RISANAMENTO CONSERVATIVO e RECUPERO SOTTOTETTO

RISANAMENTO CONSERVATIVO e RECUPERO SOTTOTETTO
VIA BRIONA – 28845 – DOMODOSSOLA (VB)
CAPITOLATO E DESCRIZIONE DELLE OPERE
EDIL MAN S.r.l. di PESCINI Geom. ANTONIO & C.
Via Bianchetti n.35 – 28865 – Crevoladossola (VB)
P. IVA e C.F. 00512390030
tel. 0324/338494 – fax 0324/237056 – [email protected]
NOTA INTRODUTTIVA
La descrizione ha lo scopo di evidenziare i caratteri fondamentali dell’edificio, tenuto debito
conto che le dimensioni risultanti dal progetto approvato dall’amministrazione comunale
potranno essere suscettibili di leggere variazioni nella fase di esecuzione.
I marchi e le aziende fornitrici, indicate nel presente, sono citate in quanto indicano le
caratteristiche dei materiali prescelti dalla società esecutrice delle opere.
La direzione lavori, a suo insindacabile giudizio, potrà comunque provvedere a scelte diverse
durante l’esecuzione dei lavori.
In fase esecutiva e/o se ritenuto indispensabile, i proprietari ed il Direttore dei Lavori si
riservano, eventualmente, di apportare alla presente descrizione ed ai disegni di progetto
quelle variazioni o modifiche che ritenessero necessarie per motivi tecnici, funzionali, estetici
o connessi alle procedure urbanistiche, purché le stesse non comportino la riduzione del
valore tecnico e/o economico delle unità immobiliari.
Ogni eventuale variante verrà apportata, previa approvazione della Direzione dei Lavori e
della Committente, con riferimento alle Leggi ed agli strumenti edilizi vigenti e futuri.
Tutte le opere in variante che l’eventuale acquirente ritenesse di apportare, dovranno essere
preventivamente concordate e definite sia per quanto attiene la modalità di esecuzione che
di pagamento.
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CONSIDERAZIONI INTRODUTTIVE
L’intervento edilizio in oggetto prevede la ristrutturazione di un complesso immobiliare, costituito da
un fabbricato e da un cortile interno, con ingresso pedonale in Via Briona.
Il fabbricato si sviluppa su tre piani fuori terra, oltre al piano sotterraneo e al sottotetto.
L’intero lotto risulta inserito nel P.R.G.C. in centro storico, ovvero in area edificata nel centro
abitato di antico impianto, che ha subito interventi sostitutivi, aggiuntivi o di ristrutturazione in
epoche non recenti.
Considerato l’attuale stato del fabbricato, il progetto è finalizzato ad una completa ristrutturazione,
mantenendo i caratteri tipologici e architettonici, ma intervenendo attraverso opere di risanamento
e adeguamento alle norme edilizie, urbanistiche ed igienico-sanitarie.
Le unità immobiliari previste sono a destinazione prevalentemente residenziale, integrata dalla
funzione commerciale localizzata al piano terra. Al piano interrato sono situati locali ad uso
cantina.
In tale edificio sono previsti i seguenti interventi principali:
-
Rifacimento del manto di copertura con nuovo pacchetto isolante;
-
Installazione di nuova lattoneria in rame;
-
Esecuzione di opere di impermeabilizzazione, isolamento termico e acustico;
-
Realizzazione dell’impianto di sollevamento, con inserimento di un ascensore
nell’edificio principale a servizio dei piani primo, secondo e sottotetto;
-
Scrostamento e rifacimento degli intonaci interni ed esterni ammalorati,
con ripristino delle tinteggiature esterne originarie;
-
Sistemazione e rinnovo di tutti gli impianti tecnologici;
-
Posa di nuovi serramenti interni ed esterni;
-
Posa di nuovi pavimenti e rivestimenti.
Le tecniche costruttive adottate sono improntate alla modernità, con impiego di materiali
certificati di prima qualità ed impiantistica di rilievo tecnologico.
La corretta impostazione urbanistica, lo studio rigoroso ed accurato per mantenere le
caratteristiche dell’edificio di pregio, fanno di questo fabbricato, dalle peculiari caratteristiche
residenziali, un intervento di sicuro interesse per chiunque voglia rivolgersi all’acquisto.
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CAPITOLATO E DESCRIZIONE DELLE OPERE
1)
STRUTTURE e SOLETTE
Le solette esistenti saranno rinforzate con un sistema tipo Peter Cox che consente di
ottenere “a secco“ la perfetta connessione tra legno e calcestruzzo. Tale metodo prevede la
verifica dell’integrità della struttura lignea e la successiva posa di un traliccio, ottenuto dalla
foratura di un profilato metallico, opportunamente dimensionato e sagomato con sezione ad
omega. Il traliccio sarà collocato direttamente sulle tavole in corrispondenza delle travi da
rinforzare, e fissato a pressione con viti mordenti secondo uno schema geometrico che
dipende dalle luci di solaio e dai carichi. A seguire verrà gettata la soletta con calcestruzzo
Rck indicato nella verifica statica, avendo cura che il calcestruzzo riempia completamente
l’interno del traliccio, mediante vibrazione. Tale sistema consente di ottenere “a secco” e in
modo reversibile la perfetta connessione tra legno e calcestruzzo e la solidarizzazione
traliccio–trave. Il Sistema garantisce deformazioni contenute ed è in linea con le norme
tecniche per le costruzioni in zona sismica. Per evitare percolamenti di boiacca e imbibizioni
d’acqua delle strutture lignee verrà interposto fra il traliccio ed il tavolato un telo
impermeabile e traspirante. Il posizionamento della rete elettrosaldata direttamente sul
traliccio impedisce il contatto tra rete e tavolato evitando così l’impiego di eventuali
distanziatori. Questo sistema è un’idea semplice, che permette di consolidare e ottenere un
solaio antisismico.
I solai che risultassero troppo ammalorati verranno sostituiti con solette in latero-cemento
opportunamente dimensionate.
2)
MURATURE INTERNE
I muri perimetrali e quelli verso il vano scala saranno dotati di una contro parete interna
costituita da montante metallico con applicata doppia lastra in cartongesso, all’interno della
quale verrà posizionato dell’isolante in lana minerale.
I muri divisori dei locali all’interno degli alloggi e delle unità commerciali saranno realizzati in
mattoni forati di laterizio spess. cm. 8, posati di coltello e legati con malta bastarda, e/o in
pareti leggere con sottostrutture in acciaio, di spessore cm. 10, costituite da montante
metallico con applicate su entrambi i lati doppia lastra in cartongesso o gesso fibra da 12,5
mm e inserimento di pannello isolante in lana minerale. Ogni giunto verrà rinforzato con una
rete di armatura autoadesiva e successivamente si procederà alla stuccatura.
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Le nuove murature tra vano scala e unità abitative e tra appartamenti saranno spesse 18-20
cm e realizzate con doppia parete in cartongesso isolata, sia termicamente sia
acusticamente, con pannelli in lana minerale.
Al di sotto di tutte le pareti divisorie interne e tra unità abitative, verranno poste in opera delle
bandelle in polietilene di spessore mm. 5, che separano le pareti dal solaio evitando così la
trasmissione dei rumori da impatto tra le varie strutture.
3) COPERTURA
L’orditura portante esistente dell’edificio principale è formata da solidi elementi in legno che
verranno per quanto possibile mantenuti, previo consolidamento o eventuale sostituzione di
parti ammalorate.
La pendenza del tetto rimarrà quella attuale e si procederà al completo rifacimento del manto
tradizionale in piode, con l’inserimento di un adeguato pacchetto isolante.
(1) Manto di copertura in piode di beola
Gli abbaini saranno rifatti, mantenendo proporzioni idonee. Essi infatti saranno collocati tra i
puntoni esistenti e conseguentemente avranno dimensioni simili a quelli attuali.
Le falde saranno corredate da canali, converse e scossaline nuove in rame, spessori 6-8/10,
come anche i pluviali.
La copertura dell’edificio sul retro che presenta anch’esso manto in piode, sarà ricostruita, in
quanto l’orditura, a differenza dell’edificio principale, non si trova in buono stato; anche qui
verrà aggiunto un adeguato pacchetto isolante con manto in piode.
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Infine le copertura dell’edificio posteriore, attualmente realizzata con manto in tegole
marsigliesi rosse, sarà completamente sostituita. La struttura portante inferiore non consente
però di porre in opera anche qui un tetto in piode; quindi la nuova copertura sarà realizzata
con orditura in legno e rivestimento esterno in eternit ardesiato, in maniera tale da
uniformarsi con l’intorno. In questo edificio l’isolamento verrà collocato sulla soletta. Sulla
copertura in eternit verranno appoggiati i pannelli solari.
(2) Manto di copertura in eternit ardesiato
4) SCALA e BALCONI
La scala interna verrà mantenuta con le caratteristiche originali, ripulita e sabbiata per
riportarla alle origini, così come i balconi esterni e le ringhiere in genere. L’unico terrazzo
presente verrà pavimentato con elementi in serizzo di pezzatura quadrata o rettangolare.
5)
INTONACI e TINTEGGIATURE
Le facciate esterne che presentano intonaci ammalorati saranno scrostate e rintonacate.
Tutte i prospetti saranno tinteggiati con idropittura a base silossanica finitura al quarzo di
tonalità azzurra, come si è dedotto dovesse essere verniciato originariamente l’edificio.
Per il bugnato e le pareti del piano terra che danno verso il cortile interno verrà adottato un
grigio cenere molto chiaro, mentre le cornici e i marcapiano saranno tinteggiati con un grigio
chiarissimo, che faccia risaltare le decorazioni.
Il tutto come da campionatura allegata.
All’interno, i bagni e le cucine saranno intonacati al civile, ad eccezione delle parti
corrispondenti alle superfici rivestite, che saranno intonacate al rustico fine.
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Gli altri ambienti (soggiorni, camere, vano scala comune, locali commerciali) saranno
intonacati con finitura liscia mediante impiego di intonaco rustico e rasatura in gesso. Dove
verranno adottate le pareti in cartongesso la fornitura in opera sarà comprensiva della
stuccatura dei giunti, degli angoli e delle teste delle viti in modo da ottenere una superficie
pronta per la finitura. Gli spigoli vivi saranno protetti con paraspigoli zincati.
Tutti gli appartamenti e le unità commerciali, vano scala compreso, verranno tinteggiati con
idropittura di primaria marca (tinte chiare) previa applicazione di una mano di isolante
acrilico, ad eccezione dei bagni e delle cucine che saranno tinteggiate con vernice antimuffa
idrorepellente.
Le cantine avranno pareti e soffitti finiti come l’esistente, ovvero con intonaco a spruzzo. Ove
possibile sarà pulita e mantenuta la pietra a vista.
6) PAVIMENTI E RIVESTIMENTI
I pavimenti dei locali commerciali, dei soggiorni, delle cucine e dei bagni saranno in gres
porcellanato di formati differenti. I rivestimenti saranno di tipo ceramico smaltato, posati sino
a quota mt. 2,00-2,20 sulle pareti dei bagni, mentre nelle cucine lo sviluppo sarà limitato alla
parete degli elettrodomestici con eventuali risvolti laterali.
I pavimenti della zona notte, camere comprese, saranno in laminato o in legno, composto da
doghe stratificate con supporto in fibra legnosa, idrofugo in massa. Il sistema di montaggio
sarà senza colla, mediante incastro di tipo autobloccante.
A completamento e rifinitura delle pavimentazioni saranno posati battiscopa di sezione cm
8x1, nello stesso materiale della pavimentazione o in alternativa in legno verniciato.
Solo l’ingresso del negozio al piano terra presenta una pavimentazione realizzata in
seminato, ovvero mosaico di pietra, che verrà restaurato.
I pavimenti dello scantinato in generale saranno finiti con lastre di pietra vecchie di recupero.
Il cortile interno sarà pavimentato con pietre locali di formati diversi. Nella parte centrale
verranno posati dei ciottoli, mentre le fasce laterali saranno rivestite con lastre di serizzo.
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7)
SERRAMENTI
ESTERNI
I serramenti esterni saranno realizzati in legno di abete lamellare 65 mm. Specchiature ad
una o più ante, con dispositivo di apertura a vasistas, ferramenta in metallo, maniglia in
ottone o cromata. Le porte finestre più alte avranno “un’inglesina” superiore. L’oscuramento
sarà garantito da persiane in alluminio o legno verniciato di colore grigio.
(8) Esempio colori serramento e persiana
(9) Sezione serramento tipo
Le vetrine saranno realizzati con struttura in alluminio e/o ferro di colore tipo Grigio Piombo
martellinato, complete di vetrate di sicurezza antisfondamento e ferramenta di tipo pesante.
Le vetrine avranno sopraluce apribile, al fine di garantire ai locali il corretto rapporto
aeroilluminante. Inoltre nella parte superiore sarà inserito un elemento cieco in lamiera di
ferro (come già presentano le vetrine attuali) per consentire il posizionamento di eventuali
insegne dei negozi.
Il portone di primo ingresso, che verrà collocato in posizione arretrata rispetto al filo del
fabbricato, sarà pulito, recuperato e dotato di serratura elettrocomandata.
INTERNI
Il serramento presente sulle scale verrà sostituito mantenendone lo stesso aspetto esteriore,
ma sarà dotato di vetri opachi antintrusione. Anche l’inferriata sarà recuperata.
I portoncini d’ingresso blindati con intelaiatura metallica, avranno serrature a chiusura
multipunto e spioncini e saranno pannellati internamente ed esternamente con pannellatura
in medium density.
Le porte interne degli appartamenti e dei locali commerciali sono previste ad anta tamburata,
con telaio in listello di abete, riempitivo in struttura alveolare trattata antitarlo e antimuffa,
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rivestimento in pannelli di fibra di legno medium density. Maniglia, serratura e cerniere
ottonate lucide.
Le porte di accesso alle cantine saranno in metallo zincato a battente.
8)
IMPIANTO IDRICO SANITARIO
Impianto di adduzione acqua fredda dal contatore sistemato in un vano tecnico al piano
interrato, da realizzare con tubo in polietilene reticolato con coibentazione termica, per
evitare effetto condensa, di tipo PN 16 diametro interno 20 mm.
Rubinetto di arresto generale di tipo a sfera.
Rete di distribuzione acqua fredda e calda ai rispettivi servizi e cucina.
Tutte le tubazioni di distribuzione interne saranno di tipo in polietilene reticolato protette da
guaine o coppelle isolanti.
In ogni bagno è previsto un rubinetto di arresto e l’erogazione interna, che potrà essere
effettuata con distribuzione di tubo in tubo, per eventuale sfilabilità, e con collettori di
distribuzione, oppure con sistema di giunzione a compressione a due tubi di tipo tradizionale.
Tubazioni di scarico in polietilene temperato, resistente agli acidi e a temperature fino a
100°C, complete di pezzi speciali in polietilene da saldare a specchio, supporti, staffe, giunti
di dilatazione, ecc., sfrido, eventuale materiale di guarnizione e tutte le minuterie occorrenti,
posate a regola d’arte, tipo Geberit.
Curve in polietilene temperato, con curvatura secondo l’occorrenza da 10° a 90°, uguale o
ridotta tipo Geberit.
Braghe in polietilene temperato da 10° a 90°, semplici o doppie, uguali o ridotte, tipo Geberit.
Pezzi di ispezione a 90° in polietilene temperato, con tappo a vite, per l’installazione
orizzontale o verticale, tipo Geberit.
Realizzazione di colonne di scarico verticali con sezione omogenea per tutto lo sviluppo
verticale fino ai comignoli di ventilazione oltre il tetto di copertura – diametro 120 mm.
Colonne di scarico complete di ogni pezzo speciale, raccordi giunti di dilatazione doppi per
ogni braga, curve doppie a 45° alla base di ogni colonna o torrino tipo Geberit alla sommità
della colonna.
Ogni unità sarà dotata di apparecchiature igienico sanitarie così come previsto nel progetto.
In ogni singolo alloggio sarà presente un attacco per la lavatrice e uno per la lavastoviglie.
L’impianto di distribuzione dell’acqua fredda e calda esclude tassativamente l’utilizzo di
tubazioni metalliche al fine di evitare fenomeni di corrosione di natura elettrochimica.
La tubazione prevista, in polietilene reticolato, assicura il massimo grado di sicurezza per
quanto concerne la conducibilità elettrica e la possibilità di formazione e deposito di sostanze
incrostanti sulla superficie interna.
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9)
IMPIANTO ELETTRICO
L’impianto elettrico sarà realizzato nel rispetto delle disposizioni della Legge n. 37/08 (ex
46/90). La rete di distribuzione nelle singole unità sarà realizzata impiegando tubazioni
plastiche flessibili pesanti I.M.Q. di tipo autoestinguente, a norma CEI 23-14 e V1 nei
diametri di progetto, conduttori in rame unipolare o multipolare isolati in gomma e guaina in
PVC non propaganti l’incendio, a ridotta emissione di gas.
Le apparecchiature (centralina, salvavita, suonerie, prese, interruttori, ecc.) saranno del tipo
ad incasso della BITICINO, con placche in PVC bianche o nere.
Tutti i punti luce saranno collegati alla rete di messa a terra generale in conformità alle
norme CEI-ENPI e Legge n. 37/08 (ex 46/90).
Ogni unità immobiliare avrà una dotazione minima di prese e punti luce in funzione della
disposizione interna.
L’impianto televisivo prevede un’antenna centralizzata satellitare, centralina elettronica, cavi
coassiali, derivatori, prese TV e sarà completo di alimentazione e messa a terra.
Nelle parti comuni interne è prevista la predisposizione dei punti luce per l’installazione di
lampade a parete e/o a soffitto.
Ogni alloggio sarà corredato di tubazioni, scatole di derivazione e terminali, collegati alla
colonna montante principale per l’installazione della rete telefonica.
10) IMPIANTO DI RISCALDAMENTO CENTRALIZZATO
L’impianto di riscaldamento sarà di tipo centralizzato, con controllo della temperatura
ambiente e contabilizzazione dei consumi autonomi ed indipendenti per ogni residenza e
unità commerciale, con pannelli radianti a pavimento per tutti i locali, fatta eccezione per i
locali interrati.
L’impianto sarà dimensionato per garantire le seguenti temperature minime interne, con
temperatura esterna di riferimento –7°C:
- temperatura interna locali d'abitazione
+ 20°C
- temperatura interna bagni
+ 22°C
Il progetto degli impianti verrà redatto in rispondenza alle disposizioni di cui alla Legge
9/01/91 n°10 e successivo D.Lgs. n°311/2006 – Norme per il contenimento dei consumi
energetici e Legge n. 37/08 (ex 46/90) – Norme per la sicurezza degli impianti e norme di
sicurezza in materia di prevenzione incendi.
La caldaia centralizzata avrà scambiatore in rame modello a tiraggio forzato, stagna, con
condotti separati di presa aria esterna e scarico fumi.
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Lo scarico dei prodotti combusti avverrà tramite un camino verticale realizzato in acciaio inox
a doppia parete, con caratteristiche rispondenti alle norme di sicurezza.
Il modello di caldaia a tiraggio forzato consente di evitare l’immissione dell’aria esterna
comburente nel vano protetto, mediante condotto diretto caldaia-esterno, e offre maggiori
garanzie funzionali per quanto concerne lo scarico dei prodotti combusti.
La caldaia avrà un’elevata potenza termica, comunque modulante in funzione della richiesta.
Il riscaldamento sarà garantito da un impianto radiante installato a pavimento.
Nel riscaldamento a pavimento l’emanazione del calore avviene attraverso tutta la superficie
del pavimento e la differenza di temperatura tra questo e l’ambiente risulta modesta e tale da
non innescare moti convettivi nell’aria.
L’irraggiamento adeguato e controllato, la distribuzione uniforme della temperatura e le
basse velocità dell’aria fanno sì che il calore si trasmetta in modo naturale all’ambiente in cui
le persone vivono, ottenendo così habitat confortevoli.
Il moderno sistema di riscaldamento a pavimento a bassa temperatura impiega l’acqua di
tubi annegati nella soletta del pavimento; la rete delle serpentine è realizzata con un tubo in
polietilene reticolato di altissima qualità, tale da garantire costanza delle caratteristiche nel
tempo e impedire fenomeni di incrostazione e/o di corrosione. La tubazione verrà posata su
un pannello in polistirene espanso, stampato in idrorepellenza a cellule chiuse, di elevata
resistenza meccanica, rivestito superficialmente con film plastico per protezione all’umidità e
per maggiore resistenza alla deformazione da calpestio. La distribuzione dell’impianto verrà
effettuata con il sistema a collettore che verrà posto in una apposita nicchia a parete.
Ogni unità immobiliare e commerciale sarà dotata di crono termostato per garantire una
temperatura uniforme in tutte i locali. Quando sarà raggiunta la temperatura impostata
all’interno dell’alloggio si spegnerà tutto l’impianto tramite l’intercettazione generale posta
nella cassetta di contabilizzazione.
Ogni circuito sarà dotato di valvola di zona motorizzata a due vie di tipo a sfera, valvole che
assicurano la perfetta tenuta e la notevole affidabilità di regolare funzionamento del tempo.
Il D.Lgs. 28/2011, aggiornato con alcuni parametri nel 2014, prevede che una certa quota di
energia venga prodotta con fonti rinnovabili: sia che si tratti di energia termica
(riscaldamento), sia che si tratti di energia elettrica.
Ridurre l’utilizzo delle fonti non rinnovabili per tagliare le emissioni inquinanti è un obiettivo
che l’Unione Europea si è posta da tempo. Anche il nostro paese è soggetto alle direttive
europee sul clima e per questo motivo nel 2011 è stato emesso tale decreto che prevede,
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attraverso scaglioni annuali e progressivi, nuove norme sul taglio delle emissioni e l’obbligo
di garantire una quota di energia prodotta da fonti rinnovabili.
Nel caso di edifici risanati gli impianti di produzione di energia termica devono essere
progettati e realizzati in modo da garantire il contemporaneo rispetto della copertura, tramite
il ricorso ad energia prodotta da impianti alimentati da fonti rinnovabili, del 50% dei consumi
previsti per l’acqua calda sanitaria.
Per tale motivo l’impianto sarà integrato con dei pannelli solari che verranno posizionati sulla
copertura dell’edificio posteriore.
11) IMPIANTO GAS
I contatori del gas saranno posizionati al piano terra a lato dell’ingresso e verranno
mascherati con un pannello in ferro. Ciascuna unità abitativa sarà alimentata da tubazioni in
polietilene e acciaio zincato o rame, con partenza dai contatori installati in apposita nicchia
nella posizione che verrà precisata dalla ditta erogatrice. Le tubazioni alimenteranno sia la
cucina a gas che la caldaia e saranno posate all'esterno della muratura.
Gli eventuali attraversamenti saranno eseguiti in doppio tubo. Nelle parti comuni le tubazioni
correranno interrate e protette da massetto in calcestruzzo.
12) IMPIANTO CITOFONICO
L’impianto citofonico prevede l’installazione di un apparecchio di comunicazione in ciascuna
unità immobiliare, collegato con linee alla centralina su quadro esterno e dotato di comando
per l’apertura della serratura elettrica.
19) IMPIANTO DI SOLLEVAMENTO
L’edificio sarà dotato di un ascensore, posizionato in apposito vano e collegato al vano scala
principale. La fossa dell’impianto di sollevamento di dimensione ridotte sarà inserita nello
spessore della volta sottostante e non sarà visibile in cantina. Inoltre grazie alla notevole
altezza di colmo anche la parte superiore resterò inglobata nella struttura della copertura.
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