Mancato Certificato di Abitabilità

Ufficio Stampa – Pier Luigi Trombetta -
Mancato Certificato di Abitabilità,
la responsabilità del mediatore
Va, innanzitutto, precisato che per tutte le opere per la cui esecuzione sia stata
rilasciata una concessione edilizia, oggi Permesso di Costruire è fatto obbligo al
titolare di inoltrare al Comune la richiesta di rilascio del Certificato di Abitabilità
- agibilità. Laddove venga presentata una D.I.A., denunzia di inizio attività, il
certificato di abitabilità-agibilità dovrà essere richiesto qualora le opere
comportino una variazione catastale e/o un intervento per cui è previsto il
relativo collaudo statico. Nella compravendita di immobili adibiti ad abitazione
deve intendersi come implicito il requisito dell'abitabilità legale conseguente al
rilascio della relativa licenza comunale quale elemento integrante dell'identità
dell'immobile, a meno che il contrario non sia stato espressamente convenuto
fra le parti.
Ne consegue che la mancanza del certificato di abitabilità, non riconducibile
alla colpevole inerzia della pubblica amministrazione ma in dipendenza del
fatto che la costruzione sia stata eseguita in violazione delle norme di edilizia o
di igiene, abilita l'acquirente a chiedere la risoluzione del contratto ai sensi
degli articoli 1453, 1476 e 1477 del codice civile, essendo la cosa venduta del
tutto inidonea ad assolvere alla sua destinazione economico-sociale e quindi a
soddisfare in concreto le esigenze che determinarono l'acquirente a contrarre.
In buona sostanza, il venditore di un immobile è tenuto a dotare il bene della
licenza di abitabilità e, come dianzi cennato, la sua mancanza comporta un ben
preciso inadempimento contrattuale, sul quale si registrano diversi
orientamenti giurisprudenziali non sempre concordanti. Addirittura, fino a
qualche anno fa, la mancanza di abitabilità poteva venire sanzionata in sede
penale. E' stato osservato, per esempio, che la mancanza della licenza
suddetta influisce sul prezzo dell'immobile e sulla possibilità di rivenderlo, così
come essa può portare, addirittura, alla risoluzione del contratto o al
risarcimento del danno.
E' stato, infatti, sostenuto che colui che vende un immobile privo della licenza
di abitabilità non vende tanto una cosa viziata ma vende un'altra cosa con che
si configura la fattispecie del cosiddetto aliud pro alio. In tal senso si è
pronunciata la Suprema Corte (Sezione III, 27 novembre 2006 n. 25137): “In
caso di compravendita di immobili il mancato rilascio della licenza di abitabilità
integra inadempimento del venditore per consegna di aliud pro alio, adducibile
da parte del compratore in via di eccezione, ai sensi dell'art. 1460 del c.c., o
come fonte di pretesa risarcitoria per la ridotta commerciabilità del bene”.
Solamente nella precisa ipotesi della presenza di un accordo scritto di
esclusione dall'obbligo di procurare l'abitabilità esonera il venditore. Si legge,
ancora, nella citata sentenza: “...A meno che egli (l'acquirente) non abbia
espressamente rinunciato al requisito dell'abitabilità o esonerato comunque il
venditore dall'obbligo di ottenere il relativo certificato”.
Quando la compravendita avviene attraverso la mediazione di un agente
immobiliare, si discute se egli possa, in qualche modo, essere ritenuto
responsabile per non essersi accertato della esistenza o meno di tale
certificazione. Il problema è aperto e non si registrano pronunce specifiche da
parte della giurisprudenza. A tal proposito va osservato che, in tema di
mediazione, il limite dell'obbligo d'informazione che l'art. 1759 comma 1 c.c.
pone a carico del mediatore non esclude affatto la possibilità di configurare la
sua responsabilità per avere fornito ad uno dei contraenti informazioni
obiettivamente non vere, segnatamente se esse vertano su circostanze
d'indubbio rilievo, quale certamente è l'esistenza o meno del certificato di
abitabilità. Sull'obbligo di informazione si registra una, anche se non recente,
pronuncia della Corte di Cassazione (Sezione II, 14 febbraio 1996, n.1102)
secondo la quale: “La domanda risarcitoria proposta nei confronti del
promittente venditore per le circostanze o i vizi che diminuiscono il valore della
cosa venduta non impedisce al promittente compratore di far valere nei
confronti del mediatore che era a conoscenza delle predette circostanze o dei
predetti vizi, l'inadempimento dell'obbligo di informazione al quale lo stesso è
tenuto nei confronti delle parti, trattandosi di responsabilità afferenti a due
diversi rapporti, quello nascente dal contratto preliminare con il promittente
venditore e quello di mediazione con il mediatore”.
Fonte: Avv. Roberto Bella Presidente IRCAT