mercato immobiliare olbia

MERCATO IMMOBILIARE OLBIA
Nella prima parte del 2013 Olbia ha segnalato una contrazione del 2,4% dei valori immobiliari.
Il Centro Storico ha ceduto il 6,7%, le zone Gregorio e Isticcadeddu sono rimaste costanti. L’offerta
immobiliare in aumento e le difficoltà di accesso al credito rendono i potenziali clienti più attendisti. La
maggior parte delle transazioni riguarda la prima casa, ricercata da famiglie che effettuano acquisti
migliorativi, quasi sempre direttamente in contanti: il budget ammonta a 100-120 mila €, la tipologia più
richiesta è il trilocale, possibilmente situato ad un piano alto al piano terra con giardino (elementi,
tuttavia, non sempre facili da trovare). Si preferiscono i piccoli contesti condominiali, si pone molta
attenzione più all’importo delle spese di gestione che alla classe energetica dell’immobile; appartamenti in
grandi condomini trovano riscontro solo dopo importanti ribassi di prezzo. Le soluzioni indipendenti hanno
risentito di pesanti riduzioni di prezzo, pertanto le trattative si concludono in tempi ridotti (2 mesi); una
tipologia con due camere da letto costa circa 165 mila €, con tre camere 190 mila €. Gli investitori sono in
diminuzione e si muovono solo quando possono spuntare prezzi interessanti: la loro disponibilità di spesa
ammonta a 70 mila €, con la quale si orientano su bilocali da concedere in locazione, ma non di rado si
preferisce rimettere a posto e rivendere.
Il Centro Storico ospita sia immobili degli anni ’40-’50 sia stabili degli anni ’20, tipicamente palazzine
cielo-terra che si sviluppano su tre piani: una soluzione vetusta, da demolire e ricostruire, costa 800-900 €
al mq, un appartamento da ristrutturare 1200 € al mq, mentre una tipologia da interessata da tali lavori si
attesta a 1700-1800 € al mq. La zona centrale a ridosso del centro storico è caratterizzata da condomini e
palazzi degli anni ’60-’70, dove un alloggio ristrutturato si scambia a 1700 € al mq, mentre uno da
ristrutturare a 1200-1300 € al mq. Interessante è la zona di corso Vittorio Veneto, dove sono presenti stabili
degli anni ’50-’60, alcuni dei quali sono anche soluzioni indipendenti. Dal centro di Olbia alla periferia
nordoccidentale si estendevia Barcellona, zona sviluppatasi negli anni ’70 ma che presenta anche stabili più
recenti: una soluzione da ristrutturare costa 1400-1500 € al mq, se già ammodernata il prezzo sale a 17001800 € al mq. Da segnalare il piano di risanamento delle zone Isticcadeddu e Santa Mariedda, dove sono
stati realizzati soluzioni indipendenti e semindipendenti (di non oltre due piani): il nuovo costa 1700-1800
€ al mq, l’usato recente circa 1500 € al mq, ma se sono necessari importanti lavori di ammodernamento il
prezzo scende a 800-900 € al mq.
La zona settentrionale ha subito un calo medio del 3,7%. Diversi venditori hanno compreso che non è più
possibile realizzare le cifre di qualche semestre fa, cosicché abbassano le proprie richieste e domanda e
offerta si incontrano in tempi brevi. Il mercato residenziale vede acquisti da parte di una clientela variegata:
ci sono persone che, approfittando dei prezzi in diminuzione, passano dall’affitto all’acquisto, altri
provengono dalle zone interne della Sardegna e ricercano un punto d’appoggio perché lavorano in città,
infine ci sono professionisti che si orientano sulla seconda casa. Il budget impiegato oscilla da 75 mila € per
i bilocali a 100-110 mila € per i trilocali, mentre gli investitori mettono a reddito tra 50 mila € per i
monolocali e 70 mila e per i bilocali, successivamente da concedere in locazione.
In questo semestre la zona più apprezzata è stata San Nicola perché più economica, ma le aree di Sa
MindaNoa e via Veronese mantengono sempre il loro appeal. Il quartiere San Nicola è stato edificato negli
anni ’80 con palazzi di grandi dimensioni che presentano quotazioni medie di 1300-1400 € al mq, ma ci
sono anche soluzioni indipendenti: una villetta singola costa 350-450 mila €, una a schiera tra 180 e 250
mila €. È stato ultimato l’intervento “Orione”, dove sono stati realizzati soprattutto trilocali (al piano terra
sono provvisti di giardino), costruiti in classe B con predisposizione per i pannelli solari e immessi a 120 mila
€, valore che incontra la disponibilità media degli acquirenti. Da segnalare una nuova lottizzazione,
peraltro già terminata e quasi interamente venduta, che consiste in piccoli condomini di 12-15 unità
abitative, immessi sul mercato tra 1800 e 2000 € al mq. Risale agli anni ’90 il quartiere Sa MindaNoa, area
prettamente residenziale sviluppatasi con la costruzione di ville abusive e successivamente sanate. I valori
medi oscillano tra 400 e 500 mila €, ma ci sono anche piccoli contesti condominiali di 7-8 unità abitative,
dove un buon usato si scambia a 1600-1700 € al mq. Tra il mare e la tangenziale ovest si sviluppano le aree
Fonte: Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa
storiche di via Aldo Moro e dell’Ospedale, dove è possibile acquistare piccole indipendenti, libere su due o
tre lati al prezzo di 250-300 mila €. Risale agli anni ’80 il quartiere Olbia Mare, ma ha avuto il suo sviluppo
negli anni ’90: gli appartamenti sono di taglio medio-piccolo (monolocali e bilocali), che si scambiano a poco
più di 2000 € al mq. Ci sono anche ville signorili di grandi dimensioni, alcune con posto barca, che si
valutano anche oltre un milione di euro. In questa zona si segnala l’ultimazione del porto turistico con 270
posti barca.
Sul mercato delle locazioni si registra una buona domanda, alimentata dalle famiglie che non riescono
più a sostenere le rate del mutuo e da lavoratori trasfertisti, spesso provenienti dalle zone interne. I
canoni hanno subito leggere variazioni al ribasso e si attestano a 400 € per i bilocali e 500 € per i trilocali.
Nella prima metà del 2013 i prezzi di Olbia 2 sono rimasti costanti, mentre a Pittulongu – Bados sono in calo
(-9,1%) e si stanno portando sui reali valori di mercato. In queste zone si affacciano numerosi olbiesi che
ricercano la seconda casa per trascorrere i weekend, ma non mancano i turisti, provenienti sia dal Nord
Italia sia dall’estero (Svizzera, Austria, Germania). Piacciono le soluzioni indipendenti, preferibilmente con
giardino annesso, ma ci sono casi in cui si acquista il terreno su cui si edificherà la propria abitazione. Sul
mercato delle locazioni c’è una discreta domanda, che si focalizza su trilocali situati nei pressi del mare: tali
soluzioni costano 400-500 € al mese, nel periodo estivo il canone settimanale ammonta a 400 € a Giugno e
Settembre, a 500 € a Luglio e 600 € ad Agosto.
Il quartiere Olbia 2 si è sviluppato prevalentemente negli anni ’70 in una zona di campagna, in cui sono stati
costruiti un grande residence e villette a schiera, tipicamente bilocali con soppalco e giardino (per tali
soluzioni il prezzo è 90-110 mila €). L’offerta edilizia di Pittulongu consiste in villette a schiera nei pressi del
mare e di piccole palazzine di due piani nelle zone più interne: una soluzione indipendente costa 150-160
mila €, un appartamento in buone condizioni 2000-2200 € al mq e 1500-1700 € al mq se da ristrutturare. In
località Bados si trovano tipologie abbastanza simili a Pittulongu: i prezzi di un appartamento in residence
variano da 70-75 mila € per un monolocale a 100 mila € per un bilocale, fino a 110-140 mila € per un
trilocale.
Di particolare interesse il comune di Golfo Aranci, dove si stanno realizzando opere di restyling che
stanno avendo un buon successo soprattutto sui turisti, si tratta del rifacimento del porto turistico, del
lungomare e della riqualificazione della spiaggia. Nella zona centrale del paese ci sono palazzine di non
oltre 2-3 piani, dove un trilocale di 70 mq, con veranda e giardino, costa 160 mila €, ma tocca punte di 180
mila € se ubicato più vicino alla spiaggia e con vista mare. Nella zona di Baia Caddinas ci sono costruzioni di
due piani, che presentano valori leggermente più alti rispetto al centro poiché più indipendenti.
Nella zona meridionale le quotazioni immobiliari sono rimaste costanti. Si sono effettuate quasi
esclusivamente permute, la domanda è molto qualificata e le compravendite avvengono direttamente in
contanti. La disponibilità di spesa si attesta a 70-75 mila € per i bilocali (fino ad un massimo di 100 mila €) e
120-150 mila € per i trilocali; tra gli elementi più richiesti ci sono box e spazi esterni, quali giardino o
terrazzo. Sul mercato si muovono anche investitori, che ricercano soluzioni a prezzi molto interessanti per
poi generalmente rivendere.
Ha avuto un ottimo interesse la zona Tannaule, prolungamento di via Baratta nei pressi nel nuovo
Ospedale, che sta subendo un processo di riqualificazione. Sono state realizzate una nuova chiesa e un
centro commerciale, mentre le ultime costruzioni residenziali risalgono a 5-6 anni fa: si tratta di ville
singole (generalmente costruite da privati dopo l’acquisto del terreno), condomini di grandi dimensioni
(valutati 1400-1500 € al mq) e piccoli contesti condominiali, i cui prezzi oscillano tra 1600-1700 € al mq e
1800-1900 € al mq per soluzioni particolarmente prestigiose. L’area di via Baratta è sorta recentemente e
ospita soprattutto condomini, dove un bilocale si valuta 1500 € al mq, ma ci sono anche soluzioni
indipendenti che in buone condizioni costano 165 mila €. PoltuQuadu si estende nell’estrema periferia
meridionale della città, a ridosso dell’aeroporto, che vede la presenza di costruzioni ex-Iacp degli anni ’80:
la tipologia prevalente è il quadrilocale di 120 mq, i prezzi oscillano tra 100 mila € e 120-140 mila € a
seconda dello stato, originario o già ristrutturato. Da segnalare lo spostamento della sede comunale da
PoltuQuadu nel Centro storico: è già previsto un piano di recupero, ma le tempistiche sono ancora incerte.
Fonte: Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa
La zona Bandinu offre tipologie indipendenti realizzate a cavallo degli anni 2000, che trovano un buon
riscontro nella clientela: le villette costano 170-175 mila €, una casa indipendente di 65-70 mq si valuta
140-145 mila € in buono stato di conservazione. Nell’area di via Grecia sono stati completati, e
completamente venduti 1600 € al mq), appartamenti in classe B, dotati di riscaldamento autonomo.
Il settore delle locazioni sta soffrendo meno, in quanto è alimentato da tutti coloro che non riescono ad
accedere al mutuo; una buona parte degli inquilini è costituita da trasfertisti (soprattutto cagliaritani e
sassaresi), impiegati nelle strutture aeroportuali o portuali. Bilocali e trilocali costano 400 e 500 € al mese,
si stipulano contratti a canone libero.
Fonte: Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa