WWW.RATIO.IT

NORMATIVA
CONDOMINIO
normativa
IMPUGNAZIONE DELLE DELIBERE
CONDOMINIALI
A r t . 11 3 7 C o d i c e C i v i l e - C a s s . C i v. S . U . 7 . 0 3 . 2 0 0 5 , n . 4 8 0 6
• SCHEMA DI SINTESI
• APPROFONDIMENTI
È da tempo consolidata in giurisprudenza e nella prevalente dottrina la distinzione, nell’ambito delle delibere condominiali invalide, tra le fattispecie di radicale nullità, eccepibili in
sede giudiziale in ogni tempo e da chiunque vi abbia interesse, e le fattispecie di mera annullabilità, alle quali si applica la specifica disciplina prevista dall’art. 1137 C.C., in forza
del quale solo i condomini assenti o dissenzienti sono legittimati a impugnare la delibera
invalida entro il termine perentorio di 30 giorni.
Con la Riforma, il legislatore ha concesso la legittimazione all’impugnazione anche al condomino astenuto, a colui cioè che, o perché non sufficientemente informato sull’oggetto
della decisione o perché non convinto delle argomentazioni poste a favore o contro della delibera, non esprime il proprio voto in sede assembleare. Inoltre, sul tema dell’impugnazione
della delibera la novella ha stabilito che l’istanza per ottenere la sospensione proposta prima
dell’inizio della causa di merito non sospende nè interrompe il termine per la proposizione
dell’impugnazione della deliberazione.
SCHEMA DI SINTESI
.IT
SOMMARIO
DELIBERE
ANNULLABILI
Delibere adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal
regolamento condominiale.
AT

Delibere affette da vizi formali, in violazione di prescrizioni legali, convenzio nali, regolamentari attenenti al procedimento di convocazione o di informazione
dell’assemblea.
 Delibere genericamente affette da irregolarità nel procedimento di convocazione.
.R
Delibere
contrarie
alla legge o
 al regolamento
di condominio
Art. 1137
Codice Civile
IO
 Delibere con vizi relativi alla regolare costituzione dell’assemblea.
Può impugnare la delibera ciascun condomino assente dall’assemblea o dissen ziente rispetto all’assunzione della delibera o anche astenuto.
W
 Legittimati
W
Delibere che violano norme richiedenti maggioranze qualificate in relazione
 all’oggetto.
W
 Termine
 Dalla data della delibera, per i dissenzienti e astenuti.
A pena di decadenza,

Dalla data di comunicazione della delibera, per gli
entro 30 giorni

assenti.
 Delibere prive degli elementi essenziali.

 Ipotesi
 Delibere con oggetto che non rientra nella competenza dell’assemblea.

DELIBERE
NULLE
Delibere con oggetto impossibile o illecito (contrario all’ordine pubblico, alla
morale o al buon costume).
Delibere che incidono su diritti individuali, sulle cose e sui servizi comuni o
sulla proprietà esclusiva di ciascun condomino.
 Delibere comunque invalide in relazione all’oggetto.
Qualunque condomino (dissenziente, assente, aste nuto o favorevole alla delibera) o anche un terzo
estraneo al condominio, purché abbia interesse.
 Legittimati
Chiunque abbia
 interesse
 Termini
L’azione di nullità può essere proposta in qualunque tempo, non essendo sog getta a decadenza.
RATIOImmobili
Centro Studi Castelli S.r.l.
Riproduzione vietata
Aggiornato al 27.06.2013
N . 2 / 2 0 1 3
-
8 9 5 4
11
CONDOMINIO
normativa
APPROFONDIMENTI
• Ipotesi
di annullabilità
• Sono annullabili le delibere contrarie alla legge o al regolamento di condominio e, in particolare:
.. le delibere con vizi relativi alla regolare costituzione dell’assemblea;
.. quelle adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge
o dal regolamento condominiale;
.. quelle affette da vizi formali, in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari attenenti al procedimento di convocazione o
di informazione dell’assemblea;
.. quelle genericamente affette da irregolarità nel procedimento di convocazione;
.. quelle che violano norme richiedenti maggioranze qualificate in relazione all’oggetto.
• Legittimazione
• Le delibere sono impugnabili dal condomino assente dall’assemblea, da
quello dissenziente rispetto all’assunzione della delibera ed anche dall’astenuto.
• L’impugnazione della delibera è proposta nei confronti del condominio in
persona dell’amministratore il quale ha la rappresentanza del condominio
in ordine alle liti passive in tutte le controversie che abbiano ad oggetto i
servizi ed i beni comuni.
• Termine per
impugnazione
• Le delibere annullabili possono essere impugnate, a pena di decadenza,
entro il termine di 30 giorni che decorre:
.. per i dissenzienti, e gli astenuti dalla data della delibera;
.. per gli assenti, dalla data di comunicazione della delibera.
• Sono nulle le delibere:
.. prive degli elementi essenziali;
.. con oggetto impossibile o illecito (contrario all’ordine pubblico, alla
morale o al buon costume);
.. con oggetto che non rientra nella competenza dell’assemblea;
.. che incidono su diritti individuali, sulle cose e sui servizi comuni o sulla
proprietà esclusiva di ciascun condomino;
.. comunque invalide in relazione all’oggetto.
W
.R
• Ipotesi
di nullità
AT
NULLITÀ
DELLA DELIBERA
IO
.IT
ANNULLABILITÀ
DELLA DELIBERA
• La delibera affetta da nullità può essere impugnata da chiunque cioè da
qualunque condomino sia che fosse dissenziente o assente all’assemblea
sia anche astenuto o favorevole alla delibera stessa o anche da un terzo
estraneo al condominio, purché abbia un interesse ad ottenere la dichiarazione di nullità.
• Come nei casi di delibere annullabili, l’azione di nullità è proposta nei
confronti del condominio in persona dell’amministratore.
• Termine
• L’azione di nullità può essere proposta in qualunque tempo, non essendo
previsti termini di decadenza.
• Sospensione
• L’azione di annullamento non sospende l’esecuzione della deliberazione,
salvo che la sospensione sia ordinata dall’autorità giudiziaria.
• L’istanza per ottenere la sospensione proposta prima dell’inizio della causa di merito non sospende nè interrompe il termine per la proposizione
dell’impugnazione della deliberazione.
• Per quanto non espressamente previsto, la sospensione è disciplinata dalle
norme di cui al libro IV, tit. I, capo III, sez. I, con l’esclusione dell’art.
669-octies, c. 6, C.P.C.
• Sostituzione
della delibera
• L’assemblea può adottare una nuova delibera abrogativa o modificativa
della precedente viziata: tale nuova delibera, purché adottata con le maggioranze prescritte dalla legge, è valida ed obbligatoria per tutti i condomini anche nel caso in cui la precedente fosse stata adottata all’unanimità.
• In caso di pendenza di un giudizio, la sostituzione della delibera impugnata con altra assunta validamente determina, sotto il profilo processuale, la
cessazione della materia del contendere (Cass. Civ. 10.02.2010, n. 2999).
W
W
• Legittimazione
ASPETTI COMUNI
12
RATIOImmobili
N . 2 / 2 0 1 3
-
8 9 5 4
Aggiornato al 27.06.2013
Centro Studi Castelli S.r.l.
Riproduzione vietata
NORMATIVA
CONDOMINIO
normativa
Tavola n. 1
Atto di citazione
TRIBUNALE CIVILE DI ....................................
ATTO DI CITAZIONE
W
W
W
.R
AT
IO
.IT
Mario Rossi
Il Sig. ............................,
residente a ................................, codice fiscale .................................., rappresentato e difeso
Verdi Antonio
dall’Avv. .........................,
codice fiscale ............................., giusta delega in calce al presente atto, ed elettivamente
domiciliato presso lo studio di quest’ultimo in .........................., via .............................., indirizzo di posta elettronica
certificata (PEC) .............................. e numero di fax .....................................;
PREMESSO
Primavera
- Il sig. ........................... è proprietario di un appartamento posto al piano ............... del condominio .......................
sito in ..............................., via .................................;
- in data .......................... si è riunita in seconda convocazione l’assemblea dei condomini per discutere ed approvare,
tra l’altro, il seguente ordine del giorno: ............................;
- ad esito della discussione venivano prese le seguenti decisioni in relazione ai punti all’ordine del giorno ................;
- tale delibera è nulla [ovvero è annullabile] per i seguenti motivi:
[esposizione dei motivi]
- sussistono in ogni caso i presupposti per sospendere la delibera impugnata
[esposizione dei motivi per sospendere la delibera]
Tanto premesso, il Sig. ........................, ut supra rappresentato e difeso
CITA
il condominio ......................., sito in ....................., in via ....................... n. ............, Codice Fiscale ......................,
in persona dell’amministratore, Sig. ........................, suo legale rappresentante pro tempore a comparire innanzi al
Tribunale civile di ........................., il giorno ..................., ora di rito, sezione e giudice da designarsi, con invito a
costituirsi nel termine di venti giorni prima dell’udienza indicata ai sensi e nelle forme stabilite dall’art. 166 c.p.c.
e a comparire nell’udienza indicata dinanzi al giudice designato ai sensi dell’art. 168 bis con l’avvertimento che la
costituzione oltre i termini suddetti implica la decadenza di cui all’art. 167, per sentire accogliere le seguenti
CONCLUSIONI
Piaccia all’Ill.mo Tribunale adito, contrariis reiectis:
in via preliminare, sospendere la deliberazione dell’assemblea condominiale impugnata;
nel merito, dichiarare la nullità dei punti n. .............. della stessa delibera, previo accertamento della relativa contrarietà alla legge per i motivi di cui sopra [oppure, dichiarare l’illegittimità della decisione assembleare presa in violazione delle espresse disposizioni del regolamento di condominio e, per l’effetto, annullare la delibera impugnata].
Con vittoria di spese, diritti ed onorari del giudizio.
In via istruttoria, si producono i seguenti documenti:
1) .............................................................................................
2) .............................................................................................
Con riserva di integrare e precisare il contenuto della domanda e delle istanze istruttorie nei termini concedendi.
Ai sensi dell’art. 14 del D.P.R. 30.05.2002, n. 115 si dichiara che il valore del presente procedimento è pari ad € ..........
[luogo] lì [data]
Antonio Verdi
Avv. .........................................
PROCURA ALLE LITI
[omissis]
RELATA DI NOTIFICA
[omissis]
RATIOImmobili
Centro Studi Castelli S.r.l.
Riproduzione vietata
Aggiornato al 27.06.2013
N . 2 / 2 0 1 3
-
8 9 5 4
13
CONDOMINIO
normativa
Tavola n. 2
Comparsa di costituzione e risposta
TRIBUNALE CIVILE DI ..................................................
COMPARSA DI COSTITUZIONE E RISPOSTA
W
W
W
.R
AT
IO
.IT
Nella causa R.G. n. ............. d’impugnazione di delibera condominiale promossa dal Sig. ............................, residente
in ..........................., con atto di citazione notificato il ..............................
per
Primavera
il Condominio ...........................,
codice fiscale ........................., sito in ........................, Via ....................., n. ........,
Neri Giuseppe codice
in persona dell’amministratore pro-tempore ......................., rappresentato e difeso dall’Avv. .........................,
fiscale ................................., giusta delega in calce al presente atto, ed elettivamente domiciliato presso lo studio di
quest’ultimo in ............................., via ..................................., indirizzo di posta elettronica certificata (PEC) ............
....................... e numero di fax ................................;
- Convenuto
CONTRO
Mario Rossi
Antonio Verdi
il medesimo Sig. .................................,
rappresentato e difeso dall’Avv. ..................................,
- Attore
PREMESSO
Primavera
Con atto di citazione notificato il ......................., il Sig. ha convenuto in giudizio il Condominio ...........................,
sito in ........................, Via ..................., n. ........, in persona dell’amministratore pro-tempore ........................, impugnando la delibera assembleare adottata il ....................... del medesimo ente di gestione per ivi sentir accogliere le
seguenti conclusioni: [omissis].
Tanto premesso, parte convenuta contesta in fatto ed in diritto quanto ex adverso esposto e rileva quanto infra.
Per comodità del giudicante questa difesa intende prendere in esame ogni punto della delibera assembleare impugnata al fine di dimostrare come le doglianze di controparte siano sostanzialmente pretestuose, temerarie, addirittura
emulative.
[esporre i motivi]
Tanto premesso, il Condominio di ........................., in persona dell’amministratore pro tempore, ut supra rappresentato e difeso, formula le seguenti
CONCLUSIONI
Piaccia all’Ill.mo Tribunale adito, contrariis reiectis:
in via preliminare, respingere l’istanza di sospensione della delibera assembleare non sussistendo i presupposti per
la sua concessione;
nel merito, accertata la validità della delibera impugnata, respingere le istanze avversarie poiché infondate.
Con vittoria di spese, diritti ed onorari.
In via istruttoria, si producono i seguenti documenti:
1) .............................................................................................
2) .............................................................................................
Con riserva di integrare e precisare il contenuto della domanda e delle istanze istruttorie nei termini concedendi.
[luogo] lì [data]
Giuseppe Neri
Avv. .........................................
PROCURA ALLE LITI
[omissis]
14
RATIOImmobili
N . 2 / 2 0 1 3
-
8 9 5 4
Aggiornato al 27.06.2013
Centro Studi Castelli S.r.l.
Riproduzione vietata