Der Rent Calculator von homegate

Indice dei canoni di affitto homegate.ch
L'indice dei canoni di affitto homegate.ch viene rilevato dal portale immobiliare homegate.ch in
collaborazione con la Banca Cantonale di Zurigo (BCZ). L'indice misura, in base alla qualità, le
variazioni mensili dei canoni di affitto per abitazioni nuove e nuovamente da affittare.
A gennaio 2013 l'indice viene sottoposto a revisione. L'indice dei canoni di affitto «Svizzera» viene
calcolato come avvenuto finora. Le differenze rispetto alla prassi precedente si determinano nei
sottoindici: d'ora in avanti, il rincaro dei canoni di locazione viene calcolato per i singoli Cantoni
(vedere grafico). In ragione della nuova regionalizzazione non è possibile realizzare una continuità
fra i sottoindici finora utilizzati e i nuovi sottoindici. Le nuove serie di indici vengono tuttavia
calcolate a ritroso fino a gennaio 2009, cosicché già dall'inizio siano coperte delle serie temporali di
4 anni.
Base di dati
La base di dati per l'indice dei canoni di affitto è costituita da tutti gli annunci pubblicati sul portale
immobiliare homegate.ch e riferiti ad abitazioni in locazione dal gennaio 2005. Nel 2012, la piattaforma
leader di mercato homegate.ch ha ospitato in media circa 35‘000 annunci di abitazioni in affitto al
giorno. Questa base di dati ampia e di elevato livello qualitativo consente una rappresentazione
accurata della realtà.
Per il calcolo degli indici vengono utilizzati solo gli annunci per i quali sono indicate tutte le
caratteristiche rilevanti (vedere il paragrafo «Metodo edonistico»). Inoltre, prima di eseguire il calcolo
degli indici viene effettuato un controllo di plausibilità di tutte le informazioni fornite negli annunci.
Regioni rappresentate
L'indice dei canoni di affitto viene offerto come indice generale per la Svizzera e per una selezione di
Cantoni. Tutti gli indici vengono pubblicati mensilmente.
1.
Svizzera (tutti gli
annunci in Svizzera)
2. Cantone Zurigo
3. Cantone Berna
4. Cantone Lucerna
5. Cantone Soletta
6. Cantone Basilea
(BS & BL)
7. Cantone San Gallo
8. Cantone Argovia
9. Cantone Turgovia
10. Cantone Ticino
11. Cantoni Ginevra e
Vaud
Metodo edonistico
L'indice dei canoni di affitto homegate.ch viene calcolato con il cosiddetto metodo edonistico. Questo
metodo si basa sull'assunzione che i prezzi e i canoni di affitto contengano informazioni sulla
valutazione delle singole caratteristiche degli immobili che concorrono a determinarne il valore. Queste
caratteristiche comprendono la posizione, il tipo di abitazione, la dimensione, la qualità e l'età
dell'edificio. Il valore di queste caratteristiche è per così dire «nascosto» nel prezzo complessivo
dell'immobile. Con l'ausilio di analisi statistiche è possibile determinare il valore delle singole
caratteristiche. Una volta individuati i prezzi impliciti delle caratteristiche, è possibile utilizzarli per
valutare qualunque immobile. Il canone di locazione stimato di un immobile corrisponde quindi sempre
alla somma di tutte le caratteristiche valutate.
L'andamento dei canoni di locazione viene quindi corretto tenendo conto delle distorsioni nell'offerta di
abitazioni in riferimento a qualità, posizione, dimensione, ecc. Se, dai dati disponibili, venissero ricavati
soltanto prezzi medi, la pubblicazione di un elevato numero di annunci di abitazioni onerose
determinerebbe un aumento dell'indice. La presenza di molte abitazioni costose non significa tuttavia
che i canoni di locazione siano aumentati in generale. Il metodo edonistico elimina questo problema e
fornisce prezzi medi senza computazione qualitativa.
Calcolo degli indici
Gli indici calcolati appartengono alla famiglia degli «indici Dummy Time Hedonic (DTH)». Caratteristica
distintiva di questa famiglia di indici è il fatto che non viene utilizzata né una ponderazione riferita al
passato (indice di Laspeyres), né una ponderazione riferita al presente (indice di Paasche). La
ponderazione implicita di un indice DTH corrisponde piuttosto a una media fra il periodo base e
l'intervallo di tempo attuale, come nel caso dell'indice ideale di Fisher. Per il calcolo dell'indice si
dovrebbero idealmente utilizzare dati derivanti da intervalli temporali brevi e parzialmente sovrapposti,
ad esempio i dati dei due mesi più recenti. Dall'altra parte è empiricamente dimostrabile che i prezzi
degli attributi delle abitazioni subiscono nel tempo solo variazioni di poco conto. Grazie all'utilizzo di
dati riferiti a più mesi è possibile espletare più efficacemente la funzione edonistica e, quindi, stimare
con maggiore precisione l'indice. I nostri test dimostrano che, per i dati a nostra disposizione, questo
trade-off viene risolto al meglio con una finestra temporale rotativa di 4 anni.
Per tutte le regioni definite vengono calcolate delle regressioni separate. I parametri di queste
regressioni vengono determinati con metodi statistici consueti, ossia con i cosiddetti Ordinary Least
Squares (minimi quadrati ordinari, OLS). Per incrementare ulteriormente la solidità della stima, viene
effettuata, da una parte, una correzione dei dati con la quale vengono eliminate le osservazioni
incomplete, illogiche o anomale. Dall'altra parte, prima della regressione principale viene utilizzato lo
stimatore di tipo M (secondo Huber 1973) al fine di determinare una solida ponderazione delle
osservazioni nella specificazione finale. Questo significa che i parametri dettagliati vengono rilevati con
una regressione OLS solidamente ponderata.
Vengono ottenuti degli indici concatenati. Il livello dell'indice del periodo attuale viene ricavato dal
livello dell'indice del periodo precedente e dalla differenza fra i dummy temporali dei due periodi. La
differenza fra gli ultimi due dummy temporali viene moltiplicata per il livello dell'indice attuale. Non
vengono eseguite ulteriori trasformazioni.