I costi dell`abitare Le imposte gravanti sugli immobili Gli immobili in

I costi dell'abitare
ll pagamento delle spese fisse per l'abitazione continua a colpire i consumi delle famiglie, costrette ad utilizzare quote crescenti del proprio reddito per coprire i consumi. Secondo i dati
Istat, i costi per la casa (affitti, mutuo, utenze) sono passati dal 31,1% del 1994 al 44,4%
della spesa non alimentare nel 2014. Di conseguenza il reddito disponibile, al netto dei con sumi obbligati, risulta ai minimi storici, con forte contrazione di consumi finali.
Le imposte gravanti sugli immobili
Le imposte gravanti a vario titolo sugli immobili in Italia hanno subito negli ultimi anni un
incremento dovuto principalmente ad alcuni fattori:

l’introduzione anticipata dell’IMU a partire dal 2012 in sostituzione dell’ICI e di una
parte dell’IRPEF prelevata sugli immobili;

la sostituzione della TARSU (ultimo anno di applicazione 2012) con la TARES (2013)
divenuta successivamente TARI (2014), con un ricarico finale complessivo sui
soggetti passivi pari a circa 2 miliardi annui;

l’introduzione della TASI (2014), per un gettito complessivo di 4,6 miliardi, destinato a
sostituirsi alla mancata riscossione dell’IMU sulle abitazioni principali
(sostanzialmente abolita dal 2013).
IMU: l'Imposta Municipale propria è nata con il decreto Salva Italia in sostituzione del'ICI.
Sono tenuti al pagamento i proprietari di immobili adibiti a abitazione principale rientranti
nelle categorie catastali A1, A8, A9 (abitazione di tipo signorile, ville, castelli, palazzi di
eminenti pregi artistici o storici). Sono esclusi i proprietari di immobili adibiti ad abitazione
principale classificati nelle categorie catastali: A/2, A3, A/4, A/5, A/6, A/7 (abitazioni di tipo
civile, economico, popolare, ultrapopolare, abitazioni in villini).
Tasi: la tassa destinata a finanziare i servizi indivisibili comunali, è dovuta da proprietari di
immobili e dagli inquilini di immobili concessi in locazione. A differenza dell'IMU, la Tasi è
dovuta sull'abitazione principale a prescindere dalla classificazione catastale. A stabilire la quota
di Tasi a carico dei conduttori è il Comune che può variare la percentuale tra il 10 e il 30%.
Tari: la nuova tassa sui rifiuti, è dovuta dai soggetti passivi che occupano locali e aree
scoperte, a qualsiasi titolo utilizzate, situate nel Comune.
Gli immobili in Italia
Secondo i dati diffusi recentemente dal Dipartimento delle Finanze e dall’Agenzia delle
Entrate nel rapporto “Gli immobili in Italia”, il 76,6% dei nuclei familiari risultano proprietari
della casa in cui vivono e, a causa del perdurare della crisi immobiliare, il valore medio delle
abitazioni è sceso, nel 2012, dell'1,8% rispetto all'anno precedente. In realtà nei due anni
successivi, fino ad oggi, le quotazioni sono scese ancora, totalizzando, secondo studi di
settore, una perdita del 30% circa in media dal 2008, anno in cui è iniziata la crisi.
Delle famiglie proprietarie dell'abitazione in cui vivono, il 20% (oltre 3,3 milioni) deve
assolvere al pagamento di un mutuo e, in relazione a queste ultime, circa un terzo hanno
oggi un valore immobiliare inferiore a quello per cui hanno chiesto il prestito bancario. La
svalorizzazione immobiliare, che emerge anche dal rapporto, causata sicuramente anche da
un'eccedenza di produzione, è diventata un altro fattore di impoverimento delle famiglie.
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I dati sulla tassa riformata (Imu + Tasi)
Altro dato che emerge dal rapporto del Dipartimento delle Finanze e Agenzia delle Entrate è
quello riferito alla tassa riformata (Imu + Tasi) che conferma quanto la CGIL ha più volte
denunciato circa l'iniquità dell'imposizione fiscale che grava maggiormente sui redditi più bassi.
La tassa appare ancora meno equa della sola Imu del 2012. Secondo quanto è emerso dal
rapporto, infatti, con Imu e Tasi, i cittadini più ricchi hanno avuto maggiori vantaggi rispetto
al 2012 quando è stata pagata esclusivamente l’Imu. E, al contrario, quelli più poveri, cioè
con le rendite catastali più basse, hanno avuto un aggravio maggiore. Infatti, chi ha pagato
fino a 50 euro si è visto un aumento del 21,7% e chi ha versato tra 50 e 100 euro ha visto
aumentare quanto dovuto addirittura del 40,1%. Al contrario, invece, chi ha pagato Imu e
Tasi tra 500 e 600 euro ha avuto una riduzione del 32,9% rispetto al 2012, mentre chi ne ha
pagati più di 600 ha risparmiato fino al 50%.
Allo stesso tempo, però, il gettito nel 2014 è calato del 12,6% sulla prima casa, passando
dai 4 miliardi del 2012 ai 3,5 del 2014.
La local tax e la riforma del catasto
Nel 2016 verrà introdotta la local tax che assorbirà Imu, Tasi, addizionali Irpef, lasciando in
vita solo la Tari (la tassa sui rifiuti) e verrà gestita interamente dai Comuni, che potranno
decidere secondo le loro esigenze contabili le aliquote, entro un valore massimo ed uno
minimo deciso dallo Stato.
C’è un elemento importante da prendere in considerazione. La local tax dovrebbe decollare
solo dopo aver completato la riforma del catasto, che nell'arco di 4 anni dovrebbe vedere
ridefinite tutte le aliquote, cambiando radicalmente il principio per il calcolo delle rendite: dai
vani, l’unità di misura per la misurazione del valore immobiliare, si passa al metro quadrato.
Allineare ai valori di mercato la base imponibile della tassazione ricorrente sulla proprietà
immobiliare, è anche la raccomandazione specifica che la Commissione Europea ha indicato
all'Italia, nelle Country Specific Recojmmendation del 2013 indirizzate ai Paesi europei. In
generale, obiettivo della Commissione è l’allargamento delle basi imponibili, spostando il
prelievo dai fattori produttivi, capitale e lavoro, a forme di imposizioni meno dannose per la
crescita economica. Le raccomandazioni possono essere classificate in tre categorie:
■ aumento della tassazione ricorrente sulla proprietà immobiliare (Repubblica Ceca, Italia,
Lettonia, Lituania, Austria, Svezia e Regno Unito);
■ revisione della base imponibile delle imposte immobiliari, in modo da allineare il valore
catastale ai valori di mercato (Germania, Italia, Slovacchia);
■ limitazione della deducibilità degli interessi passivi sui mutui ipotecari dall’imposta
personale sul reddito delle persone fisiche (Svezia e Olanda).
In realtà il Governo per il momento ha bloccato la revisione delle rendite catastali, il cui
mancato aggiornamento impedisce il pagamento di tasse eque sui beni immobiliari, con forti
distorsioni tra i valori catastali e quelli di mercato. I valori di mercato che vengono presi
attualmente a riferimento, infatti, mantengono inalterate le sperequazioni dovute a valori che
oggi si discostano molto dalla rendita attribuita negli anni '60: per i mancati aggiornamenti
rispetto a modifiche sopraggiunte (che portano appartamenti ristrutturati e di pregio in centri
storici ad essere gravati di tasse inferiori a residenze di media dimensione in periferia), per
una penalizzazione rispetto alla distribuzione delle stanze (che fa aumentare il numero dei
vani e la rendita catastale a parità di superficie), per l'effetto delle fluttuazioni del mercato (che
nei grandi centri urbani ha visto i prezzi moltiplicati rispetto ai valori classificati ai fini fiscali).
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L'abolizione dell'IMU sulla prima casa
Nella giungla della tassazione immobiliare si sono succedute negli ultimi anni molte riforme.
Si torna ora a parlare di abolizione dell'IMU sulla prima casa, secondo quanto dichiarato in
questi giorni dal presidente del Consiglio, dal 2016.
Secondo le prime stime elaborate da fonti di governo, la riduzione complessiva di tasse
annunciata (nel 2016 abolizione delle tasse sulla prima casa, Tasi e Imu; nel 2017 riduzione
dell'IRES per abbassare le tasse alle imprese; nel 2018 azioni su scaglioni Irpef e pensioni
minime), porterà a un calo di 45 miliardi in 3 anni: 5 miliardi nel 2016, 20 nel 2017 e 20 nel 2018.
L'Europa ha espresso la sua opinione a proposito: il vice presidente della Commissione Ue
Dombrovskis, ha dichiarato che “tagliare le tasse sulla casa non è una priorità, per rilanciare la
crescita è preferibile intervenire sulle tasse sul lavoro” .
La CGIL ha più volte espresso la sua posizione in relazione alla tassazione sulla prima
abitazione: innanzitutto essa andrebbe inserita in un più ampio piano di tassazione
progressiva dei grandi patrimoni e, comunque, limitandosi solo alla proprietà immobiliare, a
tutela dei redditi più bassi di lavoratori e pensionati la tassa sulla prima casa deve essere
abolita per chi possiede una sola abitazione, per rendite catastali al di sotto di una certa
soglia, mantenendo di conseguenza l'obbligo di versamento per le rendite (e quindi i valori di
mercato) superiori, riferiti ad immobili di maggior pregio.
La mancanza di indicazioni sulle coperture, inoltre, e su eventuali tagli definiti della spesa,
non devono portare ad ulteriori aggravi per i cittadini.
Uno studio della CGIL ha del resto calcolato che in caso di abolizione di tutte le imposte sulla
prima casa i risparmi per le famiglie sarebbero molto variabili. Nulli o quasi per gli affittuari,
solo 55 euro per 8 milioni di famiglie con case di scarso valore, 827 euro per un milione di
proprietari di immobili di maggior pregio, addirittura 1940 euro per i possessori di case di
lusso.
Le tasse sulla casa in Europa
Francia
Tax fonciere: è dovuta dal proprietario dell’abitazione. Base imponibile: 50%
valore locativo. L’aliquota varia a seconda della regione.
Impot de solidaritè sur la fortune (ISF) sui patrimoni netti posseduti
superiori a 800.000 euro (aliquota tra lo 0,5% e l'1,50%).
Tax d’habitation: è dovuta dall’inquilino dell’immobile. L’aliquota è variabile a
seconda della regione di residenza.
Germania
Tassa fondiaria: i comuni applicano un’imposta sul possesso di immobili
basato sul valore catastale (multiplo valore locativo). Le aliquote variano in
ogni comune a seconda dell’utilizzazione del bene (aliquote base 0,35%)
Tassa di proprietà: varia da città a città (tra € 150 e € 300 per appartamento).
Oneri urbanistici-tasse locali: da € 0,75 a € 1,5 per metro quadrato.
Spagna
Impuesto sobre Bienes Immeubles (IBI): è dovuta dal proprietario con
un’aliquota di solito pari allo 0,50% del valore catastale per le proprietà
urbane e 0,30% per le proprietà agricole da applicare al valore catastale (pari
a circa il 70% del valore di mercato)
Regno Unito Council Tax: è un’imposta locale. Esistono otto classi di appartenenza per
ogni immobile. L’aliquota varia a seconda della regione (da 1,2% a 3,5%).
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I costi dell'abitare
■ Casa in proprietà
Abitare in proprietà costa mediamente da un minimo di circa 3.820 euro annui (318 euro al
mese) a Torino ad un massimo di circa 4.180 (348 euro al mese) a Roma, con incidenze sul
reddito familiare sopportabili che, tuttavia, diventano critiche qualora le famiglie debbano
assolvere anche al pagamento delle rate di un mutuo.
E' importante considerare che l'indebitamento delle famiglie italiane è cresciuto nell'ultimo
decennio a ritmi elevati: il 20% delle famiglie (oltre 3,3 milioni), infatti, deve assolvere al
pagamento di un mutuo, Tale valore assume una rilevanza particolare se si guarda ai
finanziamenti contratti per gli acquisti avvenuti negli ultimi anni, attestandosi a circa il 70%.
Nel caso di abitazioni per le quali i proprietari hanno contratto un mutuo, i costi variano da
circa 10.135 euro annui (844 euro al mese a Bari) a circa 13.000 (1.083 euro al mese) a
Roma. Le incidenze sul reddito familiare variano da un minimo del 31,53% (Torino), fino ad
un massimo di circa il 47,46% di Napoli, dove le famiglie sono costrette ad impegnare poco
meno della metà del proprio reddito per le spese legate all'abitazione. Incidenze comunque
superiori al 40% si registrano a Roma (41,73%), Bari (42,26%) e Palermo (43,61%).
Di particolare interesse è il caso della Capitale, che all'elevato costo dell'abitare somma le
addizionali locali più alte d'Italia e nessuna agevolazione IMU per i proprietari che affittano
utilizzando il canone concordato.
TASI
TARI
Totale spese
Incidenza %
comprese utenze
spese sul
Mutuo
ed oneri
reddito
condominiali
Abitazione
senza mutuo
Totale
spese
Incidenza
% spese
sul reddito
Abitazione
con mutuo
BARI
266
317
4.083
17,02
6.636
10.136
42,26
BOLOGNA
203
258
3.961
12,25
7.368
10.868
33,61
FIRENZE
277
217
3.994
12,88
8.004
11.504
37,09
GENOVA
120
329
3.949
12,21
7.560
11.060
34,20
MILANO
305
286
4.091
12,65
7.668
11.168
34,53
NAPOLI
218
466
4.184
17,44
7.884
11.384
47,46
PALERMO
115
384
3.999
16,67
6.960
10.460
43,61
ROMA
314
362
4.176
13,46
9.444
12.944
41,73
85
234
3.819
11,81
6.696
10.196
31,53
TORINO
■ Le stime sono effettuate considerando un'abitazione tipo di circa 80 mq. ubicata in zona semicentrale, di
categoria catastale A/3. In evidenza le incidenze dei costi sui redditi familiari minime e massime.
Fonti
■ Mutuo: rata mensile media, Rapporto Immobiliare 2015 di Agenzia delle Entrate in collaborazione con ABI.
■ Reddito: reddito familiare netto per ripartizione territoriali, ISTAT, “Reddito e condizioni di vita” Anno 2013.
■ TASI e IMU: calcolate sulla rendita di un immobile di categoria catastale A/3 secondo il valore medio del
Comune, elaborazione CGIL nazionale.
■ Spese: media degli oneri condominiali, luce, acqua, gas da cucina e riscaldamento, CGIL e SUNIA.
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■ Casa in affitto
Se il contratto sottoscritto tra proprietario ed inquilino è a canone concordato, abitare in
affitto costa da un minimo di 8.060 euro annui (671 al mese) a Napoli fino ad un massimo di
circa 11.920 euro (993 al mese) a Roma. Ammontano a 8.300 euro annui (691 al mese) i
costi per mantenere un'abitazione a Genova e Palermo, a 9.260 (771 al mese) a Bari. Oltre i
10.000 euro si pagano a Torino (10.100 annui, 841 al mese), Firenze (10.580 annui, 881 al
mese), Bologna (10.700 annui, 891 al mese), Milano (10.940 annui, 912 al mese).
Le incidenze sui redditi familiari si attestano sul 25,66% a Genova,superano il 30% in tutti gli
altri casi, raggiungendo il 38, 43% a Roma ed il 38,61% a Bari.
Se il contratto sottoscritto è invece a canale libero, abitare in affitto costa da un minimo di
8.900 euro annui (741 al mese) a Palermo fino ad un massimo di circa 15.520 euro (1.293 al
mese) a Roma. Ammontano a 8.300 euro annui (691 al mese) i costi per mantenere una
casa a Genova, a 10.100 (841 al mese) quelli per mantenerla a Napoli e Bari. Oltre gli
11.000 euro si pagano a Torino (11.900 annui, 991 al mese), Bologna (13.100 annui, 1.091 al
mese), Firenze (13.700 annui, 1.141 al mese), Milano (14.300 annui, 1.192 al mese).
In questo caso le spese per l'abitazione incidono sui redditi familiari da un minimo del
30,12% a Genova, ad un massimo del 50,04% a Roma, dove queste assorbono il 50% del
reddito familiare.
TASI
Affitto
Totale spese Incidenza
comprese
% spese
Affitto
utenze ed oneri
sul
condominiali
reddito
Canone
concordato
Totale
spese
Incidenza
% spese
sul reddito
Canone
libero
BARI
5.760
9.260
38,61
6.600
10.100
42,11
BOLOGNA
7.200
10.700
33,09
9.600
13.100
40,51
FIRENZE
7.080
10.580
34,11
10.200
13.700
44,17
GENOVA
4.800
8.300
25,66
6.240
9.740
30,12
7.440
10.940
35,27
10.800
14.310
44,24
NAPOLI
4.560
8.060
33,60
6.600
10.100
42,11
PALERMO
4.800
8.300
34,60
5.400
8.900
37,10
8.400
11.922
38,43
12.000
15.522
50,04
6.600
10.100
31,23
8.400
11.900
36,80
MILANO
ROMA
TORINO
10
22
■ Le stime sono effettuate considerando un'abitazione tipo di circa 80 mq. ubicata in zona semicentrale, di
categoria catastale A/3. In evidenza le incidenze dei costi sui redditi familiari minime e massime.
Casa in affitto canone libero
Fonti
■ Canone di affitto: canone canale libero come media dei contratti in corso, SUNIA.
■ Reddito: reddito familiare netto per ripartizione territoriali, ISTAT, “Reddito e condizioni di vita” Anno 2013.
■ TASI: calcolata sulla rendita di un immobile di categoria catastale A/3 secondo il valore medio del Comune,
elaborazione CGIL nazionale.
■ Spese: media degli oneri condominiali, luce, acqua, gas da cucina e riscaldamento, CGIL e SUNIA.
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