TRA ALBERGO E SANITÀ IL PROCESSO DI

TRA ALBERGO E SANITÀ
IL PROCESSO DI DIVERSIFICAZIONE DELLE RSA
di Pierpaolo Mazzella
Le Residenze Sanitarie Assistenziali, (RSA) sono degli edifici nei quali si svolgono attività socio
assistenziali più o meno specializzate, destinate al supporto delle persone anziane autosufficienti e
non autosufficienti, con un medio livello di assistenza medica, infermieristica e riabilitativa, accompagnata da un livello "alto" di tutela assistenziale ed alberghiera. Tali edifici presentano pertanto a seconda della specializzazione dell’attività insediata, sia caratteristiche tipiche della destinazione alberghiera, sotto il profilo dei servizi offerti (ristorazione, entertainment, leisure, ecc.), delle
specifiche caratteristiche edilizio/impiantistiche e di layout spaziale (struttura e dimensione delle
camere, presenza di zone ricreative e comuni, ecc.) sia caratteristiche tipiche delle strutture sanitarie
(presenza di ambulatori, sale/presidi medici, servizi medici specializzati e non, ecc.).
Negli ultimi anni le RSA si stanno sempre più specializzando attraverso la diversificazione, anche
specialistica dei servizi offerti, come presenza di nuclei abitativi protetti, centri dialisi, poliambulatori ecc.
Nel real estate, il mercato di questa tipologia di strutture, è da considerarsi una piccola nicchia di
investimento proprio in relazione alla specifica attività insediata, basti pensare che nel comparto
dei fondi immobiliari in Italia rappresenta un livello poco superiore all’1% dell’attivo gestito.
(i)
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(iii)
(iv)
(v)
(vi)
Pur rappresentando come detto una nicchia le RSA possono essere una tipologia molto
interessante da prevedere nelle strategie di asset allocation di un investitore immobiliare
. Le caratteristiche principali dell’investimento in RSA sono rappresentate dalla tipologia di investimento a reddito di lungo periodo e da una redditività stabile e costante. Tali
caratteristiche sono naturalmente direttamente relazionate a specifiche caratteristiche che
devono essere verificate prima di effettuare un investimento in questa categoria di immobili. In sintesi i driver dell’investimento dovrebbero essere: (i) possesso della struttura/gestore dell’accreditamento/convenzionamento. il convenzionamento della struttura e
la relativa regolamentazione, che in Italia varia da regione a regione, è di estrema importanza in quanto tale contributo si può attestare mediamente tra il 40% e il 50% del ricavo
di gestione della struttura. Per l’accreditamento e convenzionamento devono essere verificati inizialmente e ogni anno standard specifici sotto il profilo immobiliare e gestionale;
(gestore/conduttore di primario standing in grado di garantire l’efficienza del servizio e
della gestione;
canone di locazione sostenibile per il gestore;
standard edilizi adeguati alle richieste del mercato e degli utenti finali;
contratto di locazione di lunga durata;
location, oltre alla verifica dei normali requisiti (privilegiate location urbane e/o extraurbane ben accessibili ma separate da zone trafficate), necessaria la verifica delle strutture
competitor, la verifica della Regione di ubicazione in funzione alla normativa che regola
gli accreditamenti/convenzionamenti (varia da regione a regione e può cambiare sensibilmente il profilo di rischio dell’investimento).
In relazione a quanto sopra rappresentato è chiaro che il profilo di rischio e la redditività di una
RSA dipende direttamente dalla presenza dell’accreditamento/convenzionamento della struttura e
dalla struttura della relativa regolamentazione e dal buon andamento della gestione della RSA.
È importante pertanto sottolineare che, come per le destinazioni alberghiere, la valutazione di un
Investimento in immobili ad uso RSA non può prescindere da un attenta analisi e valutazione delle
performance gestionali del soggetto gestore attraverso i dati economici e patrimoniali e alla valutazione della sostenibilità del canone di locazione sugli stessi finalizzato alla verifica della stabilità
del pagamento dei canoni nel lungo periodo.
Per la destinazione naturalmente rimangono i rischi, sempre da considerare, legati:
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alla fungibilità dell’immobile, l’immobile risulta poco fungibile sia in termini di layout
spaziale (sarebbero necessari elevati costi per ristrutturare l’immobile ad altro uso, salvo
la destinazione alberghiera, ma spesso per la stessa non risulta premiante la location); sia
in termini urbanistici, in genere l’immobile risulta vincolato alle destinazione socio assistenziali;
(ii) alla stabilità del sistema sanitario locale e la sua regolamentazione dal quale dipendono gli accreditamenti e i convenzionamenti che come detto rappresentano una parte
importante del fatturato del gestore.
Le prospettive per l’investimento RSA in Italia si ritengono buone in quanto rappresentano immobili che con adeguate caratteristiche possono rappresentare o una parte dell’asset allocation di un veicolo di investimento immobiliare finalizzata a contribuire alla stabilizzazione dei flussi di cassa o
un comparto di investimento più strutturato e specializzato attraverso veicoli dedicati. In considerazione delle previsioni demografiche dalle quali appare evidente il progressivo invecchiamento e il
conseguente aumento della domanda da parte della clientela finale e dell’aumentato interesse di
operatori/gestori specializzati, si ritiene che l’investimento in RSA, pur continuando a rimanere una
nicchia di mercato, possa avere un maggiore sviluppo nei prossimi anni.