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TRIBUNALE DI REGGIO EMILIA
Ufficio Esecuzioni immobiliari
Esecuzione immobiliare n. 632/2015
Giudice delegato: G.E. Dott.ssa Simona Di Paolo
Esecuzione promossa da: UNICREDIT SPA
Contro:
RAPPORTO DI VALUTAZIONE
Immobili posti a Reggio Nell’Emilia, Luzzara e Reggiolo
Esperto designato: Ing. Giovanni Davoli
LOTTO 8
Studio Tecnico Associato Ing. Giovanni Davoli – Ing. Fiorenza Pierli
Via Romana,10 Albinea (RE) telefono 0522.1845122 FAX 0522.015025 mail: [email protected]
Procedura
esecutiva
n°632/2015
Tribunale di Reggio Emilia –
Ufficio Esecuzioni Immobiliari – GE Dott.ssa Simona Di Paolo
1-RIASSUNTO E DATI GENERALI
PROCEDURA N° 632/2015
Esecutato:
Procedente: UNICREDIT SPA (avv. GIOVANNI TONINI, avv. Rovacchi Marta)
Intervenuti: - Nessuno
 Data conferimento incarico: 25/05/2016
 Scadenza di consegna della relazione presso la Cancelleria delle esecuzioni:
09/10/2016
 Udienza: 09/11/2016 ore 09:40

Atto di pignoramento: trascritto il 16/12/2015 al n. RP.14070 RG.20068
 Contributo unificato: SI
2-COMUNICAZIONI
L’esperto ha provveduto ad informare le parti interessate o gli avvocati da esse
nominati tramite raccomandata A/R o PEC1 della nomina, dell’inizio delle operazioni
peritali previste per il giorno 11/06/2016 alle ore 07:30 presso lo studio dell’esperto
stimatore e del sopralluogo previsto per il giorno 01/07/2016 alle ore 08:45. In
particolare sono stati avvertiti:
1. L’impresa debitrice
con raccomandata;
2. Avv.to Giovanni Tonini per UNICREDIT S.p.a., procedente;
3. Avv.to Marta Rovacchi per UNICREDIT S.p.a., procedente;
4. Sig.a ..., in qualità di comproprietario dell’area cortiliva pertinenziale di
cui al CF Comune di Reggiolo Foglio 7 Mapp. 228 e 230, soggetta ad estensione
del pignoramento.
5. Sig. ..., in qualità di presunto comproprietario dell’area cortiliva
pertinenziale di cui al CF Comune di Reggiolo Foglio 7 Mapp. 230, soggetta ad
estensione del pignoramento.
I sopralluoghi sono stati effettuati in data 02/04/2016, successivamente in data
13/09/2016 e completati in data 26/09/2016, alla presenza del Sig. ...,
in rappresentanza di .... Durante i sopralluoghi lo Scrivente ha fatto accesso agli
immobili ed ha verificato la consistenza effettuando rilievi metrici oltre ad informare
gli occupanti della procedura in atto.
In data 02/08/2016, viste le risultanze del sopralluogo lo Scrivente dava
comunicazione mezzo Pec ai legali del Procedente in merito alla non commerciabilità
1
Vedi allegato 4
Studio Tecnico Associato Ing. Giovanni Davoli - Ing. Fiorenza Pierli
Via Romana n.10- 42020 Albinea (RE)
Tel 0522.1845122 - FAX 0522.015025 - mail: s t u d i o d a v o l i p i e r l i @ g m a i l . c o m
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esecutiva
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delle porzioni immobiliari site nel Comune di Luzzara di cui al CT Foglio 49 Map. 186
e CF Foglio 49 Map. 187 Sub. 1 per mancanza di un mercato di riferimento.
Copia della presente perizia verrà trasmessa in forma semplice all’indirizzo della
sede della ditta esecutata e via mail/pec all’avvocato del procedente ed eventuali
intervenuti.
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Procedura
esecutiva
n°632/2015
3-DATI CATASTALI
3.1-DATI CATASTALI DEI BENI COME RISULTANTI DALL’ATTO DI
PIGNORAMENTO2
Ia - BENI CENSITI AL CATASTO FABBRICATI (C.F.) E CATASTO
TERRENI (C.T.)
INTESTATI:
1.
–
Tipologia
del bene
Appartamento
Ubicazione
Comune di Reggiolo (RE)
VIA GUASTALLA n. 259
piano 2
Proprietà per 1/1
Dati catastali
Fg.
Zona
cens.
Mappale e
subalterno
Consistenza
e superficie
Categoria3
e classe
Superficie
catastale
Rendita
7
-
227 sub.6
4 vani
A/2
-
-
3.2-DATI CATASTALI DEI BENI COME REALMENTE RISULTANTI ALLA
DATA DELLA PERIZIA
IIa - BENI CENSITI AL CATASTO FABBRICATI (C.F.) E CATASTO
TERRENI (C.T.)
INTESTATI:
1.
Proprietà per 1/1
Tipologia
del bene
Appartamento
Ubicazione
piano T-1-2
Dati catastali
Fg.
7
Zona
cens.
-
Mappale e
subalterno
227 sub.6
Consistenza
e superficie
4 vani
Categoria
e classe
A/2
Classe: 1
Superficie
catastale
Totale: 68m2
Totale escluse
aree
scoperte**:
68m2
Rendita
Euro 320,20
** Si intendono escluse le "superfici di balconi, terrazzi e aree scoperte pertinenziali e accessorie, comunicanti o non
comunicanti" (cfr. Provvedimento del Direttore dell'Agenzia delle Entrate 29 marzo 2013).
2
Vedi allegato 5
3
Definizioni del DPR 23/03/1998 n. 138 A1: abitazione di tipo signorile – A/2: abitazioni di tipo civile – A/3: abitazioni di tipo economico – A/4: abitazioni di tipo popolare – A/5: abitazioni di
tipo ultrapopolare – A/6: Abitazioni di tipo rurale – A/7: abitazioni in villini – A/8: abitazioni in ville – A/9: castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici – A/10: uffici e studi privati –
A/11: abitazioni o alloggi tipici dei luoghi. B/1: collegi e convitti, ricoveri, orfanotrofi, ospizi, conventi, seminari, caserme – B/2: case di cura e ospedali – B/3: prigioni e riformatori – B/4:
uffici pubblici – B/5: scuole, laboratori scientifici – B/6: biblioteche, pinacoteche, musei, gallerie, accademie che non hanno sede in edifici della categoria A/9 – B/7: cappelle ed oratori non
destinati all’esercizio pubblico del culto – B/8: magazzini sotterranei per deposii di derrate – C/1: negozi e botteghe – C/2: magazzini e locali di deposito – C/3: laboratori per arti e mestieri –
C/4: fabbricati e locali per esercizi sportivi – C/5: stabilimenti balneari e di acque curative – C/6: stalle, scuderie, rimesse, autorimesse – C/7: tettoie chiuse o aperte –IMMOBILI A
DESTINAZIONE SPECIALE D/1: opifici – D/2: alberghi, villaggi turistici, pensioni – D/3: teatri, cinematografi, arene, discoteche, parchi giochi, sale per concerti e spettacoli e simili – D/4:
case di cura e ospedali – D/5: istituto di credito, cambio e assicurazione – D/6: fabbricati e locali per esercizi sportivi – D/7: fabbricati costruiti o adattati per le loro speciali esigenze di una
attività industriale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicale trasformazione – D/8: fabbricati costruiti o adattati per le loro speciali esigenze di una attività commerciale e non
suscettibili di destinazione diversa senza radicale trasformazione (supermercati) – D/9: edifici galleggianti o sospesi assicurati a punti fissi del suolo, ponti privati soggetti a pedaggio – D/10:
unità strumentali a servizio dell’azienda agricola – IMMOBILI A DESTINAZIONE PARTICOLARE: E/1: stazioni per servizi di trasporto terrestri, marittimi, aerei – E/2: ponti comunali e
provinciali soggetti a pedaggio – E/3: costruzioni e fabbricati per speciali esigenze pubbliche – E/4: recinti chiusi per speciali esigenze pubbliche (mercati, posteggio bestiame) – E/5:
fabbricati costituenti fortificazioni e loro dipendenze – E/6: fari, semafori, torri per rendere pubblico l’orologio comunale – E/7: fabbricati destinati all’esercizio pubblico dei culti – E/8:
fabbricati e costruzioni nei cimiteri, esclusi colombari, i sepolcri e le tombe di famiglia – E/9: edifici a destinazione speciale non compresi nelle categorie precedenti (comprese discariche RSU
gestite senza redditualità) – IMMOBILI SENZA RENDITA CATASTALE: F/1: area urbana – F/2: unità collabenti – F/3: unità in corso di costruzione – F/4: unità in corso di definizione – F/5:
lastrico solare.
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3.3-COMMENTI ALLA SITUAZIONE CATASTALE
I dati catastali riportati nello schema Ia sono quelli desunti dalla trascrizione
dell’atto di pignoramento (vedi allegato 5) mentre quelli dello schema IIa sono
q u e l l i d e l l a situazione catastale attuale. Tutte le proprietà risultano
regolarmente censite e vi è corrispondenza tra i beni pignorati e quelli
accatastati.
Nell’atto di pignoramento non sono stati indicati i seguenti beni:

Catasto Fabbricati di Reggiolo (RE) al Foglio 7 Mappali 228 e 230, di proprietà
dell’esecutato per la quota indivisa rispettivamente di 6/7 e di 5/6 di piena
proprietà, che risulta di pertinenza degli immobili oggetto di pignoramento di cui al
medesimo Foglio 7. Tale bene, consistente in ente urbano, è utilizzato dagli attuali
occupanti degli immobili pignorati come area cortiliva: risulta pertanto di pertinenza
dell’immobile oggetto di pignoramento. Ai sensi dell’art. 2912 c.c. e dell’art. 817
c.c. tale bene, in quanto pertinenza, ovvero cosa destinata in modo durevole a servizio
o ad ornamento di un’altra cosa, è ricompreso nel pignoramento e pertanto è
inserito nella stima.
I dati catastali dei beni oggetto dell’estensione del pignoramento sono riportati nello
schema IIIa.
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3.4-DATI CATASTALI DEI BENI OGGETTO DELL’ESTENSIONE
DEL PIGNORAMENTO
IIIa - BENI CENSITI AL CATASTO FABBRICATI (C.F.)
INTESTATI:
1.Proprieta` per 1/7 in
regime di separazione dei beni
2.
Proprietà per 6/7
Tipologia
del bene
Area Cortiliva
Ubicazione
piano T
Dati catastali
Fg.
Zona
cens.
Mappale e
subalterno
Consistenza
e superficie
Categoria
e classe
Superficie
catastale
Rendita
7
-
228 sub.-
265 m2
Area
urbana
-
-
INTESTATI:
2.
Proprietà per 5/6
Tipologia
del bene
Area Cortiliva
Ubicazione
piano T
Dati catastali
Fg.
Zona
cens.
Mappale e
subalterno
Consistenza
e superficie
Categoria
e classe
Superficie
catastale
Rendita
7
-
230 sub.-
375 m2
Area
urbana
-
-
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4-DESCRIZIONE DEI BENI
Trattasi di descrizione sommaria. Per la descrizione dettagliata si rimanda al
paragrafo di ogni singolo lotto. Le lettere in maiuscolo si riferiscono alla classificazione
utilizzata nella certificazione notarile e riportata in perizia e negli allegati per praticità .
Immobili identificati al Catasto nel Comune di REGGIOLO (RE):
B6) Numero 1 appartamento in Via Guastalla n.259 F.7 map.227 sub.6 A/2
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5-LOTTI DI VENDITA
5.8-LOTTO OTTO, B6
PIENA PROPRIETÀ APPARTAMENTO e QUOTA di PROPRIETA’ INDIVISA del
cortile di pertinenza (ovvero 1/7 del map. 228 ed 1/6 del map. 230), tutto sito
A REGGIOLO, VIA GUASTALLA n.259, int. F:
Piena proprietà di porzione di immobile, consistente in appartamento in Reggiolo, Via
Guastalla n.259 int. F, facente parte di fabbricato condominiale oltre a quota di proprietà
sull’area cortiliva pertinenziale.
L’edificio
circa 3,5
Luzzara,
dotata di
nel quale si trova l'appartamento è sito nella frazione Brugneto di Reggiolo a
km dal centro del comune di Reggiolo, e circa 1 km dalla frazione Villarotta di
in adiacenza alla strada provinciale SP2 che collega Reggiolo con Guastalla e
trasporto pubblico.
L’edificio, presumibilmente costruito in epoca remota ed in seguito ristrutturato nel 1998,
come da dichiarazioni dell’esecutato, presenta struttura in muratura in parte intonacata
esternamente e in parte a faccia a vista al piano terra, solai in laterocemento, serramenti
in legno con scuretti. L’edificio risulta allacciato alla rete elettrica, idrica, gas e fognatura,
e si presenta in sufficiente stato di manutenzione.
All'appartamento si accede
dall’ingresso principale affacciato sulla strada provinciale, risulta inoltre un accesso
secondario dall’area cortiliva retrostante, individuata al Map. 228, che ha sbocco sulla
strada provinciale.
Fanno parte dell’immobile la quota proporzionale dei diritti di comproprietà sulle parti
comuni ai sensi dell’art.1117 del codice civile e seguenti.
L'appartamento sito al piano secondo è composto da: cucina, bagno, disimpegno e due
camere da letto e presenta pavimenti in ceramica, infissi in legno con doppi vetri,
scuretti in alluminio, porte interne in legno, riscaldamento con termosifoni e caldaia a gas
per la produzione combinata di ACS. I locali hanno altezza 2,70 ml conformemente a
quanto riportato sulla scheda catastale. La cucina presenta l’angolo cottura rivestito in
ceramica fino ad una altezza di circa 1,60 ml. Il bagno è provvisto di sanitari in ceramica,
di vasca da bagno ed è rivestito in ceramica fino ad una altezza di circa 2,50 ml.
I locali si trovano in buono stato di manutenzione e conduzione.
Al momento del sopralluogo risultavano presenti beni mobili di proprietà del conduttore.
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La Sup. commerciale parametrata risulta di circa 68 mq4 circa, costituita dalla solo
superficie commerciale dei locali principali.
Esterno
4
La superficie commerciale dell’immobile è formata dalle seguenti voci:
 intera superficie utile lorda (SU) dei locali principali, compresi i muri perimetrali misurati al 100% ed i muri di divisione al 50%
della loro superficie effettiva
 60% della superficie accessoria quando questa è rifinita impiantisticamente con le stesse caratteristiche dei locali di SU ma priva
dei requisiti di abitabilità o usabilità
 40% delle logge e/o verande coperte aventi superficie fino a 10 mq (20% per la parte eccedente i 10 mq)
 30% dei balconi e/o terrazze scoperte aventi superficie fino a 10 mq (15% per la parte eccedente i 10 mq)
 25% di cantine, accessori e soffitte con altezza media superiore a cm. 200
 15% di cantine, accessori e soffitte con altezza media inferiore a cm. 200
 l’area cortiliva esclusiva viene valutata nella sua superficie e stimata a parte
 l’area cortiliva comune viene sempre considerata compresa nel valore del fabbricato, indipendentemente dalla sua superficie
 le autorimesse e i posti auto vengono stimati a corpo
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Procedura
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Planimetria dell’appartamento - fuori scala
5.8.1-LOTTO OTTO, B6: DATI CATASTALI
BENI CENSITI AL CATASTO FABBRICATI (N.C.F.)
INTESTATI:

Tipologia
del bene
Appartamento
Ubicazione
piano 2
Dati catastali
Fg.
7
Zona
cens.
-
Mappale e
subalterno
227 sub.6
Consistenza
e superficie
4 vani
Categoria
e classe
A/2
Classe: 1
Superficie
catastale
Rendita
Totale: 68m2
Totale escluse
aree
scoperte**:
68m2
Euro 320,20
** Si intendono escluse le "superfici di balconi, terrazzi e aree scoperte pertinenziali e accessorie, comunicanti
o non comunicanti" (cfr. Provvedimento del Direttore dell'Agenzia delle Entrate 29 marzo 2013).
INTESTATI:
2.
Proprietà per 6/7
Tipologia
del bene
Area Cortiliva
Ubicazione
piano T
Dati catastali
Fg.
Zona
cens.
Mappale e
subalterno
Consistenza
e superficie
Categoria
e classe
Superficie
catastale
Rendita
7
-
228 sub.-
265 m2
Area
urbana
-
-
INTESTATI:
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2.
Proprietà per 5/6
Tipologia
del bene
Area Cortiliva
Ubicazione
piano T
Dati catastali
Fg.
Zona
cens.
Mappale e
subalterno
Consistenza
e superficie
Categoria
e classe
Superficie
catastale
Rendita
7
-
230 sub.-
375 m2
Area
urbana
-
-
La consistenza effettiva dell’unità immobiliare visionata corrisponde alle
planimetrie catastali depositate presso l’Agenzia del Territorio (vedi allegato 3B).
Confini catastali:
APPARTAMENTO al secondo piano: da un lato con strada provinciale Reggiolo –
Guastalla , da un lato con aggetto prospiciente altra unità immobiliare, da un lato
con area cortiliva, da un lato con vano scale comune ed altra unità immobiliare.
AREA CORTILIVA in corpo unico: da un lato con mapp. 227, 160 e strada
provinciale Reggiolo – Guastalla, da un lato con mapp. 164, 229, da un lato con
map. 163 e da un lato con map. 189.
5.8.2-LOTTO OTTO, B6: DESCRIZIONE COMMERCIALE
Piena proprietà di appartamento al secondo piano facente parte di fabbricato
condominiale sito in Reggiolo, Via Guastalla n.259 int.F, di circa 68 Mq di Sup.
Commerciale, costituito da: cucina, disimpegno, due camere da letto e bagno oltre a
quota di proprietà indivisa di area cortiliva pertinenziale. Immobile in buono stato di
manutenzione, privo di conformità impiantistica. Occupato da locatario con contratto di
locazione registrato in data successiva al pignoramento. Certificazione energetica: Classe
G – Epgl,nren = 424,93 kWh/m^2/anno.
5.8.3-LOTTO OTTO, B6: REGOLARITA’ EDILIZIA
In data 05/08/2016 l’esperto stimatore si è recato presso l’ufficio tecnico del
comune di Reggiolo a colloquio con il tecnico comunale Geom. Chiappini. Al
momento dell'accesso agli atti il Tecnico comunale non è stato in grado si reperire
dall'archivio comunale nessuna pratica inerente i beni in oggetto, a causa delle
precarie condizioni che permangono nelle strutture comunali a seguito degli eventi
sismici del 2012, non si è pertanto nella condizione di pronunciarsi sulla
legittimità dei beni.
Si rileva che in allegato all’atto di provenienza risulta attestazione del tecnico
comunale Arch. Parmigiani del 07/09/1992 circa l’inutilizzabilità ai fini abitativi
dell’edificio in oggetto, si rileva inoltre che ad oggi l’edificio risulta in uso ed in parte
abitato, pertanto lo Scrivente ritiene plausibile che siano stati effettuati lavori di
ristrutturazione successivi al 1992.
Dalle visure catastali storiche risulta una variazione in atti dal 27/04/1998 per
“Diversa distribuzione degli spazi interni ristrutturazione frazionamento e fusione” al
n.2005.1/2008.
Si riportano inoltre le informazioni fornite dall’esecutato circa le opere di
manutenzione straordinaria di cui alla richiesta al comune di Reggiolo prot. Gen.
9922/92 del 21/10/1992, ovvero che la pratica edilizia relativa a tali opere NON è
stata ultimata e che NON è stato richiesto il permesso per il frazionamento
dell’originario edificio nelle attuali unità immobiliari. Si riporta inoltro estratto di
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quanto dichiarato riportato nell’atto di compravendita Rep. 19666/2218 del
23/04/2008 a rogito Notaio Dott. Laura Flisi in Suzzara (MN) inerente diversa u.i.
del medesimo edificio:
“Opere di costruzione iniziate anteriormente al 01 settembre 1967 e che
successivamente sono state eseguite opere per lavori di rifacimento dell’impianto
termoidraulico ed elettrico, spostamento delle pareti divisorie interne, rifacimento
degli intonaci ed manutenzione della copertura, per i quali il comune di Reggiolo ha
rilasciato autorizzazione prof. Gen 9922/92 del 21/10/1992 e che successivamente
sulle porzioni immobiliari in oggetto non sono state apportate ulteriori modifiche
richiedenti altri provvedimenti autorizzativi. La parte venditrice dichiara che
in merito alla certificazione di abitabilità non è attualmente stata presentata al
Comune di Reggiolo la richiesta del certificato di abitabilità in oggetto, che tuttavia,
si impegna ad ottenere, a propria cura e spese, qualora se ne presentasse la
necessità o le venisse richiesto dalla parte acquirente.”;
Non è stato possibile rinvenire le certificazioni impiantistiche di cui alla
Legge 46/90 e s.m.i.
Alla data del 02/09/2016 risulta certificazione energetica N° 06211-005492-2016,
Classe G – Epgl,nren = 424,93 kWh/m^2/anno (vedi allegato 10B).
5.8.4-LOTTO OTTO, B6: EVENTUALI OPERE DI RIPRISTINO
Non è possibile quantificare eventuali oneri di ripristino.
5.8.5-LOTTO OTTO, B6: COSTI DI REGOLARIZZAZIONE
Vista l’impossibilità di verificare l’effettiva legittimità del bene e considerate anche
le ulteriori informazioni apprese si prevedono costi di regolarizzazione per una
spesa forfettaria indicativa di 3.000 euro.
5.8.6-LOTTO OTTO, B6: OCCUPAZIONE DELL’IMMOBILE
Al momento del sopralluogo, l'appartamento risulta locato al Sig. ...
in forza di contratto di locazione registrato a Reggio Emilia il
25/01/2016 al n.1156, ovvero in data successiva al pignoramento e pertanto non
opponibile alla procedura. Il Sig. ... sottoscrive il modulo D riservato al “terzo
occupante” ed il promemoria relativo al versamento dei canoni di locazione (in allegato
14).
Dalle certificazioni anagrafiche rilasciate dal comune di Reggiolo aggiornate al
07/06/2016 (vedi allegato 9B) in VIA GUASTALLA 259/F risulta essere residente il
seguente nucleo anagrafico:
Dalle certificazioni anagrafiche risultava residente in Reggiolo (RE) in Via Guastalla
n.259/F anche il Sig. che risulta stato
cancellato per irreperibilità a far data dal 01/07/2016 (vedi allegato 9B).
5.8.7-LOTTO OTTO, B6: VINCOLI E ONERI GIURIDICI
VINCOLI GIURIDICI A CARICO DELL’ACQUIRENTE
 Non risultano domande giudiziali.
 Non risultano cessioni di cubatura.
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 Non risultano provvedimenti di assegnazione dell’abitazione coniugale.
 Non risultano altre limitazioni se non quelle descritte nei appositi capitoli della
relazione.
VINCOLI GIURIDICI A CARICO DELLA PROCEDURA
Per l’elenco delle iscrizioni e pignoramenti gravanti sul solo appartamento di cui al
lotto otto, aggiornate alla data del 21/09/2016 (vedi allegato 8B), da cancellarsi a
cura della procedura che di seguito si riassumono:

Ipoteca volontaria iscritta a Reggio Emilia il 05/11/2009 al n. 6209 di R.P. e n.
25183 di R.G. per € 600.000,00 in favore di UNICREDIT Corporate Banking SPA, a
carico della Società
;

Pignoramento immobiliare trascritto a Reggio Emilia il 16/12/2015 al n. 14070
di R.P. e n. 20068 di R.G. in favore di UNICREDIT SPA, a carico della Società
in forza di
verbale di pignoramento del 02/11/2015 rep. N. 7675.
ALTRE FORMALITA’ TRASCRITTE
Per l’elenco delle iscrizioni e dei pignoramenti gravanti sull’area cortiliva di
pertinenza di cui al lotto otto, aggiornate alla data del 21/09/2016 (vedi allegato
8B), che di seguito si riassumono, risultanti gravanti su altra quota NON
oggetto della presente procedura (area cortiliva di pertinenza di cui al Fg.7
mappale 228 per una quota pari a 1/7 e mappale 230 per una quota pari a 1/6):

Ipoteca volontaria iscritta il 30/04/2008 al n. 2866 di R.P. e n. 14196 di R.G.;

Pignoramento immobiliare trascritto il 16/09/2011 al n.12442 di RP e al
n.19207 di RG;

Decreto di trasferimento di immobili trascritto il 14/03/2016 al n.4026 di RP e
al n.5394 di RG.
5.8.8-LOTTO OTTO, B6: DIRITTO DI PRELAZIONE
Non si sono ravvisati diritti di prelazione dello Stato.
5.8.9-LOTTO OTTO, B6: VALORE DEL BENE
VALUTAZIONE DEI BENI: SCOPO DELLA STIMA E ASPETTO
ECONOMICO CHE LA RISOLVE
Il quesito posto all’esperto richiede una stima volta a determinare il valore
commerciale del bene, finalizzata ad un congruo valore degli stessi se posti sul libero
mercato.
L’esperto, visto lo scopo della stima, ritiene di risolvere il quesito estimativo proposto
determinando il più probabile valore di mercato dei beni tenendo conto di tutte le
condizioni influenti sul valore dei beni stessi già evidenziate nei precedenti capitoli.
I concetti estimativi adottati per quanto riguarda l’edificato esistente avviene con
riferimento alle seguenti caratteristiche:
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 epoca di costruzione e caratteristiche strutturali, salubrità complessiva dei locali e
dell'insieme; tipo e completezza di finiture;
 dimensioni dei vani e razionalità tipologica e distributiva; stato di conservazione e
manutenzione;
 dotazione e consistenza delle parti comuni; ubicazione, distanza dal centro,
dotazione dei servizi primari e secondari.
Viene tenuto conto di tutti gli elementi che possono influenzare i valori ricercati,
nonché delle attuali condizioni del mercato immobiliare, che attraversa un periodo di
crisi del settore e mancanza generale di liquidità e che riporta contrattazioni saltuarie
con quotazioni talvolta scostanti o inattendibili.
La valutazione dei beni è effettuata a corpo e non a misura, anche con attento studio
alla compravendita di beni simili nella stessa zona avvenuti in tempi recenti, nonché
parametrando le quotazioni dell’osservatorio dei valori medi immobiliari tenuto
dall’Agenzia del Territorio di Reggio Emilia.
Nella definizione dei valori si è tenuto conto dei seguenti fattori:
 Condizioni intrinseche ed estrinseche dei beni oggetto di stima così come definite
nella tecnica estimativa ed esplicitate nelle descrizioni dei beni fatte in
precedenza.
 Le criticissime condizioni generali del mercato immobiliare come prima descritto.
VALORE LOTTO OTTO, B6
Stima del bene descritto:
La valutazione di mercato – effettuata a corpo non a misura – dell’immobile
così descritto e censito viene determinata come segue:
Appartamento
piano 2
7
-
227 sub.6
4 vani
Totale: 68m2
Totale escluse
aree
scoperte**:
68m2
A/2
Classe: 1
Euro 320,20
** Si intendono escluse le "superfici di balconi, terrazzi e aree scoperte pertinenziali e accessorie, comunicanti
o non comunicanti" (cfr. Provvedimento del Direttore dell'Agenzia delle Entrate 29 marzo 2013).
superficie comm. mq 68 x 800,00
€ 55.0000,00
Quota di proprietà indivisa dell’area cortiliva (1/7 map. 228 + 1/6 del map. 230)
Area Cortiliva
Area Cortiliva
piano T
7
-
228 sub.-
265 m2
Area
urbana
-
-
piano T
7
-
230 sub.-
375 m2
Area
urbana
-
-
a corpo
€
3.0000,00
__________________
Valore risultante complessivo - a corpo € 58.000,00
- 3.000 euro per oneri regolarità urbanistica (per i dettagli delle spese di
regolarizzazione si rimanda all’apposito paragrafo)
Valore complessivo – per arrotondamento
__________________
€ 55.000,00
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Procedura
esecutiva
n°632/2015
La presente valutazione è intesa su immobile disponibile posto sul libero mercato:
trattandosi di esecuzione forzata priva di garanzie sui vizi, gravata da tempi,
modalità e particolarità di mercato, anche a causa dell’assenza di garanzie per vizi
occulti, della condizione di minor appetibilità di immobile venduto all’asta ed
indisponibilità abitativa immediata , la valutazione in caso d’asta viene ridotta di
circa il 20% risultando come segue:
Valore a corpo - base d’asta – per arrotondamento
€
44.000,00
L’offerta minima corrisponde alla valutazione base d’asta ridotta del 25%, risultando
come segue:
Offerta minima
€
33.000,00
5.8.10-LOTTO OTTO, B6: ATTI DI PROVENIENZA DEI BENI
I beni di cui al LOTTO OTTO, B6 hanno la seguente provenienza al ventennio
(dettagli nel certificato sostitutivo notarile in allegato 7) che di seguito si riassume
brevemente:
 Gli immobili indicati alla lettera “B” sono pervenuti all’attuale proprietario per
acquisto a seguito di atto di compravendita (vedi allegato 6B) del Notaio Dott.
Natale Belluti del 16/09/1992 al rep. n. 58435, trascritto in Reggio Emilia al n.
8778 di R.P. il 26/09/1992.
 Anteriormente al ventennio l’originaria consistenza immobiliare era già di
proprietà della società
5.8.11-LOTTO OTTO, B6: LOCAZIONE
Dai riscontri effettuati presso l’Agenzia delle Entrate in data 06/06/2016 risulta un
contratto di locazione registrato a Reggio Emilia il 25/01/2016 al n. 1156, ovvero in
data successiva al pignoramento e pertanto non opponibile alla procedura (vedi
allegato 11B). Tale contratto risulta sottoscritto dall’attuale occupante del bene sig. ...
ed il canone di locazione, pari ad euro 350,00 a mese, risulta in linea col
mercato e non risulta pertanto vile.
5.8.12-LOTTO OTTO, B6: CONDOMINIO
Non risulta nominato Amministratore di Condominio e non è stato possibile reperire
informazioni in merito alle eventuali spese condominiali in essere.
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Procedura
esecutiva
n°632/2015
6–ALTRE OSSERVAZIONI
6.1 QUALIFICAZIONE FISCALE
Lo Scrivente ha richiesto la qualificazione fiscale degli immobili al Sig. ...
per l’esecutata al momento della comunicazione di inizio operazioni peritali; è
stato compilato l'Allegato C riferito a tutti gli immobili in oggetto inviandolo mezzo
FAX (vedi allegato 13).
6.2 LOCAZIONI
Lo Scrivente ha effettuato ricerca presso l’Agenzia delle Entrate di Reggio Emilia e di
Suzzara (MN), in particolare è state verificata la corrispondenza dei codici fiscali dei
conduttori con quanto registrato. Presso l’ufficio di Suzzara (MN) è stato possibile
verificare unicamente l’effettiva registrazione dei contratti di locazione esibiti.
Gli allegati fanno parte integrante delle presente perizia.
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Procedura
esecutiva
n°632/2015
7–ALLEGATI
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
9.
Corografia ed estratto di mappa catastale
1A. Corografia ed estratto di mappa catastale (Lotto 1, 2 e 3)
1B. Corografia ed estratto di mappa catastale (Lotto 4, 5, 6, 7 e 8)
1C. Corografia ed estratto di mappa catastale (Beni con nessuna collocazione sul
mercato)
1D. Corografia ed estratto di mappa catastale (Lotto 12)
1E. Corografia ed estratto di mappa catastale (Lotto 13)
1F. Corografia ed estratto di mappa catastale (Lotto 9, 10 e 11)
Visure catastali storiche
2A. Visure catastali storiche (Lotto 1, 2 e 3)
2B. Visure catastali storiche con estensione pignoramento (Lotto 4, 5, 6, 7 e 8)
2C. Visure catastali storiche (Beni con nessuna collocazione sul mercato)
2D. Visure catastali storiche (Lotto 12)
2E. Visure catastali storiche (Lotto 13)
2F. Visure catastali storiche (Lotto 9, 10 e 11)
Planimetrie catastali
3A. Planimetrie catastali (Lotto 1, 2 e 3)
3B. Planimetrie catastali ed elaborato planimetrico (Lotto 4, 5, 6, 7 e 8)
3C. Planimetrie catastali (Beni con nessuna collocazione sul mercato)
3D. Planimetrie catastali ed elaborato planimetrico (Lotto 12)
3E. Planimetrie catastali ed elaborato planimetrico (Lotto 13)
3F. Planimetrie catastali (Lotto 9, 10 e 11)
Comunicazioni
4_a. Comunicazione inizio operazioni peritali agli interessati
4_b. Avviso ai comproprietari
4_c. Comunicazione procedente in merito ai beni di cui alla lettera “C”
Atto di pignoramento immobiliare e trascrizione
Atto di provenienza dei beni
6A. Atto di provenienza dei beni (Lotto 1, 2 e 3)
6B. Atto di provenienza dei beni (Lotto 4, 5, 6, 7 e 8)
6C. Atto di provenienza dei beni (senza collocazione sul mercato)
6D. Atto di provenienza dei beni (Lotto 12)
6E. Atto di provenienza dei beni (Lotto 13)
6F. Atto di provenienza dei beni (Lotto 9, 10 e 11)
Copia certificato sostituivo notarile
Documentazione ipocatastale
8A. Documentazione ipocatastale (Lotto 1, 2 e 3) aggiornato al 21/09/2016
8B. Documentazione ipocatastale (Lotto 4, 5, 6, 7 e 8) aggiornato al 21/09/2016
8D. Documentazione ipocatastale (Lotto 12) aggiornato al 26/09/2016
8E. Documentazione ipocatastale (Lotto 13) aggiornato al 26/09/2016
8F. Documentazione ipocatastale (Lotto 9, 10 e 11) aggiornato al 26/09/2016
Certificati anagrafici occupanti immobili in oggetto
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esecutiva
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15.
16.
9B. Certificati anagrafici (Lotto 4, 5, 6, 7 e 8) aggiornato al 07/06/2016
Verifiche edilizie e certificazione energetica
10A. Verifiche edilizie e certificazione energetica (Lotto 1, 2 e 3)
10B. Verifiche edilizie indirette (atti di provenienza u.i. adiacenti) e certificazione
energetica (Lotto 4, 5, 6, 7 e 8)
10C. CDU (beni senza collocazione sul mercato)
10D. Verifiche edilizie e certificazione energetica (Lotto 12)
10E. Verifiche edilizie e certificazione energetica (Lotto 13)
10F. Verifiche edilizie e certificazione energetica (Lotto 9, 10 e 11)
Copia certificati Agenzia delle Entrate
11. Comunicazione Agenzia Entrate Reggio Emilia (RE) e Suzzara (MN)
11A. Locazioni (Lotto 1, 2 e 3)
11B. Locazioni (Lotto 6, 7 e 8)
11D. Locazioni (Lotto 12)
11E. Locazioni (Lotto 13)
11F. Locazioni (Lotto 9 e 11)
Copia incarico
Allegati a, b, c e inventario beni mobili
Allegati d e promemoria canoni di locazione (Lotto 1, 2, 3, 6, 7, 8, 9, 11, 12, 13)
Documentazione condominiale
15D. Documentazione condominiale e regolamento (Lotto 12)
15E. Documentazione condominiale (Lotto 13)
Cd-rom contenente la perizia, copia degli allegati e documentazione fotografica
Confidando d’aver operato al meglio della mia professionalità ed esperienza, rimango
a disposizione per ogni qualsiasi spiegazione o richiesta d’integrazione di quanto fin
qui svolto. Tanto doveva il sottoscritto ad evasione dell'incarico ricevuto.
Albinea (RE), li' 04/10/2016
L’esperto estimatore designato
__________________________________________
Ing. Giovanni Davoli
1 8/ 1 8

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