guida sintetica per la vendita e l`acquisto della casa

Ufficio Stampa - Pierluigi Trombetta -
Ufficio Studi FIAIP
GUIDA SINTETICA PER LA VENDITA E L’ACQUISTO
DELLA CASA
a cura di Alberto Zamberletti - Luciano Passuti e Armando Barsotti
Riportiamo qui di seguito, sotto forma di domande e risposte, alcuni consigli
utili che Venditore e Acquirente dovrebbero seguire onde evitare problematiche
nella compravendita ti un immobile
Quali sono i documenti necessari per vendere l’immobile?
-titolo di proprietà: atto di acquisto o di successione o di eventuale divisione;
-atti di eventuale costituzione di servitù realizzata successivamente
all’acquisto;
-eventuale domanda di condono con relativa accettazione comunale e attestazione del pagamento in sanatoria;
-scheda catastale originale o aggiornata;
-planimetria in scala 1/100 o 1/50;
-certificazione dell’impiantistica esistente (ENEL e gas);
-visura catastale recente per conferma dati;
-eventuale contratto di mutuo in corso e ultima rata pagata;
-eventuale Regolamento Condominiale con tabelle millesimali, ultimi 2 bilanci
-condominiali, ultimi due verbali d’Assemblea e copia delle ricevute di pagamento delle rate scadute nell’esercizio in corso;
-in caso di’immobile locato: contratto di locazione registrato.
Quali documenti necessari per acquistare un immobile ?
-carta di identità e codice fiscale (per gli stranieri, permesso di soggiorno
valido);
-eventuale atto di separazione dei beni;
-libretto assegni di conto corrente per rilasciare cauzione o caparra
“tracciabile”;
- documentazione attestante il reddito per eventuale richiesta di mutuo.
Come controllare l’iscrizione dell’Agente al Ruolo Mediatori?
-presso la Camera di Commercio territoriale di residenza dell’Agente
Immobiliare;
-presso l’Agente Immobiliare stesso chiedendogli la esibizione del “tesserino”
di iscrizione al Ruolo Camerale, controllando dati, foto e scadenza.
Come deve essere intestato l’assegno emesso all’Agente ?
-e quello per acquistare l’immobile?
- l’assegno ( non trasferibile) per le competenze di mediazione dovute
all’Agente deve essere intestato all’Agente stesso ovvero alla sua “ragione
sociale”, (agenzia!);
-l’assegno ( non trasferibile) a titolo di deposito cauzionale o di caparra, sia
confirmatoria che penitenziale deve essere intestato esclusivamente Venditore,
titolare della proprietà.
Per chi vende
In cosa consiste la attività dell’Agente per chi sta vendendo?
-una corretta valutazione dell’immobile in esame ovvero una condivisa
accettazione del prezzo richiesto dal Venditore;
- esaustiva illustrazione dei costi che il Venditore dovrà affrontare;
-un sereno dibattito in ordine ai pregi e difetti dell’immobile di cui trattasi i quali vanno a determinare - al di là del generico “valore di mercato” per
tipologia e ubicazione - il valore commerciale “effettivo” del prodotto;
-un eventuale e competente indirizzo per rendere più presentabile ed
appetibile l’immobile anche sotto il profilo impiantistico;
- l’impegno pubblicitario da parte dell’Agente, con la elencazione dei canali
(cartacei, televisivi o informatici) che andrà ad utilizzare;
-ricerca di affidabile (solvibile) acquirente;
-stesura di una “proposta di acquisto” in sintonia con l’incarico ricevuto;
-stesura di perfetto contratto preliminare da sottoscrivere tra le Parti presso il
proprio Studio;
-registrazione obbligatoria del contratto preliminare;
-accordi con il notaio per la predisposizione dell’atto definitivo di
vendita/compera ed eventuale e contestuale contratto di mutuo (tra banca e
acquirente) con garanzia del saldo totale in sede di rogito notarile;
-stesura ed inoltro della dichiarazione di cessione fabbricati in ottemperanza
della Legge 191/1978.
La mediazione all’agente, qual è il suo giusto valore e quando deve
essere corrisposta?
La misura della mediazione - a norma dell’art. 1755 c.c. - va sempre
concordata tra Agente e Venditore al momento della sottoscrizione dell’
“Incarico di vendita”. Deve essere pattuita in forma scritta. In mancanza di
tale accordo, visto che
le “tariffe professionali” sono state “annullate ”
dall’Antitrust fin dal 1995), l’unico riferimento sarà quello degli “RACCOLTA
DEGLI USI e CONSUETUDINI” locali in tema di mediazione immobiliare,
codificati e tenuti dalle Camere di Commercio. In caso estremo, l’entità della
mediazione verrà stabilita dal Giudice secondo equità (il quale generalmente
assume come base la percentuale prevista i detti “Usi”);
la mediazione deve essere pagata al momento della conclusione dell’affare
ovvero quando sia stato sottoscritto un valido contratto preliminare di
compravendita che costituisca un vincolo giuridico abilitante ciascuna della
parti ad agire per la esecuzione del contratto stesso ( confermato in varie e
consolidate sentenze della Corte di Cassazione).
I costi sostenuti dall’Agente sono tutti compresi nel compenso di
mediazione? E’ lecita la richiesta da parte dell’Agente del rimborso
spese ?
Si, certamente. Salvo diversi accordi sottoscritti tra Agente e Venditore in sede
di stipulazione dell’
“incarico di vendita”. Il rimborso delle spese, se
concordate e documentate, è previsto dall’art. 1756 del c.c.
Un esempio: l’Agente accetta l’incarico ad un prezzo imposto dal Venditore
ancorché non lo condivida perchè troppo elevato. Si decide, concordemente di
“tentare” ugualmente il reperimento di un acquirente, in caso di mancata
vendita - è dovuto il rimborso delle spese pubblicitarie (ovviamente
documentate) da parte del Venditore e nei limiti di una somma prefissata.
Qualora l’Agente non riesca a vendere l’immobile, il Venditore è tenuto
a pagare un compenso?
No. Salvo accordi di cui alla domanda precedente.
L’esclusività dell’incarico di vendita. Cosa consiste?
L’incarico di vendita “in esclusiva” è un contratto mediante il quale il Venditore
concede all’Agente un incarico specifico ed irrevocabile di vendita del proprio
immobile, con una validità temporale ben stabilita. Durante questo periodo il
Venditore si obbliga a non conferire il medesimo incarico ad altra Agenzia
Immobiliare ne vendere direttamente l’immobile.
L’Agente è tenuto a “bilanciare il proprio diritto di esclusiva” obbligandosi a
particolari prestazioni quali: perizia gratuita dell’immobile, raccolta di
documenti relativi alla proprietà, assistenza al venditore fino al rogito, spese
pubblicitarie su quotidiani, siti Internet ecc. ecc., ovvero riduzione sull’importo
di mediazione.
Al Venditore, conviene concedere la vendita in esclusiva?
Assolutamente si, il Venditore ha tutta la convenienza a concedere un incarico
di vendita “in esclusiva”. In tal caso l’Agente ha tutto l’interesse e gli stimoli
per impegnare tutte le sue conoscenze ed energie per realizzare la conclusione
della vendita.
In caso contrario, ovvero con il dubbio o la certezza, che altri colleghi o
direttamente la proprietà potrebbero concludere la vendita. E’ ovviamente
portato a interessarsi marginalmente della vendita, a pubblicizzarla poco e, di
riflesso, quindi a trascurare la necessità di vendita del Venditore.
In ogni caso la prima regola – assolutamente la più importante - per un
Venditore è quella di saper “scegliere” (per conoscenza diretta o informandosi
accuratamente sul mercato, presso parenti, amici o colleghi di lavoro )
l’Agenzia cui rivolgersi e ad essa affidare un incarico in esclusiva.
La vendita di un bene immobile rappresenta una decisione importante nella
economia di una persona o di una famiglia, soprattutto per il rilevante risvolto
economico. E quindi è estremamente rischioso farsi condizionare da nomi
altisonanti, pubblicità accattivante ma ingannevole o convincente esteriorità
d’immagine. Nulla deve essere lasciato al caso ma la decisione deve essere
verificata e ponderata.
La durata dell’incarico. A chi tocca stabilirla, e quanto dovrebbe essere
la durata massima?
La durata dell’incarico di vendita deve essere concordata tra le Parti contraenti
ovvero tra Agente e Venditore.
Occorre tenere presente che, in zona “residenziale” e non turistica, da metà
giugno e i mesi di luglio, agosto fino a metà settembre e da metà dicembre
fino a meta gennaio nel mercato immobiliare si rallentano le vendite.
Va inoltre considerata la natura dell’immobile, la sua commerciabilità o
appetibilità sul mercato.
In questo periodo si può considerare dai quattro ai sei mesi il tempo medio
per la conclusione di un compravendita con la sottoscrizione del preliminare,
sempre riferito ad immobili di discreto interesse e soprattutto se proposti in
vendita ad un prezzo corretto e medio di mercato.
Il contratto con il quale si conferisce l’incarico di vendita : deve essere
scritto su un modulo pre-stampato?
Il contratto di mediazione e’ quasi sempre proposto su moduli o formulari
predisposti dall’ agente.
L’importante che il modulo porti il marchio di una delle Associazione Nazionali
di Categoria- FIAIP-FIMAA o ANAMA. e risulti depositato presso la Camera di
Commercio
Le Agenzie, tramite il computer, sono anche in grado di predisporre un incarico
di vendita, totalmente “personalizzato”, tale da superare la applicazione della
norma di cui all’art. 1342 del cod. civ.
Occorre quindi leggere attentamente il contratto (c. d: Incarico di mediazione).
Su quali argomenti devono prestare la massima attenzione i venditori
nel momento in cui decidono di mettere in vendita il proprio immobile?
- principalmente la scelta della Agenzia/Agente Immobiliare;
- concordare con l’ Agenzia/Agente Immobiliare un prezzo medio di mercato
dell’ immobile senza lasciarsi influenzare da ragioni affettive o eccessivi
egoismi e tanto meno da perizie verbali da parte di tecnici non esperti del
mercato immobiliare ( geometri, ingegneri o architetti) i quali “non potranno”
poi trattare la vendita e quindi non saranno mai chiamati a rendere conto del
loro operato.
Per chi acquista
In cosa consiste l’attività dell’Agente per chi sta comprando?
nel buon nome e nella affidabilità della Agenzia, concordemente riconosciute
sul territorio e quindi la qualità e serietà del suo lavoro consolidato nel tempo;
la convincente dimostrazione di un prezzo corretto anche in funzione di altre
trattative concluse per immobili similari compravenditi in zona nell’ultimo
periodo;
una chiara relazione sulle caratteristiche, pregi e i difetti dell’immobile;
la più ampia disponibilità a risolvere le problematiche collaterali di natura
tecnica, fiscale e urbanistica;
la chiarezza delle informazioni sull’immobile ( esempio: la metratura);
la disponibilità di far visionare detto immobile anche a tecnico di fiducia
dell’acquirente;
l’impegno scritto - anche sulla “proposta di acquisto” - in ordine alla assistenza
fino a rogito notarile.
l’impegno ad occuparsi per eventuale mutuo ricercando presso vari istituti
bancari le migliori condizioni di mercato.
Qual è il compenso di mediazione che deve pagare l’acquirente
all’Agente?
Vale sempre quanto detto per “chi vende “. In alcuni casi l’Agente Immobiliare
è propenso a concedere uno sconto “speciale” a chi acquista al fine di
facilitare l’acquisto in particolare
se trattasi di immobile di non facile
commercializzazione e di valore elevato e se l’incarico di vendita e’ vicino alla
scadenza!
Quando deve essere pagato il compenso all’Agente?
Come già detto precedentemente per chi vende, il compenso di mediazione
deve essere corrisposto alla sottoscrizione del contratto preliminare, ovvero
solo se concordato tra agente e acquirente, al rogito notarile.
Oltre alla mediazione per la conclusione dell’affare, all’Agente deve
essere corrisposto una ulteriore compenso nel caso in cui occupi
anche della erogazione di un mutuo?
No, la operazione di reperire un finanziamento fa parte del servizio, compreso
nel compenso di mediazione, salvo diversi accordi per le eventuali spese o
rimborsi per il tempo impiegato.
Quando finisce il lavoro dell’Agente?
All’atto preliminare, ma generalmente il mediatore professionale conclude la
propria opera alla sottoscrizione del rogito notarile.
Nel caso si riscontrassero dei vizi nell’immobile acquistato dopo la
conclusione della compravendita, in che modo risponde l’Agente?
E’ possibile chiedere il rimborso della mediazione già corrisposta ?
No. Salvo che l’Acquirente non dimostri che l’Agente sia stato negligente ed
abbia disatteso quanto previsto all’art. 1759 del codice civile.
Per maggiori informazioni e - mail: [email protected]