codice di procedura civile, i
quali, sebbene espressamente dettati per taluni enti collettivi privi di personalità giuridica,
sono idonei a disciplinare anche l’ipotesi del soggetto “condominio”».
Di conseguenza, prosegue la Cassazione, dato che lo stesso condòmino ricorrente aveva
notificato la citazione in giudizio presso lo stabile condominiale, in persona dell’amministratore
pro tempore, «il foro generale (...) si deve individuare in quel luogo», che poi, del resto, è
anche il luogo in cui si è verificato il fatto dannoso. Non solo, conclude la Cassazione: si tratta
anche dello stesso luogo in cui va identificato il «forum destinatae solutionis», perché il
risarcimento del danno va effettuato nei confronti del danneggiato, che appunto, oltretutto,
abita nello stesso condominio.
9
Nessuna possibilità, quindi, di immaginare circondari di Tribunale diversi da quelli in cui si
trova l’immobile.
(Saverio Fossati, Il Sole 24 ORE – Quotidiano del condominio, 3 settembre 2015)

Nell’intercapedine del piano non si collocano tubature
Per stabilire a chi appartiene l’intercapedine tra una proprietà e l’altra è necessario, anzitutto,
fare riferimento dell’atto di trasferimento della proprietà dell’unità immobiliare, poi al
regolamento di condominio e, infine, all’utilità che un condomino può trarre dalla stessa, in
base alla sua destinazione strutturale o funzionale.
In un caso sottoposto di recente all’attenzione della Corte di cassazione (sentenza n.
13295/2015) un condòmino del primo piano ne aveva citato in giudizio un altro soprastante,
accusandolo di aver trasformato il tetto in un lastrico solare, creando, così, una servitù di luce
e di veduta oltre ad aver fatto passare nel doppio soffitto (intercapedine) di sua proprietà, i
tubi di scarico di cui chiedeva, pertanto, la rimozione. Il Tribunale respingeva la domanda
mentre la Corte d’appello dava ragione al ricorrente e condannava il condòmino del piano di
sopra a rimuovere le tubature. Per i giudici il condòmino, per mantenere i tubi, avrebbe dovuto
dimostrare di essere proprietario del «vano tecnico» (cioè intercapedine) – dal momento che
l’atto di acquisto nulla diceva a riguardo – o che fosse titolare di un diritto di servitù o che
potesse avvalersi dell’usucapione. Ma la dimostrazione non era stata data.
Investita della questione, la corte di Cassazione, per stabilire a chi appartenesse
l’intercapedine, ha preliminarmente richiamato l’attenzione sul concetto di pertinenza in base
all’articolo 817 del Codice civile: «(...) in una cosa accessoria asservita funzionalmente ed in
maniera durevole all’utilità o ad ornamento di un’altra cosa principale ed è caratterizzata da
due elementi uno soggettivo e l’altro oggettivo».
Dal punto di vista soggettivo è necessario che la pertinenza sia asservita, per volontà del
proprietario della cosa principale, in un rapporto funzionale con quest’ultima ovvero a servizio
o ad ornamento della stessa. Ciò premesso, considerato che i titoli di proprietà delle parti non
facevano alcun riferimento a tale vano tecnico e che la consulenza tecnica d’ufficio aveva
constatato che l’intercapedine in questione aveva la funzione di isolare e proteggere
l’appartamento collocato al primo piano, sussisteva effettivamente un rapporto funzionale tra
l’intercapedine e l’appartamento.
Solo dopo questa analisi la Corte è riuscita a stabilire che quel vano tecnico (l’intercapedine
risultato di una controsoffittatura dell’altezza di m.1,30) aveva la funzione di isolare
l’appartamento al piano di sotto e che, pertanto, apparteneva al proprietario di quest’ultimo
perché ne traeva il maggior beneficio.
(Luana Tagliolini, Il Sole 24 ORE – Quotidiano del condominio, 1 settembre 2015)

Ci vuole sempre il codice fiscale dello stabile
Per poter fruire della detrazione dall’Irpef del 50% delle spese sostenute per la manutenzione o
ristrutturazione delle parti comuni occorre che ci sia sempre il codice fiscale del condominio e
che le fatture siano a questo intestate. Un principio, quello espresso dall’agenzia delle Entrate
con la risoluzione 74/E del 27 agosto 2015, che nella sostanza ribadisce quanto detto nella
circolare 11/E/2014.
Cosa succede, in concreto, molte volte? Nei condomìni minimi, dove non c’è né amministratore
né conto o codice fiscale condominiali, i proprietari, quando effettuano i lavori sulle parti
10
comuni si fanno intestare le fatture “pro quota” per poi detrarne il 50% dall’Irpef. Ignorando
però che il diritto a questa detrazione spetta solo se il codice fiscale viene indicato nei bonifici
di pagamento dei lavori e nella dichiarazione dei redditi dei singoli condòmini quando usano il
bonus fiscale. Alcuni più astuti, per aggirare il problema, si fanno indicare sulle fatture che i
lavori sono su parti private.
Il caso affrontato dalle Entrate era stato sollevato proprio da un “interpello” fatto da alcuni
contribuenti, tutti condòmini di un piccolo condominio, che volevano evitare di fare errori.
Invece, come hanno risposto le Entrate, l’errore era stato fatto: avevano pagato regolarmente
con bonifico, come prescritto, le fatture, che però erano a loro intestate per importi pro quota,
e in più avevano indicato il loro codice fiscale e non quello del condominio. Date queste
premesse, la detrazione non spetta. Il pagamento può anche essere fatto da uno o più
condòmini ma fatture e codice fiscale devono essere del condominio.
L’agenzia, però, ha anche indicato un rimedio, valevole per chi ha commesso l’errore nel 2014:
occorre anzitutto chiedere il codice fiscale del condominio all’Ufficio territoriale delle Entrate
(con il modello AA5/6, sul sito dell’agenzia), poi pagare la sanzione perché il codice fiscale non
era stato chiesto in tempo (103,29 euro con modello F24, codice tributo 8912). Infine, va
inviata allo stesso ufficio una comunicazione in carta libera dove indicare per ciascun
condomino: le generalità e il codice fiscale; i dati catastali delle rispettive unità immobiliari; i
dati dei bonifici; la richiesta di considerare il condominio quale soggetto che ha effettuato gli
interventi; le fatture emesse dalle ditte nei confronti dei singoli condòmini, da intendersi
riferite al condominio. Ma non basta: la dichiarazione dei redditi (730 o Unico), in caso sia già
stata presentata, va rifatta in integrazione.
Insomma, una seccatura che si sarebbe potuta evitare. E che insegna a chi abita nei condomìni
minimi ad attrezzarsi richiedendo subito il codice fiscale.
(Saverio Fossati, Il Sole 24ORE – Quotidiano del condominio, 1 settembre 2015)

Infiltrazioni, la colpa è sempre del giardino
Il condominio, proprietario del giardino, risponde delle infiltrazioni subite dal seminterrato del
vicino anche se il muro di confine non è stato sufficientemente impermeabilizzato. Irrilevante il
comportamento del danneggiato sia in ordine alle modalità costruttive che per la mancata
manutenzione. A stabilirlo è la Corte di Cassazione con la sentenza del 27 luglio 2015, n.
15730 .
La vicenda nasce dalle lamentele di un confinante che subisce delle infiltrazioni provenienti dal
giardino del condominio vicino. Le parti si rimpallano la responsabilità. Secondo il danneggiato,
le infiltrazioni sarebbero addebitabili esclusivamente al condominio proprietario del giardino
aderente al muro. Il condominio rifiuta ogni addebito in quanto la responsabilità sarebbe dello
stesso danneggiato per un duplice motivo: non solo, nel realizzare il muro, non avrebbe
provveduto ad una sufficiente impermeabilizzazione dello stesso, ma avrebbe omesso le
necessarie opere di manutenzione. Non trovando una soluzione bonaria, la questione finisce
nelle aule di giustizia.
Secondo il consulente tecnico d'ufficio (Ctu) l'umidità deriverebbe dal giardino realizzato dal
condominio, dotato, tra l'altro, di un impianto di irrigazione. Le infiltrazioni sarebbero
imputabili alla mancata impermeabilizzazione delle pareti controterra ed al decorso del tempo
che avrebbe determinato il progressivo cedimento dell'intonaco e l'imbibimento delle murature.
Stabilita la causa del danno, sorge un dilemma: di chi è la responsabilità? Del proprietario del
muro che ha mancato nel realizzare l'impermeabilizzazione delle pareti controterra e
nell'effettuare le necessarie opere di manutenzione o del condominio proprietario del giardino?
11
I giudici di merito (confermato dalla Cassazione), richiamando l'articolo 2051 del Codice civile,
che disciplina la responsabilità delle cose in custodia, sanciscono la responsabilità del
possessore del giardino (quindi del condominio) individuato come fonte delle infiltrazioni.
Poiché la responsabilità per i danni da cose in custodia ha carattere oggettivo, al danneggiato
basta dimostrare il danno subito e il rapporto di causalità con il bene in custodia mentre il
proprietario della cosa può evitare la responsabilità solo dimostrando il caso fortuito. Ma dato
che il Ctu aveva già dimostrato l'esistenza del danno e la causa (le infiltrazioni provenienti dal
giardino condominiale), il condominio non ha avuto scampo in quanto proprietario del terreno.
E, trattandosi di responsabilità oggettiva, anche la circostanza che il condominio fosse
all'oscuro delle modalità costruttive del muro confinante, diventa un fatto irrilevante.
E vi è di più. Secondo la Corte d'appello (e la Cassazione conferma) il condominio, nel
momento in cui ha piantumato in prossimità del muro preesistente, avrebbe dovuto farsi carico
della sua impermeabilizzazione.
(Donato Palombella, Il Sole 24ORE – Quotidiano del condominio, 18 agosto 2015)
12
Legge e prassi
(G.U. 5 settembre 2015, n. 206)

 Ambiente
AUTORITA' DI BACINO DEL FIUME PO
COMUNICATO
Comunicazione di avvio della consultazione per la procedura di valutazione ambientale
strategica del progetto di piano di gestione del rischio di alluvioni del distretto idrografico del
fiume Po.
(G.U. 1 agosto 2015, n 177)
LEGGE 29 luglio 2015, n. 115
Disposizioni per l'adempimento degli obblighi derivanti dall'appartenenza dell'Italia all'Unione
europea - Legge europea 2014.
(G.U. 3 agosto 2015, n 178)
MINISTERO DELLE POLITICHE AGRICOLE ALIMENTARI E FORESTALI
DECRETO 21 luglio 2015
Dichiarazione del carattere di eccezionalita' per i danni causati da organismi nocivi (Xylella
fastidiosa) nei territori della Regione Puglia dal 1º gennaio 2014 al 30 giugno 2015.
(G.U. 3 agosto 2015, n 178)
PRESIDENZA DEL CONSIGLIO DEI MINISTRI DIPARTIMENTO DELLA PROTEZIONE
CIVILE
ORDINANZA 24 luglio 2015
Primi interventi urgenti di protezione civile in conseguenza degli eccezionali eventi
meteorologici che nei giorni dal 15 al 17 marzo e dal 23 al 25 marzo 2015 hanno colpito il
territorio delle province di Asti e Cuneo e dei comuni di Strevi in provincia di Alessandria e di
Viù in provincia di Torino. (Ordinanza n. 269).
(G.U. 7 agosto 2015, n 182)
CIVILE
Ordinanza di protezione civile per favorire e regolare il subentro della Regione Marche nelle
iniziative finalizzate al superamento della situazione di criticità determinatasi in conseguenza
delle eccezionali avversità atmosferiche verificatesi nei giorni dal 2 al 4 maggio 2014 nel
territorio della medesima regione. (Ordinanza n. 271).
(G.U. 7 agosto 2015, n 182)
CIVILE, ORDINANZA 27 luglio 2015
Ordinanza di protezione civile per favorire e regolare il subentro della Regione Emilia-Romagna
nelle iniziative finalizzate al superamento della situazione di criticità determinatasi in
conseguenza delle eccezionali avversità atmosferiche che dall'ultima decade del mese di
13
dicembre 2013 al 31 marzo 2014 hanno colpito il territorio delle Province di Bologna, ForlìCesena, Modena, Parma, Piacenza, Reggio-Emilia e Rimini. (Ordinanza n. 270).
(G.U. 7 agosto 2015, n 182)
CIVILE
Ulteriori disposizioni di protezione civile finalizzate al superamento della situazione di criticità
determinatasi in conseguenza dell'evento sismico che il 21 giugno 2013 ha colpito il territorio
delle Province di Lucca e Massa Carrara. (Ordinanza n. 272).
(G.U. 8 agosto 2015, n 183)
CIVILE
Ordinanza di protezione civile per favorire e regolare il subentro della Regione Puglia nelle
iniziative finalizzate al superamento della situazione di criticità determinatasi in conseguenza
degli eccezionali eventi meteorologici verificatisi tra il 19 novembre ed il 3 dicembre 2013 nel
territorio delle Province di Foggia, Lecce e Taranto. (Ordinanza n. 273).
(G.U. 8 agosto 2015, n 183)
AUTORITA' DI BACINO DEL FIUME PO
COMUNICATO
Comunicazione di avvio della consultazione per la procedura di valutazione ambientale
strategica del progetto di piano di gestione del rischio di alluvioni del distretto idrografico del
fiume Po.
(G.U. 8 agosto 2015, n 183)
CIVILE
meteorologici verificatisi l'8 luglio 2015 nel territorio dei comuni di Dolo, Pianiga e Mira in
provincia di Venezia e di Cortina d'Ampezzo in provincia di Belluno. (Ordinanza n. 274).
(G.U. 10 agosto 2015, n 184)
DECRETO 22 giugno 2015
Aggiornamento degli allegati 2, 6 e 7 al decreto legislativo n. 75 del 29 aprile 2010 «Riordino e
revisione della disciplina in materia di fertilizzanti, a norma dell'articolo 13 della legge 7 luglio
2009, n. 88». (15A06176)
(G.U. 12 agosto 2015, n 186)
LEGGE 7 agosto 2015, n. 124
Deleghe al Governo in materia di riorganizzazione delle amministrazioni pubbliche.
(G.U. 13 agosto 2015, n 187)
DECRETO DEL PRESIDENTE DEL CONSIGLIO DEI MINISTRI 13 maggio 2015
Criteri e modalità di ripartizione del contributo statale per la gestione, la manutenzione e lo
sviluppo delle reti di osservazione idro-meteorologica al suolo e della rete dei radar
meteorologici utilizzati dai centri funzionali regionali operanti nel Sistema nazionale di
allertamento costituito nell'ambito delle attività di protezione civile.
(G.U. 13 agosto 2015, n 187)
DECRETO DEL PRESIDENTE DEL CONSIGLIO DEI MINISTRI 11 giugno 2015
Approvazione della Variante al Piano stralcio per l'assetto idrogeologico - rischio di frana,
relativamente ai comuni di Cervinara, Sant'Angelo a Cupolo, Torrioni e Vitulano.
(G.U. 13 agosto 2015, n 187)
14
CIVILE
ORDINANZA 3 agosto 2015
Ulteriori disposizioni di protezione civile per favorire e regolare il subentro dell'Agenzia
regionale campana per la difesa del suolo (ARCADIS) nelle iniziative finalizzate al
completamento in regime ordinario delle attività inerenti allo stato di criticità socio-economicoambientale nel bacino idrografico del fiume Sarno. (Ordinanza n. 275).
(G.U. 13 agosto 2015, n 187)
MINISTERO DELLE INFRASTRUTTURE E DEI TRASPORTI
Prescrizioni relative alle prove ed ispezioni per gli imballaggi, i grandi imballaggi e i contenitori
intermedi. (Decreto n. 842/2015).
(G.U. 17 agosto 2015, n 189)
MINISTERO DELL'AMBIENTE E DELLA TUTELA DEL TERRITORIO E DEL MARE
DECRETO 7 agosto 2015
Classificazione dei rifiuti radioattivi, ai sensi dell'articolo 5 del decreto legislativo 4 marzo 2014,
n. 45.
(G.U. 19 agosto 2015, n 191)
CIVILE
Ulteriori disposizioni di protezione civile finalizzate al superamento delle situazioni di criticità
determinatesi a seguito degli eccezionali eventi meteorologici che hanno colpito il territorio
della Regione Umbria nei giorni 15, 16, 26 e 27 novembre 2005. Proroga della contabilità
speciale n. 3338. (Ordinanza n. 276).
(G.U. 19 agosto 2015, n 191)
CIVILE
Proroga contabilità speciale n. 5803. Superamento della situazione di criticità derivante dagli
eccezionali eventi meteorologici verificatisi nei giorni dal 25 al 26 dicembre 2013, dal 4 al 5 e
dal 16 al 20 gennaio 2014 nel territorio della Regione Liguria. (Ordinanza n. 277).
(G.U. 19 agosto 2015, n 191)
COMUNICATO
Riesame dell'autorizzazione integrata ambientale, rilasciata per l'esercizio dello stabilimento
della società Plastipak Italia Preforme S.r.l., in Verbania (ID 126/867).
(G.U. 20 agosto 2015, n 192)
DELIBERA DEL CONSIGLIO DEI MINISTRI 31 luglio 2015
Ulteriori disposizioni per fronteggiare il rischio fitosanitario connesso alla diffusione nel
territorio della regione Puglia del batterio patogeno da quarantena Xylella fastidiosa (Well e
Raju).
(G.U. 20 agosto 2015, n 192)
Dichiarazione dell'esistenza del carattere di eccezionalità degli eventi calamitosi verificatisi
nella Regione Piemonte.
(G.U. 21 agosto 2015, n 193)
15
Dichiarazione dell'esistenza del carattere di eccezionalità degli eventi calamitosi verificatisi
nella Regione Liguria.
(G.U. 21 agosto 2015, n 193)
CIVILE
meteorologici verificatisi il giorno 4 agosto 2015 nel territorio dei comuni di San Vito di Cadore,
Borca di Cadore, Vodo di Cadore, Cortina d'Ampezzo ed Auronzo, in provincia di Belluno.
(Ordinanza n. 278).
(G.U. 21 agosto 2015, n 193)
COMUNICATO
Comunicato relativo alla fissazione dei limiti tra le acque del demanio marittimo e le acque del
demanio idrico (fluviale, acque interne) presso la foce del torrente Maremola, ricadente nel
territorio del Comune di Pietra Ligure.
(G.U. 21 agosto 2015, n 193)
Riconoscimento di idoneità del prodotto disperdente denominato «Cleaning Eco 87»
commercializzato dalla società Cleaning Tech S.r.l. da impiegare in mare per la bonifica dalla
contaminazione da idrocarburi petroliferi.)
(G.U. 22 agosto 2015, n 194)
MINISTERO DELLA GIUSTIZIA
COMUNICATO
Mancata conversione del decreto-legge 4 luglio 2015, n. 92, recante: «Misure urgenti in
materia di rifiuti e di autorizzazione integrata ambientale, nonché per l'esercizio dell'attività
d'impresa di stabilimenti industriali di interesse strategico nazionale».
(G.U. 3 settembre 2015, n 204)

Appalti
COMITATO INTERMINISTERIALE PER LA PROGRAMMAZIONE ECONOMICA
DELIBERA 20 febbraio 2015
Programma delle infrastrutture strategiche (Legge n. 443/2001). Nuova linea ferroviaria Torino
- Lione (NLTL) - Sezione internazionale: Parte comune italo-francese - Sezione
transfrontaliera: Parte in territorio italiano - CUP C11J05000030001. Approvazione progetto
definitivo. (Delibera n. 19/2015).
(G.U. 6 agosto 2015, n 181, s.o., N. 45)
AUTORITA' NAZIONALE ANTICORRUZIONE
COMUNICATO
Pubblicazione del regolamento per la disciplina dello svolgimento di tirocini formativi e di
orientamento
(G.U. 8 agosto 2015, n 183)
Modifica al codice delle leggi antimafia e delle misure di prevenzione, di cui al decreto
legislativo 6 settembre 2011, n. 159, in materia di soggetti sottoposti alla verifica antimafia.
(G.U. 10 agosto 2015, n 184)
16
DECRETO DEL PRESIDENTE DEL CONSIGLIO DEI MINISTRI 26 giugno 2015
Inserimento dell'Autorità nazionale anticorruzione nella tabella A allegata alla legge 29 ottobre
1984, n. 720, istitutiva del sistema di tesoreria unica per enti ed organismi pubblici.
(G.U. 10 agosto 2015, n 184)
AUTORITA' NAZIONALE ANTICORRUZIONE
DETERMINA 22 luglio 2015
Linee guida per l'affidamento del servizio di vigilanza privata. (Determina n. 9).
(G.U. 12 agosto 2015, n 186)
 Economia e Fisco
MINISTERO DELLO SVILUPPO ECONOMICO
Termini, modalita' e procedure per la concessione ed erogazione delle agevolazioni di cui alla
legge 15 maggio 1989, n. 181 in favore di programmi di investimento finalizzati alla
riqualificazione delle aree di crisi industriali.
(G.U. 3 agosto 2015, n 178)
DELIBERA 29 aprile 2015
Fondo per lo sviluppo e la coesione 2007-2013. Riprogrammazione del Programma attuativo
regionale (PAR) della regione Veneto ai sensi delibera CIPE n. 41/2012: presa d'atto. (Delibera
n. 40/2015).
(G.U. 3 agosto 2015, n 178)
COMUNICATO
Comunicato relativo al decreto 20 luglio 2015 concernente: «Modalità di erogazione delle
agevolazioni in favore di programmi di investimento per il sostegno alla nascita e allo sviluppo
di start-up innovative».
(G.U. 6 agosto 2015, n 181)
CIRCOLARE 26 giugno 2015, n. 4660
Modifica della circolare n. 9992 del 25 settembre 2014, attuativa dei decreti del Ministro delle
politiche agricole e forestali 1° agosto 2003 e 3 luglio 2007, in materia di contratti di filiera
relativi al 1° e al 2° bando.
(G.U. 6 agosto 2015, n 181)
AGENZIA NAZIONALE PER L'ATTRAZIONE DEGLI INVESTIMENTI E LO SVILUPPO
D'IMPRESA
COMUNICATO
Esaurimento delle risorse finanziarie disponibili concernenti le misure agevolative previste dal
decreto legislativo 21 aprile 2000, n. 185.
(G.U. 8 agosto 2015, n 183)
DELIBERA 28 gennaio 2015
Programma delle infrastrutture strategiche (Legge n. 443/2001). Nodo di Bari: Bari Sud (tratta
Bari Centrale - Bari Torre a Mare) CUP J11C09000000009. Approvazione progetto definitivo.
(Delibera n. 1/2015).
(G.U. 10 agosto 2015, n 184)
17
MINISTERO DELL'ECONOMIA E DELLE FINANZE
Cofinanziamento nazionale dei programmi concernenti azioni di informazione e di promozione
dei prodotti agricoli sul mercato interno e nei paesi terzi, di cui al regolamento CE n. 501/2008
dec. C(2014) 2708 del 29 aprile 2014, terza annualità, ai sensi della legge n. 183/1987.
(Decreto n. 17/2015).
(G.U. 12 agosto 2015, n 186)
Cofinanziamento nazionale degli aiuti a favore delle organizzazioni di produttori nel settore
ortofrutticolo, di cui all'articolo 35 del regolamento UE n. 1308/2013, per l'anno 2015, ai sensi
della legge n. 183/1987. (Decreto n. 18/2015).
(G.U. 12 agosto 2015, n 186)
Cofinanziamento nazionale dell'annualità 2015/2016 relativo al programma «Frutta e verdura
nelle scuole», di cui all'articolo 103-octies bis del regolamento UE n. 1370/2013, ai sensi della
legge n. 183/1987. (Decreto n. 19/2015).
(G.U. 12 agosto 2015, n 186)
Rideterminazione del cofinanziamento nazionale pubblico per l'annualità 2009 e assegnazione
delle annualità 2010, 2011, 2012 e 2013 a carico del Fondo di rotazione di cui alla legge n.
183/1987 per il programma operativo transfrontaliero «IPA Adriatico di Cooperazione
transfrontaliera». (Decreto n. 20/2015).
(G.U. 12 agosto 2015, n 186)
COMUNICATO
Riapertura del termine per la presentazione dei programmi di cui all'avviso pubblico per il
cofinanziamento di programmi presentati dalle Regioni e finalizzati a sostenere la realizzazione
di diagnosi energetiche nelle piccole e medie imprese (PMI) o l'adozione, nelle stesse, di
sistemi di gestione dell'energia conformi alle norme ISO 50001.
(G.U. 12 agosto 2015, n 186)
Aggiornamento del tasso da applicare per le operazioni di attualizzazione e rivalutazione ai fini
della concessione ed erogazione delle agevolazioni in favore delle imprese.
(G.U. 17 agosto 2015, n 189)
CIRCOLARE 4 agosto 2015, n. 24
Dematerializzazione dello speciale ordine di pagamento rivolto al tesoriere per il pagamento di
somme dovute in esecuzione di provvedimenti giurisdizionali e lodi arbitrali aventi efficacia
esecutiva, previsto dall'articolo 14 del decreto-legge 31 dicembre 1996, n. 669, convertito, con
modificazioni, dalla legge 28 febbraio 1997, n. 30 - Caratteristiche e modalità di emissione.
(G.U. 17 agosto 2015, n 189)
COMUNICATO
Comunicato relativo alla delibera 20 febbraio 2015, recante: «Regione Sicilia - Fondo per lo
sviluppo e la coesione - riprogrammazione delle risorse ai sensi della delibera CIPE n. 21/2014.
(Delibera n. 26/2015).».
18
(G.U. 17 agosto 2015, n 189)
COMUNICATO
Avviso relativo al decreto 29 luglio 2015 relativo al disciplinare delle procedure per il rilascio
dei titoli abilitativi per l'offerta al pubblico dei servizi postali.
(G.U. 17 agosto 2015, n 189)
DECRETO LEGISLATIVO 5 agosto 2015, n. 127
Trasmissione telematica delle operazioni IVA e di controllo delle cessioni di beni effettuate
attraverso distributori automatici, in attuazione dell'articolo 9, comma 1, lettere d) e g), della
legge 11 marzo 2014, n. 23.
(G.U. 18 agosto 2015, n 190)
Disposizioni sulla certezza del diritto nei rapporti tra fisco e contribuente, in attuazione degli
articoli 5, 6 e 8, comma 2, della legge 11 marzo 2014, n. 23.
(G.U. 18 agosto 2015, n 190)
Attuazione della direttiva 2013/11/UE sulla risoluzione alternativa delle controversie dei
consumatori, che modifica il regolamento (CE) n. 2006/2004 e la direttiva 2009/22/CE
(direttiva sull'ADR per i consumatori).
(G.U. 19 agosto 2015, n 191)
Riparto delle risorse di cui all'articolo 8, comma 2, del decreto-legge 19 giugno 2015, n. 78.
(G.U. 19 agosto 2015, n 191)
COMUNICATO
Comunicato relativo al decreto 7 agosto 2015, concernente: «Graduatoria delle domande per
l'accesso alle agevolazioni in favore di programmi integrati d'investimento finalizzati alla
riduzione dei consumi energetici all'interno delle attività produttive localizzate nelle regioni
dell'obiettivo Convergenza».
(G.U. 19 agosto 2015, n 191)
Procedure operative di attuazione del decreto 25 marzo 2015 e modalità di svolgimento delle
attività di prospezione, ricerca e coltivazione di idrocarburi liquidi e gassosi e dei relativi
controlli, ai sensi dell'art. 19, comma 6, dello stesso decreto.
DECRETO 8 luglio 2015, n. 140
Regolamento recante criteri e modalità di concessione alle agevolazioni di cui al capo 0I del
titolo I del decreto legislativo 21 aprile 2000, n. 185.
 Immobili/Edilizia
19
Determinazione dei requisiti e delle caratteristiche degli investitori qualificati da ammettere alle
procedure ristrette di vendita di immobili pubblici.
(G.U. 4 agosto 2015, n 179)
Apporto di immobile di proprietà dello Stato al fondo i3-Regione Lazio.
(G.U. 10 agosto 2015, n 184)
Apporto di immobile di proprietà dello Stato al fondo i3-INAIL.
(G.U. 10 agosto 2015, n 184)
Costituzione di un fondo comune d'investimento immobiliare cui conferire o trasferire immobili
di proprietà dello Stato, inclusi quelli in uso al Ministero della difesa, non più utilizzati a fini
istituzionali, nonché diritti reali immobiliari.
(G.U. 10 agosto 2015, n 184)
COMUNICATO
Passaggio dal demanio al patrimonio dello Stato di un sito in Sarezzo.
(G.U. 11 agosto 2015, n 185)
ISTITUTO NAZIONALE DI STATISTICA
COMUNICATO
Indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati, per il mese di luglio 2015,
che si pubblicano ai sensi dell'art. 81 della legge 27 luglio 1978, n. 392 (Disciplina delle
locazioni di immobili urbani), ed ai sensi dell'art. 54 della legge del 27 dicembre 1997, n. 449
(Misure per la stabilizzazione della finanza pubblica).
(G.U. 31 agosto 2015, n 201)
COMUNICATO
Espropriazione definitiva in favore del Ministero dello sviluppo economico degli immobili siti nel
comune di Calitri nell'ambito del progetto n. 39/40/COM/6063 «strada di collegamento
dell'abitato di Calitri con la S.S. 401 Ofantina».
(G.U. 31 agosto 2015, n 201)
COMUNICATO
comune di Calitri nell'ambito del progetto n. 39/40/COM/6063 «strada di collegamento
dell'abitato di Calitri con la S.S. 401 Ofantina».
(G.U. 31 agosto 2015, n 201)
COMUNICATO
comune di Pescopagano nell'ambito del progetto n. 39/60/COM/6057/02 «strada di
collegamento dell'abitato di Muro Lucano con la S.S. 401 Ofantina» 2° lotto.
(G.U. 31 agosto 2015, n 201)
MINISTERO DELLA DIFESA
20
Piano annuale di gestione del patrimonio abitativo in dotazione alla difesa, per l'anno 2014.
 Pubblica Amministrazione
Disposizioni per l'adempimento degli obblighi derivanti dall'appartenenza dell'Italia all'Unione
europea - Legge europea 2014.
(G.U. 3 agosto 2015, n 178)
MINISTERO DEL LAVORO E DELLE POLITICHE SOCIALI
DECRETO 14 maggio 2015
Ripartizione delle risorse finanziarie affluenti al Fondo per le non autosufficienze, per l'anno
2015.
(G.U. 3 agosto 2015, n 178)
Differimento del termine di cui al decreto 21 giugno 2012, n. 209, recante: «Equiparazione di
velivolo privato ad aeromobile di Stato ai sensi dell'articolo 746 del codice della navigazione»,
come modificato dal decreto 12 giugno 2014, n. 275.
(G.U. 3 agosto 2015, n 178)
Rettifica al decreto 23 dicembre 2014, recante: «Aggiornamento degli importi dovuti per le
operazioni tecnico-amministrative di competenza del Ministero delle infrastrutture e dei
trasporti, ai sensi dell'articolo 405 del decreto del Presidente della Repubblica 16 dicembre
1992, n. 495».
(G.U. 4 agosto 2015, n 179)
GARANTE PER LA PROTEZIONE DEI DATI PERSONALI
PROVVEDIMENTO 2 luglio 2015
Misure di sicurezza e modalita' di scambio dei dati personali tra amministrazioni pubbliche.
(Provvedimento n. 393).
(G.U. 4 agosto 2015, n 179)
MINISTERO DELL'INTERNO
Contributo in conto interessi in favore di comuni, province e citta' metropolitane.
(G.U. 5 agosto 2015, n 180)
Conversione in legge del decreto-legge 8 luglio 2015, n. 99, recante disposizioni urgenti per la
partecipazione di personale militare all'operazione militare dell'Unione europea nel
Mediterraneo centromeridionale denominata EUNAVFOR MED.
(G.U. 6 agosto 2015, n 181)
DECRETO DEL PRESIDENTE DELLA REPUBBLICA 26 giugno 2015, n. 118
Regolamento per il funzionamento del Comitato interministeriale per gli affari europei, istituito
presso la Presidenza del Consiglio dei ministri, a norma dell'articolo 2 della legge 24 dicembre
2012, n. 234.
(G.U. 6 agosto 2015, n 181)
21
DECRETO DEL PRESIDENTE DELLA REPUBBLICA 24 luglio 2015
Scioglimento del consiglio comunale di Cuasso al Monte e nomina del commissario
straordinario.
(G.U. 6 agosto 2015, n 181)
Avvio delle comunicazioni e notificazioni per via telematica presso il Tribunale per i minorenni
di Reggio Calabria e la Procura della Repubblica presso il Tribunale per i minorenni di Reggio
Calabria - settore penale.
(G.U. 6 agosto 2015, n 181)
Avvio delle comunicazioni e notificazioni per via telematica presso il Tribunale di sorveglianza
di Cagliari, il Tribunale di sorveglianza di Sassari, l'Ufficio di sorveglianza di Cagliari e l'Ufficio
di sorveglianza di Sassari - settore penale.
(G.U. 6 agosto 2015, n 181)
di Brescia, il Tribunale di sorveglianza di Perugia, l'Ufficio di sorveglianza di Brescia e l'Ufficio di
sorveglianza di Perugia - settore penale.
(G.U. 6 agosto 2015, n 181)
COMUNICATO
Comunicato relativo al decreto 7 luglio 2015 in materia di modalità di organizzazione e
funzionamento dell'Osservatorio sulla finanza e la contabilità degli enti locali.
(G.U. 6 agosto 2015, n 181)
di Roma - settore penale.
(G.U. 6 agosto 2015, n 181)
DECRETO DEL PRESIDENTE DELLA REPUBBLICA 2 luglio 2015, n. 119
Regolamento per il funzionamento del Comitato Tecnico di Valutazione (CTV) degli atti
dell'Unione europea, istituito presso il Dipartimento per le politiche europee dall'articolo 19
della legge 24 dicembre 2012, n. 234.
(G.U. 7 agosto 2015, n 182)
COMUNICATO
Avviso relativo alla concessione di agevolazioni per la valorizzazione economica dei brevetti a
favore di micro, piccole e medie imprese, anche attraverso operazioni di spin-off
universitari/accademici.
(G.U. 7 agosto 2015, n 182)
COMUNICATO
Avviso relativo al bando per il finanziamento di progetti di potenziamento e capacity building
degli Uffici di trasferimento tecnologico (UTT) delle Università italiane e degli enti pubblici di
ricerca (EPR) italiani al fine di aumentare l'intensità dei flussi di trasferimento tecnologico
verso il sistema delle imprese.
(G.U. 7 agosto 2015, n 182)
22
CONSIGLIO DI PRESIDENZA DELLA GIUSTIZIA AMMINISTRATIVA
COMUNICATO
Conto finanziario per l'anno 2014
(G.U. 8 agosto 2015, n 183)
DIRETTIVA DEL PRESIDENTE DEL CONSIGLIO DEI MINISTRI 11 giugno 2015
Istituzione della «Giornata nazionale dedicata alla salute della donna».
(G.U. 10 agosto 2015, n 184)
DIRETTIVA DEL PRESIDENTE DEL CONSIGLIO DEI MINISTRI 11 giugno 2015
Istituzione della «Giornata nazionale dedicata alla distrofia facio-scapolo-omerale».
(G.U. 10 agosto 2015, n 184)
Ratifica ed esecuzione dell'Accordo commerciale tra l'Unione europea e i suoi Stati membri, da
una parte, e la Repubblica di Colombia e la Repubblica di Perù, dall'altra, fatto a Bruxelles il 26
giugno 2012.
(G.U. 10 agosto 2015, n 184, S.O. n. 47)
Determinazione dei collegi della Camera dei deputati, in attuazione dell'articolo 4 della legge 6
maggio 2015, n. 52, recante disposizioni in materia di elezione della Camera dei deputati.
(G.U. 11 agosto 2015, n 185)
MINISTERO DEI BENI E DELLE ATTIVITA' CULTURALI E DEL TURISMO
Integrazione del decreto 16 giugno 1966 di dichiarazione di notevole interesse pubblico del
comune di Santa Marina.
(G.U. 11 agosto 2015, n 185)
Specifiche tecniche e modalità operative relative alla trasmissione telematica delle spese
sanitarie al Sistema Tessera Sanitaria, da rendere disponibili all'Agenzia delle entrate per la
dichiarazione dei redditi precompilata.
(G.U. 11 agosto 2015, n 185)
COMUNICATO
Linee di indirizzo per la presentazione di progetti sperimentali di volontariato di cui all'articolo
12, comma 1, lettera d), della legge 11 agosto 1991, n. 266, finanziati con il Fondo per il
volontariato - Anno 2015.
(G.U. 11 agosto 2015, n 185)
COMUNICATO
Avviso relativo alla pubblicazione del provvedimento riguardante l'aggiornamento del ruolo dei
dirigenti.
(G.U. 12 agosto 2015, n 186)
Adeguamento dei limiti di reddito per l'ammissione al patrocinio a spese dello Stato.
(G.U. 12 agosto 2015, n 186)
Deleghe al Governo in materia di riorganizzazione delle amministrazioni pubbliche. (15G00138)
23
(G.U. 13 agosto 2015, n 187)
SENATO DELLA REPUBBLICA
DECRETO DEL PRESIDENTE DEL SENATO DELLA REPUBBLICA 5 agosto 2015
Nuovo piano di ripartizione dei contributi a titolo di rimborso per le spese elettorali sostenute
dai partiti e movimenti politici per il rinnovo del Senato della Repubblica del 24 e 25 febbraio
2013, nonché a titolo di cofinanziamento relativo all'anno 2015 - Disposizioni in ordine al
pagamento della rata dei rimborsi per le spese elettorali e per il cofinanziamento dell'attività
politica relative all'anno 2015. (Decreto n. 702/15).
(G.U. 13 agosto 2015, n 187))
Scioglimento del consiglio comunale di Monte Sant'Angelo e nomina della commissione
straordinaria.
(G.U. 13 agosto 2015, n 187)
Modalità tecniche per il sostegno alla produzione e alla distribuzione cinematografica.)
(G.U. 13 agosto 2015, n 187)
Procedure e modalità per il riconoscimento e la valutazione dell'interesse culturale delle opere
cinematografiche.
(G.U. 13 agosto 2015, n 187)
MINISTERO DELL'ISTRUZIONE, DELL'UNIVERSITA' E DELLA RICERCA
DECRETO 31 marzo 2015
Ammissione al finanziamento del progetto DM60645, presentato ai sensi dell'articolo 13 del
decreto 8 agosto 2000, n. 593. (prot. n. 666).
(G.U. 13 agosto 2015, n 187)
DECRETO DEL PRESIDENTE DELLA REPUBBLICA 17 luglio 2015, n. 126
Regolamento recante adeguamento del regolamento anagrafico della popolazione residente,
approvato con decreto del Presidente della Repubblica 30 maggio 1989, n. 223, alla disciplina
istitutiva dell'anagrafe nazionale della popolazione residente.
(G.U. 14 agosto 2015, n 188)
Disposizioni attuative dell'articolo 1-bis, comma 14, del decreto-legge 24 giugno 2014, n. 91,
convertito con modificazioni dalla legge 11 agosto 2014, n. 116, in tema di attivazione delle
procedure di collegamento al sistema operativo di prenotazione del Ministero delle
infrastrutture e dei trasporti da parte delle organizzazioni professionali agricole e agromeccaniche maggiormente rappresentative a livello nazionale.
(G.U. 14 agosto 2015, n 188)
Conversione in legge, con modificazioni, del decreto-legge 19 giugno 2015, n. 78, recante
disposizioni urgenti in materia di enti territoriali.
(G.U. 14 agosto 2015, n 188, S.O. n 49)
Scioglimento del consiglio comunale di Orte e nomina del commissario straordinario.)
(G.U. 17 agosto 2015, n 189)
24
Scioglimento del consiglio comunale di Cipressa e nomina del commissario straordinario.
(G.U. 17 agosto 2015, n 189)
Scioglimento del consiglio comunale di Sturno.
(G.U. 17 agosto 2015, n 189)
Scioglimento del consiglio comunale di Poggio Bustone e nomina del commissario straordinario.
(G.U. 17 agosto 2015, n 189)
Fondo di solidarietà bilaterale del settore marittimo - SOLIMARE, ai sensi dell'articolo 3 della
legge 28 giugno 2012, n. 92. (Decreto n. 90401).
(G.U. 17 agosto 2015, n 189)
Modifica all'articolo 9 del decreto del Ministro del lavoro e delle politiche sociali del 27 giugno
2014 n. 82762 relativo alla concessione del trattamento straordinario di integrazione salariale
ai partiti e movimenti politici. (Decreto n. 90537).
(G.U. 17 agosto 2015, n 189)
MINISTERO DEGLI AFFARI ESTERI E DELLA COOPERAZIONE INTERNAZIONALE
Trattamento dei dati relativi ai documenti di viaggio elettronici per rifugiati, apolidi e stranieri
memorizzati nella banca dati passaporti elettronici.
(G.U. 18 agosto 2015, n 190)
MINISTERO DEGLI AFFARI ESTERI E DELLA COOPERAZIONE INTERNAZIONALE
Specifiche tecniche e di sicurezza relative al processo di emissione dei documenti di viaggio
elettronici per rifugiati, apolidi e stranieri.
(G.U. 18 agosto 2015, n 190)
Riparto delle risorse di cui all'articolo 8, comma 2, del decreto-legge 19 giugno 2015, n. 78.
(G.U. 19 agosto 2015, n 191)
Monitoraggio e certificazione del pareggio di bilancio, per il 2015, per le Regioni a statuto
ordinario e la Regione Sardegna.
(G.U. 19 agosto 2015, n 191)
Monitoraggio e certificazione del Patto di stabilità interno, per il 2015, per le Regioni a statuto
speciale, esclusa la Regione Sardegna, e le Province autonome di Trento e di Bolzano.
(G.U. 19 agosto 2015, n 191)
Fondo sanitario nazionale 2014. Ripartizione tra le regioni delle risorse a destinazione vincolata
di cui all'articolo 1, comma 560, della legge 190/2014. (Delibera n. 54/2015).
(G.U. 19 agosto 2015, n 191)
25
Fondo sanitario nazionale 2014. Ripartizione tra le regioni e le province autonome di Trento e
Bolzano della quota indistinta. (Delibera n. 52/2015).
(G.U. 19 agosto 2015, n 191)
Fondo sanitario nazionale 2014. Ripartizione tra le regioni delle risorse vincolate alla
realizzazione degli obiettivi di carattere prioritario e di rilievo nazionale. (Delibera n. 53/2015).
(G.U. 19 agosto 2015, n 191)
CONFERENZA PERMANENTE PER I RAPPORTI TRA LO STATO LE REGIONI E LE
PROVINCE AUTONOME DI TRENTO E BOLZANO
ACCORDO 30 luglio 2015
Accordo, ai sensi dell'articolo 4 del decreto legislativo 28 agosto 1997, n. 281, tra il Governo,
le regioni e le province autonome di Trento e Bolzano sulla proposta di aggiornamento del
provvedimento del Ministro della salute del 16 marzo 2006, concernente il riparto dei fondi tra
le regioni e le province autonome per l'erogazione di pasti senza glutine nella mense
scolastiche, ospedaliere e delle altre strutture pubbliche, nonché per lo svolgimento di specifici
corsi di formazione sulla celiachia rivolti a ristoratori e albergatori, ai sensi degli articoli 4 e 5
della legge 4 luglio 2005, n. 123. (Rep. Atti n. 145/CSR).
(G.U. 19 agosto 2015, n 191)
CONFERENZA PERMANENTE PER I RAPPORTI TRA LO STATO LE REGIONI E LE
PROVINCE AUTONOME DI TRENTO E BOLZANO
ACCORDO 30 luglio 2015
Accordo, ai sensi dell'articolo 4, del decreto legislativo 28 agosto 1997, n. 281, tra il Governo,
le regioni e le province autonome di Trento e di Bolzano sul «Protocollo per la diagnosi e il
follow up della celiachia». (Rep. Atti n. 125/CSR).
(G.U. 19 agosto 2015, n 191)
Conversione in legge, con modificazioni, del decreto-legge 27 giugno 2015, n. 83, recante
misure urgenti in materia fallimentare, civile e processuale civile e di organizzazione e
funzionamento dell'amministrazione giudiziaria.
(G.U. 20 agosto 2015, n 192, S.O. n 50)
Criteri e modalità di accesso al «Fondo mille giovani per la cultura» per l'anno 2015.
(G.U. 21 agosto 2015, n 193)
di Trieste, l'Ufficio di sorveglianza di Agrigento, l'Ufficio di sorveglianza di Cuneo, l'Ufficio di
sorveglianza di Livorno, l'Ufficio di sorveglianza di Siena, l'Ufficio di sorveglianza di Spoleto,
l'Ufficio di sorveglianza di Trieste, l'Ufficio di sorveglianza di Udine e l'Ufficio di sorveglianza di
Varese - settore penale.
(G.U. 21 agosto 2015, n 193)
di Messina e l'Ufficio di sorveglianza di Messina - settore penale
(G.U. 21 agosto 2015, n 193)
26
di Bari e la Procura della Repubblica presso il Tribunale per i minorenni di Sassari - settore
penale.
(G.U. 21 agosto 2015, n 193)
di Milano e il Tribunale per i minorenni di Trieste - settore penale.
(G.U. 21 agosto 2015, n 193)
MINISTERO DELLA SALUTE
Istituzione di un elenco nazionale dei valutatori addetti alle visite di verifica dei centri di
procreazione medicalmente assistita (PMA).
(G.U. 21 agosto 2015, n 193)
COMUNICATO
Centri autorizzati a praticare la vaccinazione antiamarillica - 2015
(G.U. 22 agosto 2015, n 194)
DECRETO DEL PRESIDENTE DELLA REPUBBLICA 18 agosto 2015, n. 133
Regolamento sulle misure organizzative a livello centrale e periferico per l'attuazione delle
disposizioni dei commi 527, 528, 529 e 530 dell'articolo 1 della legge 23 dicembre 2014, n.
190.
(G.U. 27 agosto 2015, n 198)
Disposizioni in materia di diagnosi, cura e abilitazione delle persone con disturbi dello spettro
autistico e di assistenza alle famiglie.
(G.U. 28 agosto 2015, n 199)
Attività svolte in via amministrativa, di vigilanza e controllo a tutela dell'interesse nazionale, da
parte degli ufficiali e marescialli NAS Carabinieri.
(G.U. 28 agosto 2015, n 199)
MINISTERO DELL'ISTRUZIONE, DELL'UNIVERSITA' E DELLA RICERCA
Soggetti beneficiari di cui all'art. 14, comma 1, del decreto ministeriale n. 593 dell'8 agosto
2000, per l'anno 2011. (Decreto n. 1154/Ric.). (G.U. 29 agosto 2015, n 200)
DECRETO DEL PRESIDENTE DEL CONSIGLIO DEI MINISTRI 7 agosto 2015
Ripartizione delle risorse del fondo di cui all'articolo 8, comma 11-bis, del decreto-legge 31
maggio 2010, n. 78, convertito, con modificazioni, dalla legge 30 luglio 2010, n. 122, per il
personale del comparto sicurezza-difesa e del comparto del soccorso pubblico.
(G.U. 31 agosto 2015, n 201)
COMUNICATO
Mancata conversione del decreto-legge 1º luglio 2015, n. 85, recante: «Disposizioni urgenti
per garantire la continuità dei dispositivi di sicurezza e di controllo del territorio».
(G.U. 31 agosto 2015, n 201)
27
Attuazione della decisione quadro 2006/783/GAI relativa all'applicazione del principio del
reciproco riconoscimento delle decisioni di confisca.
Attuazione della direttiva 2013/34/UE relativa ai bilanci d'esercizio, ai bilanci consolidati e alle
relative relazioni di talune tipologie di imprese, recante modifica della direttiva 2006/43/CE e
abrogazione delle direttive 78/660/CEE e 83/349/CEE, per la parte relativa alla disciplina del
bilancio di esercizio e di quello consolidato per le società di capitali e gli altri soggetti
individuati dalla legge.
 Sicurezza
Recepimento della direttiva 2014/82/UE che ha modificato gli allegati tecnici II, IV e VI della
direttiva 2007/59/CE per quanto riguarda le conoscenze professionali, i requisiti medici e i
requisiti in materia di licenze ferroviarie.
(G.U. 3 agosto 2015, n 178)
Recepimento della direttiva 2014/106/UE che ha modificato gli allegati tecnici V e VI della
direttiva 2008/57/CE relativi rispettivamente alla dichiarazione «CE» di verifica dei sottosistemi
che costituiscono il sistema ferroviario dell'unione europea e la procedura di verifica «CE» di
tali sottosistemi.
(G.U. 3 agosto 2015, n 178)
DECRETO LEGISLATIVO 29 luglio 2015, n. 123
Attuazione della direttiva 2013/29/UE concernente l'armonizzazione delle legislazioni degli
Stati membri relative alla messa a disposizione sul mercato di articoli pirotecnici.
(G.U. 12 agosto 2015, n 186)
COMUNICATO
Classificazione di alcuni prodotti esplosivi
(G.U. 13 agosto 2015, n 187)
COMUNICATO
(G.U. 13 agosto 2015, n 187)
COMUNICATO
(G.U. 13 agosto 2015, n 187)
COMUNICATO
Riconoscimento e classificazione di alcuni prodotti esplosivi
28
(G.U. 13 agosto 2015, n 187)
COMUNICATO
Riconoscimento e classificazione di un prodotto esplosivo
(G.U. 13 agosto 2015, n 187)
COMUNICATO
(G.U. 13 agosto 2015, n 187)
COMUNICATO
(G.U. 13 agosto 2015, n 187)
COMUNICATO
(G.U. 13 agosto 2015, n 187)
COMUNICATO
(G.U. 13 agosto 2015, n 187)
COMUNICATO
(G.U. 13 agosto 2015, n 187)
COMUNICATO
Riconoscimento e classificazione di un prodotto esplodente
(G.U. 13 agosto 2015, n 187)
COMUNICATO
(G.U. 13 agosto 2015, n 187)
COMUNICATO
(G.U. 13 agosto 2015, n 187)
COMUNICATO
(G.U. 13 agosto 2015, n 187)
COMUNICATO
(G.U. 13 agosto 2015, n 187)
29
COMUNICATO
(G.U. 13 agosto 2015, n 187)
COMUNICATO
(G.U. 13 agosto 2015, n 187)
COMUNICATO
(G.U. 13 agosto 2015, n 187)
COMUNICATO
(G.U. 13 agosto 2015, n 187)
COMUNICATO
(G.U. 13 agosto 2015, n 187)
COMUNICATO
Riconoscimento e classificazione di un prodotto esplodente
(G.U. 13 agosto 2015, n 187)
COMUNICATO
Abilitazione all'esecuzione delle verifiche periodiche decennali dei serbatoi interrati per il gpl,
secondo il decreto 17 gennaio 2005 del Ministero delle attività produttive.
(G.U. 13 agosto 2015, n 187)
Classificazione dei rifiuti radioattivi, ai sensi dell'articolo 5 del decreto legislativo 4 marzo 2014,
n. 45.
(G.U. 19 agosto 2015, n 191)
Approvazione di norme tecniche di prevenzione incendi, ai sensi dell'articolo 15 del decreto
legislativo 8 marzo 2006, n. 139.
(G.U. 20 agosto 2015, n 192, S.O. n 51)
Riconoscimento di idoneità del prodotto disperdente denominato «Cleaning Eco 87»
commercializzato dalla società Cleaning Tech S.r.l. da impiegare in mare per la bonifica dalla
contaminazione da idrocarburi petroliferi.
(G.U. 22 agosto 2015, n 194)
30
Giurisprudenza
 Vendita immobili
 Tribunale di Padova - Sezione II - Sentenza 18 marzo 2015 n. 836
Risarcimento per l'acquirente che scopre un precedente preliminare
Il promissario acquirente che abbia scoperto una precedente trascrizione di domanda giudiziale
sull'immobile, è legittimato a non presentarsi dal notaio alla data comunque fissata per il
rogito, qualora il venditore non gli abbia fornito assicurazioni sulla cancellazione. Al contrario,
la mancata presentazione del venditore al successivo incontro, fissato dall'acquirente una volta
edotto della cancellazione, è motivo sufficiente per dichiarare risolto per inadempimento della
promittente venditrice, che dunque dovrà risarcire il danno, il preliminare di vendita. Lo ha
stabilito il Tribunale di Padova con la sentenza 18 marzo 2015 n. 836.
La vicenda – L'acquirente infatti aveva dedotto di aver scoperto, dopo la stipula, l'esistenza di
un altro e precedente preliminare in favore di una terza società, e che davanti al tribunale di
Roma pendeva già un giudizio per l'esecuzione in forma specifica del contratto.
Il tribunale premette che quando vengano dedotte reciproche inadempienze a giustificazione
della mancata conclusione di un negozio definitivo, «rientra nelle attribuzioni del giudice di
merito la valutazione unitaria e comparativa dei comportamenti di ciascuna di esse e
l'individuazione di quale comportamento, oltre ad essere contrario a buona fede e di non
scarsa importanza, abbia inciso in modo determinante e prevalente sulla causa del contratto,
facendone venir meno l'originaria funzione economico - sociale».
La motivazione - Ciò detto, per la sentenza, la presenza di una trascrizione di domanda
giudiziale su di un complesso immobiliare «rappresentava elemento più che sufficiente per far
ritenere il venditore inadempiente all'obbligo di trasferire un bene libero da trascrizioni
pregiudizievoli, ponendo l'acquirente in una condizione di comprensibile diffidenza». Infatti, la
trascrizione della domanda di esecuzione in forma specifica ex art. 2932 cod. civ. «ha efficacia
prenotativa ai sensi dell'art. 2652, n. 2, cod. civ.». Per cui, sarebbe stata sicuramente
inopponibile l'alienazione eventualmente definitiva effettuata dal venditore in favore dell'attore.
Dunque, la mancata presentazione dell'acquirente dopo che la parte venditrice ha continuato a
mantenere «un atteggiamento non collaborativo e reticente» non è qualificabile quale
comportamento inadempiente, o comunque «non sarebbe colorato dal necessario requisito
della gravità, visto lo specifico contesto in cui tale assenza è maturata». Viceversa, il
comportamento del venditore che non si è premurato di riferire all'attrice l'effettiva possibilità
di addivenire a rogito non era giustificabile in base ai principi di correttezza e buona fede che
regolano l'esecuzione dei rapporti contrattuali. Del resto, conclude il tribunale, non si
comprende come l'assenza del venditore al primo incontro abbia potuto pregiudicare in modo
apprezzabile l'interesse alla vendita, visto che solo sette giorni dopo, riprogrammato l'incontro,
avrebbe potuto concludere il definitivo, mentre aveva scelto di non presentarsi.
(Francesco Machina Grifeo, Il Sole24ORE – Guida al Diritto online, 31 agosto 2015)
31
 Corte di cassazione - Sezione II civile - Sentenza 24 agosto 2015 n. 17075
Servitù, il posto auto a rotazione segue la vendita
Se la servitù - in questo caso l'uso del posto auto a rotazione all'interno di un cortile
condominiale - è costituita a favore di un lotto di appartamenti, il frazionamento e la
successiva alienazione di alcuni di essi non comporta la perdita del diritto al ‘parcheggio' a
favore dei nuovi acquirenti. E ciò anche se i posti sono inferiori alle abitazioni, in questo caso
uno in meno. Lo ha stabilito la Corte di cassazione, sentenza 17075/2015, chiarendo che
seppure l'atto di compravendita nulla dice al riguardo vanno comunque applicati i principi
generali della «indivisibilità» ed «ambulatorietà» della servitù in base ai quali essa continua a
sopravvivere così com'era era anche a beneficio del nuovo proprietario. La Suprema corte ha
così bacchettato sia i venditori che avevano lamentato «l'occupazione abusiva» del posto auto,
sia i nuovi acquirenti che ne avevano rivendicato «l'uso perpetuo ed esclusivo» in virtù dell'atto
di acquisto. E li ha dichiarati «egualmente e congiuntamente titolari del diritto» così
‘condannandoli' a mettersi d'accordo.
Il principio - I giudici di Piazza Cavour hanno infatti ricordato che ai sensi dell'articolo 1071
del c.c. «nel caso di frazionamento del fondo dominante, in assenza di espresse clausole
escludenti o limitanti il diritto reale in questione, lo stesso continua a gravare sul fondo
servente, nella medesima consistenza precedente a favore di ciascuna delle parti già
componenti l'originario unico fondo dominante». Sicchè, prosegue la sentenza, «tenendo anche
conto del principio di ambulatorietà della servitù, in forza del quale con il trasferimento del
fondo dominante si trasferiscono anche le servitù attive ad esso inerenti, anche se nulla è
stabilito nel relativo atto, e l'acquirente del fondo servente, per effetto della trascrizione
dell'atto originario con cui è stata costituita su di esso la servitù, riceve il fondo medesimo col
peso ad esso inerente», nella specie l'acquirente «aveva acquistato, con la proprietà di parte
del fondo dominante, il diritto di servitù e, dunque, d'uso, anche sul posto macchina n. 7, a
nulla rilevando che nel decreto di trasferimento non fosse fatto uno specifico riferimento a tale
diritto».
(Francesco Machina Grifeo, Il Sole24ORE – Guida al Diritto online, 24 agosto 2015)
 Corte d'Appello di Milano - Sezione IV civile - Sentenza 2 febbraio 2015 n. 552/15
Il termine di risarcimento per vizi occulti scatta solo se chi compra ne prende atto
Condanna per l'Inpdap (poi Inps) a mettere a norma le canne fumarie di un proprio immobile
venduto a privati. Questo il verdetto della Corte d'appello di Milano con la sentenza n.
552/2015. I giudici milanesi hanno così riconosciuto il diritto dei condomini a vedersi risarcire
le somme spese per mettere in regola le canne fumarie ma al tempo stesso hanno fornito
ulteriori delucidazioni in materia. E' stata, ad esempio, respinta la richiesta dei condomini di un
ulteriore risarcimento per aver subito delle immissioni di fumi contenenti particelle di amianto
all'interno dell'abitazione.
L’esito della ctu - Sul punto i giudici d'appello hanno precisato che, a seguito di apposita
consulenza tecnica, si era potuto verificare che "le sigillature fra i moduli in calcestruzzo non
fossero perfettamente sigillate e inoltre la tubazione di sbocco in tubo corrugato, in alcuni punti
lesionato fosse assolutamente irregolare e fuori forma anche per le norme vigenti al momento
della costruzione degli immobili e pertanto non veniva garantito il corretto sfogo dei fumi di
combustione". Questo l'esito della ctu dalla quale tuttavia non emergeva in alcun modo la
presenza di amianto e di qui la bocciatura dell'ulteriore pretesa degli inquilini. Sull'altro fronte
con appello l'Inpdap aveva evidenziato come fosse evidente la conoscenza dello stato delle
canne fumarie da parte degli attori precedentemente all'acquisto atteso che gli stessi erano
32
inquilini da diversi anni.
L’articolo 1490 del codice civile - Sulla questione la Corte meneghina è stata molto ferma
nel ribadire che sulla parte venditrice incombe sempre e comunque l'obbligo di tenere indenne
il compratore da vizi ed evizioni propri del bene ceduto. In modo particolare come previsto
dall'articolo 1490 del codice civile il venditore è tenuto a garantire che la cosa venduta sia
immune da vizi che la rendano inidonea all'uso a cui è destinata o ne diminuiscano in modo
apprezzabile il valore. Il patto con cui si esclude o si limita la garanzia non ha effetto, se il
venditore ha in mala fede taciuto al compratore i vizi del bene.
Decadenza della domanda - Sul fronte della decadenza della domanda proposta dagli attori
l'Inpdap aveva sollevato la scadenza dei termini. Anche sul punto è stata molto chiara la
risposta fornita dai giudici in quanto è stato puntualizzato che in materia di denuncia dei vizi
della cosa venduta ai fini della decorrenza del termine di decadenza previsto dall'articolo 1495
del codice civile, il richiamato termine per i vizi occulti opera dal momento in cui essi sono
riconoscibili per il compratore che ne acquisisca la certezza obiettiva e completa, così che deve
ritenersi che nella fattispecie non si fosse verificata alcuna decadenza dalla suddetta garanzia.
(Giampaolo Piagnerelli, Il Sole24ORE – Norme e Tributi, 18 giugno 2015)
 Edilizia e Immobili
 Consiglio di Stato, 14 agosto 2015, n. 3943
Il condono non blocca i lavori
Nell’attesa della definizione di una domanda di condono edilizio, è possibile modificare
l’immobile, purché sia ancora percepibile l’iniziale abusività da sanare. Lo sottolinea il Consiglio
di Stato con la sentenza 14 agosto 2015 n. 3943, che esamina un’ipotesi frequente, connessa
alla lunga durata delle pratiche di condono (nel caso deciso, pari a oltre 18 anni).
Mentre il Comune decide sull’esito della domanda di condono, all’edificio iniziale possono
aggiungersi altri abusi edilizi: in questo caso, il Comune non può rifiutare di pronunciarsi sulla
domanda iniziale di condono affermando solo che l’opera è stata modificata. Anche se i nuovi
interventi sono consistenti, tutte le volte che l’abuso iniziale da sanare sia ancora leggibile, vi è
l’onere per il Comune di pronunciarsi in modo esplicito, salva l’adozione di sanzioni per le
modifiche successive alla domanda di sanatoria. Questa conclusione è stata adottata dai giudici
amministrativi prendendo atto della circostanza che manca un’espressa norma che impedisca
di modificare immobili sui quali pende una domanda di sanatoria edilizia: in conseguenza, la
realizzazione di modifiche all’immobile oggetto di domanda di sanatoria non può, da sola,
giustificare un diniego del condono.
Vi può essere un’archiviazione del condono solo nel caso in cui le modifiche successive abbiano
inciso in modo radicale sui beni e cioè quando l’amministrazione non è più in grado di valutare
la sussistenza dei presupposti per la concessione del condono. Le domande di sanatoria
edilizia, a cominciare da quella del febbraio 1985, possono ancora riservare sorprese a distanza
di decenni, quando la domanda risulti incompleta e non sia possibile acquisire d’ufficio dati ed
elementi (articolo 9-bis, Dpr 380/2001).
In particolare, vi possono essere richieste anche a distanza di decenni, quando vi siano vincoli
di tutela o di inedificabilità o quando manchino allegati essenziali alla domanda di sanatoria
(versamento dell’oblazione; descrizione delle opere abusive; documentazione fotografica circa
lo stato dei lavori; certificato di residenza o di iscrizione alla Camera di commercio per ottenere
riduzioni; perizia giurata per opere superiori a 450 metri cubi). In questi casi, infatti, non opera
il termine biennale di formazione del silenzio assenso (Consiglio di Stato, sentenza
33
5090/2013). Nel caso esaminato dai giudici, nei 18 anni tra la data di presentazione della
domanda di condono e quella dell’adozione del provvedimento di risposta da parte
dell’amministrazione, gli interessati avevano realizzato altri interventi abusivi, cioè alcuni nuovi
vani, soppalchi, chiusura di balconi ed aumento unità immobiliari. Ma tali opere, per la loro
autonoma identificabilità, non potevano impedire una valutazione di quelle originariamente
oggetto della domanda di condono.
Quindi l’amministrazione comunale dovrà da un lato verificare se ci sono i presupposti per il
condono delle opere “originariamente” realizzate, dall’altro accertare la natura degli interventi
successivi ed applicare in relazione ad essi le sanzioni demolitorie o pecuniarie previste dalla
legge.
(Guglielmo Saporito, Il Sole24ORE – Norme e Tributi, 3 settembre 2015)
 Condominio
 Corte di Cassazione, 28 agosto 2015, n. 17268.
Ripartizione spese, è nulla la delibera di modifica contraria al regolamento
Le delibere relative alla ripartizione delle spese sono nulle se l'assemblea di condominio
modifica i criteri stabiliti dalla legge o da tutti i condomini. Il decreto ingiuntivo per il
pagamento degli oneri condominiali può essere posto nel nulla anche quando il verbale con cui
l'assemblea ha approvato la ripartizione delle spese non sia stato impugnato. A stabilirlo è
stata la Corte di Cassazione con la sentenza del 28 agosto 2015, n. 17268.
Le spese sono a carico dei proprietari
Il condominio ottiene dal Giudice di pace un decreto ingiuntivo contro un condòmino colpevole
di non aver versato circa 500 euro per le spese necessarie all'adeguamento dei garages
entroterra. Il condòmino recalcitrante si oppone all'ingiunzione sostenendo di non essere
tenuto al pagamento di tali oneri in quanto non era proprietario di box, posto auto o cantina
nell'entroterra. Il rifiuto viene suffragato dal regolamento di condominio che considera i locali
nel piano interrato di esclusiva proprietà dei rispettivi acquirenti. In sostanza, le spese per la
manutenzione ordinaria e straordinaria dei garages devono essere ripartite esclusivamente tra
i proprietari in ragione di millesimi spettanti a ciascuno. L'opposizione viene accolta ma la
sentenza viene appellata dal condominio. Il giudice d'appello conferma la sentenza di primo
grado e revoca il decreto ingiuntivo ma il condominio, non contento, ricorre in cassazione.
Le ragioni del condominio
Il condominio sostiene che il condòmino dissenziente, non avendo impugnato il verbale di
assemblea con cui era stato approvato il preventivo e la relativa ripartizione delle spese, non
poteva sottrarsi dal relativo pagamento. L'assemblea di approvazione, in altre parole, avrebbe
“cristallizzato” la situazione. Viene presentata una ulteriore eccezione: il regolamento di
condominio prevede che «i condomini non proprietari dei posti macchina possono accedere
all'autorimessa con autoveicoli per il tempo necessario ad effettuare le operazioni di carico e
scarico». Conseguentemente, le spese di manutenzione graverebbero su tutti i condòmini e
non solo sui proprietari.
Il principio base
La Cassazione respinge il ricorso sottolineando che «in tema di condominio, le delibere relative
alla ripartizione delle spese sono nulle, se l'assemblea, esulando dalle proprie attribuzioni,
modifica i criteri stabiliti dalla legge o, in via convenzionale, da tutti i condomini (si veda la
sentenza della Cassazione del 29.3.2007, n. 7708). (…) è appena il caso di ribadire che il
rimedio dell'impugnazione offerto dall'art. 1137 c.c. nei confronti delle deliberazioni
assembleari condominiali - e la disciplina relativa, anche in ordine alla decadenza - riguarda
unicamente le deliberazioni annullabili e non quelle nulle (Cassazione, sentenza del 10.6.1981,
34
n. 3775).» Il condòmino, quindi, può opporsi al decreto ingiuntivo anche quando non abbia
preventivamente impugnato il verbale dell'assemblea che disciplinava le modalità di
ripartizione delle spese.
Gli stralci non valgono
Il condominio non avrebbe dovuto limitarsi a riprodurre, per stralci, il regolamento
condominiale ed i verbali di assemblea ma «avrebbe dovuto riprodurre più o meno
pedissequamente il testo dei verbali delle assemblee condominiali (...), il testo delle tabelle
millesimali ed il testo del regolamento condominiale (...)». Meglio ancora, avrebbe dovuto
produrre copia autentica dei relativi documenti. Il condominio, inoltre, non aveva provato che il
condòmino usufruiva di una servitù di passaggio negli spazi comuni in contestazione.
(Donato Palombella, Il Sole24ORE – Quotidiano del condominio, 4 settembre 2015)
35
Mediazione


I nuovi confini dell'obbligo d'informazione del mediatore
Giuseppe Bordolli, Il Sole 24 ORE - Consulente Immobiliare, Edizione del 31 agosto 2015, n.
981 pag. 1393-1396
Il legislatore, tramite l'art. 1759, comma 1, cod. civ., ha imposto al mediatore di comunicare
alle parti le circostanze a lui note, relative alla valutazione e alla sicurezza dell'affare, che
possono influire sulla conclusione dello stesso.
Nelle decisioni meno recenti si sosteneva l’opinione secondo cui l'obbligo in questione doveva
ritenersi comunque soddisfatto quando il mediatore avesse fornito l'informazione così come
l'aveva ricevuta, restando ogni indagine relativa alla veridicità e fondatezza dei fatti, riservata
alla prudenza e oculatezza dei futuri contraenti. Tale posizione è stata successivamente
abbandonata.
L’ultimo orientamento giurisprudenziale si è, infatti, caratterizzato per la sua maggiore
rigorosità nei confronti del mediatore. Recentemente la Suprema Corte ha affrontato
nuovamente tale problematica per ampliare ulteriormente l’ambito di operatività dell’obblighi
informativi dell’agente immobiliare.
La portata dell’art. 1759 cod. civ.
Secondo la posizione sostenuta dalla giurisprudenza successiva alla legge 39/1989, l'obbligo
d’informazione gravante sul mediatore, che non può essere più desunto soltanto dal dettato
dell'art. 1759, comma 1, cod. civ., ma va integrato con riferimento agli obblighi di correttezza
(art. 1175 cod. civ.) e diligenza (art. 1176, comma 1, cod. civ.) e alla legge 39/1989,
comporta l'adempimento di una prestazione di natura professionale che si svolge nell'ambito di
un contratto di mediazione.
Quindi, secondo la giurisprudenza più recente, che propone un'innovativa lettura dell'art. 1759,
coordinata sia con gli artt. 1175 e 1176 cod. civ. sia, soprattutto, con i requisiti di
professionalità introdotti dalla legge 39/1989, l'obbligo di corretta informazione va esteso oltre
i limiti dell'art. 1759 cod. civ.
In particolare, secondo l'orientamento dominante della Cassazione, poiché la legge subordina
l'esercizio dell'attività di mediazione al possesso di specifici requisiti di capacità professionale,
configurandola come attività professionale, l'obbligo di informazione gravante sul mediatore, a
norma dell'art. 1759 cod. civ. va commisurato alla normale diligenza alla quale è tenuto a
conformarsi nell'adempimento della sua prestazione il mediatore di media capacità.
Pertanto, si deve ritenere che il suddetto obbligo riguardi non solo le circostanze note, ma tutte
le circostanze la cui conoscenza, in relazione all'ambito territoriale in cui opera il mediatore, al
settore in cui svolge la sua attività e ad ogni altro ulteriore utile parametro, sia acquisibile da
parte di un mediatore dotato di media capacità professionale con l'uso della normale diligenza.
L’agente immobiliare, quindi, è gravato, in positivo, dall'obbligo di comunicare le circostanze a
lui note o comunque conoscibili con la comune diligenza che è richiesta in relazione al tipo di
prestazione, nonché, in negativo, dal divieto di fornire non solo informazioni non veritiere, ma
anche informazioni su fatti dei quali non abbia consapevolezza e che non abbia controllato,
36
poiché il dovere di correttezza e quello di diligenza gli imporrebbero in tal caso di astenersi dal
darle (Cass., sent. 6 novembre 2012, n. 19075).
L’ampiezza di questo obbligo si è poi chiarito che non è sempre la stessa, bensì va determinata
caso per caso, in considerazione delle caratteristiche dell’affare e del livello di organizzazione
del mediatore. In ogni caso, qualora il mediatore infranga tali regole di condotta, è
legittimamente configurabile una sua responsabilità per i danni sofferti, per l'effetto, dal
cliente.
Le circostanze oggetto dell’obbligo
Le circostanze menzionate dall’art. 1759 devono essere note, con la conseguenza che si
ritengono comprese nel contenuto dell'obbligo informativo tutte quelle informazioni di cui il
mediatore abbia avuto anche solo una semplice notizia; in particolare colui che svolge l’attività
in questione è tenuto a comunicare non solo le circostanze, conoscendo le quali le parti o
taluna di esse non avrebbero dato il consenso a quel contratto, ma anche quelle che avrebbero
indotto le parti a concludere quel contratto con diverse condizioni e clausole, mentre la norma
di cui sopra non contempla le valutazioni soggettive del mediatore: di conseguenza la
mancanza di un serio intento di contrattare di una delle parti non rappresenta una circostanza
rilevante ai sensi dell'art. 1759 cod. civ.
Ciò premesso è pacifico che del carattere abusivo dell'appartamento proposto in acquisto
l'acquirente debba essere informato.
Altra circostanza estremamente importante nelle relazioni commerciali, e tenuta quindi nel
debito conto dalla giurisprudenza, è quella relativa alla solvibilità e solidità finanziaria delle
parti contraenti. Il mediatore è, pertanto, ritenuto responsabile se non comunica a uno dei
contraenti l’eventuale stato d’insolvenza, a lui noto, in cui l’altro si trovasse.
Lo stesso dicasi se non rende nota la mancanza dell'abitabilità di un appartamento non per
colpevole inerzia della P.A., ma in dipendenza del fatto che la costruzione sia stata eseguita in
violazione delle norme di edilizia o di igiene: in tali casi, infatti, l'affare è destinato a venire
meno per la totale inidoneità dell'immobile ad assolvere alla sua destinazione economicosociale e, quindi, a soddisfare in concreto le esigenze dell'acquirente.
Inoltre il cliente deve sapere, per esempio, se l’immobile oggetto del preliminare deve essere
demolito in base al piano regolatore del comune conosciuto dal venditore che, con atto
regolarmente trascritto, ha rinunciato al diritto all’indennizzo.
Così non vi è dubbio che rientri nella fattispecie prevista dall'art. 1759 cod. civ. il mancato
possesso da parte del promittente venditore di un idoneo atto di acquisto della proprietà
immobiliare suscettibile di per sé di trascrizione.
Di conseguenza è gravato del dovere di consultare il titolo di provenienza posseduto dal
promettente venditore e, per non violare l'obbligo informativo, a segnalare ai clienti qualsiasi
circostanza che sia obiettivamente incidente sulle condizioni di “sicurezza” dell’affare.
Ipoteche, procedure concorsuali o coattive sull’immobile promesso in vendita
Non vi è dubbio che rientri nell’obbligo informativo anche la presenza di ipoteche sul bene
promesso in vendita o di procedure concorsuali o coattive a cui sia sottoposta l'altra parte,
trattandosi di dati che certamente possono pregiudicare l'affare.
La comunicazione di queste importanti informazioni (pesi e le trascrizioni pregiudizievoli
gravanti sull'immobile) non necessariamente deve essere inserita dall’agente immobiliare nella
proposta di acquisto.
In altre parole, una volta verificato che l'esistenza di quegli oneri è stata resa nota
all'interessato cliente, ciò che rileva è che l'informazione le sia stata fornita, anche se
verbalmente, consentendo la valutazione della convenienza dell'affare, con la conseguenza che
non occorre che sia ripetuta anche per iscritto (Cass., sent. 5 dicembre 2014, n. 25800).
Del resto la Cassazione, nel delineare il grado di accertamento che può essere richiesto al
mediatore, non gli assegna lo svolgimento di indagini tecniche (perimetrazioni o misurazione
del cespite e valutazione della sua conformità alla concessione).
In particolare, i giudici supremi hanno affermato che non rientra nella comune ordinaria
diligenza, alla quale il mediatore deve conformarsi nell'adempimento della prestazione ai sensi
dell'art. 1176 cod. civ., lo svolgimento, in difetto di particolare incarico, di specifiche indagini di
tipo tecnico giuridico, quale, con riguardo al caso di intermediazione in compravendita
37
immobiliare, quella relativa all'accertamento, previo esame dei registri immobiliari, della libertà
dell'immobile oggetto della trattativa, le trascrizioni ed iscrizioni pregiudizievoli.
Di conseguenza, il positivo accertamento dell'esistenza di ulteriori iscrizioni ipotecarie non
indicate nel preliminare non può comportare, automaticamente, una declaratoria di inesigibilità
da parte del mediatore della provvigione riscossa.
Del resto non viola i doveri di cui all'art. 1759 cod. civ. il mediatore che non comunica alla
parte interessata all'acquisto di un immobile l'esistenza sull'immobile oggetto della
compravendita di trascrizioni e iscrizioni solo formali perché relativi a posizioni debitorie chiuse
e saldate.
È responsabile invece se fa sottoscrivere un contratto preliminare di acquisto di un fondo
rustico – con relativo anticipo e pagamento della commissione – senza però aver informato
l'acquirente che sull'immobile gravava un'ipoteca giudiziale di cui è a conoscenza.
I nuovi confini dell’obbligo di informazione
I principi precedentemente espressi sembrano messi in discussione da una recente decisione
della Cassazione che allarga ulteriormente i confini dell’obbligo del mediatore di informare i
propri clienti.
La vicenda che ha portato alla sentenza citata iniziava quando un agente immobiliare,
compilava la promessa d’acquisto, riportando tra l’altro, alla voce descrizione dell'immobile, la
dicitura libero da ipoteche per l'atto notatile. Il rogito, però, non veniva stipulato perché
l'immobile, a seguito di una procedura esecutiva, veniva venduto all'asta.
L’acquirente si rivolgeva allora al Tribunale per richiedere al mediatore i danni subiti per aver
fornito informazioni incomplete o inveritiere, in merito alla sicurezza dell'affare, violando i
doveri di cui all'art. 1759 cod. civ.
Il Tribunale di Torino respingeva la domanda dell’attore sostenendo che fra gli obblighi del
mediatore non rientrasse, in mancanza di specifico incarico, quello di svolgere indagini tecnicogiuridiche.
La Corte d’Appello, invece, condannava l’agente immobiliare al risarcimento e alle spese
processuali, riconoscendolo colpevole di aver violato l'obbligo imposto dalla legge al mediatore
di verificare tutte le informazioni a lui note e comunque acquisibili con l'uso della diligenza
professionale.
Tale decisione è stata condivisa dalla Corte di Cassazione secondo cui l'uso di espressioni che
qualificano genericamente l'immobile oggetto di promessa di vendita come libero da pesi, oneri
e ipoteche pregiudizievoli impone al mediatore di verificare se tale informazione corrisponde al
vero (Cass., sent. 10 aprile 2015 n. 7178).
Secondo questa decisione, quindi, tenuto conto della diligenza specifica che deve impiegare
l'operatore professionale, il mediatore che ha redatto la proposta, inserendovi anche la
garanzia della libertà dell'immobile, senza effettuare le verifiche del caso, incorre in colpa,
perché ha inserito con leggerezza una garanzia di cui non aveva verificato la fondatezza, pur
potendo farlo.
Si tratta di una decisione che contrasta con il consolidato orientamento della stessa
Cassazione, che ha assegnato un contenuto meno gravoso al dovere di diligenza posto a carico
del mediatore, escludendo che nello stesso rientri, in mancanza di conferimento di uno
specifico incarico in tale senso, anche l'obbligo di provvedere allo svolgimento di specifiche
indagini di carattere tecnico-giuridico, quali sono quelle volte all'accertamento di iscrizioni o
trascrizioni pregiudizievoli sull'immobile oggetto di compravendita (così, tra le ultime, Cass.,
sent. 6 novembre 2012, n. 19075).
È vero però che non sono mancate pronunce in senso contrario, secondo cui l’accertamento
dell’esistenza di iscrizioni pregiudizievoli da parte del mediatore costituisce un onere di
conoscenza che deve necessariamente essere considerato strumentale al corretto
adempimento dell’incarico ricevuto (per esempio, Trib. Monza 7 aprile 2008)
Certo è, comunque, che esiste un’evidente tendenza ad ampliare sempre più l’ambito della
responsabilità per informazioni del mediatore e a tutelare sempre maggiormente le parti
intermediate.
Di conseguenza si può affermare che l’agente immobiliare è sostanzialmente obbligato a
verificare se le affermazioni del venditore sono veritiere, con la conseguenza che è costretto ad
38
accertare della libertà dell'immobile oggetto del trasferimento, mediante le cosiddette visure
catastali e ipotecarie.
In caso contrario, se nella promessa viene indicato che l’immobile è libero da ipoteche, ma poi
risultano ipoteche (o ulteriori ipoteche), il contraente non informato può fare valere, ai sensi
della disposizione contenuta nell'art. 1218 cod. civ., l'inadempimento del mediatore rispetto
all'obbligo di cui all'art. 1759, comma 1, cod. civ., per rifiutarsi di pagare la provvigione o
richiedere la restituzione di quella eventualmente corrisposta.
Egli potrà pretendere anche il risarcimento dei danni che siano conseguenza immediata e
diretta dell’inadempimento del mediatore.
I costi per dette visure dovrebbero comunque gravare sulle parti dell’affare.
39
Valutazione
immobili


Gli Standard internazionali per la valutazione immobiliare
Sergio Clarelli, Il Sole 24 ORE – Consulente Immobiliare, Edizione del 15 settembre 2015, n.
982 pag. 1487-1493 Uno Standard di valutazione immobiliare rappresenta un insieme di regole condivise
riguardanti la metodologia estimativa e le fasi operative da seguire. Gli Standard internazionali
per la valutazione immobiliare si fondano sul concetto di "base di valore". Nel presente
contributo verranno esaminati i principali tra di essi.
L’estimo immobiliare
Come noto, l’estimo immobiliare riguarda la stima di:
-fabbricati residenziali, rurali, commerciali, industriali, terziari, a destinazione turisticoricettiva, sportivi, sanitari, speciali;
-aree fabbricabili, vale a dire aree utilizzabili a scopo edificatorio in base agli strumenti
urbanistici generali o attuativi;
-terreni agricoli, cioè terreni adibiti all'esercizio di attività agricole.
Il luogo dove si incontrano la domanda relativa agli immobili, rappresentata dai possibili
compratori o affittuari, e l’offerta degli stessi, rappresentata dai proprietari disponibili a
vendere o a dare in locazione gli immobili, si definisce “mercato immobiliare”.
Nei cicli economici del mercato immobiliare sono state individuate quattro fasi ripetitive:
-espansione,
-rallentamento/stabilizzazione,
-contrazione,
-recupero.
Tali cicli immobiliari dipendono da forze interne o esterne al mercato immobiliare.
Le forze interne sono rappresentate dalle azioni degli operatori del settore (venditori e
compratori), mentre le forze esterne dipendono dalle variabili macro-economiche generali.
Generalmente la valutazione degli immobili è richiesta da parte di:
-autorità giudiziaria (contenzioso in genere, esecuzioni immobiliari);
-istituti bancari (valutazioni nelle esposizioni creditizie);
-aziende (valutazione dei beni immobili strumentali e no);
-fondi immobiliari e società di leasing (valutazioni mirate);
-privati (valutazioni in caso di acquisto e vendita).
L’Osservatorio del mercato immobiliare (OMI), che fa capo all’Agenzia delle entrate
(precedentemente all’Agenzia del territorio, confluita appunto dal 2014 nell’Agenzia delle
entrate), è stato istituito con il D.Lgs. 300 del 30 luglio 1999, art. 64, comma 3.
L’OMI gestisce tra l’altro la Banca dati delle quotazioni immobiliari, i cui valori «non possono
intendersi sostitutivi della "stima", ma soltanto di ausilio alla stessa e sono riferiti
40
all’ordinarietà degli immobili e, in particolare, allo stato conservativo prevalente nella zona
omogenea».
Presso ciascun Ufficio provinciale del territorio ha sede il Comitato consultivo misto dell’OMI, il
quale esercita una funzione informativo-consultiva sui valori degli immobili, validati
semestralmente dagli Uffici provinciali, esprimendo appunto pareri inerenti al mercato
immobiliare.
Ai lavori del Comitato consultivo misto dell’OMI partecipano in genere la Federazione italiana
degli agenti immobiliari professionali (FIAIP), la Federazione italiana mediatori agenti d'affari
(FIMAA), gli Ordini territoriali degli ingegneri, l’Associazione dei consulenti immobiliari, oltre a
organismi locali e del mercato immobiliare.
Nel 2005 l’allora Agenzia del territorio e Tecnoborsa(1), attraverso i rispettivi Osservatori sul
mercato immobiliare, istituirono il Glossario delle definizioni tecniche in uso nel settore
economico-immobiliare, prefiggendosi, nell’ambito dei processi di standardizzazione delle
metodologie relative alla qualità, l'obiettivo di identificare, con un linguaggio tecnico comune, i
principali termini e i loro significati, per l'attività di rilevazione e di analisi del mercato
immobiliare, anche sotto l'aspetto economico-estimale. Alla prima versione del luglio 2005 è
seguita la seconda versione del luglio 2008.
Tale Glossario è articolato nelle seguenti tre sezioni:
Sezione I: Fabbricati e aree fabbricabili;
Sezione II: Terreni agricoli;
Sezione III: Colture agricole.
Tra le definizioni più importanti, contenute nel Glossario, si riportano, per esempio, le
seguenti:
-fabbricato: «costruzione coperta, stabilmente infissa al suolo, delimitata da vie e spazi vuoti,
oppure da altre costruzioni mediante muri maestri e che disponga di uno o più accessi
autonomi; adibita a funzioni civili, rurali, industriali»;
-unità immobiliare: «fabbricato o sua porzione che, nello stato in cui si trova, presenta,
secondo le norme catastali, autonomia funzionale e potenzialità reddituale»;
-composizione distributiva dell’unità immobiliare a uso abitativo: «organizzazione degli
ambienti in “vani principali” (camere e cucina con illuminazione naturale diretta), “vani
accessori diretti”, a servizio di quelli principali e indispensabili (bagni, ripostigli, ingresso,
corridoi, disimpegni e simili) e “pertinenze esclusive” (balconi e similari, cantine e similari)».
Le basi del valore immobiliare
Ciò premesso, il valore di un bene immobile dipende dallo scopo della stima, poiché per uno
stesso immobile si possono esprimere diversi giudizi di valore, ciascuno corrispondente a una
differente finalità della stima.
Pertanto lo scopo costituisce l’elemento preliminare e strettamente indispensabile della stima,
perché solo se esso è noto, diventa poi possibile determinare l’aspetto economico (o base di
valore) dell’immobile in valutazione.
Se la base di valore è formulata nella prospettiva della compravendita dell’immobile, allora
occorre determinare uno o più dei seguenti valori:
-valore
-valore
-valore
-valore
di mercato;
complementare;
di surrogazione;
di trasformazione.
41
Qualora invece la base di valore sia formulata nella prospettiva della produzione del bene, è
necessario determinare il:
-valore di costo.
Il valore di mercato, definito alla data della valutazione, rappresenta la quantità di denaro con
la quale diventa possibile cedere e acquistare un immobile, con cautela e senza coercizioni, da
parte di un venditore e di un acquirente, interessati alla transazione e adeguatamente
informati, a condizioni concorrenziali, dopo un’adeguata operazione di commercializzazione.
Il valore complementare riguarda immobili per i quali sussiste un rapporto di complementarità,
per cui il criterio di stima consiste nella differenza tra il valore del bene nel suo complesso e il
valore dei beni residui. Tale criterio viene prevalentemente utilizzato, in particolare, nelle stime
di danni a fabbricati, di opere abusive, del deprezzamento di un fabbricato per inquinamento
acustico, nelle stime per espropri parziali, per pubblica utilità, nei quali il proprietario viene
privato di una porzione dell’immobile, per cui subisce un danno al quale deve corrispondere
un’adeguata indennità di esproprio e così via.
Il valore di surrogazione è legato all’aspetto della surrogabilità (o sostituibilità) dell’immobile
(in particolare, per esempio, per immobili fuori mercato, come edifici industriali dismessi ecc.)
e quindi, a tale fine, occorre prevedere il valore di ricostruzione o di riproduzione di un
immobile sostitutivo per cui si adottano i criteri di stima del valore di mercato o del valore di
costo del bene sostituibile con quello oggetto di stima.
Il valore di trasformazione riguarda le potenzialità di un immobile, nel senso che si considerano
le sue utilità indirette (come, per esempio, per un’area edificabile o per un edificio dismesso da
trasformare), per cui occorre determinare il valore di mercato di un prodotto finito. In tale
caso, il criterio di stima si fonda sulla differenza tra il valore di mercato del bene dopo la
trasformazione e tutti i costi necessari per la sua effettuazione.
Il valore di costo è legato alla possibilità di produrre il bene e si ottiene sommando i valori di
mercato dei singoli fattori concorrenti alla produzione, con la finalità di determinare
preventivamente il costo di un’opera, di effettuare verifiche a consuntivo, per la stesura di
bilanci aziendali ecc.
In definitiva, sono valori principali il valore di mercato e il valore di costo e sono invece valori
derivati i restanti tre, come su indicati.
Gli Standard internazionali per la valutazione immobiliare
Uno Standard di valutazione immobiliare rappresenta un insieme di regole condivise
riguardanti la metodologia estimativa e le fasi operative da seguire.
Gli Standard internazionali per la valutazione immobiliare si fondano sul concetto di “base di
valore”.
Tra questi i principali sono:
-International Valuation Standards (IVS);
-European Valuation Standards (EVS);
-Appraisal & Valuation Standards (Royal Insitution of Chartered Surveyors - RICS);
-Uniform Standards of Professional Appraisal Practice (USPAP).
I contenuti di questi Standard internazionali in pratica consistono in:
-definizioni tecniche;
-criteri valutativi applicabili;
-aspetti legati alla qualificazione dei valutatori e alla deontologia professionale;
-norme guida di metodologia applicativa.
42
Gli International Valuation Standards (IVS), consistenti nel cosiddetto “The White Book”, sono
stati predisposti dall’International Valuation Standards Council, con sede a Londra e l’ultima
edizione risale al 2013.
Come riportato nel Glossario 1° gennaio 2014, secondo gli IVS, il valore di mercato (Market
Value) è così definito: «The estimated amount for which an asset or liability should exchange
on the valuation date between a willing buyer and a willing seller in an arm’s length
transaction, after proper marketing and where the parties had each acted knowledgeably,
prudently and without compulsion», vale a dire: «L'importo stimato per il quale un'attività o
una passività dovrebbero scambiarsi alla data della valutazione tra un compratore e un
venditore disponibili in normali condizioni di mercato, dopo un'adeguata strategia di vendita e
in cui le parti hanno agito con cognizione di causa, con prudenza e senza costrizioni».
Il rapporto di valutazione rappresenta l’elaborato con il quale il valutatore conclude le proprie
operazioni estimative, per cui in sostanza illustra le finalità della stima, le rilevazioni eseguite, i
sopralluoghi effettuati, ogni altra indicazione, i criteri e le metodologie di valutazione, le
eventuali assunzioni e condizioni limitanti, con l’esposizione del valore di mercato
dell’immobile, oggetto di stima.
In particolare, secondo gli IVS, il rapporto di valutazione deve contenere i seguenti capitoli:
-identificazione e stato del valutatore;
-identificazione del cliente e di tutti gli altri potenziali utilizzatori;
-finalità della valutazione;
-identificazione dell’attività o passività in valutazione;
-base di valore;
-data della valutazione;
-ricerca di mercato;
-natura e fonte delle informazioni riportate;
-ipotesi e assunzioni speciali;
-restrizioni d'uso, di distribuzione o di pubblicazione;
-conferma che la valutazione è stata effettuata in conformità con gli standard IVS;
-approccio di valutazione e di ragionamento;
-importo della valutazione o delle valutazioni;
-data del rapporto di valutazione.
Gli European Valuation Standards (EVS) consistono nel cosiddetto “The Blue Book”, la cui
ultima edizione, vale a dire la settima, riporta gli EVS 2012, che sono redatti da TEGOVA, The
European Group of Valuers' Associations, il Gruppo europeo delle associazioni di valutatori.
Secondo gli EVS, il valore di mercato è così definito: «The estimated amount for which the
asset should exchange on the valuation date between a willing buyer and a willing seller in an
arm’s length transaction after proper marketing wherein the parties had each acted
knowledgeably, prudently and without compulsion», vale a dire: «L'importo stimato al quale il
bene dovrebbe scambiarsi alla data di valutazione tra un compratore e un venditore disponibili
in normali condizioni di mercato dopo un'adeguata commercializzazione in cui le parti hanno
agito con cognizione di causa, con prudenza e senza costrizioni». Pertanto questa definizione è
del tutto analoga a quella degli IVS.
I RICS Valuation consistono nel cosiddetto “The Red Book”, la cui ultima edizione, vale a dire
del gennaio 2014, riporta i Professional Standards ed è redatto dalla Royal Institution of
Chartered Surveyors, con sede a Londra.
I RICS Standard danno del valore di mercato (Market Value) la medesima definizione degli
IVS.
43
Gli USPAP, Uniform Standards of Professional Appraisal Practice, la cui ultima edizione è la
2014-2015, sono predisposti dall’Appraisal Strandards Board, The Appraisal Foundation, con
sede a Washington.
Secondo gli Uniform Standards of Professional Appraisal Practice, il valore di mercato è così
definito: «A type of value, stated as an opinion, that presumes the transfer of a property (i.E.,
A right of ownership or a bundle of such rights), as of a certain date, under specific conditions
set forth in the definition of the term identified by the appraiser as applicable in an appraisal»,
vale a dire: «Un tipo di valore, indicato come un parere, che presuppone il trasferimento di un
immobile (cioè un diritto di proprietà o un gruppo di tali diritti), a partire da una certa data, in
specifiche condizioni stabilite nella definizione del termine identificato dal valutatore come
applicabile in una valutazione».
In sostanza, possiamo distinguere le metodologie internazionali di valutazione immobiliare in
tre approcci diversi, ossia:
-metodi orientati al mercato, consistenti nel market approach (ma);
-metodi orientati al reddito, consistenti nell’income approach (ia);
-metodi orientati al costo, consistenti nel cost approach (ca).
Per quanto riguarda il market approach, la definizione dell’IVS Glossary 2014 è la seguente: «A
valuation approach which provides an indication of value by comparing the subject asset with
identical or similar assets for which price information is available».
Pertanto esso rappresenta un metodo orientato al mercato che si fonda sulla comparazione del
bene oggetto di valutazione con altri beni aventi caratteristiche simili (comparables).
Inoltre l’income approach è definito, secondo l’IVS Glossary 2014, come: «A valuation
approach that provides an indication of value by converting future cash flows to a single
current capital value».
Pertanto questo metodo, orientato al reddito, fornisce un’indicazione del valore convertendo i
flussi di cassa futuri in un singolo valore attuale capitale (capitalizzazione dei redditi).
Infine il cost approach, secondo la definizione dell’IVS Glossary 2014 è: «A valuation approach
based on the economic principle that a buyer will pay no more for an asset than the cost to
obtain an asset of equal utility, whether by purchase or by construction».
Quindi tale metodo, orientato al costo, si fonda sul principio economico che un acquirente non
pagherà per un bene più del costo necessario per ottenere un bene di pari utilità, attraverso
l’acquisto o la costruzione.
In ultimo occorre citare gli International Accounting Standards (IAS), trasformatisi
successivamente negli International Financial Reporting Standards (IFRS), vale a dire i principi
contabili
internazionali,
emanati
dall’International
Accounting
Standards
Board
dell’International Accounting Standards Committee (IASC), che, a partire dal 1973, hanno
rappresentato il primo tentativo di standardizzazione mondiale delle regole contabili e, in
parte, valutative, mentre i principi contabili nazionali sono pubblicati dall’OIC, Organismo
Italiano di Contabilità.
La circ. n. 263/2006 della Banca d’Italia
La circ. n. 263 del 27 dicembre 2006 della Banca d’Italia relativa alle Nuove disposizioni di
vigilanza prudenziale per le banche, in recepimento delle direttive europee 2006/48/CE e
2006/49/CE e del documento Convergenza internazionale della misurazione del capitale e dei
coefficienti patrimoniali. Nuovo schema di regolamentazione del Comitato di Basilea per la
vigilanza bancaria ("Basilea II"), detta tra l’altro alcuni principi essenziali per una corretta
valutazione degli immobili.
44
Infatti essa anzitutto asserisce che l’immobile deve essere stimato da un perito indipendente a
un valore non superiore al valore di mercato. In particolare, reca la seguente definizione del
perito indipendente: «Persona che possiede le necessarie qualifiche, capacità ed esperienza per
effettuare una valutazione, che non abbia preso parte al processo di decisione del credito, né
sia coinvolto nel monitoraggio del medesimo» e definisce altresì il valore di mercato come
l’«Importo stimato al quale l’immobile verrebbe venduto alla data della valutazione in
un’operazione svolta tra un venditore e un acquirente consenzienti alle normali condizioni di
mercato dopo un’adeguata promozione commerciale, nell’ambito della quale entrambe le parti
hanno agito con cognizione di causa, con prudenza e senza costrizioni. Il valore di mercato è
documentato in modo chiaro e trasparente».
Gli Standard nazionali
Gli Standard nazionali per la valutazione immobiliare sono in pratica costituiti da:
-Norma UNI 10839-1:1999: Programma di intervento e progettazione in edilizia Qualificazione
e controllo della valutazione estimativa, finanziaria ed economica Criteri generali e
terminologia. Entrata in vigore il 31 ottobre 1999;
-Norma UNI 10839-2:1999: Programma di intervento e progettazione in edilizia Qualificazione
e controllo della valutazione estimativa, finanziaria ed economica Classificazione delle principali
famiglie di tecniche estimative, finanziarie ed economiche. Entrata in vigore il 31 ottobre 1999;
-Codice delle valutazioni immobiliari, Italian Property Valuation Standard, edito da Tecnoborsa,
giunto nel 2011 alla IV edizione, dopo quelle del 2000, del 2002 e del 2005;
-Linee guida per la valutazione degli immobili in garanzia delle esposizioni creditizie (ABI Associazione bancaria italiana), 2011, allegate al Codice delle valutazioni immobiliari;
-Manuale operativo delle stime immobiliari (MOSI), edito nel 2011 dall’ex Agenzia del territorio
(attualmente confluita nell’Agenzia delle entrate).
La Norma UNI 10839-1:1999 definisce i criteri valutativi e gli strumenti metodologici, sotto il
profilo estimativo, finanziario ed economico, da seguire per l'ottenimento della conformità tra il
progetto dell’opera e il quadro delle esigenze poste alla base dell'intervento edilizio, favorendo
pertanto la ricerca di soluzioni ottimali sotto il profilo del rapporto qualità tecnicoprestazionale/costi in un confronto con i ricavi e/o benefici. La norma inquadra la qualificazione
e il controllo della valutazione estimativa, finanziaria ed economica all'interno della
qualificazione e del controllo del progetto edilizio.
La Norma UNI 10839-2:1999 definisce i criteri valutativi e gli strumenti metodologici, sotto il
profilo estimativo, finanziario ed economico, da seguire per l'ottenimento della conformità tra il
progetto dell'opera e il quadro delle esigenze poste alla base dell'intervento edilizio, favorendo
pertanto la ricerca di soluzioni ottimali sotto il profilo del rapporto qualità tecnicoprestazionale/costi in un confronto con i ricavi e/o benefici. La norma, oltre a fornire una
partizione delle principali tecniche estimative, finanziarie ed economiche, individuandone il
profilo sia metodologico sia operativo, introduce alcune principali tecniche di organizzazione e
trattamento delle informazioni di supporto alle attività di valutazione unitamente ad alcune
metodiche di project management.
Il Codice delle valutazioni immobiliari di Tecnoborsa si propone di rappresentare la migliore
pratica valutativa corrente adottata a livello nazionale e internazionale e nel contempo
considera i concetti, le definizioni, i criteri, i procedimenti e i metodi di stima riportati nella
letteratura estimativa scientifica e negli standard valutativi, contabili e catastali internazionali.
Le Linee guida ABI hanno tra le finalità quella di assicurare la massima trasparenza nella
valutazione degli immobili dati in garanzia nel mercato ipotecario, di rispondere alle
disposizioni di vigilanza dettate dalla circolare della Banca d'Italia n. 263/2006, di garantire
anche all'Italia, come avviene negli altri paesi europei, specifiche linee guida per il comparto.
Il Manuale operativo delle stime immobiliari (MOSI) dell’ex Agenzia del territorio ha i seguenti
obiettivi: realizzare la massima trasparenza nei processi estimativi, fornire ai tecnici valutatori
dell’Agenzia gli strumenti attraverso i quali è possibile confrontarsi con gli IVS e con i
procedimenti a carattere finanziario di scuola anglosassone, fornire le premesse per una
45
maggiore interazione fra tecnici valutatori e tecnici che operano nell’ambito dell’Osservatorio
del mercato immobiliare.
La figura del valutatore immobiliare
Per quanto riguarda la figura del valutatore immobiliare, attualmente, in Italia, non esiste un
albo per i valutatori immobiliari certificati, ancorché ciò sia auspicabile.
Le valutazioni immobiliari sono generalmente eseguite da professionisti tecnici (ingegneri,
architetti, agronomi, geometri, periti agrari, periti industriali) e anche da altri professionisti
(commercialisti, avvocati), nonché da operatori del real estate (agenti immobiliari, promotori,
investitori).
La recente norma UNI 11558:2014, dal titolo Valutatore immobiliare. Requisiti di conoscenza,
abilità e competenza, emanata il 6 novembre 2014, richiede al professionista che riveste
questo ruolo sia un’esperienza nel settore di almeno tre anni, sia un ampio bagaglio di
conoscenze tecniche ed economiche, quali conoscenze in estimo, principi di economia e
mercati immobiliari, sistema catastale, fiscalità immobiliare, certificazione ambientale e, più in
generale, competenze in diritto urbanistico, matematica finanziaria, statistica, scienza e
tecnica delle costruzioni. Evidentemente, tra le conoscenze estimative, è richiesta in particolare
una conoscenza approfondita dei nuovi procedimenti di stima previsti dagli Standard nazionali
e internazionali.
Infine, il 29 dicembre 2014, Accredia (l'Ente unico nazionale di accreditamento) ha deliberato
l’avvio di un nuovo schema di accreditamento per qualificare quegli organismi che vorranno
certificare, secondo la norma UNI ISO 17024, la figura professionale dell’esperto “valutatore
immobiliare”.
(1)) Società consortile per azioni senza fini di lucro, di emanazione delle Camere di commercio,
industria, artigianato e agricoltura, fondata nel 1997 per contribuire allo sviluppo, alla
regolazione, alla trasparenza del mercato immobiliare italiano.
46
Casi pratici
 Immobili/Condominio
 SOSTITUZIONE DELL’ASCENSORE, PAGA ANCHE IL PIANO RIALZATO
D. In un condominio si sostituisce l'ascensore con altro a norma di legge per abbattimento
delle barriere architettoniche. La partenza dell'ascensore è dal piano rialzato. Un condomino
del piano rialzato che utilizza detto ascensore solo per accedere sporadicamente al sottotetto.
La ripartizione delle spese è in base ai millesimi di proprietà, oppure in base al piano di ciascun
appartamento?
----R. In giurisprudenza si ritiene che la ripartizione delle spese per la manutenzione, la
riparazione, la messa a norma e ogni altro intervento diretto a migliorare la fruibilità
dell'impianto di ascensore - anche mediante l'integrale sostituzione di quello esistente - debba
eseguirsi secondo il criterio stabilito dalla legge per le scale, salvo che il regolamento
contrattuale non preveda un criterio diverso (Cassazione, sentenza 3264/2005). Metà della
spesa, quindi, si ripartisce in base al valore (millesimi di proprietà) e l'altra metà in relazione
all'altezza, indipendentemente dal concreto uso che ciascun condomino possa fare
dell'ascensore (si applicherebbe, invece, il criterio del valore proporzionale per l'installazione di
un ascensore in un edificio che ne sia privo: in tal senso si è espressa Cass. 5975/2004). La
riforma del 2012 ha recepito l'indirizzo giurisprudenziale sopra riferito e ha espressamente
menzionato anche gli ascensori nell'articolo del Codice civile dedicato alla ripartizione delle
spese per le scale (articolo 1124).
(Pierantonio Lisi, Il Sole 24ORE – Quotidiano del condominio, 7 settembre 2015).
 MUTUI: PENALI ELIMINATE PER L'ESTINZIONE ANTICIPATA
D. Nel caso di estinzione anticipata di un mutuo ipotecario erogato da una banca per la
ristrutturazione dell'abitazione principale, il debito residuo è soggetto a penale?
----R. L’articolo 7 della legge 40/2007 (Legge Bersani) stabilisce che nessuna penale è dovuta in
caso di estinzione anticipata o parziale di mutui stipulati a decorrere dal 2 febbraio 2007,
accesi da persone fisiche per l’acquisto o la ristrutturazione di unità immobiliari adibite ad
abitazione o allo svolgimento della propria attività economica o professionale. Per non
penalizzare oltremodo i titolari di mutui sottoscritti in data anteriore al 2 febbraio 2007, l’Abi e
le Associazioni dei consumatori hanno concordato delle penali ridotte che variano a seconda
che si tratti di mutuo a tasso fisso o a tasso variabile, e a seconda del periodo in cui interviene
l’estinzione. Si precisa inoltre che la legge Bersani si applica non solo per i casi di estinzione
totale del mutuo, ma anche per le estinzioni parziali. In questo caso, per valutare l’opportunità
dell’operazione, sarà necessario comprendere come la banca andrà a far incidere sul mutuo in
essere la nuova somma depositata, cioè in sostanza se la riduzione del mutuo vada a
modificare, diminuendola, la rata dello stesso, mantenendo così invariata la sua durata
47
complessiva, ovverosia se la rata rimanga costante e l’apporto economico vada a ridurre la
durata del finanziamento.
(Massimo Cavallari, Il Sole 24ORE – Esperto Risponde, 31 agosto 2015).
 PER LA COMPRAVENDITA BASTA L'APE CONDOMINIALE
D. Il condominio di 7 piani (nel quale abito come proprietario di un appartamento sito al
secondo piano) è in possesso di attestato di certificazione energetica valido sino al 9 ottobre
2019 indicante classe G. In caso di locazione o vendita del mio appartamento, tale attestato è
utilizzabile o ne occorre uno specifico?
----R. Nel caso del lettore, l'attestato di certificazione energetica è valido sino al 9 ottobre 2019 e
deve essere allegato ai contratti di vendita, di trasferimento a titolo gratuito degli immobili e
alle nuove locazioni anche di una singola unità.
A norma dell'articolo 6, comma 10, del Dlgs 192/2005 - come modificato dal Dl 63/2013 “l'obbligo di dotare l'edificio di un attestato di prestazione energetica viene meno ove sia già
disponibile un attestato in corso di validità, rilasciato conformemente alla Direttiva
2002/91/CE”.
Peraltro – per le Regioni che hanno varato proprie discipline dell'ACE – continua a valere la
norma locale, per effetto della clausola di cedevolezza, contenuta nell'art. 17 del Dlgs
192/2005.
(Silvio Rezzonico, Il Sole 24ORE – Esperto Risponde, 26 agosto 2015).
 INFORMAZIONI SULL'APE NON INSERITE NEL CONTRATTO DI LOCAZIONE
D. Ho registrato il 2 febbraio 2014, in qualità di proprietario, un contratto di locazione di una
singola unità abitativa allegando al contratto l'Attestato di Prestazione Energetica ma non
inserendo la clausola relativa alle informazioni da dare al conduttore in merito. Sono passibile
di sanzione amministrativa alla luce della normativa in vigore dal 24 dicembre 2013? In caso
affermativo sarebbe possibile sanare la mancata indicazione della predetta clausola con una
successiva scrittura privata tra le parti che va ad integrare il contratto precedentemente
registrato?
----R. L' indicazione nel contratto della classe energetica dell'unità immobiliare locata e la
precisazione essere stato consegnato al conduttore l'attestato di certificazione energetica
soddisfa quanto richiesto dalla legge, anche se non ripete pedissequamente la disposizione
normativa. È chiaro, infatti, che la consegna dell'attestato, di cui è fatto cenno nel contratto,
comporta per il conduttore l'integrale informazione in ordine ai consumi energetici dell'unità
immobiliare. È quindi da ritenersi pienamente soddisfatta la prescrizione normativa da parte
del lettore.
(Luca Stendardi, Il Sole 24ORE – Esperto Risponde, 26 agosto 2015).

Agevolazioni e Fisco
 È AGEVOLATA LA SOSTITUZIONE DEI NUOVI CONTABILIZZATORI
D. A 10 anni dalla prima installazione, si è reso necessario sostituire i contabilizzatori di calore
(contatori) su tutti i termosifoni dei vari appartamenti: 15 appartamenti e 99 contatori. I
condomini possono fruire della detrazione fiscale del 50%?
----FIAIP News24, numero 24 – settembre 2015
48
R. La risposta è affermativa. La sostituzione dei contabilizzatori di calore è intervento
agevolato ai fini del 50%, sia come intervento di manutenzione straordinaria, sia come
intervento idoneo a conseguire un risparmio energetico (le nuove valvole consentono un
miglioramento dell’efficienza dell’impianto: articolo 16-bis del Tuir, Dpr 917/1986, e articolo 1,
comma 47, della legge 190/2014; si veda anche la guida al 50% su www.agenziaentrate.it).
L’intervento, se eseguito come lavoro condominiale (e non ciascuno per il proprio
appartamento) deve seguire le regole per tali interventi: pagamento con bonifico delle fatture
intestate al condominio da parte dell’amministratore e ripartizione delle spese sulla base
dell’attestazione di riparto da parte dell’amministratore.
(Marco Zandonà, Il Sole 24ORE – Esperto Risponde, 31 agosto 2015).
 LAVORI SULLE PARTI COMUNI DETRATTI DA UNO DEI CONIUGI
D. Ho un
cointestato
pagate dal
quanto mia
-----
appartamento in comproprietà al 50% con mia moglie e un conto corrente
con lei. Vorrei sapere se le spese condominiali di manutenzione straordinaria,
nostro conto corrente, possono essere detratte interamente da me. Questo in
moglie gode di una pensione minima e quindi risulta incapiente.
R. Ai fini del 50% (articolo 16-bis del Tuir, Dpr 917/1986, e articolo 1, comma 47, della legge
190/2014; si veda anche la guida al 50% su www.agenziaentrate.it), relativamente agli
interventi di ristrutturazione edilizia su parti comuni condominiali, l’amministratore attesta, con
specifica certificazione, il rispetto di tutti gli obblighi richiesti per beneficiare dell’agevolazione e
di essere in possesso di tutta la documentazione necessaria in originale. Nella stessa
attestazione viene indicato l’importo detraibile da parte del singolo condomino/proprietario.
Nell'attestazione, l’amministratore è tenuto ad indicare il diritto alla detrazione in capo al
nominativo indicatogli dal singolo condomino. In assenza di specificazioni ovviamente
l’amministratore indicherà il nome del proprietario. In caso di comproprietà, l’amministratore
dovrebbe indicare il nome di entrambi i comproprietari. Se i due coniugi, per incapienza di uno
dei due, vogliono far confluire l’intera quota detraibile sull’altro coniuge capiente, è sufficiente
che nell’attestazione (anche eventualmente corretta) sia indicato il nominativo del coniuge che
provvederà a detrarsi al 100% l’importo in sede di dichiarazione dei redditi.
 L'ABILITAZIONE URBANISTICA È INTESTATA AL PROPRIETARIO
D. Una coppia di fatto, non sposata, con figli, decide di effettuare degli interventi di
ristrutturazione sull'immobile in cui vivono, di proprietà di uno dei due. A sostenere le spese e
a beneficiare della detrazione del 50% sarà il convivente non proprietario, in veste di
comodatario. A tal fine, verrà stipulato fra i conviventi un apposito contratto di comodato,
debitamente registrato all'agenzia delle Entrate. Il titolo abilitativo all'esecuzione dei lavori
dovrà essere intestato al convivente comodatario che sostiene le spese, oppure dovrà essere
intestato all'altro convivente, proprietario dell'immobile?
----R. In genere, per fruire della detrazione del 50% (articolo 16-bis del Tuir, Dpr 917/1986, e
articolo 1, comma 47, della legge 190/2014; si veda anche la guida al 50% su
www.agenziaentrate.it) l’abilitazione urbanistica all’esecuzione dei lavori deve essere rilasciata
a nome del proprietario del fabbricato anche se poi le spese sono sostenute dal convivente.
Ovviamente, il convivente sarà poi in possesso di una dichiarazione del proprietario che lo
autorizza all’esecuzione dei lavori stessi. Il contratto di comodato deve essere debitamente
registrato. Si ricorda che la Corte di cassazione, sezione tributaria, (sentenza 5 novembre 2008
n. 26543) ha equiparato la posizione del convivente “more uxorio” a quella del coniuge
49
convivente. La pronuncia in questione, anche se non ancora recepita dall’agenzia delle Entrate,
assume rilevanza in quanto la Corte di cassazione perviene all’espressa assimilazione del
rapporto di convivenza “more uxorio” a quella di coniugio. Pertanto, nel caso di specie il
convivente, sulla base di tale orientamento, avrebbe diritto alla detrazione anche in assenza
del contratto di comodato, in quanto equiparato al coniuge sempre che il convivente abbia la
residenza insieme alla proprietaria dell’appartamento oggetto dell’intervento da prima
dell’inizio dei lavori.
 GLI ONERI SONO DOVUTI DAI NUOVI PROPRIETARI
D. Vorrei sapere come il comune può procedere con la pratica di condono dell'85 se la società
Snc, proprietaria degli immobili e titolare de condono medesimo, è cessata. A chi deve
rivolgersi il comune per riscuotere gli oneri accessori se manca il vecchio interlocutore?
Specifico che gli immobili sono stati poi divisi tra i tre soci della Snc, che ora ne sono
proprietari come soggetti privati.
----R. La domanda di condono “segue” l’immobile e, pertanto, il Comune dovrà rapportarsi ai
nuovi proprietari. Poichè la società risulta cessata, i nuovi titolari del diritto di proprietà sono
gli ex soci che ne hanno ricevuto le quote. Ogni determinazione dell’amministrazione comunale
in merito alla domanda di condono pendente – compresa la riscossione degli oneri di
urbanizzazione – andrà rivolta quindi agli ex soci che, attualmente, sono i proprietari
dell’immobile.
(Massimo Sanguini, Il Sole 24ORE – Esperto Risponde, 31 agosto 2015).
 INTERVENTI AGEVOLATI SU AREE DI PROPRIETÀ
D. La condotta fognaria di 11 utenti percorre per un tratto di circa 20 metri il suolo comunale,
per il suo allacciamento alla rete principale. In questo tratto si rende necessaria la
realizzazione di un tombino di ispezione e di manutenzione della condotta. Si chiede il parere
degli esperti circa la competenza della realizzazione dell'opera. Nell'eventuale competenza
degli 11 utenti, possono gli stessi beneficiare delle agevolazioni fiscali previste per le
ristrutturazioni? Gli 11 utenti non hanno un amministratore: può un singolo utente eseguire
l'attività e richiedere i benefici fiscali a nome di tutti?
----R. Per quanto attiene i lavori che insistono sulla parte esterna della proprietà abitativa (sul
suolo comunale) la detrazione non trova applicazione anche se le spese sono di competenza
degli utenti. Viceversa, la detrazione si applica per le spese inerenti i lavori di realizzazione che
insistono però nell’area di pertinenza dell’edificio (non anche per le spese sostenute sulla
proprietà pubblica). Sul punto, si ricorda infatti che le spese agevolate con la detrazione Irpef
del 36%-50% (articolo 16-bis del Tuir, Dpr 917/1986, e articolo 1, comma 47, della legge
190/2014; si veda anche la guida al 50% su www.agenziaentrate.it) sono, infatti, quelle
strettamente connesse alla realizzazione dell’intervento di recupero edilizio, quali, ad esempio,
quelle relative alla progettazione e all’esecuzione dei lavori, all’acquisto dei materiali, agli oneri
di urbanizzazione, a perizie e sopralluoghi eccetera (circolare 57/E/1998) che insistono sulla
proprietà comune dell’edificio. Tra queste non possono essere invece comprese le spese
sostenute per i lavori di allacciamento (compresa la realizzazione del tombino sul suolo
pubblico) su area non di proprietà esclusiva del proprietario del fabbricato. In assenza di
amministratore, per le spese detraibili, è possibile procedere con l’emissione di un'unica fattura
intestata a tutti i comproprietari e la ripartizione si desume sulla base della quota di proprietà,
oppure con l’emissione di una fattura per ciascuno dei soggetti che sostengono le spese.
50
Questo secondo metodo è preferibile, in modo da individuare correttamente e senza possibilità
di contestazione da parte dell’amministrazione finanziaria la ripartizione della spese tra i
comproprietari, a meno che la fattura unica (e il bonifico unico) non indichino espressamente la
quota di spese a ciascuno riferibile. Nel bonifico deve essere indicato anche il codice fiscale del
condominio.
 MUTUO-CASA: SI SCALA ANCHE L'ONORARIO DEL NOTAIO
D. Il notaio, per la stipula di un atto di mutuo, mi ha chiesto 2.000 euro, che ho pagato a
mezzo bonifico bancario. Posso portare in detrazione la somma con l'aliquota del 19%?
----R. La risposta è affermativa, in quanto è possibile fruire della detrazione prevista dall’articolo
15, comma 1, lettera b), del Dpr 917/86. Pertanto, l’onorario per la stipula del contratto di
mutuo e le spese sostenute dal notaio per conto del cliente necessarie alla stipula del contratto
stesso (ad esempio, quelle relative alla iscrizione e cancellazione dell’ipoteca) rientrano tra gli
oneri accessori per i quali è prevista la detrazione del 19% dell’ammontare complessivo degli
interessi passivi e relativi oneri accessori sostenuti in dipendenza di mutui garantiti da ipoteca
contratti per l’acquisto della cosiddetta "prima casa".
(Giuseppe Merlino, Il Sole 24ORE – Esperto Risponde, 17 agosto 2015).
51

Mensile di aggiornamento e approfondimento in materia di

Transcript

Documenti analoghi

Programma Corso agente immobiliare - one-way

Agenzia Immobiliare FIN-Center Case

pubblicita - AgestaWeb

Piano formativo Fiaip Bergamo 2017 5 corsi di una mattina cad

Appartamento in vendita a Roma (Roma)

CAMPUS FIAIP SULLA CONTRATTUALISTICA IMMOBILIARE

- Rizzetti

“La rivoluzione internet del settore immobiliare: come la rete ha

OsservatOriO immObiliare