Nota territoriale Venezia - Andamento del mercato immobiliare nel I

VENEZIA
NOTA TERRITORIALE
a cura dell’Ufficio Provinciale di VENEZIA
Pasquale Guerra (referente OMI)
Davide Varponi (collaboratore)
Andamento del mercato immobiliare nel I semestre 2011
Settore residenziale
con la collaborazione della
Direzione Centrale Osservatorio del Mercato Immobiliare e dei Servizi Estimativi
Ufficio Statistiche e Studi del Mercato Immobiliare
data di pubblicazione: 29 novembre 2011
Le informazioni rese nella presente nota sono di proprietà esclusiva dell’Agenzia del Territorio. Non è
consentito vendere, affittare, trasferire, cedere i dati contenuti o assumere alcune altre obbligazioni
verso terzi. Le informazioni possono essere utilizzate, anche ai fini della loro elaborazione, purché, nel
caso di pubblicazione, venga citata la relativa fonte.
2
Indice
Introduzione.................................................................................................................................3
Mercato regionale .........................................................................................................................4
Mercato provinciale.......................................................................................................................7
Mercato del comune di Venezia ...................................................................................................13
Indice delle tabelle......................................................................................................................23
Indice delle figure.......................................................................................................................23
Introduzione
La presente Nota Territoriale, relativa al I semestre 2011, è stata realizzata dall’Ufficio Provinciale di
Venezia, in collaborazione con l’Ufficio Statistiche e Studi del Mercato Immobiliare della Direzione
Centrale OMISE dell’Agenzia del Territorio ed ha lo scopo di illustrare composizione e dinamiche del
mercato residenziale della provincia di Venezia.
Sono stati analizzati i principali dati strutturali del mercato delle abitazioni, dati rilevati dall’Osservatorio
del Mercato Immobiliare, della regione Veneto con approfondimenti sulla provincia di Venezia ed in
particolare sul capoluogo.
I dati analizzati e presentati nella nota sono:
◊ il numero di transazioni normalizzate (NTN) delle abitazioni e relative variazioni di periodi;
◊ le quotazioni medie delle abitazioni ed il numero indice quotazioni dal I semestre 2004;
◊ lo stock e NTN per dimensione delle abitazioni.
3
Mercato regionale
In questa prima sezione è fornita un’analisi del mercato immobiliare residenziale di tutte le province del
Veneto relativa al I semestre 2011.
Nella Tabella 1 si riportano i dati relativi alle province del Veneto nel loro complesso (capoluogo e
comuni minori), mentre nella Tabella 2 sono evidenziati i dati relativi ai soli capoluoghi di provincia.
Nella regione Veneto si sono registrate nel I semestre 2011 complessivamente 25.022 NTN pari
all’8,43% delle compravendite registrate a livello nazionale (296.792 NTN).
Dalla Tabella 1 emerge per l’intera regione Veneto, nel I semestre 2011 rispetto allo stesso periodo
dell’anno precedente, un calo delle compravendite pari al -3,6% valore comunque inferiore al calo
nazionale che risulta del -5,3%. I cali più consistenti si sono rilevati nelle province di Verona (-6,2%) e
Rovigo (-5,8%); mostrano cali minori la provincia di Vicenza (-1,6%) e Belluno (-2,4%).
La quotazione media regionale nel I semestre 2011 è pari ad 1.473 €/mq leggermente inferiore a quella
nazionale che è di 1.588 €/mq. La variazione percentuale delle quotazioni in questo semestre rispetto al
II semestre 2010 mostra a livello regionale una sostanziale tenuta dei valori (+0,2%) leggermente
inferiore a quella nazionale (+0,5%) con oscillazione che vanno da un +1,6% registrato nella provincia
di Rovigo ad un -0,3% a Verona.
Per quanto attiene i dati relativi ai soli capoluoghi, riportati in Tabella 2, si registra in questo semestre
un calo complessivo del NTN del -4,1%, valore superiore al calo subito dai capoluoghi a livello
nazionale (-2,9%). I cali più sostenuti si si sono rilevati nei capoluoghi di Vicenza (-13,1%) e Venezia (10,7%), mentre variazioni positive si sono avute nei capoluoghi di Rovigo (+8,8%) e Treviso (+8,5%).
La quotazione media dei capoluoghi del Veneto nel I semestre 2011 è pari ad 2.151 €/mq leggermente
inferiore a quella nazionale. Anche per i soli capoluoghi, come per le province, la variazione percentuale
delle quotazioni delle abitazioni residenziali, a livello regionale, risulta sostanzialmente invariata. Tra le
province le variazioni vanno da un +0,5% registrato nella città di Padova ad un -0,7% nella città di
Verona.
Nella Figura 1 è riportato il grafico con la distribuzione del NTN tra le province del Veneto. Risulta
evidente che la provincia di Venezia è la provincia con il maggior numero di transazioni (21,0%) e che
le province di Venezia, Verona e Padova si dividono quasi il 60% del mercato immobiliare regionale.
Tabella 1: NTN, quotazioni medie e variazioni % - province
NTN I sem
2011
Var % NTN
I sem 2011 / I
sem 2010
Quota %
NTN Italia
Quotazione
I sem 2011
€/mq
Var %
quotazione I
sem 2011 / II
sem 2010
N. indice quotazioni
I sem 2011 (base =
I sem 2004)
Belluno
1.170
-2,4%
0,39%
1.489
0,0%
130,8
Padova
4.709
-2,6%
1,59%
1.359
0,3%
115,2
Rovigo
1.276
-5,8%
0,43%
1.074
1,6%
140,9
Treviso
3.826
-3,9%
1,29%
1.388
0,0%
111,7
5.260
-2,9%
1,77%
2.101
0,1%
115,1
Vicenza
4.072
-1,6%
1,37%
1.091
1,1%
110,3
Verona
4.709
-6,2%
1,59%
1.472
-0,3%
118,7
25.022
-3,6%
8,43%
1.473
0,2%
116,3
296.792
-5,3%
100,00%
1.588
0,5%
129,9
Province
Venezia
Totale Veneto
Totale Italia
4
Tabella 2: NTN, quotazioni medie e variazioni % - capoluoghi
NTN I sem
2011
Var % NTN
I sem 2011 / I
sem 2010
Quota %
NTN
Italia
Quotazione
I sem 2011
€/mq
Var %
quotazione
I sem 2011 /
II
sem 2010
N. indice
quotazioni I sem
2011 (base = I
sem 2004)
Belluno
179
-4,4%
0,19%
1.122
0,0%
115,7
Padova
1.269
-0,5%
1,33%
1.864
0,5%
120,8
Rovigo
361
8,8%
0,38%
1.097
0,0%
124,8
Treviso
540
8,5%
0,57%
2.292
0,0%
110,0
1.446
-10,7%
1,52%
3.018
0,0%
123,7
Vicenza
586
-13,1%
0,61%
1.669
0,0%
109,4
Verona
1.368
-2,7%
1,44%
2.008
-0,7%
117,6
5.748
-4,1%
6,03%
2.151
0,0%
119,0
95.296
-2,9%
100,00%
2.299
0,5%
130,7
Capoluoghi
Venezia
Totale Veneto
Totale Italia
Figura 1: Distribuzione NTN I semestre 2011 per provincia
4,7%
18,8%
18,8%
5,1%
16,3%
15,3%
21,0%
BELLUNO
PADOVA
ROVIGO
VENEZIA
VICENZA
VERONA
TREVISO
Nella Figura 2 è rappresentato l’indice del NTN dal I semestre 2004 che evidenzia l’andamento delle
compravendite a livello regionale e distinto negli ambiti territoriali dei comuni capoluogo e non
capoluoghi posti a confronto con la situazione nazionale. Il grafico mostra che l’espansione del mercato
nel Veneto termina con il picco di compravendite di abitazioni nel I semestre 2006. Fino al semestre in
esame sono seguiti tutti segni negativi con la sola eccezione della variazione positiva registrata nel I
semestre 2010.
In Figura 3 è riportato l’indice delle quotazioni medie delle abitazioni relative ai capoluoghi e non
capoluoghi veneti dal I semestre 2004. Si evidenzia una crescita dei prezzi fino al I semestre del 2008
alla quale segue una leggera flessione e una sostanziale stagnazione dei prezzi riscontrata sia a livello
dei capoluoghi che nei comuni minori.
5
Figura 2: Numero indice NTN dal I semestre 2004 - capoluoghi e non capoluoghi
120
110
107,6
107,3
105,3
105,5
104,4
101,2
105,5
104,2
105,6
105,6 105,1
100
100 100,3 100,0
98,0
99,6
99,5
90
96,4
96,7
94,1
92,2
85,8
79,1
80
78,7
Italia
77,4
Veneto
Capoluoghi
70
70,0
Non capoluoghi
75,7
74,5
72,7
67,3
65,7
69,6
71,0
68,2 68,4
69,2
67,6
66,1 69,1 67,0
69,8
65,8
64,7
60
I_04 II_04 I_05 II_05 I_06 II_06 I_07 II_07 I_08 II_08 I_09 II_09 I_10 II_10 I_11
Figura 3: Numero indice quotazioni medie dal I semestre 2004 - capoluoghi e non capoluoghi
135
125
119,0
118,1 118,3 118,3 117,9
119,1 119,0
117,3
117,6
116,7
116,7 116,0 115,6
116,1 116,3
115,3
115,4
113,9 113,7
116,4 116,0
115,6
115,0 114,5
111,9 112,2 114,4
114,8 115,2
111,1
114,1
115
109,9
105
119,2
103,2
103,1
100 103,2
108,6
111,0 111,5
106,6
107,4
105,1
Italia
Veneto
Capoluoghi
Non capoluoghi
95
I_04 II_04 I_05 II_05 I_06 II_06 I_07 II_07 I_08 II_08 I_09 II_09 I_10 II_10 I_11
6
Mercato provinciale
In questa seconda parte viene analizzato il mercato immobiliare residenziale della provincia di Venezia,
costituita da 44 Comuni suddivisi in 5 macroaree che presentano caratteristiche territoriali similari
(Figura 4). Le macroaree, utilizzate già nelle precedenti Note Territoriali, sono:
o Venezia (comune capoluogo);
o Cintura Veneziana (comuni di prima e seconda fascia del capoluogo);
o Zona Balneare (fascia costiera esclusa la città di Venezia);
o Veneto Orientale;
o Zona Sud.
Figura 4: Macroaree provinciali Venezia
La Tabella 3 riporta i dati del NTN rilevati nel I semestre 2011, suddivisi per singola macroarea, e la
loro variazione rispetto allo stesso periodo dell’anno 2010. Come già evidenziato a livello provinciale vi è
stato un calo del NTN (+2,9%) dovuto alla discesa delle compravendite rilevate in tutte le macroaree
provinciali. Fa eccezione la zona balneare che mostra una variazione positiva, +8,5%. Tra le macroaree
è il capoluogo a registrare la variazione negativa più sostenuta, mostrando un calo del -9,2%, mentre
la perdita minore si evidenzia nel Veneto Orientale.
Per quanto attiene la quotazione media, che a livello provinciale è pari a 2.101 €/mq, si va dai 3.018
€/mq di Venezia città ai 1.253 €/mq della Zona Sud; la variazione tra le quotazioni nel I semestre 2011
rispetto al II semestre 2010 è prossima allo zero indicando una generale sostanziale stabilità dei prezzi
confermata in tutte le macroaree.
Nel grafico di Figura 5 sono rappresentati gli andamenti degli indici delle quotazioni e delle
compravendite, aggregati per capoluogo e comuni minori dal I semestre 2004. Esaminando il grafico si
rileva un trend discendente del NTN iniziato dal I semestre 2007 che coincide con la stasi dei prezzi sia
nel capoluogo che nei comuni della provincia. Si evidenziano per la serie degli indici riferiti al NTN le
eccezioni delle variazioni positive registrate nel I e II semestre 2010 per il capoluogo e nel I semestre
2010 nei comuni del resto della provincia.
7
Tabella 3: NTN, quotazioni medie e variazioni % - macroaree provinciali
Macroaree provinciali
NTN I sem
2011
Var % NTN
I sem 2011 /
I sem 2010
Quota %
NTN
provincia
Quotazione
I sem 2011
€/mq
Var %
quotazione I
sem 2011 / II
sem 2010
N. indice
quotazioni I sem
2011 (base = I
sem 2004)
1.492
-5,6%
28,37%
1.461
0,0%
103,7
695
-4,1%
13,21%
1.409
0,0%
111,3
1
-9,2%
25,46%
3.018
0,0%
123,7
1.503
8,5%
28,57%
2.182
0,3%
112,7
Cintura Veneziana
Veneto Orientale
Venezia
1.339
Zona Balneare
Zona Sud
Provincia di Venezia
232
-7,6%
4,41%
1.253
0,0%
106,8
5.260
-2,9%
100,00%
2.101
0,1%
115,1
Figura 5: Numero indice dal I semestre 2004 NTN e quotazioni medie – capoluogo e resto provincia
140
130
126,8 126,8
125,2
122,5
118,6 118,6
120
113,2
110
100
108,3
106,3 106,9
124,3
123,2 123,2 123,2 123,0 123,7 123,7
124,2
112,5 114,0 114,0 112,4 112,4 112,0
109,4 108,7
109,1 109,3
106,8
106,7
101,1
102,0
102,9
102,9
100,9
100,5 100,1
99,0
94,9
100,0
103,7
99,6
98,8
92,1
90
80,6
80
Quotazioni Venezia
Quotazioni Resto provincia
70
NTN Resto provincia
NTN Venezia
77,0
83,1
75,2
70,5
70,4
75,2
72,1
70,0
71,1
68,7
73,2
70,7
60
I_04 II_04 I_05 II_05 I_06 II_06 I_07 II_07 I_08 II_08 I_09 II_09 I_10 II_10 I_11
In Figura 6 è riportata la distribuzione delle transazioni per macroaree provinciali dalla quale si evince
che la maggior parte delle transazioni nel I semestre 2011 si è registrata nella macroarea Zona
Balneare (28,6%), mentre la Zona Sud è quella dove si è registrato il minor numero di transazioni
(4,4%).
In Figura 6 e in Figura 7 sono riportate rispettivamente le mappe tematiche della distribuzione del NTN
e dei differenziali di quotazioni rispetto alla quotazione media provinciale.
La mappa di Figura 6 evidenzia la concentrazione di transazioni oltre che nel capoluogo anche nel
comune di Iesolo e in generale nei comuni della macroarea balneare.
I differenziali di quotazione (Figura 7) risultano elevati oltre che a Venezia città anche nel comune di
Caorle.
1
Da questa tabella e per il seguito del documento il valore del NTN e la conseguente variazione differiscono da quello riportato in
Tabella 1 in quanto sono state estratte le NTN del comune di Cavallino-Treporti. Per problemi catastali, infatti, il NTN di tale
comune viene conteggiato come appartenente al comune di Venezia. Eccezionalmente, in occasione della pubblicazione della
Nota Territoriale si riesce ad attribuire il reale NTN del comune di Cavallino-Treporti e del comune di Venezia.
8
Figura 6: Distribuzione NTN I semestre 2011 per macroaree provinciali
4,4%
28,4%
28,6%
13,2%
25,5%
Cintura Veneziana
Veneto Orientale
Zona Balneare
Zona Sud
Venezia
Figura 7: Mappa della distribuzione NTN comunale I semestre 2011
9
Figura 8: Mappa dei differenziali delle quotazioni medie comunali rispetto alla quotazione media provinciale
Nelle tabelle di seguito, dalla Tabella 4 alla Tabella 7, sono riportati per ciascuna macroarea della
provincia e per ciascun comune appartenente alla macroarea, il valore delle NTN, delle quotazioni e le
rispettive variazioni di periodo.
Nella macroarea Cintura Veneziana (Tabella 4) si registrano 1.492 compravendite, in calo del -5,6%
rispetto al I semestre 2010. I comuni che hanno registrato il più alto numero di compravendite sono
Mira (203) e Spinea (188), mentre i comuni con il NTN più basso sono Stra (35) e Fossò (41). La
percentuale di NTN registrate nella macroarea copre il 28,37% dell’intera quota provinciale ed è la
seconda macroarea per numero di transazioni. Le quotazioni hanno confermato una stabilità in tutta la
macroarea con una quotazione media che si attesta su 1.461 €/mq.
Nella macroarea Veneto Orientale (Tabella 5) si registrano 695 compravendite, il 4,1% in meno rispetto
al I semestre 2010. I comuni che hanno registrato il più alto numero di compravendite sono San Donà
di Piave (214) e Portogruaro (115), mentre i comuni con il NTN più basso sono Teglio Veneto (5) e
Gruaro (10). La percentuale di NTN registrate nella macroarea copre il 13,21% dell’intera quota
provinciale ed è la quarta macroarea per numero di transazioni. Le quotazioni hanno confermato una
stabilità in tutta la macroarea con una quotazione media che si attesta su 1.409 €/mq.
Nella macroarea Zona Balneare (Tabella 6) si registrano 1.503 compravendite, l’8,5% in più rispetto al I
semestre 2010 ed è l’unica macroarea provinciale che ha registrato un aumento di NTN rispetto allo
stesso semestre dell’anno precedente. I comuni che hanno registrato il più alto numero di
compravendite sono Jesolo (509) e Caorle (270), mentre i comuni con il NTN più basso sono Cavallino
Treporti (107) ed Eraclea (117). La percentuale di NTN registrate nella macroarea copre il 28,57%
dell’intera quota provinciale ed è la prima macroarea per numero di transazioni. Le quotazioni hanno
confermato una stabilità in tutta la macroarea con una quotazione media che si attesta su 2.182 €/mq.
Nella macroarea Zona Sud (Tabella 7) si registrano 232 compravendite, il 7,6% in meno rispetto al I
semestre 2010. I comuni che hanno registrato il più alto numero di compravendite sono Camponogara
(78) e Cavarzere (58), mentre i comuni con il NTN più basso sono Cona (16) e Campagna Lupia (32).
La percentuale di NTN registrate nella macroarea copre il 4,41% dell’intera quota provinciale ed è la
macroarea con il minor numero di transazioni. Le quotazioni hanno confermato una stabilità in tutta la
macroarea con una quotazione media che si attesta su 1.253 €/mq.
10
Tabella 4: NTN, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Cintura Veneziana
Comune
Var % NTN
NTN I sem
I sem 2011 /
2011
I sem 2010
Quota %
NTN
provincia
Quotazione
I sem 2011
€/mq
Var %
quotazione I
sem 2011 / II
sem 2010
Differenziale
quotazione I sem
2011 rispetto alla
media di provincia
Dolo
85
-14,5%
1,62%
1.480
0,0%
0,70
Fiesso D'Artico
70
11,0%
1,33%
1.317
0,0%
0,63
41
20,2%
0,78%
1.265
0,0%
0,60
164
-1,7%
3,12%
1.492
0,0%
0,71
Fossò
Marcon
Martellago
95
4,3%
1,81%
1.492
0,0%
0,71
Mira
203
-0,8%
3,86%
1.448
0,0%
0,69
Mirano
160
-5,3%
3,04%
1.531
0,0%
0,73
Noale
70
-15,2%
1,33%
1.564
0,0%
0,74
Pianiga
66
-25,4%
1,25%
1.307
0,0%
0,62
Quarto d'Altino
44
29,1%
0,84%
1.379
0,0%
0,66
Salzano
54
-19,5%
1,03%
1.406
0,0%
0,67
Santa Maria di Sala
82
-5,8%
1,56%
1.392
0,0%
0,66
Scorzè
84
17,3%
1,60%
1.533
0,0%
0,73
Spinea
188
-8,8%
3,57%
1.579
0,0%
0,75
Stra
35
-5,3%
0,67%
1.375
0,0%
0,65
Vigonovo
51
-34,5%
0,97%
1.305
0,0%
0,62
1.492
-5,6%
28,37%
1.461
0,0%
0,70
Cintura Veneziana
Tabella 5: NTN, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Veneto Orientale
Comune
NTN I sem
2011
Var % NTN
I sem 2011 Quota % NTN
provincia
/ I sem
2010
Quotazione
I sem 2011
€/mq
Var %
quotazione I
sem 2011 / II
sem 2010
Differenziale
quotazione I sem 2011
rispetto alla media di
provincia
Annone Veneto
16
-14,0%
0,30%
1.290
0,0%
0,61
Ceggia
29
44,8%
0,55%
1.290
0,0%
0,61
Cinto Caomaggiore
14
29,3%
0,27%
1.255
0,0%
0,60
Concordia Sagittaria
50
50,4%
0,95%
1.338
0,0%
0,64
Fossalta di Piave
15
-44,4%
0,29%
1.308
0,0%
0,62
Fossalta di Portogruaro
28
-24,1%
0,53%
1.267
0,0%
0,60
Gruaro
10
-12,0%
0,19%
1.238
0,0%
0,59
Meolo
37
23,7%
0,70%
1.283
0,0%
0,61
Musile di Piave
46
-32,2%
0,87%
1.295
0,0%
0,62
Noventa di Piave
46
3,0%
0,87%
1.288
0,0%
0,61
Portogruaro
115
-7,6%
2,19%
1.486
0,0%
0,71
Pramaggiore
12
-40,7%
0,23%
1.288
0,0%
0,61
214
2,7%
4,07%
1.607
0,0%
0,76
41
-23,4%
0,78%
1.260
0,0%
0,60
Teglio Veneto
5
-36,2%
0,10%
1.280
0,0%
0,61
Torre di Mosto
18
58,7%
0,34%
1.295
0,0%
0,62
695
-4,1%
13,21%
1.409
0,0%
0,67
San Donà di Piave
Santo Stino di Livenza
Veneto Orientale
11
Tabella 6: NTN, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Zona Balneare
Comune
NTN I sem
2011
Var % NTN
I sem 2011 /
I sem 2010
Quota %
NTN
provincia
Quotazione
I sem 2011
€/mq
Var %
Differenziale
quotazione I quotazione I sem
sem 2011 / II 2011 rispetto alla
sem 2010 media di provincia
Caorle
270
18,3%
5,13%
2.625
0,0%
1,25
Cavallino-Treporti
107
-26,8%
2,03%
1.975
4,1%
0,94
Chioggia
232
-12,0%
4,41%
2.262
0,0%
1,16
Eraclea
117
40,9%
2,22%
1.492
0,0%
1,08
Jesolo
509
30,3%
9,68%
2.445
0,0%
0,71
San Michele al Tagliamento
268
-2,1%
5,10%
1.796
0,0%
0,85
1.503
8,5%
28,57%
2.182
0,3%
1,04
Zona Balneare
Tabella 7: NTN, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Zona Sud
Var %
Differenziale
quotazione I quotazione I sem
sem 2011 / II 2011 rispetto alla
sem 2010 media di provincia
NTN I sem
2011
Var % NTN
I sem 2011 /
I sem 2010
Quota %
NTN
provincia
Quotazione
I sem 2011
€/mq
Campagna Lupia
32
-27,9%
0,61%
1.229
0,0%
0,58
Campolongo Maggiore
48
-15,5%
0,91%
1.304
0,0%
0,62
Comune
Camponogara
78
19,1%
1,48%
1.300
0,0%
0,62
Cavarzere
58
-20,7%
1,10%
1.212
0,0%
0,58
16
42,6%
0,30%
1.175
0,0%
0,56
232
-7,6%
4,41%
1.253
0,0%
0,60
Cona
Zona Sud
12
Mercato del comune di Venezia
Analogamente a quanto già fatto in precedenza per l’intera provincia, dove il territorio è stato
analizzato aggregando i singoli comuni in macroaree territorialmente omogenee, si è provveduto ad
aggregare le 39 zone OMI che costituiscono l’intero territorio comunale di Venezia in 4 macroaree
urbane.
Le macroaree, riportate graficamente in Figura 9, sono costituite dalle seguenti zone OMI:
o Centro Storico e Giudecca (zone OMI da B15 a B26 ed E5);
o Lido (zone OMI E4, E9, E10, E15 e E16);
o Isole Minori (zone OMI E6, E7, E17, R1, R2 e R3);
o Terraferma (zone OMI E8, E14, da E18 a E29 e R4).
La città di Venezia ha registrato, nel I semestre 2011, un totale di 1.339 NTN pari al 25,46% del totale
delle transazioni rilevate sull’intero territorio provinciale con una variazione percentuale negativa,
rispetto allo stesso periodo dell’anno 2010 pari al -9,2% e risultando la macroarea dove si è registrato il
maggior calo delle compravendite della provincia nel I semestre 2011.
Figura 9: Mappa delle macroaree urbane di Venezia
13
Tabella 8: NTN, quotazioni medie e variazioni % - macroaree urbane di Venezia
Macroaree urbane
Centro Storico e Giudecca
NTN I sem
2011
Var % NTN
I sem 2011
/ I sem
2010
Quota %
NTN
comune
Quotazione
I sem 2011
€/mq
Var %
Quotazione
I sem 2011 / II
sem 2010
Differenziale
quotazione I sem
2011 rispetto alla
media comunale
292
-7,6%
21,8%
5.173
-0,4%
1,69
Lido
87
-2,1%
6,5%
3.704
0,0%
1,21
Isole Minori
25
-47,4%
1,8%
2.711
0,0%
0,89
Terraferma
Venezia
935
-8,5%
69,8%
1.990
0,3%
0,65
1.339
-9,2%
100,0%
3.0612
-0,1%
1,00
Dalla Tabella 8, che riporta i dati delle macroaree urbane che compongono l’intero territorio comunale,
si evince che il maggior numero di atti di compravendita sono stati stipulati nella macroarea Terraferma
con 935 NTN (69,8% circa del NTN dell’intero comune) seguita dalla macroarea Centro Storico e
Giudecca con 292 NTN. Tutte le macroaree evidenziano un andamento negativo rispetto allo stesso
periodo del 2010, con una punta negativa -47,4% registrata nella macroarea Isole Minori. La
quotazione media del comune è 3.061 €/mq con un valore massimo nella macroarea Centro Storico e
Giudecca pari a 5.173 €/mq e un minimo nella Terraferma con 1.990 €/mq.
Le mappe riportate nella Figura 10 e nella Figura 11 rappresentano le zone OMI del territorio comunale
e, con diverso grado cromatico, rispettivamente la distribuzione delle NTN e i differenziali di quotazioni
rispetto alla media comunale.
Dalla mappa della distribuzione del NTN per zona Figura 10, emerge che le zone del comune di Venezia
che hanno espresso in valore il maggior numero di transazioni sono quelle di Mestre Centro (E23) e
Mestre Semicentrale (E19) nella macroarea urbana Terraferma.
La mappa dei differenziali delle quotazioni medie di zona calcolati rispetto alla quotazione media
comunale, riportata in Figura 11, pone in risalto come le quotazioni massime si riscontrino nella
macroarea Centro Storico e Giudecca con zone che presentano quotazioni fino a tre volte più elevate
rispetto alla quotazione media.
2
La quotazione comunale qui presentata differisce da quella di Tabella 2 in quanto calcolata come media ponderata delle
quotazioni medie di zona pesate con il rispettivo stock abitativo rapportato allo stock totale del comune depurato della quota dello
stesso non associabile (ND).
14
Figura 10: Mappa della distribuzione del NTN nelle zone OMI I semestre 2011
15
Figura 11: Mappa dei differenziali delle quotazioni rispetto alla media comunale nelle zone OMI I semestre 2011
La macroarea Centro Storico e Giudecca (Tabella 8) rappresenta quasi il 22% del NTN dell’intero
comune ed è caratterizzata da un numero maggiore di compravendite nella zona OMI di Cannaregio
Sud (B15), seguita dalla zona Castello Ovest (B17) e Cannaregio Nord (B19). Rispetto all’omologo
semestre dello scorso anno, in questo semestre le variazioni positive del NTN più sostenute si sono
rilevate nelle zone OMI di San Marco (+58,2%) e Giudecca (+41,2%), mentre le variazioni negative più
elevate si sono avute nelle zone OMI di Santa Croce Ovest ed Est. E’ bene comunque considerare che
le variazioni risentono molto del numero esiguo di compravendite che si registrano all’interno di una
zona OMI.
16
La quotazione media di macroarea è di 5.173 €/mq e raggiunge i valori massimi nelle zone OMI
Dorsoduro Est (6.350 €/mq) e San Marco (6.150 €/mq), mentre il valore più basso si evidenzia nella
zona OMI di Sant’Elena (4.000 €/mq).
L’analisi per classe dimensionale (Figura 12) mostra che, nel centro storico e nell’isola della Giudecca, il
mercato si è orientato maggiormente verso i tagli piccoli che, nonostante costituiscano il 28% dello
stock residenziale, raccolgono quasi il 35,7% del mercato. Si evidenzia inoltre che i tagli dove la
richiesta è maggiore rispetto allo stock sono quelli dei monolocali e del medio piccolo.
Tabella 8: NTN, quotazioni medie e variazioni % - macroarea urbana Centro Storico e Giudecca
Var % NTN
NTN I
I sem 2011
sem
/ I sem
2011
2010
Quota %
NTN
comune
Quotazione
I sem 2011
€/mq
Var %
quotazione I
sem 2011 / II
sem 2010
Differenziale
quotazione I
sem 2011
rispetto alla
media comunale
Zona
OMI
Denominazione
B15
Cannaregio Sud
48
8,9%
3,60%
5.350
-0,9%
1,75
B16
San Polo
21
-16,6%
1,60%
5.500
0,0%
1,80
B17
Castello Ovest
46
-25,2%
3,50%
4.900
0,0%
1,60
B18
Santa Croce Ovest
2
-53,2%
0,10%
5.100
-1,9%
1,67
B19
Cannaregio Nord
39
8,9%
2,90%
4.850
-1,0%
1,58
B20
Dorsoduro Ovest
14
-18,4%
1,00%
4.625
0,0%
1,51
B21
Castello Est
20
-23,6%
1,50%
4.450
0,0%
1,45
B22
Sant’Elena
4
0,0%
0,30%
4.000
0,0%
1,31
B23
Dorsoduro Est
21
-19,9%
1,60%
6.350
0,0%
2,07
B24
San Marco
36
58,2%
2,70%
6.150
-0,8%
2,01
B25
Santa Croce Est
17
-47,4%
1,30%
4.975
0,0%
1,63
B26
Tronchetto
0
-
0,00%
n.d.
n.d.
n.d.
E5
Giudecca
24
41,2%
1,80%
4.650
0,0%
1,52
292
-7,6%
21,81%
5.173
-0,4%
1,69
Totale Centro Storico e Giudecca
Figura 12: Distribuzione NTN e Stock per classi dimensionali Centro Storico e Giudecca
Stock
35,7%
NTN
28,0%
28,1%
22,8%23,1%
20,2%
13,9%
7,3%
12,1%
9,0%
Monolocali
Piccola
Medio piccola
Media
Grande
17
La macroarea Lido (Tabella 9) rappresenta il 2,1% del NTN del comune ed è caratterizzata da un
numero maggiore di compravendite nella zona OMI di Lido Centro (E4) seguita dalla zona Lido Terre
Perse (E10) e Lido Malamocco (E15). Le variazioni del NTN sono positive ad eccezione della zona OMI
Lido Centro che segna un calo del -28,1%. La quotazione media di macroarea è di 3.704 €/mq con un
valore massimo nella zona OMI Lido Centro (3.950 €/mq) e un minimo nella zona OMI di Lido Alberoni
con (2.750 €/mq).
Nella macroarea del Lido, il mercato si è orientato maggiormente verso i tagli piccoli che, nonostante
costituiscano il 17,2% dello stock residenziale, raccolgono quasi il 37,3% del mercato (Figura 13).
Tabella 9: NTN, quotazioni medie e variazioni % - macroarea urbana Lido
NTN I sem
2011
Var % NTN
I sem 2011 /
I sem 2010
Quota %
NTN
comune
Quotazione
I sem 2011
€/mq
Var %
Quotazione
I sem 2011 / II
sem 2010
Differenziale
quotazione I sem
2011 rispetto alla
media comunale
41
-28,1%
3,10%
3.950
0,0%
1,29
0
-
0,00%
3.200
0,0%
1,05
Lido Terre Perse
24
41,9%
1,80%
3.400
0,0%
1,11
Lido Malamocco
22
83,3%
1,60%
3.100
0,0%
1,01
Zona
OMI
Denominazione
E4
Lido Centro
E9
Lido San Nicolo’
E10
E15
E16
Lido Alberoni
Totale Lido
0
-
0,00%
2.750
0,0%
0,90
87
-2,1%
-2,10%
3.704
0,0%
1,21
Figura 13: Distribuzione NTN e Stock per classi dimensionali Lido
Stock
NTN
40,0%
37,3%
24,7%
22,1%22,3%
17,2%
16,0%
9,8%
4,6%
5,9%
Monolocali
Piccola
Medio piccola
Media
Grande
18
La macroarea Isole Minori (Tabella 10) rappresenta l’1,85% del NTN del comune ed è caratterizzata da
un numero maggiore di compravendite nella zona OMI di Pellestrina (E17). Tutte le zone mostrano
variazioni negative del NTN con una percentuale massima rilevata nella zona OMI di Murano (-63,9%).
La quotazione media di macroarea è di 2.711 €/mq con un valore massimo nella zona OMI Murano
(2.950 €/mq) e un minimo nella zona OMI Laguna con (1.450. €/mq).
Nonostante le abitazioni residenziali di taglio piccolo costituiscano il 24,1% dello stock residenziale,
nella macroarea Isole Minori, ben il 37,2% delle transazioni ha riguardato immobili appartenenti a
questa classe dimensionale (Figura 14).
Tabella 10: NTN, quotazioni medie e variazioni % - macroarea urbana Isole Minori
Zona
OMI
Denominazione
E6
Murano
E7
Burano
E17
Pellestrina
R1
R2
R3
Laguna
NTN I sem
2011
Var % NTN
I sem 2011 /
I sem 2010
Quota %
NTN comune
Quotazione
I sem 2011
€/mq
Var %
quotazione I
sem 2011 / II
sem 2010
Differenziale
quotazione I sem
2011 rispetto alla
media comunale
7
-63,9%
0,50%
2.950
0,0%
0,96
5
-44,4%
0,40%
2.600
0,0%
0,85
11
-28,8%
0,90%
2.700
0,0%
0,88
Mazzorbo e Torcello
1
-33,0%
0,10%
2.150
0,0%
0,70
Sant’Erasmo e Vignole
1
-61,0%
0,10%
2.150
0,0%
0,70
Totale Isole Minori
0
-
0,00%
1.450
0,0%
0,47
25
-47,4%
1,85%
2.711
0,0%
0,89
Figura 14: Distribuzione NTN e Stock per classi dimensionali Isole Minori
37,2%
Stock
NTN
31,1%
28,4%
24,1%
23,2%
21,2%
12,8%
8,8%
8,7%
4,5%
Monolocali
Piccola
Medio piccola
Media
Grande
19
La macroarea Terraferma (Tabella 12) rappresenta quasi il 70% del NTN del comune ed è
caratterizzata da un numero maggiore di compravendite nella zona OMI di Mestre Centro (333). Il NTN
risulta in questo semestre in calo in quasi tutte le zone con le eccezioni delle zone E14, E27 ed E28.
La quotazione media di macroarea è di 1.990 €/mq con un valore massimo nella zona OMI Mestre
Centro (2.140 €/mq) e un minimo nella zona OMI di Malcontenta con €/mq 1.617.
L’analisi per classe dimensionale (Figura 15) mostra che, nella macroarea Terraferma, il mercato si è
orientato maggiormente verso i tagli piccoli che, nonostante costituiscano il 17,3% dello stock
residenziale, raccolgono quasi il 23,0% del mercato.
Tabella 11: NTN, quotazioni medie e variazioni % - macroarea urbana Terraferma
Differenziale
Quotazione
I sem 2011
rispetto
alla media
comunale
NTN I sem
2011
Var % NTN
I sem 2011 /
I sem 2010
Quota %
NTN
comune
Quotazione
I sem 2011
€/mq
Var %
quotazione I
sem 2011 / II
sem 2010
Marghera Centro
32
-13,5%
2,40%
1.967
0,0%
0,64
E14
Marghera
28
12,7%
2,10%
1.867
0,0%
0,61
E18
Porto Marghera
0
-100,0%
0,00%
n.d.
n.d.
n.d.
E19
Mestre Semicentrale
169
-9,1%
12,60%
2.050
0,0%
0,67
E20
Chirignago Centro
40
-7,4%
3,00%
1.875
0,0%
0,61
E21
Favaro Centro
48
-11,6%
3,60%
1.958
6,3%
0,64
E22
Zelarino Centro
42
-28,9%
3,10%
1.925
0,0%
0,63
E23
Mestre Centro
333
5,1%
24,90%
2.140
0,0%
0,70
E24
Mestre Periferia
49
-5,6%
3,70%
1.867
0,0%
0,61
E25
Chirignago Periferia
70
-38,5%
5,20%
1.825
0,0%
0,60
E26
Favaro Periferia
88
-11,3%
6,60%
1.800
0,0%
0,59
E27
Malcontenta
12
96,3%
0,90%
1.617
0,0%
0,53
E28
24
15,3%
1,80%
1.800
0,0%
0,59
E29
Zelarino Periferia
Malcontenta Zona
Industriale
0
-100,0%
0,00%
n.d.
n.d.
n.d.
R4
Aeroporto Tessera
-
0,00%
n.d.
n.d.
n.d.
-8,5% 69,83%
1.990
0,3%
0,65
Zona
OMI
Denominazione
E8
0
Totale Terreaferma
935
Figura 15: Distribuzione NTN e Stock per classi dimensionali Terraferma
Stock
42,3%39,9%
NTN
27,2%26,6%
23,0%
17,3%
10,9%
7,4%
2,4% 3,0%
Monolocali
Piccola
Medio piccola
Media
Grande
20
Note metodologiche
Le fonti utilizzate
I dati elaborati sono contenuti negli archivi delle banche dati catastali, di pubblicità immobiliare e
dell’Osservatorio Mercato Immobiliare (OMI) dell’Agenzia del Territorio.
Dalle Banche Dati Catastali sono desunte le informazioni relative alla consistenza degli stock esistenti
delle unità immobiliari censite come abitazioni.
Dalle Banche Dati della Pubblicità immobiliare (ex Conservatorie) sono desunte le informazioni relative
alle compravendite.
Dalle Banche dati delle Quotazioni OMI sono desunte le informazioni relative ai valori immobiliari delle
tipologie residenziali (abitazioni di tipo economico, abitazioni civili, abitazioni signorili, ville e villini).
I criteri metodologici adottati
L’elaborazione dei dati, con particolare riferimento alla natura tipologica e alla dimensione degli
immobili, impone l’adozione di alcuni criteri convenzionali basati sulle categorie catastali in uso e sulla
consistenza delle unità immobiliari. Di seguito sono riportate le tabelle delle aggregazioni delle
categorie catastali e delle classi dimensionali delle abitazioni.
Tabella delle aggregazioni delle categorie catastali
Categoria catastale Descrizione
Settore residenziale
A1
A2
A3
A4
A5
A6
A7
A8
A9
A11
Abitazione di tipo signorile
Abitazioni di tipo civile
Abitazioni di tipo economico
Abitazioni di tipo popolare
Abitazioni di tipo ultrapopolare
Abitazioni di tipo rurale
Abitazione in villino
Abitazione in villa
Castelli, palazzi di pregio artistici o storici
Abitazioni ed alloggi tipici dei luoghi.
Tabella delle classi dimensionali delle unità a destinazione residenziale
Monolocali
Fino a 2,5 vani catastali
Piccola
Tra 2,5 e 4 vani catastali
Medio piccola
Tra 4 e 5,5 vani catastali
Media
Tra 5,5 e 7 vani catastali
Grande
Maggiore di 7 vani catastali
Esistono unità, sia per lo stock sia per il NTN, per le quali non è disponibile l’informazione sulla
consistenza in vani catastali e pertanto non classificabili per dimensione.
Glossario
NTN:
n. di transazioni di unità immobiliari “normalizzate” (Le
compravendite dei diritti di proprietà sono “contate”
relativamente a ciascuna unità immobiliare tenendo conto della
quota di proprietà oggetto di transazione; ciò significa che se
di una unità immobiliare é compravenduta una frazione di
quota di proprietà, per esempio il 50%, essa non è contata
come una transazione, ma come 0,5 transazioni).
21
Stock di unità immobiliari:
n. di unità immobiliari censite negli archivi
relativamente ad un determinato ambito territoriale.
catastali
IMI (Intensità del Mercato Immobiliare): rapporto percentuale tra NTN e stock di unità immobiliari,
indica la quota percentuale di stock compravenduto in un
determinato periodo.
Quotazione media comunale:
La banca dati delle quotazioni OMI fornisce per tutti i comuni
italiani (8.096), a loro volta suddivisi in circa 31.000 zone
omogenee, un intervallo dei valori di mercato e di locazione sia
delle tipologie residenziali (abitazioni signorili, civili,
economiche, ville e villini), sia delle principali altre tipologie di
fabbricati: uffici, negozi, laboratori, capannoni, magazzini, box
e posti auto. L’aggiornamento delle quotazioni avviene con
cadenza semestrale. La quotazione in €/mq a livello comunale
è calcolata come media dei valori centrali degli intervalli di
tutte le tipologie residenziali presenti in ogni zona OMI
appartenente al comune. La media comunale delle quotazioni
OMI può subire modifiche, rispetto quanto già pubblicato nei
precedenti rapporti e note, in alcuni comuni per effetto della
ricostruzione della serie storica laddove, nel semestre in
esame, è stata modificato il dettaglio delle quotazioni delle
tipologie residenziali (ad esempio con l’introduzione di nuovi
intervalli di valore riferiti a ulteriori stati di conservazione e
manutenzione degli immobili).
Quotazione media pesata:
Quando si esaminano raggruppamenti territoriali (Italia,
macroarea geografica, regione, provincia, macroarea
provinciale) le quotazioni di riferimento relative, sono calcolate
pesando le quotazioni comunali con lo stock abitativo presente
in ogni comune, rapportato allo stock totale dell’aggregazione
considerata. Inoltre, per il comune capoluogo oggetto di analisi
nella presente nota, il valore medio viene calcolato pesando le
quotazioni di zona con lo stock abitativo presente in ogni zona,
rapportato allo stock comunale.
Differenziale valore medio:
Rapporto tra il valore medio di un ambito territoriale (comune,
macroarea urbana, zona OMI) rispetto al valore medio pesato
dell’aggregazione di livello superiore.
22
Indice delle tabelle
Tabella
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1: NTN, quotazioni medie e variazioni % - province.......................................................4
2: NTN, quotazioni medie e variazioni % - capoluoghi ...................................................5
3: NTN, quotazioni medie e variazioni % - macroaree provinciali....................................8
4: NTN, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Cintura Veneziana ......................11
5: NTN, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Veneto Orientale ........................11
6: NTN, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Zona Balneare ...........................12
7: NTN, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Zona Sud...................................12
8: NTN, quotazioni medie e variazioni % - macroarea urbana Centro Storico e Giudecca17
9: NTN, quotazioni medie e variazioni % - macroarea urbana Lido ...............................18
10: NTN, quotazioni medie e variazioni % - macroarea urbana Isole Minori ..................19
11: NTN, quotazioni medie e variazioni % - macroarea urbana Terraferma ...................20
Indice delle figure
Figura 1: Distribuzione NTN I semestre 2011 per provincia........................................................5
Figura 2: Numero indice NTN dal I semestre 2004 - capoluoghi e non capoluoghi .......................6
Figura 3: Numero indice quotazioni medie dal I semestre 2004 - capoluoghi e non capoluoghi ....6
Figura 4: Macroaree provinciali Venezia....................................................................................7
Figura 5: Numero indice dal I semestre 2004 NTN e quotazioni medie – capoluogo e resto
provincia ................................................................................................................................8
Figura 6: Distribuzione NTN I semestre 2011 per macroaree provinciali......................................9
Figura 7: Mappa della distribuzione NTN comunale I semestre 2011 ..........................................9
Figura 8: Mappa dei differenziali delle quotazioni medie comunali rispetto alla quotazione media
provinciale............................................................................................................................10
Figura 9: Mappa delle macroaree urbane di Venezia................................................................13
Figura 10: Mappa della distribuzione del NTN nelle zone OMI I semestre 2011 .........................15
Figura 11: Mappa dei differenziali delle quotazioni rispetto alla media comunale nelle zone OMI I
semestre 2011......................................................................................................................16
Figura 12: Distribuzione NTN e Stock per classi dimensionali Centro Storico e Giudecca ............17
Figura 13: Distribuzione NTN e Stock per classi dimensionali Lido ............................................18
Figura 14: Distribuzione NTN e Stock per classi dimensionali Isole Minori .................................19
Figura 15: Distribuzione NTN e Stock per classi dimensionali Terraferma..................................20
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