Diritto d`abitazione del coniuge superstite “Trascrizione”

 Diritto d’abitazione del coniuge superstite “Trascrizione” 1
Dottrina e giurisprudenza prevalenti qualificano l’attribuzione del diritto di abitazione di cui all’art. 540, comma 2, c.c. come un legato ex lege, un legato cioè che deriva non da un titolo testamentario, bensì direttamente da una previsione di legge. 1
Secondo la tesi maggioritaria , la risposta è senz’altro positiva, visto che l’art. 2648 c.c. non sembra distinguere tra legati testamentari e legati ex lege, e, anzi, tale trascrizione è necessaria ai fini dell’opponibilità dell’acquisto ai terzi aventi causa dall’erede 1
GIURISPRUDENZA e DOTTRINA ‐ Giurisprudenza Cfr. Cass, 21 febbraio 1995, n.1909, la quale ha ritenuto necessaria la trascrizione affinchè l’acquisto del legato ex lege fosse opponibile al terzo avente causa dall’erede, applicando così il principio di cui all’art.2644, e Trib. Bologna, 30 agosto 2004 ‐ Dottrina Cfr. per tutti Pugliatti, La trascrizione immobiliare, I, Messina, 1945, 84 in riferimento all’usufrutto uxorio del coniuge superstite; Ferri, La trascrizione degli acquisti mortis causa e problemi connessi, Milano 1951, 123; Nicolò, La trascrizione, II, cit.,15; Messeneo, Manuale di diritto civile e commerciale, III, 2,cit, 329; Boero, La trascrizione del diritto di abitazione del coniuge superstite, in Giust. Civ. 1984, 488; Mariconda, La trascrizione, in Tratt. Dir. Priv. Diretto da Rescigno, 19, Torino, 1997, 136; Gabrielli, Questioni recenti in tema di pubblicità immobiliare, in Contratto e impresa, 1989, 817 TRASCRIZIONE La trascrizione è la formalità attraverso la quale si dà pubblicità ad un atto che trasferisce o costituisce diritti reali di godimento su un bene immobile. Si tratta di un adempimento di enorme rilevanza: in una compravendita il passaggio della proprietà è efficace tra le parti del contratto per effetto della sua sottoscrizione; al contrario, perché il passaggio della proprietà abbia effetto nei confronti dei terzi occorre la trascrizione nei Registri Immobiliari. La trascrizione si effettua mediante la presentazione di una nota, nella quale si indicano gli estremi salienti dell’atto immobiliare, precisando che esso ha luogo contro il soggetto che aliena il diritto e a favore del soggetto che lo acquista. Il sistema della pubblicità immobiliare, improntato alla regola della continuità delle trascrizioni (per cui una trascrizione contro un soggetto relativa alla proprietà di un immobile deve essere preceduta da una trascrizione a favore dello stesso soggetto, relativa allo stesso immobile), si basa sui nominativi delle persone che trasferiscono e acquistano diritti su immobili (fanno eccezione alcuni territori già facenti parte dell’impero austro‐ungarico, nei quali è sopravvissuto il c.d. “sistema tavolare”, basato sul bene immobile e non sulle persone che si succedono nella sua titolarità). 1
Per ricostruire la storia dei passaggi di proprietà di un immobile, si deve effettuare una indagine nominativa, partendo dall’attuale proprietario, per procedere a ritroso nel tempo esaminando le formalità eseguite a carico e a favore del suo dante causa, del precedente dante causa, ecc., proseguendo nella ricerca fino a quando si ritenga di avere chiarito ogni dubbio sulla effettiva provenienza dei diritti che devono essere trasferiti. Con riferimento al sistema della trascrizione (c.d. pubblicità dichiarativa), vige una regola fondamentale: nell’ipotesi in cui lo stesso soggetto, comportandosi scorrettamente, dopo avere trasferito un diritto ad un altro soggetto lo trasferisca nuovamente ad un nuovo soggetto diverso dal precedente, tra i due acquirenti dello stesso diritto non prevale quello che ha stipulato il contratto cronologicamente anteriore, ma quello il cui acquisto viene trascritto per primo, anche se successivo nel tempo Pertanto nel caso (esempio) di usufrutto “trascritto”, successivo al diritto d’abitazione del coniuge superstite art. 540 cc “non trascritto”, prevale il diritto di usufrutto, essendo stato trascritto per primo La regola, che apparentemente può apparire iniqua, risponde alla logica della tutela dell’affidamento dei terzi: fino a quando una compravendita non è trascritta nei registri immobiliari, i terzi non hanno modo di conoscerne la stipulazione. Quindi, essi sono legittimamente autorizzati a ritenere che la proprietà non si sia mai spostata e che l’ex proprietario, già venditore, sia invece tuttora il proprietario non avendo compiuto alcun atto di alienazione. Solo con la trascrizione, che viene eseguita su registri pubblici che chiunque può consultare, si può addossare ai terzi l’onere di informarsi: il secondo acquirente che, comportandosi secondo diligenza, esamina i registri immobiliari e non trova trascritta alcuna vendita a carico del suo venditore, deve essere tutelato perché fa legittimamente affidamento su quanto emerge dai soli documenti che egli ha il diritto (e l’onere) di consultare. E’ compito professionale del notaio eseguire le ispezioni presso l’Ufficio del Territorio competente aggiornandole fino ad una data il più possibile vicina a quella in cui sarà stipulato l’atto: grazie ai moderni mezzi tecnologici, la maggior parte dei notai in esercizio può eseguire tali verifiche dal proprio studio, per via telematica, con il massimo aggiornamento possibile. Stante la regola della prevalenza del soggetto che trascrive per primo su quello che acquista per primo ma trascrive per secondo, è dovere del notaio procedere alla trascrizione nel più breve tempo possibile, onde limitare il rischio che il contraente acquirente sia preceduto da altro acquirente successivo più veloce nel trascrivere. La trascrizione ha luogo mediante l’esibizione di una nota di trascrizione e di una copia dell’atto presso l’Ufficio del Territorio nella cui circoscrizione è situato l’immobile oggetto dell’atto (anche nei casi di trasmissione telematica con il c.d. adempimento unico, farà fede ai fini della trascrizione la data di presentazione della nota e della copia cartacea dell’atto). Pertanto nel caso del diritto d’abitazione del coniuge superstite, art.540 cc, la trascrizione alla Conservatoria dei RR.II. (Agenzia del Territorio ‐ servizio pubblicità immobiliare), potrà avvenire sulla base della presentazione, insieme con la nota di trascrizione, del certificato di morte dell'ereditando, indicando il vincolo coniugale con il de cuius nel quadro "D" della nota di trascrizione. E’ comunque opportuno informarsi nello specifico presso la Conservatoria dei RR.II. territorialmente competente. 2
VOLTURA CATASTALE La voltura catastale è invece un adempimento di natura fiscale: la funzione del Catasto è quella di identificare l’immobile con dati univoci, nonché quella di attribuire agli immobili un valore ai fini del pagamento delle imposte, attraverso il meccanismo della rendita catastale. Ogni immobile ha una intestazione catastale, relativa alla persona del titolare del diritto di proprietà o di altro diritto: la voltura serve per mutare l’intestazione catastale. Tuttavia, è bene tenere presente che solo i Registri Immobiliari, e non il Catasto, fanno fede per quanto riguarda l’accertamento della titolarità di diritti su beni immobili. 3