Case vacanza 2016
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Case vacanza 2016
OSSERVATORIONAZIONALEIMMOBILIARETURISTICO2016 SULMERCATODELLECASEPERVACANZA SINTESIPERLASTAMPA Roma,28luglio2016 IlmercatoimmobiliareinItalia La timida risalita del mercato immobiliare italiano, dopo un settennio di inusitata durezza, rivela oggi una fragilitàfinoaqualchemesefaimpronosticabile.L’elementofiduciario,cheapartiredal2013avevaanticipatoe favorito la ripresa, a metà anno si è affievolito, causa l’impasse scaturita dalle difficoltà di trasferimento dell’impulso monetario all’economia reale e dall’acuirsi delle tensioni finanziarie e geo-politiche. Il parziale deterioramento delle aspettative sulla situazione economica futura è da porre alla base della riduzione delle intenzioni di acquisto di abitazioni recentemente manifestate dalle famiglie italiane (fig. 1). Si tratta di un arretramentononeclatante,macomunquesintomaticodiunatteggiamentovoltopiùalsoddisfacimentodelle esigenzecontingenti,chenonall’effettuazionediinvestimentisuunorizzontetemporaledilungoperiodo. Figura1 Intenzionediacquistareun’abitazione neiprossimi12mesi (numerodifamiglie) 3.5 00.00 0 100 Sì,ciattiveremoneiprossimimesi 4.0 00.00 0 90 Sì,cistiamogiàmuovendo 3.363.000 Figura2 Tipologiadiutilizzopercolorochehanno intenzionediacquistareun'abitazione (%sultotaledelladomandapotenziale) 70 2.5 00.00 0 60 1.697.000 1.5 00.00 0 2.069.000 1.422.000 1.303.000 1.107.000 767.000 0 2012 2013 1.097.000 40 Fonte:Nomisma,Indaginefamiglie2016 72,9 61,2 57,4 64,6 70,5 10 853.000 2015 2016 0 Nonrisponde Altro Secondacasaper investimento 20 340.000 2014 15,7 50 30 1.357.000 1.0 00.00 0 500 .000 2.275.000 2.070.000 8,2 19,1 30,9 22,3 16,1 % 2.256.000 10,7 20,9 80 3.166.000 3.0 00.00 0 2.0 00.00 0 5,4 13,7 2012 2013 2014 2015 2016 Secondacasaper usodelnucleo familiare Primacasao sostituz.primacasa Fonte:Nomisma,Indaginefamiglie2016 La percezione di transitorietà dei fattori positivi che hanno accresciuto il reddito disponibile negli ultimi tempi, infatti, induce le famiglie a privilegiare un approccio “presentista”, rendendole al più disposte a coglierelastraordinariaopportunitàrappresentatadagliirrisoritassidiinteresseperrinegoziareilproprio mutuooarivolgersialmercatodelleriqualificazioniperinterventidimanutenzioneincentivationonpiù rinviabili.Nonostantelaflessioneregistrata,laquotadifamiglieinteressateall’acquistorimaneconsistente e di gran lunga superiore alle dimensioni del mercato residenziale che, seppure in ascesa da oltre un biennio,simanterràanchenel2016conogniprobabilitàaldisottodelle500milacompravendite. Ad impedire la concretizzazione del vasto interesse latente e manifesto, oltre ai timori di precarietà reddituale futura e ad una dotazione di capitale proprio iniziale spesso insufficiente, contribuisce un atteggiamento del settore bancario che, al di là delle intenzioni, continua a risultare inadeguato rispetto alleesigenzedisostegnopalesatedalladomanda.Afrontediunadipendenzadamutuoarrivataasuperare addirittural’80%,ildiniegocontinuaadesserelarispostaprevalentedapartedelsistemacreditizio,senza chenecessariamentesiarriviallaformalizzazionediun’istruttoria. A pesare sulle scelte allocative delle banche continua ad essere l’irrisolto problema delle sofferenze sui crediti,dopounastagionedieccessiincuiilvagliodellerichiesteeratutt’altrochestringente,elapresenza di un’ipoteca immobiliare era una garanzia di automatica copertura. Con il venir meno delle certezze di recupero a fronte di insolvenze e il conseguente necessario ricorso a massicce svalutazioni, il processo selettivo si è fatto decisamente più rigoroso, con l’attenzione più rivolta all’effettiva capacità di rimborso chenonallateoricacoperturadelsottostantereale.Intalequadro,nonstupiscel’aumentodelleintenzioni OsservatorioTuristico,Luglio2015 2 diacquistodisecondecasedamettereadisposizionedelnucleofamiliare,verosimilmenteperovviarealla ritrosia delle banche ad impegnarsi a fronte dell’inconsistenza, sotto il profilo finanziario, delle nuove generazioni (fig. 2). Più sorprendente risulta, invece, la netta riduzione rilevata in corrispondenza della domanda di investimento. Pur costituendo una componente di importanza residuale nell’orientamento delledinamichegeneralidimercato,sitrattadiunsegnaledanonsottovalutareinchiavecongiunturale. Tralegrandezzechecompongonoilquadrodelcambiamentoinatto,ilruolopiùimportanteèdaascrivere al numero delle compravendite. Per il secondo anno consecutivo, le transazioni si sono confermate in territoriopositivo.Acrescereconintensitàmaggiore,anchesetuttosommatoancoracontenuta,sonole compravendite di abitazioni (+3,6% nel 2014 e +6,5% nel 2015), mentre per gli immobili destinati alle attivitàeconomiche,all’incrementodel2014,hafattoseguitolastabilitàdelnumerodicontrattistipulati nell’annosuccessivo. Oltreallecompravendite,l’altrofattorecheconcorreadimensionareilmercatoeaconnotarnelostatodi saluteèilvaloredegliimmobili.Suprezziecanoniincidononumerosevariabili,siadinaturaesogenache endogena.Conriferimentoaquesteultime,sisegnalal’importanzadellatempisticadivenditaelocazione, lacuiampiezzaedevoluzioneesprimelafacilitàomenodiincontrotradomandaeofferta. Nell’ultimosemestre,itempiperconcludereletrattativesisonogeneralmenteridottisubaseannuale(tav. 1),mamentreperleabitazioniiltrenddimiglioramentoappareconsolidato,perufficienegozilaflessione èpiùdebolema,soprattutto,ladistanzaconilivellipre-crisipiùampia. Tavola1 13grandicittà–Tempimedidivenditaedilocazionedegliimmobili(mesi) Tempimedidivendita Tipologie Tempimedidilocazione Isem.2015 Isem.2016 Isem.2015 Isem.2016 Abitazioninuove 8,6 7,8 3,5 3,5 Abitazioniusate 8,1 7,5 3,9 3,8 Uffici 10,4 10,1 6,8 6,7 Negozi 9,7 9,6 6,3 6,3 Boxogarage 7,3 7,3 4,7 4,6 Fonte:Nomisma Nelprimosemestredell’annoincorsolavariazionesemestraledeiprezzisiposizionaaldisottodel-1%,ad esclusionedel-1,2%rilevatopergliuffici,conuncalodiintensitàperilsestosemestreconsecutivo. Icanoni,anch’essiancorainarretramento,paionoormaiprossimiallastabilità,adifferenzadeiprezziche conservano,invece,un’intonazioneancoraleggermentenegativa(fig.3). Figura3 13grandicittà–Evoluzionedeivaloriimmobiliari(variazioni%semestrali) Canonidilocazione 0,0 -1,0 -1,0 -2,0 -2,0 % % Prezzidicompravendita 0,0 -3,0 -3,0 -4,0 2010 2011 Abitazioni 2012 2013 2014 Uffici OsservatorioTuristico,Luglio2015 2015 -4,0 2010 2016 Negozi 2011 Abitazioni 2012 2013 2014 Uffici 2015 2016 Negozi 3 Fonte:Nomisma Ilmercatodelleabitazionipervacanza La riduzione della domanda di investimento, registrata a livello nazionale, costituisce un’oggettiva penalizzazioneperilmercatoresidenzialenellelocalitàturistiche,incuitalecomponentefungedadriver fondamentale. Il parziale raffreddamento rappresenta, però, un’evidenza recente, palesatasi nell’ultimo trimestre, di cui non si ravvisa traccia nei dati ufficiali rilevati dall’Agenzia delle Entrate. A consuntivo 2015 e nel primo trimestrediquest’annorisultava,infatti,ancoraconsistenteiltassodicrescitadell’attivitàtransattiva,siaa livello nazionale (+6,5% annuale) che sul versante turistico (+7,6%). Sul secondo fronte, in particolare, la spintaespansivahariguardatoinmanierapressochéomogeneatantoimercatimarittimi(+6,8%),quanto quellimontani(+9,0%)(tav.2). Se, come segnalato, i primi mesi dell’anno sono proseguiti all’insegna della crescita dei volumi, il rallentamento intervenuto successivamente dovrebbe connotare i mercati anche nella seconda parte dell’anno,senzatuttaviacomportareunarretramentotendenziale. Tavola2 Numerodicompravenditediabitazioni–Variazioni%annuali 2012/2011 2013/2012 2014/2013 2015/2014 Localitàlacuali(12) -20,0 -3,4 -4,6 16,1 Localitàmarine(120) -27,2 -9,8 4,5 6,8 Localitàmontane(52) -25,2 -6,3 -1,7 9,0 Totalelocalitàturistiche -26,6 -9,0 3,0 7,6 Fonte:elaborazioniNomismasudatiAgenziadelleEntrate A favorire la risalita del mercato ha contribuito, anche nelle località turistiche, l’ulteriore arretramento registrato in corrispondenza dei valori di transazione. Se per i mercati urbani sembra ormai prossimo l’epilogodellafasenegativa,purnonmancandofattoriingradodialimentarenuovifocolairecessivi(quali l’instabilità economico-finanziaria, il deterioramento delle prospettive macroeconomiche e l’effetto di eventualimassiccedismissionidiNPLsgarantitidaimmobili),perquellisecondarieturisticil’inversionedel ciclononpareancoraimminente. Ilsegmentoturisticodellecasepervacanzaèstatoinvestitodaunariduzionedeiprezzidivenditainlinea conquellamediaregistratadalsettorealivellonazionale. Ildatomedio,sintesideimercatitop,centralieperifericidellesingolelocalitàturistichemonitorate,segna un -2,3% annuo (contro il -5,0% registrato un anno fa), con un campo di oscillazione, in funzione della tipologiaabitativa,compresotra-0,3%e-4,7%. La variabilità della flessione annuale dei prezzi in rapporto alla localizzazione è espressa da questa scala, dovesonoposizionateleregionilecuilocalitàturistichesonostateoggettodimonitoraggio: Tavola3 -5,0% -3,5% Abruzzo Emilia Basilicata Romagna -3,0% Medialocalitàturistiche:-2,3% -2,0% -1,5% -1,0% Campania Lombardia Veneto Piemonte Valled'Aosta Liguria TrentinoAltoAdige FriuliVenezia Giulia Lazio-Toscana Marche Molise-Umbria OsservatorioTuristico,Luglio2015 4 Sardegna Fonte:NomismaeFimaa-Confcommercio Calabria Puglia-Sicilia Rispettoaldatomedioregionale,visonocontestiincuilavariazioneintervenutaneiprezzinascondeuna certa variabilità a livello territoriale (comunque minore di quanto accaduto lo scorso anno), come ad esempio in Abruzzo e Calabria, dove si segnalano flessioni massime nell’ordine dell’8% e minime prossimeall’invarianza.DiscorsoanalogoperEmiliaRomagna,SiciliaeSardegna,contraddistintedalrange compresotra-6%e0.InCampania,invece,sioscillatra-5%e+5%. Il prezzo medio di un’abitazione turistica in Italia è 2.285 euro al mq commerciale, sintesi dei seguenti valoridifferenziatipertipologiadilocalitàturisticaeabitativaeperlocalizzazione. Tavola4 Prezzimedi2016 Abitazionitopnuove Abitazionicentraliusate Abitazioniperifericheusate Localitàlacuali 3.416€/mq 2.159€/mq 1.419€/mq Localitàmarine 2.990€/mq 2.152€/mq 1.595€/mq Localitàmontane 3.225€/mq 2.308€/mq 1.591€/mq Fonte:NomismaeFimaa-Confcommercio Lelocalitàcherappresentanogliestremidell’ampiorangedeiprezzidelleabitazioninellelocalitàturistiche sono Santa Margherita Ligure (GE) per l’estremo superiore, con quotazioni sul mercato top che arrivano finoa14.000€/mq,eSerraSanBruno(VV)ePortoRosa(ME)perquelloinferiore,convaloriminimidelle abitazioniperifericheusatenell’ordinedei400€/mq. Dalcompartolocativoemergonosegnalidiassolutastabilitàinterminidivalori.Ildatomedio,sintesidei canonirichiestiingiugno,luglioeagostonellesingolelocalitàturistichemonitorate,segnaun+0,2%annuo. Il mercato della locazione delle località turistiche è caratterizzato da un canone medio settimanale ordinario(valoredimassimafrequenza)di375€perilmesedigiugno,530€perluglioe680€peragosto, perunappartamentoconcameramatrimoniale,cameretta,cucinaebagno,4postiletto(speseincluse). Inquestosegmentodelmercatosiriscontranodifferenzetutt’altrochetrascurabilitralelocalitàlacualie quellemarine/montane: Tavola5 Canonemediosettimanale2016 Mesedigiugno Mesediluglio Mesediagosto Localitàlacuali 565€ 695€ 840€ Localitàmarine 355€ 515€ 675€ Localitàmontane 370€ 520€ 665€ Fonte:NomismaeFimaa-Confcommercio Dueultimeannotazioniriguardanolemotivazionid’acquistoeladistribuzionedelladomandatraitalianie stranieri. Riguardo al primo aspetto, il mercato residenziale nelle località turistiche è movimentato principalmentedagliacquistiperutilizzodiretto(65%),mentreilrestantemercatoèalimentatodafinalità diinvestimento(19%)odaunmistodelleduetipologie(16%).Sulladistribuzionedelladomandatraitaliani estranieri,invece,sièrilevatochenelcomplessoladomandaperacquistodicasepervacanzaprovieneda italianinell’85%deicasi,percentualechescendeal70%conriferimentoalladomandaperlocazione. OsservatorioTuristico,Luglio2015 5 APPENDICESTATISTICA TavolaA Localitàche,rispettoal2015,nonhannoregistratocalideiprezzimedidicompravendita Aggiustamentipositivideiprezzimedi Localitàdimare Amalfi(SA):5,0%-SanBenedettodelTronto(AP):1,9%-Anacapri(NA):1,8%-Camerota(SA):1,7%- RosolinaMare(RO):1,4%-ArmadiTaggia(IM):1,0% Localitàdimontagna/lago PontediLegno(BS):2,2%-Lurisia(CN):2,0%-Limone(CN):1,7%-Bellagio(CO):1,6%-Corvara(BZ):1,5%- Piancavallo(PN):1,1%-Sauris(UD):0,9% Variazionipressoché%nulle(compresetra-0,4%e+0,3%) Localitàdimare Bivona(VV),BovaMarina(RC),Briatico(VV),Capri(NA),CatanzaroLido(CZ),Cesenatico(FC),DianoMarina(IM), EracleaMinoa(AG),Marsala(TP),Milazzo(ME),Positano(SA),Putzu-Idu(OR),RoccellaIonica(RC),RodiGarganico (FG),Sapri(SA),Squillace(CZ),Taranto(TA),Terrasini(PA),ViboMarina(VV) Localitàdimontagna Bolzano(BZ),Coredo(TN),Dobbiaco(BZ),Gambaried’Aspromonte(RC),Merano(BZ),Peio(TN),Ravascletto(UD), Rivisondoli(AQ),SellaNevea(UD),SerraSanBruno(VV) Fonte:NomismaeFimaa-Confcommercio OsservatorioTuristico,Luglio2015 6 TavolaB Variazionipercentualiannuali(2016/2015)nominalideiprezzimedidicompravenditadi appartamentinelleprincipalilocalitàturisticheitaliane,perRegione(valori%) Regione Abruzzo Basilicata Calabria Campania EmiliaRomagna FriuliVenezia-Giulia Lazio Liguria Lombardia Marche Molise Piemonte Puglia Sardegna Sicilia Toscana TrentinoAlto-Adige Umbria Valled'Aosta Veneto Localitàmarine Localitàmontaneolacuali -5,0 -4,7 -2,4 -0,8 -3,7 -2,6 -3,1 -2,2 - -2,4 -1,8 - -1,8 -3,2 -2,1 -2,9 - - - -2,2 -4,5 - 0,0 - - -0,6 - - -2,9 - - -2,0 - - - - -1,9 -2,0 -2,9 -2,6 Fonte:NomismaeFimaa-Confcommercio OsservatorioTuristico,Luglio2015 7 TavolaC Prime15localitàperprezzimassimidicompravenditadiappartamentitoponuovi (€/mq) Località Prezzi (€/mq) Movimentorispettoalla posizioneoccupatanel2015 1.SantaMargheritaLigure(GE) 2.FortedeiMarmi(LU) 3.Capri(NA) 4.MadonnadiCampiglio(TN) 5.Courmayeur(AO) 6.Cortinad'Ampezzo(BL) 7.SelvadiValGardena(BZ) 8.PortoCervo(OT) 9.Anacapri(NA) 10.PortoRotondo(OT) 11.Alassio(SV) 12.Corvara(BZ) 13.Sirmione(BS) 14.SestriLevante(GE) 15.Sorrento(NA) 14.000 13.500 13.200 12.600 11.300 11.000 9.900 9.600 9.200 8.700 8.600 8.500 8.400 8.200 8.000 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 3 0 -2 -1 -1 Fonte:NomismaeFimaa-Confcommercio OsservatorioTuristico,Luglio2015 8