Spese arretrate (2005)

PAGINA 50 — Lunedì 31 Ottobre 2005 - N. 297
COMPRAVENDITE
1
SPORTELLO RECLAMI
IL SOLE-24 ORE DEL LUNEDÌ
I criteri da seguire per determinare chi pagherà le opere deliberate prima della cessione dell’appartamento DOMANDE & RISPOSTE
Spese arretrate: vale la data dei lavori
In generale toccano al soggetto che beneficia delle migliorie
hi acquista una casa in condominio deve accertarsi, prima
di stipulare il rogito, non solo
che il suo venditore abbia pagato
tutte le spese arretrate, ma anche
che non ci siano in corso pagamenti
relativi a opere straordinarie, magari
eseguite nelle precedenti gestioni.
Spesso accade, infatti, che la complessità e i costi degli interventi manutentivi da eseguirsi sull’edificio
condominiale impongano sia tempi
lunghi di esecuzione sia un pagamento dilazionato, così da consentire ai condomini di farvi comodamente fronte senza stravolgere più di
tanto il proprio equilibrio economico familiare. In alcuni casi il saldo
dei lavori viene richiesto addirittura
a distanza di anni rispetto alla loro
ultimazione, soprattutto nell’ipotesi
di controversie giudiziarie, sorte magari tra il condominio e l’impresa
che ha eseguito i lavori. Prima o
poi, però, per l’amministratore arriva il momento di richiedere ai singoli condomini il versamento dei saldi: operazione, questa, di per sé di
estrema semplicità, ma che si presenta di non facile gestione nel caso in
cui tra l’esecuzione dei lavori e il
termine di questi (o tra questo e i
tempi del saldo) intervenga una qualche variazione soggettiva nella compagine sociale. In altre parole, le
cose possono complicarsi se, al momento della richiesta dei pagamenti,
i condomini sono cambiati rispetto
alla data in cui l’assemblea decise di
eseguire i lavori.
7 Le norme di legge. La legge in
proposito non è di grande aiuto, per-
C
LA DOMANDA
1 Ho appena acquistato un appartamento in un condominio e nel rogito ho fatto
chiaramente scrivere che restano a carico del venditore tutte le spese maturate
prima della vendita. Adesso sono iniziati i lavori di manutenzione straordinaria
dell’edificio condominiale, che sono però stati deliberati dall’assemblea prima
dell’acquisto da parte mia e dei quali nulla sapevo. L’amministratore mi ha già
inviato la richiesta di pagamento della quota di spesa relativa alla mia unità
immobiliare.
Posso rivalermi sul mio venditore?
Si può presumere che la miglioria
apportata all’edificio (si pensi, per
esempio, al rifacimento della facciata o del tetto) sia stata tenuta in
debito conto ai fini della quantificazione del prezzo di vendita dell’immobile, cosicché non v’è dubbio
che in tale caso, fatti salvi diversi
accordi intervenuti tra
le parti contraenti, la
relativa spesa, anche
Ma l’amministratore ha il dovere
se maturata successivamente alla cessione, dedi rivolgersi comunque all’acquirente
ve essere integralmente sopportata dal vendisi quello di gestione o di esercizio e tore.
non quello solare. È comunque una
Può accadere invece che i lavori,
norma che ben si presta a incontrare seppure deliberati precedentemente,
la resistenza dei nuovi condomini e abbiano avuto concreta esecuzione
che non fornisce una chiara soluzio- dopo la vendita e che non abbiano
ne alle varie casistiche che si posso- in alcun modo influito sulla determino presentare.
nazione del prezzo. Tutti i benefici
7 I casi. Vale il momento dell’esecu- dell’opera sono goduti in questo cazione dei lavori. Può verificarsi il so dall’acquirente (cioè il nuovo
caso in cui sia la delibera di esecu- condomino) che pertanto dovrà sopzione dei lavori sia l’inizio degli portarne integralmente i costi: è da
stessi intervengono prima della ven- tale momento che sorge l’esigibilità
dita e solo il pagamento del saldo della spesa da parte della gestione
viene richiesto in tempi successivi. comune.
1 Ho già sottoscritto un contratto preliminare
di compravendita per l’acquisto di un
appartamento in condominio. Posso
partecipare all’assemblea che si terrà prima
del rogito per oppormi all’approvazione di
alcune spese?
Lo può fare solo se si fa rilasciare la delega
da parte del venditore, perché si diventa
condomino solo dopo l’acquisto. Conviene quindi
ben precisare nel rogito che anche le spese per
le opere deliberate prima, seppure ancora non
eseguite, resteranno a carico del venditore.
Leggi e sentenze
1 Codice civile, articoli 1123-63 Disp. Att.
1 Legge fallimentare, articoli 93, 101, 111
1 Tribunale Milano, 16 dicembre 2003, n. 17490
1 Tribunale Milano, 12 agosto 2003, n.11414
1 Tribunale Milano, 9 agosto 2003, n. 11386
1 Cassazione, 22 febbraio 2000, n.1956
1 Cassazione, 26 gennaio 2000, n. 857
1 Cassazione, 2 febbraio 1998, n.981
7 Possibile rivalsa. In ogni caso, il
dovere dell’amministratore è quello
di pretendere il pagamento da colui
che risulta essere condomino al momento in cui viene assunta la delibera di pagamento, e quindi dal nuovo
condomino. Spetterà poi a costui,
nel rispetto degli accordi che sono
stati stipulati in sede di compraven-
Casi particolari / Se il vicino è una società
Dichiarazioni nel rogito
Tempi lunghi. In alcuni casi il
saldo dei lavori viene chiesto
addirittura a distanza di anni
rispetto alla data in cui furono
ultimati (Stone/Ronchi)
dita, rivalersi nei confronti del proprio venditore per ottenere il pagamento di quanto versato al condominio. Sarà lui che dovrà assumersi il
rischio dell’eventuale irreperibilità
o dell’insolvenza del vecchio condomino o, comunque, di tutte le difficoltà operative in cui può capitare di
imbattersi per farsi rimborsare.
Una cosa è certa: il condominio
non può e non deve essere pregiudicato dal possibile contenzioso tra
vecchio e nuovo condomino circa
le reciproche responsabilità in ordine al pagamento delle spese pregresse. Uno dei due deve tempestivamente provvedere a fornire al
condominio la somma necessaria
per pagare i fornitori e per evitare
l’addebito di maggiori costi, conseguente al ritardo nei pagamenti.
PAGINA A CURA DI
AUGUSTO CIRLA
Nel rendiconto / I debiti di più gestioni
Recupero a rischio con il fallimento Il conguaglio è contestabile
C
A
nche il condominio deve spesso confrontarsi con la legge fallimentare,
nel senso che quando l’unità immobiliare sita nello stabile condominiale è di
proprietà di un società dichiarata fallita,
l’amministratore si
trova a doFondamentale
ver fare i
conti con il
la vigilanza
curatore del
sui casi di morosità fallimento
per poter recuperare sia
le spese arretrate e sia quelle che maturano
nel corso della procedura fallimentare.
7 Controllo. L’amministratore deve prestare vigile controllo su tutte le posizioni
dei condomini morosi, ancor più se tra
essi ci sono società o imprenditori, perché
un loro ritardo nei pagamenti deve subito
suonare come un campanello d’allarme ed
indurlo ad attivarsi perché il Tribunale
provveda quanto prima a emettere la sentenza dichiarativa di fallimento della società e/o dell’imprenditore moroso.
Il temporeggiare eccessivamente, confidando nelle promesse del condomino-società riguardo la propria futura solvibilità,
può risultare molto pericoloso per il condominio, perché per il recupero delle spese è molto importante la data della dichiarazione di fallimento.
Quelle maturate prima del fallimento
hanno infatti natura chirografaria, nel senso che rientrano tra i crediti che il fallimento soddisfa per ultimi e che solitamente il curatore non riesce mai a pagare, se
non in misura minima. Quelle, invece,
maturate e maturande successivamente en-
1 Ho acquistato un appartamento in
condominio a un’asta di un fallimento e ho
ricevuto dall’amministratore una richiesta di
pagamento di spese arretrate per le quali il
condominio neppure ha presentato domanda di
insinuazione al passivo fallimentare. Devo
davvero pagarle?
No, perché l’amministratore può recuperare
solo i crediti maturati dal condominio per
l’immobile di proprietà del fallito, tenendo presente
che quelli scaduti dopo la dichiarazione di
fallimento devono essere pagati prima di tutti gli
altri crediti insinuati nella procedura fallimentare.
Chi va in assemblea
ROSANNA S. - Bari
ché si limita a disporre che chi acquista una unità immobiliare in condominio è obbligato solidalmente con
il proprio venditore al pagamento
dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente.
Va subito chiarito che, in tema di
condominio, per anno deve intender-
Immobili acquistati all’asta
trano a far parte dei cosiddetti "crediti
della massa" necessari per la conservazione del bene e come tali vengono saldate
prima di tutti gli altri, quasi sempre in
misura integrale.
7 Come farsi pagare. Il condominio deve
fare valere il proprio credito nella procedura
fallimentare depositando una domanda alla
cancelleria del Tribunale che ha dichiarato il
fallimento. In tale domanda, che peraltro è di
facile compilazione e si può redigere anche
senza l’assistenza di un legale, devono essere
specificate le ragioni creditorie, documentate
allegando dei consuntivi e dei preventivi approvati dall’assemblea.
Sarà il giudice delegato a valutare la sussistenza del credito del condominio e ad inserirlo nell’una o nell’altra categoria sopra viste,
riconoscendo anche gli interessi legali maturati dalle singole scadenze al saldo.
apita spesso di trovare, nei rendiconti
consuntivi, l’addebito al singolo condomino dell’importo da lui ancora dovuto
a titolo di saldo per l’esercizio precedente,
senza però che sia specificato se tale debito si
riferisca effettivamente alla gestione appena terminata oppure
Poca chiarezza
se rappresenti, in realtà, la sommatoria di
alla voce «saldo
debiti che sono matuanche in ben più
esercizi precedenti» rati
remote gestioni.
È la tipica voce
«saldo esercizi precedenti» che il neo-acquirente dell’immobile, al pari di qualche altro condomino, si può trovare esposta come addebito nel
rendiconto consuntivo della gestione e che non
per tale solo fatto è obbligato a pagare. Questa
voce di debito rappresenta, infatti, una sempli-
ce annotazione contabile effettuata dall’amministratore, che trova origine, però, nelle precedenti delibere dell’assemblea condominiale relative alle singole gestioni cui la morosità pregressa si riferisce.
7 Approvazione non determinante. Ebbene,
l’approvazione da parte dell’assemblea di un
riparto delle spese inerenti la gestione appena
terminata e comprendenti anche un conguaglio
precedente non impedisce al singolo condomino
di rimettere in discussione l’intero rapporto di
dare-avere risultante dal riepilogo contabile degli esercizi pregressi e di contestare la corrispondenza degli importi arretrati rispetto al reale
ammontare dei precedenti saldi.
Il «sì» espresso dall’assemblea di condominio, in buona sostanza, non rende incontestabile
l’importo indicato come arretrato delle precedenti gestioni, ma lascia la possibilità al condomino di dimostrarne l’infondatezza.
1 Mi è stato notificato un decreto ingiuntivo
da parte dell’amministratore del condominio
per il pagamento delle spese relative alla
gestione precedente il mio acquisto
dell’appartamento, benché il venditore abbia
dichiarato nel rogito che tutte le spese erano
stata da lui pagate. Che cosa posso fare?
Ben poco, nei confronti del condominio,
perché l’amministratore ha il pieno diritto di
richiedere all’acquirente dell’immobile le spese
relative alla gestione precedente l’acquisto, non
trovando in ciò alcun impedimento dalla diversa
dichiarazione resa nel rogito dal venditore.
Risarcimento dei danni
1 È stata notificata al condominio una
sentenza che lo condanna al risarcimento dei
danni verificatisi in un box di un condomino
almeno cinque anni prima del mio acquisto
dell’appartamento. Posso rifiutarmi di
partecipare alla spesa?
Trattasi di una spesa cui deve
necessariamente contribuire colui che era
condomino al momento in cui si è verificato il
danno all’autorimessa, indipendentemente dal
fatto che l’ammontare di tale danno sia stato
accertato in epoca successiva da parte
dell’autorità giudiziaria.
Cambio da comunicare
1 L’assemblea dei condomini si è riunita
parecchio tempo dopo l’acquisto da parte mia
di un appartamento nello stabile condominiale.
È stato però convocato il vecchio proprietario.
Posso rifiutarmi di pagare le spese
straordinarie che sono state deliberate?
Il venditore o l’acquirente deve comunicare
all’amministratore il cambiamento di proprietà.
Fino a quando ciò non avvenga, il venditore resta
obbligato al pagamento verso il condominio, ma
l’acquirente non può rifiutare di pagare quanto
deliberato dall’assemblea pur in sua assenza.
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